Отчёт № 01/2018 об итогах государственной кадастровой оценки на территории Смоленской области - часть 13

 

  Главная      Учебники - Разные     Отчёт № 01/2018 об итогах государственной кадастровой оценки на территории Смоленской области

 

поиск по сайту            правообладателям  

 

 

 

 

 

 

 

 

содержание      ..     11      12      13      14     ..

 

 

Отчёт № 01/2018 об итогах государственной кадастровой оценки на территории Смоленской области - часть 13

 

 

193 

4) Анализ качества статистических моделей расчета кадастровой стоимости недвижимо-

сти. 

В целях построения качественной статистической модели расчета кадастровой стоимости 

проводится статистический анализ рыночной информации на предмет ее достаточности и репре-
зентативности. Репрезентативность определяет, на сколько возможно обобщать результаты ис-
следования с привлечением определенной выборки на всю генеральную совокупность из которой 
она была собрана. Информация считается достаточной, если на ее основе можно построить ста-
тистически значимую модель расчета кадастровой стоимости. Критерий достаточности рыноч-
ной информации используемой для расчета кадастровой стоимости каждой группы соответствует 
условию L≥6(m+1), где: m – количество ценообразующих факторов, отобранных для построения 
модели  расчета.  L  –  общий  объем  выборки  (общее  число  объектов-аналогов,  участвующих    в 
построении модели). 

Для построения статистических моделей расчета кадастровой стоимости объектов недви-

жимости  проводится  кодировка  качественных  ценообразующих  факторов  объектов  оценки  и 
объектов аналогов путем присвоения качественным значениям факторов цифровых кодов.  

При сборе, анализе рыночной информации об объектах недвижимости и использовании 

ее в процессе моделирования выявляются выбросы. Выбросы – это те объекты, которые заведомо 
по своим удельным ценам не входят в диапазоны, которые указаны в анализе рынка. При постро-
ении моделей выбросы определяются в несколько этапов. При анализе рынка выявляется верх-
ний и нижний пределы стоимости. Одно из основных требований, это равномерное распределе-
ние объектов-аналогов в ценовом диапазоне. Во время построения моделей также могут выяв-
ляться объекты-аналоги с противоречивой исходной информацией, которые определяются как 
выбросы. Так же при совокупном влиянии значений факторов стоимости объекты, которые в об-
щую закономерность не входят помечаются как выбросы. 

Для  получения  более  качественных  результатов  исходя  из  исходных  данных  формиру-

ются контрольная и обучающая выборки. На основе обучающей выборки стоится модель. С кон-
трольной  выборкой  сопоставляются  результаты,  полученные  в  ходе  построения  модели.  Для 
сравнения выборок строятся графики упорядоченных значений удельных стоимостей на обуча-
ющей и контрольной выборках для удельной цены. Близость графиков друг к другу характери-
зует высокое качество модели. 

Выбор  ценообразующих  факторов  для  построения  статистической  модели  осуществля-

ется двумя методами: экспертным и (или) корреляционно-регрессионным.  

Под моделью расчета понимается математическая формула, отображающая связь между 

зависимой переменной и значениями соответствующих ценообразующих факторов. При исполь-
зовании метода сравнения определяется удельная стоимость. Единицей сравнения может быть 
объект в целом или какая-то его часть. Превращая стоимость продажи объекта в стоимость за 
единичный элемент (удельную), можно легко сравнивать объекты, которые конкурируют на од-
ном и том же рынке.

27

 Таким образом, при построении модели выбран тип расчета – по удельной 

стоимости. 

Все построенные статистические модели выражают зависимость удельного показателя ка-

дастровой стоимости объектов недвижимости от значений ценообразующих факторов. 

На  этапе  определения  ценообразующих  факторов,  участвующих  в  расчете  кадастровой 

стоимости,  на  основании  анализа  рынка  недвижимости,  были  отобраны  наиболее  значимые 
факторы,  формирующие  стоимость  объекта  недвижимости  с  учетом  приведенных  выше 
критериев отбора. 

В таблице приведены ценообразующие факторы, используемые при построении моделей, в 

разрезе сформированных подгрупп. 

 
 

                                                 

27

 Организация оценки и налогооблажени недвижимости/под ред. Джозефа К.Эккерта, Роберта Дж. Глау-

деманс, Ричарда Р. Олми – М.:Российское общество оценщиков. Академия оценки Стар Интер, Москва, 1997. – 383 
с. – Т. 1 

194 

 
 

Таблица 74. Ценообразующие факторы, используемые при построении моделей 

Номер под-

группы 

Описание подгруппы 

 

Ценообразующие факторы 

 

1.2 

с. Глинка, с. Ершичи, п. Кардымово, 
пгт. Красный, пгт. Монастырщина, с. 
Новодугино, с. Темкино, п. Угра, пгт. 
Хиславичи, пгт. Холм-Жирковский, пгт. 
Шумячи 

Год постройки 
Класс конструктивной системы 
Расстояние до Смоленска 
Среднемесячная заработная плата 
Численность населения в населенном 
пункте 

1.3 

г. Велиж, г. Демидов, г. Дорогобуж, г. 
Духовщина, г. Ельня, г. Починок, г. 
Рудня, г. Сычевка 

Год постройки 
Класс конструктивной системы 
Площадь 
Расстояние до Смоленска 
Расстояние от объекта до Админи-
стративного центра 
Среднемесячная заработная плата 
Численность населения в населенном 
пункте 
Этажность 

1.4 

г. Вязьма, с. Вязьма-Брянская, г. Гага-
рин, г. Рославль, г. Сафоново, г. Ярцево 

Год постройки 
Площадь 
Расстояние до Смоленска 
Расстояние от объекта до Админи-
стративного центра 
Среднемесячная заработная плата 

1.5 

г. Десногорск  

Год постройки 
Площадь 
Расстояние от объекта до Админи-
стративного центра 

1.6 

г. Смоленск, Козинское с/п, Корохот-
кинское с/п, Михновское с/п, Печерское 
с/п 

Год постройки 
Класс конструктивной системы 
Площадь 
Расстояние от объекта до Админи-
стративного центра 
Этажность 

1.1.1 

Велижский, Глинковский, Демидовский, 
Дорогобужский, Духовщинский, Ельни-
ниский, Ершичский, Кардымовский, 
Краснинский, Монастырщинский, Ново-
дугинский, Починсковский, Рославль-
ский, Руднянский, Сафоновский, Сычев-
ский, Темкинский, Угранский, Хиславич-
ский, Холм-Жирковский, Шумячский, 
Ярцевский муниципальные районы 

Год постройки 
Класс конструктивной системы 
Площадь 
Расстояние до Райцентра 
Численность населения в населенном 
пункте 

Численность населения в районе 

1.1.2 

Вяземский, Гагаринский муниципальные 
районы 

Год постройки 
Наличие газоснабжения 
Площадь 
Расстояние до Райцентра 
Расстояние до Смоленска 
Численность населения в районе 

1.1.3 

Смоленский муниципальный район 

Год постройки 

195 

Класс конструктивной системы 
Площадь 
Расстояние до Смоленска 
Этажность 

2.2 

с. Глинка, с. Ершичи, п. Кардымово, 
пгт. Красный, пгт. Монастырщина, с. 
Новодугино, с. Темкино, п. Угра, пгт. 
Хиславичи, пгт. Холм-Жирковский, пгт. 
Шумячи 

Год постройки 
Класс конструктивной системы 
Площадь 
Расстояние до Смоленска 
Этажность 

2.3 

г. Велиж, г. Демидов, г. Дорогобуж, г. 
Духовщина, г. Ельня, г. Починок, г. 
Рудня, г. Сычевка 

Год постройки 
Класс конструктивной системы 
Площадь 
Расстояние до Смоленска 
Этажность 

2.4 

г. Вязьма, с. Вязьма-Брянская, г. Гага-
рин, г. Рославль, г. Сафоново, г. Ярцево 

Год постройки 
Класс конструктивной системы 
Площадь 
Подгруппа ОКС 
Расстояние до Смоленска 
Расстояние от объекта до Админи-
стративного центра 

2.5 

г. Десногорск  

Площадь 
Подгруппа ОКС 
Расстояние от объекта до Админи-
стративного центра 

2.6 

г. Смоленск, Козинское с/п, Корохот-
кинское с/п, Михновское с/п, Печерское 
с/п 

Год постройки 
Класс конструктивной системы 
Площадь 
Подгруппа ОКС 
Расстояние от объекта до Админи-
стративного центра 

2.1.1 

Велижский, Глинковский, Демидовский, 
Дорогобужский, Духовщинский, Ельни-
ниский, Ершичский, Кардымовский, 
Краснинский, Монастырщинский, Ново-
дугинский, Починсковский, Рославль-
ский, Руднянский, Сафоновский, Сычев-
ский, Темкинский, Угранский, Хиславич-
ский, Холм-Жирковский, Шумячский, 
Ярцевский муниципальные районы 

Год постройки 
Класс конструктивной системы 
Наличие газоснабжения 
Площадь 
Численность населения в населенном 
пункте 

Численность населения в районе 

2.1.2 

Вяземский, Гагаринский муниципальные 
районы 

Год постройки 
Наличие газоснабжения 
Среднемесячная заработная плата 
Численность населения в населенном 
пункте 
Этажность 

2.1.3 

Смоленский муниципальный район 

Год постройки 
Класс конструктивной системы 
Наличие газоснабжения 
Площадь 

196 

Расстояние до Смоленска 
Численность населения в населенном 
пункте 

Таблица 75. Количество объектов-аналогов в разрезе групп и подгрупп 

Номер 

подгруппы 

Описание подгруппы 

Количество объектов 

аналогов 

1.2 

с. Глинка, с. Ершичи, п. Кардымово, пгт. Красный, пгт. 
Монастырщина, с. Новодугино, с. Темкино, п. Угра, пгт. 
Хиславичи, пгт. Холм-Жирковский, пгт. Шумячи 

190 

1.3 

г. Велиж, г. Демидов, г. Дорогобуж, г. Духовщина, г. 
Ельня, г. Починок, г. Рудня, г. Сычевка 

575 

1.4 

г. Вязьма, с. Вязьма-Брянская, г. Гагарин, г. Рославль, г. 
Сафоново, г. Ярцево 

2575 

1.5 

г. Десногорск  

449 

1.6 

г. Смоленск, Козинское с/п, Корохоткинское с/п, Михнов-
ское с/п, Печерское с/п 

10249 

1.1.1 

Велижский, Глинковский, Демидовский, Дорогобужский, 
Духовщинский, Ельниниский, Ершичский, Кардымовский, 
Краснинский, Монастырщинский, Новодугинский, По-
чинсковский, Рославльский, Руднянский, Сафоновский, 
Сычевский, Темкинский, Угранский, Хиславичский, Холм-
Жирковский, Шумячский, Ярцевский муниципальные рай-
оны 

412 

1.1.2 

Вяземский, Гагаринский муниципальные районы 

71 

1.1.3 

Смоленский муниципальный район 

88 

2.2 

с. Глинка, с. Ершичи, п. Кардымово, пгт. Красный, пгт. 
Монастырщина, с. Новодугино, с. Темкино, п. Угра, пгт. 
Хиславичи, пгт. Холм-Жирковский, пгт. Шумячи 

271 

2.3 

г. Велиж, г. Демидов, г. Дорогобуж, г. Духовщина, г. 
Ельня, г. Починок, г. Рудня, г. Сычевка 

444 

2.4 

г. Вязьма, с. Вязьма-Брянская, г. Гагарин, г. Рославль, г. 
Сафоново, г. Ярцево 

630 

2.5 

г. Десногорск  

72 

2.6 

г. Смоленск, Козинское с/п, Корохоткинское с/п, Михнов-
ское с/п, Печерское с/п 

933 

2.1.1 

Велижский, Глинковский, Демидовский, Дорогобужский, 
Духовщинский, Ельниниский, Ершичский, Кардымовский, 
Краснинский, Монастырщинский, Новодугинский, По-
чинсковский, Рославльский, Руднянский, Сафоновский, 
Сычевский, Темкинский, Угранский, Хиславичский, Холм-
Жирковский, Шумячский, Ярцевский муниципальные рай-
оны 

1492 

2.1.2 

Вяземский, Гагаринский муниципальные районы 

335 

2.1.3 

Смоленский муниципальный район 

219 

 
Исходя  из  вышеописанных  сведений  можно  сделать  вывод,  что  количество  объектов 

аналогов достаточно для того, чтобы считать выборку репрезентативной. 

Для  построения  статистических  моделей  расчета  кадастровой  стоимости  объектов 

недвижимости была проведена кодировка качественных факторов стоимости объектов оценки и 
объектов аналогов путем присвоения качественным значениям факторов цифровых кодов.  

Рассмотрим принципы кодировки качественных факторов.  
 

197 

Таблица 76. Кодировка ценообразующего фактора «Класс конструктивной системы» 

Группа ОКС 

Ценообразующий фак-

тор 

Диапазон ценообразую-

щего фактора 

Кодировка 

Группа 1 

Класс  конструктивной 
системы 

КС-7 

КС-6 

КС-1 

КС-3 

Группа 2 

Класс  конструктивной 
системы 

КС-6 

КС-1 

КС-3 

КС-7 

В соответствии с Приложением № 4 к Методическим указаниям о государственной кадаст-

ровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 года № 226: 

Таблица 77. 

Класс конструктивной системы 

Основной материал стен 

КС-1 

Каменные,  кирпичные,  кирпичные  облегченные,  из  природного 
камня, каменные и деревянные, каменные и бетонные 

КС-3 

Смешанные, легкие из местных материалов, из прочих матери-
алов,  бетонные,  монолитные,  из  мелких  бетонных  блоков,  из 
легкобетонных  панелей,  железобетонные,  крупнопанельные, 
каркасно-панельные, монолитные, крупноблочные, из унифици-
рованных железобетонных элементов, из железобетонных сег-
ментов, шлакобетонные 

КС-6 

Металлические 

КС-7 

Деревянные, рубленные 

 
Кодировка по фактору «Класс конструктивной системы» принята исходя из анализа рынка 

(см.п. Анализ рынка жилой недвижимости). Как показывает  рынок, наиболее востребованы, а 
значит, и наиболее дорогими являются квартиры в кирпичных домах, индивидуальные жилые 
дома из кирпича.  

Таблица 78. Кодировка ценообразующего фактора «Расстояние до Смоленска» 

Группа 

ОКС 

Ценообразующий 

фактор 

Диапазон ценообразующего фактора 

Кодировка 

начальное значение  конечное значение 

Группа 1 

Расстояние  до  Смо-
ленска 

282,858 

330 

235,715 

282,858 

188,572 

235,715 

141,429 

188,572 

94,286 

141,429 

47,143 

94,286 

47,143 

 
Кодировка по фактору «Расстояние до Смоленска» принята исходя из анализа рынка (см. 

Анализ рынка жилой недвижимости). Как показывает рынок, наиболее востребованы, а значит, 

198 

и наиболее дорогими являются объекты капитального строительства, расположенные ближе к г. 
Смоленску. Соответственно, чем дальше от областного центра, тем объекты недвижимости стоят 
дешевле.  

Таблица 79. Кодировка ценообразующего фактора «Среднемесячная заработная 

плата» 

Группа 

ОКС 

Ценообразующий 

фактор 

Диапазон ценообразующего фактора 

Кодировка 

начальное значение  конечное значение 

Группа 1 

Среднемесячная  зара-
ботная плата 

13458,1 

19536,439 

19536,439, 

25614,779 

25614,779 

31693,119 

31693,119 

37771,461 

37771,461 

43849,801 

Группа 2 

Среднемесячная  зара-
ботная плата 

13458,1 

16497,27 

16497,27 

19536,439 

19536,439 

22575,609 

22575,609 

25614,779 

25614,779 

28653,949 

28653,949 

31693,119 

31693,119 

34732,289 

34732,289 

37771,461 

37771,461 

40810,629 

40810,629 

43849,801 

10 

 
Ценообразующий  фактор  «Среднемесячная  заработная  плата»  характеризует  уровень 

заработной платы в каждом муниципальном районе Смоленской области. В населенных пунктах, 
где  наблюдаются  относительно  высокие  цены  на  жилую  недвижимость,  как  правило,  можно 
ожидать  более  высокий  уровень  заработных  плат.  Стабильные  и  высокие  заработные  платы 
формируют платежеспособный спрос населения на недвижимость, тем самым провоцируя рост 
цен. 

Таблица 80. Кодировка ценообразующего фактора «Этажность» 

Группа 

ОКС 

Ценообразующий 

фактор 

Диапазон ценообразующего фактора 

Кодировка 

начальное значение  конечное значение 

Группа 2 

Этажность 

1,5 

1,5 

 
Ценообразующий  фактор  «Этажность»  влияет  на  стоимость  объектов  капитального 

строительства  группы  2  таким  образом,  что  при  увеличении  этажности  –  увеличивается 
стоимость. 

Таблица 81. Кодировка ценообразующего фактора «Расстояние до Райцентра» 

Группа 

ОКС 

Ценообразующий 

фактор 

Диапазон ценообразующего фактора 

Кодировка 

начальное значение  конечное значение 

Группа 2 

Расстояние до Рай-

центра 

10 

18 

18 

27 

199 

27 

36 

36 

45 

45 

54 

54 

63 

 
Удаленность  от  районного  центра  характеризуется  уменьшением  стоимости  объектов 

капитального строительства. 

Таблица 82. Кодировка ценообразующего фактора «Численность населения в 

районе» 

Группа 

ОКС 

Ценообразующий 

фактор 

Диапазон ценообразующего фактора 

Кодировка 

начальное значение  конечное значение 

Группа 1 

Численность  населе-
ния в районе 

3357 

17782 

17782 

32208 

32208 

46633 

46633 

61059 

61059 

75485 

Группа 2 

Численность  населе-
ния в районе 

3357 

21389 

21389 

39421 

39421 

57453 

57453 

75485 

 
Увеличение  численности  населения  в  районе свидетельствует  об  устойчивой  социально-

экономической обстановке.  

Таблица 83. Кодировка ценообразующего фактора «Наличие газоснабжения» 

Группа ОКС 

Ценообразующий фак-

тор 

Диапазон ценообразую-

щего фактора 

Кодировка 

Группа 1 

Наличие газоснабжения  

Да 

Нет 

Группа 2 

Наличие газоснабжения 

Да 

Нет 

 

Таблица 84. Кодировка ценообразующего фактора «Подгруппа ОКС» 

Группа 

ОКС 

Ценообразующий фактор 

Диапазон ценообразу-

ющего фактора 

Кодировка 

Группа 2 

Подгруппа ОКС 

0201 

0202 

0205 

0206 

В соответствии с Приложением № 2 к Методическим указаниям о государственной кадаст-

ровой оценке, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 года № 226: 

Таблица 85. 

Подгруппа 

Функциональная группа 

Группа 2. Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - ин-
дивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы),дачных объединений, садоводческих това-
риществ 

Дома жилые блокированной застройки (таунхаусы) 

0201 

Дома индивидуальные 

0202 

Дачи (дома, не предусматривающие постоянного проживания с приме-
нением  различных  материалов,  наличием  отдельных  систем  (как  ло-
кальных, так и централизованных) инженерного обеспечения, располо-
женные в однородной среде) 

0205 

Домики садовые (летние домики), огородные объединения 

0206 

200 

 
Домики садовые (летние домики) характеризуются меньшей удельной стоимостью, а дома 

жилые блокированной застройки (таунхаусы) – большей стоимостью соответственно. 

В соответствии с п. 7.2.1.2 приказа Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 «Об 

утверждении  методических  указаний  о  государственной  кадастровой  оценке»  при  построении 
моделей анализировались:  

 

обоснованность знаков при коэффициентах статистического уравнения, то есть их 

соответствия характеру влияния ценообразующих факторов; 

 

соответствие вида функции влияния каждого ценообразующего фактора (графиче-

ское отображение) характеру такого влияния, имеющемуся на рынке недвижимости. 

Для  примера  рассмотрим  графическое  отображение  характера  влияния  ценооборазую-

щего фактора «Площадь» в модели 1.1.2. На графике представлена диаграмма рассеяния и ап-
проксимационные линии: 

 

График 1. 

Исходя из данного графика видно, что ценообразующий фактор влияет следующим обра-

зом: чем больше площадь, тем ниже удельная цена. Так же исходя из направления аппроксима-
ционных линий можно сделать вывод, что коэффициент при данном факторе в уравнении регрес-
сии будет отрицательным. 

При построении модели рассчитываются метки, которые дополнительно отображают ха-

рактер влияния каждого ценообразующего фактора и корректируют  его. В данном случае для 
установления положительного коэффициента в уравнении регрессии – рассчитываются обратные 
метки. Ниже приведен график меток ценообразующего фактора «Площадь» в модели 1.1.2: 

 

График 2. 

201 

На графиках ниже представлены метки ценнообразующего фактора «Класс конструктивной 

системы» для модели 1.6 и 1.1.1 соответственно: 

    

График 3. 

                                 

 

График 4. 

Группа 1. Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки). 
Подгруппа 1.2. Поселки городского типа (с. Глинка, с. Ершичи,  п. Кардымово, пгт. 

Красный,  пгт.  Монастырщина,  с.  Новодугино,  с.  Темкино,  п.  Угра,  пгт.  Хиславичи,  пгт. 
Холм-Жирковский, пгт. Шумячи). 

Расчет объектов капитального строительства 1 группы производится путем построения ста-

тистических моделей. 

В результате проведенного анализа для построения модели были выбраны следующие це-

нообразующие факторы. 

 
 

 

 

202 

Таблица 86. Описание выбора ценообразующих факторов при построении статисти-

ческой модели оценки (подгруппа 1.2. 2_ПГТ) 

Фактор 

Тип кодирования 

Тип 
метки 

Корреля-
ция (удель-
ная) 

Описание выбора ценообразую-
щих факторов при построении 
статистической модели оценки 

Год постройки 

Числовой –  непро-

кодированный 

Прямые 

метки 

0,32 

Данный фактор оказывает суще-
ственное влияние на стоимость 
объектов недвижимости  

Класс кон-

структивной 

системы 

Качественный  –  

прокодированный 

По умол-

чанию 

0,22 

Данный фактор оказывает суще-
ственное влияние на стоимость 
объектов недвижимости  

Расстояние до 

Смоленска 

Числовой   – про-

кодированный 

Прямые 

метки 

0,49 

Данный фактор оказывает суще-
ственное влияние на стоимость 
объектов недвижимости  

Среднемесяч-

ная заработ-

ная плата 

Числовой  –  про-

кодированный 

Прямые 

метки 

0,15 

Данный фактор оказывает суще-
ственное влияние на стоимость 
объектов недвижимости  

Численность 

населения в 
населенном 

пункте 

Числовой  –  

непрокодирован-

ный 

Прямые 

метки 

0,19 

Данный фактор оказывает суще-
ственное влияние на стоимость 
объектов недвижимости  

 
Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в 

таблицах ниже. 

Таблица 87. Анализ статистической значимости модели (подгруппа 1.2. 2_ПГТ) 

№ 

п/

п 

Название модели 

Коэффициент  

детермина-

ции, R

2

 

Критерий Фи-

шера, F

расч.

 

Критерий 

Фишера, 

F

табл.

 

Статистиче-

ская значи-

мость модели 

(да/нет) 

Аддитивная модель 

0,71 

28,97 

2,71 

да 

Мультипликативная мо-

дель 

0,73 

30,61 

2,71 

да 

Экспоненциальная мо-

дель 

0,72 

30,4 

2,71 

да 

Таблица 88. Проверка качества модели (подгруппа 1.2.  2_ПГТ) 

Статистические показатели 

Пороговые значения 

Линейная модель 

Контрольная 

выборка 

Обучающая вы-

борка 

Контрольная 

выборка 

Обучающая 

выборка 

Коэффициент  детерминации, 
R

2

 

не менее 0,6 

не менее 0,7 

0,73 

0,71 

Коэффициент дисперсии (COD) 

не более 20 

не более 20 

15,26 

15,51 

Среднеквадратичная 

ошибка 

оценки (SEE) 

не более 25 

не более 20 

19,46 

19,65 

Средняя  относительная  по-
грешность оценки 

не более 30 

не более 25 

15,63 

16,05 

Ценовой дифференциал (PRD) 

не более 1,2 

не более 1,2 

1,02 

1,03 

 
Статистические показатели 

Пороговые значения 

Мультипликативная модель 

Контрольная 

выборка 

Обучающая вы-

борка 

Контрольная 

выборка 

Обучающая 

выборка 

Коэффициент  детерминации, 
R

2

 

не менее 0,6 

не менее 0,7 

0,76 

0,73 

Коэффициент дисперсии (COD) 

не более 20 

не более 20 

14,01 

14,49 

Среднеквадратичная 

ошибка 

оценки (SEE) 

не более 25 

не более 20 

18,36 

19,26 

203 

Средняя  относительная  по-
грешность оценки 

не более 30 

не более 25 

14,37 

14,96 

Ценовой дифференциал (PRD) 

не более 1,2 

не более 1,2 

1,02 

1,03 

 
Статистические показатели 

Пороговые значения 

Экспоненциальная модель 

Контрольная 

выборка 

Обучающая вы-

борка 

Контрольная 

выборка 

Обучающая 

выборка 

Коэффициент  детерминации, 
R

2

 

не менее 0,6 

не менее 0,7 

0,76 

0,72 

Коэффициент дисперсии (COD) 

не более 20 

не более 20 

14,05 

14,5 

Среднеквадратичная 

ошибка 

оценки (SEE) 

не более 25 

не более 20 

18,34 

19,31 

Средняя  относительная  по-
грешность оценки 

не более 30 

не более 25 

14,37 

14,96 

Ценовой дифференциал (PRD) 

не более 1,2 

не более 1,2 

1,02 

1,03 

 

После сравнительного анализа качества моделей была выбрана модель с наилучшими ста-

тистическими показателями. В результате была построена – мультипликативная модель со сле-
дующими характеристиками: 

Таблица 89. Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости 

объектов недвижимости (подгруппа 1.2.  2_ПГТ) 

Название мо-

дели 

Формула модели 

Ценообразую-

щий фактор для 

построения мо-

дели 

Коэффициент 

при ценообразу-

ющем факторе в 

модели 

Мультиплика-

тивная модель 

Y=9471.85*((((Год_число-

вой+11.2)/1973.33)+0)^3.76665)*

((метка(Расстояние до Смолен-

ска)+0)^1.36458)*((((Числен-

ность населения в населенном 

пункте+922.8)/4080.02)+0)^0.57

2447)*((метка(Среднемесячная 

заработная 

плата)+0)^2.23367)*((метка(Кл

асс конструктивной си-

стемы)+0)^0.368935) 

Свободный член 

9471,85 

Год постройки 

3,766654 

Расстояние до 

Смоленска 

1,364578 

Численность 

населения в насе-

ленном пункте 

0,572447 

Среднемесячная 

заработная 

плата 

2,233672 

Класс конструк-

тивной системы 

0,368935 

 

Ниже приведен график упорядоченных значений стоимостей на обучающей и контрольной 

выборках для удельной цены. Близость графиков друг к другу свидетельствует о высоком каче-
стве модели. 

204 

 

График 5. 

В таблице ниже приведен пример расчета удельного показателя кадастровой стоимости на 

основе построенной модели. 

Таблица 90. Пример определения удельного показателя кадастровой стоимости на 

основе построенной модели 

К

ад

ас

т

ровый

 номер

 об

ъек

т

а 

нед

ви

ж

имос

т

и 

А

дрес

 (

ме

ст

оп

олож

ение

) об

ъ-

ек

т

а не

дви

ж

имос

т

и 

П

лощ

ад

ь, 

кв.м.

 

Значения ценообразующих фак-

торов (код) 

УПКС, 

руб./кв.м 

 
 
 
 
 

Кадаст-

ровая 

стои-

мость, 

руб. 

Г

од

 п

ос

т

ройки

 

Расст

оя

ние д

о С

молен

-

ск

а 

Численно

ст

ь насел

ения

 

в населенн

ом пун

кт

е 

С

ред

нем

ес

яч

ная

 зар

а-

бот

ная

 пл

ат

а 

К

ласс к

он

ст

рук

т

ив

ной

 

сист

емы

 

67:13:0010127:87 

Смоленская 

область, 

Новодугин-

ский район, 

с. Новоду-

гино, ул. Ан-

дреевская, д. 

30, кв. 3 

52,1  1975  230  4056  17722,3  КС-3  9974,84  519689,16 

 
Граничные значения рассчитанных по модели удельных показателей кадастровой стоимо-

сти объектов оценки представлены в таблице. 

 
 
 

205 

Таблица 91. Диапазон рассчитанных по модели удельных показателей кадастровой 

стоимости объектов оценки (подгруппа 1.2. 2_ПГТ) 

Подгруппа 

Минимальное 

значение 

Среднее значение  Максимальное 

значение 

Подгруппа 1.2. Поселки городского типа (с. 
Глинка, с. Ершичи, п. Кардымово, пгт. Крас-
ный, пгт. Монастырщина, с. Новодугино, с. 
Темкино,  п.  Угра,  пгт.  Хиславичи,  пгт. 
Холм-Жирковский, пгт. Шумячи) 

 

5552,73 

13279,96 

21056,10 

 
Группа 1. Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки). 
Подгруппа 1.3. Малые города (г. Велиж, г. Демидов, г. Дорогобуж, г. Духовщина, г. 

Ельня, г. Починок, г. Рудня, г. Сычевка). 

Расчет объектов капитального строительства 1 группы производится путем построения ста-

тистических моделей. 

В результате проведенного анализа для построения модели были выбраны следующие це-

нообразующие факторы. 

Таблица 92. Описание выбора ценообразующих факторов при построении статисти-

ческой модели оценки (подгруппа 1.3.  3_МГ) 

Фактор 

Тип кодирования 

Тип 
метки 

Корреля-
ция 
(удельная) 

Описание выбора ценообразую-
щих факторов при построении 
статистической модели 
оценки 

Год постройки 

Числовой  –  

непрокодирован-

ный 

Обратные 

метки 

0,061 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости  

Класс кон-

структивной 

системы 

Качественный  –  

прокодированный 

По умол-

чанию 

0,12 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости  

Площадь 

Числовой  –  

непрокодирован-

ный 

Обратные 

метки 

-0,047 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости  

Расстояние до 

Смоленска 

Числовой   –  про-

кодированный 

Прямые 

метки 

0,25 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости  

Расстояние от 
объекта до Ад-

министратив-

ного центра 

Числовой  –  

непрокодирован-

ный 

Прямые 

метки 

-0,054 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости  

Среднемесяч-

ная заработная 

плата 

Числовой  –  про-

кодированный 

Обратные 

метки 

0,24 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости  

Численность 

населения в 
населенном 

пункте 

Числовой  – непро-

кодированный 

Прямые 

метки 

0,19 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости  

Этажность 

Числовой  –  

непрокодирован-

ный 

Обратные 

метки 

0,44 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости  

 
Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в 

таблицах ниже. 

206 

Таблица 93. Анализ статистической значимости модели (подгруппа 1.3.  3_МГ) 

№ 

п/

п 

Название модели 

Коэффициент  

детермина-

ции, R

2

 

Критерий Фи-

шера, F

расч.

 

Критерий 

Фишера, 

F

табл.

 

Статистиче-

ская значи-

мость модели 

(да/нет) 

Аддитивная модель 

0,71 

44,88 

2,45 

да 

Мультипликативная мо-

дель 

0,7 

43,03 

2,45 

да 

Экспоненциальная мо-

дель 

0,71 

44,66 

2,45 

да 

Таблица 94. Проверка качества модели (подгруппа 1.3.  3_МГ) 

Статистические показатели 

Пороговые значения 

Линейная модель 

Контрольная 

выборка 

Обучающая вы-

борка 

Контрольная 

выборка 

Обучающая 

выборка 

Коэффициент  детерминации, 
R

2

 

не менее 0,6 

не менее 0,7 

0,71 

0,71 

Коэффициент дисперсии (COD) 

не более 20 

не более 20 

8,92 

8,69 

Среднеквадратичная 

ошибка 

оценки (SEE) 

не более 25 

не более 20 

11,23 

11,45 

Средняя  относительная  по-
грешность оценки 

не более 30 

не более 25 

9,1 

8,87 

Ценовой дифференциал (PRD) 

не более 1,2 

не более 1,2 

1,01 

1,01 

Статистические показатели 

Пороговые значения 

Мультипликативная модель 

Контрольная 

выборка 

Обучающая вы-

борка 

Контрольная 

выборка 

Обучающая 

выборка 

Коэффициент  детерминации, 
R

2

 

не менее 0,6 

не менее 0,7 

0,71 

0,7 

Коэффициент дисперсии (COD) 

не более 20 

не более 20 

8,95 

8,89 

Среднеквадратичная 

ошибка 

оценки (SEE) 

не более 25 

не более 20 

11,41 

11,62 

Средняя  относительная  по-
грешность оценки 

не более 30 

не более 25 

9,17 

8,91 

Ценовой дифференциал (PRD) 

не более 1,2 

не более 1,2 

1,01 

1,01 

Статистические показатели 

Пороговые значения 

Экспоненциальная модель 

Контрольная 

выборка 

Обучающая вы-

борка 

Контрольная 

выборка 

Обучающая 

выборка 

Коэффициент  детерминации, 
R

2

 

не менее 0,6 

не менее 0,7 

0,71 

0,71 

Коэффициент дисперсии (COD) 

не более 20 

не более 20 

8,9 

8,75 

Среднеквадратичная 

ошибка 

оценки (SEE) 

не более 25 

не более 20 

11,37 

11,47 

Средняя  относительная  по-
грешность оценки 

не более 30 

не более 25 

9,05 

8,81 

Ценовой дифференциал (PRD) 

не более 1,2 

не более 1,2 

1,01 

1,01 

 

После сравнительного анализа качества моделей была выбрана модель с наилучшими ста-

тистическими показателями. В результате была построена – мультипликативная модель со сле-
дующими характеристиками: 

 

Таблица 95. Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стои-

мости объектов недвижимости (подгруппа 1.3.  3_МГ) 

Название мо-

дели 

Формула модели 

Ценообразую-

щий фактор для 

построения мо-

дели 

Коэффициент 

при ценообразу-

ющем факторе в 

модели 

207 

Мультиплика-

тивная модель 

Y=18690.5*((45.6044/(Пло-

щадь+18.64)+0)^0.124106)*((197

9.12/(Год_числовой+14.2)+0)^(-

0.474644))*((метка(Расстояние 

до Смолен-

ска)+0)^0.829606)*((9958.04/(Чи

сленность населения в населен-

ном пункте+1603.2)+0)^(-

0.138562))*((метка(Среднеме-

сячная заработная 

плата)+0)^2.43849)*((((Рассто-

яние от объекта до Админ цен-

тра+699.2)/954.541)+0)^(-

0.22573))*((метка(Класс кон-

структивной си-

стемы)+0)^1.34919)*((4.69497/(

Этажность в расчет+1.4)+0)^(-

0.266255)) 

Свободный член 

18690,5 

Год постройки 

-0,474644 

Класс конструк-

тивной системы 

1,34919 

Площадь 

0,124106 

Расстояние до 

Смоленска 

0,829606 

Расстояние от 
объекта до Ад-

министратив-

ного центра 

-0,22573 

Среднемесячная 

заработная 

плата 

2,438489 

Численность 

населения в насе-

ленном пункте 

-0,138562 

Этажность 

-0,266255 

 

Ниже приведен график упорядоченных значений стоимостей на обучающей и контрольной 

выборках для удельной цены. Близость графиков друг к другу свидетельствует о высоком каче-
стве модели. 

 

График 6. 

В таблице ниже приведен пример расчета удельного показателя кадастровой стоимости на 

основе построенной модели. 

208 

Таблица 96. Пример определения удельного показателя кадастровой стоимости на 

основе построенной модели 

К

ад

ас

т

ровый

 номер

 об

ъек

т

а 

нед

ви

ж

имос

т

и 

А

дрес

 (

ме

ст

оп

олож

ение

объ

ек

т

а не

дви

ж

имос

т

и 

Значения ценообразующих факторов (код) 

УПКС, 

руб./кв.

м 

 
 

Кадаст-

ровая 

стои-

мость, 

руб. 

Го

д по

ст

ро

йки

 

К

ла

сс

 ко

нст

рукт

ив

но

й с

и-

ст

ем

ы

 

П

ло

ща

дь

 

Р

асс

т

оя

ние до

 С

мо

ленска

 

Р

асс

т

оя

ние о

т

 о

бъ

ект

а 

до

 

А

дми

нист

ра

т

ив

но

го

 цен-

тра

 

 

С

реднеме

ся

чна

я 

за

ра

бо

т

-

на

я 

пл

ат

а 

Числ

енно

ст

ь 

на

се

ления 

в 

на

сл

енно

м 

пункт

е 

Эт

ажно

ст

ь 

67:06:0010225:10

Смо-

лен-

ская 

об-

ласть

, До-

рого-
буж-

ский 

район, 

г. До-

рого-

буж, 

ул. 

Мира, 

д. 20, 

кв. 25 

198

КС-

63,

91 

1463 

м 

3076

996

5  11011,58 

695931,8

 
Граничные значения рассчитанных по модели удельных показателей кадастровой стоимо-

сти объектов оценки представлены в таблице. 

Таблица 97. Диапазон рассчитанных по модели удельных показателей кадастровой 

стоимости объектов оценки (подгруппа 1.3. 3_МГ) 

Подгруппа 

Минимальное 

значение 

Среднее значение  Максимальное 

значение 

Подгруппа  1.3. Малые  города  (г.  Велиж,  г. 
Демидов,  г.  Дорогобуж,  г.  Духовщина,  г. 
Ельня, г. Починок, г. Рудня, г. Сычевка). 

6192,70 

11146,48 

21125,51 

 
Группа 1. Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки). 
Подгруппа  1.4.  Крупные  города  (г.  Вязьма,  с.  Вязьма-Брянская,  г.  Гагарин,  г.  Рос-

лавль, г. Сафоново, г. Ярцево). 

Расчет объектов капитального строительства 1 группы производится путем построения ста-

тистических моделей. 

В результате проведенного анализа для построения модели были выбраны следующие це-

нообразующие факторы. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

содержание      ..     11      12      13      14     ..