содержание .. 4 5 6 7 ..

ОТЧЕТ сбербанка об ОЦЕНКЕ № 501-16 объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Омск, ул. Попова, дом 11 - часть 6

(

)

№

г.

Анализ рынка коммерческой недвижимости.

Настоящий

анализ

составлен

использованием

статистических

данных

изложенных в бюллетене «Анализ рынка жилой
и коммерческой недвижимости г. Омска за 3
квартал 2016 г.».

Основной целью данного сборника является

решение вопросов достаточности информации,
требующейся

для

расчетов

рыночной

ликвидационной

стоимости

объектов

недвижимости, расположенных на территории
нашего региона.

Данный сборник включает в себя два тома:

Том первый - «Обзор рынка коммерческой недвижимости города Омска», эксклюзивно

выполненный НП «ОКО» и «Сборник корректировок, применяемых при расчете рыночной и
ликвидационной стоимостей коммерческой недвижимости в г. Омске и Омской области»;

Том второй - «Обзор рынка жилой недвижимости города Омска», выполненный ООО «МИАРД» и

«Сборник корректировок, применяемых при расчете рыночной и ликвидационной стоимостей жилой
недвижимости в г. Омске и Омской области».

В настоящем Сборнике при анализе рынка жилой и коммерческой недвижимости использована база

данных  специализированного  сайта  МЛСН.РУ.  По  консолидированному  мнению  специалистов  на
сегодняшний  день  данный  интернет-ресурс  располагает  наиболее  полным  перечнем  предлагаемых  на
рынке  объектов  как  жилой  и  коммерческой  недвижимости,  а  также  максимально  качественной  и
структурированной информацией. Использование полноформатной базы данных недвижимости основано
на заключенном в сентябре 2015 года между НП «ОКО» и ООО «МЛСН.РУ» эксклюзивном Соглашении
о сотрудничестве и информационном обмене.

Основной задачей при составлении обзоров рынка является изучение характеристик предложенных

к продаже и аренде объектов в основных сегментах рынка: жилой, офисной и торговой недвижимости,
производственно-складских объектов, земельных участков с последующим анализом имеющихся данных.
В исследовании подвергаются анализу здания и помещения, а так же земельные участки, находящиеся на
территории Омска и земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся на территории
Омской области, предлагавшиеся к продаже (аренде) с открытой ценой.

Есть понимание того, что нужно учитывать особенности регионального рынка недвижимости. А

именно то, что рынок недвижимости, в первую очередь – коммерческой, на сегодняшний день в Омском
регионе  продолжает  оставаться  в  значительной  степени  закрытым,  что  ведѐт  к  невозможности
установления  некоторых  закономерностей  только  на  основании  анализа  имеющихся  предложений.
Объективность  экспертной  оценки  достигается  только  при  использовании  коллективной  оценки,
отражающей  мнение  большой  группы  профессиональных  специалистов,  работающих  на  рынке
недвижимости - чему и призван способствовать настоящий аналитический сборник.

В сентябре-октябре 2016 года на основании профессиональных знаний и личного опыта членов НП

«ОКО» была проведена работа по выявлению наиболее актуальных рыночных корректировок, требуемых
для оценки объектов недвижимости. По каждой из них были собраны мнения экспертов и выполнена их
статистическая обработка. В итоге были подготовлены корректировки, рекомендуемые к применению при
расчете рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости в городе Омске и Омской
области.

МЕТОДИКА ИССЛЕДОВАНИЯ

Отчет «Обзор рынка коммерческой недвижимости г. Омска (3 квартал 2016 года / Q3 – 2016)»

подготовлен на основе базы данных специализированного интернет-ресурса МЛСН.ру за 3 квартал 2016
года.

При подготовке отчета использовались вторичные данные – электронные базы объявлений о

продаже коммерческой недвижимости. Генеральной совокупностью данного исследования может
считаться совокупность объектов, выставленных на продажу или аренду.

Если один и тот же объект предлагается к продаже по разным ценам, в анализе учитывается

наиболее низкая цена предложения.

Средняя цена 1 кв.м рассчитывалась как среднее арифметическое всех цен объектов.

(

)

№

г.

Средневзвешенная цена 1 кв.м рассчитывалась как отношение суммарной стоимости объектов

категории к суммарной площади этих объектов.

Мода — значение во множестве наблюдений, которое встречается наиболее часто.
Медиана — возможное значение признака, которое делит совокупность на две равные части: 50%

«нижних» единиц ряда данных будут иметь значение признака не больше, чем медиана, а «верхние» 50%
— значения признака не меньше, чем медиана.

Ограничения и допущения

В исследовании подвергаются анализу помещения и земельные участки, находящиеся на

территории Омска и земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся на территории
Омской области.

При использовании данных исследования необходимо учитывать, что к анализу были приняты цены

предложения, а не цены реальных сделок.

Типизация объектов в зависимости от их назначения.
В настоящем исследовании применяется следующая классификация объектов:



офисные объекты



торговые объекты



объекты street-retail



производственно-складские объекты



земельные участки поселений



земельные участки сельскохозяйственного назначения



прочие объекты

Необходимо отметить, что при отнесении объектов к тому или иному типу нередко возникают

сложности  классификации,  так  как  ряд  объектов  не  имеют  одного  очевидного  варианта  использования.
Например, помещение магазина можно перепрофилировать в офис, под склад или производство. А объект
«отдельно  стоящее  здание»  может  быть  с  одинаковым  успехом  отнесено  к  офисным,  торговым,
производственным  или  складским  помещениям.  При  проведении  исследования  были  приняты
определенные допущения, которые позволили выработать правила отнесения объекта к тому или иному
типу:

 Офисные объекты: бизнес-центры, бизнес-особняки, помещения в зданиях, перепрофилированных

под офисные центры (помещения бывших институтов, заводов), офисные блоки в торгово-офисных
и многофункциональных комплексах

 Торговые объекты: торговые комплексы, торговые помещения в составе торгово-офисных и

многофункциональных комплексов, магазины, помещения свободного назначения на первых этажах
жилых домов.

 Объекты street-retail: нежилые помещения на первых этажах жилых домов. Только встроенные

помещения, только первый этаж (без цоколя). Эта же совокупность входит в массив торговых
объектов.

 Производственно-складские объекты: склады и производственные базы.
 Земельные участки поселений – земельные участки, находящиеся в черте Омска. В данную

категорию не включены земельные участки, предназначенные под ИЖС.

 Земельные участки с/х назначения – земельные участки, находящиеся на территории Омской

области. В данную категорию не включены земельные участки, предназначенные под ИЖС.

 Прочие объекты – все объекты, соответствующие ограничениям исследования, но по своим

критериям не совпадающие ни с одним базовым сегментом, или включающие в себя объекты из
разных категорий. В частности: бани, непроизводственные базы, автостоянки, помещения
общественного питания, киоски, павильоны и прочее.

Типизация объектов в зависимости от их площади

В настоящем исследовании была применена следующая классификация объектов в зависимости от

их площади:
1. Торговые и офисные помещения:



до 100 кв.м



101-250 кв.м



251-500 кв.м



свыше 500 кв.м

(

)

№

г.

2. Производственно-складские помещения:



до 500 кв.м



501-1 000 кв.м



1 001-5 000 кв.м



свыше 5 000 кв.м

Расчет валового рентного мультипликатора и коэффициента капитализации

Для оценки инвестиционной привлекательности объектов были рассчитаны:
ВРМ (валовый рентный мультипликатор) – отношение цены покупки 1 кв.м к годовому доходу,

который можно получить от сдачи в аренду с 1 кв.м

КК (коэффициент капитализации) – отношение чистого операционного дохода с 1 кв.м к цене 1 кв.м

Условия, допущения и ограничения

Настоящий отчет подготовлен с целью предоставления достоверной информации для анализа

ситуации на рынке, а так же для принятия управленческих решений с учетом приводимых в отчете общих
допущений и ограничительных условий. Никакие иные цели при разработке отчета не преследовались.
Данный отчет подготовлен с учетом следующих условий, допущений и ограничений:

В ходе проведения анализа не производились проверки и, соответственно, отсутствует

ответственность по юридическим аспектам какого-либо конкретного анализируемого имущества.

Исполнители отчета не несут ответственности за изменение рыночных условий и не принимают на

себя обязательств вносить в отчет какие либо изменения в связи со сменой рыночных условий,
наступивших после указанной в отчете даты.

Все физические и финансовые элементы объектов, составляющих базу, рассматривались в их

состоянии согласно публичной оферте, размещенной продавцами и арендодателями. Каких либо
дополнительных исследований (в том числе исследований грунта или геологических условий для
земельных участков) не предусматривалось, и, соответственно, не проводилось.

Исполнители и лица, подписавшие отчет или имеющее отношение к его подготовке, не обязаны на

основании отчета предоставлять дальнейшие консультации, давать свидетельские показания, представать
перед судом или участвовать в иных юридических разбирательствах, если таковое не оговорено
дополнительно.

Эффективной датой, на которую производился анализ, является 30 сентября 2016 года.
Исполнители отчета не несут ответственности за любые закономерно последовавшие, необычные,

случайные или штрафные убытки, потери или расходы (включая, безо всяких ограничений, упущенную
выгоду, неиспользованные возможности и т.д.), даже если было известно об их возможном
существовании.

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ИССЛЕДОВАНИЯ (сектор продаж)

В 3 квартале 2016 г. на рынке коммерческой недвижимости г. Омска к продаже предлагалось 1 289

объектов суммарной площадью 594 813 кв. м, на общую сумму 2,302 млрд. руб
Таблица 6.5.1

Количество экспонируемых
объектов, N, в шт.

Суммарная площадь экспонируемых
объектов,
S, в кв.м

Суммарная цена предложения
экспонируемых объектов,
V, в млрд. руб.

Q3/11

1 047

(+3,25%)

707 260

(-5,47%)

12,090

(+0,17%)

Q4/11

1 059

(+1,15%)

724 340

(+2,41%)

12,490

(+3,31%)

Q1/12

1 124

(+6,14%)

784 290

(+8,28%)

12,800

(+2,48%)

Q2/12

1 073

(-4,54%)

708 170

(-9,71%)

11,050

(-13,67%)

Q3/12

1 010

(-5,87%)

642 500

(-9,27%)

10,890

(-1,45%)

Q4/12

923

(-8,61%)

588 320

(-8,43%)

9,870

(-9,37%)

Q1/13

906

(-1,84%)

543 010

(-7,70%)

9,050

(-8,31%)

Q2/13

817

(-9,82%)

566 890

(+4,40%)

9,673

(+6,88%)

Q3/13

799

(-2,20%)

546 660

(-3,57%)

9,965

(+3,02%)

Q4/13

810

(+1,38%)

579 980

(+6,10%)

10,135

(+1,71%)

Q1/14

788

(-2,72%)

520 570

(-10,24%)

9,345

(-7,79%)

Q2/14

773

(-1,90%)

529 490

(+1,71%)

9,250

(-1,02%)

Q3/14

766

(-0,91%)

521 710

(-1,47%)

9,180

(-0,76%)

Q4/14

757

(-1,17%)

384 980

(-26,21%)

7,980

(-13,07%)

Q1/15

738

(-2,51%)

403 120

(+4,71%)

7,730

(-3,13%)

Q2/15

747

(+1,22%)

406 650

(+0,88%)

7,700

(-0,39%)

Q3/15

708

(-5,22%)

379 030

(-6,79%)

7,350

(-4,55%)

Q4/15

1 052

(+48,59%)

417 484

(+10,15%)

9,024

(+22,78%)

Q1/16

1 250

(+18,82%)

610 192

(+46,16%)

12,559

(+39,17%)

Q2/16

1 345

(+7,60%)

813 530

(+33,32%)

16,327

(+30,00%)

Q3/16

1 289

(-4,16%)

594 813

(-26,88%)

12,302

(-24,65%)

(

)

№

г.

Средние (средневзвешенные) цены предложения 1 кв.м после нормирования базы данных составили:
торговые помещения – 49 182 (46 626) руб.
офисные помещения – 45 689 (34 482) руб.
производственно-складские помещения – 11 260 (8 577) руб.
земельные участки поселений – 2 279 (947) руб.
земельные участки сельскохозяйственного назначения – 13,8 (12,4) руб.
Таблица 6.5.2

Средняя цена

предложения 1 кв.м

торговой

недвижимости,

Average price Retail,

в руб.

Средняя цена

предложения 1 кв.м

офисной недвижимости,

Average price Offices, в

руб.

Средняя цена

предложения

1 кв.м производственно-

складской

недвижимости, Average

price W&I, в руб.

Средняя цена

предложения 1 кв.м

земель населенных

пунктов, Average price

Land, в руб.

Средняя цена

предложения 1 кв.м

земель

сельскохозяйственного.

назначения, Average

price Agricultural land,

в руб.

Q3/11

45 259

(+2,80%)

40 349

(-1,58%)

12 237

(+3,76%)

1 452

(+9,26%)

14,0

(+20,52%)

Q4/11

44 567

(-1,53%)

40 947

(+1,48%)

12 102

(-1,10%)

1 453

(+0,07%)

16,6

(+18,60%)

Q1/12

43 689

(-1,97%)

40 594

(-0,86%)

12 110

(+0,07%)

1 835

(+26,29%)

15,2

(-8,26%)

Q2/12

43 271

(-0,96%)

41 541

(+2,33%)

12 042

(-0,56%)

1 865

(+1,63%)

31,7

(+108,42%)

Q3/12

43 841

(+1,32%)

41 567

(+0,06%)

12 231

(+1,57%)

1 996

(+7,02%)

30,5

(-3,94%)

Q4/12

44 816

(+2,22%)

45 654

(+9,83%)

13 138

(+7,42%)

1 666

(-16,53%)

17,5

(-42,66%)

Q1/13

43 898

(-2,05%)

46 586

(+2,04%)

13 065

(-0,56%)

1 846

(+10,80%)

22,4

(+28,06%)

Q2/13

45 344

(+3,30%)

46 991

(+0,87%)

12 268

(-6,10%)

1 883

(+2,01%)

23,8

(+6,31%)

Q3/13

44 957

(-0,85%)

46 825

(-0,35%)

12 845

(+4,70%)

2 011

(+6,77%)

31,8

(+33,78%)

Q4/13

45 669

(+1,58%)

47 813

(+2,11%)

12 750

(-0,74%)

2 126

(+5,75%)

32,6

(+2,52%)

Q1/14

46 882

(+2,66%)

48 034

(+0,46%)

12 958

(+1,63%)

2 166

(+1,88%)

32,3

(-0,98%)

Q2/14

46 993

(+0,24%)

48 050

(+0,03%)

12 903

(-0,42%)

2 009

(-7,26%)

18,8

(-41,70%)

Q3/14

46 851

(-0,30%)

49 858

(+3,76%)

13 352

(+3,48%)

2 007

(-0,09%)

22,6

(+20,09%)

Q4/14

48 413

(+3,33%)

49 624

(-0,47%)

14 111

(+5,68%)

2 151

(+7,15%)

17,6

(-22,04%)

Q1/15

48 754

(+0,70%)

49 763

(+0,28%)

13 240

(-6,17%)

2 273

(+5,70%)

34,7

(+96,99%)

Q2/15

49 166

(+0,85%)

49 126

(-1,28%)

13 153

(-0,66%)

2 317

(+1,90%)

36,1

(+4,12%)

Q3/15

49 695

(+1,07%)

49 738

(+1,25%)

13 536

(+2,91%)

2 195

(-5,24%)

34,7

(-4,01%)

Q4/15

47 141

(-5,14%)

44 447

(-10,64%)

11 129

(-17,78%)

2 197

(+0,06%)

12,4

(-64,39%)

Q1/16

47 775

(+1,34%)

47 290

(+6,40%)

12 199

(+9,61%)

2 195

(-0,06%)

14,0

(+179,76%)

Q2/16

49 362

(+3,32%)

45 189

(-4,44%)

10 876

(-10,84%)

2 115

(-3,64%)

17,8

(+27,14%)

Q3/16

49 182

(-0,36%)

45 689

(+1,11%)

11 260

(+3,53%)

2 279

(+7,75%)

13,8

(-22,39%)

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ИССЛЕДОВАНИЯ (сектор аренды)

Объем предложений по аренде объектов коммерческой недвижимости в 3 квартале 2016 г. составил 2 687
объектов суммарной площадью 651 394 кв.м, на общую сумму 209,85 млн. руб./месяц.
Таблица 6.5.3

Количество экспонируемых
объектов, N, в шт.

Суммарная площадь экспонируемых
объектов,
S, в кв.м

Суммарная цена предложения
экспонируемых объектов,
V, в млн. руб./месяц

Q3/11

800

(-5,77%)

290 260

(-1,19%)

60,35

(+2,48%)

Q4/11

803

(+0,37%)

294 570

(+1,48%)

60,94

(+0,98%)

Q1/12

887

(+10,46%)

305 760

(+3,80%)

66,14

(+8,53%)

Q2/12

902

(+1,69%)

307 380

(+0,53%)

65,43

(-1,07%)

Q3/12

815

(-9,65%)

292 290

(-4,91%)

61,00

(-6,77%)

Q4/12

772

(-5,28%)

269 200

(-7,90%)

60,35

(-1,07%)

Q1/13

738

(-4,40%)

309 100

(+14,82%)

67,51

(+11,86%)

Q2/13

728

(-1,36%)

315 600

(+2,10%)

69,01

(+2,22%)

Q3/13

744

(+2,20%)

309 740

(-1,86%)

72,63

(+5,25%)

Q4/13

733

(-1,48%)

292 410

(-5,60%)

70,21

(-3,33%)

Q1/14

738

(+0,68%)

273 350

(-6,52%)

70,19

(-0,03%)

Q2/14

741

(+0,41%)

260 500

(-4,70%)

67,02

(-4,52%)

Q3/14

798

(+7,69%)

254 520

(-2,30%)

71,79

(+7,12%)

Q4/14

805

(+0,88%)

258 180

(+1,44%)

70,56

(-1,71%)

Q1/15

773

(-3,98%)

250 920

(-2,81%)

71,82

(+1,79%)

Q2/15

787

(+1,81%)

252 730

(+0,72%)

72,46

(+0,89%)

Q3/15

756

(-3,94%)

241 720

(-4,36%)

67,65

(-6,64%)

Q4/15

2 808

(+271,43%)

626 341

(+159,12%)

218,08

(+222,37%)

Q1/16

2 680

(-4,56%)

614 048

(-1,96%)

210,67

(-3,40%)

Q2/16

2 176

(-18,81%)

493 356

(-19,66%)

166,79

(-20,83%)

Q3/16

2 687

(+0,26%)

651 394

(+6,08%)

209,85

(-0,39%)

(

)

№

г.

Средние (средневзвешенные) арендные ставки за 1 кв.м в месяц после нормирования базы данных
составили:
торговые помещения – 610 (533) руб.
офисные помещения – 437 (424) руб.
производственно-складские помещения – 167 (139) руб.
Таблица 6.5.4

Средняя арендная ставка 1 кв.м
торговой недвижимости,
Average rental rates Retail,
в руб./месяц

Средняя арендная ставка 1 кв.м офисной
недвижимости,
Average rental rates Offices,
в руб./месяц

Средняя арендная ставка
1 кв.м производственно-складской
недвижимости, Average rental rates W&I,
в руб./месяц

Q3/11

492

(-0,61%)

378

(-0,53%)

127

(+0,00%)

Q4/11

499

(+1,42%)

384

(+1,59%)

125

(-1,57%)

Q1/12

500

(+0,20%)

386

(+0,52%)

127

(+1,60%)

Q2/12

501

(+0,20%)

382

(-1,04%)

125

(-1,57%)

Q3/12

506

(+1,00%)

380

(-0,52%)

126

(+0,80%)

Q4/12

519

(+2,57%)

388

(+2,11%)

128

(+1,59%)

Q1/13

520

(+0,19%)

404

(+4,12%)

134

(+4,69%)

Q2/13

547

(+5,19%)

409

(+1,33%)

141

(+5,35%)

Q3/13

572

(+4,57%)

411

(+0,37%)

147

(+3,87%)

Q4/13

584

(+2,14%)

426

(+3,75%)

150

(+2,41%)

Q1/14

614

(+5,05%)

424

(-0,45%)

150

(+0,09%)

Q2/14

607

(-1,07%)

434

(+2,20%)

148

(-1,60%)

Q3/14

621

(+2,21%)

457

(+5,30%)

141

(-4,42%)

Q4/14

635

(+2,29%)

461

(+1,02%)

148

(+4,40%)

Q1/15

636

(+0,16%)

466

(+0,95%)

145

(-1,56%)

Q2/15

642

(+1,04%)

464

(-0,31%)

149

(+2,49%)

Q3/15

629

(-2,07%)

470

(+1,25%)

146

(-1,63%)

Q4/15

616

(-2,01%)

466

(-0,94%)

167

(+13,92%)

Q1/16

612

(-0,69%)

458

(-1,58%)

165

(-1,27%)

Q2/16

565

(-7,71%)

444

(-3,13%)

167

(+1,52%)

Q3/16

610

(+7,94%)

437

(-1,54%)

167

(0,00%)

Офисные помещения
Продажа

Согласно анализу общегородской базы данных объектов коммерческой недвижимости,

выставленных на продажу, в течение 3 квартала 2016 г. границы цен предложения на офисные помещения
составляли  7  674  –  122  623  руб.  за  1  кв.м.  По  итогам  рассматриваемого  периода  нижняя  граница  цен
осталась без изменений, а верхний предел цен предложения увеличился на 12,4%. Следует отметить, что
максимум  цен  предложения  стабильно  увеличивается  уже  четвертый  квартал  подряд  -  за  период  с  3
квартала 2015 года увеличение верхнего ценового диапазона составило 37,4%.

Средняя цена всех публичных оферт в офисном сегменте составила 45 689 руб., средневзвешенная

34 482 руб. за 1 кв.м. Оба показателя незначительно увеличились по сравнению с предыдущим периодом
(на 1,1% и на 0,4% соответственно).

Таблица 6.5.5

Минимальная цена
предложения,
min price, в руб./кв.м

Максимальная цена
предложения, max price, в
руб./кв.м

Средняя цена предложения,
Average price, в руб./кв.м

Средневзвешенная цена
предложения, в руб./кв.м

Q3/15

9 775

(-5,87%)

89 286

(0,00%)

49 738

(+1,25%)

43 401

(+1,25%)

Q4/15

10 000

(+2,30%)

93 333

(+4,53%)

44 447

(-10,64%)

32 525

(-25,06%)

Q1/16

10 000

(0,00%)

96 000

(+2,86%)

47 290

(+6,40%)

36 844

(+13,28%)

Q2/16

7 674

(-23,26%)

109 091

(+16,88%)

45 189

(-4,73%)

34 339

(-7,70%)

Q3/16

7 674

(0,00%)

122 623

(+12,40%)

45 689

(+1,11%)

34 482

(+0,42%)

43 000

44 000

45 000

46 000

47 000

48 000

49 000

50 000

1 кв 2015 2 кв 2015 3 кв 2015 4 кв 2015 1 кв 2016 2 кв 2016 3 кв 2016

Средние цены предложения на офисные

объекты (2015 - 2016 г.г.)

(

)

№

г.

В 3 квартале 2016 года в секторе продаж было зафиксировано 392 объекта, суммарной площадью 93

643  кв.м.  По  сравнению  с  предыдущим  кварталом  количественные  показатели  значительно  (-  20,8%)
сократилось, практически сопоставимо сократились и номинальные значения суммы площадей (– 22,6%).
Пропорциональность изменения показателей количества объектов и размеров площадей свидетельствует
об  устойчивости  рынка  по  данному  параметру,  средняя  площадь  продаваемых  офисных  объектов
практически не изменилась и составила всего «- 2,3%».

За рассматриваемый период впервые за четыре квартала изменилась тенденция по увеличению

объема  предложений  аренды  офисных  помещений.  Объем  рынка  продаж  офисной  недвижимости
обозначился  в  отрицательном  тренде,  что  в  совокупности  с  сохранением  объема  рынка  аренды  может
предположительно  определяться  процессами  снятия  с  продажи  офисных  объектов  собственниками  по
причине  увеличения  экспозиции.  Основными  результатами  данного  процесса  может  являться  как
использование  офисных  помещений    собственниками  в  целях  своего  бизнеса,  либо  последующая  сдача
площадей в аренду.
Таблица 6.5.6

Количество экспонируемых объектов,

N, в шт.

Суммарная площадь экспонируемых

объектов, S, в кв.м

Средняя площадь экспонируемого

объекта,S, в кв.м

Q3/15

158

(-2,47%)

43 245

(-3,51%)

274

(-1,07%)

Q4/15

367

(+132,28%)

76 491

(+76,88%)

208

(-23,85%)

Q1/16

457

(+24,52%)

95 367

(+24,68%)

209

(+0,12%)

Q2/16

495

(+8,32%)

121 028

(+26,91%)

245

(+17,17%)

Q3/16

392

(-20,81%)

93 643

(-22,63%)

239

(-2,30%)

Центральный АО продолжает сохранять безусловное лидерство по концентрации офисной

недвижимости, выставленной на продажу  - более половины всех предложений на рынке (52%), и так же
более  половины  (54%)  общей  площади  офисов  согласно  публичным  офертам.  Так  же  в  данном  округе
отмечены самые высокие средние цены на офисные квадраты (48 981 руб./кв.м), на следующем месте по
этому показателю на протяжении двух кварталов находится Советский АО (43 362 руб./кв.м),что является
выше средней цены предложения 1 кв.м в этом сегменте по Омску  – 45 689 руб. По итогам 3 квартала
2016  года  абсолютные  минимальные  цены  предложения  на  офисы  были  зафиксированы  в  Центральном
АО  (7 674  руб./кв.м).  В  этом  же  округе  отмечен  и  максимум  цены  кв.м,  составивший  в  номинальном
значении  122 623  руб./кв.м.  Таким  образом,  по  итогам  рассматриваемого  периода  Центральный  АО  в
категории продажи офисов стал как самым «дешевым», так и самым «дорогим» округом.

В территориальном разрезе по средней площади экспонируемых объектов абсолютным лидером

является  Октябрьском  АО  –  460,4  кв.м,  что  обусловлено  значительным  количеством  бывших
производственных  площадей,  перепрофилированных  под  офисы.  Наиболее  низкие  номинальные
показатели  зафиксированы  в  Ленинском  АО  –  всего  90,1  кв.м.    Таким  образом,  кратность  по  средним
площадям  экспонируемых  объектов  по  двум  административным  округам  с  крайними  значениями  по
сравнению с прошлым кварталом увеличилась еще больше и составила 5,1 / 1.

Таблица № 6.5.7. Распределение и цены 1 кв.м офисных объектов, предложенных к продаже на

вторичном рынке коммерческой недвижимости, по округам, Q3 – 2016

КАО

ЛАО

ОАО

САО

ЦАО

Число объектов, в шт.

204

Доля от общего числа объектов

22%

13%

52%

Минимальная цена, руб./кв.м

12 143

10 000

13 918

9 718

7 674

Средняя цена, руб./кв.м

41 652

40 610

42 438

43 362

48 981

Максимальная цена, руб./кв.м

95 349

107 500

89 866

86 792

122 623

Суммарный метраж, в кв.м

10 786

1 801

14 272

16 049

50 735

Доля от суммарного метража

11,5%

1,9%

15,2%

17,1%

54,2%

Средняя площадь, в кв.м

122,6

90,1

460,4

327,5

248,7

Таблица №6.5.7.1. Объем предложения в количественном выражении (в шт.) и физическом выражении (в
кв.м)

КАО

ЛАО

ОАО

САО

ЦАО

Q3/15

856

612

5 808

5 531

30 438

Q4/15

8 154

9 021

11 643

8 764

172

38 910

Q1/16

111

11 631

3 455

8 633

10 792

233

60 856

Q2/16

132

15 466

5 334

13 277

11 849

235

75 103

Q3/16

10 786

1 801

14 272

16 049

204

50 735

Таблица №6.5.7.2. Средняя цена 1 кв.м офисной недвижимости, предложенной к продаже, в руб.

КАО

ЛАО

ОАО

САО

ЦАО

Q3/15

54 987

(-1,68%)

56 342

(-0,88%)

32 196

(-0,66%)

46 382

(-1,39%)

53 062

(+1,42%)

Q4/15

40 936

(-25,55%)

46 535

(-17,41%)

38 976

(+21,06%)

41 668

(-10,16%)

47 849

(-9,82%)

Q1/16

43 302

(+5,78%)

44 827

(-3,67%)

41 764

(+7,15%)

48 797

(+17,11%)

49 868

(+4,22%)

Q2/16

41 033

(-5,24%)

42 236

(-5,78%)

38 917

(-6,82%)

45 942

(-5,85%)

48 807

(-2,13%)

Q3/16

41 652

(+1,51%)

40 610

(-3,85%)

42 438

(+9,05%)

43 362

(-5,62%)

48 981

(+0,36%)

(

)

№

г.

Таблица № 6.5.7.3. Средняя площадь экспонируемого объекта офисной недвижимости, в кв.м.

КАО

ЛАО

ОАО

САО

ЦАО

Q3/15

122

342

184

307

Q4/15

376

333

191

226

Q1/16

105

133

270

196

261

Q2/16

117

130

379

228

320

Q3/16

123

460

328

249

По итогам 3 квартала 2016 года на рынке офисной недвижимости города Омска продолжают

преобладать  объекты  площадью  до  100  кв.м,  которые  составляют  практически  2/3  от  общей  массы
публичных  оферт  (62,8%).  В  3  квартале  2016  г.  в  сегменте  офисной  недвижимости  наблюдалась  ярко
выраженная  закономерность  «меньшая  площадь  –  выше  цена  за  кв.м»,  что  прослеживается  на  примере
всех без исключения категорий объема площадей. В частности, средняя цена предложения по офисным
площадям «до 100 кв.м» составляет 49 729 руб./кв.м, а по офисам категории «более 500 кв.м» всего 34 682
руб./кв.м.  Соответственно,  разница  между  средними  ценами  предложения  между  крайними  значениями
объема площадей по офисам является существенной и составляет 43%.

В течение рассматриваемого периода средние цены предложения на офисы различных категорий

площадей  изменились  разнонаправлено.  Положительный  тренд  зафиксирован  на  офисные  объекты
площадями «101 – 250 кв.м.» (+ 1,0%) и «более 500 кв.м» (+ 4,0%), а отрицательная динамика  отмечена
по средним ценам предложения офисов площадью «251 – 500 кв.м.» (- 6,9%).
Таблица № 6.5.8. Распределение и цены 1 кв.м офисных объектов, предложенных к продаже на вторичном
рынке коммерческой недвижимости, в зависимости от их площади, Q3 – 2016

до 100 кв.м

101-250 кв.м

251-500 кв.м

Более 500 кв.м

Число объектов, в шт.

246

Доля от общего числа объектов

62,8%

20,7%

6,4%

10,2%

Минимальная цена, руб./кв.м

12 143

7 674

11 982

12 000

Средняя цена, руб./ кв.м

49 729

42 134

35 056

34 682

Максимальная цена, руб./кв.м

112 500

122 623

65 000

91 000

Таблица № 6.5.8.1. Объем предложения в количественном выражении, в шт.

до 100 кв.м

101-250 кв.м

251-500 кв.м

Более 500 кв.м

Q3/15

Q4/15

226

Q1/16

279

107

Q2/16

286

115

Q3/16

246

Таблица № 6.5.8.2. Средняя цена 1 кв.м офисной недвижимости, предложенной к продаже, в руб.

до 100 кв.м

101-250 кв.м

251-500 кв.м

Более 500 кв.м

Q3/15

51 681

(+1,76%)

53 720

(+2,49%)

38 803

(-7,51%)

42 520

(+4,10%)

Q4/15

48 250

(-6,64%)

41 148

(-23,40%)

39 447

(1,66%)

28 500

(-32,97%)

Q1/16

50 861

(+5,41%)

44 325

(+7,72%)

41 298

(+4,69%)

34 056

(+19,50%)

Q2/16

49 745

(-2,19%)

41 705

(-5,91%)

37 670

(-8,78%)

33 325

(-2,15%)

Q3/16

49 729

(-0,03%)

42 134

(+1,03%)

35 056

(-6,94%)

34 682

(+4,07%)

Аренда

Согласно общегородской базе данных объектов коммерческой недвижимости, предложенной к

аренде, в 3 квартале 2016 года средняя по городу Омску арендная ставка в сегменте офисных помещений
составила 437 руб./кв.м/месяц, а средневзвешенная – 424 руб./кв.м/месяц.

Показатели максимальной арендной ставки (1 104 руб./кв.м/месяц) впервые за последние три

квартала изменились в сторону увеличения на 10,4%. Минимальные арендные ставки остались без
изменений и составили 150 руб./кв.м/месяц в номинальном значении.
Таблица 6.5.9

Минимальная арендная
ставка, min rental rates,
в руб./кв.м/месяц

Максимальная арендная
ставка, max rental rates,
в руб./кв.м/месяц

Средняя арендная ставка,
Average rental rates, в
руб./кв.м/месяц

Средневзвешенная арендная
ставка,
в руб./кв.м/месяц

Q3/15

200

(0,00%)

800

(0,00%)

470

(+1,25%)

452

(+0,52%)

Q4/15

158

(-21,05%)

1 000

(+25,00%)

466

(-0,94%)

462

(+2,29%)

Q1/16

158

(0,00%)

1 000

(0,00%)

458

(-1,58%)

466

(+0,73%)

Q2/16

150

(-5,00%)

1 000

(0,00%)

444

(-3,13%)

455

(-2,22%)

Q3/16

150

(0,00%)

1 104

(+10,40%)

437

(-1,54%)

424

(-6,83%)

(

)

№

содержание .. 4 5 6 7 ..