содержание .. 11 12 13 14 ..

ОТЧЕТ сбербанка об ОЦЕНКЕ № 501-16 объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Омск, ул. Попова, дом 11 - часть 13

(

)

№

г.

Таблица 7.3.2 (продолжение)

Объект оценки

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Аналог 4

Корректировка на состояние
здания

удовлетворительное состояние

удовлетворительное

состояние

удовлетворительное состояние

Корректировка

1,000

Скорректированная цена, руб.

30 326

25 425

31 899

28 504

Корректировка на наличие
отдельного входа

отдельный вход

Корректировка

1,000

Скорректированная цена, руб.

30 326

25 425

31 899

28 504

Корректировка на качество
отделки основных помещений
1 этаж

хорошая отделка (стандарт) хорошая отделка (стандарт)

хорошая отделка (стандарт)

Корректировка на качество
отделки вспомогательных
помещений подвал

без отделки (требуется отделка)

удовлетворительная отделка

(эконом)

удовлетворительная отделка

(эконом)

удовлетворительная отделка

(эконом)

удовлетворительная отделка

(эконом)

Стоимость отделки за 1 кв.м.

2744

4144

4872

4794

4638

-1050

-1596

-1537,5

-1420,5

Скорректированная цена, руб.

29 276

23 829

30 362

27 084

Источник информации

https://omsk.mlsn.ru/prodazha-

kommercheskoj-

nedvizhimosti/torgovaya-

ploshhad-magazin-amurskaya-

8-ya--id110204/

h ttp://lk.omskrielt.com/offer/sho

w/index/id/456861

сайты:

http://lk.omskrielt.com/offer/show/in

dex/id/122099; http://atlant-

rielt.ru/leftmenu/Obekty-v-

prodazhe/Kommercheskaya/popova-

9; http://atlant-

rielt.ru/leftmenu/Obekty-v-

prodazhe/Kommercheskaya

http://gorod55.ru/realty/detail/008Z8

FG6L

Продавец, тел.

Этажи, 8-962-058-56-20

Динара Сагындыковна

8-983-525-26-71 Евгений

Атлант, 385-080, 8-903-980-25-53

Андросюк Сергей Васильевич,

385-080 Лариса Анатольевна

Аверс-Риэлт, 8-3812-508-855, 8-

950-781-84-59

Общая валовая коррекция от
начальной цены (без учета
поправки на торг), %

-11,70%

-28,92%

-29,52%

-26,72%

Суммарное значение
корректировок (модуль
частных корректировок) без
учета поправки на торг

19,36

32,38

33,12

29,48

Стоимость1 кв.м объекта, руб.

27 638

Стоимость единого объекта
недвижимости, руб.

18 462 184

Стоимость единого объекта
недвижимости округленно,
руб

18 460 000

(

)

№

г.

Таблица № 7.3.3

Максимальное значение

30 362

Минимальное значение

23 829

Соотношение max/min 30%

27,42%

Среднее значение:

27 638

Стандартное отклонение:

2 882

1,0853

Коэффициент вариации:

11,32%

Коэффициент вариации составляет 11,32%, менее 33%, что говорит о достаточной однородности

выборки. Соотношение максимальной и минимальной скорректированных цен аналогов не превышает
рекомендуемое значение - 30 %.

Значения суммарных корректировок (по модулю частных корректировок) по аналогам №№2,3

превышает  рекомендуемое  значение  30%.  Данные  аналоги  были  взяты  для  сравнения  так  как  имеют
наибольшее количество сходных  характеристик к объекту оценки, таких как местоположение (вблизи
объекта оценки), назначение, площадь, наличие отдельного входа, наличие парковочных мест, а так же
по  техническим  характеристикам  зданий.  Поэтому,  Оценщик  счел  возможным  в  условиях
ограниченного рынка при расчете стоимости использовать данные аналоги как наиболее подходящие из
всех, выявленных на дату оценки.

Пояснение корректировок

Если удается подобрать данные о продаже полностью идентичных объектов, то, усреднив эти

данные, можно с достаточной уверенностью сделать вывод о стоимости объекта. Так как объект
сравнения не является точной копией оцениваемого, в расчет внесены поправки, отражающие отличия
сравниваемого объекта от оцениваемого.

Элементы сравнения:

Поправка на уторговывание: скидка от цены предложения до цены сделки при продаже

торговых  и  офисных  помещений  согласно  «Анализу  рынка  жилой  и  коммерческой  недвижимости  г.
Омска  3  квартал  2016г.»  том  первый,  (приложение  №11.1),  составляет  интервал  от  2,7  до  16%  -  для
торговых,  интервал  для офисных  помещений составляет  от  2,9  до  15,9%. В  рамках  настоящего  отчета
применялась  корректировка  по  среднему  значению  для  торговых  и  офисных  помещений,  которая
составляет -9,4%.

Корректировка на площадь помещений: 1 этаж Объекта оценки №2 представляет собой

нежилое помещение общей площадью 324,7 кв.м. В качестве аналогов были взяты нежилые помещения
общая площадь которых: аналог №1 - 817 кв.м., аналог №2 – 416 кв.м., аналог №3 – 325 кв.м, аналог №4
– 402 кв.м. Корректировка определена по формуле Kкор= 1- (Sо/Sa)^Кт и представлена в разделе 6.6
настоящего отчета в таблице, где Кт составляет – (-0,128) (расчет Коэффициента торможения рассчитан
в таблице 6.6.4.1 и табл. 6.6.4.2 настоящего отчета).

Корректировка на отношение цены продажи 1 кв.м. за вспомогательные помещения к 1

кв.м. цены продажи за основные площади. Корректировка определена согласно "Справочник оценщика
недвижимости – 2016. Том 2. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов", Приволжский
центр методического и информационного обеспечения оценки, г. Нижний Новгород -2016 таблица 6.6.8
настоящего  отчета.  Данные  об  основных/подсобных  площадях  объектов  аналогов  были  получены  по
результатам интервью с агентами по продаже коммерческой недвижимости. Корректировка для каждого
аналога  определена  по  формуле  Kкор=  (Доля  осн.помещ.О+Доля  подсоб.помещ.О*0,78)/  (Доля
осн.помещ.А+Доля подсоб.помещ.А*0,78).

Условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки: условия рыночные.

Корректировка отсутствует.

Условия продажи: Поправка на условия продажи необходима в том случае, если

мотивация покупателя и продавца не типична (сделки, заключенные под «давлением», осуществленные
по желанию продавца в более короткие сроки и т.д.). Информация, приведенная в отчете, получена из
открытых специализированных источников, где присутствуют рыночные условия продажи.
Корректировка отсутствует.

Набор прав на недвижимость: правовой статус одинаков и соответствует оцениваемому

объекту. Корректировка отсутствует.

Дата продажи: все аналоги предлагались к продаже в декабре 2016г. Корректировка

отсутствует.

(

)

№

г.

Местоположение: Объект оценки и аналоги №№2,3,4 расположены в Советском АО

г.Омска – корректировка не применялась. Аналог №1 расположен в Центральном АО г.Омска
Корректировка на местоположение для аналога №1 была определена по формуле:

Км =

Ср. знач. уд.пок-ля стоим-ти, руб./кв. м цен района расположения объекта оценки

Ср. знач. уд.пок-ля стоим-ти, руб./кв. м цен района расположения объекта аналога

Данные были взяты из таблиц №№ 6.5.7 и 6.5.16 настоящего отчета. Выдержка из вышеуказанных

таблиц, с указанием цен 1 кв.м. помещений торгового и офисного назначения и средних значений
стоимости 1 кв.м. торгово-офисного назначения представлена ниже

Кировский АО Ленинский АО Октябрьский АО Советский АО Центральный АО

Средняя цена 1 кв.м.
помещений торгового
назначения, руб/кв.м.

45 961

52 569

49 398

46 167

52 763

Средняя цена 1 кв.м.
помещений офисного
назначения, руб/кв.м.

41 652

40 610

42 438

43 362

48 981

Средняя цена 1 кв.м.
помещений торгово-
офисного назначения,
руб/кв.м.

43 807

46 590

45 918

44 765

50 872

Корректировка на этаж: объект оценки №2 и аналог №1 представляют собой нежилые

помещения расположенные на двух этажах – 1 этаж и подвал. Аналоги №№2,3,4 - нежилые помещения,
расположенные  на  первых  этажах.  Корректировка  на  этаж  применялась  частично,  относительно
подвальной  части  помещения  и  определена  согласно  "Справочнику  оценщика  недвижимости  –  2016.
Том 2. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов", Приволжский центр методического и
информационного  обеспечения  оценки,  г.  Нижний  Новгород  -2016  таблица  6.6.12  настоящего  отчета.
Корректировка составила 0,852.

10.

Корректировка на обеспеченность парковочными местами: объект оценки и аналоги

представляют собой нежилые помещения, со стихийной парковкой. Корректировка не применялась.

11.

Расположение относительно красной линии: Корректировка определена согласно

"Справочник оценщика недвижимости – 2016. Том 2. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы
объектов",  Приволжский  центр  методического  и  информационного  обеспечения  оценки,  г.  Нижний
Новгород  -2016  таблица  6.6.7  настоящего  отчета.  Объект  оценки    и  аналоги  расположены  в  жилых
микрорайонах  со  средним  пешеходным  и  автомобильным  трафиком,  учитывая  вышесказанное
корректировка на отношение относительно красной линии не применялась.

12.

Корректировка на техническое состояние здания: Объект оценки №2 и аналоги

расположены в зданиях, техническое состояние которых не отличается. Корректировка не применялась.

13.

Корректировка на тип объекта (встроенное помещение, отдельно стоящее здание): объект

оценки и аналоги – встроено-пристроенные нежилые помещения с земельным участком, в пределах
площади застройки. Корректировка не применялась.

14.

Корректировка на наличие отдельного входа: объект оценки и аналоги представляют

собой нежилые помещения с отдельным входом. Корректировка не применялась.

15.

Поправка на уровень отделки: качество отделки объекта оценки части помещений 1

этажа – хорошая (стандарт), подвала – без отделки. Аналоги №№1,2,3,4 – нежилые помещения, уровень
отделки основных помещений – хорошая (стандарт), вспомогательных – удовлетворительная (эконом).
Корректировка определена согласно «Анализу рынка жилой и коммерческой недвижимости г. Омска 3
квартал  2016г.»  том  первый,  (приложение  №11.1).  Корректировка  определена  как    разница  стоимости
отделки  1  кв.м.  всех  помещений  объекта  оценки  и  аналогов  *  на  корректирующий  коэффициент  0,75
(среднее значение согласно  «Анализу рынка жилой и коммерческой недвижимости г. Омска  3 квартал
2016г.» том первый) =4 200 за 1 кв.м., таким образом, корректировка на уровень отделки составляет для
аналога №1  - (-1 050) рубля, для аналога №2 – (-1 596) рублей, для аналога №3 – (-1 537,5) рублей, для
аналога №4 – (-1420,5) рублей.

Таким образом, стоимость единого объекта недвижимости, определенная

сравнительным подходом, по состоянию на 22 декабря 2016 г., округленно составляет:

18 460 000 (восемнадцать миллионов четыреста шестьдесят тысяч) рублей.

(

)

№

г.

7.4

Доходный подход

В соответствии с п. 15 ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к

проведению оценки» - «Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении
ожидаемых доходов от использования объекта оценки».

В соответствии с п. 16 ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к

проведению  оценки»  -  «Доходный  подход  рекомендуется  применять,  когда  существует  достоверная
информация,  позволяющая  прогнозировать  будущие  доходы,  которые  объект  оценки  способен
приносить, а также связанные с объектом оценки расходы».

Доходный подход основан на принципе ожидания, согласно которому рыночная стоимость

определяется  как  текущая  стоимость  будущих  выгод,  обусловленных  правами  владения  или  иными
имущественными  правами  на  данный  объект  (в  данном  случае,  от  предоставления  объекта  оценки  в
аренду).

Метод прямой капитализации наиболее применим, если прогнозируются постоянные или

плавно изменяющиеся с незначительным темпом роста или падения доходы для объектов, используемых
наиболее  эффективным  способом  и  не  требующих  на  дату  оценки  больших  капитальных  вложений  в
ремонт или реконструкцию, с малыми рисками и, главным образом, в случаях «системной оценки», т.к.
только  в  этих  случаях  возможна  и  целесообразна  локализация  соответствующего  потока  доходов  и
затрат и соотнесение его с объектами оценки.

Метод дисконтирования денежных потоков применим, когда динамика изменения дохода

значительна или эти изменения имеют нерегулярный характер (т.е. рынок и доход нестабильны) и когда
на дату оценки требуются большие капитальные вложения в ремонт или реконструкцию объекта оценки
(т.е. объект оценки находится в стадии строительства или реконструкции).

Выбор применяемых методов осуществляется исходя из имеющейся у Оценщика информации.
При выборе метода необходимо учитывать следующие факторы:
- цель оценки;
- вид оцениваемой стоимости;
- тип объекта;
-  надежность,  полнота и  достаточность  исходной  аналитической информации,  как уникальной

для объекта, так и общего характера.

Термины и определения.
Ставка капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость

стоимости объекта от ожидаемого дохода от его эксплуатации и состоит из ставки дисконтирования и
ставки возмещения. Ставка дисконтирования (требуемая норма прибыли на вложенный капитал) –
состоит из ставки процента и ставки дохода.

Ставка процента – требуемая норма прибыли на заемный капитал.
Ставка дохода – требуемая норма прибыли на собственный капитал.
Ставка  возмещения  (норма  возврата  капитала)  –  характеризует  возмещение  капитала  по  годам

эксплуатации недвижимости. Ставка возмещения подразумевает определение ежегодной суммы,
необходимой для обеспечения окупаемости данных капиталовложений в течение периода владения.

Региональные особенности.
Поскольку исследуемый сектор недвижимости называется коммерческим, логично предполагает

извлечение дохода от ее сдачи в аренду.

Необходимо отметить особенности, касающиеся процедуры заключения договоров аренды зданий

и помещений. Здесь важным вопросом является распределение ответственности между арендатором и
арендодателем.

Так, в результате анализа доступной информации о практике заключения договоров аренды

следует отметить следующее:

Арендодатель – собственник преимущественно предпочитает принимать финансовое участие в

содержании объекта недвижимости относительно следующих составляющих:

- постоянный налог на имущество; земельный участок;
- расходы на капитальный ремонт здания/помещения.
В свою очередь в обязанности арендатора, помимо арендной платы, входят эксплуатационные

расходы, которые включают в себя: коммунальные платежи, расходы по эксплуатации здания.

В ходе анализа рынка Оценщик установил также, что практика взимания арендных платежей

носит авансовый характер.

(

)

№

г.

Порядок расчетов стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода
Оцениваемый объект недвижимости не требует значительных капитальных вложений. Договоры

аренды заключаются, как правило, с условием изменения арендной ставки один раз в год. Таким
образом, доходы от сдачи помещений в аренду являются стабильными в течение года.

Исходя из выше сказанного, в таких случаях может быть применен метод прямой

капитализации.

Метод прямой капитализации

Метод прямой капитализации представляет собой определение стоимости объекта недвижимости

через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного доход (ЧОД) в текущую стоимость
с помощью коэффициента капитализации.

Базовая формула расчета выглядит следующим образом:

Рс= ЧОД/Ск.

где; Рс – стоимость объекта недвижимости (руб.);
Ск – ставка капитализации (%).

Определение стоимости объектов оценки методом прямой капитализации включает в себя

следующие этапы:

1. Оценка потенциального валового дохода для первого года, начиная с даты проведения оценки,

на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов (ПВД).

2. Расчет действительного валового дохода, который представляет собой потенциальный валовой

доход за минусом потерь от недозагрузки объекта и невзысканных арендных платежей.

3. Расчет издержек от эксплуатации, исходя из анализа фактических издержек по содержанию или

типичных издержек на данном рынке. Величина издержек вычитается из действительного валового
дохода и получается величина чистого операционного дохода.

Расчет чистого операционного дохода производится в следующей последовательности:
- определение потенциального валового дохода;
- определение действительного валового дохода;
- определение операционных расходов;
- определение чистого операционного дохода как разницы между действительным валовым

доходом и операционными расходами.

4. Расчет ставки капитализации применительно к данному доходу (Ск).
5. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.

I. Потенциальный валовой доход (ПВД) - это максимальный доход, который способен приносить
объект недвижимости.

ПВД определяется по формуле:

ПВД = Ар × S *12

где:
Ар - арендная ставка на помещения, руб./мес;
S - величина арендуемой площади, кв. м.
12 - число месяцев в году

Определение ставки арендной платы (Ар) для объекта оценки

Для определения арендной ставки использован метод прямого сравнения продаж.
Последовательность действий при методе сравнения продаж подробно изложена в Разделе 7.3.

настоящего Отчете подраздел «Метод сравнения продаж».

На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное количество документально

подтверждѐнных данных о состоявшихся сделках аренды аналогичных объектов. Причиной послужила
распространѐнная в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме
конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится
документально подтверждѐнная информация об условиях сделок по аренде объектов недвижимости.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик использовал

данные по ценам предложений об аренде аналогичных объектов, полученных из открытых источников
(печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.).

(

)

№

г.

Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный арендатор

прежде, чем принять решение об аренде объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное
предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемых аналогичных помещений,
учитывая все еѐ достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

Оценщик подтверждает, что в период проведения оценки используемая им информация в

указанных источниках существовала. Однако, Оценщик не несѐт ответственность за дальнейшие
изменения содержания данных источников. Информация, использованная при проведении оценки
приведена в приложениях к настоящему Отчету.

Оценка выполнена исходя из допущения, что объекты-аналоги находится в том же правовом

статусе что и оцениваемый объект (право собственности). Все объекты рассматриваются свободными от
каких-либо обременений.

Выбор единицы сравнения

В качестве единицы сравнения аналогов мы использовали единицу площади равную 1 кв.м.

Единицы площади является традиционными в сравнении подобных объектов.

Определение наиболее вероятного размера арендной ставки

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены

сделки или которые представлены на рынке для их совершения, использовались следующие элементы
сравнения:



передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;



условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия
кредитования, иные условия);



условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами,
иные условия);



условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам
предложений, иные условия);



вид использования и (или) зонирование;



местоположение объекта;



физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние
объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его
застройки, иные характеристики;



другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Дальнейшие расчеты 1 кв.м. объекта включал НДС в предлагаемую стоимость объектов-аналогов.

Данный вывод базировался на совокупности следующих заключений:

В предложениях о продаже объектов не указывается включен ли НДС в стоимость предлагаемого

объекта.

Содержание налога на добавленную стоимость предполагает его присутствие в цене товара для

организаций, являющихся плательщиками НДС или его отсутствие (в случае, если продавец/
покупатель) не является плательщиком НДС.

Установление налогового режима собственников помещений, предлагаемых к продаже является

невозможным.

Если предположить, что на рынке из всей совокупности предложений действуют продавцы

недвижимости, находящиеся на специальном и общих режимах налогообложения, и учесть, что
стоимость продажи 1 кв.м. для различных организаций не отличается, можно заключить, что указание в
объявлениях о продаже наличия/ отсутствия сумм НДС в стоимости не оказывает ключевое
существенное влияние на итоговую величину стоимости объекта оценки.

Опрашивая риэлторские фирмы и используя периодические, достаточно подробных данных о

продаваемых объектах оперативно получить, не представляется возможным. Поэтому в расчетах
принимались только доступные ценообразующие параметры, зависящие от сегмента рынка, например,
местоположение, общая и подсобная площадь, техническое состояние и т.п.

Аналоги были подобраны, по возможности, наиболее соответствующие своими потребительскими

качествами объекту оценки. Основные характеристики, по которым подбирались аналоги:



-по наличию отдельного входа;



- по общей площади помещений;



- по техническому состоянию зданий.



- по наличию парковочных мест;



-по качеству отделки помещений;

(

)

№

г.

Количество подобных аналогов, предлагаемых к продаже и полностью сопоставимых с объектом

оценки,  как  по  близости  расположения,  так  и  по  масштабности,  удовлетворяющих  при  этом  условию
ценовой  вариативности  –  крайне  мало.  Учитывая  данное  обстоятельство,  Оценщиком  подбирались
объекты-аналоги, с дальнейшей корректировкой по основным ценообразующим признакам

Назначение помещений было взято согласно разделу 6.9 «Анализ наиболее эффективного

использования».

Объект оценки №2 – нежилое помещение, которое расположено на двух этажах:
1 этаж - нежилое помещение площадью 324,7 кв.м., текущее использование – отделение банка. В

помещениях 1 этажа имеется отдельный вход. В помещениях сделан качественный ремонт, установлена
система кондиционирования воздуха, имеется пожарная и охранная сигнализация и система
видеонаблюдения.

Подвал – нежилое помещение площадью 343,3 кв.м., на дату оценки помещение не используется.

Подвал представляет собой помещение без отделки, с высотой потолков 2,30 м. Подвальное помещение
так же имеет отдельный вход

Дальнейший расчет рыночной стоимости производился путем разделения Объекта оценки №2:
- доля основных помещений – это 324,7 кв.м., расположенное на 1 этаже
- доля вспомогательных помещений - подвальное помещение площадью 343,3 кв.м.

Характеристики аналогов и результаты расчетов представлены в Таблицах № 7.4.1 - 7.4.2.

(

)

№

г.

Таблица 7.4.1

Объект оценки

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Характеристики объекта оценки и
аналогов

Единый объект недвижимости, в составе:

Земельный участок площадью 764.00 кв.м

с кадастровым номером 55:36:03 01

20:0060, предоставлен для общественно-

деловых целей под строение, расположен

на землях поселений относительно

пристройки к жилому дому

(операционная касса) г. Омск, Советский

административный округ, ул. К.Попова,

д.11.Нежилое помещение, назначение:

нежилое. Площадь: общая 668 кв.м. ,

номера на поэтажном плане: 1-4. Этаж: 1,

подвал. Литер: А1. Адрес

(местоположение): г.Омск, ул. Попова,

дом 11

Напрямую от собственника сдаются

торговые площади в ТК "Торжок" под

промышленную группу товаров или услуги

(в цоколе одноэтажной пристройки к

жилому дому, на 1 эт. расположен

универсам Магнит). Два входа в

помещение, качественный ремонт:

пластиковые двери, окна, с/у кафель,

потолочная плитка Армстронг, пол -

плитка, полированный керамогранит.

Скидка бонусом для раскрутки на первое

время. Под группы товаров: хоз. товары,

сантехнику, бытовую химию, одежду,

обувь, услуги населению. Аренда от

400р./кв.м.+к.у., на первое время скидка для

раскрутки магазина.

Сдаются в аренду торговые

площади помещение 250 кв.м. два

отдельных входа, 1 этаж,

встроенно-пристроенное

помещение, возможно сдача 150

кв.м с отдельным входом. Цена

500 р/м2.+ком/услуги

ВЫГОДНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ! Сдается в аренду 2 этажа

(цоколь+1эт. ) в торгово-офисном здании в Ленинском

округе (Привокзальный поселок), общей площадью 647, 4

кв. метров. Здание кирпичное, 3 этажа, 1977 года постройки,

проведены все коммуникации. Есть водопровод,

канализация, электричество 30 Квт, центральное отопление

от ТЭЦ 2, подсобные помещения, телефон, интернет, охрана.

Цокольный этаж (подвал), площадью 278 кв. метров,

подойдет под тѐплый склад, производство, есть гараж,

высота потолков 2, 80 метра. Цена 350 р/м2. 1 этаж,

площадью 369, 4 кв метра, подойдет под продовольственную

и не продовольственную группу товаров, торговлю

алкогольной продукцией. Высота потолков 3, 05 метра.

Цоколь + 1 этаж сдаются только вместе, по цене 350 руб/кв.

метр. Так же сдается 2 этаж с офисными помещениями,

сделан хороший ремонт, общей площадью 339,2 кв. метра.

Цена: 350 руб/кв. метр в месяц+ ком/услуги. Комиссия

агентству составляет 50% от ежемесячного

платежа

одноразово (при подписании договора).

Вид использования

Нежилое помещение, назначение:

нежилое

Нежилое помещение, назначение: нежилое.

Нежилое помещение, назначение:

нежилое.

Нежилое помещение, назначение: нежилое.

Общая площадь, кв. м

668,0

200

250

647,4

Доля основных помещений 1 этаж

0,49

0,75

0,80

0,59

Доля вспомогательных помещений подвал

0,51

0,25

0,20

0,41

Ставка арендной платы за 1 кв.м. в месс.

400

500

350

Поправка на уторговывание

0,940

Скорректированная цена.

376

470

329

Корректировка на площадь

0,921

0,935

0,998

Ставка арендной платы за 1 кв.м. в мес.

346

439

328

Корректировка на отношение ставки
аренды 1 кв.м. за вспомогательные
помещения к 1 кв.м. ставки аренды за
основные площади

0,939

0,929

0,976

Скорректированная цена

325

408

320

Условия финансирования состоявшейся
или предполагаемой сделки

Рыночные

Корректировка

1,000

Скорректированная цена

325

408

320

Условия продажи

Рыночные

Корректировка

1,000

Скорректированная цена.

325

408

320

Передаваемые имущественные права

Собственность

Корректировка

1,000

Скорректированная цена

325

408

320

Дата продажи

дек.16

Корректировка

1,000

Скорректированная цена

325

408

320

Местоположение

г.Омск, ул. Попова, дом 11

ул.Химиков, 6

ул.Нефтезаводская, 34/1

ул.Избышева, 15/1

Корректировка

1,000

1,043

Скорректированная цена.

325

408

334

Корректировка на этаж

1, подвал

подвал

1,подвал

Корректировка

1,191

0,857

1,000

Скорректированная цена

387

350

334

содержание .. 11 12 13 14 ..