Отчёт № 01/2018 об итогах государственной кадастровой оценки на территории Смоленской области - часть 12

177 

Назначение 

Подгруппа 

Класс конструк-

тивной системы 

Класс 

каче-

ства 

Единица 

измерения 

Стоимость  

1 ед. изм., 

руб.

17

 

высших учебных заведе-
ний, университеты 
Больницы, поликлиники, 
станции медицинской 
скорой помощи, фельд-
шерские медицинские 
пункты 

0825 

 
 
 
 

КС-1 

Econom 

1 кв. м 

30 350 

КС-3 

Econom 

1 кв. м 

33 806 

КС-6 

Econom 

1 кв. м 

24 997 

КС-7 

Econom 

1 кв. м 

21 461 

Крематории 

0826 

 
 

КС-3 

Econom 

1 кв. м 

33 806 

КС-6 

Econom 

1 кв. м 

24 997 

КС-7 

Econom 

1 кв. м 

21 461 

Объекты бытового об-
служивания населения, 
ателье, парикмахерские, 
прачечные, пункты про-
ката, молочные кухни 

0829 

 
 
 
 

КС-1 

Рremium 

1 кв. м 

27 127 

КС-3 

Standard 

1 кв. м 

27 301 

КС-6 

Рremium 

1 кв. м 

19 854 

КС-7 

 

Рremium 

 

1 кв. м 

 

23 117 

 

Бани общественные от 
150 кв. м, до 1000 кв. м 
(до 100 чел.), душевые и 
раздевалки, банные ком-
плексы 1000 кв. м (на 100 
чел.) и более 

0830 

 
 
 
 
 

КС-1 

Econom 

1 кв. м 

29 404 

КС-3 

Econom 

1 кв. м 

29 404 

КС-6 

Econom 

1 кв. м 

8 215 

КС-7 

 
 

Econom 

 
 

1 кв. м 

 
 

25 672 

 
 

Туалеты общественные 

0831 

 
 
 

КС-1 

Econom 

1 кв. м 

10 336 

КС-3 

Econom 

1 кв. м 

10 336 

КС-6 

Econom 

1 кв. м 

6 846 

КС-7 

Econom 

1 кв. м 

7 301 

Морги 

0832 

 

КС-1 

Econom 

1 кв. м 

27 497 

КС-3 

Econom 

1 кв. м 

27 497 

Интернаты 

0833 

 
 

КС-1 

Econom 

1 кв. м 

32 116 

КС-3 

Econom 

1 кв. м 

30 253 

КС-7 

Econom 

1 кв. м 

25 735 

Изоляторы 

0834 

 
 

КС-1 

Econom 

1 кв. м 

24 150 

КС-3 

Econom 

1 кв. м 

24 150 

КС-7 

Econom 

1 кв. м 

17 871 

Исправительные заведе-
ния 

0835 

 

КС-1 

Econom 

1 кв. м 

24 150 

КС-3 

Econom 

1 кв. м 

24 150 

Казармы 

0836 

 
 

КС-1 

Econom 

1 кв. м 

32 232 

КС-3 

Econom 

1 кв. м 

29 608 

КС-7 

Standard 

1 кв. м 

20 561 

Государственные науч-
ные центры 

0837 

 

КС-3 

 

Econom 

 

1 кв. м 

 

31 752 

 

Научно-исследователь-
ские институты 

0839 

 

КС-1 

Econom 

1 кв. м 

31 752 

КС-3 

Econom 

1 кв. м 

31 752 

Обсерватории 

0840 

 

КС-1 

Econom 

1 кв. м 

31 752 

КС-3 

Econom 

1 кв. м 

31 752 

Административные зда-
ния государственных 
учреждений управления, 
включая здания админи-
страций, министерств, 
судов, прокуратуры 

0841 

 
 
 
 
 

КС-1 

Econom 

1 кв. м 

 

КС-1 

Econom 

1 кв. м 

34 952 

КС-3 

Econom 

1 кв. м 

34 952 

КС-7 

 
 

Econom 

 
 

1 кв. м 

 
 

34 751 

 
 

Дома престарелых 

0842 

 
 

КС-1 

Econom 

1 кв. м 

29 379 

КС-3 

Econom 

1 кв. м 

29 379 

КС-7 

Econom 

1 кв. м 

21 740 

Дома инвалидов 

0843 

КС-1 

Econom 

1 кв. м 

29 379 

178 

Назначение 

Подгруппа 

Класс конструк-

тивной системы 

Класс 

каче-

ства 

Единица 

измерения 

Стоимость  

1 ед. изм., 

руб.

17

 

КС-3 

Econom 

1 кв. м 

29 379 

Автовокзалы 

0844 

 

КС-1 

Econom 

1 кв. м 

38 253 

КС-3 

Econom 

1 кв. м 

38 253 

Аэропорты (аэровок-
залы), аэродромы 

0845 

 

КС-3 

 

Econom 

 

1 кв. м 

 

32 841 

 

Вокзалы железнодорож-
ные 

0847 

 

КС-1 

Econom 

1 кв. м 

36 830 

КС-3 

Econom 

1 кв. м 

41 181 

Станции железнодорож-
ные 

0848 

 
 

КС-1 

Econom 

1 кв. м 

36 830 

КС-3 

Econom 

1 кв. м 

41 181 

КС-7 

Econom 

1 кв. м 

13 038 

Станции автобусные, 
троллейбусные, трам-
вайные, лодочные 

0851 

 
 

КС-1 

Econom 

1 кв. м 

29 569 

КС-3 

Econom 

1 кв. м 

29 569 

КС-7 

Econom 

1 кв. м 

22 862 

Прочие объекты, предна-
значенные для перевозки 
и обслуживания пасса-
жиров, обработки их ба-
гажа 

0852 

 
 
 
 

КС-1 

Econom 

1 кв. м 

21 835 

КС-3 

 
 
 

Econom 

 
 
 

1 кв. м 

 
 
 

21 835 

 
 
 

Группа 9. Прочие объекты (подгруппа 0900) 

Объекты гражданской 
обороны 

0901 

 
 

КС-1 

Econom 

1 кв. м 

42 514 

КС-3 

Econom 

1 кв. м 

42 514 

КС-7 

Econom 

1 кв. м 

31 460 

Погреба 

0902 

 

КС-1 

Econom 

1 кв. м 

7 756 

КС-3 

Econom 

1 кв. м 

7 147 

Подвалы 

0903 

 
 

КС-1 

Econom 

1 кв. м 

30 031 

КС-3 

Econom 

1 кв. м 

30 031 

КС-7 

Econom 

1 кв. м 

22 223 

Сараи 

0904 

 
 
 

КС-1 

Econom 

1 кв. м 

10 757 

КС-3 

Econom 

1 кв. м 

10 757 

КС-6 

Econom 

1 кв. м 

8 606 

КС-7 

Econom 

1 кв. м 

8 430 

Санитарные пропуск-
ники 

0905 

 
 

КС-1 

Econom 

1 кв. м 

18 320 

КС-3 

Econom 

1 кв. м 

18 320 

КС-7 

Econom 

1 кв. м 

13 557 

Гидрометеорологические 
станции, фотометриче-
ские будки, мареографы 

0906 

 
 

КС-1 

Econom 

1 кв. м 

44 831 

КС-3 

 

Econom 

 

1 кв. м 

 

41 037 

 

Прочие объекты и объ-
екты вспомогательного 
назначения, отнесение 
которых к другим груп-
пам невозможно 

0907 

 
 
 
 

КС-1 

Econom 

1 кв. м 

10 557 

КС-3 

Econom 

1 кв. м 

10 557 

КС-6 

Econom 

1 кв. м 

8 606 

КС-7 

 

Econom 

 

1 кв. м 

 

8 430 

 

Группа 10. Сооружения (подгруппа 1000) 

Башни 

1002 

 
 

КС-11 

- 

1 кв. м 

85 099 

КС-11 

- 

1 шт. 

137 9203 

КС-3 

- 

1 кв. м 

169 452 

Мачтовые сооружения, 
опоры, вышки 

1003 

 

КС-11 

- 

1 кв. м 

22 099 

КС-6 

- 

1 кв. м 

22 099 

Эстакады 

1006 

КС-11 

- 

1 кв. м 

6 890 

Емкостные сооружения, 
резервуары, баки, ци-
стерны 

1007 

 
 

КС-8 
 
 

- 

1 кв. м 

 
 

48 340 

 
 

179 

Назначение 

Подгруппа 

Класс конструк-

тивной системы 

Класс 

каче-

ства 

Единица 

измерения 

Стоимость  

1 ед. изм., 

руб.

17

 

КС-8 
 
 

- 

1 куб. м 

 
 

17 624 

 
 

Бункеры 

1008 

 

КС-1 

- 

1 кв. м 

24 530 

КС-3 

- 

1 кв. м 

24 530 

Навесы 

1009 

 

КС-11 

- 

1 кв. м 

8 606 

КС-6 

- 

1 кв. м 

8 606 

Линии электропередач 
кабельные 

1010 

 

КС-14 

- 

 

1 м 

1 922 

Линии электропередач 
воздушные 

1011 

 

КС-14 

- 

 

1 м 

245 

Сети газораспредели-
тельные 

1012 

 

КС-12 

- 

 

1 м 

1 399 

Гидротехнические соору-
жения: за исключением 
мостов, пирсов, прича-
лов, набережных 

1013 

 
 
 
 
 

КС-8 

- 

 

1 кв. м 

3 591 

КС-8 

- 

 

1 м 

12 677 

КС-9 

- 

 

1 м 

10 362 

Сети канализационные 
тоннельные коллекторы 

1014 

 

КС-8 

- 

 

1 м 

55 619 

Сети тепловые 

1015 

 

КС-12 

- 

 

1 м 

21 432 

Сети водопроводные 

1016 

 

КС-12 

- 

 

1 м 

14 056 

Сети канализационные, 
без коллекторов 

1017 

 

КС-8 

- 

 

1 м 

6 732 

Градирни 

1019 

 
 
 
 

КС-1 

- 

1 кв. м 

167 600 

КС-3 

- 

1 кв. м 

163 441 

КС-6 

- 

1 кв. м 

83 381 

КС-7 

- 

1 кв. м 

80 723 

КС-9 

- 

1 кв. м 

169 452 

Сети инженерные тех-
нологические 

1020 

 

КС-11 

- 

1 м 

10 960 

КС-8 

- 

1 м 

6 732 

Железнодорожные пути 

1022 

 

КС-11 

- 

1 м 

10 960 

КС-11 

- 

1 кв. м 

5 480 

Подкрановые пути 

1023 

КС-11 

- 

1 м 

27 263 

Тоннели 

1024 

 

КС-10 

- 

1 кв. м 

106 382 

КС-10 

- 

1 м 

570 144 

Мосты 

1025 

 

КС-10 

- 

1 кв. м 

81 385 

КС-11 

- 

1 кв. м 

65 318 

Сооружения связи ли-
нейно-кабельные 

1026 

 

КС-14 

- 

1 м 

661 

Сети трубопроводов ма-
гистральные 

1027 

 

КС-12 

- 

1 м 

10 137 

Переходы надземные 

1028 

КС-10 

- 

1 кв. м 

71 461 

Переходы подземные 

1029 

КС-10 

- 

1 кв. м 

71461 

Автомобильные дороги, 
дорожки, площадки, по-
крытия 

1031 

 
 

КС-8 

- 

1 м 

17 068 

КС-8 

- 

1 кв. м 

2 062 

Силосная траншея, яма 

1032 

КС-8 

- 

1 кв. м 

4 164 

Скважина артезианская 

1033 

КС-12 

- 

1 м 

21560 

Колодец 

1034 

КС-8 

- 

1 м 

13 039 

Водоемы и пруды 

1035 

КС-10 

- 

1 куб. м 

432 

180 

Назначение 

Подгруппа 

Класс конструк-

тивной системы 

Класс 

каче-

ства 

Единица 

измерения 

Стоимость  

1 ед. изм., 

руб.

17

 

 

КС-10 

- 

1 кв. м. 

432

18

 

Ограждение 

1036 

 

КС-10 

- 

1 м 

6 636 

КС-11 

- 

1 м 

13 509 

Отстойник канализаци-
онный 

1037 

 

КС-12 

- 

1 кв. м 

20 066 

КС-8 

- 

1 кв. м 

26 060 

Расчет стоимости объектов оценки 3,4,5,6,7,8,9,10 группы затратным подходом без учета 

стоимости прав на земельный участок приведен в Приложении 2.5. 

Описание корректировок 

Корректировка на удельный показатель стоимости строительства 
При отсутствии удельного показателя стоимости строительства в расчете на единицу из-

мерения (1 кв.м, 1 куб.м. 1 п. м., 1 км) здания/сооружения применялась расценка других объектов 
аналогов отличных по классу конструктивной системы с корректировкой на группу капитально-
сти. Корректировка на группу капитальности применялась по методике А. Г. Самойлова «Оценка 
зданий и сооружений» - 1994 г., стр. 14-15. 

 

 

 
 

Расчет прибыли предпринимателя (для 3,4,5,6,7,8,9,10 групп) 

Прибыль предпринимателя является фактором вознаграждения инвестора за риск строи-

тельства объекта недвижимости и отражает величину, которую предприниматель рассчитывает 
получить  в  качестве  вознаграждения за  свою реализованную  активную  предпринимательскую 
деятельность. 

Данная  величина  отражает  степень  риска  и  уровень  компетентности  предпринимателя, 

связанные с реализацией строительного проекта, а также тот факт, что возможность использова-
ния объекта откладывается по сравнению с приобретением готового. 

Согласно приказу Минэкономразвития России от 12.05.2017 №226 "Об утверждении ме-

тодических  указаний  о  государственной  кадастровой  оценке"  при  расчете  величины  прибыли 

                                                 

18

 Принята расценка за 1 куб. м при допущении, что средняя глубина водоема составляет 1 м. 

181 

предпринимателя методом компенсации вмененных издержек необходимо учитывать все инве-
стиции, связанные с созданием объекта недвижимости, включая инвестиции, необходимые для 
приобретения прав на земельный участок, время, необходимое для проведения инженерно-изыс-
кательских и проектных работ, а также согласования проекта. 

Формула расчета прибыли предпринимателя: 

, где 

ПП - прибыль предпринимателя, %; 
∆𝑖 - доля инвестиций в i-тый период в объект недвижимости (%);  
i - порядковый номер периода; 
n - количество периодов инвестирования (продолжительность строительства); 
Y - норма доходности для инвестиций в строительство (процент в рассматриваемый пе-

риод (месяц, квартал, год). 

Затраты на проектно-изыскательские работы и строительно-монтажные работы при про-

ведении массовой оценки принимаются равномерными за весь период их проведения. При про-
ведении индивидуальной оценки используются приближенные к рынку графики инвестирования 
средств. 

Норма доходности для инвестиций в строительство при использовании данных о затратах 

на создание объектов недвижимости, приведенных к дате определения кадастровой стоимости, 
рассчитывается без учета инфляции. 

Возможно использовать норму доходности для инвестиций в строительство на уровне де-

позитов коммерческих банков со сроком вложения, сопоставимым со сроком строительства объ-
ектов недвижимости, а инфляцию для получения чистой (реальной) доходности принимать по 
отраслевой инфляции в строительстве. 

Ввиду отсутствия необходимой информации для расчета величины прибыли предприни-

мателя методом компенсации вмененных издержек данный метод не использовался. 

В данном случае прибыль предпринимателя принята на основании справочника оценщика 

недвижимости под редакцией Л. А. Лейфера «Производственно-складская недвижимость и сход-
ные типы объектов», Нижний Новгород 2017г. и составляет 15,3%

19

. 

Таблица 71. 

 

Определение накопленного износа и устареваний 

Износ  и  устаревания  определяются  снижением  стоимости  объекта  недвижимости  из-за 

воздействия различных факторов. Накопленный износ принято делить на три группы: 

 

физический износ; 

 

функциональное устаревание; 

                                                 

19

Источник информации: Лейфер Л. А. Справочник оценщика недвижимости «Производственно-склад-

ская недвижимость и сходные типы объектов», Нижний Новгород,  2017. 

 

182 

 

экономическое устаревание. 

Физический износ для целей Указаний - утрата полезности объекта недвижимости или его 

компонентов, связанная с временным фактором (естественное старение) или условиями эксплу-
атации, которая приводит к потере стоимости. 

Физический износ рассчитывается на основании данных технической документации. При 

использовании данных технической документации следует учитывать дату заполнения этой до-
кументации. При использовании ретроспективных данных (дата заполнения которых отстоит бо-
лее чем на 1 год от даты определения кадастровой стоимости) необходимо ввести корректировку 
на состояние. При наличии достаточного количества данных о физическом износе объектов ре-
комендуется построить модель накопления износа объектами одной группы (подгруппы) в раз-
бивке по однотипным объектам в подобных условиях эксплуатации (развитые центры субъекта 
Российской Федерации, депрессивные территории). 

Физический износ  строения  (здания,  сооружения)  –  это  потеря  стоимости  за  счёт  есте-

ственных процессов  старения  во  время  эксплуатации,  разложения  (ветхости),  сухого  гниения, 
коррозии или конструктивных дефектов, а также механических повреждений элементов строе-
ния, то есть снижение физико-механических характеристик объекта – ухудшение, способное от-
разиться на долговечности, надёжности, удобстве и затратах эксплуатации, а также на эстетиче-
ских характеристиках объекта. 

Проиллюстрировать процесс физического ветшания можно на примере накопления износа 

бетоном: 

 

Рисунок 5. Пример накопления износа 

Можно говорить, что в первые годы эксплуатации (речь идёт о капитальных строениях) 

идёт достаточно интенсивное накопление износа – так называемая «приработка» конструкций. 
Именно поэтому не рекомендуется делать дорогой ремонт в первые три-пять лет после покупки 
квартиры в новом доме: неизбежные усадки, связанные с ними трещины в перегородках, перекос 
проёмов и прочие следствия деформаций могут значительно испортить эстетику и качество но-
вого ремонта. Однако, после этого относительно непродолжительного периода, наступает период 
«рабочей эксплуатации», когда накопление износа идёт очень медленно, но, тем не менее, даже 
в очень благоприятных условиях этот процесс идёт и он практически необратим. 

В  дальнейшем  ветшание  конструкций  ускоряется,  и  при  отсутствии  профилактических 

мероприятий, строение очень быстро теряет свои потребительские свойства. Своевременное про-
ведение планово-предупредительных ремонтных работ (ППР) позволяет продлить срок эксплуа-
тации (так называемую «экономическую жизнь») объекта. 

Процесс физического ветшания с учётом ППР можно проиллюстрировать на графике на 

примере зданий 1, 2 классов капитальности: 

183 

 

Рисунок 6. Процесс физического ветшания с учётом ППР 

При отсутствии достаточного для моделирования количества данных допускается исполь-

зование моделей накопления физического износа, приведенных для целей Указаний в приложе-
нии N 8 к Указаниям о государственной кадастровой оценке № 226 от 12.05.2017г. 

Исследуемые модели в зависимости от видов материалов стен приведены в таблице: 

Таблица 72. 

Тип несущих и ограждаю-

щих конструкций 

Уравнение 

Модели накопления физического износа 

для различных групп зданий, расположенных в крупных 

(от 100 тысяч человек) 

Здания с кирпичными сте-

нами 

 

Здания со стенами из мел-

ких бетонных блоков 

ФизИз = 0,0245 x ДВ

0,5549

 

Здание с крупноблочными 

стенами 

ФизИз = 0,0225 x ДВ

0,6788

 

Здание с крупнопанельными 

стенами 

ФизИз = 0,0059 x ДВ + 0,041 

Здания с монолитными сте-

нами 

ФизИз = 0,0058 x ДВ + 0,0305 

Здание со стенами из уни-

фицированных железобе-

тонных элементов 

ФизИз = 0,0468 x е

0,0552 * ДВ

 

Здания с железобетонными 

стенами 

ФизИз = 0,0062 x ДВ + 0,0501 

Здания со шлакоблочными 

стенами 

ФизИз = 0,0218 x ДВ

0,7129

 

0,0063  ДВ

0,685   arctan(0,0124   ДВ)

ФизИз = 

 + 0,036

e







184 

Здание с каркасно-панель-

ными стенами 

 

Здания с металлическими 

стенами 

 

Здания с дощатыми сте-

нами 

ФизИз = 0,0067 x ДВ + 0,1606 

Здания с рублеными сте-

нами 

ФизИз = 0,0448 x ДВ

0,5958

 

Здания с каркасно-засып-

ными стенами 

ФизИз = 0,0402 x ДВ

0,6196

 

Здания с каркасно-обшив-

ными стенами 

ФизИз = 0,0408 x ДВ

0,5765

 

Здания со сборно-щито-

выми стенами 

ФизИз = 0,0373 x ДВ

0,6056

 

Модели накопления физического износа 

для различных групп зданий, расположенных в некрупных 

(до 100 тыс. человек) 

Здания с кирпичными сте-
нами 

ФизИз = (0,18884 + 0,016622 x ДВ - 0,000184 x ДВ2 + 0,00000068 x 

ДВ3)2 

Здания со стенами из мел-
ких бетонных блоков 

ФизИз = (0,157272 + 0,020848 x ДВ - 0,000369 x ДВ2 + 0,00000271 x 

ДВ3)2 

Здание с крупноблочными 
стенами 

ФизИз = (0,276456 + 0,016899 x ДВ - 0,000208 x ДВ2 + 0,0000009 x 

ДВ3)2 

Здание с крупнопанельными 
стенами 

ФизИз = (0,243075 + 0,014516 x ДВ - 0,00013 x ДВ2 + 0,00000041 x 

ДВ3)2 

Здания с монолитными сте-
нами 

ФизИз = (0,286169 + 0,01822 * ДВ - 0,000243 x ДВ2 + 0,0000011 x ДВ3)2 

Здание со стенами из уни-
фицированных железобе-
тонных элементов 

ФизИз = (0,209704 + 0,025074 x ДВ - 0,000464 x ДВ2 + 0,00000331 x 

ДВ3)2 

Здания с железобетонными 
стенами 

ФизИз = (0,34691384 + 0,008826 x ДВ - 0,000031 x ДВ2)2 

Здания со шлакоблочными 
стенами 

 

В ходе проверки были построены графики зависимости величины накопленного износа от 

действительного возраста. 

1,08

0,0017   ДВ

0,021   ДВ    Ln(ДВ)

ФизИз = 

 + 0,049

e







1,9

0,0055   ДВ

0,00047   ДВ    Ln(ДВ)

ФизИз = 

 + 0,05

e







2

3

ˆ

ФизИз = e (-1,365767 + 0,029538   ДВ - 0,000328   ДВ  + 0,00000128   ДВ )







185 

 

Рисунок 7 Графики зависимости износа от возраста для малых городов 

 

Рисунок 8. Графики зависимости износа от возраста для крупных городов 

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

0

20

40

60

80

100

120

140

160

Малые города

Здания с кирпичными стенами

Здания со стенами из мелких бетонных блоков

Здание с крупноблочными стенами

Здание с крупнопанельными стенами

Здания с монолитными стенами

Здание со стенами из унифицированных железобетонных элементов

Здания с железобетонными стенами

Здания со шлакоблочными стенами

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

0

20

40

60

80

100

120

140

160

Города более 100 тыс. жителей

Здание со стенами из унифицированных железобетонных элементов

Здание с каркасно-панельными стенами

Здания с металлическими стенами

Здания с дощатыми стенами

186 

 

Рисунок 9. Графики зависимости износа от возраста для Крупных городов 

Как видно из приведенных графиков для большинства материалов стен износ приближа-

ется к 100% при возрасте более 100 лет. Таким образом, сделан вывод о недопустимости приме-
нения данных моделей, и о необходимости применения модели, основанной на сроке экономи-
ческой жизни объектов оценки. 

Физический износ может быть рассчитан на основании метода эффективного возраста по 

формуле

20

: 

  , где 

ФизИз - величина физического износа объекта; 
ЭфВ - эффективный возраст объекта - хронологический возраст объекта недвижимости, 

откорректированный в соответствии с условиями эксплуатации этого объекта недвижимости; 

ЭкЖ - срок экономической жизни объекта - срок экономически целесообразной эксплуа-

тации от создания объекта недвижимости до достижения физического состояния, при котором 
затраты на капитальный ремонт (реконструкцию) будут сопоставимы с затратами на новое стро-
ительство  подобного  объекта  недвижимости. Срок  экономической  жизни  объектов,  учитывае-
мый при определении физического износа при массовой оценке ОКС, приведен для целей Ука-
заний в приложении N 9 к Указаниям; 

Кm - коэффициент типа объекта недвижимости (для прочих объектов недвижимости - 0,6). 
Преобразуя данную формулу получается  
ФизИз =

ДВ
ПВ

, где 

ДВ – Действительный возраст объекта оценки на дату оценки. 
ПВ – Предельный возраст для объектов оценки. 
Предельный возраст приведен в приложении № 8 к методическим указаниям. 
Согласно методическим указаниям в случае если физический износ превышает 70 %, но 

при этом объект не является аварийным, то считается, что у таких объектов проводится текущий 

                                                 

20

Источник: Методические указания о государственной кадастровой оценке № 226 от 12.05.2017. 

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

0

20

40

60

80

100

120

140

160

города более 100 тыс. жителей

Здания с кирпичными стенами

Здания со стенами из мелких бетонных блоков

Здание с крупноблочными стенами

Здание с крупнопанельными стенами

Здания с монолитными стенами

Здания с железобетонными стенами

Здания со шлакоблочными стенами

Здания с дощатыми стенами

Здания с рублеными стенами

Здания с каркасно-засыпными стенами

Здания с каркасно-обшивными стенами

Здания со сборно-щитовыми стенами

   

m

ЭфВ

ФизИз

К

ЭкЖ



187 

ремонт и они поддерживаются в удовлетворительном состоянии и для таких объектов износ рав-
няется 70%. 

Определение функционального и внешнего устаревания 

Согласно  методических  указаний  о  государственной  кадастровой  оценке  №  226  от 

12.05.2017г. функциональное устаревание представляет собой утрату полезности вследствие не-
достатков, которыми характеризуется оцениваемый объект  недвижимости по сравнению с его 
заменителем, при условии, что такая утрата приводит к потере стоимости у оцениваемого объ-
екта недвижимости. Функциональное устаревание учитывается при использовании в расчетах за-
трат на замещение объекта недвижимости. При расчете кадастровой стоимости объектов с ис-
пользованием затрат на замещение расчет величины функционального устаревания допускается 
не производить. 

Объекты культурного наследия могут обладать признаками функционального устаревания, 

но по таким объектам расчет величины функционального устаревания также допускается не про-
изводить. 

Таким образом, функциональное устаревание при расчете затратным подходом не произво-

дилось. 

Внешнее (экономическое) устаревание согласно методических Указаний представляет со-

бой утрату полезности объекта недвижимости, вызванную экономическими факторами или фак-
торами местоположения, внешними по отношению к рассматриваемому объекту недвижимости, 
и приводящую к потере объектом недвижимости своей стоимости. 

Внешнее (экономическое) устаревание – есть потеря стоимости, обусловленная влиянием 

внешних факторов. Оно может быть вызвано целым рядом причин, таких как общеэкономиче-
ские  или  внутриотраслевые  изменения,  в  том  числе  сокращение  спроса  на  определенный  вид 
продукции  и  услуг,  сокращение  предложения  или  ухудшение  качества  сырья,  рабочей  силы, 
вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций; а также правовые изменения, относящи-
еся  к  законодательству,  муниципальным  постановлениям,  зонированию  и  административным 
распоряжениям. 

При оценке вариантов

21 

техник оценки поправок стоимости, учитывающих внешнее уста-

ревание, рассматриваются 2 их типа – техники методов капитализации потерь доходов и техники 
сравнительного анализа сделок с объектами - аналогами. 

Гораздо чаще применяются техники капитализации доходов. 
Для оценки внешнего устаревания могут применяться следующие методы: 
- метод капитализации потерь в арендной плате; 
- метод парных продаж; 
- метод срока жизни. 
В случае оценки внешнего устаревания методом капитализации потерь арендной платы 

необходимо выявить потери в арендной плате, вызванные признаками внешнего устаревания или 
избыточные эксплуатационные расходы, вызванные признаками внешнего устаревания. 

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно 

проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты 
парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки 
экономическим устареванием. 

Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимое внешнее устаревание исходя из 

резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его сноса 
в ближайшее время. 

Причины сноса: 
- необходимость перепланировки; 
- расширение транспортных магистралей. 
Следует учитывать техническое состояние сносимых зданий, что во многих случаях поз-

воляло бы их эксплуатировать в течение довольно длительного периода времени. 

                                                 

21 «Экономический анализ и оценка недвижимости», Е.С. Озеров, СПб, изд-во «МКС», 2007 год, стр. 322. 

188 

Вторая группа оказывается применимой, если есть данные об изменении цен сделок/ пред-

ложений вследствие изменения параметров среды. 

Поэтому в качестве метода расчета экономического устаревания, в данном отчете принят 

метод сравнения с эталоном

22

, который является разновидностью метода сравнения цен сделок/ 

предложений. В качестве эталонного объекта в данном методе рекомендуется выбирать объект, 
который является лидером рынка. Ориентация на лучшие объекты оказывается полезной и для 
оценки  и  для  управления  объектом  недвижимости.  Данный  метод  предполагает,  что  отличия 
между эталонным объектом и объектом оценки могут быть устранены, например, путем реали-
зации инвестиционного проекта. 

Рынок недвижимого имущества имеет существенное влияние на экономику любого мас-

штаба от небольшого населенного пункта до стран и континентов. Подтверждением этому слу-
жит последний глобальный экономический кризис, вызванный, во многом, падением цен на жи-
лую недвижимость. Уровень цен на жилую недвижимость является одним из важнейших макро-
экономических индикаторов, на основании которого, можно сделать вывод о следующих изме-
нениях: 

- Доходы населения. В населенных пунктах, где наблюдаются относительно высокие цены 

на жилую недвижимость, как правило, можно ожидать более высокий уровень заработных плат. 
Стабильные и высокие заработные платы формируют платежеспособный спрос населения на жи-
лье, которые в свою очередь провоцирует рост цен на недвижимость и толкает эти цены вверх. 

- Демографические процессы. Отток или приток населения напрямую влияет на цены на 

недвижимое имущество, соответствующим образом изменяя спрос и предложение. 

- Процентные ставки. Изменение процентных ставок в целом, и изменение процентных 

ставок по ипотечным кредитам в частности, может усиливать при их уменьшении и ослаблять 
при увеличении, спрос на жилую недвижимость. 

- Экономическая стабильность. Позитивные прогнозы на будущее, уверенность в завтраш-

нем дне способствуют желанию населения улучшать свои жилищные условия. К примеру, при 
наличии в населенном пункте градообразующего предприятиями с неясными перспективами на 
будущее может негативно сказываться на стоимость жилья, даже не смотря на то, что в настоя-
щее  время  работники  такого  предприятия  имеют  относительно  высокий  уровень  заработных 
плат. 

- Занятость населения. Дополнительные рабочие места стимулируют миграцию трудоспо-

собного населения из других населенных пунктов. 

Таким образом, уровень цен на жилую недвижимость служит достоверным источником о 

экономической ситуации в том или ином населенном пункте, как минимум внутри одного и того 
же региона или на территориях внутри которых население может относительно свободно мигри-
ровать, не затрачивая значительные средства на такую миграцию.  

Другим положительным свойством использования цен на жилую недвижимость при рас-

чете экономического устаревания жилой и коммерческой недвижимости служит его универсаль-
ность. Рынок жилой недвижимости – это наиболее развитый сегмент рынка жилья, на котором 
можно наблюдать более-менее четко сформулированные ценовые предложения, в том числе в 
сельских населенных пунктах. Покрытие аналогами и фактами сделок в секторе жилой недвижи-
мости превышает аналогичное покрытие в секторе коммерческой недвижимости в несколько раз. 
В целом по России доля жилой недвижимости (включая дачи) в общем количестве объектов не-
движимости составляет более 80%. 

На основании вышеизложенного можно утверждать, что уровень цен на жилую недвижи-

мость является достоверным индикатором, как рынка недвижимости, так и макроэкономической 
ситуации в целом, что позволяет нам использовать его в расчете экономического  устаревания 
недвижимости для конкретного населенного пункта. 

                                                 

22 «Альтернативный алгоритм оценки потери стоимости в рамках затратного метода оценки недвижи-

мости» Кузнецов Д.Д., НЭЖ «Проблемы недвижимости, СПб, Р-Клуб, 2000, №1, www.spbgu-dreem.ru. 

189 

Принимая во внимание наличие информации

23

 о средней стоимости домов индивидуаль-

ной жилой застройки в столице субъекта (г. Смоленск), рассчитав отношение средней стоимости 
жилья к аналогичному показателю в городских/сельских населенных пунктах Смоленской обла-
сти, можно сделать вывод о величине экономического устаревания, вызванного неразвитым рын-
ком недвижимости, низкими заработными платами, демографическими проблемами и прочими 
внешними факторами. 

Экономическое  устаревание  (падение  рыночных  цен  объектов  недвижимости  относи-

тельно столицы субъекта в процентах) рассчитано по формуле: 

 

ЭУ = 1 − (

С

НП

Сстолица

)

𝑁

, где:

 

 
С

столица

 - средняя стоимость жилой недвижимости за квадратный метр в столице субъекта; 

С

нп

 – средняя стоимость жилой недвижимости за квадратный метр в городских/сельских 

населенных пунктах. 

N - коэффициент торможения. 
Коэффициент  торможения  позволяет  учесть  эффект  непрямой  пропорциональности 

между средней стоимостью недвижимости и экономическим устареванием. При этом подразуме-
вается, что значение такого коэффициента должно быть меньше или равно единице, т.е. с умень-
шением стоимости недвижимости на 1% экономическое устаревание увеличивается не более чем 
на 1%. Иными словами, стоимость недвижимости в нижеприведенной пропорции является пер-
вичной, а экономическое устаревание ее следствием.  

При расчете величины внешнего устаревания на основании экспертной оценки индексов 

рынка недвижимости, приведенной в аналитической статье некоммерческого партнерства «Но-
восибирская Региональная Коллегия Оценщиков» (НП «Новосибирская РКО»)

24

, выявлено суще-

ствование абсолютного диапазона значений величины внешнего устаревания. Согласно которой 
диапазон величин внешнего устаревания составляет от 0% до 56%. Внешнее устаревание в раз-
мере 0% соответствует столице субъекта, где наблюдается наиболее высокий уровень жизни и 
максимальная стоимость недвижимости, а внешнее устаревание в других населенных пунктах в 
размере от 10 до 56% (и до 80% для заброшенных строений). Таким образом, максимальное внеш-
нее устаревание в размере 56% соответствует отдаленным или экономически депрессивным рай-
онам, где наблюдается минимальная стоимость недвижимости. 

Коэффициент «торможения цены» можно рассчитать, если известна информация о стои-

мости и каком-либо параметре хотя бы двух объектов. Максимальное значение коэффициента 
торможения = 1, т.к. в противном случае он выполняет обратную функцию. 

Для расчета коэффициента в настоящей оценке работники бюджетного учреждения, осу-

ществляющие определение кадастровой стоимости объектов оценки, принимают максимальное 
значение экономического устаревания = 56%, а для столицы субъекта = 0%, т.к. в столице наблю-
дается максимальная стоимость жилой недвижимости. 

С

столица

С

𝑀𝐼𝑁

= (

1−ЭУ

столица

1−ЭУ

𝑀𝐼𝑁

)

(

1

𝑁

)

, где: 

ЭУ

столица

 -  показатель экономического устаревания в столице субъекта; 

ЭУ

MIN

 – показатель экономического устаревания в городских/сельских населенных пунк-

тах.   

Преобразуя предыдущую формулу, получаем: 

𝑁 =

ln⁡(

1 − ЭУ

столица

1 − ЭУ

𝑀𝐼𝑁

)

ln⁡(

С

столица

С

𝑀𝐼𝑁

)

 

                                                 

23 Данные анализа рынка жилой недвижимости Смоленской области. 
24 Фонд данных государственной кадастровой оценки (https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO) 

190 

Результаты расчета величины экономического устаревания по районам Смоленской обла-

сти представлены в таблице №73 настоящего Отчета. 

Таблица 73. Экономическое устаревание по районам Смоленской области  

Населенный пункт 

Средняя стоимость 

1 кв. м жилой недвижи-

мости (2 группа)

25

 

Экономический 

(внешний) износ 

г. Смоленск 

17 007 

0% 

Велижский район 

4 158 

52,73% 

Велижский район, г. Велиж 

9 700 

25,82% 

Вяземский район 

5 616 

44,53% 

Вяземский район, г. Вязьма 

13 654 

11,02% 

Гагаринский район 

6 879 

38,22% 

Гагаринский район, г. Гагарин 

14 579 

7,87% 

Глинковский район 

4 277 

52,02% 

Глинковский район, с. Глинка 

7 207 

36,67% 

Демидовский район 

8 267 

31,87% 

Демидовский район, г. Демидов 

8 430 

31,16% 

Дорогобужский район 

5 992 

42,59% 

Дорогобужский район, пгт. Верхнеднепровский 

9 803 

25,40% 

Дорогобужский район, г. Дорогобуж 

10 364 

23,16% 

Духовщинский район 

4 544 

50,44% 

Духовщинский район, г. Духовщина 

6 667 

39,24% 

Ельнинский район 

5 675 

44,23% 

Ельнинский район, г. Ельня 

9 182 

27,96% 

Ершичский район 

4 854 

48,67% 

Ершичский район, с. Ершичи 

10 770 

21,58% 

Кардымовский район 

6 268 

41,20% 

Кардымовский район, пгт. Кардымово 

8 882 

29,22% 

Краснинский район 

5 202 

46,75% 

Краснинский район, пгт. Красный 

7 735 

34,24% 

Монастырщинский район 

3 783 

55,05% 

Монастырщинский район, пгт. Монастырщина 

6 551 

39,80% 

Новодугинский район 

4 948 

48,15% 

Новодугинский район, пгт. Новодугино 

9 572 

26,34% 

Починковский район 

7 919 

33,41% 

Починковский район, г. Починок 

10 768 

21,58% 

Рославльский район 

8 582 

30,50% 

г. Десногорск 

12 047 

16,76% 

Рославльский район, г. Рославль 

12 227 

16,10% 

Руднянский район 

7 981 

33,14% 

Руднянский район, г. Рудня 

10 239 

23,66% 

Сафоновский район 

5 858 

43,28% 

Сафоновский район, г. Сафоново 

10 567 

22,37% 

                                                 

25

 Стоимость приведена только за ОКС (без учета земельного участка и скидки на торг). 

191 

Смоленский район 

12 265 

15,96% 

Сычевский район 

9 244 

27,70% 

Сычевский район, г. Сычевка 

10 525 

22,53% 

Темкинский район 

3 634 

56,00% 

Темкинский район, с. Темкино 

5 441 

45,46% 

Угранский район 

5 674 

44,23% 

Угранский район, пгт. Угра 

5 934 

42,89% 

Хиславичский район 

3 916 

54,22% 

Хиславичский район, пгт. Хиславичи 

6 072 

42,19% 

Холм-Жирковский район 

4 172 

52,65% 

Холм-Жирковский район, пгт.  Холм-Жирковский 

8 883 

29,22% 

Шумячский район 

4 021 

53,56% 

Шумячский район, пгт.  Шумячи 

6 867 

38,27% 

Ярцевский район 

6 910 

38,07% 

Ярцевский район, г. Ярцево 

10 007 

24,58% 

 
Расчет накопленного износа производился  мультипликативным методом по следующей 

формуле:

 26

 

Kнак = 1 – (1 - Кф)*(1 - Кф)*( (1 – Кэ),  где: 
Kнак – накопленный износ; 
Кфи - коэффициент физического износа; 
Кфу - коэффициент функционального устаревания; 
Кви - коэффициент экономического (внешнего) устаревания. 
Расчет физического и общего накопленного износа приведен в Приложении 2.5. 

2.9.4.  Расчет стоимости объектов оценки сравнительным подходом 

Определение  кадастровой  стоимости  в  рамках  сравнительного  подхода  осуществляется 

одним из следующих способов (методов): 

1) метод статистического (регрессионного) моделирования. 
При невозможности включения в модель массовой оценки кадастровой стоимости всех 

ценообразующих факторов и при условии наличия их значений вводятся соответствующие кор-
ректировки. 

2) метод типового (эталонного) объекта недвижимости. 
Данный метод применяется при отсутствии достаточной для построения статистической 

модели оценки кадастровой стоимости рыночной информации для группы (подгруппы) объектов 
недвижимости; 

3) метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС). 
Метод  применяется  для  групп  (подгрупп)  объектов  недвижимости,  схожих  с  группами 

(подгруппами) объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых определена на основе 
построения статистических моделей, в случаях, когда отсутствует возможность применения ме-
тода  статистического  (регрессионного)  моделирования,  метода  типового  (эталонного)  объекта 
недвижимости и индивидуального определения кадастровой стоимости вследствие отсутствия 
точной информации о местоположении объекта недвижимости и других его характеристиках; 

4) метод индексации прошлых результатов. 
Данный метод применяется для объектов недвижимости, по которым не происходило из-

менение характеристик по отношению к предыдущей государственной кадастровой оценке.  

                                                 

26

Источник информации: Александров В. Т. Ценообразование в строительстве, - СПб:Питер 2001.

 

192 

В результате обработки Перечня было выявлено, что 82% объектов оценки составляет жи-

лой фонд (многоэтажные и индивидуальные жилые дома). На рынке достаточно достоверной ин-
формации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов жилой недвижимости, по-
этому расчет кадастровой стоимости объектов 1-й и 2-й групп осуществляется методом стати-
стического (регрессионного) моделирования. 

В результате проведенного анализа рынка можно сделать выводы о наличии достаточной 

и  достоверной  информации  об  объектах-аналогах  в  сегменте  жилой  недвижимости.  Учитывая 
вышеизложенное,  в  рамках  настоящего  отчета  кадастровые  стоимости  объектов  капитального 
строительства подгрупп 1.1.1, 1.1.2, 1.1.3, 1.2, 1.3, 1.4, 1.5, 1.6 группы №1, подгрупп 2.1.1, 2.1.2, 
2.1.3, 2.2, 2.3, 2.4, 2.5, 2.6 группы №2 были рассчитаны сравнительным подходом с применением 
техники математического моделирования с использованием программного комплекса «Массовая 
оценка.  Объекты  капитального  строительства.  6.0.22.0».  Определение  кадастровой  стоимости 
осуществлялось для объектов с полными и непротиворечивыми характеристиками, точное ме-
стоположение которых возможно установить.  

Все построенные статистические модели выражают зависимость удельного показателя ка-

дастровой стоимости объектов недвижимости от значений ценообразующих факторов. 

2.9.4.1. Определение кадастровой стоимости методом статистического модели-

рования 

При  определение  кадастровой  стоимости  в  рамках  сравнительного подхода  были  сде-

ланы соответствующие корректировки к стоимости объектов-аналогов. 

Корректировка на торг 
Данная  корректировка  вводится  из-за  того,  что  информация  о  заключенных  договорах 

продажи недвижимости фактически не доступна; и в качестве цены аналогов взяты цены пред-
ложения на продажу сопоставимых объектов. Так, эта корректировка отражает возможное пони-
жение цены предложения, принятой в расчетах в процессе переговоров о продаже недвижимости 
между собственником и покупателем. 

Во  всех  сегментах  недвижимости  владельцы  предлагают  скидки.  Их  размер  зависит  от 

категории объекта, качества и готовности проекта и того, насколько собственнику нужны налич-
ные.  

В соответствии с требованиями Методических указаний по государственной кадастровой 

оценке от 12.05.2017 № 226 скидка на торг при продаже квартир на активном рынке (г. Смоленск) 
составляет -4%, при продаже квартир на неактивном рынке (Смоленская область) – 6%, для жи-
лых домов и коттеджей – 6% г. Смоленск, 12% -Смоленская область. 

Корректировка на долю стоимости земельного участка  
В соответствии с требованиями Методических указаний по государственной кадастровой 

оценке от 12.05.2017 № 226 скидка на долю стоимости земельного участка для г. Смоленск со-
ставляет -25%, для Смоленской области – 25%. 

Для  определения  кадастровой  стоимости  объекта  оценки  для  каждой  сформированной 

группы  (подгруппы)  объектов  недвижимости  осуществляется  построение  статистической  мо-
дели, отражающей сложившиеся на рассматриваемом рынке закономерности ценообразования. 
Определение кадастровой стоимости предполагает расчет наиболее вероятной цены объекта не-
движимости, по которой он может быть приобретен. Под статистической моделью оценки пони-
мается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной (кадастро-
вая стоимость) и значениями независимых переменных (ценообразующие факторы объектов не-
движимости). Подготовка и построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости 
осуществляется в следующей последовательности: 
1) Определение перечня и состава ценообразующих факторов. В модель необходимо включать 
факторы, характеризующие внешнюю среду объектов недвижимости и факторы, характеризую-
щие непосредственно сам объект недвижимости; 
2) Определение общего вида функций, связывающих зависимую переменную с каждым из це-
нообразующих факторов; 

3) Определение конкретного вида зависимостей переменной от ценообразующих факто-

ров (с построением графиков) и расчет коэффициентов статистической модели;