ОТЧЕТ № 927ВТБ-2018 об оценке квартиры Адрес: г. Москва, ул. Нежинская, д.1, корп. 1, кв. 43

ОТЧЕТ 927ВТБ-2018 от 07.05.2018

6 АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами.

Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина
его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый
наилучшим и наиболее эффективным.

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования определяется как вероятное разумное
использование свободной земли или улучшенной собственности, которое законодательно разрешено,
физически возможно, финансово целесообразно и максимально продуктивно.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия
рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Юридическая разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены
распоряжениями по зонообразованию, ограничениями на частную инициативу, положениями об
исторических зонных и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов
использования.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом
использование будет давать приемлемый доход владельцу.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований
будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.

В соответствии с ГК РФ собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и
проживания его членов семьи, размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении
предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Перевод  помещений  из  жилых  в  нежилые  производится  в  порядке,  установленном  законодательством.  На
основании  проведенного  анализа  изменение  текущего  использования  объекта  представляется  оценщикам
финансово  нецелесообразным.  Учитывая  спрос  на  рынке  жилой  недвижимости,  наилучшим  и  наиболее
эффективным  использованием  объекта  оценки  является  его  нынешнее  использование  в  качестве  жилой
квартиры.

ОТЧЕТ 927ВТБ-2018 от 07.05.2018

7 МЕТОДИКА ОЦЕНКИ

7.1 Основные этапы процесса оценки

Процесс оценки включает в себя следующие действия:

1) Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

2) Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

3) Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

4) Согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости
Объекта оценки;

5) Составление отчета об оценке.

Анализ представленной Заказчиком информации представлен в нижеследующей таблице.

Таблица 7.1.1. Анализ представленной Заказчиком информации

Информация о
виде и объеме
прав на
Объект
оценки

Получение исчерпывающей информации о виде и объеме прав на
недвижимое имущество, содержащейся в документах, подтверждающих
существующие права на него (в правоудостоверяющих,
правоустанавливающих документах)

Проведено

Сопоставлени
е данных об
Объекте
оценки

Установление конструктивных особенностей недвижимого имущества,
права на которое оцениваются, а также соответствия (наличия/отсутствия
не зарегистрированных в установленном порядке перепланировок и т.п.)
фактического состояния недвижимого имущества характеристикам
объекта, отраженным в действительных на дату оценки документах
органов/организаций, осуществляющих технический учет и
инвентаризацию на здания, строения, сооружения, входящие в состав
Объекта оценки (технический паспорт, выписка из технического паспорта,
поэтажный план, экспликация, справка о физическом состоянии
здания/сооружения, кадастровый паспорт при наличии)

Проведено

Установление
данных об
обременениях
на Объект
оценки

Установление наличия/отсутствия обременений недвижимого имущества,
права на которое оцениваются, на основании документов, содержащих
сведения о наличии обременений, установленных в отношении
оцениваемого имущества, включая обременение сервитутом, залогом или
долговыми обязательствами, наличием арендаторов, соглашений,
контрактов, договоров, зарегистрированных в квартире лиц (включая
несовершеннолетних) и любых других обременений (при их наличии)

Проведено

Установление
данных об
имуществе, не
являющемся
недвижимым

Установление наличия/отсутствия подлежащего оценке в составе
недвижимого имущества, права на которое оцениваются, имущества, не
являющегося недвижимым (неотъемлемые улучшения Объекта оценки
(улучшения, без которых невозможно полноценное текущее
использование/эксплуатация объекта))

Проведено

Установление
иных
сведений

Установление иных количественных и качественных характеристик
недвижимого имущества, права на которое оцениваются, в том числе
содержащих описание существующих прав на Объект оценки

Проведено

Источник: ООО "АДН Консалт – Международный центр оценки и финансовых консультаций"

7.2 Основные понятия и терминология

В настоящем Отчете оценке подлежит рыночная и ликвидационная стоимости Объекта оценки. Оценка была
проведена в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, Федеральными
стандартами оценки (ФСО), стандартами и правилами оценочной деятельности, утвержденными
саморегулируемой организацией оценщиков, в которой состоит Оценщик.

Определение рыночной стоимости приводится в Федеральном законе от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации». Как субъект гражданских правоотношений Исполнитель
придерживается требований федерального закона.

ОТЧЕТ 927ВТБ-2018 от 07.05.2018

Для  целей  настоящей  оценки  было  использовано  следующее  определение  рыночной  стоимости,
содержащееся  в  Федеральном  законе  от  29.07.1998  №  135-ФЗ  «Об  оценочной  деятельности  в  Российской
Федерации»: «…наиболее вероятная цена, по которой Объект оценки может быть отчужден на дату оценки
на  открытом  рынке  в  условиях  конкуренции,  когда  стороны  сделки  действуют  разумно,  располагая  всей
необходимой  информацией,  а  на  величине  цены  сделки  не  отражаются  какие-либо  чрезвычайные
обстоятельства, то есть когда:

1. одна из сторон сделки не обязана отчуждать Объект оценки, а другая сторона не обязана принимать

исполнение;

2. стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
3. Объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для

аналогичных объектов оценки;

4. цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за Объект оценки, и принуждения к

совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

5. платеж за Объект оценки выражен в денежной форме».

Также при написании настоящего Отчета было использовано следующее определение ликвидационной
стоимости, содержащееся в ФСО № 2:

«… расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может
быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных
условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества».

Ликвидационная стоимость - это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой
данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока
экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению
имущества.

Срок экспозиции объекта Оценки — период времени, начиная с даты представления на открытый рынок
(публичная оферта) Объекта оценки, до даты совершения сделок с ним.

Ликвидность — характеристика того, насколько быстро можно продать по цене адекватной рыночной
стоимости объект недвижимого имущества на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны
сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на сделке не отражаются какие-
либо чрезвычайные обстоятельства.

Риск ликвидности - это риск, связанный с отсутствием возможности реализовать объект недвижимости в
необходимо короткие сроки по рыночной цене. Риск ликвидности в рамках данного отчета оценивается как
разница между «истинной стоимостью» жилого помещения и его возможной ценой с учетом комиссионных
выплат в процентном соотношении.

7.3 Выбор подходов к оценке

Выделяют три основных подхода к оценке стоимости имущества: затратный, доходный и сравнительный.

Рыночная  стоимость  недвижимости  при  использовании  затратного  подхода  определяется  как  сумма
стоимости  участка  земли  как свободного и стоимости строительства  улучшений (недвижимости) с  учетом
совокупного  износа.  Исходное  положение  затратного  подхода  состоит  в  том,  что  стоимость  улучшений
определяется  как  сумма  затрат,  которые  должен  понести  типичный  покупатель  для  получения  на  дату
оценки  путем  строительства  на  этом  же  участке  земли  зданий  и  сооружений,  адекватных  по  своей
полезности  Объекту  оценки.  Другими  словами,  стоимость  улучшений  определяется  как  стоимость
строительства на дату оценки объекта аналогичной полезности.

В  основе  доходного  подхода  лежит  принцип  ожидания,  говорящий  о  том,  что  стоимость  недвижимости
определяется  величиной  будущих  выгод  ее  владельца.  Формализуется  данный  подход  путем  пересчета
будущих  денежных  потоков,  генерируемых  собственностью,  в  текущую  стоимость  на  момент  оценки.
Общепринятой  и  наиболее  широко  используемой  базой  для  определения  доходности  недвижимости
является арендная плата.

В  рамках  доходного  подхода  к  оценке  недвижимости  выделяют  два  основных  метода  оценки  —  метод
дисконтирования и метод капитализации будущих доходов. Первый метод (дисконтирования) основывается
на  анализе  и  прогнозе  доходов,  генерируемых  недвижимостью  за  ряд  лет,  второй  же  (капитализации)
позволяет пересчитать годовой доход в стоимость собственности.

Сравнительный подход, называемый также рыночным, является наиболее широко применяемым в мировой
оценочной практике. Сущность его заключается в следующем: стоимость имущества определяется путем
сопоставления цен недавних продаж подобных объектов.

ОТЧЕТ 927ВТБ-2018 от 07.05.2018

В рамках сравнительного подхода выделяют метод прямого сравнительного анализа продаж, который
заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах,

имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

2. определение объектов-аналогов, наиболее схожих с оцениваемым объектом, и проведение

сравнительного анализа по каждому аналогу;

3. сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки

их продажных цен или исключения из списка объектов-аналогов;

4. приведение ряда скоординированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной

стоимости Объекта оценки.

По  результатам  проведенного  анализа  наиболее  эффективного  использования  оцениваемого  объекта  и  с
учетом  информации,  которой  владел  Оценщик,  было  принято  решение  об  использовании  сравнительного
подхода  для  определения  рыночной  стоимости,  так  как  на  рынке  недвижимости  имеется  достаточное  для
корректной оценки количество предложений по продаже жилых помещений.

Доходный  подход  для  определения  стоимости  объекта  не  использовался  ввиду  того,  что  приобретение
квартиры  для  последующей  сдачи  ее  в  аренду  нетипично  на  рынке.  Большая  доля  квартир  приобретается
лицами  для  собственного  проживания.  Поэтому  цены  на  рынке  формируются  не  уровнем  возможной
доходности, а уровнем платежеспособного спроса на квартиры.

Даже если предполагать возможность сдачи объекта в аренду, рынок аренды подобного жилья сформирован
не в полном объеме, арендные ставки зависят от многих факторов, учесть которые в силу их разнообразия
полностью невозможно. Также цены предложения существенно отличаются от фактически установленных в
результате переговоров хозяина и арендатора, а скидки на торг зависят зачастую от личных (субъективных)
предпочтений.

Все вышеперечисленные причины не позволяют с достаточной степенью достоверности определить
арендную ставку и, следовательно, эффективный валовый доход от сдачи объекта в аренду и тем самым
делают результат оценки стоимости с применением доходного подхода недостоверным.

Применение затратного подхода для определения рыночной стоимости квартир, по мнению Оценщика,
является некорректным, поскольку строительство отдельно взятой квартиры является объективно
невозможным, расчет же рыночной стоимости квартиры пропорционально ее объему в общем строительном
объеме здания дает в высшей степени спорные результаты, т. к. такой подход не учитывает существенные
отличия в стоимости строительства различных конструктивных элементов здания (фундаменты, подвальные
и чердачные помещения, технические инженерные системы).

ОТЧЕТ 927ВТБ-2018 от 07.05.2018

Таблица 8.1.1. Описание объектов-аналогов и их характеристик

Аналог № 1

Аналог № 2

Аналог № 3

Аналог № 4

Адрес

г. Москва, ул. Нежинская, д. 1, корп. 1

г. Москва, ул. Нежинская, д. 1, корп. 2

г. Москва, ул. Нежинская, д. 1, корп. 1

Источник информации

https://www.cian.ru/sale/flat/177739941/

https://www.cian.ru/sale/flat/177612051/

https://www.cian.ru/sale/flat/181533116/

https://www.cian.ru/sale/flat/162362322/

Контактная информация

Риэлтор +7 903 583-77-66

Риэлтор +7 916 280-37-11 +7 903 583-77-

Риэлтор 8-916-911-24-44

Риэлтор +7 915 351-19-14

Цена предложения

65 000 000

70 000 000

72 000 000

65 000 000

Цена за 1 кв. м

448 276

479 452

514 286

492 424

Населенный пункт

г. Москва

Ближайшая станция метро

««Славянский бульвар»»

Удаленность от метро

10 мин./т.

Год постройки

2008

Тип дома (материал стен)

Монолит

Этаж

Этажность здания

Площадь c учетом летних помещений,

кв. м

145,00

146,00

140,00

132,00

Сан. узел

Раздельный

Летние помещения

Балкон

Физическое состояние

Эксклюзивный евроремонт

ОТЧЕТ 927ВТБ-2018 от 07.05.2018

8.2 Обоснование корректировок

Корректировка на уторговывание.

Согласно

аналитическим данным,

подготовленным экспертами сайта

"Индикаторы

Рынка

Недвижимости", скидки при продаже элитного жилья в среднем составляют порядка 20-30%. Для объектов
сравнения №№1-4 применялась корректировка в размере 25% в сторону уменьшения.

Корректировка на расстояние до станции метро.

Расстояние  до  станций  определено  с  помощью  интернет-сервиса  -  http://maps.yandex.ru.  На  основании
аналитических  данных  (http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow.html)  определена
корректировка на удалённость от станции метро / железнодорожной станции. Корректировка составляет до
15% в случае, если квартира (объект оценки) удалена от автобусной (троллейбусной, трамвайной) остановки
или, для того, чтобы добраться до жилья от станции метро нужно воспользоваться наземным транспортом,
это  уменьшает  ее  цену.  Причем  каждые  200  метров  от  станции  общественного  транспорта  до  квартиры,  а
именно каждые две минуты, которые нужно пройти пешком, чтобы добраться до дома, также влияют на ее
цену в сторону понижения на 1% (за каждые 200 метров).

Объект оценки и объекты сравнения №№1-4 расположены на сопоставимом расстоянии от станции метро,
корректировка не применялась.

Корректировка на материал стен дома.

На  рынке  имеются  предложения  квартир  в  панельных,  кирпичных,  монолитно-кирпичных,  монолитных  и
блочных  жилых  домах.  Кирпичные,  монолитные  и  монолитно-кирпичные  дома  являются  более
престижными,  чем  панельные,  что  связано  с  лучшими  свойствами  материала  стен  (хорошая  тепло-  и
звукоизоляция),  а  также  эстетическим  восприятием  потенциальным  покупателем.  Блочные  дома  по  своим
качествам  сопоставимы  с  панельными.  По  динамическим  данным  аналитических  агентств  «Индикаторы
рынка  недвижимости»  (www.irn.ru)  и  «Анализ  рынка  недвижимости»  (www.arn.ru),  размещенных  на  их
сайтах в сети Интернет, стоимость 1 кв.м квартир, расположенных в кирпичных/монолитных жилых домах
выше на 0-8% (наиболее вероятное значение составляет 0-4%) стоимости 1 кв.м квартир, расположенных в
блочных/панельных  домах  аналогичной  категории/класса  (т.е.,  фактически,  сходных  по  другим
характеристикам кроме материала стен дома).

Объект оценки и объекты сравнения №№1-4 расположены в монолитных домах. Корректировка не
применялась.

Корректировка на год постройки.

Объект оценки и объект сравнения №№1-4 сопоставимы по году постройки, корректировка не применялась.

Корректировка на этаж.

«Первый и последний этажи снижают стоимость на - 10-15%, 5-10% соответственно» (Источник
информации: http://www.kutuzov.ru/pages/ocenit_kvartiru/).

Объект оценки и объекты сравнения №№1-4 являются квартирами, расположенными в ЖК премиум-класса
с общей площадью 140-170 кв.м., для такого типа квартир размер ценооразующим фактором является
расположение квартиры на определенном этаже, так как чем выше этаж, тем лучше видовые характеристики
и тем выше стоимость одного кв.м. Объект оценки и объекты сравнения №№1-4 расположены на
сопоставимых этажах (7-10 этаж), корректировка не применялась.

Корректировка на этажность.

Объект оценки и объекты сравнения №№1-4 расположены в 31-этажных домах, корректировка не
применялась.

Корректировка на кол-во комнат.

Учитывает  разницу  объектов,  сопоставимых  по  общей  площади,  но  отличающихся  друг  от  друга  по
количеству  жилых помещений (комнат). В  данном случае при прочих равных  условиях объект с  большим
количеством  комнат  потенциально  будет  иметь  полезную  стоимость  выше  чем  стоимость  объекта  с

ОТЧЕТ № 927ВТБ-2018 об оценке квартиры Адрес: г. Москва, ул. Нежинская, д.1, корп. 1, кв. 43 - часть 4