ОТЧЕТ об оценке. Объект оценки: имущественный комплекс: Ямало-Ненецкий автономный округ, Пуровский район

4. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой опреде-

ления стоимости.

Согласно п. 10 ФСО № 1, при определении наиболее эффективного использования объекта

оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

Наиболее эффективное использование определяется как возможное (вероятное) и разумно

обоснованное использование объекта оценки, которое физически реализуемо, юридически допу-
стимо, финансово оправдано и обеспечивает максимальную стоимость объекта.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилуч-

шего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие "наилучшее и

наиболее  эффективное  использование",  применяемое  в  данном  отчете,  подразумевает  такое  ис-
пользование,  которое  из  всех  разумно  возможных,  физически  осуществимых,  финансово-
приемлемых,  должным  образом  обеспеченных  и  юридически  допустимых  видов  использования
имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки

соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Потенциал местоположения: оценка доступности участка (подъезда к нему), неудобства

расположения, приближенности к центральному району, наличие скрытых опасностей и т.д.

Рыночный спрос: определение того интереса, который представляет планируемый вариант

использования земельного участка на данном рынке и в данной местности. Анализируется уровень
спроса и предложения на все объекты недвижимости различного функционального назначения, а
также их достоинства, обеспечивающие им конкурентоспособность, и недостатки.

Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые раз-

решены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями
об исторических зонах и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности спосо-

бов использования.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разре-

шенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых ис-

пользований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Оцениваемый объект представляет собой имущественный комплекс базы. Объекты, входя-

щие в  его состав,  находятся на единой территории в промышленной зоне. Кроме того, состояние
объекта,  а  также  его  архитектурно-планировочное  решение  позволяют  судить  о  единственно  воз-
можном использовании объекта в качестве имущественного комплекса базы. Таким образом, в дан-
ном  отчете  анализ  наилучшего  и  наиболее  эффективного  использования  было  решено  не  прово-

дить, так как законодательная разрешенность совпадает с единственно возможным использованием
оцениваемого объекта.

На основе этого заключения будут проведены все последующие расчеты.

5. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ

Рыночная стоимость определяется на базе основных принципов оценки – спроса и предло-

жения, замещения, баланса, соответствия. Кроме того, на рыночную стоимость влияют такие эконо-
мические факторы, как полезность, покупательная способность, дефицитность и т.д.

Другими словами, рыночная стоимость отражает текущее соотношение сил, действующих на

рынке, и ожидаемую тенденцию изменения этого соотношения. С другой стороны, любой благора-
зумный покупатель или инвестор будет стремиться к получению максимальной прибыли (отдачи) от
вложенных средств путем наиболее эффективного использования недвижимости. Очевидно, что
форма такого использования также будет зависеть от текущего состояния рынка, а стоимость не-
движимости при этом будет максимальной.

В соответствии с этим определение рыночной стоимости строится на основе трех подходов:

затратного, сравнительного и доходного. Каждый из этих подходов приводит к получению различных
стоимостных характеристик объекта. Дальнейший анализ  позволяет взвесить достоинства и недо-
статки  каждого  из  использованных  подходов  и  установить  окончательную  стоимость  объекта  соб-
ственности  на  основании  данных  того  подхода  или  подходов,  которые  расценены  как  наиболее
надежные.

5.1. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО, ЗАТРАТНОГО И СРАВНИ-

ТЕЛЬНОГО ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ

Подход к оценке

- совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Метод оценки

– последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для

данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к
оценке.

Согласно п. 20 ФСО №1, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный,

сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или ино-
го подхода.

Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках примене-

ния каждого из подходов.

Доходный подход

– совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных

на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (п. 13 ФСО №1).

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая

прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с

объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину бу-
дущих доходов и расходов и моменты их получения (п. 21 ФСО №1).

Сравнительный подход

– совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, осно-

ванных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых

имеется информация о ценах.

Объект-аналог объекта оценки

- объект, сходный объекту оценки по основным экономиче-

ским, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 14
ФСО №1).

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анали-

за информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (п. 22 ФСО№1).

Затратный подход

– совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных

на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с уче-

том износа и устареваний.

Затраты на воспроизводство объекта оценки

– затраты, необходимые для создания точ-

ной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материа-
лов и технологий.

Затраты на замещение объекта оценки

– затраты, необходимые для создания аналогич-

ного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки (п. 15
ФСО №1).

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки

другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные

полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим
состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного под-
хода необходимо учитывать износ и все виды устареваний (п. 23 ФСО№1).

Каждому подходу соответствуют определенные методы оценки, сущность и число которых

может различаться в зависимости от типа оцениваемого имущества.

Необходимость и целесообразность применяемых подходов в оценке рассматриваемых

объектов оценки определяются по следующим критериям:

- возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или про-

давца;

- тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ;
- способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания.
Полезность объекта выражает суммарное действие всех рыночных факторов, влияющих на

стоимость объекта. Рыночная стоимость объекта является выражением его полезности именно с
точки зрения рынка, а не с позиции его отвлеченного физического статуса. Для конкретного пользо-
вателя полезность имущества может отличаться от их полезности с точки зрения рынка или отдель-
но взятой отрасли.

5.2. ПРИМЕНЕНИЕ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИВЕДЕНИЕМ РАСЧЕТОВ

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
1.

Определение рыночной стоимости прав владения или пользования земельным участ-

ком.

Расчет стоимости строительства (восстановления или замещения).

Определение величины физического, функционального и внешнего износов объекта не-

движимости. В случае, если в расчетах используется стоимость замещения, то функциональный из-
нос не учитывается, т.к. стоимость замещения включает в себя современные требования и стандар-

ты рынка.

Расчет стоимости воспроизводства путем вычитания из стоимости строительства всех

видов износа.

Расчет стоимости объекта недвижимости путем суммирования стоимости воспроизвод-

ства и стоимости земельного участка.

Существует 4 способа

расчета восстановительной стоимости (стоимости замещения):

- метод сравнительной единицы измерения или метод удельной стоимости (скорректиро-

ванная стоимость выбранной для расчета недвижимости умножается на число единиц оцениваемо-

го объекта. Единицами измерения могут быть 1 м

, 1 м

, 1 место и т.д.);

- поэлементный (удельная стоимость единицы измерения объекта или всего объекта опре-

деляется исходя из поэлементных затрат);

- сметный (составляются объектные и сводные сметы строительства объекта);

- индексный (балансовая стоимость оцениваемого объекта умножается на индекс переоцен-

ки, утвержденный Госкомстатом).

Рыночную стоимость права собственности (аренды) земельных участков определяют с по-

мощью трех традиционных подходов: затратного, сравнительного и доходного.

На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод

распределения. На доходном подходе основаны: метод капитализации дохода, метод остатка, ме-
тод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости вос-
производства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и ме-

тоде выделения.

5.2.1. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО

УЧАСТКА

Необходимо отметить, что по данным Заказчика земельный участок под производственной

базой не оформлен юридически надлежащим образом, следовательно, ООО «Строительная компа-
ния «Сургутстройгаз» имеет преимущественное право аренды на земельные участки под объектами

недвижимости. При определении рыночной стоимости преимущественного права аренды земельно-
го участка, расположенного под оцениваемым объектом, к расчету принималась лишь та его часть,
которая непосредственно связана с самими строениями, т. е. площадь застройки согласно строи-
тельным нормам и правилам.

Метод прямого сравнения продаж

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. При про-

ведении оценки рыночной стоимости преимущественного права аренды земельного участка мето-

дом сравнения продаж рекомендуется использовать положения пункта 1 раздела IV Методических
рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержден-
ных распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 г. № 1102-р.

В соответствии с данным распоряжением метод сравнения продаж применяется для оценки

земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных
земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооруже-
ниями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода – наличие ин-
формации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При

отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен
предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:



определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объек-

тами - аналогами (далее - элементов сравнения);



определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого

аналога от оцениваемого земельного участка;



определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответ-

ствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;



корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая

их отличия от оцениваемого земельного участка;



расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скоррек-

тированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение

которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики

сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:



местоположение и окружение;



целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;



физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);



транспортная доступность;



инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним,

объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:



условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и

заемных средств, условия предоставления заемных средств);



условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными

средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);



обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок

представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и про-
давца, продажа в условиях банкротства и т.п.);



изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до

даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются

в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки.
При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся
на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены

единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом.
Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.
Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:



прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по

одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации кор-
ректировки по данному элементу сравнения;



прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга

только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах кор-
ректировки по данному элементу сравнения;



корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и

изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи меж-

ду значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;



определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по

которому аналог отличается от объекта оценки;



экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения

аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скоррек-
тированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги.

Единицей сравнения при расчетах является руб./м

Таблица 5.2.1. Данные по продажам земельных участков

№

п/п

Параметры сравнения

Объект оценки

Объект сравне-

ния №1

Объект сравне-

ния №2

Объект сравне-

ния №3

Источник информации

http://com-

hmao.com/index.p

hp/main/lot/473,

тел.: 8 (3462) 91-

83-21

http://pressa-

online.com/Issue.

aspx?n=33866#60

, тел.: 8 (3462)

33-58-28, 53-47-

71, 60-61-40

http://com-

hmao.com/index.p

hp/main/lot/511,

тел.: 8 (3462) 66-

77-77

Площадь, м

7 500

25 067

20 000

Цена, руб.

определяется

4 200 000

20 000 000

7 700 000

Цена 1 м

, руб.

определяется

560

798

385

Право на земельный уча-

сток

аренда

собственность

аренда

Условия финансирования

обычные

Условия продажи

обычные

цена предложе-

ния

цена предложе-

ния

цена предложе-

ния

Дата предложения

январь 2012 г.

Местоположение

ЯНАО, Пуров-

ский район, п.

Пурпе, КС-02,

Промзона, Пром-

база СМУ-3

ХМАО-Югра,

г. Сургут, Сургут-

ский район, п.

Солнечный

ХМАО-Югра,

г. Сургут, Югор-

ский тракт

ХМАО-Югра,

г. Сургут, Сургут-

ский район, п.

Солнечный

№

п/п

Параметры сравнения

Объект оценки

Объект сравне-

ния №1

Объект сравне-

ния №2

Объект сравне-

ния №3

Характеристика объекта

нежилые здания

свободный, есть

коммуникации

свободный, есть

коммуникации

свободный, есть

коммуникации

Использование объекта

под промышлен-

ную застройку

под промышлен-

ную застройку

под промышлен-

ную застройку

под промышлен-

ную застройку

Как видно из данной таблицы выбранные объекты сравнения отличаются от объекта оценки

по следующим параметрам: праву на земельный участок; условиям продажи; местоположению.

Корректировка на право на земельный участок.

Данная корректировка не применялась,

так как анализ рынка недвижимости показал, что стоимость права аренды и права собственности

земельных участков примерно одинакова.

Корректировка на условия продажи.

Применение данной корректировки обусловлено тем,

что в расчетах участвуют цены предложения, а не рыночные цены сделок. Согласно аналитическим

материалам и собственным исследованиям рынка недвижимости, оценщиками установлено, что це-
на сделки отличается от указываемой продавцом в листинге в среднем на 5-10% в зависимости от
ликвидности объекта. В расчете нами было принято решение использовать максимальное значение
скидки в размере 10%.

Корректировка на местоположение

оказывает большое влияние на стоимость объекта.

Данная корректировка включает в себя удаленность от центра, престижность района, транспортную
доступность и ближайшую застройку. В данном случае для определения размера корректировки

применялись данные результатов по кадастровой оценке земель, взятые из Постановления Адми-
нистрации Ямало-Ненецкого автономного округа от 11.06.2008 г. №280-А (Приложение 1) и Поста-
новления Правительства ХМАО-Югры №343-п Об утверждении результатов государственной ка-
дастровой оценки земель населенных пунктов ХМАО-Югры от 16.12.2010 г. (Таблица 3). Сравнению

подлежали средние удельные показатели кадастровой стоимости земель по видам разрешенного
использования, руб./м

Корректировка на местоположение определяется методом парных продаж по формуле:

Пм = Ц/Цв

где:

Пм

– поправка местоположение;

– цена объекта оценки;

Цв

- цена объекта - аналога.

Расчет поправки на местоположение представлен в таблице 5.2.2.

Таблица 5.2.2. Расчет корректировки на местоположение

№

п/п

Наименование

Средний показатель кадастро-

вой стоимости земли предна-

значенные для размещения

объектов промышленного

назначения, руб./м

Поправка на местоположение

Объект оценки

482,05

ХМАО-Югра, г. Сургут, Сургутский

район, п. Солнечный

753,15

0,64

ХМАО-Югра, г. Сургут, Сургутский
район, Югорский тракт

753,15

0,64

ХМАО-Югра, г. Сургут, Сургутский
район, п. Солнечный

753,15

0,64

Расчет

весовых коэффициентов

при обобщении результатов после корректировок каждо-

го аналога производится по формуле:

где:

– весовой коэффициент аналога;

где:

– стоимость аналога после корректировок;

– исходная стоимость аналога.

Процесс корректировок и определения рыночной стоимости преимущественного права

аренды земельного участка сравнительным подходом приведен в таблице 5.2.3.

Таблица 5.2.3. Определение рыночной стоимости 1 м

преимущественного права аренды зе-

мельного участка

№

п/п

Параметры сравнения

Объект оценки

Объект сравне-

ния №1

Объект сравне-

ния №2

Объект сравне-

ния №3

Источник информации

http://com-

hmao.com/index.

php/main/lot/473,

тел.: 8 (3462) 91-

83-21

http://pressa-

online.com/Issue.

aspx?n=33866#6

0, тел.: 8 (3462)

33-58-28, 53-47-

71, 60-61-40

http://com-

hmao.com/index.

php/main/lot/511,

тел.: 8 (3462) 66-

77-77

Площадь, м

7 500

25 067

20 000

Цена, руб.

определяется

4 200 000

20 000 000

7 700 000

Цена 1 м

, руб.

определяется

560

798

385

Право на земельный уча-
сток

аренда

собственность

аренда

Корректировка на права на

земельный участок

Скорректированная цена,
руб./м

560

798

385

Условия финансирования

обычные

Корректировка на условия
финансирования

Скорректированная цена,

руб./м

560

798

385

Условия продажи

обычные

цена предложе-

ния

цена предложе-

ния

цена предложе-

ния

Корректировка на условия

продажи

20%

Скорректированная цена,
руб./м

448

638

308

Дата предложения

январь 2012 г.







)

(





№

п/п

Параметры сравнения

Объект оценки

Объект сравне-

ния №1

Объект сравне-

ния №2

Объект сравне-

ния №3

Корректировка на дату
предложения

Скорректированная цена,

руб./м

448

638

308

Местоположение

ЯНАО, Пуров-

ский район, п.

Пурпе, КС-02,

Промзона,

Промбаза СМУ-3

ХМАО-Югра,

г. Сургут, Сур-

гутский район, п.

Солнечный

ХМАО-Югра,

г. Сургут, Югор-

ский тракт

ХМАО-Югра,

г. Сургут, Сур-

гутский район, п.

Солнечный

Корректировка на местопо-
ложение

0,64

Скорректированная цена,

руб./м

287

409

197

Характеристика объекта

нежилые здания

свободный

Корректировка на характе-
ристику объекта

1,00

Скорректированная цена,
руб./м

287

409

197

Использование объекта

под промыш-

ленную застрой-

ку

под промыш-

ленную застрой-

ку

под промыш-

ленную застрой-

ку

под промыш-

ленную застрой-

ку

Корректировка на использо-

вание объекта

Скорректированная цена,
руб./м

287

409

197

Весовые коэффициенты

0,33

Стоимость по оцениваемому
объекту, руб./м

297

136

Таблица 5.2.4. Определение рыночной стоимости преимущественного права аренды земель-
ных участков

№

п/п

Наименование объекта

Площадь за-

стройки, м

Стоимость, руб./м

Стоимость, руб.

Здание ремонтно-
механического цеха (Литера А),
строение 2, общей площадью

1 074,9 м

1 241,20

297

369 219

Здание теплого склада «Хард»
(Литера А, А1, а), строение 9,

общей площадью 1 526,9 м

1 392,10

297

414 107

Здание цеха ремонта дорожной
и строительной техники (Лите-

ра А), строение 4, общей пло-
щадью 1 157 м

1 816,80

297

540 442

Здание столярного цеха со

складом готовой продукции
(Литера А), строение 7, общей
площадью 552,3 м

1 152,40

297

342 804

Здание цеха запорной армату-
ры (Литера А), строение 8, об-
щей площадью 552,2 м

2 168,00

297

644 914

Здание пилорамы (Литера А,
А1), строение 13, общей пло-

1 124,70

297

334 564

№

п/п

Наименование объекта

Площадь за-

стройки, м

Стоимость, руб./м

Стоимость, руб.

щадью 621,4 м

Здание проходной КПП (Литера
А), строение 14, общей площа-

дью 40,5 м

601,00

297

178 779

Административное здание на
100 человек, со столовой на 50

мест (Литера А, А1, а), строе-
ние 1, общей площадью 2 524,8

582,40

297

173 246

Здание стоянки для автомашин
«Балкан» (Литера А, А1), стро-
ение 12, общей площадью

2 368,8 м

715,50

297

212 839

Здание РММ (Литера А), строе-
ние 11, общей площадью
1 631,8 м

490,60

297

145 938

Здание АБК «Бранденбург»
(Литера А, А1, а, а1), строение

10, общей площадью 438,5 м

1 028,50

297

305 947

Здание столярного цеха со
складом готовой продукции

(Литера А), строение 7, общей
площадью 552,3 м

1 391,60

297

413 958

Здание цеха запорной армату-

ры (Литера А), строение 8, об-
щей площадью 552,2 м

129,00

297

38 374

Здание пилорамы (Литера А,

А1), строение 13, общей пло-
щадью 621,4 м

2 492,60

297

741 472

5.2.2. РАСЧЕТ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Для определения восстановительной стоимости объекта оценки использовался метод срав-

нительной  единицы.  При  этом  источником  информации  при  определении затрат  методом  сравни-
тельной единицы на возведение объекта оценки служили: сборник Укрупненных показателей стои-
мости  строительства  (по  данным  информационного  аналитического  бюллетеня  Ко-Инвест  «Обще-
ственные  здания»),  составленный в  ценах  и  нормах  на 01.01.2009 год,  раздел «Сервис»,  сборник

Укрупненных показателей стоимости строительства (по данным информационного аналитического
бюллетеня Ко-Инвест «Промышленные здания»), составленный в ценах и нормах на 01.01.2004 год,
раздел: «Машиностроение», «Промышленность строительных материалов, деталей и конструкций»,
«Черная металлургия», сборник Укрупненных показателей стоимости строительства (по данным

информационного аналитического бюллетеня Ко-Инвест «Складские здания»), составленный в це-
нах и нормах на 01.01.2003 год, раздел: «Электроэнергетика», «Промышленность строительных ма-
териалов, деталей и конструкций», «Машиностроение», «Здания межотраслевого применения»,
«Медицинская и микробиологическая промышленность». Для пересчета в уровень фактических цен

на дату оценки применялись средние региональные индексы удорожания цен на строительно-
монтажные работы, по данным информационного аналитического бюллетеня Ко-Инвест «Индексы
цен в строительстве», сборник №77.

При расчете стоимости воспроизводства была использована следующая формула:

ПВС = УС

2003(2004, 2009)

* V * Ит * Ик* ИУ

2003(2004, 2009)-2012

* (100%+ПП) * (100%+НДС),

где:

УС

2003(2004, 2009)

– стоимость строительства на единицу строительного объема в ценах 2003

(2004, 2009) года (базисный стоимостной показатель);

– строительный объем объекта оценки, в м

;

Ит

– регионально-климатический коэффициент на 01.01.2003 (2004, 2009) год, по данным

информационного аналитического бюллетеня Ко-Инвест «Складские здания и сооружения» («Про-

мышленные здания», «Общественные здания») соответственно;

Ик

– поправочный коэффициент на разницу в объемах (площади) оцениваемого здания и

объекта-аналога;

Поправка на разницу в объеме и площади определяется в соответствии с методикой расче-

та, представленной в рекомендациях по использованию информационного аналитического бюлле-
теня Ко-инвест «Складские здания», «Промышленные здания и сооружения», «Общественные зда-
ния».

ИУ

2003(2004,2009)-2012

– прогнозный отраслевой индекс цен на строительно-монтажные работы

по данным информационного аналитического бюллетеня Ко-Инвест «Индексы цен в строитель-
стве», выпуск 77, стр. 33.

ИУ

2003-2012

–

2,19

(5,190/2,368),

ИУ

2004-2012

–

1,92

(5,190/2,708),

ИУ

2009-2012

–

0,96

(5,190/5,433).

ПП

– прибыль предпринимателя - это установленная рынком цифра, отражающая сумму,

которую предприниматель (инвестор) ожидает получить в виде премии за использование своего ка-
питала, инвестированного в строительный проект. Она является регулирующей силой, повышающей

или снижающей активность строительного бизнеса и определяющей динамику рынка купли – про-
дажи объектов недвижимости, поэтому она становится объектом конкуренции между предпринима-
телями. Это экономический механизм, который регулирует движение нормы прибыли, определяю-
щей цену труда.

Предприниматель определяется как организатор производства, плательщик по договорам

или продажным ценам за сырье, арендатор средств производства, плательщик по трудовым услу-
гам, оплачивающий себе предпринимательский труд по организации производства.

Влияние прибыли предпринимателя на стоимость объектов недвижимости приводит к по-

вышению их стоимости, при этом прибыль предпринимателя появляется и исчезает на различных
сегментах рынка купли – продажи и сдачи в аренду объектов недвижимости в зависимости от спроса
и предложения на этих сегментах.

В данном случае заложена ставка рефинансирования – 8% - это процентная ставка, приме-

няемая для определения затрат на оплату процентов по кредитам банков, полученным юридиче-
скими лицами на производственные цели. В данную ставку заложен минимальный риск (а соответ-

ственно, минимальная прибыль) для вложенных денег. Поэтому считаем, что использование данной
ставки вполне целесообразно при определении минимальной прибыли предпринимателя.

НДС

– налог на добавленную стоимость (18%).

На основании этих данных был произведен расчет восстановительной стоимости.

Таблица 5.2.5. Определение восстановительной стоимости нежилых зданий

№

п/п

Наименование показателей

Здание деревообрабатывающе-
го цеха со складом готовой про-

дукции

Здание

склада №2

(Литера А)

Здание склада запчастей и

материально-технических

ценностей

Здание ре-

монтно-

механическо-

го цеха

(Литера А)

Здание теплого склада «Хард»

(Литера А)

(Литера А1)

(Литера А)

(Литера А1)

(Литера А)

(Литера А1)

Источник информации

Ко-Инвест

«Складские

здания и соору-

жения 2003»,

раздел «Элек-

троэнергетика»,

4.14.00.001, стр.

188-189

Ко-Инвест

«Складские

здания и со-

оружения

2003», раздел

«Промышлен-

ность строи-

тельных мате-

риалов, дета-

лей и кон-

струкций»,

4.10.00.015,

стр. 164-165

Ко-Инвест

«Промышлен-

ные здания

2004», раздел

«Машиностро-

ение»,

4.4.00.150, стр.

376-377

Ко-Инвест

«Складские

здания и со-

оружения

2003», раздел

«Электро-

энергетика»,

4.14.00.001,

стр. 188-189

Ко-Инвест

«Складские

здания и со-

оружения

2003», раздел

«Промыш-

ленность

строительных

материалов,

деталей и

конструкций»,

4.10.00.014,

стр. 164-165

Ко-Инвест

«Промышлен-

ные здания

2004», раздел
«Промышлен-

ность строи-

тельных мате-

риалов, дета-

лей и конструк-

ций»,

4.11.00.011,

стр. 458-459

Ко-Инвест

«Промышлен-

ные здания

2004», раздел

«Машиностро-

ение»,

4.4.00.150, стр.

376-377

Ко-Инвест

«Промыш-

ленные зда-

ния 2004»,

раздел «Про-

мышленность
строительных

материалов,

деталей и

конструкций»,

4.11.00.007,

стр. 456-457

Стоимость 1м

здания - ана-

лога в ценах 2003 г. (2004 г.,
2009 г.), руб.

1 213,16

455,55

1 017,62

1 213,16

455,55

827,87

1 017,62

2 045,04

Строительный объем, м

3 748

8 292

9 904,0

3 298,0

7 997,0

11 628

9 141

841

Поправка на климатический
район (I)

1,19

Поправка на разницу в строи-

тельном объеме

1,21

1,16

1,21

1,15

1,17

1,22

Итого стоимость здания в це-
нах 2003 г. (2004 г., 2009 г.),

руб.

5 410 839

5 439 108

13 912 373

4 761 192

5 245 604

13 173 827

12 951 264

2 496 920

Поправка на отсутствие спе-
циальных конструкций

318 243

746 860

725 666

484 047

544 676

Восстановительная стоимость

с учетом поправки, руб.

5 092 596

4 692 247

13 186 707

4 277 145

4 700 928

13 173 827

12 951 264

2 496 920

Индекс изменения стоимости
СМР на дату оценки

2,19

1,92

2,19

1,92

Восстановительная стоимость

11 161 561

10 284 107

25 272 899

9 374 316

10 303 132

25 248 214

24 821 662

4 785 456

№

п/п

Наименование показателей

Здание деревообрабатывающе-
го цеха со складом готовой про-

дукции

Здание

склада №2

(Литера А)

Здание склада запчастей и

материально-технических

ценностей

Здание ре-

монтно-

механическо-

го цеха

(Литера А)

Здание теплого склада «Хард»

(Литера А)

(Литера А1)

(Литера А)

(Литера А1)

(Литера А)

(Литера А1)

здания, руб.

Восстановительная стоимость
с учетом прибыли предпри-
нимателя, руб.

12 054 486

11 106 835

27 294 731

10 124 261

11 127 383

27 268 071

26 807 395

5 168 292

Восстановительная стоимость
с учетом НДС, руб.

14 224 293

13 106 065

32 207 782

11 946 628

13 130 311

32 176 324

31 632 727

6 098 585

Продолжение таблицы 5.2.5. Определение восстановительной стоимости нежилых зданий

№

п/п

Наименование

показателей

Здание цеха

ремонта до-

рожной и

строитель-

ной техники

Здание сто-

лярного цеха

со складом

готовой про-

дукции

Здание цеха

запорной ар-

матуры

Здание пилорамы

Здание АБК «Бранденбург»

(Литера А)

(Литера А1)

(Литера А)

(Литера А1)

(Литера а)

(Литера а1)

Источник
информации

Ко-Инвест

«Складские

здания и со-

оружения

2003», раздел

«Машино-

строение»,

4.4.00.021,

стр. 138-139

Ко-Инвест

«Складские

здания и со-

оружения

2003», раздел

«Машиностро-

ение»,

4.4.00.021,

стр. 138-139

Ко-Инвест

«Складские

здания и со-

оружения

2003», раздел

«Машиностро-

ение»,

4.4.00.021, стр.

138-139

Ко-Инвест

«Промыш-

ленные зда-

ния 2004»,

раздел «Ма-

шинострое-

ние»,

4.4.00.150,

стр. 376-378

Ко-Инвест

«Промыш-

ленные зда-

ния 2004»,

раздел

«Машино-

строение»,

4.4.00.150,

стр. 376-378

Ко-Инвест

«Обществен-

ные здания

2009», раздел

«Сервис»,

03.6.3.039,

стр. 214-215

Ко-Инвест

«Складские

здания и со-

оружения

2003», раздел

«Здания меж-

отраслевого

применения»,

3.14.00.066,

стр. 102-103

Ко-Инвест

«Складские

здания и со-

оружения

2003», раз-

дел «Здания
межотрасле-

вого приме-

нения»,

3.14.00.066,

стр. 102-103

Ко-Инвест

«Складские

здания и со-

оружения

2003», раз-

дел «Здания
межотрасле-

вого приме-

нения»,

3.14.00.066,

стр. 102-103

Стоимость 1м

здания - аналога в
ценах 2003 г.
(2004 г., 2009 г.),

руб.

548,78

647,76

4 311,00

401,56

Строительный
объем, м

7 645

3 603

3 591,0

3 614,0

1 825

1 270

1 209

Поправка на кли-

1,19

№

п/п

Наименование

показателей

Здание цеха

ремонта до-

рожной и

строитель-

ной техники

Здание сто-

лярного цеха

со складом

готовой про-

дукции

Здание цеха

запорной ар-

матуры

Здание пилорамы

Здание АБК «Бранденбург»

(Литера А)

(Литера А1)

(Литера А)

(Литера А1)

(Литера а)

(Литера а1)

матический район

(I)

Поправка на раз-
ницу в строитель-

ном объеме

1,22

1,23

1,22

1,23

1,1

Итого стоимость
здания в ценах

2003 г. (2004 г.,
2009 г.), руб.

6 090 915

2 894 107

2 884 468

3 398 671

1 730 331

7 166 736

577 728

11 946

5 734

Поправка на от-

сутствие специ-
альных конструк-
ций

61 251

143 855

117 383

22 502

274 320

53 353

Восстановитель-
ная стоимость с
учетом поправки,

руб.

6 090 915

2 832 856

2 740 613

3 281 288

1 707 828

6 892 416

524 375

11 946

5 734

Индекс изменения
стоимости СМР на

дату оценки

2,19

1,92

0,96

2,19

Восстановитель-
ная стоимость

здания, руб.

13 349 599

6 208 836

6 006 664

6 288 731

3 273 127

6 584 141

1 149 285

26 183

12 568

Восстановитель-
ная стоимость с
учетом прибыли
предпринимателя,
руб.

14 417 567

6 705 543

6 487 197

6 791 830

3 534 977

7 110 872

1 241 228

28 278

13 573

Восстановитель-
ная стоимость с
учетом НДС, руб.

17 012 729

7 912 541

7 654 892

8 014 359

4 171 273

8 390 829

1 464 649

33 368

16 017

Продолжение таблицы 5.2.5. Определение восстановительной стоимости нежилых зданий

№

п/п

Наименование показателей

Административное здание на 100 человек, со сто-

ловой на 50 мест

РММ

КПП (Литера А)

Стоянка для Автомобилей «Бал-

кан»

(Литера А)

(Литера А1)

(Литера а)

(Литера А)

(Литера А1)

Источник информации

Ко-Инвест

«Промышлен-

ные здания

2004», раздел
«Промышлен-

ность строи-

тельных мате-

риалов, дета-

лей и конструк-

ций»,

4.11.00.002,

стр. 454-455

Ко-Инвест

«Складские зда-

ния и сооруже-

ния 2003», раз-
дел «Медицин-

ская и микро-

биологическая

промышлен-

ность»,

3.4.00.002, стр.

32-33

Ко-Инвест

«Складские

здания и со-

оружения

2003», раздел

«Медицинская
и микробиоло-

гическая про-

мышлен-

ность»,

3.4.00.002, стр.

32-33

Ко-Инвест

«Промышлен-

ные здания

2004», раздел

«Машинострое-

ние», 4.4.00.150,

стр. 376-377

Ко-Инвест «Про-

мышленные зда-

ния 2004», раздел

«Черная металлур-

гия», 4.14.00.011,

стр. 542-543

Ко-Инвест

«Промышлен-

ные здания

2004», раздел

«Машинострое-

ние»,

4.4.00.150, стр.

376-377

Ко-Инвест

«Обществен-

ные здания

2009», раздел

«Сервис»,

03.6.3.027, стр.

214-215

Стоимость 1м

здания - аналога в це-

нах 2003 г. (2004 г., 2009 г.), руб.

2 515,02

617,83

1 017,62

1 196,80

1 017,62

5 158,50

Строительный объем, м

9 261

110,0

51,0

9 943,0

181

19 710,0

612,0

Поправка на климатический район (I)

1,19

Поправка на разницу в строительном
объеме

0,87

1,23

1,24

1,16

1,23

1,25

Итого стоимость здания в ценах 2003
г. (2004 г., 2009 г.), руб.

24 113 794

99 475

46 495

13 967 157

317 068

23 868 175

4 696 040

Поправка на отсутствие специальных

конструкций

2 379

3 941

1 022 140

34 747

1 002 648

158 141

Восстановительная стоимость с уче-
том поправки, руб.

24 113 794

97 096

42 554

12 945 017

282 321

22 865 528

4 537 900

Индекс изменения стоимости СМР на
дату оценки

1,92

2,19

1,92

0,96

Восстановительная стоимость здания,
руб.

46 215 136

212 807

93 266

24 809 689

541 081

43 822 780

4 334 935

Восстановительная стоимость с уче-
том прибыли предпринимателя, руб.

49 912 347

229 831

100 728

26 794 464

584 368

47 328 602

4 681 729

Восстановительная стоимость с уче-

том НДС, руб.

58 896 570

271 201

118 859

31 617 468

689 554

55 847 751

5 524 441

Для дальнейших расчетов стоимость объекта оценки была разбита по конструктивным элемен-

там, которым в соответствии с таблицами соответствующих сборников были присвоены удельные ве-
са. Поскольку объектом-аналогом предусмотрены специальные конструкции, отсутствующие у оцени-
ваемого объекта, то удельные веса были пересчитаны следующим образом: доля, приходящаяся на
специальные конструкции, была пропорционально распределена между остальными конструктивными

элементами. Величина стоимости нового строительства, разбитая по конструктивным элементам объ-
екта оценки, представлена в таблицах 5.2.6 – 5.2.19.

Таблица 5.2.6. Разбивка по конструктивным элементам здания деревообрабатывающего цеха со

складом готовой продукции

№

п/п

Конструкции и элементы

с признаками износа

(Литера А)

(Литера А1)

Удельный вес

отдельных кон-

структивных

элементов, %

Стоимость

устройства но-

вого элемента,

руб.

Удельный вес

отдельных кон-

структивных

элементов, %

Стоимость

устройства но-

вого элемента,

руб.

Фундамент

13,30

1 891 984

Каркас, стены и перегород-
ки

45,51

6 472 818

48,42

6 346 387

Перекрытия

5,70%

810 632

19,77

2 590 829

Особо строительные рабо-

ты

16,03

2 100 760

Кровля

0,00

1,72

225 432

Полы

6,66

946 757

Проемы

5,56

790 748

4,10

537 442

Отделочные работы

5,81

825 927

0,59

76 777

Внутренние санитарно-
технические и электроосве-

тительные устройства:

9,25

1 315 365

7,37

965 435

Прочие работы

8,23

1 170 063

2,01

263 003

Итого:

100,00

14 224 293

100,00

13 106 065

Таблица 5.2.7 Разбивка по конструктивным элементам здания склада №2

№

п/п

Конструкции и элементы с признаками износа

Удельный вес отдельных

конструктивных элемен-

тов, %

Стоимость устройства но-

вого элемента, руб.

Фундамент

14,22

4 581 279

Стены и перегородки

43,53

14 021 491

Покрытия

3,13

1 006 493

Кровля

1,19

381 773

Полы

9,48

3 054 186

Проемы

1,83

590 013

Отелочные работы

Внутренние санитарно-технические и электро-
осветительные устройства

7,87

2 533 586

Прочие работы

18,75

6 038 959

Итого:

100,00

32 207 782

Таблица 5.2.8 Разбивка по конструктивным элементам здания склада запчастей и материально-

технических ценностей

№

п/п

Конструкции и элементы

с признаками износа

(Литера А)

(Литера А1)

Удельный вес от-

дельных кон-

структивных эле-

ментов, %

Стоимость

устройства ново-

го элемента, руб.

Удельный вес

отдельных кон-

структивных

элементов, %

Стоимость

устройства но-

вого элемента,

руб.

Фундамент

14,07

1 681 226

Каркас, стены и перего-
родки

48,15

5 751 778

48,42

6 358 128

Перекрытия

6,03

720 331

19,77

2 595 622

Особо строительные ра-

боты

16,03

2 104 647

Кровля

1,72

225 849

Полы

7,04

841 293

Проемы

5,88

702 663

4,10

538 436

Отделочные работы

6,14

733 923

0,59

76 919

Внутренние санитарно-
технические и электро-

осветительные устройства

3,98

475 691

7,37

967 221

Прочие работы

8,70

1 039 724

2,01

263 490

Итого:

100,00

11 946 628

100,00

13 130 311

Таблица 5.2.9. Разбивка по конструктивным элементам здания ремонтно-механического цеха

№

п/п

Конструкции и элементы с признаками износа

Удельный вес отдельных

конструктивных элемен-

тов, %

Стоимость устройства но-

вого элемента, руб.

Фундамент

11,72

3 771 065

Каркас, стены и перегородки

43,47

13 987 048

Перекрытия

7,80

2 509 753

Кровля

5,00

1 608 816

Полы

4,85

1 560 552

Проемы

2,52

810 843

Отделочные работы

2,10

675 703

Внутренние санитарно-технические и электро-
осветительные устройства

11,10

3 571 572

Прочие работы

11,44

3 680 972

Итого:

100,00

32 176 324

Таблица 5.2.10. Разбивка по конструктивным элементам здания теплого склада «Хард»

№

п/п

Конструкции и элементы

с признаками износа

(Литера А)

(Литера А1)

Удельный вес от-

дельных кон-

структивных эле-

ментов, %

Стоимость

устройства ново-

го элемента, руб.

Удельный вес

отдельных кон-

структивных

элементов, %

Стоимость

устройства но-
вого элемента,

руб.

Фундамент

13,20

4 175 520

10,83

660 477

Каркас, стены и перего-
родки

40,40

12 779 622

36,52

2 227 203

Перекрытия

2,90

917 349

8,10

493 985

Кровля

1,10

347 960

3,00

182 958

Полы

8,80

2 783 680

6,67

406 776

Проемы

1,70

537 756

4,92

300 050

ОТЧЕТ об оценке. Объект оценки: имущественный комплекс: Ямало-Ненецкий автономный округ, Пуровский район - часть 4