ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ И ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТЕЙ КВАРТИРЫ: Г. ЧЕЛЯБИНСК, УЛ. РЖЕВСКАЯ, Д. 35, КВ. 33 - часть 2

 

 

1 ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ 

 

 

 

 

+7 495 980 25 09 

euroexpert.ru 

11 

 

1.7  ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВИДА ОЦЕНИВАЕМОЙ СТОИМОСТИ 

Выбор  стандарта  определяемой  стоимости  Объекта  оценки  производится  исходя  из  назначения  оценки  с 
учетом  действующих  законодательных  норм.  Данная  оценка  стоимости  производится  с  целью  принятия 
управленческих решений. 

В  соответствии  с  Гражданским  Кодексом  РФ  (ст.339),  обязательно  проведение  оценки  предмета  залога.  
Согласно Заданию на оценку, определяется рыночная и ликвидационная стоимости объекта. 

Объектом оценки

 выступает недвижимое имущество. Недвижимое имущество как объект гражданских прав 

может  свободно  отчуждаться  или  переходить  от  одного  лица  к  другому  в  порядке  универсального 
правопреемства  либо иным способом, если он не изъят из оборота или не ограничен в обороте (ст. 129 ГК 
РФ). В связи с этим, базой оценки может быть рыночная стоимость. 

Развернутое  определение  рыночной  стоимости  дано  в  Федеральном  законе  от  29.07.1998 г.  № 135-ФЗ  «Об 
оценочной деятельности в Российской Федерации» (ст. 3): 

«…

под  рыночной  стоимостью

  Объекта  оценки  понимается  наиболее  вероятная  цена,  по  которой  данный 

Объект  оценки  может  быть  отчужден  на  открытом  рынке  в  условиях  конкуренции,  когда  стороны  сделки 
действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются 
какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: 

 

одна  из  сторон  сделки  не  обязана  отчуждать  Объект  оценки,  а  другая  сторона  не  обязана  принимать 
исполнение; 

 

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; 

 

Объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной для аналогичных 
объектов оценки; 

 

цена  сделки  представляет  собой  разумное  вознаграждение  за  Объект  оценки  и  принуждения  к 
совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; 

 

платеж за Объект оценки выражен в денежной форме». 

При  определении 

ликвидационной  стоимости

  Объекта  оценки  определяется  расчетная  величина, 

отражающая  наиболее  вероятную  цену,  по  которой  данный  Объект  оценки  может  быть  отчужден  за  срок 
экспозиции Объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда 
продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. 

При  определении  ликвидационной  стоимости,  в  отличие  от  определения  рыночной  стоимости,  учитывается 
влияние  чрезвычайных  обстоятельств,  вынуждающих  продавца  продавать  Объект  оценки  на  условиях,  не 
соответствующих рыночным. 

Ликвидность  —  характеристика  того,  насколько  быстро  можно  продать  по  цене  адекватной  рыночной 
стоимости  объект  недвижимого  имущества  на  открытом  рынке  в  условиях  конкуренции,  когда  стороны 
сделки действуют разумно,  располагая всей необходимой информацией, а на сделке не отражаются какие-
либо чрезвычайные обстоятельства. 

Показатель  ликвидности  —  характеристика  ликвидности,  которая  зависит  от  возможности  реализации  и 
прогнозируемого срока продажи.  

В рамках настоящего Отчета используется следующая градация. 

Показатель ликвидности 

Высокая 

Выше средней 

Средняя 

Ниже средней 

Низкая 

Примерный срок 
реализации, месяцев 

Менее 1 

1—2 

3—4 

5—6 

Более 6 

Риск  ликвидности  -  это  риск  связанный  с  отсутствием  возможности  реализовать  объект  недвижимости  в 
необходимо короткие сроки по рыночной цене. Риск ликвидности в рамках данного Отчета оценивается как 
разница  между  «истинной  стоимостью»  жилого  помещения  и  его  возможной  ценой  с  учетом  комиссионных 
выплат в процентном соотношении. 

Для  целей  настоящего  Отчета  расчет  рыночной  стоимости  Объекта  оценки  проводился  на  основе 
сравнительного  подхода  с  помощью  метода  сравнительного  анализа  продаж,  позволяющего 
наилучшим  образом  учесть  рыночную  конъюнктуру.  Поскольку  на  рынке  жилой  недвижимости 
региона  расположения  Объекта  оценки  (Челябинская  обл.,  г.  Челябинск)  имеется  достаточное  для 
корректной  оценки  количество  предложений  по  продаже  жилых  помещений,  применение 
сравнительного  подхода  достаточно  для  качественной  оценки  рыночной  стоимости  Объекта 
оценки.

 

 

1 ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ 

 

 

 

 

  12 

 

искусство управления стоимостью 

 

1.8  ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ 

1. Заключение с Заказчиком договора об оценке 

Проведено 

2. Получение от Заказчика необходимых документов для проведения оценки 

Проведено 

3. Осмотр Объекта оценки, установление количественных и качественных 
характеристик Объекта, изучение его фактического технического состояния, сбор 
прочей информации об Объекте оценки 

Проведено 
частично, осмотр 
не проводился 

4. Составление таблицы по анализу предоставленной Заказчиком информации, 
необходимой для проведения оценки, о характеристиках недвижимого 
имущества, права на которое оцениваются 

Проведено 

5. Анализ отраслевых и локальных рынков, к которому относится Объект оценки 

Проведено 

6. Осуществление расчетов 

Проведено 

7. Согласование полученных результатов, вывод итоговой величины стоимости 
Объекта оценки 

Проведено 

8. Составление и передача Заказчику/Банку Отчета об оценке 

Проведено 
 

Анализ предоставленной Заказчиком информации 

Информация о 
виде и объеме 
прав на Объект 
оценки 

Получение исчерпывающей информации о виде и объеме 
прав на недвижимое имущество, содержащийся в 
документах, подтверждающих существующие права на него 
(в правоудостоверяющих, правоустанавливающих 
документах) 

Отражено 

Сопоставление 
данных об 
Объекте оценки 

Установление конструктивных особенностей недвижимого 
имущества, права на которое оцениваются, а также 
соответствия (наличия/отсутствия не зарегистрированных 
перепланировок и т.п.) фактического состояния 
недвижимого имущества характеристикам Объекта оценки, 
отраженным в действительных на дату оценки документах 
органов/организаций, осуществляющих технический учет и 
инвентаризацию на здания, строения и сооружения, 
входящие в состав Объекта оценки (технический паспорт, 
выписка из технического паспорта, поэтажный план, 
экспликация, справка о физическом состоянии 
здания/сооружения) 

Проведено 
частично, осмотр 
не проводился 

Установление 
данных об 
обременениях на 
Объект оценки 

Установление наличия/отсутствия обременений 
недвижимого имущества, права на которое оцениваются, на 
основании документов, содержащих сведения о наличии 
обременений, установленных в отношении оцениваемого 
имущества, включая обременение сервитутом, залогом или 
долговыми обязательствами, наличием арендаторов, 
соглашений, контрактов, договоров, зарегистрированных в 
квартире лиц (включая несовершеннолетних) и любых 
других обременений (при их наличии) 

Проведено 
В документах, 
предоставленных 
Заказчиком, 
данных о наличии 
обременений, не 
указанных в 
Отчете, нет. 

Установление 
данных об 
имуществе не 
являющемся 
недвижимым 

Установление наличия/отсутствия подлежащего оценке в 
составе недвижимого имущества, права на которое 
оцениваются, имущества не являющегося недвижимым 
(неотъемлемые улучшения Объекта оценки, т.е. улучшения, 
без которых невозможно полноценное текущее 
использование/эксплуатация Объекта) 

Проведено 

Установление 
иных сведений 

Установление иных количественных и качественных 
характеристик недвижимого имущества, права на которое 
оцениваются, в том числе содержащих описание 
существующих прав на Объект оценки 

Проведено 

 

2 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 

 

 

 

+7 495 980 25 09 

euroexpert.ru 

13 

 

2  ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 

2.1  КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ  И  КАЧЕСТВЕННЫЕ  ХАРАКТЕРИСТИКИ  ОЦЕНИВАЕМОГО 

ОБЪЕКТА, ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА И НАЛИЧИЕ ОБРЕМЕНЕНИЙ, СВЯЗАННЫХ С 
ОБЪЕКТОМ 

Объект  оценки  представляет  собой  жилое  помещение  (квартиру)  общей  площадью  96,10  кв.м, 
расположенное на 1 этаже 10-этажного жилого дома по адресу: Россия, Челябинская обл., г. Челябинск, ул. 
Ржевская, д. 35, кв. 33.  

Челябинская обл., г. Челябинск - 

Седьмой по количеству жителей, четырнадцатый по занимаемой площади 

город  Российской  Федерации,  административный  центр  Челябинской  области,  городской  округ  с 
внутригородским делением.

 

 

 

Таблица 2-1 

Описание местоположения Объекта оценки 

Адрес Объекта оценки 

Россия, Челябинская обл., г. Челябинск, ул. 
Ржевская, д. 35, кв. 33 

Права на объект оценки, учитываемые при 
определении стоимости объекта оценки 

Право собственности 

Ограничения (обременения) права 

Ипотека в силу закона 

Правоустанавливающие/ 
правоподтверждающие документы 

Свидетельство о государственной регистрации 
права  от 29.10.2007   

Перечень документов, используемых Оценщиком и 
устанавливающих количественные и качественные 
характеристики Объекта оценки 

См. приложение 1.1 

Ближайшая ж/д станция 

жд. ст. 244 км  

Удаленность от ж/д станции 

4  км 

Экологическая обстановка в районе 

Благополучная (по данным www.priroda.su) 

Интенсивность движения транспорта мимо дома 

Средняя 

Прилегающая транспортная магистраль и близость 
к ней 

 Бродокалмакский тракт (2 км) 

Эстетичность окружающей застройки 

Хорошая 

Престижность района 

Средняя 

Ликвидность 

Ниже средней 

Преобладающий тип застройки 

Преимущественно жилые дома и общественные 
здания 

Обеспеченность района объектами социально-
бытовой сферы 

Средняя 

Обеспеченность района объектами развлечений и 
отдыха 

Средняя 

Придомовая территория 

Нет данных 

Наличие зеленых насаждений 

Нет данных 

Средняя стоимость данного класса недвижимости 
(по данным www.avito.ru), руб./кв. м

 

22 000  - 34 000   

Наличие расположенных рядом объектов, 
снижающих привлекательность конкретного двора 
и района в целом 

Отсутствуют 

 

2 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 

 

 

 

 

  14 

 

искусство управления стоимостью 

 

Наличие расположенных рядом объектов, 
повышающих привлекательность конкретного 
двора и района в целом 

Отсутствуют 

Источник: данные открытых источников, данные Заказчика 

 

 

Таблица 2-2 

Характеристика жилого дома, в котором расположен Объект оценки 

Год постройки жилого дома 

2001  

Данные о проведенном капитальном ремонте 

Не проводился, поскольку дом построен в 2001 
году 

Данные о наличии дома в списках на снос 

Дом отсутствует в списках на снос, поскольку 
построен в 2001 году 

Данные о наличии дома в списках на 
реконструкцию/капитальный ремонт 

Дом значится в списках на проведение ремонтных 
работ в 2031 гг. ( www.reformagkh.ru) 

Количество квартир 

129 (информация сайта flatinfo.ru) 

Этажность дома 

10 

Материал фундамента 

Ленточный  

Материал стен 

Панельные 

Характеристика перекрытий 

Железобетонные 

Материал перегородок 

Железобетонные 

Группа капитальности 

II (нормативный срок жизни дома - 120 лет) 

Серия (тип) дома 

Индивидуальный проект 

Внешний вид фасада дома 

Осмотр не проводился, нет данных 

Уровень защищенности подъезда 

Осмотр не проводился, нет данных  

Состояние общественных зон подъезда 

Осмотр не проводился, нет данных 

Наличие лифта 

Есть 

Наличие мусоропровода 

Есть 

Газоснабжение 

Отсутствует 

Горячее водоснабжение 

Есть (центральное) 

Отопление 

Есть (центральное) 

Электроснабжение 

Есть (центральное) 

Противопожарная безопасность в подъезде 

Пожарные гидранты 

Наличие и тип парковки 

Осмотр не проводился, нет данных  

Общее состояние дома 

Осмотр не проводился, нет данных  

Физический износ (согласно данным БТИ), % 

Нет данных 

Физический износ (по расчетам Оценщика, исходя 
из нормативного срока жизни дома) 

14% 

Наличие дополнительных услуг для жильцов 

Отсутствуют 

Наличие встроено-пристроенных помещений 
нежилого назначения 

Отсутствуют 

Прочие особенности дома 

Отсутствуют 

Источник: данные открытых источников, данные Заказчика 
 

 

2 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 

 

 

 

+7 495 980 25 09 

euroexpert.ru 

15 

 

 

 

Таблица 2-3 

Характеристика Объекта оценки 

Этаж, на котором расположена оцениваемая 
квартира 

9 

Количество квартир на этаже 

Нет данных 

Тип планировки 

Нет данных 

Количество комнат 

3,00  

Общая площадь, кв.м 

96,10 (согласно правоподтверждающим 
документам) 

Жилая площадь, кв.м 

Нет данных  

Площадь кухни, кв.м 

Нет данных 

Наличие подсобных помещений 

Нет данных  

Наличие летних помещений 

Нет данных  

Высота потолков, м  

Нет данных 

Санузел 

Нет данных 

Смежные комнаты 

Нет данных 

Телефонная линия, Интернет 

Нет данных 

Выход окон 

Осмотр не проводился, отсутствует возможность 
определить вид из окна 

Внутренняя отделка помещений квартиры 

 Полы 

Нет данных 

Стены 

Нет данных 

Потолки 

Нет данных 

 

Двери 

Межкомнатные - нет данных, входная – нет данных  

Окна 

Осмотр не проводился, нет данных 

Сантехника / состояние 

Осмотр не проводился, нет данных /Осмотр не 
проводился, нет данных  

Наличие подключения к системам коммуникаций 

Объект подключен к системам коммуникаций, 
указанным в Таблице 2.2 

Система вентиляции и кондиционирование 

Нет данных 

Отопительные приборы 

Нет данных 

Кухонная плита 

Нет данных 

Наличие следов протечек на потолке 

Нет данных 

Дополнительные удобства 

Нет данных 

Соответствие планировки квартиры поэтажному 
плану БТИ и возможность согласования 

Осмотр квартиры не проводился, отсутствует 
возможность установить соответствие фактической 
планировки поэтажному плану БТИ    

Состояние отделки 

Требуется косметический ремонт

1

 

Необходимые ремонтные работы 

Требуется проведение косметического ремонта 

Текущее использование Объекта оценки 

Жилое помещение (квартира) 

Источник: данные открытых источников, данные Заказчика 

 

 

                                                      

1

 По данным Заказчика 

 

2 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 

 

 

 

 

  16 

 

искусство управления стоимостью 

 

 

 

Рисунок 2-1 

Расположение Объекта оценки на карте  

 

  

      Объект оценки 

  

Источник:http://maps.yandex.ru/ 

 

2 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 

 

 

 

+7 495 980 25 09 

euroexpert.ru 

17 

 

2.2  АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ 

Стандарты  оценки  подчеркивают,  что  рыночная  стоимость  -  это  стоимость  при  наиболее  эффективном 
использовании Объекта оценки. 

Таким  образом,  рыночная  стоимость  определяется  исходя  из  наиболее  эффективного  использования 
оцениваемого имущества, то есть наиболее вероятного использования, являющегося: 

 

соответствующим требованиям и нормам законодательства,  

 

физически возможным,  

 

экономически оправданным,  

 

максимально прибыльным.  

Законодательно разрешенное использование  

Согласно  Допущениям  и  ограничивающим  условиям  настоящего  Отчета,  описанным  в  Разделе  1.6, 
юридическая экспертиза прав на рассматриваемый Объект оценки не проводилась. Предполагается, что все 
документы на право владения, пользования и распоряжения Объектом оценки оформлены в соответствии с 
законодательством Российской Федерации. 

В  соответствии  с  предоставленными  Заказчиком  правоустанавливающими  документами  на  оцениваемый 
объект недвижимости последний относится к жилому фонду. 

Таким  образом,  единственно  возможным  законодательно  разрешенным  использованием  объекта  является 
использование его в жилых целях. 

Физически возможное использование 

Оцениваемое  недвижимое  имущество  представляет  собой  встроенное  помещение,  расположенное  в  жилом 
доме.    Физические  характеристики,  конструктивные  особенности  и  техническое  оснащение  (в  том  числе 
имеющиеся коммуникации) не препятствуют его использованию в качестве жилого объекта недвижимости. 

Исследование 

финансовой  целесообразности

  заключается  в  рассмотрении  рыночного  спроса  на 

оцениваемую  недвижимость  в  ее  текущем  состоянии.  Если  существующее  использование  создает 
положительный возврат по инвестициям, то такое использование является финансово целесообразным.  

По  результатам  анализа  рынка  жилой  недвижимости  региона  расположения  Объекта  оценки  (Челябинская 
обл., г. Челябинск) было выявлено, что Объект оценки соответствует современным требованиям участников 
рынка,  и  обладает  характеристиками,  которые,  по  мнению  большинства  аналитиков,  будут  пользоваться 
спросом в ближайшем будущем. 

Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность

 из всех физически и законодательно 

возможных вариантов, является наиболее эффективным использованием имеющихся улучшений. 

Учитывая то, что единственным законодательно разрешенным и физически возможным вариантом является 
использование Объекта оценки в качестве жилого, это назначение признается вариантом, обеспечивающим 
максимальную доходность.  

Вывод:

 на дату оценки наилучшим и наиболее эффективным использованием Объекта оценки признается его 

текущее использование в качестве жилого помещения (квартиры). 

 

 

3 АНАЛИЗ РЫНКА 

 

 

 

 

  18 

 

искусство управления стоимостью 

 

3  АНАЛИЗ РЫНКА 

3.1 

МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ ФАКТОРЫ 

В  2017  г.  российская  экономика  вышла  из  рецессии  и  вернулась  к  умеренным  темпам  роста  за  счет 
повышения цен на нефть и  стабилизации основных макроэкономических показателей.  К концу 2017  г. темп 
роста замедлился, однако уже в 1 кв. 2018 г. он возобновился. Из базовых

2

 отраслей основной вклад в рост 

ВВП  по-прежнему  вносит  промышленность.  По  оценке  Минэкономразвития  России,  существенный 
положительный  вклад  в  рост  ВВП  также  продолжают  вносить  небазовые  виды  деятельности,  в  том  числе 
сегмент профессиональных услуг и финансовая деятельность. 

Объем  ВВП  России  за  2017  г.,  по  второй  оценке  Росстата,  составил  в  текущих  ценах  92 037,2  млрд  руб. 
Индекс физического объема ВВП относительно 2016 г. соответствовал 101,5%. По оценке Минэкономразвития 
России, в апреле и мае темпы роста ВВП превысили уровень 2%. Основной вклад в ускорение экономического 
роста  по  сравнению  с  1 кв. 2018 г.  внесли  обрабатывающая  промышленность,  транспорт,  торговля,  а  также 
строительство.  Существенный  положительный  вклад  в  динамику  ВВП  продолжает  вносить  сектор 
профессиональных услуг. 

Т.  3.1  Основные  показатели  развития  экономики  (в  процентах  нарастающим  итогом  с  начала  года  к 
соответствующему периоду предыдущего года) 

Показатель 

2010 

2011 

2012 

2013 

2014 

2015 

2016 

2017 

1 полугодие 

2018 

ВВП, % 

104,0 

104,3 

103,4 

101,3 

100,7 

97,2 

99,8 

101,5 

101,7 

Индекс потребительских цен за 

период, к концу предыдущего 

периода  

108,8 

106,1 

106,6 

106,5 

111,4 

112,9 

105,4 

102,5 

102,3 

Индекс промышленного 

производства 

108,2 

104,7 

102,6 

100,3 

101,7 

96,6 

101,3 

102,1 

103,0 

Индекс производства 

продукции сельского хозяйства 

88,1 

123,0 

95,3 

106,2 

103,5 

102,6 

104,8 

102,4 

102,2 

Индекс инвестиций в основной 

капитал 

106,0 

106,2 

106,6 

99,7 

98,5 

91,6 

97,7 

104,4 

103,6* 

Реальные располагаемые 

денежные доходы населения 

104,3 

100,8 

104,4 

103,3 

99,3 

95,7 

94,1 

98,3 

102,6 

Оборот розничной торговли 

104,4 

107,2 

106,3 

103,9 

102,7 

90,0 

94,8 

101,2 

102,6 

Экспорт 

товаров, млрд долл. США 

398,0 

521,4 

528 

521,6 

497,8 

341,5 

279,2 

359,1 

214,3 

Импорт товаров, млрд долл. 

США 

248,8 

323,3 

336 

344,3 

308,0 

193,0 

191,4 

228,5 

116,3 

Источник: 

данные 

Министерства 

экономического 

развития 

РФ, 

Банка 

России, 

ФТС, 

Росстата, 

http://www.gks.ru/free_doc/doc_2018/info/oper-06-2018.pdf 
http://www.customs.ru/index2.php?option=com_content&view=article&id=26258,  http://economy.gov.ru/wps/wcm/connect/4f9f1b7c-af66-4d19-
aa48-98406c3c4bda/180801_econ_picture.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=4f9f1b7c-af66-4d19-aa48-98406c3c4bda 
*Примечание: 1 кв. 2018 г. в % к 1 кв. 2017 г. 

В июне 2018 г. Росстат осуществил плановый пересмотр динамики промышленного производства за 2016–2017 
гг.  Ретроспективное  уточнение  данных  было  связано  с  поступлением  годовой  отчетности  по  крупным  и 
средним предприятиям и итогов выборочного обследования малого бизнеса за 2017 г.

3

 

По итогам пересмотра темп роста промышленного производства за 2017 г. был повышен до 2,1% с 1,0% ранее, 
за  1 кв. 2018 г.  –  до  2,8  %  с  1,9%  (по  сравнению  с  аналогичным  периодом  2017  г.).  Наиболее  существенные 
изменения  претерпела  динамика  обрабатывающей  промышленности  (+2,3  п.п.  и  +1,5  п.п.  в  2017  г.  и  1  кв. 
2018 г. соответственно). 

По  оценке  Минэкономразвития  России,  произошедшее  уточнение  данных  по  промышленному  производству, 
при прочих равных условиях, приведет к повышению темпа роста ВВП в 2017 г. на 0,3 п.п. После получения и 
обработки  Росстатом  итоговой  годовой  отчетности  предприятий  всех  видов  экономической  деятельности 
итоговая оценка темпа роста ВВП за 2017 г. может составить около 2%. Ранее Минэкономразвития России на 
основании  анализа  "жестких  данных"  отмечало,  что  фактический  рост  экономики  в  прошлом  год  у  мог 
оказаться выше первых оценок Росстата.  
                                                      

2

 К базовым видам экономической деятельности относятся сельское хозяйство, промышленность, строительство, торговля, 

транспорт 

3

 Данные Министерства экономического развития РФ, Картина деловой активности. Июнь 2018.  

http://economy.gov.ru/minec/resources/2f97d21d-6ece-416f-930e-50ffac939a4f/180620.pdf