ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ И ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТЕЙ КВАРТИРЫ: Г. ЧЕЛЯБИНСК, УЛ. РЖЕВСКАЯ, Д. 35, КВ. 33 - часть 4

3 АНАЛИЗ РЫНКА

+7 495 980 25 09

euroexpert.ru

Т. 3.7. 10 регионов России – лидеров по росту цен на вторичное жилье

Источник: «Domofond.Ru»

Самое значительное снижение цен — на 1,2% — произошло в Курганской области (с 35 962 до 35 542 рублей за
квадратный метр). Второе место по падению стоимости вторичного жилья заняла Северная Осетия (-1%),
третье — Челябинская область (-0,6%).

3 АНАЛИЗ РЫНКА

искусство управления стоимостью

Т. 3.8. 10 регионов России с самым значительным снижением цен на вторичное жилье

Источник: «Domofond.Ru»

Аренда. Средняя цена по России

Стоимость аренды квартир в III квартале 2018 года выросла в 65 регионах. Лидерами оказались Приморский
край, Севастополь и Татарстан, где аренда подорожала более чем на 5%. В среднем по стране ставки
увеличились на 2,2%.

Анализ данных в среднем по стране показал, что стоимость найма однокомнатных квартир увеличилась на
2,2%: с 15 263 до 15 592 рублей за месяц.

Однако при сравнении среднемесячных ставок цифры более значительные. В июле рост составил 0,9%, а в
августе — 1%, то в сентябре — лишь 0,2%. В результате в сентябре ставки оказались на 2,1% выше, чем в июне
2018-го.

В Санкт-Петербурге в III квартале произошло существенное повышение стоимости аренды однокомнатных
квартир: на 3,1%, до 22 226 руб. в месяц. В Москве и Подмосковье цены на аренду выросли на 1% — больше,
чем в среднем по стране, но недостаточно, чтобы попасть в десятку лидеров по росту ставок.

3 АНАЛИЗ РЫНКА

+7 495 980 25 09

euroexpert.ru

Т. 3.9. Динамика средней цены предложения на рынке аренды квартир в России, руб/квартира

Источник: «Domofond.Ru»

В исследование вошли данные по 78 регионам (включая города федерального значения Москву, Санкт-
Петербург и Севастополь). Динамика по остальным семи регионам не рассчитывалась из-за недостатка
данных.)

Из 78 регионов арендные ставки выросли в 65. Из них в 40 квартальный рост составил 1,5% и больше. Лидер
рейтинга – Приморский край: здесь цены на наём жилого помещения выросли на 9,3%, с 13 493 руб. до 14 754
руб. в месяц за однокомнатную квартиру. Второе место у Севастополя: 7,3% (в III квартале стоимость найма
«однушки» в городе достигла 21 599 руб.) На третьем месте – Республика Татарстан с 5% роста, до 14 013 руб.
В Карачаево-Черкесии, Ульяновской и Волгоградской областях, Адыгее и Вологодской области аренда
выросла в цене более чем на 4% за квартал.

Т. 3.10. 10 регионов с максимальным ростом арендных ставок на 1-комнатные квартиры

3 АНАЛИЗ РЫНКА

искусство управления стоимостью

Источник: «Domofond.Ru»

Снижение стоимости найма квартир произошло в 13 регионах. Сильнее всего подешевела аренда
однокомнатных квартир в Курганской области: на 2,9%, с 8 390 руб. во II квартале до 8 145 руб. в третьем. На
втором месте Республика Карелия (аренда подешевела на 1,9%), на третьем —Магаданская область
(снижение на 1,7%). В Камчатском крае, Липецкой и Владимирской областях средняя ставка найма снизилась
на 1,2–1,5%.

Т. 3.11. 10 регионов с самым значительным снижением арендных ставок на 1-комнатные квартиры

Источник: «Domofond.Ru»

Изменение цены квадратного метра квартир в

Челябинске

за неделю:

↑

≈0.00%

Изменение средней цены квартир в долларах США за неделю,

Челябинск:

↑

+0.50%

3 АНАЛИЗ РЫНКА

+7 495 980 25 09

euroexpert.ru

* рассчитано средневзвешенное значение цены квартир за 1 квадратный метр в Челябинске на
вторичном рынке. Анализ вторичного рынка недвижимости Челябинска проведен среди цен в
пределах от 20 до 200 тыс. руб/м², среди квартир с площадью в пределах от 20 до 350 м².
** по курсу 65.67 руб. за 1$ США, 74.94 руб. за 1€. Цены округлены до целых значений.

* вычислены средневзвешенные значения цены квартир за 1 квадратный метр для различного количества
комнат в Челябинске на вторичном рынке. Среди цен в пределах от 20 до 200 тыс. руб/м² для Челябинска.

Прогнозы

Портал “Вести.Недвижимость” провел этой весной круглый стол с участием аналитиков относительно того,
какими будут цены на недвижимость в перспективе до конца 2019 года.

Первая  из  причин  для  будущего  роста  цен  —  отмена  долевого  строительства,  которая  случится  с  1  июля
будущего  года.  Уже  в  середине  2018  года  фактически  начался  переход  к  полной  отмене  долевого
строительства.  Фактически  в  будущем  году  начнет  становиться  нормой  ситуация,  при  которой  застройщик
строит дом полностью за свой счет, а затем продает квартиры в доме по рыночной цене, без всяких скидок,
которые полагались на стадии строительства.

Вторая причина роста стоимости нового жилья — глобализация рынка недвижимости. небольшие застройщики
будут вынуждены или уйти с рынка, или войти в состав крупных компаний, или объединиться в крупный
трест. Большим компаниям будет проще настаивать на высоких ценах на квадратный метр, им не нужно
будет делать скидки, чтобы выжить.

Еще  один  фактор  —  комплексная  застройка,  к  которой  все  чаще  прибегают  в  России.  Сначала  возводится
один  многоквартирный  дом,  рядом  с  которым  создаются  объекты  инфраструктуры  (открываются  магазины,
детский  сад,  поликлиника  и  т.д.,  проводится  дорога).  Затем  рядом  начинают  вырастать  другие  здания
комплекса, квартиры в которых продаются на 5-10 процентов дороже, чем квартиры в первом корпусе.

Если  говорить  об  ипотеке,  то  аналитики  настроены  оптимистично  —  они  ожидают  продолжения  тренда  на
снижения ипотечных ставок. Уже сейчас, когда средняя ставка опустилась ниже 10% годовых, россияне стали
брать  ипотечные  кредиты  более  охотно.  При  снижении  ставки  по  ипотеке  до  8,5-9  процентов  такое
кредитование станет еще более серьезным драйвером для всего рынка недвижимости в России в 2018 и 2019
году.

Источники информации



База данный «Квартирный контроль», http://kvartirny-control.ru;



Индикаторы рынка недвижимости, https://www.irn.ru;



Аналитический центр ЦИАН, https://www.cian.ru



Аналитический центр «Бест-Новострой»;



«Риэлтор Нового Поколения «МЕТРИУМ», http://www.metrium.ru;



«Инком-Недвижимость», http://www.incom.ru;



«Метр Квадратный», http://www.kvmeter.ru;



«Real Estate «Blackwood», http://blackwood.ru;



«Домофонд», https://www.domofond.ru.



http://www.rlt24.com/prices/makhachkala

4 ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ

искусство управления стоимостью

4 ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ И МЕТОДОВ
ОЦЕНКИ

Стандарты оценки предусматривают использование трех подходов к оценке:

Затратный подход

- совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат,

необходимых для восстановления либо замещения Объекта оценки, с учетом его износа. Затратный подход
основан на принципе замещения, состоящем в том, что покупатель не будет платить за объект собственности
больше той суммы, которая требуется, чтобы заменить его другим объектом, аналогичным по своим
полезным характеристикам.

Затратный подход к оценке базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта
недвижимости со стоимостью существующего объекта с учетом его совокупного износа.

Расчет стоимости улучшений по затратному подходу проводится на основе:



стоимости воспроизводства в современных условиях и текущих ценах точно такого же объекта (его
полной копии);



стоимости  замещения  (в  текущих  ценах)  на  свободном,  открытом  и  конкурентном  рынке  аналогичного
нового  объекта,  максимально  близкого  к  рассматриваемому  по  всем  конструкциям,  функциональным  и
эксплуатационным  характеристикам,  существенным  с  точки  зрения  его  настоящего  использования,  с
применением современных материалов и строительных норм (аналога).

В целях настоящей оценки затратный подход не применялся в связи с тем, что Объект оценки представляет
собой  встроенное  жилое  помещение  сравнительно  малой  площади.  Как  видно  из  определения  затратного
подхода,  он  предполагает  моделирование  реального  строительства  объекта,  аналогичного  с  оцениваемым.
Так  как  строительство  встроенного  объекта  недвижимости  (квартиры),  являющегося  частью  здания,  по
определению невозможно, то его оценка с точки зрения затратного подхода предполагает расчет издержек
на  покупку  земли  и  строительства  на  ней  отдельно  стоящего  функционального  аналога  оцениваемого
объекта. Поэтому методологически верный расчет рыночной стоимости настоящего базового Объекта оценки
с точки зрения затратного подхода невозможен. Иначе говоря, затратный подход не может быть применим с
целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости, являющегося встроенным помещением.

Вывод:

в рамках настоящей оценки Затратный подход не применялся.

Доходный подход

- совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых

доходов от Объекта оценки. Доходный подход основан на оценке ожиданий инвестора относительно будущих
экономических выгод от владения оцениваемым объектом.

При применении доходного подхода анализируется возможность недвижимости создавать определенный
доход, который обычно выражается в доходе от эксплуатации или дохода от продажи.

Подход к оценке объекта недвижимости с точки зрения его доходности представляет собой процедуру оценки
стоимости, использующую предположение, что рыночная стоимость недвижимости непосредственно связана
с текущей стоимостью будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словам,
предполагается, что инвестор приобретает приносящую доход не движимость на сегодняшние деньги в
обмен на право получать в будущем доход от коммерческой эксплуатации недвижимости (сдачи ее в аренду).

Расчет  текущей  стоимости  будущих  доходов  может  быть  осуществлен  либо  посредством  метода  прямой
капитализации,  либо  посредством  анализа  дисконтированного  денежного  потока.  Метод  дисконтирования
основывается  на  анализе  и  прогнозе  доходов,  генерируемых  недвижимостью  за  ряд  лет,  метод
капитализации – на ретроспективных данных о доходе за наиболее репрезентативный период с допущением,
что доходы от недвижимости будут постоянными или будут расти постоянными темпами.

Ввиду того, что в данном случае квартира не является доходным видом недвижимости и типичный
покупатель совершает сделку купли-продажи квартиры для целей дальнейшего личного пользования, либо в
инвестиционных целях (последующая перепродажа), а не в целях получения коммерческой выгоды от
эксплуатации – результат данного подхода не отражает реальную мотивацию ни продавца, ни покупателя. В
связи с этим Оценщик отказался от использования доходного подхода.

Вывод:

в рамках настоящей оценки Доходный подход не применялся.

Сравнительный подход

- совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении Объекта оценки

с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Подход по
сравнению продаж основан на принципе эффективно функционирующего рынка, на котором инвесторы
покупают и продают аналогичные активы, принимая при этом независимые индивидуальные решения.

4 ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ

+7 495 980 25 09

euroexpert.ru

В целях определения рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительный подход предполагает
использование данных по сделкам или ценам предложения аналогичных объектов.

Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость Объекта оценки непосредственно
связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой
недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия
между ними.

Данный подход к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж предполагает осуществление
следующих этапов:

изучение рынка и предложений на продажу, т. е. объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с
оцениваемым объектом;

сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене,
форме оплаты сделки, физических характеристиках, местоположении и других условиях сделки;

анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим
характеристикам и условиям продажи;

корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому сопоставимому объекту в соответствии с
имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости
оцениваемого объекта.

Результатом является расчетная величина рыночной стоимости, максимально отражающая преимущества и
недостатки объекта оценки по сравнению с сопоставимыми объектами.

Вывод:

в результате проведенного анализа не было выявлено каких-либо ограничений, препятствующих

оценке Объекта оценки сравнительным подходом. Применение данного подхода достаточно для
качественной оценки рыночной стоимости оцениваемого объекта.

5 РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

искусство управления стоимостью

5 РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

5.1 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТОВ-АНАЛОГОВ

В качестве источников ценовой информации при реализации сравнительного подхода к оценке недвижимости использовались данные интернет-сайтов агентств недвижимости, досок
объявлений, данные www.avito.ru, а также интервью с представителями продавцов и агентств недвижимости региона расположения Объекта оценки (Челябинская обл., г. Челябинск). Ввиду
отсутствия открытой информации о ценах реальных сделок в процессе анализа характеристик сопоставимых объектов были использованы цены предложений на дату оценки. В качестве
аналогов Оценщиком подбирались квартиры, сопоставимые по площади, в районе расположения Объекта оценки в аналогичных жилых домах.

Таблица 5-1

Описание объектов-аналогов

Наименование показателя

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Аналог №4

Местоположение объекта

Челябинская область, Челябинск,
р-н Тракторозаводский, Ржевская

ул., 31

Челябинская область, Челябинск, р-н
Тракторозаводский, Ржевская ул., 33

Челябинская область, Челябинск, р-н
Тракторозаводский, Ржевская ул., 37

Челябинская область, Челябинск, р-н

Тракторозаводский, Главная ул., 6

Ближайшая ж/д станция

жд. ст. 244 км

Дата предложения

Ноябрь 2018

Вид сделки

Чистая продажа

Удаленность от ж/д станции, км

Цена предложения, руб.

2 399 000

2 850 000

2 990 000

Общая площадь, кв.м

85,50

84,00

89,60

88,00

Цена 1 кв.м, руб.

28 058

33 929

31 808

33 977

Этаж расположения объекта

Этажность здания

Материал стен здания

Панельные

Наличие летних помещений

Балкон

Количество/тип санузла

Раздельный

Физическое состояние объекта

Требуется косметический ремонт

Требуется легкий косметический

ремонт

Требуется легкий косметический

ремонт

Требуется легкий косметический

ремонт

Источник информации

Представитель собственника:

Позвоните продавцу

7 919 357-90-00

Представитель собственника: 7 351

777-12-89

Татьяна 7 919 407-08-35

Елена 7 919 407-08-35

Источник: www.avito.ru

содержание .. 2 3 4 5 ..