ОТЧЕТ сбербанка об ОЦЕНКЕ № 501-16 объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Омск, ул. Попова, дом 11 - часть 5

(

)

№

г.

В январе-сентябре 2016 года розничные торговые сети формировали в среднем 34,9 процента

общего объема оборота розничной торговли (в январе-сентябре 2015 года – 30,2 %). В обороте розничной
торговли пищевыми продуктами, включая напитки, и табачными изделиями удельный вес оборота
торговых сетей составлял 38,6 процента (в январе-сентябре 2015 года – 37,1 %).

Оборот общественного питания в октябре 2016 года составлял 1141,6 млн. рублей, что в

сопоставимых ценах на 2,0 процента меньше, чем в октябре 2015 года и на 0,4 процента больше, чем в
сентябре 2016 года, в январе-октябре 2016 года – 11083,5 млн. рублей (на 3,6 % больше).

Рынок платных услуг населению. Объем платных услуг, оказанных населению Омской области в

январе-октябре 2016 года, составлял 72200,3 млн. рублей, что на 2,2 процента ниже, чем в январе-октябре
2015 года.

Оборот организаций оптовой торговли. Оборот оптовой торговли в январе-октябре 2016 года

составлял 393351,8 млн. рублей, или 100,0 процента к январю-октябрю 2015 года. На долю субъектов
малого предпринимательства приходилось 53,6 процента оборота оптовой торговли.

Оборот оптовой торговли в январе-октябре 2016 года на 82,9 процента формировался

организациями оптовой торговли, оборот которых составлял 325989,3 млн. рублей, или 101,6 процента к
январю-октябрю 2015 года.

Характеристика и демография организаций

Таблица №6.2.1.8

Таблица №6.2.1.9

(

)

№

г.

ЦЕНЫ

Таблица №6.2.1.10

Потребительские цены Индекс потребительских цен на товары и услуги в Омской области в

октябре  2016  года  по  сравнению  с  предыдущим  месяцем  составил  100,4  процента,  в  том  числе  на
продовольственные  товары  –  100,7  процента,  непродовольственные  товары  –  100,6  процента,  услуги  –
99,5 процента.

Базовый индекс потребительских цен (БИПЦ), исключающий изменения цен на отдельные

товары, подверженные влиянию факторов, которые носят административный, а также сезонный характер,
в октябре 2016 года составил 100,2 процента, с начала года – 104,1 процента (в октябре 2015 г. – 100,2%, с
начала 2015 г. – 111,0%).
Стоимость  фиксированного  набора  потребительских  товаров  и  услуг  для  межрегиональных
сопоставлений покупательной способности населения по Омской области в октябре 2016 года составила
12215,72 рубля в расчете на одного человека и за месяц повысилась на 0,3 процента, с начала года – на 5,0
процента (в октябре 2015 г. – повысилась на 0,6%, с начала 2015 г. - на 7,5%).

Средний уровень цен на продовольственные товары в октябре 2016 года повысился на 0,7

процента, с начала года - на 2,0 процента (в октябре 2015 г. – на 0,9%, с начала 2015 г. – на 10,5%).

Стоимость условного (минимального) набора продуктов питания по Омской области в конце

октября 2016 года составила 3083,57 рубля в расчете на одного человека и по сравнению с предыдущим
месяцем повысилась на 0,9 процента, с начала года - на 1,4 процента (в октябре 2015 г. – снизилась на
0,3%, с начала 2015 г. – повысилась на 3,9%).

Цены на непродовольственные товары в октябре 2016 года повысились на 0,6 процента, с начала

года – на 3,9 процента (в октябре 2015 г. - на 0,6%, с начала 2015 г. – на 11,4%).

Цены и тарифы на услуги в октябре 2016 года в среднем снизились на 0,5 процента, с начала года

повысились на 7,0 процента (в октябре 2015 г. - снизились на 0,7%, с начала 2015 г. – повысились на
6,9%).

Индекс цен производителей промышленных товаров в октябре 2016 года относительно

предыдущего месяца составил 103,8 процента, в том числе индекс цен на продукцию добычи полезных
ископаемых – 105,5 процента, обрабатывающих производств – 104,0 процента, производства и
распределения электроэнергии, газа и воды – 100,4 процента.

Индекс тарифов на грузовые перевозки в среднем по всем видам транспорта в октябре 2016 года по

сравнению с предыдущим месяцем составил 100,0 процента.

ФИНАНСЫ

Кредиторская задолженность на конец сентября 2016 года составляла 173207,6 млн. рублей, из нее

на просроченную приходилось 6,0 процента (на конец сентября 2015 года – 3,6%, на конец августа 2016
года – 5,4%).

(

)

№

г.

Таблица №6.2.1.11

(

)

№

г.

СОЦИАЛЬНАЯ СФЕРА

Уровень жизни населения. Объем денежных доходов населения в октябре 2016 года, по

предварительным данным, составил 47539,3 млн. рублей и снизился по сравнению с октябрем 2015 года
на 10,1 процента. На покупку товаров и оплату услуг население израсходовало 34750,1 млн. рублей, что
на 0,6 процента меньше, чем в октябре 2015 года. На сбережения населением было направлено 3667,0
млн. рублей.

Реальные располагаемые денежные доходы населения (доходы за вычетом обязательных

платежей, скорректированные на индекс потребительских цен) в январе-октябре 2016 года снизились на
11,6 процента по сравнению с январем-октябрем 2015 года.

Заработная плата. Среднемесячная номинальная заработная плата, начисленная работникам за

январь - сентябрь 2016 года, составляла 27705,6 рубля и по сравнению с соответствующим периодом 2015
года увеличилась на 5,4 процента.

Просроченная задолженность по заработной плате в организациях (без субъектов малого

предпринимательства) наблюдаемых видов экономической деятельности на 1 ноября 2016 года
составляла 26,2 млн. рублей и увеличилась по сравнению с 1 ноября 2015 года на 12,5 млн. рублей (на
91,7 %), по сравнению с 1 октября 2016 года - на 7,1 млн. рублей (на 37,2%).

Просроченная задолженность по заработной плате из-за отсутствия собственных средств

организаций на 1 ноября 2016 года составляла 26,1 млн. рублей (99,7 % от общей суммы просроченной
задолженности по заработной плате), несвоевременного получения денежных средств из местных
бюджетов - 0,1 млн. рублей (0,3%).

Из общей суммы просроченной задолженности по заработной плате на 1 ноября 2016 года 3,9 млн.

рублей (14,8 %) приходилось на задолженность, образовавшуюся в 2015 году, 26,0 тыс. рублей (0,1%) – в
2014 году и ранее.

Занятость и безработица.

Численность рабочей силы (по итогам выборочного обследования рабочей силы в возрасте 15-72

лет) в среднем за август-октябрь 2016 года составляла 1061,0 тыс. человек, и по сравнению с
соответствующим периодом прошлого года увеличилась на 3,0 тыс. человек.

Численность занятого населения в августе-октябре 2016 года уменьшилась по сравнению с

соответствующим периодом прошлого года на 1,0 тыс. человек (на 0,1 %), численность безработных (по
методологии Международной организации труда) увеличилась на 4,0 тыс. человек (на 6,2 %).

Число замещенных рабочих мест работниками списочного состава, совместителями и лицами,

выполнявшими работы по договорам гражданско-правового характера, в организациях (без субъектов
малого предпринимательства), средняя численность работников которых превышала 15 человек, в
сентябре 2016 года составляло 426,2 тыс. человек и было меньше, чем в сентябре 2015 года на 10,2 тыс.
человек, или на 2,3 процента.

Безработица (по данным Главного управления государственной службы занятости населения

Омской области). Численность незанятых граждан, состоявших на учете в государственных учреждениях
службы занятости населения в целях поиска подходящей работы, к концу октября 2016 года составляла
12,7 тыс. человек, из них статус безработного имели 11,0 тыс. человек.

ДЕМОГРАФИЯ

В январе-сентябре 2016 года демографическая ситуация в области характеризовалась следующими

данными:

(

)

№

г.

Таблица №6.2.1.12

Таблица №6.2.1.13

(

)

№

г.

6.3 Рынок коммерческой недвижимости РФ: итоги 2016 года и прогноз на 2017 год

Итоги текущего года и основные тенденции на рынках офисной, складской, торговой и гостиничной

недвижимости проанализировала ведущая международная консалтинговая компания в области
недвижимости CBRE. Специалисты компании также определили перспективы рынка коммерческой
недвижимости в наступающем 2017 году.

2016 год запомнится стабилизацией рынка недвижимости, повышенной активностью инвесторов,

хотя и с ограниченным количеством рыночных инвестиционных сделок, сменой настроений арендаторов
– с пересмотров условий аренды в сторону заключения новых сделок во всех сегментах начиная со
второго полугодия.

В соответствии с прогнозами экспертов, российская экономика в 2017 году продемонстрирует

небольшой рост – от 0,5% до 2%. Базовый сценарий прогноза Министерства экономического развития
(МЭР) предполагает рост экономики на 0,8% в 2017 году.

На фоне ожиданий постепенного восстановления экономики, основным драйвером роста рынка

коммерческой недвижимости станут сохраняющаяся стабильность и начало нового цикла, в рамках
которого инвесторы имеют хороший потенциал доходности

Несмотря на снижение ключевой ставки Банком России, стоимость банковского финансирования

все  еще  не  позволяет  девелоперам  начинать  новые  проекты.  При  этом  они  эффективно  используют
возникшую  паузу:  присматривают  площадки,  согласовывают  параметры  новых  проектов  и  получают
разрешительные  документы.  Это  позволит  им  воспользоваться  улучшением  конъюнктуры  долгового
рынка, ожидаемой в следующем году.

Тенденции рынка коммерческой недвижимости в 2016 году

В 2016 году наблюдалось продолжение сокращения нового предложения коммерческой

недвижимости, особенно на складском и офисном рынках, в то время как объѐмы ввода торговой
недвижимости по инерции сохранились высокими. Произошло сокращение доли свободных площадей в
офисном сегменте за счет активности государственных органов и компаний, которые, воспользовавшись
ситуацией, купили либо арендовали большие объѐмы офисных площадей.

На рынке в 2016 году произошла окончательная стабилизация, а во второй половине года

существенно увеличилась активность арендаторов. В этом году окончательно сформировались
предпосылки для начала постепенного восстановления рынка коммерческой недвижимости в 2017 году

Ставки аренды на объекты коммерческой недвижимости прочно закрепились в рублевой зоне (за

редким исключением), достигли дна и стабилизировались во всех сегментах. Объѐм сделок продлений
действующих договоров аренды, а также пересмотр их условий сократились на треть. При этом с
середины года ощущался рост активности по заключению новых сделок аренды на рыночных условиях.

Аналитики CBRE считают, что на рынке коммерческой недвижимости в 2016 году произошла

окончательная стабилизация, а во второй половине года существенно увеличилась активность
арендаторов. В этом году окончательно сформировались предпосылки для начала постепенного
восстановления рынка коммерческой недвижимости в 2017 году.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Объѐм инвестиций в 2016 году увеличился на 29% и составил 4,5 млрд долл. (или около 300 млрд

руб.). При этом на 40% этот объѐм был сформирован сделками, заключенными государственными
структурами и госкомпаниями, в то время как в прошлом году таких сделок не было.

Российский капитал доминировал в 2016 году, составив 96% от всего объѐма сделок. Доля

иностранного капитала в объѐме инвестиционных сделок сократилась до 4% с 15% в прошлом году. Тем
не менее, мы видим высокую инвестиционную активность иностранных фондов уже представленных на
российском рынке, а также дополнительный приток капитала. Знаковой сделкой с участием иностранного
капитала стало приобретение арабским фондом Mubadala вместе с РФПИ складских зданий в двух
проектах PNK Шереметьево и PNK Чехов 3.

Лидерами по объѐму инвестиций по итогам года станут офисный сегмент (44%) и гостиницы (17%).

При этом доля гостиниц в этом году является рекордно высокой за последние 10 лет. Также в 2016 году
была зафиксирована высокая доля жилого сегмента (11%) – девелоперы активно скупали площадки под
строительство жилья. Доля торговой и складской недвижимости составит 18% и 4%, соответственно.

Количество рыночных инвестиционных сделок по-прежнему ограничено значительной разницей в

ценовых ожиданиях покупателей и продавцов, которая сдерживает закрытие сделок

По оценкам экспертов, объѐм собственного капитала, доступного для инвестирования в

коммерческую недвижимость составляет около 3,5 млрд долларов (более 50% которых – деньги

(

)

№

г.

иностранных инвесторов), еще около 1 млрд долларов для инвестирования в жилье. С учетом заемных
средств более 10 млрд долларов ищут возможности для инвестирования в объекты недвижимости.

На фоне установившейся стабильности и ожиданий постепенного восстановления экономики и

рынка,  а  также  понимания  доступного  капитала на  рынке  в  2017  году,  объѐм  инвестиций  по  прогнозам
CBRE  может  увеличиться  до  5  млрд  долларов  США.  Основным  драйвером  роста  в  этом  случае  станут
сохраняющаяся  стабильность  и  начало  нового  цикла,  в  рамках  которого  инвесторы  имеют  хороший
потенциал доходности.

Офисная недвижимость

Первая половина 2016 года находилась под влиянием трендов, сформированных в 2015 году: спрос

на  офисную  недвижимость  поддерживался  крупными  сделками,  которые  осуществлялись
государственными  структурами  либо  компаниями  с  государственным  участием,  зачастую  носили
нерыночный  характер  и  были  связаны  с  урегулированием  долговых  обязательств.  К  числу  таких
транзакций относится переход Башни Евразия к ВТБ, БЦ «Президент Плаза» – Сбербанку.

Со второй половины 2016 года индикаторы состояния спроса на коммерческую недвижимость

улучшились – наметилась тенденция на увеличение объѐма новых сделок, заключаемых на рыночных
условиях

Также позитивным и знаковым моментом для рынка офисной недвижимости в 2016 году стало

снижение уровня вакантных площадей. Наиболее ощутимо доля свободных помещений снизилась в
сегменте офисов класса А: в конце 2015 года вакансия здесь составляла 26%, в конце этого года, по
оценкам аналитиков, она снизится до 19,8%. В 2017 году эксперты прогнозируют стабильность вакансии
в этом классе, поскольку к вводу в эксплуатацию планируется ряд крупных бизнес-центров. В классе В
возможно более существенное снижение доли свободных площадей – с 15,2% на конец 2016 года до 14%
в 2017 году.

Согласно оценкам CBRE, объѐм ввода новых площадей по итогам 2016 года составит 355 000 кв. м,

что в два раза ниже прошлогоднего показателя. В 2017 году, согласно заявленным анонсам, будет введено
440 000 кв. м нового офисного предложения. Примечательно, что основной объѐм придется на Москва-
Сити (210 000 кв. м) и Центральный деловой район столицы (100 000 кв. м). Ограниченный ввод новых
качественных объектов способствует дальнейшему «вымыванию» качественного продукта с рынка для
крупных пользователей.

Ставки аренды офисной недвижимости стабильны, и на конец 2016 года сохранятся в следующих

диапазонах: для класса А Прайм - $800 – 900 за кв. м в год, для класса А – 18 000 – 35 000 руб. за кв. м в
год, для класса В – 13 000 – 28 000 руб. за кв. м в год (все ставки приведены без учета операционных
расходов и НДС).

В 2017 году номинирование запрашиваемых ставок аренды останется преимущественно в рублях, и

при постепенной нормализации внешнего фона возможен рост ставок в рублевом выражении на 5-10%.

Торговые помещения в регионах России

По итогам 2016 года прирост торговых площадей в России составит порядка 1,2 млн кв. м, из

которых 58% (719 000 кв. м) было введено в региональных городах, исключая Санкт-Петербург.
Совокупный объѐм ввода торговых площадей в России сократился на 28% в сравнении с предыдущим
годом, а в регионах – на 40%. Среди крупнейших новых региональных центров 2016 года стоит отметить
МегаГринн в Курске (129 000 кв. м GLA), Макси в Архангельске (49 200 кв. м GLA), Седанка-Сити во
Владивостоке (45 000 кв. м GLA).

В 2017 году в региональных городах ожидается дальнейшее сокращение объѐма ввода новых

торговых площадей – до уровня 637 000 кв. м, что на 11% меньше 2016 года. При этом некоторые
объекты 2017 года были изначально заявлены к вводу в 2016, но впоследствии сроки были перенесены.

В целом стоит отметить высокий потенциал для развития рынка торговой недвижимости в городах с

низкой обеспеченностью качественными торговыми объектами при наличии хорошей покупательной
способности населения. К таким городам на сегодняшний день относятся Хабаровск, Чита, Ставрополь,
Махачкала, Ноябрьск и другие.

Доля вакантных торговых площадей в регионах РФ сильно различается от города к городу и в

зависимости от качества и расположения объекта. Средним показателем вакансии для городов-
миллионников на сегодня является 8-10%, что чуть выше уровня вакансии 2015 года в 7-8%. Но, как
правило, в каждом городе есть проекты с удачной локацией и сильным составом арендаторов, в которых
заполняемость близка к 100%.

Среди ритейлеров, представленных в регионах, наиболее активными в 2016 году были продуктовые

сети Лента, X5 Retail, Магнит. В начале года ими были заявлены амбициозные планы по развитию в
Москве и регионах: Лента – 40 гипермаркетов, Пятерочка – 1000 магазинов, Магнит – 950 магазинов и 80
гипермаркетов. Текущее состояние рынка позволило сетям успешно реализовать анонсированные планы

(

)

№

г.

экспансии. Также довольно активно в региональных городах развиваются DIY ритейлеры Leroy Merlin и
OBI, магазины электроники М.Видео и Эльдорадо, сети магазинов детских товаров Детский Мир и
Дочки-Сыночки.

Складская недвижимость

2016 год стал переходным для складской недвижимости – от фазы замедления к фазе дальнейшей

стабилизации рынка.

Экономические колебания в начале года вызвали перенос реализации ряда сделок на более поздние

сроки, что выразилось в низких объѐмах спроса во II-III кварталах 2016г. Тем не менее, ближе к концу
года произошло восстановление деловой активности: объѐм сделок со складами в IV квартале может
составить 300 000 кв. м, что является самым высоким показателем за год.

Параллельно с колебаниями спроса произошла смена тренда в движении ключевых индикаторов

рынка – доли свободных складских площадей и ставок аренды. Рост вакансии в начале II квартала,
произошедший за счѐт выхода на рынок складских объектов конечных пользователей, быстро сошѐл на
нет. Доля свободных складовсохраняется стабильной на протяжении последних 6 месяцев. В тоже время
ставки аренды на складские площади удерживаются на одном уровне уже три квартала.

В 2016 году аналитики CBRE увидели появление новых трендов в структуре спроса и предложения.

Деловая активность всѐ больше стимулируется новыми драйверами – переездом со старых складских
объектов в более качественные, переходом с площадей логистических операторов на прямую аренду и
консолидацией складских мощностей в крупных распределительных центрах.

Эти изменения в характере спроса, в свою очередь, стимулировали дифференциацию предложения.

Девелоперы  предлагают  различные  решения  для  разных  категорий  клиентов.  Это  могут  быть
высокотехнологичные  склады  built-to-suit,  рассчитанные  на  нужды  крупного  бизнеса,  который
продолжает свой рост. Компаниям, которые хотели бы переехать в новое качественное здание, но более
ограничены  в  финансовых  ресурсах,  предлагаются  стандартизированные  склады  класса  А  с  базовым
набором спецификаций.

В 2017 году рынок продолжит работать в сложившейся конъюнктуре. Объѐмы ввода будут

сокращаться дальше, а новые здания в основном будут строиться под клиента. Годовой показатель нового
предложения ожидается на уровне 500-600 тыс. кв. м.
Прогнозируемый объѐм сделок на складском рынке в 2017 году может составить не менее 800 000 кв. м.
Произошедшая стабилизация рынка создаѐт предпосылки к постепенному росту деловой активности. Во
второй половине года мы можем увидеть положительные изменения в динамике рынка в виде
постепенного снижения вакансии и роста ставок аренды на склады. Обзор подготовлен компанией CBRE
(источник: сайт: http://zdanie.info/2393/2467/news/8955).

6.4 Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект

Объект относится к коммерческому сектору рынка недвижимости: согласно правоподтверждающей

документации – к рынку нежилых помещений. Ближайшими аналогами объектов оценки, по мнению
Оценщика, являются торгово-офисные помещения.

6.5 Анализ рынка коммерческой недвижимости г.Омска.

Для того чтобы правильно ориентироваться в «бурном море» рынка недвижимости, нужны четкие,

понятные ориентиры для покупателей и продавцов, объективно показывающих ценовую ситуацию.

На развитие рынка коммерческой недвижимости г. Омска повлияли изменения на рынке оказания

услуг. Увеличилось количество частных клиник, салонов красоты, парикмахерских и стоматологических
кабинетов, некоторые периодически продаются, либо перепрофилируются.

Рынок недвижимости в Омском регионе продолжает оставаться в значительной степени

закрытым,  что  ведѐт  к  невозможности  установления  некоторых  закономерностей  только  на  основании
анализа  имеющихся  предложений,  поэтому  оценщики  вынуждены  компенсировать  отсутствующую
рыночную  информацию  собственными  экспертными  оценками,  которые  затем  используются  для
определения  стоимости  объектов.  Это  относится  к  коэффициентам,  отражающим  влияние
ценообразующих  факторов  на  стоимость  объектов,  а  также  к  прогнозным  характеристикам  рынка
недвижимости.

содержание .. 3 4 5 6 ..