ОТЧЕТ сбербанка об ОЦЕНКЕ № 501-16 объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Омск, ул. Попова, дом 11 - часть 7

(

)

№

г.

кв.м» - 5,2%. Сопоставимую, немногим большую долю на рынке (6,5%)  занимают помещения площадью
«от  251  до  500  кв.м».    Интересно  отметить,  что  на  рынке  продажи  офисных  помещений  пропорция
предложений по размерам площадей заметно отличается. В частности, доля малых площадей до 100 кв.м
меньше  –  62,8%  против  72,5%,    а  удельная  доля  значительных  площадей  почти  в  два  раза  превышает
удельную долю крупногабаритных офисов – 10,2% против 5,2% на рынке аренды. Это обусловлено тем,
что крупные офисные площади по своей сути более фундаментальны и стабильны, т.е. устойчиво заняты
крупными бизнес-структурами.

В отличие от показателей предыдущего периода в 3 квартале 2016 года наиболее высокие средние

арендные  ставки  зафиксированы  в  сегменте  до  100  кв.м  (443  руб./кв.м/месяц),  но  при  этом  они
незначительно  отличаются  от  средних  арендных  ставок  на  офисы  площадью  более  500  кв.м  (429
руб./кв.м/месяц).  Таким  образом,  впервые  за  период  последних  четырех  кварталов  арендные  ставки  по
самым маленьким площадям офисов превысили арендные ставки на крупные площади. Вероятнее всего
это  связано  с  текущей  экономической  ситуацией,  определяющей  увеличение  спроса  на  небольшие
офисные помещения с низкой номинальной арендной ставкой.

По итогам 3 квартала 2016 года продолжилась тенденция снижения арендных ставок по всем

категориям размеров офисных площадей за исключением категории «от 251 до 500 кв.м», обозначенной
нулевой динамикой. Максимального снижения достигли средние арендные ставки в предлагаемых к
аренде объектах «более 500 кв.м» (- 5,7%).
Таблица № 6.5.12 Распределение и средние арендные ставки офисных объектов, в зависимости от их
площади, Q3 – 2016

до 100 кв.м

101-250 кв.м

251-500 кв.м

Более 500 кв.м

Число объектов, в шт.

934

204

Доля от общего числа объектов

72,5%

15,8%

6,5%

5,2%

Минимальная ставка, руб./кв.м/месяц

160

170

150

Средняя ставка, руб./кв.м/месяц

443

423

411

429

Максимальная ставка, руб./кв.м/месяц

1 100

1 000

1 104

850

Таблица № 6.5.12.1 Объем предложения в количественном выражении, в шт.

до 100 кв.м

101-250 кв.м

251-500 кв.м

Более 500 кв.м

Q3/15

182

Q4/15

1 114

207

Q1/16

896

162

Q2/16

929

191

107

Q3/16

934

204

Таблица № 6.5.12.2. Средняя арендная ставка предложения в сегменте офисной недвижимости, в
руб./кв.м/месяц

до 100 кв.м

101-250 кв.м

251-500 кв.м

Более 500 кв.м

Q3/15

484

(+0,83%)

444

(+1,83%)

403

(+2,81%)

443

(-5,34%)

Q4/15

473

(-2,36%)

444

(0,00%)

420

(+4,11%)

487

(+9,86%)

Q1/16

464

(-1,78%)

441

(-0,52%)

419

(-0,09%)

472

(-2,94%)

Q2/16

448

(-3,38%)

437

(-0,92%)

411

(-1,99%)

455

(-3,63%)

Q3/16

443

(-1,19%)

423

(-3,22%)

411

(0,00%)

429

(-5,71%)

Перспективы развития сегмента

Рынок офисной недвижимости Омска продолжает находиться в стадии формирования и

характеризуется умеренным спросом. Текущее предложение представлено несколькими группами
объектов.

Заметную долю предложения в Омске занимают офисы, встроенные в жилой фонд. Уровень цен на

встроенные  офисные  помещения  колеблется  в  зависимости  от  места  расположения,  уровня  отделки,
наличия  коммуникаций,  инженерной  оснащенности.  Коммерческие,  в  том  числе  офисные,  помещения
планируются  в  цокольных  и  первых  этажах  большинства  строящихся  в  Омске  жилых  домов.  Другую
часть предложения офисных площадей в городе составляют бывшие или действующие административные
здания заводов и НИИ постройки советского периода, выведенных на рынок офисной недвижимости без
перепрофилирования  и  принципиальной  реконструкции.  Примерами  таких  объектов  служат
административные здания ОАО «Сатурн» (пр. Карла Маркса, 41/56), «Сибзавода» (ул. Красный Путь, 89),
здание «ВНИМИ-Сибирь» (ул. Красногвардейская, 40) и многие другие.

Более высокий уровень предложения – перепрофилированные административные здания,

владельцы которых приспособили объекты под офисную функцию с небольшими инвестициями, а также
организовали оказание некоторых сопутствующих услуг для арендаторов. Уровень отделки офисных
помещений в данной группе в целом выше, чем в предыдущей. Типовыми примерами этой группы
являются офисные здания на проспекте Карла Маркса, 41/56 и на улице Орджоникидзе, 48.

(

)

№

г.

На более высоком уровне находятся вновь возведенные здания офисного назначения, выведенные

на рынок недвижимости в течение нескольких последних лет. Являясь объектами нового строительства,
эти здания, как правило, строились с целью продажи площадей. Среди примеров таких объектов по ул.
Щербанѐва, д. 25 и д. 35, ул. Учебной, 79, Больничном пер., 6, бизнес-центр «Олимп» по улице
Кемеровской, 15.

«Высший уровень» по омским меркам занимают специализированные бизнес-центры или

многофункциональные  комплексы  с  офисной  составляющей,  построенные  за  последние  4-5  лет.  При
возведении  данных  объектов  уже  на  этапе  строительства  учитывалась  необходимая  инфраструктура
самого  бизнес-центра,  прорабатывались  вопросы  технического  обеспечения,  обслуживающего  сервиса,
эксплуатации,  управления  и  брокериджа.  Подобные  объекты  в  городе  Омске  единичны.  Примерами
являются  торгово-офисные  центры:    «Метромолл»  (ул.  70  лет  Октября,  24),  «Фестиваль»  (ул.  70  лет
Октября, 19), «Миллениум» (ул. Фрунзе, 1/4), «Флагман» (ул. Герцена, 18).

Для офисного рынка Омска в большей степени характерна ценовая конкуренция, и

преимущественную роль здесь играет местоположение объекта. Дефицита площадей на рынке Омска не
отмечено, спрос значительно снизился на фоне текущего экономического кризиса 2015 -2016 г.г. В связи с
этим характерно, что для многих потенциальных арендаторов минимальная стоимость аренды по
значимости превалирует над качественными характеристиками.

Тенденция рынка офисов по консолидированному мнению экспертов заключается, в первую

очередь, в отсутствии инвесторов (в том числе иногородних и иностранных), готовых рассматривать
офисные центры в городе Омске как бизнес.
Таблица 6.5.13

Средняя цена предложения
Average price, руб./кв.м

Средняя арендная ставка
Rental rates, руб./кв.м/месяц

Q3/11

40 349

(-1,58%)

378

(-0,53%)

Q4/11

40 947

(+1,48%)

384

(+1,59%)

Q1/12

40 594

(-0,86%)

386

(+0,52%)

Q2/12

41 541

(+2,33%)

382

(-1,04%)

Q3/12

41 567

(+0,06%)

380

(-0,52%)

Q4/12

45 654

(+9,83%)

388

(+2,11%)

Q1/13

46 586

(+2,04%)

404

(+4,12%)

Q2/13

46 991

(+0,87%)

409

(+1,33%)

Q3/13

46 825

(-0,35%)

411

(+0,37%)

Q4/13

47 813

(+2,11%)

426

(+3,75%)

Q1/14

48 034

(+0,46%)

424

(-0,45%)

Q2/14

48 050

(+0,03%)

434

(+2,20%)

Q3/14

49 858

(+3,76%)

457

(+5,30%)

Q4/14

49 624

(-0,47%)

461

(+1,02%)

Q1/15

49 763

(+0,28%)

466

(+0,95%)

Q2/15

49 126

(-1,28%)

464

(-0,31%)

Q3/15

49 738

(+1,25%)

470

(+1,25%)

Q4/15

44 447

(-10,64%)

466

(-0,94%)

Q1/16

47 290

(+6,40%)

458

(-1,58%)

Q2/16

45 189

(-4,44%)

444

(-3,13%)

Q3/16

45 689

(+1,11%)

437

(-1,54%)

ТОРГОВЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ (RETAIL)
Сектор продаж (Sector of sales)

Согласно проведенному анализу общегородской базы данных объектов коммерческой

недвижимости, предложенных к продаже, в течение 3 квартала 2016 г. цены предложения 1 кв.м торговой
площади определялись диапазоном от 18 000 – 119 826 руб. Средняя цена предложения 1 кв.м составила
49 182 руб., а средняя взвешенная 46 626 руб.

По итогам 3 квартала 2016 года в секторе продаж торговой недвижимости диапазон цен оставшись

неизменным в нижнем значении (18 000 руб./кв.м.), незначительно уменьшился в верхнем показателе до
119 826 руб./кв.м. (-0,1%). За рассматриваемый период средние цены предложения остались практически
в нулевом тренде (- 0,3%), при этом средневзвешенные цены на рынке продаж торговых объектов
увеличились на 2,7%.

(

)

№

г.

Таблица 6.5.14

Минимальная цена

предложения,

min price, в руб./кв.м

Максимальная цена

предложения, max price, в

руб./кв.м

Средняя цена предложения,

Average price, в руб./кв.м

Средневзвешенная цена

предложения,

в руб./кв.м

Q3/15

19 094

(+4,66%)

91 837

(0,00%)

49 695

(+1,07%)

43 401

(-9,02%)

Q4/15

17 323

(-9,28%)

103 333

(+12,52%)

47 141

(-5,14%)

41 952

(-3,34%)

Q1/16

18 000

(+3,91%)

116 667

(+12,90%)

47 775

(+1,34%)

42 318

(+0,87%)

Q2/16

18 000

(0,00%)

120 000

(+2,86%)

49 362

(+3,32%)

45 370

(+7,21%)

Q3/16

18 000

(0,00%)

119 826

(-0,14%)

49 182

(-0,36%)

46 626

(+2,77%)

45 000

45 500

46 000

46 500

47 000

47 500

48 000

48 500

49 000

49 500

50 000

1 кв 2015 2 кв 2015 3 кв 2015 4 кв 2015 1 кв 2016 2 кв 2016 3 кв 2016

Средние цены предложения на торговые

объекты (2015 - 2016 г.г.)

В 3 квартале 2016 года в секторе продаж было зафиксировано 647 торговых объектов, суммарной

площадью  125 469  кв.м.  При  этом,  необходимо  отметить  немаловажную  особенность  –  на  фоне
увеличения  количества  предлагаемых  к  продаже  объектов  на  6,5%  по  сравнению  с  предыдущим
кварталом,  суммарная  площадь  экспонируемых  объектов  значительно  уменьшилась  (-  28,6%).
Соответственно,  в  течение  рассматриваемого  периода  существенно  сократилась  средняя  площадь
реализуемых  объектов  торговли.  Таким  образом,  относительно  первого  полугодия  2016  года,  когда
наблюдалось  увеличение на рынке продажи удельной доли торговых объектов, имеющих значительные
площади, тенденция сменилась на противоположную.

Таблица 6.5.15

Количество экспонируемых объектов,

N, в шт.

Суммарная площадь экспонируемых

объектов,

S, в кв.м

Средняя площадь экспонируемого

объекта,
S, в кв.м

Q3/15

344

(-5,49%)

47 085

(-1,10%)

137

(+4,63%)

Q4/15

581

(+68,90%)

112 091

(+138,06%)

193

(+40,96%)

Q1/16

592

(+1,89%)

138 442

(+23,51%)

234

(+21,21%)

Q2/16

607

(+2,53%)

175 960

(+27,10%)

290

(+23,96%)

Q3/16

647

(+6,59%)

125 469

(-28,69%)

194

(-33,13%)

Центрами сосредоточения торговой недвижимости, выставленной на продажу, остаются

Центральный (28,3% от общего числа предложений) и Кировский (27,2%) административные округа, т.е.
более половины всей общегородской базы предложений.

Наиболее высокие показатели средней цены квадратного метра в сегменте торговых помещений

отмечены в Центральном АО (52 763 руб./кв.м), практически на идентичном уровне находятся средние
цены в Ленинском АО (52 569 руб./кв.м).

В 3 квартале 2016 года аутсайдерами по средним ценам предложения торговой недвижимости

остаются Кировский АО и Советский АО, средние цены по этим округам составляют соответственно
45 961 руб./кв.м и 46 167 руб./кв.м, что заметно ниже средних городских показателей.

За рассматриваемый период максимально увеличились средние цены предложения торговых

объектов  Ленинского  АО,  рост  составил  8,2%.  В  тоже  время  в  Центральном  и  Кировском
административных  округах  была  зафиксирована  отрицательная  динамика  («-  3,3%»  и  «-2,5%»
соответственно).

Максимальные показатели средней площади экспонируемых объектов зафиксированы в

Центральном АО (305 кв.м). Это существенно выше показателей по другим административным округам
города, в частности, в 3 раза выше средней площади торговых объектов Ленинского АО, и в 1,5 раза
выше, чем у торговых помещений на территории Кировского АО.

(

)

№

г.

Таблица № 6.5.16 Распределение и средние цены торговых объектов, предложенных к продаже на

вторичном рынке коммерческой недвижимости, по округам, Q3 – 2016

КАО

ЛАО

ОАО

САО

ЦАО

Число объектов, в шт.

176

133

183

Доля от общего числа объектов,

27,2%

13,6%

10,4%

20,6%

28,3%

Минимальная цена, руб./кв.м

21 000

18 750

4 886

18 000

20 000

Средняя цена, руб./кв.м

45 961

52 569

49 398

46 167

52 763

Максимальная цена, руб./кв.м

91 837

87 500

73 944

85 000

91 139

Суммарный метраж, в кв.м

35 409

8 860

7 622

17 687

55 891

Доля от суммарного метража

28,2%

7,1%

6,1%

14,1%

44,5%

Средняя площадь, в кв.м

201

101

114

133

305

Таблица № 6.5.16.1 Объем предложения в количественном выражении (в шт.) и физическом выражении (в
кв.м)

КАО

ЛАО

ОАО

САО

ЦАО

Q3/15

10 629

7 754

6 636

5 611

114

16 455

Q4/15

187

32 263

10 128

9 250

107

21 039

150

39 411

Q1/16

180

40 986

10 885

9 107

121

24 035

165

53 429

Q2/16

157

40 599

16 941

13 628

124

27 460

180

77 331

Q3/16

176

35 409

8 860

7 622

133

17 687

183

55 891

Таблица № 6.5.16.2 Средняя цена 1 кв.м торговой недвижимости, предложенной к продаже, в
руб.

КАО

ЛАО

ОАО

САО

ЦАО

Q3/15

47 886

(+4,44%)

49 237

(-1,58%)

45 134

(-1,09%)

43 437

(-0,36%)

55 887

(+0,34%)

Q4/15

44 885

(-6,27%)

44 362

(-9,90%)

47 088

(+4,33%)

46 231

(+6,43%)

51 869

(-7,19%)

Q1/16

44 340

(-1,21%)

47 653

(+7,42%)

45 645

(-3,07%)

48 751

(+5,45%)

51 654

(-0,42%)

Q2/16

47 149

(+6,34%)

48 574

(+1,93%)

46 796

(+2,52%)

46 546

(-4,52%)

54 591

(+5,69%)

Q3/16

45 961

(-2,52%)

52 569

(+8,22%)

49 398

(+5,56%)

46 167

(-0,81%)

52 763

(-3,35%)

Таблица № 6.5.16.3. Средняя площадь экспонируемого объекта торговой недвижимости, в кв.м

КАО

ЛАО

ОАО

САО

ЦАО

Q3/15

119

172

147

110

144

Q4/15

173

151

132

197

263

Q1/16

228

170

147

199

324

Q2/16

259

232

187

221

430

Q3/16

201

101

114

133

305

На рынке торговой недвижимости города Омска 60,3% объектов составляют помещения

площадью до 100 кв.м, при этом – удельная доля торговых объектов с минимальными площадями
постоянно увеличивается. Объекты торговли с максимальными площадями «более 500 кв.м.» составляют
менее 6% рынка продаж.

По итогам 3 квартала 2016 года обозначена четкая обратно пропорциональная зависимость между

показателями  площади  объекта  и  средней  цены  предложения  по  всем  без  исключения  категориям
площадей.  При  этом  разрыв  между  крайними  значениями  площадей  по  сравнению  с  предыдущими
кварталами увеличился до 17,7% в пользу объектов, имеющих площадь менее 100 кв.м.

В 3 квартале 2016 года по всем без исключения категориям площадей зафиксирована отрицательная

динамика средних цен предложения. Заметнее всего снизились цены по объектам, имеющим
максимальную площадь (- 8,3%). Торговые объекты, имеющие минимальную площадь, наоборот
практически остались в нулевом тренде, снижение средних цен в этой категории составило всего 0,3%.

Таблица № 6.5.17 Распределение и средние цены торговых объектов, предложенных к продаже на

вторичном рынке коммерческой недвижимости, в зависимости от их площади, Q3 – 2016

до 100 кв.м

101-250 кв.м

251-500 кв.м

Более 500 кв.м

Число объектов, в шт.

390

164

Доля от общего числа объектов

60,3%

25,3%

8,7%

5,7%

Минимальная цена, руб./кв.м

17 808

18 929

20 000

18 285

Средняя цена, руб./кв.м

51 393

47 128

44 348

42 301

Максимальная цена, руб./кв.м

112 903

119 826

109 756

73 974

(

)

№

г.

Таблица № 6.5.17.1 Объем предложения в количественном выражении, в шт.

до 100 кв.м

101-250 кв.м

251-500 кв.м

Более 500 кв.м

Q3/15

195

112

Q4/15

358

145

Q1/16

340

137

Q2/16

307

155

Q3/16

390

164

Таблица № 6.5.17.2. Средняя цена 1 кв.м торговой недвижимости, предложенной к продаже, в руб.

до 100 кв.м

101-250 кв.м

251-500 кв.м

Более 500 кв.м

Q3/15

51 750

(+1,59%)

48 048

(+0,72%)

41 415

(+2,37%)

49 592

(+1,86%)

Q4/15

49 998

(-3,39%)

44 415

(-7,56%)

37 555

(-9,32%)

41 093

(-17,14%)

Q1/16

50 196

(+0,40%)

46 403

(+4,48%)

41 339

(+10,08%)

43 149

(+5,00%)

Q2/16

51 591

(+2,78%)

47 668

(+2,73%)

46 796

(+13,20%)

46 131

(+6,91%)

Q3/16

51 393

(-0,38%)

47 128

(-1,13%)

44 348

(-5,23%)

42 301

(-8,30%)

Сектор аренды (Rent sector)

Согласно проведенному анализу общегородской базы данных объектов коммерческой

недвижимости, предложенных к аренде, в 3 квартале 2016 г. в сегменте торговых помещений средняя по
городу арендная ставка составила 610 руб./кв.м/месяц, средневзвешенная –533 руб./кв.м/месяц.

По итогам рассматриваемого периода продолжилась тенденция на понижение минимальной

арендной ставки, продолжающаяся на протяжении уже пяти кварталов, в 3 квартале 2016 года дальнейшее
снижение составило 11,7%. Максимальная арендная ставка незначительно увеличилась (+ 3,4%) и
номинально составила 2 069 руб./кв.м/месяц.

Впервые за период пяти кварталов тренд понижения средней арендной ставки сменился на рост.

При этом повышение минимальной арендной ставки было зафиксировано в номинальных показателях,
сопоставимых с отрицательным трендом 2 квартала 2016 года (+ 7,94%). Тренд средневзвешенной
арендной ставки так же впервые с 3 квартала прошлого года сменился на положительный, рост по итогам
рассматриваемого периода составил 8,5% и составил 533 руб./кв.м/месяц.

Таблица 6.5.18

Минимальная арендная

ставка, min rental rates,

в руб./кв.м/месяц

Максимальная арендная

ставка, max rental rates,

в руб./кв.м/месяц

Средняя арендная ставка,

Average rental rates, в

руб./кв.м/месяц

Средневзвешенная арендная

ставка,

в руб./кв.м/месяц

Q3/15

212

(0,00%)

1 300

(-2,91%)

629

(-2,07%)

639

(-2,00%)

Q4/15

200

(-5,66%)

1 625

(+25,00%)

616

(-2,01%)

562

(-12,08%)

Q1/16

182

(-9,00%)

2 000

(+28,00%)

612

(- 0,61%)

539

(-4,16%)

Q2/16

170

(-6,59%)

2 000

(0,00%)

565

(-7,71%)

491

(-8,86%)

Q3/16

150

(-11,76%)

2 069

(+3,45%)

610

(+7,94%)

533

(+8,55%)

В 3 квартале 2016 года зафиксирован существенный рост объема рынка аренды торговых объектов,

увеличение  объема  предложений  составил  59,3%  (в  номинальном  значении  -    827  объектов).  Столь
значительное  увеличение  количества  публичных  оферт  в  рассматриваемом  периоде  произошло  после
резкого  сокращения  рынка  в  предыдущем  квартале.  На  основании  данных  фактов  можно  достоверно
утверждать  о  том,  что  для  рынка  аренды  торговых  объектов      в  городе  Омске  характерна  высокая
волатильность  объема.  В  свою  очередь  это  свидетельствует  о  неустойчивости  рынка,  связанной  в  том
числе,  предположительно  с  процессами  перепрофилирования  объектов  в  другие  категории  (помещения
свободного назначения).

На протяжении уже пяти кварталов продолжается тенденция увеличения показателя «средняя

площадь экспонируемых объектов», по итогам 3 квартала 2016 года очередной рост составил 1,2%,
достигнув максимального значения 212 кв.м., что на 37% больше средней площади объектов в
аналогичном периоде прошлого года.

Таблица 6.5.19

Количество экспонируемых объектов,

N, в шт.

Суммарная площадь экспонируемых

объектов,

S, в кв.м

Средняя площадь экспонируемого

объекта,
S, в кв.м

Q3/15

271

(-4,24%)

41 530

(-3,41%)

153

(+0,87%)

Q4/15

871

(+221,40%)

168 434

(+305,57%)

193

(+26,19%)

Q1/16

862

(-1,03%)

172 033

(+2,14%)

200

(+3,20%)

Q2/16

519

(-39,79%)

108 514

(-36,92%)

209

(+4,76%)

Q3/16

827

(+59,34%)

175 141

(+61,40%)

212

(+1,29%)

Территориями концентрации торговой недвижимости, предложенной к аренде, являются

Центральный АО и Кировский АО (суммарно по двум округам более 61% в количественном выражении и

(

)

№

г.

72% суммарного метража). По итогам 3 квартала 2016 года наиболее высокие средние арендные ставки в
сегменте торговых помещений, зафиксированы в Центральном АО (655 руб./кв.м/месяц) и Советском АО
(647 руб./кв.м/месяц), при среднем показателе по городу 610 руб./кв.м/месяц. Самым «дешевым» округом
традиционно остается Октябрьский АО - арендные ставки на торговые объекты составляют всего 478
руб./кв.м/месяц.

По итогам 3 квартала 2016 года по всем без исключения административным округам отрицательная

динамика  арендных  ставок  на  торговые  объекты  сменилась  на  положительную.  Наибольший  рост
арендных  ставок  отмечен  в  Кировском  АО  (+  12,3%),  менее  всего  выросли  средние  арендные  ставки  в
Ленинском АО (+ 2,1%).

Максимальные показатели средней площади объектов на рынке аренды торговой недвижимости

были отмечены на территории Кировского АО - 306 кв.м. Абсолютный минимум размера площадей
зафиксирован по территории Октябрьского АО – 140 кв.м. Таким образом, разница между крайними
значениями средних размеров предлагаемых к аренде площадей по округам составила 2,2 раза.
Таблица № 6.5.19. Распределение и средние арендные ставки торговых объектов, по округам, Q3 – 2016

КАО

ЛАО

ОАО

САО

ЦАО

Число объектов, в шт.

232

147

275

Доля от общего числа объектов

28,1%

11,9%

9,1%

17,8%

33,3%

Минимальная ставка, руб. / кв.м

200

150

200

150

Средняя ставка, руб./ кв.м

596

560

478

647

655

Максимальная ставка, руб. / кв.м

2 000

2 069

1 000

1 800

2 000

Суммарный метраж, в кв.м

70 886

17 129

10 463

21 065

55 598

Доля от суммарного метража

40%

10%

12%

32%

Средняя площадь, в кв.м

306

175

140

143

202

Таблица № 6.5.19.1. Объем предложения в количественном выражении (в шт.) и физическом

выражении (в кв.м)

КАО

ЛАО

ОАО

САО

ЦАО

Q3/15

9 784

4 250

4 691

5 686

113

17 120

Q4/15

241

49 687

15 037

10 371

138

23 595

337

69 744

Q1/16

204

44 119

102

19 584

18 317

153

21 199

314

68 814

Q2/16

121

29 770

14 010

10 623

13 168

179

40 943

Q3/16

232

70 886

17 129

10 463

147

21 065

275

55 598

Таблица № 6.5.19.2. Средняя арендная ставка в сегменте торговой недвижимости, в руб./кв.м/месяц

КАО

ЛАО

ОАО

САО

ЦАО

Q3/15

583

(-5,36%)

608

(+1,67%)

479

(-16,40%)

680

(-5,69%)

655

(+1,39%)

Q4/15

593

(+1,70%)

651

(+7,14%)

574

(+19,84%)

613

(-9,84%)

637

(-2,82%)

Q1/16

566

(-4,48%)

625

(-4,01%)

542

(-5,56%)

660

(+7,58%)

635

(-0,31%)

Q2/16

530

(-6,33%)

548

(-12,33%)

467

(-13,87%)

619

(-6,08%)

597

(-5,92%)

Q3/16

596

(+12,39%)

560

(+2,16%)

478

(+2,46%)

647

(+4,43%)

655

(+9,75%)

Таблица № 6.5.19.3. Средняя площадь экспонируемого объекта торговой недвижимости, в кв.м

КАО

ЛАО

ОАО

САО

ЦАО

Q3/15

144

170

151

167

152

Q4/15

206

195

133

171

207

Q1/16

216

192

206

139

219

Q2/16

246

222

180

136

229

Q3/16

306

175

140

143

202

На рынке аренды торговой недвижимости продолжают преобладать объекты, имеющие площадь

менее  100  кв.м,  доля  данных  объектов  составляет  более  половины  (53,4%)  от  общего  количества
предложений.  Соответственно,  наименьшее  количество  объектов  наблюдается  в  категории  торговой
недвижимости  с  максимальными  площадями  «более  500  кв.м»  -  всего  9,2%  от  общего  количества
предложений.

Очень заметный рост средних цен аренды зафиксирован в сегменте торговых объектов, имеющих

наибольшие площади – более 500 кв.м, по итогам рассматриваемого периода составивший 18,3%. Менее
всего увеличились средние арендные ставки в категории площадей «от 251 до 500 кв.м» (+ 2,0%). Следует
отметить, что на основании мониторинга эта категория площадей отличается наибольшей стабильностью
в контексте изменения ставок аренды.

В 3 квартале 2016 года подтвердилось наличие выраженной обратно пропорциональной

зависимости между площадью экспонируемых объектов и средней арендной ставкой. Это положение
характерно на примере крайних категорий: разница между средними арендными ставками в категории

(

)

№

г.

объектов площадью более 500 кв.м и средними ставками аренды по объектам площадью менее 100 кв.м.
составляет 25%.

Таблица № 6.5.20. Распределение и средние арендные ставки торговых объектов, в зависимости от

их площади, Q3 – 2016

до 100 кв.м

101-250 кв.м

251-500 кв.м

Более 500 кв.м

Число объектов, в шт.

442

208

101

Доля от общего числа объектов

53,4%

25,2%

12,2%

9,2%

Минимальная ставка, руб./кв.м/месяц

150

200

250

Средняя ставка, руб./кв.м/месяц

653

596

541

489

Максимальная ставка, руб./кв.м/месяц

2 069

2 000

1 500

900

Таблица № 6.5.20.1. Объем предложения в количественном выражении, в шт.

до 100 кв.м

101-250 кв.м

251-500 кв.м

Более 500 кв.м

Q3/15

163

Q4/15

454

237

120

Q1/16

434

250

115

Q2/16

265

124

Q3/16

442

208

101

Таблица № 6.5.20.2. Средняя арендная ставка 1 кв.м торговой недвижимости, в руб.

до 100 кв.м

101-250 кв.м

251-500 кв.м

Более 500 кв.м

Q3/15

649

(-2,26%)

571

(-5,46%)

655

(+4,30%)

683

(+1,94%)

Q4/15

658

(+1,33%)

602

(+5,43%)

530

(-19,06%)

535

(-21,68%)

Q1/16

665

(+1,09%)

593

(-1,47%)

529

(-0,27%)

478

(-10,58%)

Q2/16

607

(-8,74%)

552

(-6,93%)

530

(+0,24%)

414

(-13,55%)

Q3/16

653

(+7,62%)

596

(+7,92%)

541

(+2,09%)

489

(+18,35%)

Перспективы развития сегмента (Outlook)

Положение дел в сегменте торговой недвижимости города Омска представляется заметно лучшим,

чем в сегменте офисной недвижимости. Однако ситуация, наблюдаемая в секторе продаж в 2010  – 2016
гг.,  свидетельствует  о  том,  что  средняя  цена  предложения  квадратного  метра  торговой  недвижимости
города  Омска,  не  получила  серьезных  изменений.  В  отличие  от  средней  цены  предложения,  средние
арендные ставки демонстрируют относительно устойчивый рост.

Положительную динамику в развитии торговой недвижимости города Омска обеспечивает

продолжающаяся  экспансия  федеральных  и  региональных  торговых  сетей.  В  настоящее  время  в  городе
Омске  функционирует  гипермаркет  «АШАН»,  по  два  гипермаркета  «О’КЕЙ»  и  «МЕТРО»,    по  4
гипермаркета  «ЛЕНТА»  и  «МАГНИТ».  На  рынок  активно  входят  новые  игроки  –  сети  «XL»  и
«СВЕТОФОР». Местный продуктовый ритейл в формате гипермаркетов представлен сетями «ПОБЕДА»,
«НИЗКОЦЕН»  и  «НОВАТОР».  К  продуктовым  игрокам  (где  в  формате  «магазин  у  дома»  выделяются
серьезные участники рынка – ООО «Компания Холидей» и ЗАО «Тандер») добавились сети алкогольные
(прежде всего речь идет о сети магазинов «Красное & Белое» и «Бристоль»). Рост арендных ставок, таким
образом,  затронул  и  объекты  площадью  50-150  кв.м.  Активно  вошли  на  омский  рынок  «McDonald’s»  и
«Burger  King».  Для  многих  предпринимателей  города  Омска  повышенный  интерес  к  торговой
недвижимости  стал  знаком  вложения  своих  инвестиций  и  усилий  в  этом  секторе  коммерческой
недвижимости.

Таблица 6.5.21

Средняя цена предложения

Average price, руб./кв.м

Средняя арендная ставка

Rental rates, руб./кв.м/месяц

Q3/11

45 259

(+2,80%)

492

(-0,61%)

Q4/11

44 567

(-1,53%)

499

(+1,42%)

Q1/12

43 689

(-1,97%)

500

(+0,20%)

Q2/12

43 271

(-0,96%)

501

(+0,20%)

Q3/12

43 841

(+1,32%)

506

(+1,00%)

Q4/12

44 816

(+2,22%)

519

(+2,57%)

Q1/13

43 898

(-2,05%)

520

(+0,17%)

Q2/13

45 344

(+3,30%)

547

(+5,22%)

Q3/13

44 957

(-0,85%)

572

(+4,57%)

Q4/13

45 669

(+1,58%)

584

(+2,14%)

Q1/14

46 882

(+2,66%)

614

(+5,05%)

Q2/14

46 993

(+0,24%)

607

(-1,07%)

Q3/14

46 851

(-0,30%)

621

(+2,21%)

Q4/14

48 413

(+3,33%)

635

(+2,29%)

Q1/15

48 754

(+0,70%)

636

(+0,16%)

Q2/15

49 166

(+0,85%)

642

(+1,04%)

Q3/15

49 695

(+1,07%)

629

(-2,07%)

(

)

№

г.

Q4/15

47 141

(-5,14%)

616

(-2,01%)

Q1/16

47 775

(+1,34%)

612

(-0,69%)

Q2/16

49 362

(+3,32%)

565

(-7,71%)

Q3/16

49 182

(-0,36%)

610

(+7,94%)

НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, РАСПОЛОЖЕННЫЕ НА ПЕРВЫХ ЭТАЖАХ ЖИЛЫХ
ДОМОВ (STREET-RETAIL)

Сектор продаж (Sector of sales)

На основании анализа общегородской базы данных объектов коммерческой недвижимости,

выставленных на продажу, в течение 3 квартала 2016 года диапазон цен предложения 1 кв.м в сегменте
street-retail варьировался от 23 743 руб. до 91 667 руб. По сравнению с предыдущим кварталом границы
ценового  коридора  расширились  как  по  минимальной,  так  и  по  максимальной  отметке.  Минимум  цен
снизился  на  8,5%,  составив  в  номинальном  выражении  23 743  руб.  за  кв.м,  а  ценовой  максимум
увеличился на 10,4% составив 91 667 руб. за кв.м.

В 3 квартале 2016 года средняя цена предложения 1 кв.м составила 48 365 руб., а

средневзвешенная 48 423 руб. Следует обратить внимание на специфику сегмента street-retail в части того,
что параметры средней и средневзвешенной цен предложения традиционно находятся на сопоставимых
уровнях, что связано со «стабильностью» показателей средних площадей в этом сегменте.

В секторе продаж было зафиксировано 147 объектов street-retail, суммарной площадью 9 040 кв.м.

– количество публичных оферт сократилось на 11%, а суммарной площади объектов на 14%.

В 3 квартале

2016 г. в секторе продаж сегмента street-retail показатель средней площади экспонируемых объектов
остался практически без изменений и составил в номинальном значении 62 кв.м.

Таблица 6.5.22

Q3/15

Q4/15

Q1/16

Q2/16

Q3/16

Число объектов, шт.

203

165

161

166

147

Суммарная площадь, тыс. кв.м

23,06

10,03

9,81

10,49

9,04

Средняя площадь объекта, кв.м

114

Минимальная цена, руб./кв.м

26 400

24 762

25 958

23 743

Максимальная цена, руб./кв.м

101 389

86 486

содержание .. 5 6 7 8 ..