Отчёт № 01/2018 об итогах государственной кадастровой оценки на территории Смоленской области

241

Расстояние от
объекта до Ад-

министратив-

ного центра

Числовой – непро-

кодированный

Обратные

метки

0,46

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в

таблицах ниже.

Таблица 159. Анализ статистической значимости модели (подгруппа 2.6. 6_Смоленск)

№

п/

Название модели

Коэффициент

детермина-

ции, R

Критерий Фи-

шера, F

расч.

Критерий

Фишера,

табл.

Статистиче-

ская значи-

мость модели

(да/нет)

Аддитивная модель

0,7

71,54

2,71

да

Мультипликативная мо-

дель

0,71

72,7

2,71

да

Экспоненциальная мо-

дель

0,7

71,89

2,71

да

Таблица 160. Проверка качества модели (подгруппа 2.6. 6_Смоленск)

Статистические показатели

Пороговые значения

Линейная модель

Контроль-

ная выборка

Обучающая

выборка

Контроль-

ная выборка

Обучающая

выборка

Коэффициент детерминации,
R

не менее 0,6

не менее 0,7

0,66

0,7

Коэффициент дисперсии (COD)

не более 20

11,89

11,84

Среднеквадратичная

ошибка

оценки (SEE)

не более 25

не более 20

14,47

13,71

Средняя относительная по-
грешность оценки

не более 30

не более 25

12,07

11,82

Ценовой дифференциал (PRD)

не более 1,2

1,02

Статистические показатели

Пороговые значения

Мультипликативная модель

Контрольная

выборка

Обучающая

выборка

Контрольная

выборка

Обучающая

выборка

Коэффициент детерминации,
R

не менее 0,6

не менее 0,7

0,66

0,71

Коэффициент дисперсии (COD)

не более 20

11,77

11,63

Среднеквадратичная

ошибка

оценки (SEE)

не более 25

не более 20

14,5

13,64

Средняя относительная по-
грешность оценки

не более 30

не более 25

12,05

11,55

Ценовой дифференциал (PRD)

не более 1,2

1,02

Статистические показатели

Пороговые значения

Экспоненциальная модель

Контрольная

выборка

Обучающая

выборка

Контрольная

выборка

Обучающая

выборка

Коэффициент детерминации,
R

не менее 0,6

не менее 0,7

0,65

0,7

Коэффициент дисперсии (COD)

не более 20

11,86

11,79

Среднеквадратичная

ошибка

оценки (SEE)

не более 25

не более 20

14,59

13,69

Средняя относительная по-
грешность оценки

не более 30

не более 25

11,67

Ценовой дифференциал (PRD)

не более 1,2

1,02

После сравнительного анализа качества моделей была выбрана модель с наилучшими ста-

тистическими показателями. В результате была построена – мультипликативная модель со сле-
дующими характеристиками:

242

Таблица 161. Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости

объектов недвижимости (подгруппа 2.6. 6_Смоленск)

Название мо-

дели

Формула модели

Ценообразую-

щий фактор для

построения мо-

дели

Коэффициент

при ценообразу-

ющем факторе в

модели

Мультиплика-

тивная модель

Y=10200.6*((120.139/(Пло-

щадь+96.76)+0)^0.0675235)*((((

Год_число-

вой+403.4)/1924.51)+0.5)^0.5187

37)*((4317.55/(Расстояние от

объекта до Админ цен-

тра+3023)+0)^0.345827)*((метк

а(Подгруппа

ОКС)+0)^0.935053)*((метка(Кла

сс конструктивной си-

стемы)+0)^0.665694)

Свободный член

10200,6

Год постройки

0,518737

Класс конструк-

тивной системы

0,665694

Площадь

0,067524

Подгруппа ОКС

0,935053

Расстояние от
объекта до Ад-

министратив-

ного центра

0,345827

Ниже приведен график упорядоченных значений стоимостей на обучающей и контрольной

выборках для удельной цены. Близость графиков друг к другу свидетельствует о высоком каче-
стве модели.

График 17.

В таблице ниже приведен пример расчета удельного показателя кадастровой стоимости на основе
построенной модели.

243

Таблица 162. Пример определения удельного показателя кадастровой стоимости на основе

построенной модели

ада

ст

ро

вы

й но

ме

об

ъект

не-

дв

иж

имо

ст

др

ес

(

ме

ст

опо

ло

жение)

бъ

ект

недви

жимо

ст

Значения ценообразующих факторов

(код)

УПКС,

руб./кв.м

Кадастро-

вая стои-

мость,

руб.

Го

д по

ст

ро

йки

ла

сс

ко

нст

рукт

ив

но

й с

и-

ст

ем

ло

ща

дь

одгр

уппа

ОКС

асс

оя

ние о

бъ

ект

до

дми

нист

ра

ив

но

го

цен-

тра

67:27:0010917:18

Смоленская область,

г. Смоленск, ул. Сло-

бодская, д. 19

1964

КС-7 80,1 0202

10218

14110,6

1130259,06

Граничные значения рассчитанных по модели удельных показателей кадастровой стоимо-

сти объектов оценки представлены в таблице.

Таблица 163. Диапазон рассчитанных по модели удельных показателей кадастровой стои-

мости объектов оценки (подгруппа 2.6. 6_Смоленск)

Подгруппа

Минимальное

значение

Среднее значение Максимальное

значение

Подгруппа 2.6. (г. Смоленск, Козинское с/п,
Корохоткинское с/п, Михновское с/п, Печер-
ское с/п)

5305,28

17407,71

25638,84

Группа 2. Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой

застройки – индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы), дачных объеди-
нений, садоводческих товариществ.

Подгруппа 2.1.1. Сельские населенные пункты (Велижский, Глинковский, Демидов-

ский, Дорогобужский, Духовщинский, Ельниниский, Ершичский, Кардымовский, Крас-
нинский, Монастырщинский, Новодугинский, Починсковский, Рославльский, Руднян-
ский, Сафоновский, Сычевский, Темкинский, Угранский, Хиславичский, Холм-Жирков-
ский, Шумячский, Ярцевский муниципальные районы).

Расчет объектов капитального строительства 2 группы производится путем построения ста-

тистических моделей.

В результате проведенного анализа для построения модели были выбраны следующие це-

нообразующие факторы.

244

Таблица 164. Описание выбора ценообразующих факторов при построении статистиче-

ской модели оценки (подгруппа 2.1.1. Велижский, Глинковский, Демидовский, Дорого-

бужский, Духовщинский, Ельниниский, Ершичский, Кардымовский, Краснинский, Мо-

настырщинский, Новодугинский, Починсковский, Рославльский, Руднянский, Сафонов-

ский, Сычевский, Темкинский, Угранский, Хиславичский, Холм-Жирковский, Шумяч-

ский, Ярцевский муниципальные районы).

Фактор

Тип кодирования

Тип
метки

Корреля-

ция

(удельная)

Описание выбора ценообразую-
щих факторов при построении
статистической модели
оценки

Год постройки

Числовой – непро-

кодированный

Прямые

метки

0,55

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости

Класс кон-

структивной

системы

Качественный –

прокодированный

По умол-

чанию

0,3

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости

Наличие газо-

снабжения

Качественный –

прокодированный

По умол-

чанию

0,048

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости

Площадь

Числовой –

непрокодирован-

ный

Обратные

метки

0,11

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости

Численность

населения в
населенном

пункте

Числовой – непро-

кодированный

Прямые

метки

-0,15

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости

Численность

населения в

районе

Числовой – проко-

дированный

Прямые

метки

0,15

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в

таблицах ниже.

Таблица 165. Анализ статистической значимости модели (подгруппа 2.1.1. Велижский,

Глинковский, Демидовский, Дорогобужский, Духовщинский, Ельниниский, Ершичский,

Кардымовский, Краснинский, Монастырщинский, Новодугинский, Починсковский, Рос-

лавльский, Руднянский, Сафоновский, Сычевский, Темкинский, Угранский, Хиславич-

ский, Холм-Жирковский, Шумячский, Ярцевский муниципальные районы)

№

п/

Название модели

Коэффициент

детермина-

ции, R

Критерий Фи-

шера, F

расч.

Критерий

Фишера,

табл.

Статистиче-

ская значи-

мость модели

(да/нет)

Аддитивная модель

0,75

32,86

2,6

да

Мультипликативная мо-

дель

0,73

29,34

2,6

да

Экспоненциальная мо-

дель

0,73

29,56

2,6

да

245

Таблица 166. Проверка качества модели (подгруппа 2.1.1. Велижский, Глинковский, Де-

мидовский, Дорогобужский, Духовщинский, Ельниниский, Ершичский, Кардымовский,
Краснинский, Монастырщинский, Новодугинский, Починсковский, Рославльский, Руд-

нянский, Сафоновский, Сычевский, Темкинский, Угранский, Хиславичский, Холм-Жир-

ковский, Шумячский, Ярцевский муниципальные районы)

Статистические показатели

Пороговые значения

Линейная модель

Контроль-

ная выборка

Обучающая

выборка

Контроль-

ная выборка

Обучающая

выборка

Коэффициент детерминации,
R

не менее 0,6

не менее 0,7

0,68

0,75

Коэффициент дисперсии (COD)

не более 20

7,92

7,35

Среднеквадратичная

ошибка

оценки (SEE)

не более 25

не более 20

9,94

Средняя относительная по-
грешность оценки

не более 30

не более 25

7,87

7,39

Ценовой дифференциал (PRD)

не более 1,2

1,01

Статистические показатели

Пороговые значения

Мультипликативная модель

Контрольная

выборка

Обучающая

выборка

Контрольная

выборка

Обучающая

выборка

Коэффициент детерминации,
R

не менее 0,6

не менее 0,7

0,62

0,73

Коэффициент дисперсии (COD)

не более 20

8,7

7,68

Среднеквадратичная

ошибка

оценки (SEE)

не более 25

не более 20

10,84

9,39

Средняя относительная по-
грешность оценки

не более 30

не более 25

8,54

7,64

Ценовой дифференциал (PRD)

не более 1,2

1,01

Статистические показатели

Пороговые значения

Экспоненциальная модель

Контрольная

выборка

Обучающая

выборка

Контрольная

выборка

Обучающая

выборка

Коэффициент детерминации,
R

не менее 0,6

не менее 0,7

0,62

0,73

Коэффициент дисперсии (COD)

не более 20

8,58

7,49

Среднеквадратичная

ошибка

оценки (SEE)

не более 25

не более 20

10,82

9,36

Средняя относительная по-
грешность оценки

не более 30

не более 25

8,5

7,54

Ценовой дифференциал (PRD)

не более 1,2

1,01

После сравнительного анализа качества моделей была выбрана модель с наилучшими ста-

Таблица 167. Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объ-

ектов недвижимости (подгруппа 2.1.1. Велижский, Глинковский, Демидовский, Дорогобуж-
ский, Духовщинский, Ельниниский, Ершичский, Кардымовский, Краснинский, Мона-
стырщинский, Новодугинский, Починсковский, Рославльский, Руднянский, Сафоновский,
Сычевский, Темкинский, Угранский, Хиславичский, Холм-Жирковский, Шумячский, Яр-
цевский муниципальные район)

Название мо-

дели

Формула модели

Ценообразую-

щий фактор для

построения мо-

дели

Коэффициент

при ценообразу-

ющем факторе в

модели

Мультиплика-

тивная модель

Y=8.02226e-005*((63.7671/(Пло-

щадь+44)+0)^0.338772)*((((Год_

Свободный член

8,02226E-05

Год постройки

29,720411

246

число-

вой+403.4)/1764.64)+0.5)^29.720

4)*((метка(Наличие газоснаб-

жения)+0)^2.63537)*((((Числен-

ность населения в населенном

пункте+8947.8)/1382.16)+0.5)^0.

233262)*((метка(Численность

населения в рай-

оне)+0)^0.41386)*((метка(Класс

конструктивной си-

стемы)+0)^0.845914)

Класс конструк-

тивной системы

0,845914

Наличие газо-

снабжения

2,635371

Площадь

0,338772

Численность

населения в насе-

ленном пункте

0,233262

Численность

населения в рай-

оне

0,41386

Ниже приведен график упорядоченных значений стоимостей на обучающей и контрольной

выборках для удельной цены. Близость графиков друг к другу свидетельствует о высоком каче-
стве модели.

График 18.

В таблице ниже приведен пример расчета удельного показателя кадастровой стоимости на

основе построенной модели.
Таблица 168. Пример определения удельного показателя кадастровой стоимости на основе

построенной модели

ада

ст

ро

вы

й но

ме

об

ъект

не-

дв

иж

имо

ст

др

ес

(

ме

ст

опо

ло

жение)

бъ

ект

недви

жимо

ст

Значения ценообразующих факторов

(код)

УПКС,

руб./кв.м

Кадаст-

ровая

стои-

мость,

руб.

Го

д по

ст

ро

йки

ла

сс

ко

нст

рукт

ив

но

й с

и-

ст

ем

ал

ич

ие

га

зо

сна

бжения

ло

ща

дь

Числ

енно

ст

на

се

ления

на

се

ленно

пункт

Числ

енно

ст

на

се

ления

ра

йо

не

67:05:1210101:278

Смоленская об-

ласть, Демидов-

ский район, п.

Пржевальское, ул.

Лазурная, д. 10

1986

КС-

нет 53,6

1437 11638

8692,83

465935,69

247

Граничные значения рассчитанных по модели удельных показателей кадастровой стоимо-

сти объектов оценки представлены в таблице.

Таблица 169. Диапазон рассчитанных по модели удельных показателей кадастровой стои-

мости объектов оценки (подгруппа 2.1.1. Велижский, Глинковский, Демидовский, Дорого-

бужский, Духовщинский, Ельниниский, Ершичский, Кардымовский, Краснинский, Мо-

настырщинский, Новодугинский, Починсковский, Рославльский, Руднянский, Сафонов-

ский, Сычевский, Темкинский, Угранский, Хиславичский, Холм-Жирковский, Шумяч-

ский, Ярцевский муниципальные район)

Подгруппа

Минимальное

значение

Среднее значение Максимальное

значение

Подгруппа  2.1.1.  Сельские  населенные
пункты (Велижский, Глинковский, Демидов-
ский,  Дорогобужский,  Духовщинский,  Ель-
ниниский, Ершичский, Кардымовский, Крас-
нинский,  Монастырщинский,  Новодугин-
ский, Починсковский, Рославльский, Руднян-
ский, Сафоновский, Сычевский, Темкинский,
Угранский,  Хиславичский,  Холм-Жирков-
ский,  Шумячский,  Ярцевский  муниципаль-
ные районы)

1157,94

8320,93

23593,09

Группа 2. Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой

Подгруппа 2.1.2. Сельские населенные пункты (Вяземский, Гагаринский муници-

пальные районы).

Расчет объектов капитального строительства 2 группы производится путем построения ста-

тистических моделей.

В результате проведенного анализа для построения модели были выбраны следующие це-

нообразующие факторы.

Таблица 170. Описание выбора ценообразующих факторов при построении статисти-

ческой модели оценки (подгруппа 2.1.2. Вяземский, Гагаринский муниципальные рай-

оны)

Фактор

Тип кодирования

Тип
метки

Корреля-

ция

(удельная)

Описание выбора ценообразую-
щих факторов при построении
статистической модели
оценки

Год постройки

Числовой – непро-

кодированный

Прямые

метки

0,41

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости

Наличие газо-

снабжения

Качественный –

прокодированный

По умол-

чанию

0,78

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости

Среднемесяч-

ная заработная

плата

Числовой – проко-

дированный

Прямые

метки

0,18

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости

Численность

населения в
населенном

пункте

Числовой –

непрокодирован-

ный

Прямые

метки

0,09

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости

Этажность

Числовой – проко-

дированный

Прямые

метки

0,24

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости

248

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в

таблицах ниже.

Таблица 171. Анализ статистической значимости модели (подгруппа 2.1.2. Вяземский, Га-

гаринский муниципальные районы)

№

п/

Название модели

Коэффициент

детермина-

ции, R

Критерий Фи-

шера, F

расч.

Критерий

Фишера,

табл.

Статистиче-

ская значи-

мость модели

(да/нет)

Аддитивная модель

0,85

56,65

2,71

да

Мультипликативная мо-

дель

0,84

52,39

2,71

да

Экспоненциальная мо-

дель

0,83

49,52

2,71

да

Таблица 172. Проверка качества модели (подгруппа 2.1.2. Вяземский, Гагаринский муни-

ципальные районы)

Статистические показатели

Пороговые значения

Линейная модель

Контроль-

ная выборка

Обучающая

выборка

Контроль-

ная выборка

Обучающая

выборка

Коэффициент детерминации,
R

не менее 0,6

не менее 0,7

0,8

0,85

Коэффициент дисперсии (COD)

не более 20

18,72

14,69

Среднеквадратичная

ошибка

оценки (SEE)

не более 25

не более 20

22,22

18,55

Средняя относительная по-
грешность оценки

не более 30

не более 25

18,04

15,09

Ценовой дифференциал (PRD)

не более 1,2

0,99

1,03

Статистические показатели

Пороговые значения

Мультипликативная модель

Контрольная

выборка

Обучающая

выборка

Контрольная

выборка

Обучающая

выборка

Коэффициент детерминации,
R

не менее 0,6

не менее 0,7

0,79

0,84

Коэффициент дисперсии (COD)

не более 20

17,66

13,26

Среднеквадратичная

ошибка

оценки (SEE)

не более 25

не более 20

22,74

19,18

Средняя относительная по-
грешность оценки

не более 30

не более 25

16,81

14,37

Ценовой дифференциал (PRD)

не более 1,2

1,03

Статистические показатели

Пороговые значения

Экспоненциальная модель

Контрольная

выборка

Обучающая

выборка

Контрольная

выборка

Обучающая

выборка

Коэффициент детерминации,
R

не менее 0,6

не менее 0,7

0,79

0,83

Коэффициент дисперсии (COD)

не более 20

17,67

13,24

Среднеквадратичная

ошибка

оценки (SEE)

не более 25

не более 20

22,67

19,64

Средняя относительная по-
грешность оценки

не более 30

не более 25

16,67

14,4

Ценовой дифференциал (PRD)

не более 1,2

1,03

После сравнительного анализа качества моделей была выбрана модель с наилучшими ста-

249

Таблица 173. Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объек-

тов недвижимости (подгруппа 2.1.2. Вяземский, Гагаринский муниципальные районы)

Название модели

Формула модели

Ценообразую-

щий фактор для

построения мо-

дели

Коэффициент

при ценообразу-

ющем факторе в

модели

Мультипликатив-

ная модель

Y=780.86*((((Год_число-

вой+403.4)/1688.19)+0.5)^0.42

0405)*((метка(Наличие газо-

снабже-

ния)+0)^0.846438)*((((Числен-
ность населения в населенном

пункте+10623.4)/632.712)+0.

5)^0.75307)*((метка(Средне-

месячная заработная

плата)+0)^1.0676)*((метка(Э

тажность в рас-

чет)+0)^0.418964)

Свободный член

780,86

Год постройки

0,420405

Наличие газо-

снабжения

0,846438

Среднемесячная

заработная

плата

1,067597

Численность

населения в насе-

ленном пункте

0,75307

Этажность

0,418964

Ниже приведен график упорядоченных значений стоимостей на обучающей и контроль-

ной выборках для удельной цены. Близость графиков друг к другу свидетельствует о высоком
качестве модели.

График 19.

В таблице ниже приведен пример расчета удельного показателя кадастровой стоимости на

основе построенной модели.

250

Таблица 174. Пример определения удельного показателя кадастровой стоимости на основе

построенной модели

ада

ст

ро

вы

й но

ме

об

ъект

не-

дв

иж

имо

ст

др

ес

(

ме

ст

опо

ло

жение)

бъ

ект

недви

жимо

ст

ло

ща

дь

Значения ценообразующих

факторов (код)

УПКС,

руб./кв.м

Кадастро-

вая стои-

мость,

руб.

Го

д по

ст

ро

йки

ал

ич

ие

га

зо

сна

бжения

реднеме

ся

чна

за

ра

бо

на

пл

ат

Числ

енно

ст

на

се

ления

на

се

ленно

пункт

Эт

ажно

ст

67:03:1200101:44

Смоленская область,

Гагаринский район, д.

Малое Токарево, д.

б/н

199,7 2005

да

32613

17415,93 3477961,22

Граничные значения рассчитанных по модели удельных показателей кадастровой стоимо-

сти объектов оценки представлены в таблице.

Таблица 175. Диапазон рассчитанных по модели удельных показателей кадастровой стои-

мости объектов оценки (подгруппа 2.1.2. Вяземский, Гагаринский муниципальные рай-

оны)

Подгруппа

Минимальное

значение

Среднее значение Максимальное

значение

Подгруппа 2.1.2. Сельские населенные
пункты (Вяземский, Гагаринский муници-
пальные районы).

2566,44

10942,19

25791,35

Группа 2. Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой

Подгруппа 2.1.3. Сельские населенные пункты (Смоленский муниципальный район).
Расчет объектов капитального строительства 2 группы производится путем построения ста-

тистических моделей.

В результате проведенного анализа для построения модели были выбраны следующие це-

нообразующие факторы.

Таблица 176. Описание выбора ценообразующих факторов при построении статисти-

ческой модели оценки (подгруппа 2.1.3. Смоленский муниципальный район)

Фактор

Тип кодирования

Тип
метки

Корреля-

ция

(удельная)

Описание выбора ценообразую-
щих факторов при построении
статистической модели
оценки

Год постройки

Числовой – непро-

кодированный

Прямые

метки

0,27

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости

Класс кон-

структивной

системы

Качественный –

прокодированный

По умол-

чанию

0,36

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости

Наличие газо-

снабжения

Качественный –

прокодированный

По умол-

чанию

0,38

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости

251

Площадь

Числовой – непро-

кодированный

Прямые

метки

0,42

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости

Расстояние до

Смоленска

Числовой – непро-

кодированный

Обратные

метки

0,78

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости

Численность

населения в
населенном

пункте

Числовой – непро-

кодированный

Прямые

метки

0,48

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в

таблицах ниже.

Таблица 177. Анализ статистической значимости модели (подгруппа 2.1.3. Смоленский

муниципальный район)

№

п/

Название модели

Коэффициент

детермина-

ции, R

Критерий Фи-

шера, F

расч.

Критерий

Фишера,

табл.

Статистиче-

ская значи-

мость модели

(да/нет)

1 Аддитивная модель

0,84

27,79

2,6

да

Мультипликативная мо-
дель

0,85

29,95

2,6

да

Экспоненциальная мо-
дель

0,83

26,03

2,6

да

Таблица 178. Проверка качества модели (подгруппа 2.1.3. Смоленский муниципальный

район)

Статистические показа-
тели

Пороговые значения

Линейная модель

Контрольная

выборка

Обучающая

выборка

Контрольная

выборка

Обучающая

выборка

Коэффициент детермина-
ции, R

не менее 0,6

не менее 0,7

0,76

0,84

Коэффициент

дисперсии

(COD)

не более 20

13,65

13,89

Среднеквадратичная
ошибка оценки (SEE)

не более 25

не более 20

20,84

17,88

Средняя относительная по-
грешность оценки

не более 30

не более 25

15,17

13,71

Ценовой

дифференциал

(PRD)

не более 1,2

1,03

Статистические

показа-

тели

Пороговые значения

Мультипликативная модель

Контрольная

выборка

Обучающая

выборка

Контрольная

выборка

Обучающая

выборка

Коэффициент детермина-
ции, R

не менее 0,6

не менее 0,7

0,79

0,85

Коэффициент

дисперсии

(COD)

не более 20

11,96

12,5

Среднеквадратичная
ошибка оценки (SEE)

не более 25

не более 20

19,29

17,33

Средняя относительная по-
грешность оценки

не более 30

не более 25

12,73

12,58

Ценовой

дифференциал

(PRD)

не более 1,2

1,02

1,03

Статистические

показа-

тели

Пороговые значения

Экспоненциальная модель

Контрольная

выборка

Обучающая

выборка

Контрольная

выборка

Обучающая

выборка

252

Коэффициент детермина-
ции, R

не менее 0,6

не менее 0,7

0,75

0,83

Коэффициент

дисперсии

(COD)

не более 20

12,63

13,04

Среднеквадратичная
ошибка оценки (SEE)

не более 25

не более 20

21,24

18,38

Средняя относительная по-
грешность оценки

не более 30

не более 25

13,28

13,75

Ценовой

дифференциал

(PRD)

не более 1,2

1,03

После сравнительного анализа качества моделей была выбрана модель с наилучшими ста-

Таблица 179. Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объек-

тов недвижимости (подгруппа 2.1.3. Смоленский муниципальный район)

Название модели

Формула модели

Ценообразую-

щий фактор для

построения мо-

дели

Коэффициент

при ценообразу-

ющем факторе в

модели

Мультипликатив-

ная модель

Y=5863.67*((((Пло-

щадь+49.24)/75.6872)+0.1)^0.

234252)*((((Год_число-

вой+403.4)/1663.13)+0.5)^0.04
38226)*((15.8357/(Расстояние

до Смолен-

ска+14.272)+0.5)^0.999749)*((

метка(Наличие газоснабже-

ния)+0)^0.504955)*((((Числен-
ность населения в населенном
пункте+1217.6)/423.865)+0.5)

^0.252798)*((метка(Класс

конструктивной си-

стемы)+0)^0.418217)

Свободный член

5863,67

Год постройки

0,043823

Класс конструк-

тивной системы

0,418217

Наличие газо-

снабжения

0,504955

Площадь

0,234252

Расстояние до

Смоленска

0,999749

Численность

населения в насе-

ленном пункте

0,252798

Ниже приведен график упорядоченных значений стоимостей на обучающей и контрольной

выборках для удельной цены. Близость графиков друг к другу свидетельствует о высоком каче-
стве модели.

253

График 20.

В таблице ниже приведен пример расчета удельного показателя кадастровой стоимости на

основе построенной модели.
Таблица 180. Пример определения удельного показателя кадастровой стоимости на основе

построенной модели

ада

ст

ро

вы

й но

ме

об

ъект

не-

дв

иж

имо

ст

др

ес

(

ме

ст

опо

ло

жение)

бъ

ект

недви

жимо

ст

Значения ценообразующих факторов

(код)

УПКС,

руб./кв.м

Кадастро-

вая стои-

мость,

руб.

Го

д по

ст

ро

йки

ла

сс

ко

нст

рукт

ив

но

й с

и-

ст

ем

ал

ич

ие

га

зо

сна

бжения

ло

ща

дь

асс

оя

ние до

мо

ленска

Числ

енно

ст

на

се

ления

на

се

ленно

пункт

67:18:4070101:980

Смоленская об-

ласть, Смоленский

район, с. Талаш-

кино, ул. Молодеж-

ная, д. 16

1983

КС-

да 392,8

20 1551 16383,51 6435442,73

Граничные значения рассчитанных по модели удельных показателей кадастровой стоимо-

сти объектов оценки представлены в таблице.

Таблица 181. Диапазон рассчитанных по модели удельных показателей кадастровой стои-

мости объектов оценки (подгруппа 2.1.3. Смоленский муниципальный район)

Подгруппа

Минимальное

значение

Среднее значение Максимальное

значение

Подгруппа 2.1.3. Сельские населенные
пункты (Смоленский муниципальный район)

4068,39

12439,39

52304,47

254

2.10. Информация об определении кадастровой стоимости индивидуально в от-

ношении объектов недвижимости.

Индивидуальный расчет может применяться при определении кадастровой стоимости в

следующих случаях:

1) требуется определение стоимости эталонного (типового) объекта с заданными характе-

ристиками, относительно которого будут моделироваться стоимости объектов недвижимости;

2) требуется определение стоимости конкретных объектов недвижимости с целью обеспе-

чения достаточного количества информации о рынке (сегменте рынка) объектов недвижимости
или в случае невозможности продолжения фактического использования объекта недвижимости;

3) невозможности расчета с применением моделирования стоимости, в том числе стати-

стической обработки объектов, в силу недостаточного количества информации о рынке (сегменте
рынка) объектов недвижимости;

4) определение кадастровой стоимости особо сложных объектов недвижимости, обладаю-

щих уникальными характеристиками.

Индивидуальный расчет осуществляется исходя из вида фактического разрешенного ис-

пользования оцениваемого объекта.

Индивидуальный расчет применялся для 3-х объектов, согласно поданной декларации о

характеристиках объекта недвижимости от 20.12.2017г. и для 12 объектов на основании замеча-
ний к промежуточному отчету, поступивших с 01.08.2018г. по 19.09.2018г.

В рамках данного отчета при определении рыночной стоимости объектов оценки приме-

няется затратный подход, метод сравнительной единицы.

Метод основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (1 м

полезной

площади, 1м

строительного объема, 1п. м., км и т. п.) оцениваемого объекта, со стоимостью ана-

логичной единицы измерения подобного типового объекта.

Стоимость нового строительства в данном методе определяется выражением:

С= Сin х N х К х ….. х Кn, где:

Сin - стоимость единицы потребительских свойств;
N - количество единиц потребительских свойств на объекте;
Кn – корректирующие коэффициенты.

В результате корректировки стоимости типового объекта на условия рынка и физические

различия с объектом оценки определяется искомая величина рыночной стоимости.

В большинстве случаев применения данного метода для определения Сin используются

показатели единичных стоимостей, взятые из специальных справочников и ценников. Такие
справочники содержат статистические данные по рынку недвижимости, предоставляемые инсти-
тутами оценки. Единичные стоимости типовых или базовых зданий и сооружений приводятся
для строений определенных размеров, поэтому необходимо производить их корректировку на
реальные габариты.

К нормативной базе метода укрупненных обобщенных показателей стоимости относятся

сборники УПВС, укрупненные нормативы цены строительства (НЦС) и справочники оценщика
«КО-ИНВЕСТ».

Метод сравнительной единицы предполагает использование показателей стоимости стро-

ительства (1 кв. м, 1 куб. м, 1 п. м. и т.п.) аналогичного/идентичного объекта.

В настоящем отчете при индивидуальном расчете были использованы укрупненные пока-

затели стоимости строительства для условий строительства в Московской области, разработан-
ные ООО «КО-ИНВЕСТ» (г. Москва): ПРОМЫШЛЕННЫЕ ЗДАНИЯ. Укрупненные показатели
стоимости строительства. В уровне цен на 01.01.2017 г., для условий строительства в Московской
области. Россия. Серия «Справочник оценщика». Издание девятое. – М.: ООО «КО-ИНВЕСТ»,
2017. – 1070с.

Укрупненные показатели стоимости строительства для условий строительства в Москов-

ской области, разработанные ООО «КО-ИНВЕСТ» (г. Москва): СКЛАДСКИЕ ЗДАНИЯ И СО-
ОРУЖЕНИЯ. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен на 01.01.2017 г.,
для условий строительства в Московской области, Россия. Серия «Справочник оценщика». Из-
дание пятое, переработанное и дополненное. – М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2017. – 372с.

255

Укрупненные показатели стоимости строительства для условий строительства в Москов-

ской области, разработанные ООО «КО-ИНВЕСТ» (г. Москва): ОБЩЕСТВЕННЫЕ ЗДАНИЯ.
Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен на 01.01.2016 г., для условий
строительства в Московской области. Россия. Серия «Справочник оценщика». – М.: ООО «КО-
ИНВЕСТ», 2016. – 518с.

Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень. ИНДЕКСЫ ЦЕН В СТРО-

ИТЕЛЬСТВЕ, разработанные ООО «КО-ИНВЕСТ» (г. Москва), выпуск 102, январь 2018 г. (итоги
за 4 кв. 2017г. и за 2017г. в целом).

При использовании справочников оценщика «КО-ИНВЕСТ» 2016-2017гг. для Смолен-

ской области на дату оценки 01.01.2018г. применялись следующие коэффициента пересчета сто-
имости строительства без использования региональных коэффициентов по характерным кон-
структивным системам зданий и сооружений.

Таблица 182. Значение корректирующего коэффициента для справочника

Год издания

справочника

Класс конструктив-

ной системы

(КС)

Корректирующие коэффици-

енты по конструктивным си-

стемам зданий/сооружений для

Смоленской области

2017

КС-1

0,806

2017

КС-3

0,786

2016

КС-1

0,818

2016

КС-7

0,847

Описание объектов оценки

Мастерская

(адрес объекта: Смоленская область, Ельнинский район, с/п Мазовское, д. Мазово)

Таблица 183. Описание объекта оценки - мастерской

Источники информации о строении

Копия  выписки  из  единого  государственного
реестра  недвижимости  об  объекте  недви-
жимости  №

67/000/012/2018-2420

от

15.05.2018г.
Копия

кадастрового

паспорта

№

6700/301/2015-222589 от 31.07.2015г.
Копия свидетельства о государственной ре-
гистрации права собственности № 067182
от 10.06.2015г.
Декларация о характеристиках объекта не-
движимости от 20.12.2017г.
Акт осмотра здания от 22.05.2018г.

Описание юридического статуса объекта оценки

2 Форма собственности

Частная.

3 Лицо, осуществляющее право собственника

Хмельницкий Станислав Геннадьевич.

4 Обременения, ограничения права собственности Не зарегистрировано.
5 Кадастровый номер

67:08:0020104:352.

Номер кадастрового квартала

67:08:0020104.

Описание объемно-планировочных параметров здания

6 Тип строения

Производственное.

7 Текущее использование

Не используется.

Основные особенности объемно-планировочных
параметров

Отдельно стоящее.

9 Этажность

Год постройки/ ввода в эксплуатацию (заверше-
ния строительства)

1980.

11 Группа капитальности

II.

28Рекомендуются при использовании только для справочников КО-ИНВЕСТ серии «Справочник оценщика»

выпуска 2016-2017 гг.; показатели справочника умножаются на показатели данной таблицы, без использования
региональных коэффициентов, таблицыа 8.2.1.

256

12 Фактический возраст, лет

38.

13 Нормативный возраст, лет

90.

14 Площадь, м

331,7.

15 Высота, м

6 м и 3м.

Описание конструктивных элементов здания

16 Фундамент

Ж/бетонные блоки.

17 Стены

Кирпичные.

18 Перегородки

Кирпичные.

19 Перекрытия

Ж/бетонные.

20 Кровля

Отсутствует.

21 Полы

Отсутствуют.

22 Проемы

Отсутствуют.

23 Отделочные работы

Отсутствуют.

24 Внутренние санитарно - технические и электро-

технические устройства

Отсутствуют.

25 Прочие работы

Отсутствуют.

26 Специфические элементы, влияющие на резуль-

таты оценки

Нет.

27 Назначение

Мастерская.

28 Кадастровая стоимость, руб.

938744,17 (по состоянию на 26.05.2015г.)

29 Техническое состояние

Неудовлетворительное.

30 Физический износ

60%, принят на основании осмотра и мето-
дики  определения  физического  износа  граж-
данских  зданий,  утвержденной  приказом  по
Министерству  коммунального  хозяйства
РСФСР 27.10.1970 Г. № 404.

Телятник

(адрес объекта: Смоленская область, Ельнинский район, с/п Мазовское, д. Мазово)

Таблица 184.Описание объекта оценки - телятника

Источники информации о строении

Копия  выписки  из  единого  государственного
реестра  недвижимости  об  объекте  недви-
жимости  №

67/000/012/2018-2433

от

15.05.2018г.
Копия

кадастрового

паспорта

№

6700/301/2015-222607 от 31.07.2015г.
Копия свидетельства о государственной ре-
гистрации права собственности № 067181
от 10.06.2015г.
Декларация о характеристиках объекта не-
движимости от 20.12.2017г.
Акт осмотра здания от 22.05.2018г.

Описание юридического статуса объекта оценки

Форма собственности

Частная.

Лицо, осуществляющее право собственника

Хмельницкий Станислав Геннадьевич.

Обременения, ограничения права собственности Не зарегистрировано.

Кадастровый номер

67:08:0020104:354.

Номер кадастрового квартала

67:08:0020104.

Описание объемно-планировочных параметров здания

Тип строения

Производственное.

Текущее использование

Не используется.

Основные особенности объемно-планировочных
параметров

Отдельно стоящее.

Этажность

29Источник: Методические указания о государственной кадастровой оценке № 226 от 12.05.2017 (Прило-

жение № 8).

Отчёт № 01/2018 об итогах государственной кадастровой оценки на территории Смоленской области - часть 16