ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ И ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТЕЙ КВАРТИРЫ: Г. ЧЕЛЯБИНСК, УЛ. РЖЕВСКАЯ, Д. 35, КВ. 33 - часть 1

ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ
РЫНОЧНОЙ И
ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТЕЙ

ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ (КВАРТИРЫ),
РАСПОЛОЖЕННОГО ПО АДРЕСУ:
РОССИЯ, ЧЕЛЯБИНСКАЯ ОБЛ., Г. ЧЕЛЯБИНСК, УЛ. РЖЕВСКАЯ,
Д. 35, КВ. 33

НОМЕР ОТЧЕТА:

8542-1095

ЗАКАЗЧИК:

«ГАЗПРОМБАНК» (АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО)

ИСПОЛНИТЕЛЬ:

НАО «ЕВРОЭКСПЕРТ»

ДАТА СОСТАВЛЕНИЯ: 28.11.2018
ДАТА ОЦЕНКИ:

28.11.2018

г. Москва,

ул. Наметкина, д. 16, корпус 1

Заместителю Председателя Правления

«Газпромбанк» (Акционерное общество)

Ваксману О.М.

28.11.2018 года

Уважаемый Олег Михайлович!

В  соответствии  с  Договором    №  8542  от    14.06.2017  г.,  НАО  «Евроэксперт»  были  выполнены  расчеты
рыночной  и  ликвидационной  стоимостей  жилого  помещения  (квартиры),  расположенного  по  адресу:
Россия, Челябинская обл., г. Челябинск, ул. Ржевская, д. 35, кв. 33 (далее Объект оценки), по состоянию
на 28.11.2018 г. с целью принятия управленческих решений.

В результате произведенных расчетов получен следующий результат рыночной стоимости Объекта оценки
(НДС не облагается) по состоянию на 28.11.2018 г. с учетом округления:

2 533 000 (Два миллиона пятьсот тридцать три тысячи) рублей

В результате произведенных расчетов получен следующий результат ликвидационной стоимости Объекта
оценки (НДС не облагается) по состоянию на 28.11.2018 г. с учетом округления:

2 171 000 (Два миллиона сто семьдесят одна тысяча) рублей

Рыночная стоимость Объекта оценки действительна исключительно при допущениях, указанных в пункте
1.6 настоящего Отчета.

Обращаем  ваше  внимание,  что  итоговая  величина  стоимости  Объекта  оценки  может  быть  использована
для  целей  совершения  сделки  с  Объектом  оценки  или  представления  публичной  оферты  в  течение  6
месяцев  с  даты  составления  Отчета  (ст.  26  Федерального  стандарта  оценки  «Общие  понятия  оценки,
подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)»).

При  определении  стоимости  Объекта  оценки  специалисты  НАО  «Евроэксперт»  использовали
документацию,  предоставленную  Заказчиком,  а  также  информацию  различных  баз  данных  и
информационных агентств.  НАО «Евроэксперт» не несет ответственности за  достоверность информации,
полученной от Заказчика и третьих лиц.

С уважением,
Карпенко Мария Сергеевна
Директор Департамента оценки жилой
недвижимости НАО «Евроэксперт»

+7 (495) 980 25 09
info@euroexpert.ru

СОДЕРЖАНИЕ

+7 495 980 25 09

euroexpert.ru

Общие сведения .................................................................................................................. 6

1.1

Основные факты и выводы ..................................................................................................... 6

1.2

Задание на оценку ................................................................................................................ 7

1.3

Сведения об Оценщике и Исполнителе ...................................................................................... 8

1.4

Сведения о Заказчике оценки .................................................................................................. 8

1.5

Сертификат качества оценки. Применяемые стандарты .................................................................. 9

1.6

Сделанные допущения и ограничительные условия ..................................................................... 10

1.7

Определение вида оцениваемой стоимости ............................................................................... 11

1.8

Основные этапы процесса оценки ........................................................................................... 12

Описание объекта оценки .................................................................................................... 13

2.1

Количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта, имущественные права и наличие
обременений, связанных с Объектом ...................................................................................... 13

2.2

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования ........................................................ 17

Анализ рынка .................................................................................................................... 18

3.1

Макроэкономические факторы ............................................................................................... 18

3.2

Рынок жилой недвижимости в Российской Федерации (итоги 3 квартала 2018 г.). ............................... 25

Описание процесса оценки Объекта оценки в части применения подходов и методов оценки ................. 32

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом ................................... 34

5.1

Описание объектов-аналогов ................................................................................................ 34

5.2

Определение корректировок и порядок их внесения ................................................................... 35

5.3

Итоговые расчеты рыночной стоимости недвижимого имущества в рамках сравнительного подхода ........ 36

5.4

Заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом .......................... 38

Заключение об итоговой величине рыночной стоимости Объекта оценки .......................................... 39

Расчет ликвидационной стоимости Объекта оценки ..................................................................... 40

Приложения ............................................................................................................................ 42

1 ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

искусство управления стоимостью

1 ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

1.1 ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

Номер Отчета об оценке

8542-1095

Основание для проведения оценки

Договор № 8542 от 14.06.2017 г.

Объект оценки

Недвижимое имущество (квартира) общей площадью 96,10
кв.м, расположенное по адресу: Россия, Челябинская
обл., г. Челябинск, ул. Ржевская, д. 35, кв. 33

Кадастровый номер Объекта оценки

74:36:02 03 002:0002:037357:0033/А

Права на объект оценки, учитываемые
при определении стоимости объекта
оценки

Право собственности

Ограничения (обременения) прав

Ипотека в силу закона

Правообладатель (-ли)

Зинец Михаил Николаевич

Правоподтверждающие/
правоустанавливающие документы

Свидетельство о государственной регистрации права от
29.10.2007

Курс доллара США на дату оценки в
соответствии с данными ЦБ РФ

66,7800 руб./доллар США

Курс евро на дату оценки в соответствии
с данными ЦБ РФ

75,6217 руб./евро

Цель оценки и предполагаемое
использование результатов оценки

Определение рыночной и ликвидационной стоимостей
Объекта оценки с целью принятия управленческих
решений

Ограничения и пределы применения
полученной итоговой стоимости

Итоговая величина стоимости Объекта оценки может быть
применена только с целью принятия управленческих
решений

Дата осмотра

Осмотр квартиры и осмотр внешней территории не
проводились

Дата оценки

28.11.2018г.

Дата составления Отчета

28.11.2018г.

Период проведения оценки

26.11.2018г. - 28.11.2018г.

Балансовая стоимость

Результаты оценки,
НДС не облагается

Затратный подход

Не применяется

Сравнительный подход

2 533 000 руб.

Доходный подход

Не применяется

Итоговая величина рыночной стоимости
Объекта оценки,
НДС не облагается

2 533 000 рублей, или 38 000 долларов США

Итоговая величина ликвидационной
стоимости Объекта оценки,
НДС не облагается

2 171 000 рублей, или 33 000 долларов США

1 ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

+7 495 980 25 09

euroexpert.ru

1.2 ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

Объект оценки

Недвижимое имущество (квартира) общей площадью
96,10 кв.м, расположенное по адресу: Россия, Челябинская
обл., г. Челябинск, ул. Ржевская, д. 35, кв. 33

Состав Объекта оценки с указанием
сведений, достаточных для
идентификации каждой из его частей (при
наличии)

Недвижимое имущество (квартира) общей площадью
96,10 кв.м, расположенное по адресу: Россия, Челябинская
обл., г. Челябинск, ул. Ржевская, д. 35, кв. 33
Полные характеристики Объекта оценки приведены в
разделе 2 Отчета

Характеристики Объекта недвижимости и
его составных частей или ссылки на
доступные для Оценщика документы,
содержащие такие характеристики

Характеристики Объекта оценки приведены согласно
следующим документам:
Свидетельство о государственной регистрации права от
29.10.2007;
См. раздел 2 Отчета и приложение №1.3

Права на объект оценки, учитываемые
при определении стоимости объекта
оценки

Право собственности в соответствии со следующими
документами: Свидетельство о государственной
регистрации права от 29.10.2007

Ограничения (обременения) прав

Ипотека в силу закона

Цель оценки

Определение рыночной и ликвидационной стоимостей
Объекта оценки

Предполагаемое использование
результатов оценки

Для целей принятия управленческих решений

Вид стоимости

Рыночная и ликвидационная

Дата оценки

28.11.2018г.

Период проведения оценки

26.11.2018г. - 28.11.2018г.

Особенности проведения осмотра Объекта
оценки, препятствия к проведению
осмотра

Внутренние помещения Объекта оценки не были осмотрены
ввиду отсутствия доступа

Отраслевые эксперты

Отсутствуют

Порядок и сроки предоставления
Заказчиком необходимых для проведения
оценки материалов и информации

Заказчик предоставляет в полном объеме все имеющиеся у
него документы, необходимые для проведения оценки, в
день направления Задания на оценку

Допущения, на которых основывается
оценка

Оценка проводится в допущение об отсутствии ограничений
(обременений) прав. Общие и иные специальные
допущения представлены в разделе 1.6 Отчета

Специальные требования
залогодержателя, предъявляемые к
оценке в целях залога

Согласно информации, предоставленной Заказчиком,
предполагаемое использование результатов оценки не
связано с залоговыми органами или иными кредитными
организациями. Специальные требования не учитываются.

1 ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

искусство управления стоимостью

1.3 СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНЩИКЕ И ИСПОЛНИТЕЛЕ

Исполнитель

Непубличное акционерное общество «Евроэксперт»

Местонахождение: 121170, г. Москва, ул. Неверовского, д.10, стр.3, эт. 5, пом. 11
Договор  (Полис)  Страховое  акционерное  общество  "ВСК"  №180Е0В407001  от
10.04.2017 г.
Страховая  сумма:  1  001  000  000  (Один  миллиард  один  миллион)  руб.  Лимит
возмещения на один страховой случай: 501 000 000 (Пятьсот один миллион) руб.
Срок действия: 16.04.2018 - 15.04.2019 года
ОГРН 1047796300298 от 28.04.2004 года

Оценщик

Калимова Жанна Олеговна

Руководитель проектов
Трудовой договор № 14/2012 от 01.10.12 г.
Включена  в  реестр  Саморегулируемой  организации  "Союз  "Федерация
Специалистов  Оценщиков"  (регистрационный  номер  509,  дата  регистрации
30.06.2017  г.;  место  нахождения  организации:  109147,  город  Москва,
Марксистская улица, дом 34 корпус 10
Договор  (Полис)  Страховое  акционерное  общество  "ВСК"  обязательного
страхования ответственности Оценщиков № 180Е0В4070125 от 21.06.2018 г.
Страховая сумма: 3 000 000 (три миллиона) рублей
Срок действия: 23.06.2018 - 22.06.2019 года
Диплом  АНО  ВО  "Национальный  институт  финансовых  рынков  и  управления"  о
профессиональной  переподготовке  серии  ПП  №  0042187  от  27.06.2017г.,  по
программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)".
Местонахождение Оценщика совпадает с местонахождением НАО «Евроэксперт»
E-mail: zhkalimova@euroexpert.ru
Номер контактного телефона: (495) 983-09-59
Стаж работы в оценочной деятельности – 7 лет.
________________________________________________________________
Степень участия в проведении оценки Объекта оценки: проверка на соответствие
стандартам,  согласование  и  утверждение  методологии  оценки  недвижимого
имущества сравнительным подходом

Специалисты,
привлекаемые к
проведению оценки
и подготовке
Отчета об оценке

Животкова Вероника Сергеевна
Оценщик НАО «Евроэксперт»
________________________________________________________________
Расчет рыночной стоимости недвижимого имущества сравнительным подходом,
оформление Отчета

1.4 СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ

Заказчик

«Газпромбанк» (Акционерное общество)

Реквизиты Заказчика

ОГРН: 1027700167110, ИНН: 7744001497, КПП: 997950001,
Кор/счет: 30101810200000000823 в Главном управлении
Центрального банка Российской Федерации по
Центральному федеральному округу г. Москва
(сокращенное наименование: «ГУ Банка России по ЦФО»)

Юридический адрес

117420, г. Москва, ул. Наметкина, д. 16, корпус 1

1 ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

+7 495 980 25 09

euroexpert.ru

1.5 СЕРТИФИКАТ КАЧЕСТВА ОЦЕНКИ. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ

НАО «Евроэксперт» настоящим удостоверяет, что Отчет об оценке, являющийся предметом Договора
№ 8542 от 14.06.2017 г., сопровождается следующим сертификатом качества:

Факты, изложенные в Отчете, верны и соответствуют действительности.

Оценщик самостоятельно провел анализ исходной информации, а полученные им выводы и заключения
действительны исключительно в пределах оговоренных в разделе 1.6. настоящего Отчета допущений и
ограничительных условий.

Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе и
действовал непредвзято и без предубеждения по отношению к заинтересованным в сделке сторонам.

Вознаграждение Оценщика не зависит от итоговой величины стоимости Объекта оценки, а также тех
событий, которые могут наступить в результате использования Заказчиком или третьими сторонами
настоящего Отчета об оценке.

В процессе анализа данных ни одно лицо не оказывало сколько-нибудь существенного давления на
оценщиков, подписавших настоящий Отчет.

Оценка была проведена, а Отчет составлен в соответствии со следующими нормативными документами:



Федеральным Законом № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации»;



Федеральными стандартами оценки:



ФСО №1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №297г.,



ФСО №2, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №298г.,



ФСО №3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №299г.,



ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611,



ФСО №9, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 01 июня 2015 г. №327;



ФСО №12, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 17 ноября 2016 г. № 721;



Стандартами и правилами оценочной деятельности, утвержденные «СФСО» (в части, не противоречащей
ФСО№1, ФСО№2, ФСО№3, ФСО№7, ФСО№9, ФСО№12).

1 ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

искусство управления стоимостью

1.6 СДЕЛАННЫЕ ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

Сертификат качества оценки, являющийся частью настоящего Отчета, ограничивается следующими
условиями:

Общие допущения:



В процессе подготовки настоящего Отчета Оценщик исходил из достоверности представленных
Заказчиком информации о количественных и качественных характеристиках Объекта оценки,
технических и иных документов, необходимых для выполнения данной работы.



При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на
стоимость оцениваемого имущества.



Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости Объекта оценки
без каких-либо гарантий, что права собственности на Объект оценки могут перейти к потенциальному
инвестору или покупателю на условиях, согласующихся с этим мнением.



Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать настоящий Отчет (или любую его часть) иначе, чем это
предусмотрено Договором между Заказчиком и Оценщиком.



Определенная Оценщиком величина стоимости Объекта оценки действительна только на дату оценки.
Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения рыночных условий
(социальных, экономических, юридических, природных и иных), которые в дальнейшем могут повлиять
на величину рыночной стоимости Объекта оценки.



При оценке Объекта оценки использованы копии документов, предоставленные Заказчиком, но не
заверенные должным образом. Оценка проведена, исходя из допущения, что вся информация,
предоставленная в указанных документах, верна.



Перед Оценщиком не ставилась задача, и он не проводил как часть настоящего исследования
специальные экспертизы – юридическую экспертизу правового положения Объекта оценки,
технологическую экспертизу Объекта оценки, санитарно-гигиеническую и экологическую экспертизу.



От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу
составленного Отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с
Заказчиком или официального вызова суда.

Специальные допущения:



По  согласованию  с  Заказчиком,  Оценщик  не  проводил  осмотр  внутренних  помещений  Объекта  оценки
ввиду  отсутствия  у  Заказчика  возможности  организации  доступа  к  нему.  Рыночная  и  ликвидационная
стоимости  Объекта  оценки,  определенные  в  рамках  настоящего  Отчета,  верны  при  условии  того,  что
фактическое состояние Объекта оценки соответствует данным, предоставленным Заказчиком.



По  согласованию  с  Заказчиком  не  был  проведен  осмотр  внутренних  помещений  Объекта  оценки  ввиду
отсутствия  доступа,  Оценщик  не  может  судить  о  соответствии  фактической  планировки  квартиры
поэтажному плану БТИ. Рассчитанные рыночная и ликвидационная стоимости верны  без учета стоимости
расходов на согласование/восстановление перепланировки (переоборудования).



Заказчиком не предоставлены документы БТИ. При описании Объекта оценки, Оценщик использовал
информацию из правоподтверждающих документов (Выписка из Единого Государственного реестра прав
на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющая проведенную государственную регистрацию
прав от 22.11.2018 г.), в связи с чем к расчету принималась площадь Объекта оценки без учета летних
помещений.



Значения рыночной и ликвидационной стоимостей верны без учета существующего ограничения
(обременения) права (Ипотека в силу закона)

содержание .. 1 2 ..