ДОКЛАД О СОСТОЯНИИ И ИСПОЛЬЗОВАНИИ ЗЕМЕЛЬ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ В 2018-2013 ГОДУ

В 2013 году при исполнении государственной функции специалистами Управления,

осуществляющими государственный земельный надзор, была проведена проверка 20467 (в 2011г. -
12701, 2012 г. - 12842) актов органов местного самоуправления, принятых по вопросам земельных
отношений, из общего количества которых 26 актов, были признаны вынесенными с нарушением
требований действующего законодательства (в 2011г. - 83, 2012 г. - 65), приведено в соответствие
требованиям 19 нормативных актов (в 2011г. - 71, 2012 г. -49).

3.4 ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ В

СТАВРОПОЛЬСКОМ КРАЕ

3.4.1 Организация проведения государственной кадастровой оценки

земель

Государственная кадастровая оценка земель (ГКОЗ) представляет собой комплекс

правовых,   административных   и   технических   мероприятий,   направленных   на   установление
кадастровой стоимости земельных участков. Государственная кадастровая оценка земель (ГКОЗ)
проводится в рамках Федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы
ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости
(2002-2008   годы)»,   утвержденной   постановлением   Правительства   РФ   №   745   от   25.10.2001   г.
(Подпрограмма   «Создание   системы   кадастра   недвижимости   (2006-2011   годы)»   Федеральной
целевой   программы   «Создание   автоматизированной   системы   ведения   государственного
земельного   кадастра   и   государственного   учета   объектов   недвижимости   (2002-2008   годы)»,
утвержденной постановлением Правительства РФ № 560 от 13.09.2005 г.).

Проведение государственной кадастровой оценки земель регламентировано нормами

Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 22.07.2010 № 167-ФЗ, от  28.12.2010
№ 431-ФЗ, от 30.11.2011 № 346-ФЗ) (далее - Закон об оценочной деятельности), Постановлениями
Правительства   Российской   Федерации   от   25.08.1999   №   945   «О   государственной   кадастровой
оценке   земель»   и   от   08.04.2000   №   316   «Об   утверждении   правил   проведения   государственной
кадастровой оценки земель», федеральными стандартами оценки ФСО, утвержденными приказами
Минэкономразвития   России   и   иными   нормативными   правовыми   актами,   методическими
рекомендациями   и   техническими   указаниями   по   проведению   государственной   оценки
определенной категории земель.

Утвержденные результаты государственной кадастровой оценки земель населенных

пунктов Ставропольского края, земель сельскохозяйственного назначения Ставропольского края,
а также результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за
исключением земельных участков) размещены на официальном сайте Министерства
имущественных отношений Ставропольского края

(

www.miosk.estav.ru

. ),

в рубрике «Кадастровая

стоимость».   Утвержденные   результаты   государственной   кадастровой   оценки   иных   категорий
земель Ставропольского края действующие в настоящее время на территории Ставропольского
края размещены на официальном интернет-сайте Управления Росреестра   по Ставропольскому
краю (  www.to26.rosreestr.ru

По вопросам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости Управлением

Росреестра по Ставропольскому краю подготовлено и размещено 39 материалов на официальном
сайте Управления, а также 11 статей в средствах массовой информации.

В 2013 году Управлением Росреестра по Ставропольскому краю проведены мероприятия

направленные на устранение ошибок допущенных исполнителями работ при проведении
государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов и земель сельскохозяйственного
назначения, заказчиками которых выступало Министерство имущественных отношений

Управление Росреестра по Ставропольскому краю

1
2
3
4
5
1
2
3
4
5
6
7
8
9

10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

6
7
8

Ставропольского края, и государственной кадастровой оценки объектов капитального
строительства, заказчиком которых выступал Росреестр (Данные работы проводились за счет
средств федерального бюджета).

В результате проведенных работ Приказом Министерства имущественных отношений СК

от 10.07.2013г. № 60 «О внесении изменений в Приказ Министерства имущественных отношений
Ставропольского края от 25.12.2012г. № 202», утверждены изменения в результаты
государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в части
отдельных позиций по Красногвардейскому району (сведения об экономических характеристиках
630 земельных участков внесены в ГКН).

Приказом Министерства имущественных отношений СК от 08.07.2013г. № 59 «О внесении

изменений в Приказ Министерства имущественных отношений Ставропольского края от
25.12.2012г. № 203», утверждены изменения в результаты государственной кадастровой оценки
земель населенных пунктов ст. Незлобной Георгиевского района (сведения об экономических
характеристиках 6816 земельных участков внесены в ГКН).

В адрес губернатора Ставропольского края В.В. Владимирова, направлены сведения о

72055 объектах капитального строительства для внесения изменений в постановление
Правительства Ставропольского края от 11 октября 2012г. № 376 «Об утверждении результатов
определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края
по состоянию на 17 декабря 2011 года».

В соответствии с приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и

картографии   от   26.10.2012г.   №   П/485   при   Управлении   Федеральной   службы   государственной
регистрации,   кадастра   и   картографии   по   Ставропольскому   краю   создана   комиссия   по
рассмотрению   споров   о   результатах   определения   кадастровой   стоимости.  В   состав   Комиссии
вошли: представитель Управления Росреестра по Ставропольскому краю, представитель органа
исполнительной власти Ставропольского края,  представитель  филиала ФГБУ «ФКП Росреестра»
по   Ставропольскому   краю,   представитель   Национального   совета   по   оценочной   деятельности.
Комиссией   рассматривались   споры   о   результатах   определения   кадастровой   стоимости,
полученных   в   результате   работ   по   государственной   кадастровой   оценке,   выполненных   в
соответствии   с   договорами,   заключенными   по   истечении   шестидесяти   дней   после   дня
официального   опубликования   Федерального   закона   №   167-ФЗ   от   22.07.2010г.   (т.е.   после
25.09.2010г.)

В 2013 году в Комиссию, поступило 219 заявлений, из них 63 заявления не приняты к

рассмотрению по причине не комплектности пакета документов. Было проведено 15 заседаний
Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной
при   Управлении,     рассмотрено   157   заявлений.   Положительные   решения     приняты   по       129
земельным участкам (63 заявления). Решение об отказе в заявленных требованиях приняты по 79
земельным участкам (61 заявление). Решение Комиссией не принято по  10 земельным участкам (4
заявления).   По   52   земельным   участкам     (28   заявлений)   заявления   отозвано   заявителями   до
рассмотрения Комиссией.

3.4.2. Результаты государственной кадастровой оценки земель

Проведение кадастровой оценки явилось подготовительным этапом проведения налоговой

реформы в части введения налога на землю. Действующая ранее система налогообложения земель
основывалась на принятом в 1991 году Законе Российской Федерации «О плате за землю». Сбор
земельных   платежей   в   Ставропольском   крае   начался   с   1992   года   и   система   налогообложения
земель   основывалась   на   законодательно   закрепленных   в   1991   году   нормативных   ставках,
устанавливаемых в рублях на единицу площади. Федеральным законом от 09.08.1994г. № 22-ФЗ
«О плате  за землю» были введены  новые базовые ставки земельного  налога. Сбор земельных
платежей стал возможен благодаря тому, что в стране была создана система государственного

Управление Росреестра по Ставропольскому краю

1
2
3
4
5
1
2
3
4
5
6
7
8
9

10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

6
7
8

земельного кадастра, являющаяся информационной основой сведений об объектах
налогообложения и налоговой базе.

Закон Российской Федерации 1991 года «О плате за землю» сыграл свою положительную

роль. Главный результат действия этого закона состоит в том, что был введен в действие принцип
платности использования земель.

С 01.01.2006г. в соответствии с положениями ст. 65 Земельного кодекса РФ и ст. 390

Налогового кодекса РФ для целей налогообложения земельного участка применяется кадастровая
стоимость земельного участка.

Кадастровая стоимость – экономическая оценка, отражающая экономическую ценность

территории в зависимости от целевого назначения и вида функционального использования.

Важными социально-экономическими последствиями государственной кадастровой оценки

земель явилось формирование бюджетов муниципальных образований, формирование более
справедливых принципов налогообложения, основывающихся на общественных представлениях о
ценности земельных участков, единстве подходов к налогообложению.

Земельный налог согласно п. 1 ст. 387 Налогового кодекса РФ, устанавливается Налоговым

кодексом   и   нормативными   правовыми   актами   представительных   органов   муниципальных
образований.   Согласно   ст.   394   Налогового   кодекса   РФ   налоговые   ставки   устанавливаются
нормативными   правовыми   актами   представительных   органов   муниципальных   образований   в
пределах, установленных Налоговым кодексом РФ. На основании п. 2 ст. 387 Налогового кодекса
РФ   при   установлении   налога   нормативными   правовыми   актами   представительных   органов
муниципальных   образований   (законами   городов   федерального   значения   Москвы   и   Санкт-
Петербурга) могут также устанавливаться налоговые льготы, основания и порядок их применения,
включая   установление   размера   не   облагаемой   налогом   суммы   для   отдельных   категорий
налогоплательщиков.

Таким образом, фактически налоговая нагрузка на налогоплательщика устанавливается

принимаемыми представительными органами муниципальных образований правовыми актами о
налоговых ставках.

Информация об установленных ставках земельного налога, действующих на территории

муниципальных образований Ставропольского края в 2013 году представлена в приложении 3.

3.4.2.1 Земли сельскохозяйственного назначения

В 2012 году на территории Ставропольского края действовали результаты государственной

кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденные постановлением
Правительства Ставропольского края от 26.12.2006 г. № 175-п «Об утверждении результатов
государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском
крае».

В связи с истечением предельного пятилетнего срока проведения государственной

кадастровой   оценки  земель   сельскохозяйственного   назначения  на   территории   Ставропольского
края,   установленного   Законом   об   оценочной   деятельности,   в  2012   году   на   территории
Ставропольского   края,   за   счет   средств   бюджета   Ставропольского   края,   проведена   актуализация
результатов   государственной   кадастровой   оценки   земель   сельскохозяйственного   назначения.
Заказчиком данных работ выступало Министерство имущественных отношений Ставропольского
края. Исполнителем работ по государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного
назначения   Ставропольского   края,   в   рамках   Государственного   контракта   от   09.08.2012г.   №116,
выступило ООО «Деловой партнер» (г. Ставрополь).

Работы по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения

в   Ставропольском   крае   проводились   в   соответствии   с   Методических   рекомендаций   по
государственной   кадастровой   оценке   земель   сельскохозяйственного   назначения,   утвержденных
приказом  Минэкономразвития  от 20.09.2010 № 445, согласно  которым оценка  проводилась по
шести видам использования земель. В оценку вошли 101202 земельных участка.

Управление Росреестра по Ставропольскому краю

1
2
3
4
5
1
2
3
4
5
6
7
8
9

10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51

6
7
8

Результаты государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения,

утверждены   приказом   Министерства   имущественных   отношений   Ставропольского   края   от
25.12.2012г.   №   202   «Об   утверждении   результатов   государственной   кадастровой   оценки   земель
сельскохозяйственного   назначения   Ставропольского   края»   по   состоянию   на   01.01.2012   года   и
действовали в 2013 году на территории Ставропольского края.

В 2013 году в указанный правовой акт были внесены редакции:

- Приказом Министерства имущественных отношений СК от 10.07.2013г. № 60 «О

внесении изменений в Приказ Министерства имущественных отношений Ставропольского края от
25.12.2012г. № 202», утверждены изменения в результаты государственной кадастровой оценки
земель сельскохозяйственного назначения в части отдельных позиций по Красногвардейскому
району (сведения, исправленные вследствие выявления кадастровой ошибки об экономических 630
земельных участков внесены в ГКН).

Наибольшую долю в кадастровой стоимости по субъекту составляет кадастровая стоимость

земельных участков 1 группы (Земли сельскохозяйственного назначения, пригодные под пашни,
сенокосы, пастбища, занятые залежами на дату проведения государственной кадастровой оценки
земель,   многолетними   насаждениями,   внутрихозяйственными   дорогами,   коммуникациями,
лесными   насаждениями,   предназначенными   для   обеспечения   защиты   земель   от   воздействия
негативных   (вредных)   природных,   антропогенных   и   техногенных   явлений,   а   также   водными
объектами, предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности) – 504215,60
млн. руб., или 98,53 %.

Вторая группа земель сельскохозяйственного назначения отсутствует по причине

недостаточности сведений, содержащихся в земельном кадастре, по которым земельные участки
однозначно можно было бы отнести ко второй группе земель.

Кадастровая стоимость земельных участков третьей группы (Земли сельскохозяйственного

назначения, занятыми зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства,
хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции) – 5 069,79 млн. руб., или
0.99% - это второе место в субъекте, по величине кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельных участков шестой группы (Прочие земли

сельскохозяйственного назначения, в том числе болота, нарушенные земли, земли, занятые
полигонами, свалками, оврагами, песками, за исключением земельных участков в границах
садоводческих, огороднических и дачных объединений) 1 908,65 млн. руб., или 0,37% - это третье
место в субъекте, по величине кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельных участков четвертой группы (Земли

сельскохозяйственного назначения, занятые водными объектами и используемые для
предпринимательской деятельности) – 546,93 млн. руб., или 0,12% - это четвертое место в
субъекте, по величине кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельных участков пятой группы (Земли сельскохозяйственного

назначения, на которых располагаются леса) 19,46 млн. руб., или менее 0,004% - это пятое место в
субъекте, по величине кадастровой стоимости.

В рамках проведенной государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного

назначения   Ставропольского   края   по   группам   видов   использования   были   получены     удельные
показатели   кадастровой   стоимости   (руб./кв.м.)   по   муниципальным   районам/Ставропольскому
краю, данные показатели представлены в таблице. Относительная величина удельного показателя
кадастровой стоимости земель в Ставропольском крае составляет от 4,37 до 7,78 руб./кв.м.

Управление Росреестра по Ставропольскому краю

1
2
3
4
5
1
2
3
4
5
6
7
8
9

10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51

6
7
8

Таблица 29

Средний уровень кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного

назначения на территории Ставропольского края, в разрезе муниципальных районов в 2013 году

п/

Регион/Район/Город

1 группа ВИ

3 группа ВИ

4 группа ВИ

5 группа ВИ

6 группа ВИ

Сред

нее

Мин

Сре

днее

Макс

Кол-

во

Мин

Сре

днее

Макс

Кол

-во

Мин

Сре

днее

Макс

Кол

-во

Мин

Сред

нее

Ма

кс.

Кол

-во

Мин

Сред

нее

Макс

Кол

-во

Ставропольский край

2,60

5,83

8,36

95405

5,25

7,70

9,45

4490

8,31

219

0,59

2,60

1030

5,82

Александровский р-н

5,18

6,26

7,04

1566

6,22

7,26

7,85

144

8,31

2,60

6,25

Андроповский р-н

4,67

5,64

7,17

1368

5,25

7,22

9,45

202

8,31

0,59

2,60

5,61

Апанасенковский р-н

3,89

4,39

5,18

559

5,25

7,02

9,45

115

2,60

4,37

Арзгирский р-н

4,33

5,08

6,43

1925

5,25

5,84

6,22

8,31

2,60

5,08

Благодарненский р-н

5,15

6,31

7,25

2234

5,25

8,63

9,45

134

2,60

6,33

Буденновский р-н

3,91

6,42

8,36

2887

5,25

8,34

9,45

118

8,31

2,60

6,44

Георгиевский р-н

5,40

6,52

7,38

4827

5,25

8,28

9,45

189

8,31

0,59

2,60

6,52

Грачевский р-н

4,91

5,85

6,57

10277

5,25

8,35

9,45

152

0,59

2,60

5,81

Изобильненский р-н

6,09

7,30

7,98

2416

5,25

9,24

9,45

108

8,31

2,60

7,29

Ипатовский р-н

4,57

6,50

8,03

2182

5,25

7,03

9,45

293

8,31

2,60

6,46

Кировский р-н

5,64

6,46

7,93

9329

6,25

8,50

9,45

220

8,31

0,59

2,60

6,46

Кочубеевский р-н

2,60

5,98

7,85

2212

5,25

9,26

9,45

136

8,31

0,59

2,60

5,92

Красногвардейский р-
н

5,69

6,59

7,71

4998

5,25

7,33

9,45

283

8,31

2,60

6,57

Курский р-н

3,01

5,16

8,34

2699

5,25

5,95

7,85

233

2,60

5,17

Левокумский р-н

2,99

4,54

6,33

5796

5,25

6,45

7,85

105

8,31

2,60

4,55

Минераловодский р-н

5,47

6,67

7,37

3477

5,25

8,04

9,45

117

8,31

2,60

101

6,57

Нефтекумский р-н

3,63

4,40

5,93

3702

5,25

5,71

7,85

207

8,31

2,60

4,37

Новоалександровский
р-н

7,58

7,91

8,04

8824

6,22

8,54

9,45

200

8,31

2,60

7,78

Новоселицкий р-н

5,93

6,13

6,77

2890

6,22

6,99

7,85

179

8,31

2,60

6,13

Петровский р-н

4,37

5,77

6,99

3915

5,25

8,13

9,45

153

8,31

0,59

2,60

5,77

Предгорный р-н

5,41

6,13

6,69

6828

6,25

8,28

9,45

364

8,31

0,59

2,60

116

6,04

Советский р-н

6,43

6,93

7,92

2977

7,11

8,85

9,45

218

8,31

2,60

6,94

Ставрополь г

6,08

6,69

7,11

9,45

7,30

Управление Росреестра по Ставропольскому краю

1
2
3
4

1
2
3

По первой группе земель в среднем по краю произошло увеличение удельного

показателя земель (далее  - УПКСЗ)  в 1,37 раза, однако по муниципальным районам это
увеличение   распределилось   не   равнозначно.   В   некоторых   районах   увеличение
незначительно   (Александровский,   Георгиевский,   Изобильненский,   Кировский,
Красногвардейский, Новоселицкий, Петровский, Труновский), а в Новоалександровском
районе   наблюдается   снижение   стоимости   по   причине   сильного   ее   завышения   в
предыдущем   туре.   Это   объясняется   тем,   что   основным   критерием   при   определении
удельного   показателя   земельной   ренты   (далее   –   УПЗР)   земельных   участков   первой
группы в предыдущих турах оценки являлся показатель качества почв (балл бонитета),
который рассчитывался в каждом из регионов РФ по своим методикам, сохранившимся с
советских   туров   оценки   земель   1980-х   годов.   В   настоящем   туре   оценки   показатель
качества почв рассчитан по единому для всей территории РФ алгоритму, что привело к
неоднозначному изменению показателей качества земель между отдельными видами почв.

Также в отличие от предыдущего тура, в котором минимальное значение УПЗР и

УПКСЗ (26 руб./га и 858 руб./га соответственно), принятые на федеральном уровне были
едины  для всей территории  РФ, в настоящем  туре  данные значения  рассчитывались в
каждом   регионе   в   отдельности.   Поэтому   наибольшее   расхождение   в   уровне   УПКСЗ
наблюдается в тех муниципальных образованиях, где в предыдущем туре преобладали
земельные   участки   с   минимальным   значением   УПКСЗ   (858   руб./га)   в   связи   со
сравнительно низким качеством почв относительно других муниципальных образований
(Апанасенковский, Арзгирский, Левокумский и Нефтекумский муниципальные районы).

Сравнение по землям третьей группы не проводилось, так как в третью группы

выделены земельные участки, занятые зданиями, строениями и сооружениями,
используемые для производства, хранения и первичной переработки сельхозпродукции,
стоимость которых в предыдущем туре приравнивалась к стоимости земель первой
группы, а в настоящем туре их стоимость была рассчитана по рыночным данным.

Значительное увеличение (в 28,8 раза) земельных участков прочих земель (4 группа

предыдущего тура (2006 г.) и 6 группа настоящего тура (2012 г.)) объясняется изменением
минимального значения УПКСЗ первой группы. В предыдущем туре минимальное
значение, принятое на уровне РФ, составляло 858 руб./га, в то время как в настоящем туре
рассчитанное минимальное значение УПСКЗ первой группы по Ставропольскому краю
составило 26 000 руб./га.

В отношении оценки четвертой группы, следует отметить, что в отличие от

предыдущего тура, в котором все земельные участки замкнутых водоемов были в одной
группе, в настоящем туре в четвертую группу выделены только земельные участки под
водоемами, используемыми в коммерческих целях.

Удельные показатели кадастровой стоимости земель 5 группы установлены в

размере среднего для субъекта Российской Федерации значения удельного показателя
кадастровой стоимости земель лесного фонда.

На основании изложенного можно провести Сравнение актуализированных

средневзвешенных   удельных   показателей   кадастровой   стоимости   земельных   участков
сельскохозяйственного   назначения   (по   всем   группам   ВИ),   с   удельными   показателями
кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения (по всем
группам   ВИ),   полученных   в   предыдущем   туре   оценки   в   разрезе   муниципальных
образований.

Управление Росреестра по Ставропольскому краю

1
2
3
4
5
1
2
3
4
5
6
7
8
9

10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48

6
7

Таблица 30

Сравнительная информация результатов государственной кадастровой

оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае

№

п/п

Регион/Район/Город

Средневзвешенное значение

УПКС, руб./кв.м.

Увеличение УП КС

земель (средний) в

(раз)

2012 г.

2006 г.

1 Ставропольский край

5,82

3,92

1,48

2 Александровский р-н

6,25

5,77

1,08

3 Андроповский р-н

5,61

3,70

1,52

4 Апанасенковский р-н

4,37

1,09

4,00

5 Арзгирский р-н

5,08

1,99

2,56

6 Благодарненский р-н

6,33

4,77

1,33

7 Буденновский р-н

6,44

4,71

1,37

8 Георгиевский р-н

6,52

7,03

0,93

9 Грачевский р-н

5,81

4,85

1,20

10 Изобильненский р-н

7,29

7,83

0,93

11 Ипатовский р-н

6,46

3,56

1,82

12 Кировский р-н

6,46

6,66

0,97

13 Кочубеевский р-н

5,92

4,18

1,41

14 Красногвардейский р-н

6,57

7,00

0,94

15 Курский р-н

5,17

2,65

1,95

16 Левокумский р-н

4,55

1,28

3,54

17 Минераловодский р-н

6,57

5,43

1,21

18 Нефтекумский р-н

4,37

0,31

13,89

Новоалександровский р-
н

7,78

9,71

0,80

20 Новоселицкий р-н

6,13

5,87

1,04

21 Петровский р-н

5,77

5,02

1,15

22 Предгорный р-н

6,04

3,33

1,81

23 Советский р-н

6,94

5,36

1,29

24 Ставрополь г

7,30

---

----

25 Степновский р-н

5,60

3,64

1,54

26 Труновский р-н

6,56

6,59

0,99

27 Туркменский р-н

5,23

2,29

28 Шпаковский р-н

6,14

3,45

1,78

Сравнение полученных результатов кадастровой оценки земель

сельскохозяйственного назначения с результатами предыдущего тура оценки 2006 года
показало в среднем увеличение кадастровой стоимости земель. Во многом это объясняется
применением новой методики кадастровой оценки земель данной категории, так например,
при оценке в текущем туре использовался анализ кадастровой стоимости по почвенным

Управление Росреестра по Ставропольскому краю

1
2
3
4
5
1
2
3
4
5

6
7
8
9

10
11

6
7

разностям, занимаемых земельным участком, а в предыдущем туре оценки использовались
интегральные

показатели балла-бонитета территории. Кроме того в новой методике была изменена
группировка земель по видам использования, значительно расширен перечень групп почв,
уточняющих оценку, использованы показатели нормативной урожайности
сельскохозяйственных культур для оценки земель, пригодных под сельскохозяйственные
угодья.

Полученная при расчете в 2012 году кадастровая стоимость, хотя и отличается от

предыдущих результатов, но дает в основном сопоставимые результаты кадастровой
оценки земель сельскохозяйственного назначения для всех районов Ставропольского края.

3.4.2.2 Земли садоводческих, огороднических и дачных объединений

Работы по государственной кадастровой оценке земель садоводческих,

огороднических и дачных объединений впервые произведены в 2003 году, их результаты
прошли   необходимые   согласования   в   Росземкадастре,   утверждены   постановлением
Правительства   Ставропольского   края   от   30.08.2005г.   №   105-п   «Об   утверждении
результатов   государственной   кадастровой   оценки   земель   лесного   фонда   в
Ставропольском крае, земель садоводческих,  огороднических  и дачных объединений  в
Ставропольском крае».

В целях актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель

садоводческих,   огороднических   и   дачных   объединений,   в   соответствии   с
Государственным контрактом от 29.04.2008г. № 4 на территории Ставропольского края в
2008   году   проведены   работы   по   государственной   кадастровой   оценке   земель
садоводческих, огороднических объединений (дата определения стоимости на  01.01.2008
года).   Оценено   242   садоводческих   и   огороднических   объединения   и   7   объединений
Андроповского   района,   земельные   участки   которых   не   относятся   к   объединениям
(юридическим лицам). В соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки
земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, утвержденной приказом
Росземкадастра от 26.08.2002г. № П/307, Федеральным законом от 15.04.1998г. № 66-ФЗ
«О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» и
письмом Роснедвижимости                           № ВК/2267 от 22.05.2008г. «О порядке расчета
кадастровой   стоимости   садовых,   огородных   и   дачных   земельных   участков»,
вышеуказанные   объединения   Андроповского   района   внесены   в   состав   оцениваемых.
Таким образом, количество объединений на дату оценки составило 249. В оцениваемых
объединениях зарегистрировано 59168 земельных участков прошедших кадастровый учет.

В пяти районах садоводческие и огороднические объединения отсутствуют.
Результаты государственной кадастровой оценки земель садоводческих,

огороднических   объединений   Ставропольского   края   утверждены   постановлением
Правительства   Ставропольского   края   от   18.08.2010г.   №   278-п   «Об   утверждении
результатов государственной кадастровой оценки земель  садоводческих, огороднических
объединений в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2008 года». Указанное
постановление Правительства Ставропольского края вступило в силу с 01.01.2011 года.

При рассмотрении полученных результатов кадастровой оценки выявлено, что

стоимость земель садоводческих, огороднических объединений в крае сильно возросла по
отношению к предыдущей кадастровой оценке, проведенной в 2003 году. Такая ситуация
объясняется всеобщим ростом цен на недвижимое имущество различного назначения.

Управление Росреестра по Ставропольскому краю

1
2
3
4
5
1
2
3
4
5
6
7
8
9

10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48

6
7

Анализ полученных результатов отразил рыночную и инвестиционную привлекательность
земель во многих районах Ставропольского края.

Соотношение цен ГКОЗ СОД 2008г. к ГКОЗ СОД 2003г. в среднем по районам

Ставропольского края составляет 26,59 раз.

Таблица 31

Средние значения показателей кадастровой стоимости садоводческих,

огороднических объединений, руб./кв.м

Наименование
муниципального
района

УПКСЗ садоводческих,

огороднических

объединений 2008г.

УПКСЗ

садоводческих

огородническ

их

объединений

2003г (сред)

Увеличени

е УП КСЗ

(средний)

в (раз)

Min.

Max.

Средн

ий

Александровский
район

17,42

19,49

18,97

2,49

7,63

Апанасенковский
район

18,85

3,97

4,75

Буденновский
район

116,08

3,60

32,24

Георгиевский район

18,51

181,26

109,12

4,14

26,35

Грачевский район

14,16

4,02

3,52

Изобильненский
район

94,20

1,07

88,04

Ипатовский район

14,16

18,85

16,02

2,73

5,86

Левокумский район

21,69

1,32

16,43

Кировский район

16,27

21,69

18,98

3,82

4,98

Кочубеевский
район

14,16

39,86

26,53

4,03

6,58

Андроповский
район

13,42

18,51

17,01

3,80

4,48

Минераловодский
район

96,00

179,41

125,63

3,47

36,17

Нефтекумский
район

122,23

1,87

65,36

Новоалександровск
ий район

21,69

5,76

3,77

Новоселицкий
район

17,86

3,40

5,25

16 Петровский район

16,27

2,47

6,59

17 Предгорный район

94,20

386,82

153,33

4,20

36,48

18 Советский район

16,27

2,71

6,00

19 Труновский район

13,42

3,49

3,85

20 Туркменский район

15,57

16,27

15,92

1,78

8,94

21 Шпаковский район

13,65

416,84

146,73

4,00

36,68

Управление Росреестра по Ставропольскому краю

1
2
3
4
5
1
2
3
4
5

6
7

В сельскохозяйственных районах Ставропольского края средняя стоимость за 1

кв.м. земельного участка садоводческого, огороднического объединения составит 16
рублей что в пересчете на типичный участок в 600 м

составит 9600 рублей. Налоговые

сборы по такому земельному участку для физического лица примерно составят 28,8
рублей в год.

В развитых районах Ставропольского края и регионе Кавказских Минеральных

вод, являющемся курортной зоной, средняя стоимость за 1 кв.м. земельного участка

садоводческого, огороднического объединения составит 180 рублей, что в пересчете на
типичный земельный участок в 600м

составит 108000 рублей. Налоговые сборы по

такому земельному участку для физического лица составят 324 рубля в год. При
сохранении существующего уровня средней заработной платы по районам
Ставропольского края, налоговые сборы не составят и тысячной доли годового дохода
физического лица.

При сопоставлении среднего удельного показателя кадастровой стоимости земель

садоводческих,   огороднических   объединений,   рассчитанного   в   2003   году   и   среднего
удельного   показателя   кадастровой   стоимости   земель   садоводческих,   огороднических
объединений,   рассчитанного   на   01.01.2008г.,   можно   сделать   вывод   о   повышении
кадастровой стоимости земель в среднем по краю в 33 раза.

3.4.2.3 Земли населенных пунктов

В 2012 году на территории Ставропольского края действовали результаты

государственной   кадастровой   оценки   земель   населенных   пунктов,   утвержденные
постановлением   Правительства   Ставропольского   края   от   14.12.2007г.   №   144-п   «Об
утверждении   результатов   государственной   кадастровой   оценки   земель   населенных
пунктов   в   Ставропольском   крае   по   состоянию   на   01   декабря   2006   года»,   результаты
государственной кадастровой оценки земель города-курорта Пятигорска, утвержденные
постановлением   Правительства   Ставропольского   края     от   16.12.2009г.   №   322-п   «Об
утверждении   результатов   государственной   кадастровой   оценки   земель   населенных
пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2007 года по городу-курорту
Пятигорску» (в ред. постановлений Правительства Ставропольского края от 21.09.2011г.

№ 360-п

, от 24.01.2012г.

№ 15-п

), а также результаты государственной кадастровой

оценки   земель   населенных   пунктов,   утвержденные   постановлением   Правительства
Ставропольского   края   от   28.12.2006г.   №   176-п   «Об   утверждении   результатов
государственной   кадастровой   оценки   земель   поселений   города-курорта   Ессентуки,
городов Невинномысска, Ставрополя».

В связи с истечением предельного пятилетнего срока проведения государственной

кадастровой   оценки   земель   населенных   пунктов   на   территории   Ставропольского   края,
установленного   Законом   об   оценочной   деятельности,   в  2012   году   на   территории
Ставропольского   края,   за   счет   средств   бюджета   Ставропольского   края,   проведена
актуализация   результатов   государственной   кадастровой   оценки   земель   населенных
пунктов. Заказчиком данных работ выступало Министерство имущественных отношений
Ставропольского края. Исполнителем работ по государственной кадастровой оценки земель
сельскохозяйственного   назначения   Ставропольского   края,   в   рамках   Государственного
контракта от 09.08.2012г. №115, выступило ООО «ФинГрупп» (г. Тамбов).

Управление Росреестра по Ставропольскому краю

1
2
3
4
5
1
2
3
4
5
6
7
8
9

10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47

6
7

Работы выполнены в соответствии с Методическими указаниями по

государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными
приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007г. № 39 (далее – Методические
указания № 39), которые основаны на получении результата с использованием рыночной
информации. Оценка проведена по 16 видам функционального использования земельных
участков населенных пунктов.

Для оценки исполнителю работ представлен Перечень объектов оценки,

включающий 963976 земельных участков из состава земель населенных пунктов. Все
количество земельных участков распределено по 36-и административно-территориальным
образованиям (26-и районам и 10-и городам краевого подчинения).

Результаты государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного

назначения, утверждены приказом Министерства имущественных отношений
Ставропольского края от 25.12.2012г. № 203 «Об утверждении результатов государственной
кадастровой оценки земель населенных пунктов Ставропольского края» по состоянию на
01.01.2012 года и действовали в 2013 году на территории Ставропольского края. Приказ
Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2012г. № 203 был
опубликован в газете «Ставропольская правда» 16.01.2013г.

В 2013 году в указанный правовой акт были внесены редакции:

- Приказом Министерства имущественных отношений СК от 08.07.2013г. № 59 «О

внесении   изменений   в   Приказ   Министерства   имущественных   отношений
Ставропольского   края   от   25.12.2012г.   №   203»,   утверждены   изменения   в   результаты
государственной   кадастровой   оценки   земель   населенных   пунктов   ст.   Незлобной
Георгиевского района (сведения, исправленные вследствие выявления кадастровой ошибки
об экономических характеристиках 6816 земельных участков внесены в ГКН).

Сравнительный анализ результатов государственной кадастровой оценки земель

населенных   пунктов   действующих   в   2012   году   на   территории   Ставропольского   края,
(результаты   утвержденные   постановлением   Правительства   Ставропольского   края   от
14.12.2007г. № 144-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки
земель  населенных   пунктов  в Ставропольском  крае   по  состоянию  на  01  декабря  2006
года»,   результаты   государственной   кадастровой   оценки   земель   города-курорта
Пятигорска,   утвержденные   постановлением   Правительства   Ставропольского   края     от
16.12.2009г.                 № 322-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой
оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01 января
2007   года   по   городу-курорту   Пятигорску»   (в   ред.   постановлений   Правительства
Ставропольского   края   от   21.09.2011г.  №   360-п,   от   24.01.2012г.  №   15-п),   результаты
утвержденные постановлением  Правительства  Ставропольского  края от 28.12.2006г. №
176-п   «Об   утверждении   результатов   государственной   кадастровой   оценки   земель
поселений   города-курорта   Ессентуки,   городов   Невинномысска,   Ставрополя»,   а   также
результатов   государственной   кадастровой   оценки   земель   населенных   пунктов,
утвержденных Приказ Министерства имущественных отношений Ставропольского края
от 25.12.2012г. № 203, показал   увеличение показателей кадастровой стоимости земель
населенных пунктов.

В качестве исходной информации для оценочных работ использовалась:
- информация от правообладателей земельных участков о характеристиках

земельных участков и улучшений, расположенных на земельных участках;

- информация, содержащаяся в ЕГРП о сделках с объектами недвижимости;
- информация от администраций муниципальных районов Ставропольского края о

сделках с объектами недвижимости;

Управление Росреестра по Ставропольскому краю

1
2
3
4
5
1
2
3
4
5
6
7
8
9

10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48

6
7

- информация из СМИ о рынке недвижимости на территории муниципальных

образований Ставропольского края.

О значениях факторов стоимости земельных участков для оценочных работ

использовалась:

- информация от администраций муниципальных районов Ставропольского края;

В целом средние значения удельных показателей кадастровой стоимости

земельных   участков   в   составе   земель   населенных   пунктов   по   различным   видам
разрешенного   использования   выше   результатов   предыдущей   оценки.   Коэффициент
увеличения составляет, в среднем, 4.66. При анализе было учтено, что расчет удельных
показателей   кадастровой   стоимости   при   предыдущих     работах   по   государственной
кадастровой оценке, кроме государственной кадастровой оценки земель города-курорта
Пятигорска, осуществлялся по принципиально различным методикам. Следует учитывать,
что в основе Методики
по   государственной   кадастровой   оценке   земель   поселений,   утвержденной   приказом
Росземкадастра   от   17.10.2002 г.   № П/337   и   Методических   указаний   № 39,   лежат
принципиально различные методические подходы к определению кадастровой стоимости
земель. В частности, объектами оценки предыдущих туров были кадастровые кварталы в
составе земель поселений. Объектами оценки 2012 года являются земельные участки в
составе   земель   населенных   пунктов.   В   этой   связи   сравнительный   анализ   носит   не
качественно-количественную, а социально-экономическую направленность - указывает на
характер изменения налогооблагаемой базы.

В основе расчёта кадастровой стоимости лежит информация о рыночной стоимости

земельных участков, либо единых объектов недвижимости различного целевого
использования.

Так, например, кадастровая стоимость земельных участков в составе вида

разрешенного использования «Земельные участки, предназначенные для размещения
гаражей и автостоянок» от 186,86 руб./кв.м. до 9445,46 руб./кв.м., увеличение произошло
в среднем от 4,38 до 7,36 раз.

- вида разрешенного использования «Земельные участки, предназначенные для

дачного строительства, садоводства и огородничества» от 24,27 руб./кв.м. до 1343,15 руб./
кв.м., увеличение составило 2,3 до 2,9 раз.

- вида разрешенного использования «Земельные участки, предназначенные для

размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания» от
205,48 руб./кв.м. до 12009,38 руб./кв.м., увеличение составило от 1,7 до 3,8 раз;

- вида разрешенного использования «Земельные участки, предназначенные для

размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений
промышленности,

коммунального

хозяйства,

материально-технического,

продовольственного снабжения, сбыта и заготовок» - 113,79 руб./кв.м. до 7059,19
руб./кв.м. увеличение составило от 2,8 до 3 раз.

Рост кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных

пунктов обусловлен тем, что прежде всего в 2012 году по сравнению с предыдущими
годами изменилась ценовая ситуация на всех сегментах рынка недвижимости.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков городских населенных пунктов

в составе видов разрешенного использования земель указанных в п. 1.2.1-1.2.10, 1.2.17
Методических   указаний   №   39,   осуществлялся   на   основе   построения   статистических
моделей.   Для   каждой   сформированной   группы   земельных   участков   в   городских
населённых   пунктах   осуществлялся   сбор   достаточной   и   достоверной   рыночной
информации о земельных участках и единых объектах недвижимости.

Управление Росреестра по Ставропольскому краю

1
2
3
4
5
1
2
3
4
5
6
7
8
9

10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48

6
7

Стоит отметить, что для различных групп применялись различные модели расчета

кадастровой стоимости.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков предназначенных для

размещения   портов,   водных,   железнодорожных   вокзалов,   автодорожных   вокзалов,
аэропортов, аэродромов, аэровокзалов и занятых водными объектами, находящимися  в
обороте   (виды   разрешенного   использования   земель   указанные   в   п.   1.2.11,   1.2.12
Методических указаний № 39) из-за невозможности построения статистически значимой
модели,   обладающей   приемлемыми   параметрами   качества,   определялся   путем
индивидуальной   оценки   их   рыночной   стоимости   в   соответствии   с   законодательством
Российской Федерации об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость земельных участков, предназначенные для разработки

полезных   ископаемых,   размещения   железнодорожных   путей,   автомобильных   дорог,
искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода
железных   и   автомобильных   дорог,   водных   путей,   трубопроводов,   кабельных,
радиорелейных   и   воздушных   линий   связи   и   линий   радиофикации,   воздушных   линий
электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для
эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и
подземных   зданий,   строений,   сооружений,   устройств   транспорта,   энергетики   и   связи;
размещения   наземных   сооружений   и   инфраструктуры   спутниковой   связи,   объектов
космической деятельности, военных объектов (вид разрешенного использования земель
указанный   в   п.   1.2.13   Методических   указаний   №   39),   определяется   путем   умножения
минимального   для   данного   населенного   пункта

значения удельного показателя

кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования
земель, предназначенных для размещения производственных и административных зданий,
строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-
технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, на площадь земельных
участков.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков, занятых особо охраняемыми

территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами
(вид разрешенного использования земель указанный в п. 1.2.14 Методических указаний №
39), устанавливался равной произведению среднего для Ставропольского края значения
удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель
лесного фонда на площадь земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе вида разрешенного

использования   земель   указанного   в  п.1.2.15   Методических   указаний   №   39   (земельные
участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования)     устанавливается
равной   произведению   среднего   значения   удельного   показателя   кадастровой   стоимости
земельных участков первой группы в составе земель сельскохозяйственного назначения в
пределах   территорий   муниципальных   районов,   граничащих   с   населённым   пунктом,   на
площадь земельных участков данного вида разрешенного использования.

Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав,

переулков,   проездов,   тупиков;   земельные   участки   земель   резерва;   земельные   участки,
занятые   водными   объектами,   изъятыми   из   оборота   или   ограниченными   в   обороте   в
соответствии   с  законодательством  Российской   Федерации;   земельные   участки   под
полосами   отвода   водоемов,   каналов   и   коллекторов,   набережные   (вид   разрешенного
использования   земель   указанный   в   п.   1.2.16   Методических   указаний   №   39)   не
рассчитываются, а устанавливаются равными одному рублю за земельный участок.

Управление Росреестра по Ставропольскому краю

1
2
3
4
5
1
2
3
4
5
6
7
8
9

10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47

6
7

При выполнении работ по государственной кадастровой оценке земель

населенных пунктов на территории Ставропольского края, в целях реализации приказа
Минэкономразвития   России   от   12.08.2006. № 222   «Об   утверждении   методических
указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков
и   существующих   земельных   участков   в   случаях   изменения   категории   земель,   вида
разрешенного использования или уточнения площади земельного участка», были  так же
рассчитаны   средние   (взвешенные   по   площади)   значения   удельных   показателей
кадастровой   стоимости   земельных   участков   видов   разрешенного   использования,
указанных в подпунктах 1.2.1 - 1.2.15, 1.2.17 Методических указаний № 39.

3.4.2.4 Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания,

телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности,
земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения

В 2013 году на территории Ставропольского края действовали результаты

государственной   кадастровой   оценки   земель   промышленности   и   иного   специального
назначения в Ставропольском крае по состоянию на 01.01.2009 года, полученные в рамках
работ   по   государственной   кадастровой   оценке   проведенных   ОАО   «РХК   «Земпроект»
(ОАО «ЧелябинскНИИгипрозем») в соответствии с государственным контрактом № 127Д
от   25.11.2009г.   Данные   результаты   утверждены   постановлением   Правительства
Ставропольского   края   от   23.11.2011     №   458-п   «Об   утверждении   результатов
государственной  кадастровой  оценки  земель промышленности,  энергетики,  транспорта,
связи, радиовещания,  телевидения,  информатики,  земель для обеспечения  космической
деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения в
Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2009 года».

Работы были проведены в соответствии с Методикой государственной

кадастровой   оценки   земель   промышленности,   энергетики,   транспорта,   связи,
радиовещания,   телевидения,   информатики,   земель   для   обеспечения   космической
деятельности,  земель обороны, безопасности и земель иного специального  назначения,
утвержденной   приказом   Росземкадастра   от   20.03.2003   №   П/49   в   разрезе   шести   групп
видов разрешенного использования.

В перечень объектов оценки были включены 21674 земельных участков на

территории Ставропольского края, расположенные на землях промышленности и иного
специального назначения. Все эти участки были учтены в государственном кадастре
недвижимости и оценивались с характеристиками (категория земель, площадь,
разрешенное использование) по состоянию на 1 января 2009 года.

Работы по государственной кадастровой оценке земель промышленности и иного

специального назначения на территории Ставропольского края проводились в следующей
последовательности:

- группировка различных видов использования земель промышленности и иного

специального назначения;

- определение удельных показателей кадастровой стоимости для видов

использования земель каждой группы;

- расчет кадастровой стоимости земельных участков по каждой группе земель

промышленности и иного специального назначения.

Кадастровая стоимость земельных участков земель промышленности и иного

специального назначения Ставропольского края, на 01.01.2009 года составила 16 088.24
млн. руб. Максимальная кадастровая стоимость земельных участков в Кочубеевском

Управление Росреестра по Ставропольскому краю

1
2
3
4
5
1
2
3
4
5
6
7
8
9

10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48

6
7

ДОКЛАД О СОСТОЯНИИ И ИСПОЛЬЗОВАНИИ ЗЕМЕЛЬ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ В 2018-2013 ГОДУ - часть 32