Отчёт № 01/2018 об итогах государственной кадастровой оценки на территории Смоленской области - часть 14

209 

Таблица 98. Описание выбора ценообразующих факторов при построении статисти-

ческой модели оценки (подгруппа 1.4.  4_КГ) 

Фактор 

Тип кодирования 

Тип 
метки 

Корреля-
ция 
(удельная) 

Описание выбора ценообразую-
щих факторов при построении 
статистической модели 
оценки 

Год постройки 

Числовой  –  

непрокодирован-

ный 

Прямые 

метки 

0,32 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости  

Площадь 

Числовой  –  

непрокодирован-

ный 

Обратные 

метки 

-0,049 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости  

Расстояние до 

Смоленска 

Числовой  –  про-

кодированный 

Прямые 

метки 

0,43 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости  

Расстояние от 
объекта до Ад-

министратив-

ного центра 

Числовой   –  

непрокодирован-

ный 

Обратные 

метки 

0,28 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости  

Среднемесяч-

ная заработная 

плата 

Числовой  –  про-

кодированный 

Прямые 

метки 

0,4 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости  

 
Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в 

таблицах ниже. 

Таблица 99. Анализ статистической значимости модели (подгруппа 1.4.  4_КГ) 

№ 

п/

п 

Название модели 

Коэффициент  

детермина-

ции, R

2

 

Критерий Фи-

шера, F

расч.

 

Критерий 

Фишера, 

F

табл.

 

Статистиче-

ская значи-

мость модели 

(да/нет) 

1 

Аддитивная модель 

0,74 

513,79 

2,71 

да 

2 

Мультипликативная мо-

дель 

0,72 

471,93 

2,71 

да 

3 

Экспоненциальная мо-

дель 

0,7 

439,41 

2,71 

да 

 

Таблица 100. Проверка качества модели (подгруппа 1.4.  4_КГ) 

Статистические показатели 

Пороговые значения 

Линейная модель 

Контрольная 

выборка 

Обучающая 

выборка 

Контрольная 

выборка 

Обучающая 

выборка 

Коэффициент детерминации, R

2

 

не менее 0,6 

не менее 0,7 

0,71 

0,74 

Коэффициент дисперсии (COD) 

не более 20 

не более 20 

13,91 

13,06 

Среднеквадратичная 

ошибка 

оценки (SEE) 

не более 25 

не более 20 

16,3 

15,59 

Средняя  относительная  погреш-
ность оценки 

не более 30 

не более 25 

14 

13,24 

Ценовой дифференциал (PRD) 

не более 1,2 

не более 1,2 

1,03 

1,03 

Статистические показатели 

Пороговые значения 

Мультипликативная модель 

Контрольная 

выборка 

Обучающая 

выборка 

Контрольная 

выборка 

Обучающая 

выборка 

Коэффициент детерминации, R

2

 

не менее 0,6 

не менее 0,7 

0,69 

0,72 

Коэффициент дисперсии (COD) 

не более 20 

не более 20 

13,96 

13,25 

Среднеквадратичная 

ошибка 

оценки (SEE) 

не более 25 

не более 20 

16,85 

16,08 

210 

Средняя  относительная  погреш-
ность оценки 

не более 30 

не более 25 

13,88 

13,21 

Ценовой дифференциал (PRD) 

не более 1,2 

не более 1,2 

1,03 

1,03 

Статистические показатели 

Пороговые значения 

Экспоненциальная модель 

Контрольная 

выборка 

Обучающая 

выборка 

Контрольная 

выборка 

Обучающая 

выборка 

Коэффициент детерминации, R

2

 

не менее 0,6 

не менее 0,7 

0,67 

0,7 

Коэффициент дисперсии (COD) 

не более 20 

не более 20 

14,2 

13,5 

Среднеквадратичная 

ошибка 

оценки (SEE) 

не более 25 

не более 20 

17,37 

16,49 

Средняя  относительная  погреш-
ность оценки 

не более 30 

не более 25 

14,13 

13,48 

Ценовой дифференциал (PRD) 

не более 1,2 

не более 1,2 

1,03 

1,03 

 

После сравнительного анализа качества моделей была выбрана модель с наилучшими ста-

тистическими показателями. В результате была построена – мультипликативная модель со сле-
дующими характеристиками: 

 

Таблица 101. Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стои-

мости объектов недвижимости (подгруппа 1.4.  4_КГ) 

Название мо-

дели 

Формула модели 

Ценообразую-

щий фактор для 

построения мо-

дели 

Коэффициент 

при ценообразу-

ющем факторе в 

модели 

Мультиплика-

тивная модель 

Y=17681*((43.0269/(Пло-

щадь+15.8)+0.4)^0.11932)*((((Го

д_число-

вой+21)/1982.47)+0)^14.4507)*((

метка(Расстояние до Смолен-

ска)+0)^0.444449)*((метка(Сред

немесячная заработная 

плата)+0)^0.74315)*((1525.38/(Р
асстояние от объекта до Админ 

центра+1524.4)+0)^0.182074)                                                                                                                                                                                                                                                                                          

Свободный член 

17681 

Год постройки 

14,450677                         

Площадь 

0,11932                           

Расстояние до 

Смоленска 

0,444449                          

Расстояние от 
объекта до Ад-

министратив-

ного центра 

0,182074                          

Среднемесячная 

заработная 

плата 

0,74315                           

 

Ниже приведен график упорядоченных значений стоимостей на обучающей и контрольной 

выборках для удельной цены. Близость графиков друг к другу свидетельствует о высоком каче-
стве модели. 

 

211 

 

График 7. 

В таблице ниже приведен пример расчета удельного показателя кадастровой стоимости на 

основе построенной модели. 

Таблица 102. Пример определения удельного показателя кадастровой стоимости на 

основе построенной модели 

К

ад

ас

т

ровый

 номер

 об

ъек

т

а 

нед

ви

ж

имос

т

и 

А

дрес

 (

ме

ст

оп

олож

ение

) об

ъ-

ек

т

а не

дви

ж

имос

т

и 

Значения ценообразующих 

факторов (код) 

УПКС, 

руб./кв.м 

 
 
 
 
 

Кадаст-

ровая 

стои-

мость, 

руб. 

Г

од

 п

ос

т

ройки

 

П

лощ

ад

ь 

Расст

оя

ние д

о С

молен

-

ск

а 

Расст

оя

ние о

т

 об

ъе

кт

а 

до А

дмини

ст

рат

ив

ного 

цент

ра

 

С

ред

нем

ес

яч

ная

 зар

а-

бот

ная

 пл

ат

а 

67:02:0010150:28 

Смоленская область, 

Вяземский район, г. 

Вязьма, ул. Смолен-

ская, д. 21, кв. 12 

1959  46,8  165  1127  26725  18036,58  844111,94 

 
Граничные значения рассчитанных по модели удельных показателей кадастровой стоимо-

сти объектов оценки представлены в таблице. 

Таблица 103. Диапазон рассчитанных по модели удельных показателей кадастро-

вой стоимости объектов оценки (подгруппа 1.4. 4_КГ) 

Подгруппа 

Минимальное 

значение 

Среднее значение  Максимальное 

значение 

Подгруппа 1.4. Крупные города (г. Вязьма, с. 
Вязьма-Брянская, г. Гагарин, г. Рославль, г. 
Сафоново, г. Ярцево). 

 

8466,28 

18213,45 

42974,32 

 

212 

Группа 1. Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки). 
Подгруппа 1.5. (г. Десногорск). 
Расчет объектов капитального строительства 1 группы производится путем построения ста-

тистических моделей. 

В результате проведенного анализа для построения модели были выбраны следующие це-

нообразующие факторы. 

Таблица 104. Описание выбора ценообразующих факторов при построении статисти-

ческой модели оценки (подгруппа 1.5.  5_ Десногорск) 

Фактор 

Тип кодирования 

Тип 

метки 

Корреля-

ция 

(удельная) 

Описание выбора ценообразую-

щих факторов при построении 

статистической модели 

оценки 

Год постройки 

Числовой  –  

непрокодирован-

ный 

Прямые 

метки 

0,84 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости  

Площадь 

Числовой  – непро-

кодированный 

Обратные 

метки 

-0,27 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости  

Расстояние от 
объекта до Ад-

министратив-

ного центра 

Числовой   –  

непрокодирован-

ный 

Обратные 

метки 

-0,15 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости  

 
Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в 

таблицах ниже. 

Таблица 105. Анализ статистической значимости модели (подгруппа 1.5.  5_ Десно-

горск) 

№ 

п/

п 

Название модели 

Коэффициент  

детермина-

ции, R

2

 

Критерий Фи-

шера, F

расч.

 

Критерий 

Фишера, 

F

табл.

 

Статистиче-

ская значи-

мость модели 

(да/нет) 

1 

Аддитивная модель 

0,73 

44,75 

3,1 

да 

2 

Мультипликативная мо-

дель 

0,73 

44,16 

3,1

 

да 

3 

Экспоненциальная мо-

дель 

0,73 

44,14 

3,1

 

да 

 

Таблица 106. Проверка качества модели (подгруппа 1.5.  5_ Десногорск) 

Статистические показатели 

Пороговые значения 

Линейная модель 

Контроль-

ная выборка 

Обучающая 

выборка 

Контрольная 

выборка 

Обучающая 

выборка 

Коэффициент  детерминации, 
R

2

 

не менее 0,6 

не менее 0,7 

0,68 

0,73 

Коэффициент дисперсии (COD) 

не более 20 

не более 20 

2,19 

2,06 

Среднеквадратичная 

ошибка 

оценки (SEE) 

не более 25 

не более 20 

2,84 

2,53 

Средняя  относительная  по-
грешность оценки 

не более 30 

не более 25 

2,29 

2,05 

Ценовой дифференциал (PRD) 

не более 1,2 

не более 1,2 

1 

1 

Статистические показатели 

Пороговые значения 

Мультипликативная модель 

Контрольная 

выборка 

Обучающая 

выборка 

Контрольная 

выборка 

Обучающая 

выборка 

213 

Коэффициент  детерминации, 
R

2

 

не менее 0,6 

не менее 0,7 

0,67 

0,73 

Коэффициент дисперсии (COD) 

не более 20 

не более 20 

2,19 

2,07 

Среднеквадратичная 

ошибка 

оценки (SEE) 

не более 25 

не более 20 

2,85 

2,54 

Средняя  относительная  по-
грешность оценки 

не более 30 

не более 25 

2,3 

2,07 

Ценовой дифференциал (PRD) 

не более 1,2 

не более 1,2 

1 

1 

Статистические показатели 

Пороговые значения 

Экспоненциальная модель 

Контрольная 

выборка 

Обучающая 

выборка 

Контрольная 

выборка 

Обучающая 

выборка 

Коэффициент  детерминации, 
R

2

 

не менее 0,6 

не менее 0,7 

0,67 

0,73 

Коэффициент дисперсии (COD) 

не более 20 

не более 20 

2,2 

2,07 

Среднеквадратичная 

ошибка 

оценки (SEE) 

не более 25 

не более 20 

2,86 

2,54 

Средняя  относительная  по-
грешность оценки 

не более 30 

не более 25 

2,31 

2,07 

Ценовой дифференциал (PRD) 

не более 1,2 

не более 1,2 

1 

1 

 

После сравнительного анализа качества моделей была выбрана модель с наилучшими ста-

тистическими показателями. В результате была построена – мультипликативная модель со сле-
дующими характеристиками: 

Таблица 107. Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости 

объектов недвижимости (подгруппа 1.5.  5_Десногорск) 

Название мо-

дели 

Формула модели 

Ценообразую-

щий фактор для 

построения мо-

дели 

Коэффициент при 

ценообразующем 

факторе в модели 

Мультиплика-

тивная модель 

Y=26852*((47.0552/(Пло-

щадь+17.56)+0)^0.000317022)*((

((Год_число-

вой+8)/1985.86)+0)^8.64803)*((6

94.651/(Расстояние от объекта 

до Админ цен-

тра+129.2)+0)^0.00346928)                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          

Свободный член 

26852 

Год постройки 

8,648032                          

Площадь 

0,000317                          

Расстояние от 
объекта до Ад-

министратив-

ного центра 

0,003469                          

Ниже приведен график упорядоченных значений стоимостей на обучающей и контрольной 

выборках для удельной цены. Близость графиков друг к другу свидетельствует о высоком каче-
стве модели. 

214 

 

График 8. 

В таблице ниже приведен пример расчета удельного показателя кадастровой стоимости на 

основе построенной модели. 

Таблица 108. Пример определения удельного показателя кадастровой стоимости на 

основе построенной модели 

К

ад

ас

т

ровый

 номер

 об

ъек

т

а 

нед

ви

ж

имос

т

и 

А

дрес

 (

ме

ст

оп

олож

ение

) об

ъ-

ек

т

а не

дви

ж

имос

т

и 

Значения ценообра-

зующих факторов 

(код) 

УПКС, 

руб./кв.м 

Кадастро-

вая стои-

мость, 

руб. 

Г

од

 п

ос

т

ройки

 

П

лощ

ад

ь 

Расст

оя

ние о

т

 об

ъе

кт

а 

до А

дмини

ст

рат

ив

ного 

цент

ра

 

67:26:0010106:1012 

Смоленская область, г. 

Десногорск, мкр. 4-й, д. 5, 

кв. 44 

2004 

62,3 

780 

30034,02  1871119,45 

 
Граничные значения рассчитанных по модели удельных показателей кадастровой стоимо-

сти объектов оценки представлены в таблице. 

 

Таблица 109. Диапазон рассчитанных по модели удельных показателей кадастро-

вой стоимости объектов оценки (подгруппа 1.5. 5_Десногорск) 

Подгруппа 

Минимальное 

значение 

Среднее значение  Максимальное 

значение 

Подгруппа 1.5. г. Десногорск. 

 

23398,73 

27806,27 

31494,31 

 

215 

Группа 1. Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки). 
Подгруппа 1.6. (г. Смоленск, Козинское с/п, Корохоткинское с/п, Михновское с/п, Пе-

черское с/п). 

Расчет объектов капитального строительства 1 группы производится путем построения ста-

тистических моделей. 

В результате проведенного анализа для построения модели были выбраны следующие це-

нообразующие факторы. 

Таблица 110. Описание выбора ценообразующих факторов при построении статистиче-

ской модели оценки (подгруппа 1.6.  6_Смоленск) 

Фактор 

Тип кодирования 

Тип 
метки 

Корреля-

ция 

(удельная) 

Описание выбора ценообразую-
щих факторов при построении 
статистической модели 
оценки 

Год постройки 

Числовой – непро-

кодированный 

Прямые 

метки 

0,26 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости  

Площадь 

Числовой – непро-

кодированный 

Обратные 

метки 

0,3 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости  

Расстояние от 
объекта до Ад-

министратив-

ного центра 

Числовой  – непро-

кодированный 

Обратные 

метки 

0,4 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости  

Класс кон-

структивной 

системы 

Качественный – 

прокодированный 

По умол-

чанию 

0,36 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости  

Этажность 

Числовой – непро-

кодированный 

Прямые 

метки 

0,15 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости  

 
Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в 

таблицах ниже. 

Таблица 111. Анализ статистической значимости модели (подгруппа 1.6.  6_Смо-

ленск) 

№ 

п/

п 

Название модели 

Коэффициент  

детермина-

ции, R

2

 

Критерий Фи-

шера, F

расч.

 

Критерий 

Фишера, 

F

табл.

 

Статистиче-

ская значи-

мость модели 

(да/нет) 

1 

Аддитивная модель 

0,7 

905,2 

2,71 

да 

2 

Мультипликативная мо-

дель 

0,71 

952,95 

2,71

 

да 

3 

Экспоненциальная мо-

дель 

0,7 

900,78 

2,71

 

да 

Таблица 112. Проверка качества модели (подгруппа 1.6.  6 _Смоленск) 

Статистические показатели 

Пороговые значения 

Линейная модель 

Контроль-

ная выборка 

Обучающая 

выборка 

Контроль-

ная выборка 

Обучающая 

выборка 

Коэффициент  детерминации, 
R

2

 

не менее 0,6 

не менее 0,7 

0,69 

0,7 

Коэффициент дисперсии (COD) 

не более 20 

не более 20 

4,74 

4,65 

Среднеквадратичная 

ошибка 

оценки (SEE) 

не более 25 

не более 20 

5,59 

5,5 

Средняя  относительная  по-
грешность оценки 

не более 30 

не более 25 

4,76 

4,69 

216 

Ценовой дифференциал (PRD) 

не более 1,2 

не более 1,2 

1 

1 

Статистические показатели 

Пороговые значения 

Мультипликативная модель 

Контрольная 

выборка 

Обучающая 

выборка 

Контрольная 

выборка 

Обучающая 

выборка 

Коэффициент  детерминации, 
R

2

 

не менее 0,6 

не менее 0,7 

0,7 

0,71 

Коэффициент дисперсии (COD) 

не более 20 

не более 20 

4,64 

4,54 

Среднеквадратичная 

ошибка 

оценки (SEE) 

не более 25 

не более 20 

5,51 

5,4 

Средняя  относительная  по-
грешность оценки 

не более 30 

не более 25 

4,65 

4,57 

Ценовой дифференциал (PRD) 

не более 1,2 

не более 1,2 

1 

1 

Статистические показатели 

Пороговые значения 

Экспоненциальная модель 

Контрольная 

выборка 

Обучающая 

выборка 

Контрольная 

выборка 

Обучающая 

выборка 

Коэффициент  детерминации, 
R

2

 

не менее 0,6 

не менее 0,7 

0,69 

0,7 

Коэффициент дисперсии (COD) 

не более 20 

не более 20 

4,75 

4,66 

Среднеквадратичная 

ошибка 

оценки (SEE) 

не более 25 

не более 20 

5,6 

5,51 

Средняя  относительная  по-
грешность оценки 

не более 30 

не более 25 

4,76 

4,68 

Ценовой дифференциал (PRD) 

не более 1,2 

не более 1,2 

1 

1 

 

После сравнительного анализа качества моделей была выбрана модель с наилучшими ста-

тистическими показателями. В результате была построена – мультипликативная модель со сле-
дующими характеристиками: 

Таблица 113. Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости 

объектов недвижимости (подгруппа 1.6.  6_Смоленск) 

Название мо-

дели 

Формула модели 

Ценообразую-

щий фактор для 

построения мо-

дели 

Коэффициент при 

ценообразующем 

факторе в модели 

Мультиплика-

тивная модель 

Y=34139.1*((48.8833/(Пло-

щадь+48.74)+0.4)^0.56666)*((((Г

од_число-

вой+20)/1996.79)+0)^7.94231)*((

3153.74/(Расстояние от объ-

екта до Админ цен-

тра+3017.6)+0)^0.277673)*((ме

тка(Класс конструктивной си-

стемы)+0)^0.754657)*((((Этаж-

ность в рас-

чет+4)/9.30119)+0)^0.0479354)                                                                                                                                                                                                                                                                                      

Свободный член 

34139,1 

Год постройки 

7,942311 

Площадь 

0,56666 

Расстояние от 
объекта до Ад-

министратив-

ного центра 

0,277673 

Класс конструк-

тивной системы 

0,754657 

Этажность 

0,047935 

Ниже приведен график упорядоченных значений стоимостей на обучающей и контроль-

ной выборках для удельной цены. Близость графиков друг к другу свидетельствует о высоком 
качестве модели. 

217 

 

График 9. 

В таблице ниже приведен пример расчета удельного показателя кадастровой стоимости на 

основе построенной модели. 

Таблица 114. Пример определения удельного показателя кадастровой стоимости на 

основе построенной модели 

К

ад

ас

т

ровый

 номер

 об

ъек

т

а 

нед

ви

ж

имос

т

и 

А

дрес

 (

ме

ст

оп

олож

ение

) об

ъ-

ек

т

а не

дви

ж

имос

т

и 

Значения ценообразующих 

факторов (код) 

УПКС, 

руб./кв.м 

 
 
 
 
 

Кадастро-

вая стои-

мость, 

руб. 

Г

од

 п

ос

т

ройки

 

П

лощ

ад

ь 

Расст

оя

ние о

т

 об

ъе

кт

а 

до А

дмини

ст

рат

ив

ного 

цент

ра

 

К

ласс к

он

ст

рук

т

ив

ной

 

сист

емы

 

Эт

аж

нос

т

ь 

67:27:0030812:125 

Смоленская область, 

г. Смоленск, ул. Мар-

шала Соколовского, д. 

14, кв. 110 

1980  46 

2804 

КС-

1 

9 

29045,39  1336087,94 

 
Граничные значения рассчитанных по модели удельных показателей кадастровой стоимо-

сти объектов оценки представлены в таблице. 

 

Таблица 115. Диапазон рассчитанных по модели удельных показателей кадастро-

вой стоимости объектов оценки (подгруппа 1.6. 6_Смоленск) 

Подгруппа 

Минимальное 

значение 

Среднее значение  Максимальное 

значение 

Подгруппа 1.6. (г. Смоленск, Козинское с/п, 
Корохоткинское с/п, Михновское с/п, Печер-
ское с/п)  

11841,49 

23704,74 

45027,88 

 
 
 

218 

Группа 1. Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки). 
Подгруппа 1.1.1. Сельские населенные пункты (Велижский, Глинковский, Демидов-

ский,  Дорогобужский,  Духовщинский,  Ельниниский,  Ершичский,  Кардымовский,  Крас-
нинский,  Монастырщинский,  Новодугинский,  Починсковский,  Рославльский,  Руднян-
ский, Сафоновский, Сычевский, Темкинский, Угранский, Хиславичский, Холм-Жирков-
ский, Шумячский, Ярцевский муниципальные районы). 

Расчет объектов капитального строительства 1 группы производится путем построения ста-

тистических моделей. 

В результате проведенного анализа для построения модели были выбраны следующие це-

нообразующие факторы. 

Таблица 116. Описание выбора ценообразующих факторов при построении статисти-

ческой модели оценки (подгруппа 1.1.1.  Велижский, Глинковский, Демидовский, Дорого-
бужский, Духовщинский, Ельниниский, Ершичский, Кардымовский, Краснинский, Мона-
стырщинский, Новодугинский, Починсковский, Рославльский, Руднянский, Сафоновский, 
Сычевский, Темкинский, Угранский, Хиславичский, Холм-Жирковский, Шумячский, Яр-
цевский муниципальные районы) 

Фактор 

Тип кодирования 

Тип 
метки 

Корреля-

ция 

(удельная) 

Описание выбора ценообразую-
щих факторов при построении 
статистической модели 
оценки 

Год постройки 

Числовой – непро-

кодированный 

Обратные 

метки 

-0,045 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости  

Класс кон-

структивной 

системы 

Качественный – 

прокодированный 

По умол-

чанию 

0,12 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости  

Площадь 

Числовой  – непро-

кодированный 

Обратные 

метки 

0,28 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости  

Расстояние до 

Райцентра 

Числовой – непро-

кодированный 

Обратные 

метки 

-0,05 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости  

Численность 

населения в 
населенном 

пункте 

Числовой – непро-

кодированный 

Прямые 

метки 

0,46 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости  

Численность 

населения в 

районе 

Числовой – проко-

дированный 

Прямые 

метки 

0,22 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости 

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в 

таблицах ниже. 

Таблица 117. Анализ статистической значимости модели (подгруппа 1.1.1.  Велиж-

ский, Глинковский, Демидовский, Дорогобужский, Духовщинский, Ельниниский, Ершич-
ский, Кардымовский, Краснинский, Монастырщинский, Новодугинский, Починсковский, 
Рославльский,  Руднянский,  Сафоновский,  Сычевский,  Темкинский,  Угранский,  Хисла-
вичский, Холм-Жирковский, Шумячский, Ярцевский муниципальные районы) 

№ 

п/

п 

Название модели 

Коэффициент  

детермина-

ции, R

2

 

Критерий Фи-

шера, F

расч.

 

Критерий 

Фишера, 

F

табл.

 

Статистиче-

ская значи-

мость модели 

(да/нет) 

1 

Аддитивная модель 

0,72 

18,45 

2,6 

да 

2  Мультипликативная мо-

дель 

0,73 

18,72 

2,6

 

да 

219 

3 

Экспоненциальная мо-

дель 

0,72 

18,19 

2,6

 

да 

Таблица 118. Проверка качества модели (подгруппа 1.1.1.  Велижский, Глинков-

ский, Демидовский, Дорогобужский, Духовщинский, Ельниниский, Ершичский, Карды-

мовский, Краснинский, Монастырщинский, Новодугинский, Починсковский, Рославль-

ский, Руднянский, Сафоновский, Сычевский, Темкинский, Угранский, Хиславичский, 

Холм-Жирковский, Шумячский, Ярцевский муниципальные районы) 

Статистические показатели 

Пороговые значения 

Линейная модель 

Контрольная 

выборка 

Обучающая вы-

борка 

Контрольная 

выборка 

Обучающая 

выборка 

Коэффициент  детерминации, 
R

2

 

не менее 0,6 

не менее 0,7 

0,58 

0,72 

Коэффициент дисперсии (COD) 

не более 20 

не более 20 

5,94 

5,15 

Среднеквадратичная 

ошибка 

оценки (SEE) 

не более 25 

не более 20 

7,69 

6,61 

Средняя  относительная  по-
грешность оценки 

не более 30 

не более 25 

5,95 

5,14 

Ценовой дифференциал (PRD) 

не более 1,2 

не более 1,2 

1 

1 

Статистические показатели 

Пороговые значения 

Мультипликативная модель 

Контрольная 

выборка 

Обучающая вы-

борка 

Контрольная 

выборка 

Обучающая 

выборка 

Коэффициент  детерминации, 
R

2

 

не менее 0,6 

не менее 0,7 

0,6 

0,73 

Коэффициент дисперсии (COD) 

не более 20 

не более 20 

5,75 

5,15 

Среднеквадратичная 

ошибка 

оценки (SEE) 

не более 25 

не более 20 

7,52 

6,57 

Средняя  относительная  по-
грешность оценки 

не более 30 

не более 25 

5,76 

5,15 

Ценовой дифференциал (PRD) 

не более 1,2 

не более 1,2 

1 

1 

Статистические показатели 

Пороговые значения 

Экспоненциальная модель 

Контрольная 

выборка 

Обучающая вы-

борка 

Контрольная 

выборка 

Обучающая 

выборка 

Коэффициент  детерминации, 
R

2

 

не менее 0,6 

не менее 0,7 

0,58 

0,72 

Коэффициент дисперсии (COD) 

не более 20 

не более 20 

5,91 

5,2 

Среднеквадратичная 

ошибка 

оценки (SEE) 

не более 25 

не более 20 

7,77 

6,64 

Средняя  относительная  по-
грешность оценки 

не более 30 

не более 25 

5,91 

5,18 

Ценовой дифференциал (PRD) 

не более 1,2 

не более 1,2 

1 

1 

 

После сравнительного анализа качества моделей была выбрана модель с наилучшими ста-

тистическими показателями. В результате была построена – мультипликативная модель со сле-
дующими характеристиками: 
 

Таблица 119. Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объ-

ектов  недвижимости  (подгруппа  1.1.1.    Велижский,  Глинковский,  Демидовский,  Дорого-
бужский, Духовщинский, Ельниниский, Ершичский, Кардымовский, Краснинский, Мона-
стырщинский, Новодугинский, Починсковский, Рославльский, Руднянский, Сафоновский, 
Сычевский, Темкинский, Угранский, Хиславичский, Холм-Жирковский, Шумячский, Яр-
цевский муниципальные районы) 

Название мо-

дели 

Формула модели 

Ценообразую-

щий фактор для 

построения мо-

дели 

Коэффициент 

при ценообразу-

ющем факторе в 

модели 

Свободный член 

11676,8 

220 

Мультиплика-

тивная модель 

Y=11676.8*((44.827/(Пло-

щадь+11.48)+0)^0.289438)*((197

9.04/(Год_число-

вой+13)+0)^1.73603)*((23.9993/(

Расстояние до Райцен-

тра+15.8)+0.5)^0.191546)*((((Чи

сленность населения в населен-

ном 

пункте+1641.8)/2783.02)+0.5)^0.

111234)*((метка(Численность 

населения в рай-

оне)+0)^0.432629)*((метка(Клас

с конструктивной си-

стемы)+0)^0.0122283)                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          

Год постройки 

1,736027 

Класс конструк-

тивной системы 

0,012228 

Площадь 

0,289438 

Расстояние до 

Райцентра 

0,191546 

Численность 

населения в насе-

ленном пункте 

0,111234 

Численность 

населения в рай-

оне 

0,432629 

 

Ниже приведен график упорядоченных значений стоимостей на обучающей и контроль-

ной выборках для удельной цены. Близость графиков друг к другу свидетельствует о высоком 
качестве модели. 

 

График 10. 

В таблице ниже приведен пример расчета удельного показателя кадастровой стоимости 

на основе построенной модели. 

 

Таблица 120. Пример определения удельного показателя кадастровой стоимости на 

основе построенной модели 

221 

К

ад

ас

т

ровый

 номер

 об

ъек

т

а 

нед

ви

ж

имос

т

и 

А

дрес

 (

ме

ст

оп

олож

ение

) об

ъ-

ек

т

а не

дви

ж

имос

т

и 

Значения ценообразующих факто-

ров (код) 

УПКС, 

руб./кв.м 

 
 
 
 
 

Кадаст-

ровая 

стои-

мость, 

руб. 

Г

од

 постро

йки

 

Класс ко

нстру

кт

ивн

ой 

сис

т

ем

ы

 

П

лощ

ад

ь 

Расст

оя

ние 

до Рай

цен

-

т

ра

 

Ч

ислен

ность 

нас

елен

ия в

 

насе

лен

ном

 пун

кт

е 

 

Ч

ислен

ность 

нас

елен

ия в

 

район

е 

67:16:1180101:688 

Смоленская об-

ласть, Руднянский 

район, д. Чистик, 

ул. Комсомольская 

д. 12, кв. 2 

1979 

КС-

1 

37,2  11  780  22918  12340,17  459054,32 

 
Граничные значения рассчитанных по модели удельных показателей кадастровой стоимо-

сти объектов оценки представлены в таблице. 

 
Таблица 121. Диапазон рассчитанных по модели удельных показателей кадастровой 

стоимости объектов оценки (подгруппа 1.1.1.  Велижский, Глинковский, Демидовский, До-
рогобужский,  Духовщинский,  Ельниниский,  Ершичский,  Кардымовский,  Краснинский, 
Монастырщинский,  Новодугинский,  Починсковский,  Рославльский,  Руднянский,  Сафо-
новский,  Сычевский,  Темкинский,  Угранский,  Хиславичский,  Холм-Жирковский,  Шу-
мячский, Ярцевский муниципальные районы) 

Подгруппа 

Минимальное 

значение 

Среднее значение  Максимальное 

значение 

Подгруппа 1.1.1.  (Велижский,  Глинковский, 
Демидовский,  Дорогобужский,  Духовщин-
ский,  Ельниниский,  Ершичский,  Кардымов-
ский, Краснинский, Монастырщинский, Но-
водугинский,  Починсковский,  Рославльский, 
Руднянский, Сафоновский, Сычевский, Тем-
кинский,  Угранский,  Хиславичский,  Холм-
Жирковский,  Шумячский,  Ярцевский  муни-
ципальные районы). 

2790,37 

7077,90 

18449,89 

 

Группа 1. Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки). 
Подгруппа  1.1.2.  Сельские  населенные  пункты  (Вяземский,  Гагаринский  муници-

пальные районы). 

Расчет объектов капитального строительства 1 группы производится путем построения ста-

тистических моделей. 

В результате проведенного анализа для построения модели были выбраны следующие це-

нообразующие факторы. 

 

 

 

Таблица 122. Описание выбора ценообразующих факторов при построении статисти-

ческой модели оценки (подгруппа 1.1.2.  Вяземский, Гагаринский муниципальные районы) 

222 

Фактор 

Тип кодирования 

Тип 
метки 

Корреля-

ция 

(удельная) 

Описание выбора ценообразую-
щих факторов при построении 
статистической модели 
оценки 

Год постройки 

Числовой – непро-

кодированный 

Прямые 

метки 

-0,18 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости  

Наличие газо-

снабжения 

Качественный – 

прокодированный 

По умол-

чанию 

0,63 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости  

Площадь 

Числовой  – непро-

кодированный 

Обратные 

метки 

0,38 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости  

Расстояние до 

Райцентра 

Числовой – непро-

кодированный 

Прямые 

метки 

-0,28 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости  

Расстояние до 

Смоленска 

Числовой – проко-

дированный 

Обратные 

метки 

0,19 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости  

Численность 

населения в 

районе 

Числовой – проко-

дированный 

Прямые 

метки 

0,16 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости 

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в 

таблицах ниже. 

Таблица 123. Анализ статистической значимости модели (подгруппа 1.1.2.  Вязем-

ский, Гагаринский муниципальные районы) 

№ 

п/

п 

Название модели 

Коэффициент  

детермина-

ции, R

2

 

Критерий Фи-

шера, F

расч.

 

Критерий 

Фишера, 

F

табл.

 

Статистиче-

ская значи-

мость модели 

(да/нет) 

1 

Аддитивная модель 

0,81 

7,09 

2,7 

да 

2 

Мультипликативная мо-

дель 

0,79 

6,28 

2,7

 

да 

3 

Экспоненциальная мо-

дель 

0,79 

6,2 

2,7

 

да 

 

Таблица 124. Проверка качества модели (подгруппа 1.1.2.  Вяземский, Гагаринский 

муниципальные районы) 

Статистические показатели 

Пороговые значения 

Линейная модель 

Контрольная 

выборка 

Обучающая 

выборка 

Контрольная 

выборка 

Обучающая 

выборка 

Коэффициент  детерминации, 
R

2

 

не менее 0,6 

не менее 0,7 

0,72 

0,81 

Коэффициент дисперсии (COD) 

не более 20 

не более 20 

7,66 

6,24 

Среднеквадратичная 

ошибка 

оценки (SEE) 

не более 25 

не более 20 

12,18 

11,27 

Средняя  относительная  по-
грешность оценки 

не более 30 

не более 25 

7,81 

6,48 

Ценовой дифференциал (PRD) 

не более 1,2 

не более 1,2 

1,01 

1,01 

Статистические показатели 

Пороговые значения 

Мультипликативная модель 

Контрольная 

выборка 

Обучающая 

выборка 

Контрольная 

выборка 

Обучающая 

выборка 

Коэффициент  детерминации, 
R

2

 

не менее 0,6 

не менее 0,7 

0,63 

0,79 

223 

Коэффициент дисперсии (COD) 

не более 20 

не более 20 

8,82 

6,63 

Среднеквадратичная 

ошибка 

оценки (SEE) 

не более 25 

не более 20 

14,02 

11,83 

Средняя  относительная  по-
грешность оценки 

не более 30 

не более 25 

8,96 

6,91 

Ценовой дифференциал (PRD) 

не более 1,2 

не более 1,2 

1,01 

1,01 

Статистические показатели 

Пороговые значения 

Экспоненциальная модель 

Контрольная 

выборка 

Обучающая 

выборка 

Контрольная 

выборка 

Обучающая 

выборка 

Коэффициент  детерминации, 
R

2

 

не менее 0,6 

не менее 0,7 

0,65 

0,79 

Коэффициент дисперсии (COD) 

не более 20 

не более 20 

8,64 

6,61 

Среднеквадратичная 

ошибка 

оценки (SEE) 

не более 25 

не более 20 

13,67 

11,89 

Средняя  относительная  по-
грешность оценки 

не более 30 

не более 25 

8,68 

6,86 

Ценовой дифференциал (PRD) 

не более 1,2 

не более 1,2 

1,01 

1,01 

 

После сравнительного анализа качества моделей была выбрана модель с наилучшими ста-

тистическими показателями. В результате была построена – мультипликативная модель со сле-
дующими характеристиками: 

Таблица  125.  Параметры  модели,  отобранной  для  расчета  кадастровой  стоимости 

объектов недвижимости (подгруппа 1.1.2.  Вяземский, Гагаринский муниципальные рай-
оны) 

Название мо-

дели 

Формула модели 

Ценообразую-

щий фактор для 

построения мо-

дели 

Коэффициент 

при ценообразу-

ющем факторе в 

модели 

Мультиплика-

тивная модель 

Y=9274.04*((41.2371/(Пло-

щадь+8.74)+0.4)^0.499581)*((((Г

од_число-

вой+10.8)/1985.47)+0)^13.5552)*

((метка(Расстояние до Смолен-

ска)+0)^(-2.20438))*((((Расстоя-

ние до Райцен-

тра+6.96)/15.661)+0)^0.0830887

)*((метка(Наличие газоснабже-

ния)+0)^1.5594)*((метка(Чис-

ленность населения в рай-

оне)+0)^2.07581)                                                                                                                                                                                                                                                        

Свободный член 

9274,04                           

Год постройки 

13,555224                         

Наличие газо-

снабжения 

1,559399                          

Площадь 

0,499581                          

Расстояние до 

Райцентра 

0,083089                          

Расстояние до 

Смоленска 

-2,204377                         

Численность 

населения в рай-

оне 

2,075812                          

Ниже приведен график упорядоченных значений стоимостей на обучающей и контроль-

ной выборках для удельной цены. Близость графиков друг к другу свидетельствует о высоком 
качестве модели. 

 

224 

 

График 11. 

В таблице ниже приведен пример расчета удельного показателя кадастровой стоимости на 

основе построенной модели. 

 

Таблица 126. Пример определения удельного показателя кадастровой стоимости на 

основе построенной модели 

К

ад

ас

т

ровый

 номер

 об

ъек

т

а 

нед

ви

ж

имос

т

и 

А

дрес

 (

ме

ст

оп

олож

ение

) об

ъ-

ек

т

а не

дви

ж

имос

т

и 

Значения ценообразующих факторов 

(код) 

УПКС, 

руб./кв.

м 

 
 
 
 

Кадаст-

ровая 

стои-

мость, 

руб. 

Г

од

 п

ос

т

ройки

 

Н

али

чие га

зосна

бж

ения

 

П

лощ

ад

ь 

Расст

оя

ние д

о Рай

цен

-

т

ра

 

Расст

оя

ние д

о С

молен

-

ск

а 

 

Численно

ст

ь насел

ения

 

в рай

оне

 

67:03:0750103:801 

Смоленская 

область, Га-

гаринский 

район, с. 

Карманово, 

ул. Совет-

ская, д. 44, 

кв. 3 

1968 

да 

42,9 

35,3 

268,

3 

45026 

12451,2 

534156,4

8 

 
Граничные значения рассчитанных по модели удельных показателей кадастровой стоимо-

сти объектов оценки представлены в таблице.