ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ И ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТЕЙ КВАРТИРЫ: Г. ЧЕЛЯБИНСК, УЛ. РЖЕВСКАЯ, Д. 35, КВ. 33 - часть 5

5 РАСЧЕТ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

+7 495 980 25 09

euroexpert.ru

5.2 ОПРЕДЕЛЕНИЕ КОРРЕКТИРОВОК И ПОРЯДОК ИХ ВНЕСЕНИЯ

В  данном  разделе  приведены  корректировки  с  целью  обеспечения  наибольшей  степени  сопоставимости
оцениваемого  объекта  с  объектами  аналогами.  Для  определения  уровня  корректировок  экспертным  путем
Оценщик  провел  интервьюирование  и  проанализировал  информацию,  предоставленную  ведущими
агентствами  недвижимости  региона  расположения  Объекта  оценки  (АН  «Сто  квадратов»,  тел.  +7  (391)
2179019 ; Федеральная риэлторская компания «Этажи», тел. +7 (391) 2197788 ; АН «АРЕВЕРА-Недвижимость»,
тел. +7 (391) 2904488 ; ООО ГСК "ВиД", тел. +7 (908) 0161363 ).

1. Корректировка на торг покупателя и продавца.

Поскольку нет реальной возможности получить

достоверную  информацию  о  совершившихся  сделках  купли-продажи,  были  использованы  данные  о
предложениях  аналогичных  объектов.  На  основе  анализа  ведущих  агентств  недвижимости  было
выявлено, что в настоящий момент скидки на уторговывание, по разным оценкам, достигают 1-15%.

2. Корректировка на вид сделки.

Поскольку Объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы по данному

параметру, корректировка не вносилась.

3. Корректировка на местоположение.

Поскольку Объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы по

данному параметру, корректировка не вводилась.

4. Удаленность от ж/д станции.

Поскольку Объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы по данному

параметру, корректировка не вводилась.

5. Корректировка на этаж.

Цена квартиры зависит от этажа, на котором она расположена. Наименьшим

спросом пользуются помещения, размещенные на первом и последнем этажах домов. Корректировки на
первый и последний в среднем составляют 5% и 3% соответственно (на основе анализа ведущих агентств
недвижимости региона).

6. Корректировка на этажность.

Поскольку Объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы по данному

параметру, корректировка не вносилась.

7. Корректировка на материал стен здания.

Поскольку Объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы по

данному параметру, корректировка не вносилась.

8. Корректировка на общую площадь.

Данная поправка вносится, если площадь объекта оценки

отклоняется от площади аналога более чем на 10 кв. м. Размер квартиры влияет на стоимость
квадратного метра: чем больше площадь квартиры, тем меньше стоимость квадратного метра. На основе
анализа ведущих агентств недвижимости было выявлено, что изменение цен на квартиры в зависимости
от общей площади, которая составляет 1% за каждые 10 кв. м разницы в площади.

9. Корректировка на наличие летних помещений.

Дополнительной характеристикой, влияющей на

стоимость жилого помещения, можно считать наличие/отсутствие летних помещений. По данным,
полученным в результате консультаций с агентствами недвижимости, поправка на наличие/отсутствие
лоджии составляет 1% от стоимости квартиры, балкона - 0,5%.

10. Корректировка на тип санузла.

Наличие раздельного санузла в типовой квартире более

предпочтительно для покупателей на рынке жилья, чем совмещенного. Поправка на тип санузла в
среднем составляет 1-3% (по данным агентств недвижимости региона расположения Объекта оценки).

11. Корректировка на состояние объекта.

При оценке стоимости квартиры учитывается ее физическое

состояние и качество отделки. При анализе этих параметров следует рассмотреть четыре основных
варианта:



требуется косметический ремонт;



требуется капитальный ремонт (так называемая «убитая» квартира);



проведен косметический ремонт;



проведен евроремонт (эконом-, бизнес-, Люкс-класса).

Величина данной поправки определяется экспертным путем, на основе анализа цен на стройматериалы
и работы строительных и отделочных организаций (данные компаний «Вира-Артстрой», «Аррегла»,
«СпецСтройКомплект», «АртиСтиль», «Строй-Так», журнал «Идеи вашего дома», портал о ремонте
квартир proremont.com). В настоящее время расценки примерно таковы (в руб./ кв.м.):

реб

уетс

ка

пита

льны

ремо

нт

ез

отд

ел

ки

реб

уетс

ко

сметический

ремо

нт

исто

ва

отд

ел

ка

реб

уетс

лег

кий

ко

сметический

ремо

нт

Хо

ро

шее

со

сто

яние

ро

вед

ен

ко

сметический

ремо

нт

Ев

ро

ремо

нт

Эк

оном

-к

ла

сс

Ев

ро

ремо

нт

изнес

-к

ла

сс

Ев

ро

ремо

нт

ла

сс

юкс

-4 200

4 200

6 000

8 400

15 000

20 000

25 000

40 000

60 000

5 РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

искусство управления стоимостью

5.3 ИТОГОВЫЕ РАСЧЕТЫ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА В РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО

ПОДХОДА

Далее представлена таблица расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Итоговое значение рыночной стоимости 1 кв.м. объекта в рамках сравнительного подхода определялось путем математического взвешивания. Веса
определялись расчетным методом в зависимости от количества внесенных корректировок в цену продажи объекта-аналога.

Таблица 5-2

Корректировки цен предложений объектов-аналогов

Наименование показателя

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Аналог №4

Цена 1 кв.м, руб.

28 058

33 929

31 808

33 977

Корректировка на
уторговывание, %

-3,0%

Вид сделки

Чистая продажа

Корректировка на вид
сделки, %

0,0%

Ближайшая ж/д станция

жд. ст. 244 км

Корректировка на ж/д
станцию, %

0,0%

Удаленность от ж/д станции,
км

4 км

Корректировка на
удаленность от остановки
общественного
транспорта, %

0,0%

Этаж расположения объекта

Корректировка на этаж, %

-5,0%

-2,0%

Этажность здания

Корректировка на
этажность, %

0,0%

Материал стен здания

Панельные

Корректировка на
материал стен здания, %

0,0%

Общая площадь, кв.м

96,10

85,50

84,00

89,60

88,00

5 РАСЧЕТ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

+7 495 980 25 09

euroexpert.ru

Наименование показателя

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Аналог №4

Корректировка на площадь,
%

-1,1%

-1,2%

0,0%

Физическое состояние

Требуется косметический

ремонт

Требуется косметический

ремонт

Требуется легкий

косметический ремонт

Требуется легкий

косметический ремонт

Требуется легкий

косметический ремонт

Корректировка на
физическое состояние,
руб./кв.м.

-4 200

Цена 1 кв.м после внесения
всех корректировок,
руб./кв.м

25 571

26 690

25 111

28 099

Вес

25,64%

23,08%

25,64%

Средняя цена 1 кв. м общей
площади квартиры, руб.,
НДС не облагается

26 360

Источник: расчеты Оценщика

5 РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

искусство управления стоимостью

5.4 ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

Итоговое значение рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного подхода определялось путем
умножения стоимости 1 кв.м. Объекта оценки на общую площадь (к расчету принимается площадь квартиры
без учета летних помещений, поскольку на рынке жилой недвижимости объекты предлагаются с аналогичной
площадью, что значительно влияет на величину общей стоимости квартиры и стоимость квадратного метра).

Таблица 5-3 Расчет рыночной стоимости квартиры в рамках сравнительного подхода

Параметры

Значение

Площадь квартиры, кв.м

96,10

Рыночная стоимость 1 кв.м квартиры, руб.

26 360

Итоговая рыночная стоимость квартиры, руб.

2 533 196

Итоговая рыночная стоимость квартиры,
долл. США

37 933

Источник: расчеты Оценщика

5 РАСЧЕТ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

+7 495 980 25 09

euroexpert.ru

6 ЗАКЛЮЧЕНИЕ ОБ ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЕ

РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

В рамках данной работы для определения итоговой рыночной стоимости использовался только
сравнительный подход. Оценщик обосновал в рамках настоящего Отчета отказ от использования затратного и
доходного подходов. Таким образом, результат, полученный в рамках сравнительного подхода, полностью
соответствует рыночной стоимости Объекта оценки.

Рыночная стоимость Объекта оценки (НДС не облагается) по состоянию на 28.11.2018г. с учетом округления
составляет:

2 533 000 (Два миллиона пятьсот тридцать три тысячи) рублей

или

38 000 (Тридцать восемь тысяч) долл. США

По мнению Оценщика, возможные границы интервала стоимости Объекта оценки находятся в диапазоне от
2 410 000р. до 2 660 000р.

ПРИЛОЖЕНИЯ

искусство управления стоимостью

7 РАСЧЕТ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ

ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Ликвидационная стоимость –

стоимость имущества при его вынужденной продаже. Стоимость при

вынужденной продаже может быть определена как денежная сумма, которая реально может быть получена
от  продажи  собственности  в  сроки,  слишком  короткие  для  проведения  адекватного  маркетинга  в
соответствии  с  определением  рыночной  стоимости.  При  этом  следует  отличать  ликвидационную  стоимость
предмета  залога  от  чистой  стоимости  реализации,  которая  в  соответствии  с  международными  стандартами
определяется как расчетная цена продажи за вычетом издержек на продажу и оформление.

Исходя из приведенного определения ликвидационной стоимости предмета залога, общая формула ее
расчета выглядит следующим образом:

Ликвидационная стоимость =

Чистая стоимость реализации * Коэффициент ликвидности предмета залога

Чистая стоимость реализации

предмета залога определяется как его рыночная стоимость за вычетом всех

расходов, возникающих при его реализации на рынке.

Затраты на реализацию включает в себя: вознаграждение посреднику за реализацию предмета залога,
комиссионные, выплачиваемые оценщикам, юристам и консультантам, готовящим процесс продажи предмета
залога, административные издержки, требуемые до завершения ликвидации задолженности.

Данные  затраты  рассчитываются  исходя  из  рыночной  информации  о  типичных  ставках  оплаты  услуг
специализированных  организаций  или  о  стандартном  уровне  административных  расходов.  Стандартным
уровнем  суммарной  величины  перечисленных  затрат  является  10-15%  от  рыночной  стоимости  предмета
залога.

Коэффициент ликвидности

предмета залога рассчитывается по формуле:

Кл = (1-Тл/Тр)/(1+R/12) (Тр-Тл) + Тл/Тр

где:

Тр - разумно долгий срок экспозиции предмета залога при продаже по рыночной цене, мес.

Тл – срок, при котором осуществляется вынужденная продажа (по ликвидационной стоимости), мес.

R – ставка доходности для оцениваемой недвижимости.

Срок экспозиции предмета залога должен определяться индивидуально по каждой позиции оценки исходя из
ликвидности объекта. Стандартными величинами разумно долгого срока экспозиции на основании анализа
рынка жилья региона расположения Объекта оценки (Челябинская обл., г. Челябинск) являются:



для одно - двухкомнатной квартиры - 4 месяца;



для трехкомнатной квартиры - 5 месяцев;



для многокомнатных квартир и квартир большой площади (более 100кв.м) – 6-12 месяцев.

Таким образом, для оцениваемой квартиры

разумно долгий срок экспозиции равен 5 месяцам.

Срок вынужденной продажи предмета залога по согласованию с банком составляет 1 месяц.

Ставка доходности

отражает требуемую норму прибыли на капиталовложения со сравнимым риском. Ставка

доходности рассчитывается кумулятивным методом путем суммирования следующих элементов

R = Rf + Премии за риск

Rf - безрисковая ставка дохода.

В качестве безрисковой ставки, как правило, используется норма доходности по государственным
облигациям. В качестве такой ставки доходности Оценщиком было использовано значение эффективной
доходности к погашению облигаций Российской Федерации (ОФЗ Россия 46020), определенное на 28.11.2018

–

8,92%

в номинальном валютном выражении.

«Оценка бизнеса» под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. /М.:«Финансы и статистика» 1998 г.

Значение определяется на ближайшую к дате оценки дату, на которую имеются данные о эффективной

доходности облигаций

Источник: www.cbonds.ru

ПРИЛОЖЕНИЯ

+7 495 980 25 09

euroexpert.ru

Диапазон  премий  за  риск  варьируется  от  0%  до  5%.  Премии  за  риск  включают  в  себя:  премия  за  риск,
соответствующая риску вложения в данный актив (принята на уровне 3%, поскольку жилая недвижимость в
настоящее  время  является  достаточно  надежным  инструментом  инвестирования),  премия  за  низкую
ликвидность  объекта  (рассчитывалась  исходя  из  срока  экспозиции  по  следующей  формуле:  Rf  *  Тр  /  12,  и
составила  3,72%),  премия  за  инвестиционный  менеджмент  (принята  на  уровне  3%,  что  отражает  текущую
конъюнктуру на рынке квартир в регионе расположения Объекта оценки (Челябинская обл., г. Челябинск)).

Таким образом, ставка доходности равна:

R = 8,92%+3% +3,72%+3% = 18,64%

Таблица 7-1 Расчет ликвидационной стоимости Объекта оценки

Рыночная стоимость Объекта оценки, руб.

2 533 196

Затраты на реализацию

10%

Срок вынужденной продажи, мес.

Разумный срок экспозиции, мес.

Ставка доходности

18,64%

Коэффициент ликвидности

0,9522

Ликвидационная стоимость Объекта оценки, руб.,
НДС не облагается

2 170 898

Источник: расчеты Оценщика

Вывод: ликвидационная стоимость Объекта оценки (НДС не облагается) по состоянию на 28.11.2018г. с
учетом округления составляет

2 171 000 (Два миллиона сто семьдесят одна тысяча) рублей

или

33 000 (Тридцать три тысячи) долл. США

ПРИЛОЖЕНИЯ

искусство управления стоимостью

ПРИЛОЖЕНИЯ

содержание .. 3 4 5 6 ..