ОТЧЕТ сбербанка об ОЦЕНКЕ № 501-16 объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Омск, ул. Попова, дом 11

(

)

№

г.

Таблица 7.4.1 (продолжение)

Объект оценки

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Корректировка на обеспеченность
парковочными местами

стихийная парковка

Корректировка

1,000

Скорректированная цена.

387

350

334

Расположение относительно "красной
линии"

объект расположен на второстепенной

магистрали

объект расположен на второстепенной

магистрали

объект расположен на

второстепенной магистрали

объект расположен на второстепенной магистрали

Корректировка

1,000

Скорректированная цена.

387

350

334

Отношение удельной цены встроенного
помещения, к удельной цене такого же
отдельно стоящего объекта с земельным
участком в пределах площади застройки

встроенно-пристроенное помещение с

земельным участком в собственности

встроенно-пристроенное помещение с

земельным участком в пределах площади

застройки

встроенно-пристроенное помещение

с земельным участком в пределах

площади застройки

встроенно-пристроенное помещение с земельным

участком в пределах площади застройки

Корректировка

1,000

Скорректированная цена.

387

350

334

Корректировка на состояние здания

удовлетворительное состояние

Корректировка

1,000

Скорректированная цена.

387

350

334

Корректировка на наличие отдельного
входа

отдельный вход

Корректировка

1,000

Скорректированная цена.

387

350

334

Корректировка на качество отделки
основных помещений

хорошая отделка (стандарт)

Корректировка на качество отделки
вспомогательных помещений подвал

без отделки

среднее состояние

Корректировка

0,936

0,945

0,956

0,910

Скорректированная ставка арендной платы
за 1 кв.м. в мес.

366

335

304

Источник информации

http://gorod55.ru/realty/detail/009TDPG1J

http://gorod55.ru/realty/detail/002DIG

1IK

https://likado.ru/ad/nedvizhimost-omsk-

kommercheskaya_nedvizhimost_ul_artema_izbisheva/74

277?b=s

Продавец, тел.

8-904-581-20-92 Гульмира

Михаил 8-905-942-83-84

Елена Михайловна 8-913-633-55-77

Общая валовая коррекция от начальной
цены (без учета поправки на торг), %

-2,66%

-28,72%

-7,60%

Суммарное значение корректировок
(модуль частных корректировок без учета
поправки на торг)

38,6

32,3

15,9

Ставка аренды за 1 кв.м. единого объекта
недвижимости в месяц

335

(

)

№

г.

Результаты расчета коэффициента вариации представлены в Таблице № 7.4.2.

Таблица 7.4.2

Максимальное значение

366

Минимальное значение

304

Соотношение max/min <30%

20,39%

Среднее значение:

335

Стандартное отклонение:

1,1284

Коэффициент вариации:

10,44%

Коэффициент вариации составляет 10,44 %, менее 33%, что говорит о достаточной однородности

выборки. Соотношение максимальной и минимальной скорректированных цен аналогов не превышает
рекомендуемое значение - 30 %.

Значения суммарных корректировок (по модулю частных корректировок) по аналогам №№1,2

превышает  рекомендуемое  значение  30%.  Данные  аналоги  были  взяты  для  сравнения  так  как  имеют
наибольшее  количество  сходных    характеристик  к  объекту  оценки,  таких  как  назначение,
местоположение  (расположены  в  Советском  АО  г.Омска),  наличие  отдельного  входа,  наличие
парковочных  мест,  а  так  же  по  техническим  характеристикам  зданий.  Поэтому,  Оценщик  счел
возможным в условиях ограниченного рынка при расчете стоимости использовать данные аналоги как
наиболее подходящие из всех, выявленных на дату оценки.

Пояснение корректировок

Если удается подобрать данные об аренде полностью идентичных объектов, то, усреднив эти

данные, можно с достаточной уверенностью сделать вывод о стоимости объекта. Так как объект
сравнения не является точной копией оцениваемого, в расчет внесены поправки, отражающие отличия
сравниваемого объекта от оцениваемого.

Элементы сравнения:

Поправка на уторговывание: скидка от цены предложения до цены сделки при аренде

помещений  торгово-офисного  назначения  согласно  «Анализу  рынка  жилой  и  коммерческой
недвижимости г. Омска 3 квартал 2016г.» том первый, (приложение №11.1), составляет интервал от 2,2
до  10,2%  для  офисных  помещений  и  от  1,5%  до  10,2%  для  торговых  помещений,  среднее  значение
интервала для офисных помещений 6,2% для торговых – 5,8%. В рамках данного отчета корректировка
на  уторговывание  была  принята  6%  -  как  среднее  значение  средних  значений  торговых  и  офисных
помещений.

Корректировка на площадь помещений: 1 этаж Объекта оценки №2 представляет собой

нежилое помещение общей площадью 668 кв.м. В качестве аналогов были взяты нежилые помещения
общая площадь которых: аналог №1 – 326,7 кв.м., аналог №2 – 250 кв.м., аналог №3 – 647,4 кв.м
Корректировка определена по формуле Kкор= 1- (Sо/Sa)^Кт и представлена в разделе 6.6 настоящего
отчета в таблице, где Кт составляет – (-0,068) (расчет Коэффициента торможения рассчитан в таблице
6.6.5.1 и табл. 6.6.5.2 настоящего отчета).

Корректировка на отношение ставки аренды 1 кв.м. за вспомогательные помещения к 1

кв.м. ставки аренды за основные площади. Корректировка определена согласно "Справочника оценщика
недвижимости – 2016. Том 2. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов", Приволжский
центр методического и информационного обеспечения оценки, г. Нижний Новгород -2016 таблица 6.6.8
настоящего отчета. Данные об основных/подсобных площадях объектов аналогов были получены по
результатам интервью с агентами по аренде коммерческой недвижимости. Корректировка для каждого
аналога определена по формуле Kкор= (Доля осн.помещ.О+Доля подсоб.помещ.О*0,78)/ (Доля
осн.помещ.А+Доля подсоб.помещ.А*0,78).

Условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки: условия рыночные.

Корректировка отсутствует.

Условия оплаты: Поправка на условия оплаты необходима в том случае, если мотивация

арендатора и арендодателя не типична (сделки, заключенные под «давлением», осуществленные по
желанию арендодателя в более короткие сроки и т.д.). Информация, приведенная в отчете, получена из
открытых специализированных источников, где присутствуют рыночные условия о сдаче в аренду
помещений. Корректировка не применялась.

Набор прав на недвижимость: учитывает разницу в наборе прав, передаваемых при

сделке. В данном случае рассматривается право пользования для всех объектов-аналогов и
оцениваемого объекта, вследствие чего корректировка не требуется.

Дата продажи: все аналоги предлагались к аренде в декабре 2016г. Корректировка

отсутствует.

(

)

№

г.

Местоположение: Объект оценки и аналоги №№1,2 расположены в Советском АО

г.Омска – корректировка не применялась. Аналог №3 расположен в Ленинском АО г.Омска
Корректировка на местоположение для аналога №1 была определена по формуле:

Км =

Ср. знач. уд.пок-ля стоим-ти, руб./кв. м цен района расположения объекта оценки

Ср. знач. уд.пок-ля стоим-ти, руб./кв. м цен района расположения объекта аналога

Данные были взяты из таблиц №№ 6.5.11 и 6.5.19 настоящего отчета. Выдержка из вышеуказанных
таблиц, с указанием арендных ставок на помещения торгового и офисного назначения и средних
значений стоимости арендных ставок торгово-офисного назначения представлена ниже

Кировский АО

Ленинский АО

Октябрьский АО

Советский АО

Центральный АО

Средняя арендная ставка 1
кв.м. помещений торгового
назначения, руб/кв.м.

596

560

478

647

655

Средняя арендная ставка 1
кв.м. помещений офисного
назначения, руб/кв.м.

390

464

361

421

456

Средняя цена 1 кв.м.
помещений торгово-
офисного назначения,
руб/кв.м.

493

512

420

534

556

Корректировка на этаж: объект оценки №2 и аналог №3 представляют собой нежилые

помещения,  расположенные  на  двух  этажах  –  1  этаж  и  подвал.  Аналог  №1  расположен  в  подвальной
части встроено-пристроенного помещения,  аналог №2  расположен на первом этаже. Корректировка на
этаж  применялась  частично,  относительно  подвальной  части  помещения  и  определена  согласно
"Справочника оценщика недвижимости – 2016. Том 2. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы
объектов",  Приволжский  центр  методического  и  информационного  обеспечения  оценки,  г.  Нижний
Новгород  -2016  таблица  6.6.12  настоящего  отчета.  Корректировка  составила:  для  аналога  №1  –  1,191,
для аналога №2 - 0,857, для аналога №3 – корректировка не применялась.

10.

Корректировка на обеспеченность парковочными местами: объект оценки и аналоги

представляют собой нежилые помещения, со стихийной парковкой. Корректировка не применялась.

11.

Расположение относительно красной линии: Объект оценки и аналоги расположены в

жилых микрорайонах со средним пешеходным и автомобильным трафиком, учитывая вышесказанное
корректировка на отношение относительно красной линии не применялась.

12.

Корректировка на тип объекта (встроенное помещение, отдельно стоящее здание): объект

оценки и аналоги – встроено-пристроенные нежилые помещения с земельным участком, в пределах
площади застройки. Корректировка не применялась.

13.

Корректировка на физическое состояние здания: Объект оценки и аналоги расположены в

зданиях, состояние которых оценивается как удовлетворительное. Корректировка не применялась.

14.

Корректировка на наличие отдельного входа: объект оценки и аналоги представляют

собой нежилые помещения с отдельным входом. Корректировка не применялась.

Поправка на уровень отделки: качество отделки объекта оценки части помещений 1

этажа – хорошая (стандарт), подвала – без отделки. Аналоги №№1,2,3 – нежилые помещения, уровень
отделки  основных  помещений  –  хорошая  (стандарт),  вспомогательных  –  среднее  состояние.
Корректировка  определена  согласно  "Справочнику  оценщика  недвижимости  –  2016.  Том  2.  Офисно-
торговая  недвижимость  и  сходные  типы  объектов",  Приволжский  центр  методического  и
информационного  обеспечения  оценки,  г.  Нижний  Новгород  -2016  таблица  6.6.9.2  настоящего  отчета.
Корректировка  на  уровень  отделки  составляет  для  аналога  №1    -  0,945,  для  аналога  №2  –  0,956,  для
аналога №3 – 0,910.

Таким образом, арендная ставка 1 кв.м. единого объекта недвижимости торгово-офисного

назначения по состоянию на 22 декабря 2016 г., составляет: 335 (триста тридцать пять) рублей.

Расчет стоимости единого объекта недвижимости

Расчет потенциального валового дохода рассчитан на основании рыночной ставки аренды

торгово-офисных  помещений  и  величины  арендопригодной  площади.  При  определении
арендопригодной  площади  оценщик  использовал коэффициент  арендопригодности  равный  100% (1,0).
Это  связано  с  тем,  что  доля  вспомогательных  помещений  (коридоров,  санузлов  и  пр.)  по  мнению
Оценщика вполне сопоставима у Объектов оценки и объектов–аналогов.

Расчет потенциального валового дохода представлен в Таблице №7.4.3.

(

)

№

г.

Таблица №7.4.3.

Наименование параметра

Значение

Арендопригодная площадь, кв.м.

668,00

Арендная ставка за 1 кв.м. в месяц, руб. с НДС

335,0

Арендная ставка за 1 кв.м. в год, руб. с НДС

4 020,00

Потенциальный валовой доход, руб. с НДС

2 685 360

II. Действительный валовой доход (ДВД) - это доход, приносимый объектом недвижимости с учетом
реальных потерь и недополучений, вызванных простоями помещения и неплатежей за аренду.

Размер ДВД определяется по формуле:

ДВД=ПВД – Потери

После определения величины потенциального валового дохода производится его корректировка

на величину потерь от недозагрузку (недоиспользования) объекта и возможные потери при сборе
арендной платы.

Потери

Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в

аренду 100 % площадей здания. Всегда имеется вероятность того, что часть арендной платы в течение
прогнозируемого периода владения имуществом не будет собрана. Не существует стандартов для
допусков на наличие вакансий и недосбор денежных средств. Обычно потери выражаются в процентах
по отношению к потенциальному валовому доходу и определяются для каждого местного рынка.

Кн - коэффициент недозагрузки - возможные потери арендной платы от незанятости помещений.
Степень загрузки объектов коммерческой недвижимости при сдаче помещений в аренду - один из

наиболее важных параметров, влияющих на результаты оценки в рамках доходного подхода.

Значение коэффициента недозагрузки принимается в соответствии со значениями указанными в

таблице  №  68  "Справочник  оценщика  недвижимости  –  2016.  Том  2.  Офисно-торговая
недвижимость  и  сходные  типы  объектов",  Приволжский  центр  методического  и
информационного обеспечения оценки, г. Нижний Новгород -2016 (Приложение 11.4 к настоящему
Отчету)  процент недозагрузки при сдаче в аренду, усредненные по городам России составляет от
11,7% до 13,0%, в рамках данного отчета применялся Кн=12,3% по средней границе интервала.

Кп - коэффициент недосбора арендной платы - Возможные потери от недосбора арендной

платы, это может быть вызвано задержкой выплаты арендной платы, рассчитываются в процентном
соотношении от разницы ПВД-Кн.

Как уже отмечалось выше, в ходе анализа рынка Оценщик установил, что современная деловая

практика взимания арендных платежей носит 100% авансовый характер, соответственно Кп
принимаются в размере 0%

Расчет действительного валового дохода представлен в Таблице №7.4.4

Таблица №7.4.4.

Наименование параметра

Значение

Потенциальный валовой доход, руб. с НДС

2 685 360

Коэффициент недогрузки площадей, %

12,30%

Коэффициент недосбора платежей, %

0,00%

Действительный валовой доход, руб. с НДС

2 355 061

III. Расчет издержек от эксплуатации:

Чистый операционный доход (ЧОД) (руб.) - это та часть действительного валового дохода,

которая остается в распоряжении владельца объекта аренды после выплаты всех операционных
расходов. Именно ЧОД и определяет доходность объекта, а, следовательно, и его стоимость.

Чистый операционный доход рассчитывается как действительный валовой доход за вычетом всех

статей расходов по эксплуатации оцениваемого объекта (операционных расходов) и резерва на
замещение.

ЧОД = ДВД - ОР

где:
ОР – операционные расходы.
Операционные расходы (ОР) – расходы, необходимые для обеспечения нормального

функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

(

)

№

г.

При оценке объектов недвижимости, считается целесообразным учесть статьи расходов, которые

несет собственник оцениваемых помещений и которые необходимо вычесть из действительного
валового дохода.

Расходы включают:
а) Постоянные расходы – расходы, которые не зависят от степени занятости объекта

арендаторами. Обычно сюда включают:

- налог на имущество,
- платежи за землю,
- расходы на страхование объекта и другие;
б)  Переменные  расходы  –  расходы,  которые  связаны  с  интенсивностью  загрузки  площадей

арендаторами и уровнем предоставляемых услуг. Состав переменных расходов зависит от особенностей
оцениваемого объекта. В состав переменных расходов входят например:

1. Затраты на управление объектом (Расходы на управление) - это расходы, которые в первую

очередь ложатся на плечи арендодателя, владение доходной недвижимостью требует
квалифицированного управления.

2. Резерв на замещение – это статья расходов, которая учитывает затраты на капитальный ремонт

здания. Величина резерва на замещение – это ежегодные отчисления для накопления суммы,
достаточной для проведения такого ремонта.

Заключение

Как правило размер постоянных и переменных расходов, за исключением налогов определяется в

процентном соотношение от действительного валового дохода (затраты на управление), от полной
восстановительной стоимости (резерв на замещение) или от стоимости определенной в рамках
сравнительного подхода (расходы на страхование объекта).

Наиболее удобный способ учета операционных расходов при расчете чистого операционного

дохода - это применение усредненных параметров, например среднего коэффициента операционных
расходов на рынке недвижимости.

Коэффициент операционных расходов позволяет составить представление о доле операционных

расходов, характерной для определенного сегмента объектов недвижимости.

Размер операционных расходов (ОР) принят Оценщиком в соответствии со значениями

указанными в таблице № 72 "Справочник оценщика недвижимости – 2016. Том 2. Офисно-торговая
недвижимость и сходные типы объектов", Приволжский центр методического и
информационного обеспечения оценки, г. Нижний Новгород -2016 (Приложение 11.4 к настоящему
Отчету) учитывая состояние, местоположение и характеристику объекта, оценщик принял
ОР=17,9% от ПВД по среднему значению показателей (интервал по городам России составляет от
17,1% до 18,8%).

IV. Определение ставки капитализации

Согласно расчетам, произведенным на основе общегородской базы данных объектов

коммерческой  недвижимости,  выставленных  на  продажу  и  аренду  в  3  квартале2016  года,  средние
периоды  окупаемости  объектов  коммерческой  недвижимости,  предложенных  к  продаже  и  аренде  на
территории  города  Омска  были  зафиксированы  в  границах  от  5,6  до  8,7  лет.  В  отличие  от
положительного  тренда  предыдущего  кварталом  диапазон  средних  сроков  окупаемости  повысился  по
нижней границе на 0,2 года, в верхнем значении показатель увеличился на 0,3 года.
Таблица № 7.3.5. Величина ВРМ и КК в зависимости от типа объекта, Q3 – 2016

Тип объекта по назначению

Средняя цена продажи,

руб./кв.м

Средняя арендная

ставка, руб./кв.м/месяц

ВРМ, лет

Коэффициент

капитализации

Торговые объекты

49 182

610

6,72

0,15

Офисные объекты

45 689

437

8,71

0,11

Производственно-складские

11 260

167

5,62

0,18

Учитывая анализ наиболее эффективного использования п.6.4 настоящего отчета, назначение

объекта оценки принято как торгово-офисное, поэтому в расчетах принимался усредненный показатель
ставки капитализации между торговыми и офисными помещениями, вышеуказанная ставка
капитализации была принята согласно «Анализу рынка жилой и коммерческой недвижимости г. Омска 3
квартал 2016г.» том первый и составила – 0,13. (Приложение 11.2).

(

)

№

г.

V. Определение стоимости единого объекта недвижимости

Исходные данные и результаты расчета стоимости единого объекта недвижимости методом

прямой капитализации представлены в Таблице №7.4.6

Таблица №7.4.6

Наименование показателя

Значение

Арендная ставка за 1 кв. м площади, руб. в мес.

335,00

Площадь, сдаваемая в аренду, кв. м

668,00

Потенциальный валовый доход (ПВД), руб.

2 685 360,00

Потери от незанятости помещений Кн (12,3% от ПВД), руб.

330 299,28

Потери от недосбора арендной платы (0% от (ПВД - Кн), руб. в
год

0,00

Действительный валовый доход (ДВД), руб.

2 355 060,72

Эксплуатационные расходы

Операционные расходы, руб. (17,9%, от ПВД)

480 679,44

Итого эксплуатационные расходы, руб.

480 679,44

Чистый операционный доход (ЧОД), руб.

1 874 381,28

Ставка капитализации

13,00%

Стоимость единого объекта недвижимости,
определенная в рамках доходного подхода составляет:
(руб.)

14 418 317,54

Стоимость единого объекта недвижимости,
определенная в рамках доходного подхода округленно
составляет: (руб.)

14 420 000,00

7.5

Согласование результатов расчетов различными подходами

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и

недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. Преимущества
каждого подхода в оценке рассматриваемого объекта, определяются по следующим критериям:

1.Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя и продавца.
2.Тип, качество и обширность информации, на основе которых производится анализ.
3.Способность инструментария используемых подходов учитывать конъюнктурные колебания

спроса.

4.Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.
В результате оценки стоимости строений получены две величины стоимости объекта. Согласование

результатов произведено методом анализа иерархий.

Метод анализа иерархий для согласования результатов, полученных с использованием различных

подходов оценки

Метод анализа иерархий (МАИ) является математической процедурой для иерархического

представления элементов, определяющих параметры объекта. Метод состоит в декомпозиции проблемы
на все более простые составляющие части и дальнейшей обработке последовательных суждений
оценщика по парным сравнениям. В результате может быть выражена относительная степень
(интенсивность) взаимодействия элементов в иерархии. Эти суждения выражаются численно.

Первым этапом применения МАИ является структурирование проблемы согласования результатов в

виде  иерархии  или  сети.  В  наиболее  элементарном  виде  иерархия  строится  с  вершины  (цели  -
определение  рыночной  стоимости),  через  промежуточные  уровни-критерии  (критерии  сравнения)  к
самому  нижнему  уровню,  который  в  общем  случае  является  набором  альтернатив  (результатов,
полученных  различными  подходами).  Существует  несколько  видов  иерархий,  самые  простые  –
доминантные. Дальнейшее рассмотрение ограничено доминантными иерархиями.

После иерархического воспроизведения проблемы устанавливаются приоритеты критериев и

оценивается каждая из альтернатив по критериям. В МАИ элементы задачи сравниваются попарно по
отношению к их воздействию на общую для них характеристику. Система парных сведений приводит к
результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы. Элементом
матрицы a(i,j) является интенсивность проявления элемента иерархии i относительно элемента иерархии
j, оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9, где оценки имеют следующий смысл:

1 - равная важность;
3 - умеренное превосходство одного над другим;

(

)

№

г.

5 - существенное превосходство одного над другим;
7 - значительное превосходство одного над другим;
9 - очень сильное превосходство одного над другим;
2, 4, 6, 8 - соответствующие промежуточные значения.
Если при сравнении одного фактора i с другим j получено a(i,j) = b, то при сравнении второго

фактора с первым получаем a(j,i) = 1/b.

Сравнение элементов А и Б в основном проводится по следующим критериям:
- какой из них важнее или имеет большее воздействие;
- какой из них более вероятен.
При сравнении критериев обычно возникает вопрос, какой из критериев более важен, при сравнении

альтернатив – какая из них наиболее вероятна.

Относительная сила, величина или вероятность каждого отдельного объекта в иерархии

определяется  оценкой  соответствующего  ему  элемента  собственного  вектора  матрицы  приоритетов,
нормализованного  к  единице.  Сравнительно  длительная,  даже  при  применении  ЭВМ,  процедура
определения  собственных  векторов  матриц  поддается  приближению  с  помощью  вычисления
геометрической средней.

Пусть A

...A

- множество из n элементов, тогда W

...W

- соотносятся следующим образом:

…

...

…

...

Оценка компонент вектора приоритетов производится по схеме:

...

= (1*(W

)*...*(W

))

1/n



BEC (A1) = X



...

= ((W

)*...*(W

n-1

)*1)

1/n



BEC (An) = X



Приоритеты синтезируются начиная со второго уровня вниз. Локальные приоритеты перемножаются

на приоритет соответствующего критерия на вышестоящем уровне и суммируются по каждому элементу
в соответствии с критериями, на которые воздействует элемент.

Согласования результатов в виде иерархии строится следующим образом:

Верхний уровень – цель: определение рыночной стоимости.
Промежуточный уровень – критерии согласования. В качестве критериев согласования выбраны

следующие параметры:

А) возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца;
Б) тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ;
В) способность параметров используемых подходов учитывать конъюнктурные колебания;

Рыночная стоимость

Рыночная
стоимость,
полученная по
затратному
подходу

Рыночная
стоимость,
полученная по
сравнительному

подходу

Рыночная
стоимость,
полученная по
доходному
подходу

(

)

№

г.

Г) способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость

(местонахождение, размер, потенциальная доходность).

Нижний уровень – набор альтернатив: результаты, полученные различными подходами оценки.

Построение матрицы сравнения и расчет значения приоритетов критериев:

Вес критерия

3,16

0,55

0,25

1,58

0,28

0,20

0,67

0,12

0,20

0,30

0,05

Сумма

5,71

1,00

Сравнение результатов, полученных сравнительным (С) и доходным (Д) подходами для каждого

критерия согласования.

2.1 Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца(А)

Вес метода по

критерию А

1,00

0,50

1,00

0,50

Сумма

2,00

1,00

2.2

Тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ (Б)

Вес метода по

критерию Б

1,41

0,67

0,50

0,71

0,33

Сумма

2,12

1,00

2.3

Способность параметров используемых подходов учитывать конъюнктурные колебания (В)

Вес метода по

критерию В

2,24

0,83

0,20

0,45

0,17

Сумма

2,69

1,00

2.4

Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость

(местонахождение, размер, потенциальная доходность) (Г)

Вес метода по

критерию Г

2,24

0,83

0,20

0,45

0,17

Сумма

2,69

1,00

Определение итогового значения весов каждого подхода

Итоговое значение

весов для каждого

подхода

0,55

0,28

0,12

0,05

0,50

0,67

0,83

0,60

0,50

0,33

0,17

0,40

Сумма

1,00

Расчет итогового значения рыночной стоимости единого объекта недвижимости:

Наименование

Стоимость объекта

различными

подходами, руб.

Итоговое

значение весов

для каждого

подхода

Рыночная

стоимость объекта

оценки, в руб.

по сравнительному подходу

18 460 000

0,60

16 840 000

по доходному подходу

14 420 000

0,40

ОТЧЕТ сбербанка об ОЦЕНКЕ № 501-16 объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Омск, ул. Попова, дом 11 - часть 14