ОТЧЕТ № 927ВТБ-2018 об оценке квартиры Адрес: г. Москва, ул. Нежинская, д.1, корп. 1, кв. 43 - часть 5

ОТЧЕТ 927ВТБ-2018 от 07.05.2018

меньшим количеством комнат. Величина корректировки рассчитана с учетом мнения экспертов-оценщиков
и специалистов ведущих агентств недвижимости региона.

Объект оценки и объекты сравнения №№1-4 являются квартирами, расположенными в ЖК премиум-класса,
для такого типа квартир количество комнат не является ценообразующим фактором, корректировка не
применялась.

Корректировка на общую площадь.

По  данным  «Справочника  оценщик  недвижимости»  под  руководством  Лейфера  Л.А.  Том  1,  2014  г.,
корректировка  на  площадь  применяется  для  объектов  с  разными  диапазонами  (выделяют  4  группы
диапазонов  площадей  квартир  (до  65;  от  65  до  100;  от  100  до  200;  более  200).  Ниже  приведены
корректировки на площадь для квартир (выкопировка из сборника).

Объект оценки и объекты сравнения №№1-4 имеют общую площадь в интервале 100-200 кв.м.,
корректировка не применялась.

Корректировка на площадь кухни.

Площадь кухни меняется в зависимости от общей площади квартиры. В то же время, в зависимости от
проекта дома при прочих равных условиях площадь кухни может изменяться. По данным http://www.ocenka-
i.ru/korr-all/korr-kuhni.html, в общем случае корректировка вводится при рассмотрении всех объектов
сравнения, исходя из расчета 0,5% на разницу в 1 кв. м. кухни

Объект оценки и объекты сравнения №№1-4 являются квартирами, расположенными в ЖК премиум-класса
с общей площадью 140-170 кв.м., для такого типа квартир размер кухни не является ценообразующим
фактором, корректировка не применялась.

Корректировка на сан. узел.

На основании аналитических данных on-line калькулятора стоимости квартир www.metrinfo.ru
характеристика санузла не является ценообразующим фактором для стоимости квартир, в связи с чем,
корректировка по данному параметру не применялась.

В ходе проведенного анализа цен предложений баз данных различных агентств недвижимости:

  агентство недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость», тел. (495) 363-10-16, http://www.incom.ru/,
  агентство недвижимости «МИЭЛЬ/Недвижимость», тел. (495)777-99-77, http://www.miel.ru/,
  агентство недвижимости «Дельта Реалти», тел. (495) 790-790-5, http://deltarealty.ru/,
  компания Blackwood, тел. (495)730-20-00, http://www.blackwood.ru/,
  Компания WELHOME, тел. (495) 221-33-15, http://www.welhome.ru/,

установлено, что при наличии дополнительного санузла стоимость квартиры увеличивается в среднем на 3-
7%.

У объекта оценки и объектов сравнения №№1,2 по два санузла, корректировка не применялась.

У объектов сравнения №№3,4 по одному санузлу. применялась корректировка в размере 3% в сторону
увеличения.

Корректировка на летние помещения.

ОТЧЕТ 927ВТБ-2018 от 07.05.2018

Одним  из  факторов,  влияющих  на  стоимость  жилой  недвижимости  является  наличие  лоджии/балкона.  По
данным  аналитических  статей  в  сети  интернет,  стоимость  квартир,  имеющих  балкон/лоджию,  выше  по
сравнению с аналогичными квартирами, не имеющих данных улучшений. По данным аналитической статьи,
представленной  на  сайте  "Индикаторы  рынка  жилой  недвижимости"  (http://www.irn.ru/price/),  стоимость
квартир,  имеющих  балкон/лоджию,  выше  на  1%-2%  по  сравнению  с  аналогичными  квартирами,  не
имеющих данных улучшений.

Объект оценки и объекты сравнения №№1-4 являются квартирами, расположенными в ЖК премиум-класса
с общей площадью 140-170 кв.м., для такого типа квартир наличие балкона не является ценообразующим
фактором, корректировка не применялась.

Корректировка на адрес.

Корректировка на местоположение рассчитывается, как правило, на основе данных о парных продажах
объектов и учитывает «престижность» района и «удобство» расположения объекта недвижимости.

Объект оценки и объекты сравнения №№1-4 расположены в одном комплексе. Корректировка не
применялась.

Корректировка на качество отделки.

Учитывает разницу в качестве отделки объекта оценки по сравнению с качеством отделки аналогов.
Величина поправки определяется экспертным путем, в соответствии со сложившимися на дату оценки цен
на стройматериалы и работы специализированных организаций. Указывается в рублях.

ОТЧЕТ 927ВТБ-2018 от 07.05.2018

Таблица 8.2.1. Корректировки на состояние внутренней отделки, руб./кв. м

Аналог/Объект

Без отделки

Требуется кап.

ремонт

Под чистовую

отделку

Требуется

косметический

ремонт

Хорошее

Евроремонт

Эксклюзивный

евроремонт

Проведен

косметический

ремонт

Улучшенная

отделка

Без отделки

от 0

от -6000

от -7500

от -13000

от -18000

от -25000

от -10500

от -15000

Требуется кап.

ремонт

от 0

от -6000

от -7500

от -13000

от -18000

от -25000

от -10500

от -15000

Под чистовую

отделку

от 6000

от 0

от -1500

от -7000

от -12000

от -19000

от -4500

от -9000

Требуется

косметический

ремонт

от 7500

от 1500

от 0

от -5500

от -10500

от -17500

от -3000

от -7500

Хорошее

от 13000

от 7000

от 5500

от 0

от -5000

от -12000

от 2500

от -2000

Евроремонт

от 18000

от 12000

от 10500

от 5000

от 0

от -7000

от 7500

от 3000

Эксклюзивный

евроремонт

от 25000

от 19000

от 17500

от 12000

от 7000

от 0

от 14500

от 10000

Проведен

косметический

ремонт

от 10500

от 4500

от 3000

от -2500

от -7500

от -14500

от 0

от -4500

Улучшенная

отделка

от 15000

от 9000

от 7500

от 2000

от -3000

от -10000

от 4500

от 0

ОТЧЕТ 927ВТБ-2018 от 07.05.2018

Описание ремонтных работ

Без  отделки.  Состояние  квартиры  без  отделки  включает  в  себя  полы,  которые  перед  укладкой  самого
полового  покрытия  (ламинат,  линолеум  и  т.д.),  потребуется  еще  выровнять.  Стены  и  потолки  требуют
подготовки  (обшивки,  штукатурки,  шпаклевки)  перед  окончательной  отделкой.  Отсутствуют  внутренние
перегородки и соответственно межкомнатные двери. Есть готовый, подключенный электрический щиток, но
не  сделана  проводка  до  розеток  и  включателей.  Проведена  система  отопления,  но  не  установлены  сами
радиаторы.  Канализация,  горячая  и  холодная  вода  проведены  к  санитарным  узлам,  но  не  разведены  по
окончательным точкам. .

Требуется кап. ремонт. Капитальный ремонт подразумевает комплекс мероприятий, связанных с
ремонтными и отделочными работами, в ходе которых также производится установка или замена отдельных
конструктивных элементов, а также инженерных систем и оборудования на новые.

Под  чистовую  отделку.  Чистовая  отделка  помещения  включает  в  себя  следующие  работы:  «штукатурка
стен,  черновая  стяжка  пола  под  устройство  напольных  покрытий  всех  видов,  прокладка  теплых  полов
совместно с устройством стяжки, прокладка системы отопления (в полном объеме), подведение горячего и
холодного  водоснабжения  (без  комплектации  и  установки  санфаянса),  электросиловая  разводка  (без
установки  и  комплектации  электроприборов  и  оборудования),  установка  в  оконные  проемы  пластиковых
или деревянных окон со стеклопакетами.

Требуется косметический ремонт. Требуется косметический ремонт: требуется замена отделочных
материалов (обои, линолеум, окраска потолка)..

Хорошее. Хорошее состояние. Стандартный ремонт включает в себя демонтажные работы; оштукатуривание
стен;  подготовка  потолка  и  окраска  в  2  слоя;  подготовка  стен  и  оклейка  обоями;  выравнивающая  стяжка
пола;  укладка  ламината  или  паркетной  доски;  установка  плинтуса;  окраска  труб  отопления;
оштукатуривание,  шпаклевание  и  окраска  откосов  окон;  плитка  в  санузлах  и  на  полу  в  кухне  и  коридоре;
замена межкомнатных дверей; реечный потолок в санузлах; скрытая разводка сантехнических труб, замена
ванной, унитаза, раковины в санузле и на кухне, замена электроточек.

Евроремонт. При евроремонте стены оштукатуриваются, углы приводятся к 900, а плоскости должны быть
идеально ровными. Часто в перечень работ включают монтаж системы безопасности с домофоном и видео
наблюдением.  Евроремонт  начинается  с  индивидуального  дизайн-проекта.  Дизайн-  проект  —  это  прежде
всего чертежи плюс подбор материалов, комплектация мебелью, схемы электрики, водоснабжения, системы
вентиляции,  кондиционирования  и  прочее.  Производится  монтаж  многоуровневых  потолков,  сложных  по
конструкции  стен,  ниш,  проемов,  арок,  колонн,  лепного  декора.  При  евроремонте  утепляют  и  остекляют
лоджии и балконы, обязательно ставят новые входные и внутренние двери, меняют окна. При выполнении
евроремонта не допускается применение отделочных материалов низкого качества и эконом класса, а только
высококачественные  материалы  от  ведущих  производителей,  используемые  материалы  должны  быть
произведены в европейских странах и приобретены в фирменных магазинах или у официальных дилеров..

Эксклюзивный евроремонт. При эксклюзивном евроремонте большинство комплектующих изготавливается
на  заказ:  начиная  дверными  ручками  и  заканчивая  мебелью.  Исключение  возможно  только  для
электропроводки, сантехники, части отделочных материалов. Материалы и выполненные работы подлежат
строгому  многоуровнему  контролю  качества,  поэтому  материалы  покупаются  только  у  известных
брендовых  фирм-производителей.  Элитная  отделка  диктует  идеальную  геометрию  поверхностей.  При
выполнении эксклюзивного ремонта и отделки квартир используются самые неординарные приемы отделки,
в  том  числе  художественную  роспись.  Отделка  квартиры  при  эксклюзивном  ремонте  предусматривает
работу с дорогой тканью и декоративным камнем.

Проведен косметический ремонт. При косметическом ремонте затраты времени и финансов минимальны.
Не меняются окна, двери, сантехнические коммуникации, Проведен косметический ремонт старая
электропроводка. Потолок перекрашивается, переклеиваются старые обои; производится замена линолеума
или ковролина; устанавливается новый плинтус; шпаклюются и окрашиваются откосы окон; укладывается
плитка в санузле и на кухне..

Улучшенная отделка. Улучшенный ремонт это тоже, что и стандартный ремонт квартиры. Дополнительно:
установка электроточек в новые места и\или замена электропроводки на медную, замена радиаторов
отопления, двухуровневые гипсокартонные потолки..

Внесение весовых коэффициентов

Для присвоения каждому объекту-аналогу весового коэффициента Оценщик пользовался следующей
формулой, устанавливающей обратную зависимость размера весового коэффициента от количества
введенных поправок по рассматриваемому объекту-аналогу:

ОТЧЕТ 927ВТБ-2018 от 07.05.2018

K = (1 - M) / S,

где:

К - весовой коэффициент рассматриваемого объекта-аналога;

S – сумма количества поправок по всем использованным объектам-аналогам;

M – количество поправок введенных по рассматриваемому объекту-аналогу.

ОТЧЕТ 927ВТБ-2018 от 07.05.2018

8.3 Выведение стоимости оцениваемого объекта недвижимости

На основе показателей стоимости выбранных объектов-аналогов при помощи внесенных

корректировок нами была рассчитана рыночная стоимость Объекта оценки. Таким образом, рыночная
стоимость на дату оценки составляет:

52 378 000 (пятьдесят два миллиона триста семьдесят восемь тысяч) рублей.

Расчет рыночной стоимости Объекта оценки представлен в таблице ниже.

ОТЧЕТ 927ВТБ-2018 от 07.05.2018

Таблица 8.3.1. Расчет рыночной стоимости объекта сравнительным подходом

Группы элементов
сравнения, ед. изм.

Объект оценки

Расчет рыночной стоимости объекта оценки

Аналог № 1

Аналог № 2

Аналог № 3

Аналог № 4

Адрес

г. Москва, ул.

Нежинская, д.1,

корп. 1, кв. 43

г. Москва, ул.

Нежинская, д. 1,

корп. 1

0,0%

г. Москва, ул.

Нежинская, д. 1,

корп. 2

0,0%

г. Москва, ул.

Нежинская, д. 1,

корп. 2

0,0%

г. Москва, ул.

Нежинская, д. 1,

корп. 1

0,0%

Цена предложения

—

65 000 000

70 000 000

72 000 000

65 000 000

Цена за 1 кв. м

—

448 276

479 452

514 286

492 424

Уторговывание

—

-25,0%

Скорректированная

цена предложения

за 1 кв. м., руб.

—

336 207

359 589

385 714

369 318

Ближайшая станция

метро

««Славянский

бульвар»»

««Славянский бульвар»»

Удаленность от

метро

10 мин./т.

0,0%

10 мин./т.

0,0%

10 мин./т.

0,0%

10 мин./т.

0,0%

Год постройки

2 008

2008

0,0%

2008

0,0%

2008

0,0%

2008

0,0%

Тип дома (материал

стен)

Монолит

0,0%

Монолит

0,0%

Монолит

0,0%

Монолит

0,0%

Этаж

0,0%

Этажность здания

0,0%

Площадь c учетом

летних помещений,

кв. м

155,10

145,00

0,0%

146,00

0,0%

140,00

0,0%

132,00

0,0%

Санузел

Два санузла

(согласно осмотру

от 06.10.2017)

Раздельный

0,0%

Раздельный

0,0%

Раздельный

0,0%

Раздельный

0,0%

Летние помещения

Два балкона

(согласно осмотру

от 06.10.2017)

Балкон

0,0%

Балкон

0,0%

Балкон

0,0%

Балкон

0,0%

Общая процентная поправка

-25,0%

Физическое

состояние

Требуется кап.

ремонт

Эксклюзивный

евроремонт

-25 000

Эксклюзивный

евроремонт

-25 000

Эксклюзивный

евроремонт

-25 000

Эксклюзивный

евроремонт

-25 000

Скорректированная цена за 1 кв. м, руб.

311 207

334 589

360 714

344 318

Весовые коэффициенты

0.25

Средневзвешенная стоимость 1 кв. м, руб.

337 707

Стоимость объекта, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, руб.

52 378 356

Стоимость объекта, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, руб. (округленно)

52 378 000

ОТЧЕТ 927ВТБ-2018 от 07.05.2018

9 СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ

В процессе выполнения задания на оценку были проанализированы три основных подхода к

определению стоимости объекта недвижимости; затратный, сравнительный и доходный. Задачей Оценщика
являлось дать как можно более четкий и однозначный ответ Заказчику относительно величины стоимости
его собственности.


Затратный  подход  полезен  в  основном  для  оценки  объектов,  для  которых  не  существует  рынка
сбыта.  Недостатком  затратного  подхода  являются  его  статичность  и  невозможность  учесть
политическую  и  экономическую  ситуацию  в  стране,  ожидания  инвестора,  и  все  негативные
элементы. В данном Отчете затратный подход не применялся.



Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех
тенденций рынка и предпочтений покупателей.



Доходный  подход  отражает  ту  предельную  стоимость,  больше  которой  потенциальный  инвестор,
рассчитывающий  на  типичное  использование  объекта  и  на  принятые  ставки  доходности,  не  будет
платить.  Инвесторы  для  данного  типа  объектов  опираются  в  основном  на  стремление  получить
максимальный  доход  от  владения.  Учитывая,  что  дом  не  является  объектом  коммерческой
недвижимости, доходный подход не применялся.

С учетом вышеизложенного даны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных
подходов в определении итоговой стоимости:

Таблица 9.1.1. Согласование полученных результатов

Наименование подхода

Значение

Удельный вес

Удельное значение

Затратный подход

Не применялся

—

Сравнительный подход

52 378 000

1,0

52 378 000

Доходный подход

Не применялся

—

Источник: расчеты ООО "АДН Консалт – Международный центр оценки и финансовых консультаций"

Таким образом, рыночная стоимость Объекта оценки, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Нежинская,
д.1, корп. 1, кв. 43, составляет: 52 378 000 (пятьдесят два миллиона триста семьдесят восемь тысяч) рублей

По мнению Оценщика, возможные границы интервала стоимости Объекта оценки находятся в диапазоне от
49 759 000 до 54 997 000 рублей.

содержание .. 3 4 5 6 ..