ОТЧЕТ № 302ФТ/05/2018 об оценке квартиры Адрес: Тюмень, улица Миусская, дом 8, квартира 31 - часть 8

ОТЧЕТ 302ФТ/05/2018 от 14.05.2018

7.2 Обоснование корректировок

Корректировка на уторговывание.

Скидка на торг для жилья комфорт-класса для неактивного рынка из расширенного интервала составляет -
13,9%, согласно Справочнику оценщика недвижимости, том IV Жилая недвижимость / под редакцией
Л.А.Лейфер - Нижний Новгород: Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2016 г. (с. 316).

Корректировка на вид сделки.

У всех объектов-аналогов одинаковые условия сделки, поэтому корректировка не проводилась.

Корректировка на населенный пункт.

Объект оценки и все объекты аналоги сопоставимы по данному фактору, поэтому корректировка для всех
объектов – аналогов равна 0%.

Корректировка на материал стен дома.

Корректировка на этаж.

Корректировка на этажность.

Корректировка на кол-во комнат.

Корректировка на общую площадь.

При всех прочих равных условиях, стоимость 1 кв.м. общей площади жилой недвижимости увеличивается
при уменьшении общей площади. Расчет корректировки на общую площадь проводился по формуле:

К = (So/Sa)^к, где

К – поправка на масштаб;

Sо - площадь оцениваемого объекта, кв.м.;

Sа - площадь объекта-аналога, кв.м.;

к – расчетный коэффициент, учитывающий нелинейный характер изменения цены объекта при увеличении
его площади (коэффициент торможения – является степенным показателем).

Согласно данным компании ООО «ФБК», коэффициент торможения для жилых помещений составляет -
0,187.

Корректировка на сан. узел.

На рынке жилой недвижимости города данный фактор не оказывает влияния на формирование рыночной
стоимости. Корректировка для всех объектов – аналогов равна 0%.

Корректировка на летние помещения.

Корректировка на вид из окна.

Корректировка на адрес.

ОТЧЕТ 302ФТ/05/2018 от 14.05.2018

Корректировка на наличие мебели.

По данным агентств недвижимости (АН «Этажи», тел.: (3452) 51-22-22, АН «Новый город», тел.: (3452) 52-
92-02, АН «Сова», тел. (3452) 67-67-67), стоимость 1 кв. м. жилой недвижимости с наличием в своем составе
мебели превышает в среднем на 1% - 5% (в зависимости от оставляемой мебели) стоимость квартир без
мебели. Таким образом, корректировка для объекта – аналога № 2 равна -1%, для объекта – аналога №
3 равна -3%

Корректировка на качество отделки.

Учитывает разницу в качестве отделки объекта оценки по сравнению с качеством отделки аналогов.
Величина поправки определяется согласно Справочнику оценщика недвижимости - 2016. Том IV Жилая
недвижимость (с. 250-255). Указывается в рублях.

ОТЧЕТ 302ФТ/05/2018 от 14.05.2018

Таблица 7.2.1. Корректировки на состояние внутренней отделки, руб./кв. м

Аналог/Объект

Без отделки

Косметический

Экономичный

Комфортный

Элитный

Неудовлетворительное

Частичный ремонт

Без отделки

от 0

от -3397

от -6895

от -10318

от -15322

от 0

от -5159

Косметический

от 3397

от 0

от -3498

от -6921

от -11925

от 3397

от -1762

Экономичный

от 6895

от 3498

от 0

от -3423

от -8427

от 6895

от 1736

Комфортный

от 10318

от 6921

от 3423

от 0

от -5004

от 10318

от 5159

Элитный

от 15322

от 11925

от 8427

от 5004

от 0

от 15322

от 10163

Неудовлетворительное

от 0

от -3397

от -6895

от -10318

от -15322

от 0

от -5159

Частичный ремонт

от 5159

от 1762

от -1736

от -5159

от -10163

от 5159

от 0

ОТЧЕТ 302ФТ/05/2018 от 14.05.2018

Описание ремонтных работ

Без отделки. Ремонт отсутствует..

Косметический. Предполагает поверхностное оформление помещения, без основательной, глубокой
подготовки стен, потолка и т.д. К такому виду ремонта можно отнести шпаклевку, смену обоев..

Экономичный. При проведении такого ремонта осуществляется обработка стен, потолка, пола так, чтобы
зрительно все казалось идеально ровным. Материалы используются недорогие..

Комфортный. В данном случае используются качественные отделочные материалы, кроме того
налаживаются системы коммуникации. Это могут быть и системы водоснабжения, кондиционирования,
канализации. Происходит замена окон и дверей..

Элитный.  Технологически  это  самый  сложный  уровень  с  использованием  высококачественных  дорогих
материалов.  Обязательным  при  этом  является  привлечение  специалиста  -  дизайнера.  Этот  вид  ремонта
применяется  при  желании  перестроить  квартиру,  ввести  какие-то  сложные  дизайнерские  элементы,
перестроить все с нуля..

Неудовлетворительное. Требуется проведение ремонтно-отделочных работ капитального характера..

Частичный ремонт. .

Внесение весовых коэффициентов

Для присвоения каждому объекту-аналогу весового коэффициента Оценщик пользовался следующей
формулой, устанавливающей обратную зависимость размера весового коэффициента от количества
введенных поправок по рассматриваемому объекту-аналогу:

K = (1 - M) / S,

где:

К - весовой коэффициент рассматриваемого объекта-аналога;

S – сумма количества поправок по всем использованным объектам-аналогам;

M – количество поправок введенных по рассматриваемому объекту-аналогу.

ОТЧЕТ 302ФТ/05/2018 от 14.05.2018

7.3 Выведение стоимости оцениваемого объекта недвижимости

На основе показателей стоимости выбранных объектов-аналогов при помощи внесенных

корректировок нами была рассчитана рыночная стоимость Объекта оценки. Таким образом, рыночная
стоимость на дату оценки составляет:

9 290 000 (девять миллионов двести девяносто тысяч) рублей.

Расчет рыночной стоимости Объекта оценки представлен в таблице ниже.

ОТЧЕТ 302ФТ/05/2018 от 14.05.2018

Таблица 7.3.1. Расчет рыночной стоимости объекта сравнительным подходом

Группы элементов
сравнения, ед. изм.

Объект оценки

Расчет рыночной стоимости объекта оценки

Аналог № 1

Аналог № 2

Аналог № 3

Аналог № 4

Адрес

Тюменская обл, г.

Тюмень, Миусская,

8, 31

г. Тюмень, ул.

Миусская, д. 8

0,0%

г. Тюмень, ул.

Миусская, д. 8

0,0%

г. Тюмень, ул.

Грибоедова

0,0%

г. Тюмень, ул.

Кузнецова

0,0%

Цена предложения

—

10 500 000

10 000 000

12 250 000

10 200 000

Цена за 1 кв. м

—

88 235

76 923

76 947

88 696

Уторговывание

—

-13,9%

Скорректированная

цена предложения

за 1 кв. м., руб.

—

75 971

66 231

66 252

76 367

Вид сделки

Чистая продажа

Чистая

0,0%

Чистая

0,0%

Чистая

0,0%

Чистая

0,0%

Населенный пункт

—

Тюменская обл, г.

Тюмень

0,0%

Тюменская обл, г.

Тюмень

0,0%

Тюменская обл, г.

Тюмень

0,0%

Тюменская обл, г.

Тюмень

0,0%

Тип дома (материал

стен)

Кирпич

0,0%

Кирпич

0,0%

Кирпич

0,0%

Кирпич

0,0%

Этаж

0,0%

Этажность здания

0,0%

Кол-во комнат

0,0%

Площадь, кв. м

129,00

119,00

-1,5%

130,00

0,1%

159,20

4,0%

115,00

-2,1%

Санузел

Два санузла /

Совмещенные

Два санузла

0,0%

Два санузла

0,0%

Раздельный

0,0%

Раздельный

0,0%

Летние помещения

Балкон и 2 лоджии

2 лоджии

0,0%

Балкон и 2 лоджии

0,0%

Лоджия и балкон

0,0%

Балкон

0,0%

Расположение окон

Во двор и на улицу

0,0%

Во двор и на улицу

0,0%

Во двор и на улицу

0,0%

Во двор и на улицу

0,0%

Наличие мебели

Отсутствует

0,0%

Отсутствует

0,0%

Отсутствует

0,0%

Отсутствует

0,0%

Общая процентная поправка

-15,4%

-13,8%

-9,9%

-16,0%

Физическое

состояние

Комфортный

Экономичный

3 423

Комфортный

Скорректированная цена за 1 кв. м, руб.

74 647

69 731

69 329

74 504

Весовые коэффициенты

0.25

Средневзвешенная стоимость 1 кв. м, руб.

72 053

Стоимость объекта, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, руб.

9 294 837

Стоимость объекта, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, руб. (округленно)

9 290 000

ОТЧЕТ 302ФТ/05/2018 от 14.05.2018

8 СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ

В процессе выполнения задания на оценку были проанализированы три основных подхода к

определению стоимости объекта недвижимости; затратный, сравнительный и доходный. Задачей Оценщика
являлось дать как можно более четкий и однозначный ответ Заказчику относительно величины стоимости
его собственности.



Затратный  подход  полезен  в  основном  для  оценки  объектов,  для  которых  не  существует  рынка
сбыта.  Недостатком  затратного  подхода  являются  его  статичность  и  невозможность  учесть
политическую  и  экономическую  ситуацию  в  стране,  ожидания  инвестора,  и  все  негативные
элементы. В данном Отчете затратный подход не применялся.



Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех
тенденций рынка и предпочтений покупателей.



Доходный  подход  отражает  ту  предельную  стоимость,  больше  которой  потенциальный  инвестор,
рассчитывающий  на  типичное  использование  объекта  и  на  принятые  ставки  доходности,  не  будет
платить.  Инвесторы  для  данного  типа  объектов  опираются  в  основном  на  стремление  получить
максимальный  доход  от  владения.  Учитывая,  что  дом  не  является  объектом  коммерческой
недвижимости, доходный подход не применялся.

С учетом вышеизложенного даны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных
подходов в определении итоговой стоимости:

Таблица 8.1.1. Согласование полученных результатов

Наименование подхода

Значение

Удельный вес

Удельное значение

Затратный подход

Не применялся

—

Сравнительный подход

9 290 000

1,0

9 290 000

Доходный подход

Не применялся

—

Источник: расчеты ООО "Прайс"

Таким образом, рыночная стоимость Объекта оценки, расположенного по адресу: Тюменская область, город
Тюмень, улица Миусская, дом 8, квартира 31, составляет: 9 290 000 (девять миллионов двести девяносто
тысяч) рублей

ОТЧЕТ 302ФТ/05/2018 от 14.05.2018

9 РАСЧЕТ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

ОЦЕНКИ

В случае реализации объекта залога, определение ликвидационной стоимости необходимо для

обоснования нижней границы кредита, обеспечением которого является заложенное имущество и речь не
идет о реальном факте реализации объекта. Однако для предоставления ссуды кредитору необходимо знать,
по какой цене будет возможно реализовать предмет залога в сжатые сроки при невозврате выданного
кредита.

Согласно п. 9 ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», «При определении ликвидационной

стоимости  объекта  оценки  определяется  расчетная  величина,  отражающая  наиболее  вероятную  цену,  по
которой  данный  Объект  оценки  может  быть  отчужден  за  срок  экспозиции  объекта  оценки,  меньший
типичного  срока  экспозиции  для  рыночных  условий,  в  условиях,  когда  продавец  вынужден  совершить
сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения
рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать
Объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным».

Основным вопросом, возникающим при расчете ликвидационной стоимости, остается вопрос перехода

от рыночной стоимости имущества к ликвидационной.

В общем случае ликвидационная стоимость может быть рассчитана двумя методами:

 прямой метод основывается исключительно на сравнительном подходе. Применение данного метода

реализуется  либо  путем  прямого  сравнения  с  аналогами,  либо  через  статистическое  моделирование
(корреляционно-регрессионный  анализ).  Однако  информация  о  ценах  сделок  в  условиях  вынужденной
продажи  труднодоступна,  что  обуславливает  крайнюю  ограниченность  возможности  применения
данного  метода.  Хотя  в  случае  наличия  необходимой  информации,  он  обладает  высокой  степенью
объективности.

 косвенный метод основывается на расчете ликвидационной стоимости объекта, исходя из величины его

рыночной  стоимости.  Расчет  ликвидационной  стоимости  объекта  имущества  при  использовании
косвенного метода выглядит следующим образом: рыночная стоимость  объекта, за минусом скидки на
факт вынужденности продажи. Таким образом, основной методологической проблемой в данном случае
является  определение  скидки  на  факт  вынужденности  продажи  (поправки,  отражающей  условия
продажи).

Для того, чтобы перейти от рыночной стоимости объекта оценки к ликвидационной стоимости,

необходимо учесть два фактора:
1. Фактор стоимости денег во времени;

2. Фактор эластичности спроса по цене.

Учет фактора стоимости денег во времени

Учет фактора стоимости денег во времени базируется на принципе безубыточности реализации объекта

по  цене,  которая  ниже  его  рыночной  стоимости.  Суть  принципа  заключается  в  следующем:  убытки,
возникающие  при  реализации  объекта  по  цене,  которая  ниже  его  рыночной  стоимости,  должны  быть
компенсированы  доходами  от  размещения  денежных  средств,  полученных  от  реализации  этого  объекта  в
меньшем объеме, но ранее.

Доход от размещения суммы, полученной в результате ускоренной реализации объекта, рассчитывается

по следующей формуле:

Д = Су * ((1 + R) t - 1), где

Д – доход от размещения суммы, полученной в результате ускоренной реализации объекта,

Су – денежная сумма, полученная в результате ускоренной реализации,

R – требуемая доходность инвестирования в Объект оценки;

t – период времени, равный разнице между сроком реализации объекта по рыночной и по

ликвидационной стоимости.

Поскольку доход равен разнице между денежной суммой, полученной от реализации объекта с течение

среднерыночного периода экспозиции, и денежной суммой, полученной в результате ускоренной реализации
объекта, денежная сумма, полученная от реализации объекта с течение среднерыночного периода
экспозиции (Ср) равна:

Ср = Су + Д = Су + Су * ((1 + R) t - 1) = Су * (1 + R) t

Из этой формулы мы можем вычислить коэффициент, учитывающий фактор стоимости денег во

времени, как отношение денежной суммы, полученной в результате ускоренной продажи объекта, к

содержание .. 6 7 8 9 ..