ОТЧЕТ № 302ФТ/05/2018 об оценке квартиры Адрес: Тюмень, улица Миусская, дом 8, квартира 31

ОТЧЕТ 302ФТ/05/2018 от 14.05.2018

прошлом году, сделали это с нарушением сроков — это 59% от всего введенного жилья.
Конечно, величина отклонений от первоначально заявленных сроков у всех разная.
Следует отметить, что эти сложности коснулись как мелких строительных компаний, так
и лидеров рынка.

Всего в Тюмени на данный момент осталось четыре долгостроя, возведение

которых  шло  с  привлечением  средств  дольщиков.  Два  из  них  заморозила  компания
«Тюменский  строитель»,  а  незавершенные  объекты  в  центре  города  бросило
обанкротившееся  в  прошлом  году  ООО  «ПСК  «Континент».  125  граждан  остаются
заложниками проблем ПСК «Континент» с его двумя домами по улицам Ленина-Кирова и
Герцена  —  Камышинская.  Еще  167  дольщиков  обманул  «Тюменский  строитель»,  чьи
недостроенные дома располагаются на улицах Тихая и Просторная. Пятый «проблемный»
дом располагается в Тюменском районе, в поселке Богандинский. Здесь решения судьбы
своих квартир ожидают 18 дольщиков.

У одних задержки коснулись всех вводимых в 2017 году площадей, у других —

только некоторых. Строительным компаниям из второй группы удалось, по крайней мере,
часть жилья сдать в срок, и в этом их преимущество. Поэтому для корректного сравнения
добросовестности застройщиков Единый реестр застройщиков рассчитывает такой
показатель как «средневзвешенная просрочка». В нем учитывается как доля площадей,
сданных позже обещанного, так и глубина этой просрочки.

По этому показателю наихудшую оценку получил 2 МЕН ГРУПП

ДЕВЕЛОПМЕНТ, поскольку дома, сданные с огромным отставанием от плана, являются
для  нее  единственными.  Средневзвешенная  просрочка  данного  застройщика  по  дому  на
улице  Фабричной,  7  составила  25  месяцев.  Далее  с  показателем  средневзвешенной
просрочки  в  20,9  месяцев  следует  Корпорация  «ТюменьСтрой».  Она  также  сдала  со
сдвигом сроков единственный введенный в 2017 году объект.

К сожалению, ситуация с переносом сроков сдачи остается тяжелой. Меридиан

(ООО  «Меридиан  Констракшн  Тобольск»),  лидирующая  по  объему  текущего
строительства,  перенесла  срок  ввода  строящегося  дома  на  12  месяцев.  Тюменская
домостроительная  компания  сдвинула  ввод  текущих  объектов  незначительно,  но  это
коснулось 54-х домов. «Тюменьгазстрой» введет дома на 3, 15 и 24 месяца позже. Хуже
всего обстоит дело у 2 МЕН ГРУПП ДЕВЕЛОПМЕНТ (сроки сдвинуты на 24 и 51 месяц)
и ГК ARSIB holding group (до 42 месяцев по двум объектам).

«Знаете, с 2010 года число пострадавших от недобросовестных действий

застройщиков удалось сократить с 5751 до 310 человек. Количество проблемных домов
снизилось с 72 до 4. Мы продолжаем работать над этим», — сообщил начальник главного
управления строительства Тюменской области Валерий Киселев.

Кроме этого, он подчеркнул, что за последние два года, на рынке недвижимости

произошло снижение площади. Например, в первом квартале 2016 года площадь средней
покупаемой квартиры в новостройке была равна 55,6 кв.м., а по итогам второго квартала
2017 года этот показатель упал до 49 кв. м. По его мнению, приоритеты покупателей
неуклонно меняются — «сегодня они ждут от застройщиков полноценное жилье с
продуманной планировкой, адекватной площадью и ценой».

ОТЧЕТ 302ФТ/05/2018 от 14.05.2018

На основании анализа рынка жилой недвижимости г.Тюмени и Тюменского района

установлено, что стоимость 1 кв.м. жилых помещений, расположенных в Тюменском
районе, ниже в среднем на 15%-20% по сравнению со стоимостью 1 кв.м. квартир той же
серии, находящихся в черте города Тюмени.

На стоимость жилой недвижимости в г. Тюмени оказывают влияние:

Материал стен (исполнение) жилого дома;

Этаж расположения квартиры;

Площадь квартиры;

Количество комнат;

Вид из окон;

Наличие балкона или лоджии;

Тип отделки квартиры;

Физическое состояние квартиры.

Материал стен (исполнение) жилого дома. По исполнения жилые дома можно разделить на группы

по привлекательности и цене, по уменьшению стоимости:

Кирпичные;

10. Панельные, крупноблочные, арбоблочные;

11. Деревянные.

Этаж расположения квартиры. По расположению на этаже в жилом доме квартиры можно

разделить на группы по привлекательности и цене, по уменьшению стоимости:

12. Средние этажи;

13. Последний этаж;

14. Первый этаж.

Площадь квартиры. При всех прочих равных условиях, стоимость 1 кв.м. общей

площади жилой недвижимости увеличивается при уменьшении общей площади. Расчет
корректировки на общую площадь проводился по формуле:

К = (So/Sa)

, где:

К – поправка на масштаб;

Sо - площадь оцениваемого объекта, кв.м.;

Sа - площадь объекта-аналога, кв.м.;

к – расчетный коэффициент, учитывающий нелинейный характер изменения цены объекта при

увеличении его площади (коэффициент торможения – является степенным показателем).

Согласно данным компании ООО «ФБК», коэффициент торможения составляет -0,187.

Вид из окон. Чаще окна домов в жилых районах города выходят во двор или на

проезжую  часть.  Имеются  случаи,  когда  окна  жилых  домов  выходят  на  городские
площади,  бульвары,  аллеи,  парки,  памятники  города.  Данный  фактор  носит  весьма
субъективный характер: кто-то считает вид на площадь, бульвар и т.п. привлекательным
фактором,  кто-то  напротив,  посчитает  шум  с  подобных  объектов  в  ночное  время
раздражающим  фактором.  Фактически  в  городе  Тюмени  данный  фактор  не  оказывает
сколь значимого влияния на стоимость жилой недвижимости.

Тип санузла. На рынке недвижимости города Тюмени представлены квартиры как с

раздельным так и совмещенным санитарным узлом. Некоторые квартиры изначально
имели раздельный санитарный узел, впоследствии он был объединен. Данный фактор так
же носит субъективный характер, кто-то предпочитает раздельный узел совмещенному,

ОТЧЕТ 302ФТ/05/2018 от 14.05.2018

кто-то наоборот. Фактически в городе Тюмени данный фактор не оказывает сколь
значимого влияния на стоимость жилой недвижимости.

Наличие балкона или лоджии. Квартиры, имеющие в составе балкон или лоджию,

более  предпочтительны,  чем  квартиры  без  них,  лоджии  считаются  более
предпочтительными,  но  вычислить  влияние  на  стоимость  квартиры  от  наличия  лоджии
относительно  балкона  не  возможно  так  как  дома  имеющие  различие  в  наличии  балкона
или  лоджии  как  правило,  разных  проектов,  а  влияние  проекта  является  более
существенным фактором.

Тип отделки квартиры. На рынке представлены квартиры следующих типов отделки, по

уменьшению стоимости квартиры:

15. Без ремонт

16. Косметический

17. Экономичный

18. Комфортный

19. Элитный

Физическое состояние отделки квартиры. На рынке представлены квартиры со

следующим состоянием отделки, по уменьшению стоимости квартиры:

20. Свежий ремонт

21. Требуется косметический ремонт

22. Требуется капитальный ремонт

(Анализ подготовлен специалистами ООО  «Прайс» по материалам: рекламно  – информационных изданий:
газета  «Квартирный  вопрос»;  информационные  сайты:  www.tyumen-city.ru,  www.admtyumen.ru,
www.dom72.ru;  агентства  недвижимости:  ФРК  «Этажи»,  тел.:  (3452)  51-22-22,  АН  «Новый  город»,  тел.:
(3452) 52-92-02, АН «Сова», тел. (3452) 67-67-67.)

5 АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами.
Поскольку  каждому  способу  использования  объекта  недвижимости  соответствует  определенная  величина
его  стоимости,  то  перед  проведением  оценки  выбирается  один  способ  использования,  называемый
наилучшим и наиболее эффективным.
Понятие  наилучшего  и  наиболее  эффективного  использования  определяется  как  вероятное  разумное
использование  свободной  земли  или  улучшенной  собственности,  которое  законодательно  разрешено,
физически возможно, финансово целесообразно и максимально продуктивно.
Анализ  наилучшего  и  наиболее  эффективного  использования  выполняется  путем  проверки  соответствия
рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.
Юридическая  разрешенность:  рассмотрение  тех  способов  использования,  которые  разрешены
распоряжениями  по  зонообразованию,  ограничениями  на  частную  инициативу,  положениями  об
исторических зонных и экологическим законодательством.
Физическая  осуществимость:  рассмотрение  физически  реальных  в  данной  местности  способов
использования.
Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом
использование будет давать приемлемый доход владельцу.
Максимальная  эффективность:  рассмотрение  того,  какое  из  финансово  осуществимых  использований
будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.
В соответствии с ГК РФ собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и
проживания  его  членов  семьи,  размещение  собственником  в  принадлежащем  ему  жилом  помещении
предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.
Перевод  помещений  из  жилых  в  нежилые  производится  в  порядке,  установленном  законодательством.  На
основании  проведенного  анализа  изменение  текущего  использования  объекта  представляется  оценщикам
финансово  нецелесообразным.  Учитывая  спрос  на  рынке  жилой  недвижимости,  наилучшим  и  наиболее
эффективным  использованием  объекта  оценки  является  его  нынешнее  использование  в  качестве  жилой
квартиры.

ОТЧЕТ 302ФТ/05/2018 от 14.05.2018

6 МЕТОДИКА ОЦЕНКИ

6.1 Основные этапы процесса оценки

Процесс оценки включает в себя следующие действия:

1) Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

2) Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

3) Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

4) Согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости
Объекта оценки;

5) Составление отчета об оценке.

Анализ представленной Заказчиком информации представлен в нижеследующей таблице.

Таблица 6.1.1. Анализ представленной Заказчиком информации

Информация о
виде и объеме
прав на
Объект
оценки

Получение исчерпывающей информации о виде и объеме прав на
недвижимое имущество, содержащейся в документах, подтверждающих
существующие права на него (в правоудостоверяющих,
правоустанавливающих документах)

Проведено

Сопоставлени
е данных об
Объекте
оценки

Установление конструктивных особенностей недвижимого имущества,
права на которое оцениваются, а также соответствия (наличия/отсутствия
не зарегистрированных в установленном порядке перепланировок и т.п.)
фактического состояния недвижимого имущества характеристикам
объекта, отраженным в действительных на дату оценки документах
органов/организаций, осуществляющих технический учет и
инвентаризацию на здания, строения, сооружения, входящие в состав
Объекта оценки (технический паспорт, выписка из технического паспорта,
поэтажный план, экспликация, справка о физическом состоянии
здания/сооружения, кадастровый паспорт при наличии)

Проведено

Установление
данных об
обременениях
на Объект
оценки

Установление наличия/отсутствия обременений недвижимого имущества,
права на которое оцениваются, на основании документов, содержащих
сведения о наличии обременений, установленных в отношении
оцениваемого имущества, включая обременение сервитутом, залогом или
долговыми обязательствами, наличием арендаторов, соглашений,
контрактов, договоров, зарегистрированных в квартире лиц (включая
несовершеннолетних) и любых других обременений (при их наличии)

Проведено

Установление
данных об
имуществе, не
являющемся
недвижимым

Установление наличия/отсутствия подлежащего оценке в составе
недвижимого имущества, права на которое оцениваются, имущества, не
являющегося недвижимым (неотъемлемые улучшения Объекта оценки
(улучшения, без которых невозможно полноценное текущее
использование/эксплуатация объекта))

Проведено

Установление
иных
сведений

Установление иных количественных и качественных характеристик
недвижимого имущества, права на которое оцениваются, в том числе
содержащих описание существующих прав на Объект оценки

Проведено

Источник: ООО "Прайс"

6.2 Основные понятия и терминология

В настоящем Отчете оценке подлежит рыночная и ликвидационная стоимости Объекта оценки. Оценка была
проведена в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, Федеральными
стандартами оценки (ФСО), стандартами и правилами оценочной деятельности, утвержденными
саморегулируемой организацией оценщиков, в которой состоит Оценщик.

Определение рыночной стоимости приводится в Федеральном законе от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации». Как субъект гражданских правоотношений Исполнитель
придерживается требований федерального закона.

Для целей настоящей оценки было использовано следующее определение рыночной стоимости,
содержащееся в Федеральном стандарте оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2): «…наиболее

ОТЧЕТ 302ФТ/05/2018 от 14.05.2018

вероятная цена, по которой Объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в
условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой
информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть
когда:

1. одна из сторон сделки не обязана отчуждать Объект оценки, а другая сторона не обязана принимать

исполнение;

2. стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
3. Объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для

аналогичных объектов оценки;

4. цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за Объект оценки, и принуждения к

совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

5. платеж за Объект оценки выражен в денежной форме».

Также при написании настоящего Отчета было использовано следующее определение ликвидационной
стоимости, содержащееся в ФСО № 2:

«… расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может
быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных
условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества».

Срок экспозиции объекта Оценки — период времени, начиная с даты представления на открытый рынок
(публичная оферта) Объекта оценки, до даты совершения сделок с ним.

Ликвидность — характеристика того, насколько быстро можно продать по цене адекватной рыночной
стоимости объект недвижимого имущества на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны
сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на сделке не отражаются какие-
либо чрезвычайные обстоятельства.

Показатель ликвидности — характеристика ликвидности, которая зависит от возможности реализации и
прогнозируемого срока продажи.

В рамках настоящего Отчета используется следующая градация.

Таблица 6.2.1. Градация ликвидности имущества

Показатель
ликвидности

Высокая

Выше средней Средняя

Ниже средней

Низкая

Примерный срок
реализации, месяцев

Менее 1

1—2

2—4

4—6

Более 6

Риск ликвидности - это риск, связанный с отсутствием возможности реализовать объект недвижимости в
необходимо короткие сроки по рыночной цене. Риск ликвидности в рамках данного отчета оценивается как
разница между «истинной стоимостью» жилого помещения и его возможной ценой с учетом комиссионных
выплат в процентном соотношении.

6.3 Выбор подходов к оценке

Выделяют три основных подхода к оценке стоимости имущества: затратный, доходный и сравнительный.

Рыночная  стоимость  недвижимости  при  использовании  затратного  подхода  определяется  как  сумма
стоимости  участка  земли  как свободного и стоимости строительства  улучшений (недвижимости) с  учетом
совокупного  износа.  Исходное  положение  затратного  подхода  состоит  в  том,  что  стоимость  улучшений
определяется  как  сумма  затрат,  которые  должен  понести  типичный  покупатель  для  получения  на  дату
оценки  путем  строительства  на  этом  же  участке  земли  зданий  и  сооружений,  адекватных  по  своей
полезности  Объекту  оценки.  Другими  словами,  стоимость  улучшений  определяется  как  стоимость
строительства на дату оценки объекта аналогичной полезности.

В  основе  доходного  подхода  лежит  принцип  ожидания,  говорящий  о  том,  что  стоимость  недвижимости
определяется  величиной  будущих  выгод  ее  владельца.  Формализуется  данный  подход  путем  пересчета
будущих  денежных  потоков,  генерируемых  собственностью,  в  текущую  стоимость  на  момент  оценки.
Общепринятой  и  наиболее  широко  используемой  базой  для  определения  доходности  недвижимости
является арендная плата.

В  рамках  доходного  подхода  к  оценке  недвижимости  выделяют  два  основных  метода  оценки  —  метод
дисконтирования и метод капитализации будущих доходов. Первый метод (дисконтирования) основывается
на  анализе  и  прогнозе  доходов,  генерируемых  недвижимостью  за  ряд  лет,  второй  же  (капитализации)
позволяет пересчитать годовой доход в стоимость собственности.

ОТЧЕТ 302ФТ/05/2018 от 14.05.2018

Сравнительный подход, называемый также рыночным, является наиболее широко применяемым в мировой
оценочной практике. Сущность его заключается в следующем: стоимость имущества определяется путем
сопоставления цен недавних продаж подобных объектов.

В рамках сравнительного подхода выделяют метод прямого сравнительного анализа продаж, который
заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах,

имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

2. определение объектов-аналогов, наиболее схожих с оцениваемым объектом, и проведение

сравнительного анализа по каждому аналогу;

3. сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки

их продажных цен или исключения из списка объектов-аналогов;

4. приведение ряда скоординированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной

стоимости Объекта оценки.

По  результатам  проведенного  анализа  наиболее  эффективного  использования  оцениваемого  объекта  и  с
учетом  информации,  которой  владел  Оценщик,  было  принято  решение  об  использовании  сравнительного
подхода  для  определения  рыночной  стоимости,  так  как  на  рынке  недвижимости  имеется  достаточное  для
корректной оценки количество предложений по продаже жилых помещений.

Доходный  подход  для  определения  стоимости  объекта  не  использовался  ввиду  того,  что  приобретение
квартиры  для  последующей  сдачи  ее  в  аренду  нетипично  на  рынке.  Большая  доля  квартир  приобретается
лицами  для  собственного  проживания.  Поэтому  цены  на  рынке  формируются  не  уровнем  возможной
доходности, а уровнем платежеспособного спроса на квартиры.

Даже если предполагать возможность сдачи объекта в аренду, рынок аренды подобного жилья сформирован
не в полном объеме, арендные ставки зависят от многих факторов, учесть которые в силу их разнообразия
полностью невозможно. Также цены предложения существенно отличаются от фактически установленных в
результате переговоров хозяина и арендатора, а скидки на торг зависят зачастую от личных (субъективных)
предпочтений.

Все вышеперечисленные причины не позволяют с достаточной степенью достоверности определить
арендную ставку и, следовательно, эффективный валовый доход от сдачи объекта в аренду и тем самым
делают результат оценки стоимости с применением доходного подхода недостоверным.

Применение затратного подхода для определения рыночной стоимости квартир, по мнению Оценщика,
является некорректным, поскольку строительство отдельно взятой квартиры является объективно
невозможным, расчет же рыночной стоимости квартиры пропорционально ее объему в общем строительном
объеме здания дает в высшей степени спорные результаты, т. к. такой подход не учитывает существенные
отличия в стоимости строительства различных конструктивных элементов здания (фундаменты, подвальные
и чердачные помещения, технические инженерные системы).

ОТЧЕТ 302ФТ/05/2018 от 14.05.2018

Таблица 7.1.1. Описание объектов-аналогов и их характеристик

Аналог № 1

Аналог № 2

Аналог № 3

Аналог № 4

Адрес

г. Тюмень, ул. Миусская, д. 8

г. Тюмень, ул. Грибоедова

г. Тюмень, ул. Кузнецова

Источник информации

https://www.etagi.com/realty/781393/

https://www.etagi.com/realty/1523016/

http://www.sova72.ru/nedvizhimost/kvartir

a/170837

http://www.sova72.ru/nedvizhimost/kvartir

a/185101

Контактная информация

ФРК "Этажи", Николай, тел.: +7 922 002-

32-44

ФРК "Этажи", Евгений, тел.: +7 982 938-

72-94

АН "Сова", Денис, тел.: +7 922 476-33-

Ан "Сова", Вячеслав, тел.: 8-912-383-82-

Цена предложения

10 500 000

10 000 000

12 250 000

10 200 000

Цена за 1 кв. м

88 235

76 923

76 947

88 696

Вид сделки

Чистая

Населенный пункт

г. Тюмень

Тип дома (материал стен)

Кирпич

Этаж

Этажность здания

Кол-во комнат

Площадь, кв. м

119,00

130,00

159,20

115,00

Сан. узел

Два санузла

Раздельный

Летние помещения

2 лоджии

Балкон и 2 лоджии

Лоджия и балкон

Балкон

Расположение окон

Во двор и на улицу

Физическое состояние

Комфортный

Экономичный

Комфортный

Наличие мебели

Отсутствует

ОТЧЕТ № 302ФТ/05/2018 об оценке квартиры Адрес: Тюмень, улица Миусская, дом 8, квартира 31 - часть 7