содержание .. 1 2 3 4 ..

ОТЧЕТ № 927ВТБ-2018 об оценке квартиры Адрес: г. Москва, ул. Нежинская, д.1, корп. 1, кв. 43 - часть 3

ОТЧЕТ 927ВТБ-2018 от 07.05.2018

19. Детская

20. Детская

21. Спальня 1

22. Спальня 2

23. Спальня 2

24. Балкон

ОТЧЕТ 927ВТБ-2018 от 07.05.2018

25. Ванная комната

26. Ванная комната

27. Гардеробная

28. Гардеробная

29. Балкон 2

ОТЧЕТ 927ВТБ-2018 от 07.05.2018

4 ОБЗОР РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА

ОЦЕНКИ, ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ, А ТАКЖЕ

ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ

Макроэкономические показатели

Источник информации: http://economy.gov.ru/

Производственная активность

В ноябре, по оценке Минэкономразвития России, ВВП сократился на 0,3 % по сравнению с

соответствующим  периодом  предыдущего  года.  Основной  отрицательный  вклад  в  ВВП  внесла  динамика
промышленного производства (-1,2 п.п.). В ноябре индекс промышленного производства снизился на 3,6 %
г/г после  нулевой динамики месяцем ранее.  Снижение было обусловлено в  первую очередь  неожиданным
спадом  в  обрабатывающей  промышленности  (-4,7  %  г/г),  который  был  локализован  в  двух  отраслях  –
металлургии  и  производстве  прочих  транспортных  средств  и  оборудования.  «Локальный»  характер
ноябрьского  сокращения  промышленности  подтверждается  оценкой  медианного  темпа  роста
обрабатывающих отраслей и данными конъюнктурных опросов за ноябрь.

В декабре, по оценке Минэкономразвития России, произошла нормализация производственной

активности. Оперативные данные о потреблении электроэнергии (скорректированные на погодный,

ОТЧЕТ 927ВТБ-2018 от 07.05.2018

сезонный и календарный факторы) и значение индекса PMI в обрабатывающей промышленности в декабре
дают основания ожидать улучшения динамики промышленного производства. Вместе с тем на динамику
добывающей промышленности продолжили оказывать сдерживающее влияние выполнение Россией
обязательств по сокращению добычи нефти в рамках сделки ОПЕК+, а также снижение спроса на газ из-за
теплой погоды.

Внутренний спрос

В осенние месяцы наметилась тенденция к стабилизации потребительского спроса. Рост розничного

товарооборота в последние три месяца стабилизировался на уровне около 3 % г/г (в ноябре 2,7 % г/г, 3,1 %
г/г в октябре и 3,2 % г/г в сентябре1). В то же время динамика расходов на конечное потребление домашних
хозяйств (рост на 5,2 % г/г в 3кв17 согласно декомпозиции ВВП по использованию) свидетельствует о том,
что все большую роль начинают играть компоненты спроса, не включаемые в оперативные показатели
потребительской активности. В первую очередь это покупки в интернет-магазинах за рубежом и поездки.

Ноябрьские индикаторы инвестиционной активности указывают на продолжение роста инвестиций

темпами,  близкими  к  показателям  3кв17.  Основной  вклад  в  рост  капитальных  вложений  в  ноябре
продолжали  вносить  закупки  машин  и  оборудования  –  как  отечественного,  так  и  зарубежного.  При  этом
инвестиционный импорт из стран дальнего зарубежья по-прежнему растет высокими темпами: в ноябре его
рост  ускорился  до  29,5  %  г/г  по  сравнению  с  19,8  %  г/г  в  октябре  и  25,6  %  г/г  в  3кв17.  Показатели
строительства в ноябре остались в отрицательной области (-1,1 % г/г), несмотря на улучшение по сравнению
с  предыдущим  месяцем  (-3,1  %  г/г  в  октябре).  Вместе  с  тем  текущие  оценки,  говорящие  о  спаде  в
строительстве,  не  вполне  согласуются  с  устойчивым  ростом  в  годовом  выражении  с  мая  текущего  года
производства стройматериалов, что свидетельствует о возможности уточнения статистических данных при
поступлении более полной информации.

Инвестиции крупных и средних предприятий в январе–сентябре 2017 года росли теми же темпами,

что  и  экономика  в  целом.  По  данным  Росстата,  капитальные  вложения  указанной  группы  предприятий  за
первые  9  месяцев  прошлого  года  увеличились  на  1,6  %  г/г  и  обеспечили  примерно  75  %  общего  объема
инвестиций в российской экономике. При этом рост инвестиций за аналогичный период, рассчитанный по
полному кругу организаций, был существенно выше (4,2 % г/г). Более низкие показатели инвестиционной
активности  крупных  и  средних  предприятий  обусловлены  причинами  как  экономического,  так  и
статистического характера.

В 2017 году повысилась значимость банковского кредитования в качестве источника

финансирования  инвестиций  крупных  и  средних  организаций.  Доля  средств,  привлеченных  от  банков,  в
капитальных  вложениях  указанной  группы  предприятий  в  январе–сентябре  составила  12,3  %  и  стала
максимальной  с  2005  года.  В  номинальном  выражении  объем  инвестиций,  осуществленных  за  счет
банковских  кредитов,  за  первые  9  месяцев  2017  года  увеличился  на  23,2  %  г/г,  в  том  числе  благодаря
продолжающемуся  снижению  процентных  ставок  по  корпоративным  кредитам.  Вместе  с  тем  основным
ресурсом для финансирования инвестиций по-прежнему остаются собственные средства компаний: их доля
в  январе–сентябре  составила  53,8  %,  сохранившись  на  уровне  аналогичного  периода  прошлого  года  (53,6
%).

Рынок труда

Темпы роста заработной платы вновь обновили максимум с начала цикла роста во 2кв16. По

предварительной  оценке,  рост  реальных  заработных  плат  в  ноябре,  как  и  в  октябре,  составил  5,4  %  г/г.
Увеличение  темпов  роста  по  сравнению  с  3кв17  (3,1  %  г/г)  обусловлено  как  улучшением  динамики
номинальных  заработных  плат,  так  и  рекордными  показателями  инфляции,  которая  с  октября  опустилась
ниже 3 % в годовом выражении. Росту заработных плат способствует ситуация на рынке труда. Численность
занятых с исключением сезонного фактора в ноябре практически не изменилась по сравнению с октябрем и
составила  72  278  тыс.  человек.  При  этом  численность  безработных  с  исключением  сезонного  фактора
снизилась на 35,4 тыс. чел., до 3 904 тыс. человек. В результате уровень безработицы в ноябре продолжил
снижаться  и  достиг  5,1  %  SA  от  рабочей  силы  (5,2  %  SA  в  октябре).  Как  и  ожидалось,  в  конце  года
ускорился  рост  оплаты  труда  в  социальном  секторе.  С  сентября  наблюдается  увеличение  темпов  роста
заработной платы в отраслях, условно относящихся к социальному сектору (образование, здравоохранение,
культура)5.  Это  связано  с  повышением  заработной  платы  отдельным  категориям  работников,  для  оплаты
труда которых установлены целевые показатели на федеральном уровне (медицинские работники, научные
сотрудники, преподаватели высших учебных заведений).

Инфляция

Потребительская инфляция по итогам 2017 года достигла исторически минимального значения – 2,5

% г/г. Опубликованные Росстатом данные совпали с оперативной оценкой Минэкономразвития России (2,5–

ОТЧЕТ 927ВТБ-2018 от 07.05.2018

2,6  %  г/г).  При  этом  более  крепкий,  чем  предполагалось  ранее,  валютный  курс,  а  также  благоприятная
ситуация  на  рынке  продовольствия  в  конце  прошлого  года  привели  к  отклонению  инфляции  от
сентябрьского  прогноза  (3,2  %).  Таким  образом,  в  2017  году  инфляция  следовала  траектории,  которую
Минэкономразвития  России  в  мае  охарактеризовало  как  «сценарий  ускоренного  снижения»  (см.  «Картина
инфляции в мае 2017 года»). В тот момент при сохранении курса рубля вблизи 56 рублей за долл. США до
конца года прогнозировалось снижение инфляции ниже 3 % к декабрю (фактический средний курс за май–
декабрь составил 58,4 рубля за долл. США), однако данный сценарий не рассматривался как базовый.

Банковский сектор

В ноябре–декабре банковский сектор продолжил функционировать в условиях структурного

профицита  ликвидности.  Основной  приток  ликвидности  в  банковский  сектор  формировался  по  счетам
расширенного  правительства,  что  связано  с  использованием  средств  Резервного  фонда  и  ФНБ  в  качестве
источника финансирования дефицита федерального бюджета. Ликвидность поступала в банковский сектор и
в  результате  реализации  Банком  России  мер  по  повышению  финансовой  устойчивости  кредитных
организаций.  Приток  средств  в  банковскую  систему  по  счетам  расширенного  правительства  за  период  с
начала  2017  г.  составил  3,7  трлн.  руб.,  из  которых  1,8  трлн.  руб.  пришлось  на  декабрь.  Одновременно
продолжился  устойчивый  приток  средств  на  банковские  депозиты.  Скользящий  за  3  месяца
аннуализированный темп роста депозитов юридических лиц достиг в ноябре 12,9 % 3mma SAAR после 10–
11 % в предыдущие месяцы. Темп роста депозитов физических лиц тоже ускорился до 7,5 % 3mma SAAR в
ноябре после 5–6 % в предыдущие месяцы. В условиях увеличения ресурсной базы банков и продолжения
смягчения  Банком  России  денежно-кредитной  политики  снижение  процентных  ставок  в  целом
продолжилось. Ставки по депозитам физических лиц на срок свыше 1 года снизились с 6,8 % в сентябре до
6,3 % в октябре. Ставки по кредитам нефинансовым организациям на срок до 1 года снизились с 10,0 % в
сентябре до 9,8 % в октябре, на срок свыше 1 года – с 10,2 % до 9,8 %.

Об эффекте структурных реформ в макроэкономической политике

Прошедший год ознаменовался завершением процесса макроэкономической стабилизации после

двойного шока для платежного баланса, сформировавшегося в 2014 году (снижение цен на энергоносители
и введение санкций). Инфляция опустилась до рекордно низкого значения в 2,5 % и впервые оказалась ниже
целевого значения Банка России, бюджетный дефицит снизился до уровня в 1,5 % ВВП, экономика
вернулась к росту.

Одним из напрямую видимых эффектов проведенных реформ стало изменение корреляции

валютного  курса  и  цен  на  нефть:  так,  например,  с  апреля  2017  года  при  росте  цен  на  нефть  на  25  %
номинальный  эффективный  курс  рубля  снизился  на  8,1  %.  Другая  особенность  –  это  снижение
волатильности обменного курса до многолетних минимумов. Однако изменения не касаются исключительно
валютного рынка. Главный результат реализованных структурных реформ  –  формирование  долгосрочного
периода  низкой  волатильности  всех  ключевых  экономических  показателей:  инфляции,  темпов  роста
экономики, заработных плат.

Таким образом, экономическая динамика в 2018 году будет характеризоваться следующими

тенденциями:

 инфляция при условии отсутствия негативных погодных шоков весь год будет находиться ниже

отметки в 4 %;

 экономика продемонстрирует ускорение темпов экономического роста, которые сохранятся на

уровне около 2 %;

 федеральный бюджет закончит 2018 год с профицитом около 1% ВВП;
 Фонд национального благосостояния прибавит около 50 млрд. долл. США.

ОТЧЕТ 927ВТБ-2018 от 07.05.2018

Принцип ценообразования

Стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые можно разделить на

несколько групп:

 Объективные факторы.

Как правило, это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных

сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить на:

 макроэкономические – факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика

курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах
недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.);

   микроэкономические – факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок.
  Физические факторы:
  местонахождение  –  удаленность  от  центра,  степень  развития  инфраструктуры  и  транспортного

сообщения (особенно – близость метро) напрямую влияет на стоимость недвижимости;

 архитектурно-конструктивные решения – в зависимости от назначения дальнейшего использования

здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся;

 состояние объекта недвижимости;
 наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);

 экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данные санитарно-экологической

экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов,
парков и пр. может увеличить стоимость квартир).

 Факторы, влияющие на цену и скорость продажи квартир:
 количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип квартир именно

в этой части города;

  объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна на улицу, плохая планировка, износ и т.п.)
  престижность района;
  экологическая обстановка в районе;
  транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района;
  социальная однородность дома;

 характер сделки («прямая» или «альтернативная» продажа);
 юридическая «чистота» объекта.

При определении стоимости объектов недвижимости сейчас в обязательном порядке учитываются

скидки  на  торг.  Среднерыночные  показатели  дисконтов  по  тому  или  иному  сегменту  определяются  на
основе анализа информации, полученной в риэлторских агентствах. Эта информация сравнивается с ценами
предложения,  и  на  основе  этого  выявляется  рыночная  стоимость  с  поправкой  на  торг.  В  период  кризиса
резко  выросли  скидки  на  торг,  их  значение  могло  достигать  25-35%.  Основной  причиной  роста  скидок  в
условиях  кризиса  можно  считать  неуверенность  участников  рынка  в  будущем.  Цены  на  недвижимость,
обменные  курсы  –  по  всем  этим  показателям  на  рынке  отсутствует  «согласованное»  мнение.  При  этом
многие участники рынка оценивали риск дальнейшего снижения цен на недвижимость как высокий. Кроме
того,  существенную  роль  сыграла  и  недоступность  заемных  средств,  и  значительное  количество
предложений,  не  подкрепленных  платежеспособным  спросом,  ввиду  увеличившейся  стоимости  заемных
средств.  В  посткризисный  период,  при  постепенном  восстановлении  экономики,  в  том  числе  рынка
недвижимости,  началось  снижение  скидок,  и  на  данный  момент  их  значение  установилось  в  диапазоне  от
1% до 15%.

Одним из факторов ценообразования можно отнести открывающийся вид из окон. Наибольшими

предпочтением  пользуется  вид  на  парк,  на  реку  или  же  на  панораму  города.  Соответственно  вид  на
мусорные  контейнеры,  гаражи,  пустырь,  промышленную  зону,  железнодорожные  ветки,  шумные
магистрали  или  трубы  электростанции,  понижают  привлекательность  района  и  данной  квартиры.  Однако
покупатели жилья в экономклассе не всегда готовы платить за вид из окон. В бизнес-классе ситуация иная.
Объект  с  хорошим  видом  из  окон  может  стоить  на  20-30%  дороже.  Однако  самый  большой  отрыв
приходится в элитном сегменте: не редкость, когда цена на квартиру, из окон которой открывается красивая
панорама, возрастает в 1,5-2 раза.

ОТЧЕТ 927ВТБ-2018 от 07.05.2018

ЭЛИТНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ МОСКВЫ

На конец 2017 года на первичном рынке жилой недвижимости премиум-класса в реализации

находилось 30 проектов с общим объемом предложения порядка 2 940 квартир (площадью 297,9 тыс. кв. м),
сообщается в исследовании компании «Метриум Групп».

Средняя цена премиум-метра по итогам 2017 года составила 417 045 руб. ($7 102), что

незначительно выше (на 1,7%) показателя предыдущего квартала (410 025 руб., или $7 017). Однако в
сравнении с началом года в рублевом эквиваленте средняя цена кв. м снизилась на 3%, в долларовом
возросла на 5,4%, что объясняется укреплением курса рубля.

Наибольшая цена кв. м зафиксирована в ЗАО – 514 680 руб. (-2,3% по сравнению с началом года).

Далее следует ЦАО с 476 425 руб. за кв. м (+11,3%). На третьем месте СЗАО – 351 795 руб. за кв. м (+7,5%).

На первичном рынке элитной жилой недвижимости в конце 2017 года в реализации находилось 27

проектов с общим объемом предложения порядка 630 квартир (площадью 97,6 тыс. кв. м). В сравнении с
аналогичным периодом 2016 года число экспонируемых лотов снизилось на 15,7%, их общая площадь – на
15%.

Средняя цена кв. м в элитном классе по итогам 2017 года составила 924 370 руб. ($15 736). В

сравнении с показателем аналогичного периода 2016 года в рублевом эквиваленте она увеличилась на 4,2%,
в долларовом – на 13,3% (ввиду укрепления курса рубля).

Самая высокая средневзвешенная цена в сегменте элитной недвижимости отмечена в Пресненском

районе, 1 369,4 млн руб./кв. м. На втором месте Басманный район – 1 300,6 млн руб./кв. м, на третьей
позиции находится Тверской район – 1 257,7 млн руб./кв. м. Самая низкая цена отмечена в Донском
районе 530,6 тыс. руб./кв. м.

В сегменте премиум самая высокая цена отмечена в районе Арбата, 937,6 тыс. руб./кв. м. На втором

месте Хамовники с показателем 830,6 тыс. руб./ кв. м, замыкает тройку Тверской район – цены здесь
находятся на уровне 708,6 тыс. руб./кв. м.

ОТЧЕТ 927ВТБ-2018 от 07.05.2018

Источник информации:

www.kalinka-realty.ru

В настоящее время рынок вторичного жилья переполнен неликвидными предложениями – как

правило,  это  квартиры  со  старым  ремонтом  в  старых  домах  или  квартиры  в  домах  с  не  престижным
расположением.  А  вот  предложений,  которые  отвечают  всем  требованиям  вторичного  элитного  жилья,
становится все меньше. Обещания каких-то невероятных скидок привели рынок вторичной недвижимости к
неоднозначной  ситуации.  Период  ожидания  покупателей  сильно  затянулся,  собственники  не  готовы  к
бесконечному снижению цен и начали массово снимать квартиры с продаж. Таким образом, с рынка начали
уходить  многие  достойные  предложения.  Тем  не  менее,  осенью  2017  года  рынок  вторички  заметно
оживился.

В сентябре-ноябре 2017 года на рынке вторичного элитного жилья наиболее востребованы квартиры

в бюджете 120 – 180 млн. руб. площадью 150 – 200 кв. м. Вторичные предложения чаще рассматривают
более состоятельные семьи, в которых не менее 2 детей, с бюджетом порядка 100 млн. руб. и более.

Коррекционное снижение цен будет еще актуально некоторое время (до конца зимы). Если говорить

о  более  отдаленной  перспективе  (весна-лето  2018г),  то  рынок,  скорее  всего,  окончательно  разделится  на
ликвидный  и  неликвидный.  Не  исключено,  что  часть  проектов  на  первичном  рынке  будет  заморожена,
продажи  остановлены.  Объем  предложения  сократится.  В  этом  случае  на  значительное  снижение  цен
рассчитывать  не  стоит.  В  проектах,  которые  наиболее  соответствуют  покупательскому  спросу,  стоимость,
скорее всего, стабилизируется или будет продолжать расти. Основными критериями ликвидности будут по-
прежнему  расположение,  стоимость  и  качество  строительства,  ну  и,  конечно  же,  репутация  застройщика.
Очень важна удобная финансовая схема покупки – рассрочка, ипотека, скидки и акции.

Возможно появление новых проектов в 2018 году, объем и цена предложения которых, будут

формироваться с учетом опыта этого года. В 2018 году рынок пополнится новыми вторичными
предложениями, которые будут превышать по качеству и комфорту устаревший жилой фонд и составят ему
серьезную конкуренцию. Это будут квартиры и апартаменты с отделкой в пределах Садового кольца, но не
большой площадью (с 1 или 2 спальнями). Стоимость вторичного предложения также будет зависеть от его
ликвидности и покупательского спроса. Но поголовного снижения цен, как в 2017 году, не будет. В каких-то
случаях цены будут продолжать снижаться, в каких-то возрастут или стабилизируются.

5 АНАЛИЗ ЛИКВИДНОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Ликвидность является важной характеристикой объекта недвижимости и характеризуется возможностью
для объекта быть реализованным на рынке. В качестве показателя ликвидности используется типичный срок
рыночной экспозиции объекта на открытом рынке, в течение которого он может быть реализован по
рыночной стоимости.

В рамках настоящего Отчета, в зависимости от срока экспозиции объекта, используется следующая
градация.

Таблица 5.1.1. Градация ликвидности имущества

Показатель ликвидности

Высокая

Средняя

Низкая

Примерный срок реализации, мес.

1 – 2

3 – 6

7 – 18

Оценщиком был проведен анализ факторов, влияющих на ликвидность Объекта. Результаты анализа
приведены в таблице ниже.

Таблица 5.1.2. Результаты анализа факторов, влияющих на ликвидность Объекта оценки

Наименование фактора

Результат анализа

Состояние рынка

Высокоразвитый

Привлекательность местоположения Средняя

Физические

характеристики

(состояние) объекта

Требуется кап. ремонт

Масштаб (площадь) объекта

Стандартная

Иные факторы

По результатам анализа вышерассмотренных факторов объект оценки обладает средней ликвидностью.
Срок экспозиции составит 6 месяцев.

содержание .. 1 2 3 4 ..