Отчёт № 01/2018 об итогах государственной кадастровой оценки на территории Смоленской области

145

– рынок аренды.
На рынке купли - продажи в обмен на соответствующий эквивалент передается полное

право собственности, которое включает право распоряжения. На рынке аренды объектом сделки
является частичный набор прав, исключающий право распоряжения.

Одна из основных специализаций сегментов рынка связана с типом собственности, в со-

ответствии с которым различают:

– сельскохозяйственную собственность, включающую лесные угодья, пахотные поля, се-

нокосы, сады, огороды, водоемы;

– жилую собственность, включающую многоквартирные жилые дома с участками, инди-

видуальные жилые дома с участками для постоянного, сезонного и временного проживания;

– коммерческую собственность, включающую офисы, объекты торгового, промышлен-

ного и складского назначения, в том числе объекты высоких технологий, бизнес - парки, научные
технопарки и т. д.

Приведенная здесь классификация носит общий характер и может быть существенно рас-

ширена дополнительным делением каждого типа собственности.

Рыночная сегментация вычленяет наиболее вероятных пользователей недвижимости из

общей массы участников рынка, совершающих операции с недвижимостью. С другой стороны,
на основе анализа атрибутов недвижимости выделяется масса конкурирующих объектов и опре-
деляется позиция оцениваемой недвижимости.

Согласно методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденных

приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 №226, сегментация объектов недвижимости
производилась по следующим видам использования. Результаты согласования приведены в при-
ложении 1.4.1 Согласование вида использования ОН.

Таблица 62. Сегментация объектов недвижимости по видам использования

Наименование вида использования

Код расчета вида
использования

1. СЕГМЕНТ "Сельскохозяйственное использование"

01:000

2. СЕГМЕНТ "Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)"

02:000

3. СЕГМЕНТ "Общественное использование"

03:000

4. СЕГМЕНТ "Предпринимательство"

04:000

5. СЕГМЕНТ "Отдых (рекреация)"

05:000

6. СЕГМЕНТ "Производственная деятельность"

06:000

7. СЕГМЕНТ "Транспорт"

07:000

8. СЕГМЕНТ "Обеспечение обороны и безопасности"

08:000

9. СЕГМЕНТ "Охраняемые природные территории и благоустройство"

09:000

10. СЕГМЕНТ "Использование лесов"

10:000

11. СЕГМЕНТ "Водные объекты"

11:000

12. СЕГМЕНТ "Специальное, ритуальное использование, запас"

12:000

13. СЕГМЕНТ "Садоводческое, огородническое и дачное использование, мало-

этажная жилая застройка"

13:000

14. СЕГМЕНТ "Иное использование"

14:000

Для целей определения кадастровой стоимости объекты недвижимости, подлежащие

оценке, объединяются в группы (подгруппы) на основе сегментации объектов недвижимости.

Группировка объектов недвижимости должна ориентироваться на сложившиеся сегменты

рынка недвижимости и быть основана на результатах анализа информации о рынке объектов не-
движимости, модели оценки кадастровой стоимости, составе ценообразующих факторов и све-
дений о значениях ценообразующих факторов объектов недвижимости для каждого исследуе-
мого объекта недвижимости.

Основой классификации является принцип различной коммерческой ценности объектов;

различное функциональное назначение (использование) объектов оценки, которое и определяет
различие в стоимости. Классификация, как правило, соотносится с сегментацией рынка недви-
жимости, основные классы объектов оценки – это квартиры, индивидуальные жилые дома, га-
ражи, сады, объекты торгового и промышленного назначения и т.д. Для определения кадастровой

146

стоимости классу объектов оценки ставится в соответствие метод оценки. Эти два аспекта – ме-
тод оценки и сегмент рынка недвижимости – в конечном счете определяют стоимость объекта
оценки: стоимость объекта оценки зависит от того, к какому классу он будет отнесен.

Однозначной универсальной классификации объектов недвижимости для целей оценки не

существует, так как очень много факторов влияет на принятие решения о количестве и составе
классов объектов оценки.

При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все

объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой
оценки, разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объ-
ектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих
факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого ис-
следуемого вида объектов оценки. Для каждой группы объектов оценки оценщиком должна быть
выбрана модель оценки, позволяющая на основе информации о ценообразующих факторах рас-
считать кадастровую стоимость любого объекта оценки, входящего в данную группу. Это позво-
ляет сделать вывод о том, что кадастровая оценка недвижимости есть группировка объектов
оценки и установление соответствия между группами объектов оценки и методами оценки.

При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все

объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой
оценки, разбиваются на группы объектов оценки на основании:

 анализа информации о рынке объектов оценки,
 обоснования модели оценки кадастровой стоимости,

 состава ценообразующих факторов и сведений о значениях цено-образующих

факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки

Согласно методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденных

приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 №226, для целей определения кадастровой
стоимости объекты недвижимости, подлежащие оценке, могут быть объединены в группы (под-
группы) на основе сегментации объектов недвижимости.

Группировка объектов недвижимости должна ориентироваться на сложившиеся сегменты

При проведении группировки ОКС и ЕНК следует разделять в отдельные подгруппы

объекты недвижимости, строительство которых завершено, и ОНС, а также объекты,
точное местоположение которых возможно установить, и объекты, точное местоположение ко-
торых невозможно установить.

К подгруппе объектов, точное местоположение которых возможно установить, относятся

объекты, местоположение которых:

возможно установить до уровня дома;
возможно установить до уровня улицы;
возможно установить до уровня кадастрового квартала.
При этом для объектов, расположенных в населенных пунктах, численностью до 1 тысячи

человек, отнесенных к подгруппе объектов, точное местоположение которых возможно устано-
вить, допустимым является установление местоположения до уровня населенного пункта.

К подгруппе объектов, точное местоположение которых невозможно установить, отно-

сятся объекты, местоположение которых:

возможно установить только до уровня населенного пункта, за исключением населенных

пунктов численностью до 1 тысячи человек;

возможно установить только до уровня муниципального образования;
возможно установить только до уровня субъекта Российской Федерации.
При этом объекты, расположенные в сельских населенных пунктах, относить к подгруппе

объектов, точное местоположение которых невозможно установить, недопустимо в случае, когда
местоположение возможно установить до уровня населенного пункта.

147

При наличии объектов, точное местоположение которых установить невозможно, такая

группировка является обязательной.

В зависимости от субъекта Российской Федерации (муниципального образования) разде-

ление на группы (подгруппы) производится по принципу:

объекты, расположенные в административном центре (столице) субъекта Российской Фе-

дерации (крупном торгово-промышленном городе);

объекты, расположенные в крупных и крупнейших городских населенных пунктах, чис-

ленностью от 100 тыс. человек;

объекты, расположенные в средних городских населенных пунктах, численностью от 50

до 100 тыс. человек;

объекты, расположенные в прочих городских населенных пунктах;
объекты, расположенные в сельских населенных пунктах, численностью от 1 тысячи че-

ловек;

объекты, расположенные в средних сельских населенных пунктах, численностью от 200

до 1 тысячи человек;

объекты, расположенные в прочих сельских населенных пунктах и на межселенной тер-

ритории.

В Перечне объектов недвижимости указываются количественные и качественные харак-

теристики объектов недвижимости, необходимые для проведения государственной кадастровой
оценки и содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, а также в иных фондах дан-
ных, базах данных и документах, имеющихся в распоряжении органа кадастрового учета.

На практике применяют разные принципы разделения на группы в зависимости от проис-

хождения и назначения объектов недвижимости, прав собственности, видов сделок, степени го-
товности, по видам объектов недвижимости и т.д.

Для целей данной оценки группировка осуществлялась исходя из назначения недвижимо-

сти и ее привлекательности для различных участников рынка, в том числе с учетом предпочтений
покупателей и продавцов и влияния социальных, экономических, юридических и экологические
факторов.

При группировке объектов оценки используется многоуровневая группировка. Для со-

блюдения принципа однозначности при многоуровневой группировке группы второго уровня и
ниже называются подгруппами.

1-й уровень
На первом уровне все объекты, содержащиеся в Перечне, были разделены по назначению

объектов недвижимости на:



объекты жилого назначения;



объекты нежилого назначения.

К объектам жилого назначения относятся объекты, предназначенные для постоянного

проживания, а также передвижные щитовые домики, прочие здания (помещения), используемые
для жилья, а также исторические памятники, идентифицированные в основном как жилые дома.
Соответственно к объектам нежилого фонда относятся объекты, не предназначенные для посто-
янного проживания (гаражи, садовые домики и т.д.).

Разделение на объекты жилого и нежилого назначения обусловлено различиями в строи-

тельных нормах и правилах для жилых и нежилых объектов, различиями в законодательном ре-
гулировании (например, указанными в Жилищном кодексе РФ), что оказывает существенную
роль на стоимость объектов. Так, к объектам жилого назначения предъявляются более жесткие
требования ввиду того, что они предназначены для постоянного проживания. В том числе клю-
чевым является тот факт, что для использования объекта жилого назначения для целей, не свя-
занных с проживанием, необходимо его перевод в нежилой фонд с учетом требований и условий
приведенных в ст.22 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ.

2-й уровень
На втором уровне объекты жилого и нежилого назначения разделены на сегменты объек-

тов недвижимости.

148

В ходе анализа было установлено, что на рынке объектов недвижимости можно выделить

следующие сегменты:

Объекты жилого назначения



объекты многоквартирной жилой застройки;



объекты индивидуальной жилой застройки;

Объекты нежилого назначения



объекты, предназначенные для хранения транспорта;



объекты садового, огородного и дачного строительства;



объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, сервиса, от-

дыха и развлечений, включая объекты многофункционального назначения



объекты, предназначенные для временного проживания;



объекты офисно-делового назначения;



объекты санаторно-курортного назначения;



объекты производственного назначения;



объекты социальной инфраструктуры;



сооружения.

Группа 1. Многоквартирные дома (дома средне-и многоэтажной жилой застройки).
Объекты данной группы представляют собой: многоквартирные жилые здания, в том

числе общежития квартирного типа, а также жилые помещения, входящие в их состав, в том
числе дом, домовладение, основное строение и т.п., если назначение здание жилой дом/много-
квартирный дом.

К многоквартирным жилым зданиям относятся:


многоэтажные жилые дома (9 этажей и более);



среднеэтажные жилые дома (от 5 – 8 этажей, включая мансардный);



малоэтажные многоквартирные жилые дома (до 4 этажей, включая мансардный).

Как правило, малоэтажные многоквартирные жилые дома представлены домами свыше 4-

х квартир, площадью свыше 750 кв. м.

Жилое помещение, у которого невозможно однозначно определить группу по совокупно-

сти характеристик и в случае отсутствия родительского объекта у помещения, оценщик относит
в 1 группу.

В случае если у жилого помещения нет родительского объекта, относящегося к жилым

зданиям 2 группы, то оценщик относил такие объекты в 1 группу.

В случае выявления противоречий в учетных характеристиках объектов оценщиком были

использованы

дополнительные

источники:

публичная

кадастровая

карта

(http://maps.rosreestr.ru/Portal/), картографический материал предоставленный администрациями
муниципальных  образований/  городских  округов,  интернет  источники  (Яндекс  карты  –
http://maps.yandex.ru,  2ГИС)  и  др.,  на  основании  сведений  которых,  оценщиком  было  принято
обоснованное  решение  отнесения  объектов  с  противоречивыми  характеристиками  в  данную
группу.

Группа 2. Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой

застройки- индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы,) дачных объедине-
ний, садоводческих товариществ

Объекты данной группы представляют собой жилые дома и жилые помещения в них с

количеством этажей не более чем 3, предназначенные для проживания одной семьи.

К индивидуальным жилым зданиям относятся:


отдельно стоящие жилые дома (жилой дом, дом, домовладение, основное строение)

с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты
индивидуального жилищного строительства), в том числе личные подсобные хозяйства, кот-
теджи, таунхаусы, усадебные с приквартирными и приусадебными участками и помещения жи-
лого назначения (квартиры, комнаты) в них;



жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких бло-

ков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для прожива-

149

ния одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или сосед-
ними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию об-
щего пользования (жилые дома блокированной застройки) и жилые помещения (квартиры, ком-
наты) в них.

К объектам 2 группы, как правило, относятся жилые дома до 4-х квартир включительно,

площадью до 750 кв. м. К объектам 2 группы могут также относиться объекты с этажностью
свыше 3 этажей, с количеством квартир более 4-х, площадью более 750 кв. м, если исходя из
характеристик, доступных оценщику (например, наименование, местоположение и окружение,
адрес, неформализованное описание, разрешенное использование земельного участка и т.д.),
можно отнести объект к объектам индивидуальной жилой застройки.

Объекты с наименованием «дом животновода», «бригадный дом», «дом рыбака» в случае,

если в назначении указано «жилое», относится ко 2 группе.

Объекты жилого фонда с площадью менее 750 кв.м., с количеством жилых помещений

менее 4-х и с отсутствующей характеристикой этажность оценщик относил ко 2 группе.

Объекты данной группы (садоводческое, огородническое и дачное использование) пред-

ставляют собой индивидуальные жилые дома, не предназначенные для круглогодичного прожи-
вания, и разделяются на три категории:

 огородные (возможен лишь огород);
 садовые (можно сажать деревья, кустарники и размещать хозяйственные постройки);

 дачные (можно построить дом и хозяйственные строения);

 туалеты, летние душевые.
К объектам данной группы относят индивидуальную жилую застройку, расположенные

на территории садоводческих, огородных, дачных объединений, в том числе в пределах границ
(черты) поселений.

В случае выявления противоречий в учетных характеристиках объектов оценщиком были

использованы

дополнительные

источники:

публичная

кадастровая

карта

Группа 3. Объекты, предназначенные для хранения транспорта.
Объекты данной группы представляют собой объекты для хранения автотранспорта и

иного транспорта, в том числе гаражи (индивидуальные и кооперативные), автостоянки, крытые
парковки, парковочные места и т.д.

К данной подгруппе относятся все гаражи для легковых автомобилей, грузовых автомо-

билей, специализированной техники, мотоциклов, мопедов, велосипедов, для хранения лодок и
т.д. В 3 группу также включены гаражи, для которых по данным перечня объектов недвижимости
не представляется возможным определить принадлежность к производственным комплексам, а
также гаражи специального транспорта, как то: гараж медицинских учреждений, полиции, по-
жарной части (и иных социальных объектов).

В случае выявления противоречий в учетных характеристиках объектов оценщиком были

использованы

дополнительные

источники:

публичная

кадастровая

карта

(http://maps.rosreestr.ru/Portal/), картографический материал предоставленный, администрациями
муниципальных  образований/  городских  округов,  интернет  источники  (Яндекс  карты  -
http://maps.yandex.ru,  2ГИС)  и  др.,  на  основании  сведений  которых,  оценщиком  было  принято
обоснованное  решение  отнесения  объектов  с  противоречивыми  характеристиками  в  данную
группу.

Группа 4. Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг

населению, включая многофункционального назначения

Объекты данной группы представляют собой объекты коммерческой недвижимости, ис-

пользуемые для осуществления предпринимательской деятельности, направленной на система-
тическое получение прибыли от продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

150

В случае выявления противоречий в учетных характеристиках объектов оценщиком были

использованы

дополнительные

источники:

публичная

кадастровая

карта

(http://maps.rosreestr.ru/Portal/), картографический материал предоставленный администрациями
муниципальных  образований/  городских  округов,  интернет  источники  (Яндекс  карты  -
http://maps.yandex.ru,  2ГИС)  и  др.,  на  основании  сведений  которых,  оценщиком  было  принято
обоснованное  решение  отнесения  объектов  с  противоречивыми  характеристиками  в  данную
группу.

Группа 5. Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоро-

вительного значения

Объекты данной группы представляют собой объекты для обеспечения благоприятных

условий отдыха и оздоровления населения. К объектам данной группы относятся здания и поме-
щения для отдыхающих, дома отдыха, пансионаты, кемпинги, туристические базы, стационар-
ные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря, в том числе гостевые дома (если объект не
является объектом 6 группы).

В случае выявления противоречий в учетных характеристиках объектов оценщиком были

использованы

дополнительные

источники:

публичная

кадастровая

карта

(http://maps.rosreestr.ru/Portal/), картографический материал предоставленный администрациями
муниципальных  образований/  городских  округов,  интернет  источники  (Яндекс  карты  -
http://maps.yandex.ru,  2ГИС)  и  др.,  на  основании  сведений  которых,  оценщиком  было  принято
обоснованное  решение  отнесения  объектов  с  противоречивыми  характеристиками  в  данную
группу.

Группа 6. Административные и бытовые объекты
Объекты данной группы представляют собой государственные учреждения общего и со-

циально-экономического характера, здания и помещения учебных заведений для получения об-
разования, учреждения, специально созданные для организации научных исследований и прове-
дения опытно-конструкторских разработок, здания и помещения объектов здравоохранения и со-
циального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

В случае выявления противоречий в учетных характеристиках объектов оценщиком были

использованы

дополнительные

источники:

публичная

кадастровая

карта

(http://maps.rosreestr.ru/Portal/), картографический материал предоставленный администрациями
муниципальных  образований/  городских  округов,  интернет  источники  (Яндекс  карты  -
http://maps.yandex.ru,  2ГИС)  и  др.,  на  основании  сведений  которых,  оценщиком  было  принято
обоснованное  решение  отнесения  объектов  с  противоречивыми  характеристиками  в  данную
группу.

Группа 7. Объекты производственного назначения, за исключением передаточных

устройств и сооружений

К данной группе относятся объекты материального сектора производства и не включают

объекты услуг, торговли, науки.

К объектам 7 группы относят здания и помещения следующих отраслей народного хозяй-

ства:

 здания и помещения, являющиеся частью предприятий промышленного производства;

 здания и помещения сельского хозяйства, охоты и лесного хозяйства;
 здания и помещения рыболовства и рыбоводства;

 здания и помещения строительной отрасли;

 здания и помещения транспорта и связи (за исключением объектов, предназначенных для

непосредственного обслуживания населения).

Объекты данной группы представляют собой здания и сооружения, являющиеся частью

предприятий промышленного производства, сельского хозяйства, охоты и лесного хозяйства, ры-
боловства и рыбоводства, строительства, транспорта и связи и т.д. Например: здания и помеще-
ния фабрик, заводов, комбинатов, производственных объединений, концернов, промышленно-
производственных фирм, трестов, типографий, других промышленных предприятий, ДЭЗ (РЭУ,
ЖЭК), объектов коммунального хозяйства, объектов переработки, уничтожения, утилизации и

151

захоронения отходов, мусороперерабатывающих (мусоросжигающих) предприятий, баз, скла-
дов, гаражей, здания материально-технического и продовольственного снабжения, сбыта и заго-
товок, электростанций и иных видов станций, обслуживающих электростанции сооружений и
объектов, сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяй-
ства.

В случае выявления противоречий в учетных характеристиках объектов оценщиком были

использованы

дополнительные

источники:

публичная

кадастровая

карта

(http://maps.rosreestr.ru/Portal/), картографический материал предоставленный администрациями
муниципальных  образований/  городских  округов,  интернет  источники  (Яндекс  карты  -
http://maps.yandex.ru,  2ГИС)  и  др.,  на  основании  сведений  которых,  оценщиком  было  принято
обоснованное  решение  отнесения  объектов  с  противоречивыми  характеристиками  в  данную
группу.

Группа 8. Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые

объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты

Объекты данной группы представляют собой государственные учреждения общего и со-

В случае выявления противоречий в учетных характеристиках объектов оценщиком были

использованы

дополнительные

источники:

публичная

кадастровая

карта

(http://maps.rosreestr.ru/Portal/), картографический материал предоставленный администрациями
муниципальных  образований/  городских  округов,  интернет  источники  (Яндекс  карты  -
http://maps.yandex.ru,  2ГИС)  и  др.,  на  основании  сведений  которых,  оценщиком  было  принято
обоснованное  решение  отнесения  объектов  с  противоречивыми  характеристиками  в  данную
группу.

Группа 9. Прочие объекты
Объекты данной группы представляют собой объекты, не вошедшие в другие группы, в

том числе объекты, назначение которых не установлено.

К объектам 9 группы относятся:

 объекты министерства обороны, в том числе бомбоубежища, здания и помещения для про-

изводства и хранения взрывчатых веществ и средств взрывания, военного назначения, ка-
зармы, иные объекты военного назначения;

 объекты вспомогательного назначения как то: хозяйственные постройки, теплицы, летняя

кухня, баня (сауна), душ, навес, гараж для автомобилей сарай, туалеты, постройки для
содержания мелкого скота и птицы и т.п., расположенные в садово-дачно-огородных то-
вариществах и при ИЖС;

 объекты, назначение которых не установлено как то: помещения нежилого и иного назна-

чения, квартиры нежилого и иного назначения, объекты с отсутствующими или некор-
ректными наименования нежилого и иного назначения (с отсутствующим назначением) и
т.д.;

 временные постройки, в том числе вахтовые дома, времянки;

 любые подсобные и вспомогательные помещения 2 и 4 группы, веранды, навесы, блок,

двор;

 дом, основное строение и т.п. в случае если назначение здания – нежилое здание;

 будка;

 дровяник, если объект является вспомогательным объектом 2 или 4 группы (или если из

наименования/местоположения/площади явно не вытекает, что объект является объектом
9 группы);

 кладбища и крематории.

Группа 10. Сооружения
Объекты данной группы представляют собой объекты, которые согласно данным Перечня

объектов оценки по типу объекта относятся к сооружениям:

152

В отношении объектов оценки 10 группы, в ходе проведения анализа данных, содержа-

щихся в Перечне, была выделена подгруппа объектов, для которых недостаточно характеристик
(сооружения, которые невозможно идентифицировать). В состав таких сооружений включены
следующие объекты:

- сооружение, назначение которых установить невозможно,
- объекты, не являющиеся сооружениями (объектами недвижимости), как то оборудование

(например, назначение сооружения «кран башенный» и т. п.).

В результате данная группа на основе анализа рынка и анализа объектов оценки была раз-

делена на следующие подгруппы:



Объекты, назначение которых возможно определить;



Объекты, назначение которых невозможно определить;



Мемориальные сооружения.

В таблице 63 представлены сводные данные по группировке объектов недвижимости.

Таблица 63. Сводные данные по группировке объектов недвижимости

Фактор разбиения на подгруппы

Количество

объектов

1. Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)

ИТОГО

268 891

2. Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - инди-
видуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы), дачных объединений, садоводческих
товариществ

ИТОГО

191 533

3. Объекты, предназначенные для хранения транспорта

ИТОГО

36 256

4. Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая
многофункционального назначения

ИТОГО

9 836

5. Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значе-
ния

ИТОГО

775

6. Административные и бытовые объекты

ИТОГО

4 245

7. Объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и соору-
жений

ИТОГО

26 996

8. Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи,
лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты

ИТОГО

5 087

9. Прочие объекты

ИТОГО

2 176

10. Сооружения

ИТОГО

12 224

Всего объектов, принятых к расчету

558 019

Всего объектов, содержащихся в перечне

558 019

В полном объеме сводные данные по группировке объектов недвижимости приводятся в

Приложении 2.3. « Группировка

2.7. Обоснование отказа от использования ценообразующих факторов, преду-

смотренных методическими указаниями о государственной кадастровой оценке,

утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. N 226 "Об

утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке"

153

При проведении государственной кадастровой оценке ценообразующие факторы, преду-

смотренные методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденных
приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. N 226 "Об утверждении методических
указаний о государственной кадастровой оценке", приводятся ниже.

Таблица 64. Примерный перечень ценообразующих факторов земельных участков и ОКС

N п/п

Наименование ценообразующего фактора

Комментарий

Земельные участки

Категория земель (при наличии ее влияния), вид
разрешенного использования

Факторы  не  использовались,  поскольку
Согласно Приказу Департамента имуще-
ственных  и  земельных  отношений  Смо-
ленской области от 14 ноября 2017 г. №
881  «О  проведении  государственной  ка-
дастровой  оценки  объектов  недвижимо-
сти (кроме земельных участков), располо-
женных на территории Смоленской обла-
сти» оценка ЗУ не проводилась.

Площадь земельного участка

Фактическое использование

Коэффициент протяженности земельного
участка по данным геоинформационных си-
стем (ГИС)

Наличие обременений (ограничений) земельного
участка

Характеристики

застройки

земельного

участка

Дополнительные характеристики сегмента
"Сельскохозяйственное использование"

Вид угодий

Нормативная урожайность

Гранулометрический состав почв (механиче-
ский состав)

10  Каменистость почв
11  Засоление почв
12  Солонцеватость почв
13  Солонцы  по  мощности  надсолонцового  гори-

зонта

14  Карбонатность почв
15  Уплотнение почв
16  Переувлажнение
17  Наличие неудобиц (степень изрезанности рель-

ефом)

18 Пестрота почвенного покрова
19 Удаленность от рынков сбыта

ОКС

Общие сведения

Вид разрешенного использования

Учтен при группировке объектов оценки

Назначение

Учтен при группировке объектов оценки

Фактическое использование

Учтен при группировке объектов оценки

Площадь, иная характеристика

Учтен при группировке объектов оценки

Плотность застройки земельного участка

Не применялся, не оказывает влияния на стои-
мость

Плотность застроенности земельного участка Не применялся, не оказывает влияния на стои-

мость

Количество надземных этажей

Не применялся, не по всем объектам есть све-
дения

154

Количество подземных этажей

Не применялся, не по всем объектам есть све-
дения

Этажность

Не применялся, не по всем объектам есть све-
дения

Этаж расположения

Не применялся, не по всем объектам есть све-
дения

Материал основных несущих конструкций

Учтен при формировании класса конструктив-
ных систем и групп капитальности

Год ввода объекта в эксплуатацию или заверше-
ния строительства (для ОНС - год получения
разрешения на строительство)

Учтен при построении моделей

Дата проведения капитального ремонта (ре-
конструкции)

Не применялся, нет сведений

Дата установления состояния

Не применялся, нет сведений

Капитальность объекта

Не применялся, нет сведений

Планировка

Учтен при группировке объектов оценки

Наличие обременений (ограничений) ОКС

Не применялся, нет сведений

Сведения о местоположении

Расположение  земельного  участка  относи-
тельно  автомобильных  дорог,  их  тип  (феде-
ральная,  региональная  и  межмуниципальная,
местного значения, частная автомобильная до-
рога),  их  наименование,  тип  покрытия  (ас-
фальт,  бетон,  улучшенное  грунтовое  покры-
тие, грунтовое покрытие, без покрытия и про-
чее)

Учтен при группировке объектов оценки

Линия застройки ОКС

Не применялся, нет сведений

Расположение земельного участка относи-
тельно ближайшего водного объекта, его
наименование, тип (море, река, озеро, пруд, за-
топленный карьер и прочее)

Не применялся, нет сведений

Расположение  земельного  участка  относи-
тельно  ближайшей  рекреационной  зоны,  ее
наименование  и  тип  (лесной  массив,  парковая
зона, заповедная зона и прочее)

Не применялся, нет сведений

Расположение земельного участка относи-
тельно железных дорог, их тип (грузовая, пас-
сажирская, смешенного назначения;пригород-
ная, транзитная;
промышленная, временная, тупиковая)

Учтен

Сведения об инженерной инфраструктуре

Категория, проектная мощность линейного
объекта

Не применялся, нет сведений

Класс линейного объекта

Не применялся, нет сведений

Расположение земельного участка относи-
тельно линий электропередач

Не применялся, нет сведений

Протяженность земельных участков под ли-
нейными объектами

Не применялся, нет сведений

Расположение земельного участка относи-
тельно магистральных газопроводов

- Не применялся, нет сведений

Описание коммуникаций (электроснабжение,
газоснабжение, водоснабжение, теплоснабже-
ние, канализация), в том числе их удаленность
от земельного участка

Учтен при группировке объектов оценки

Прочие сведения

155

Уровень цен потребительской корзины по муни-
ципальным районам (городским округам)

Не применялся, нет сведений

Товарооборот на 1 человека по муниципальным
районам (городским округам)

Не применялся, нет сведений

Наличие в сельском населенном пункте мага-
зина

Учтен при группировке объектов оценки

Наличие в сельском населенном пункте общеоб-
разовательной школы

Учтен при группировке объектов оценки

Расстояние до земельных участков зоны разра-
ботки полезных ископаемых

Не применялся, нет сведений

Зоны особого режима использования в границах
земельных участков

Учтен при группировке объектов оценки

Принадлежность земельного участка к органи-
зованной промышленной зоне

Не применялся, нет сведений

Наименование и расстояние от объекта до ло-
кального (локальных) центра (центров), поло-
жительно влияющего (влияющих) на стои-
мость объектов недвижимости

Учтен при группировке объектов оценки

Наименование и расстояние от объекта до ло-
кального(-ых) центра(-ов), отрицательно влия-
ющего(-их) на стоимость объектов недвижи-
мости

Учтен при группировке объектов оценки

2.8. Обоснование использования ценообразующих факторов, не предусмотрен-

ных Методическими указаниями

При проведении государственной кадастровой оценке ценообразующие факторы, не

предусмотренные методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвер-
жденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. N 226 "Об утверждении мето-
дических указаний о государственной кадастровой оценке", не применялись.

2.9. Обоснование выбора подходов и методов, использованных для определения

кадастровой стоимости объектов недвижимости

В соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке,

утвержденные приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 №226, основными подхо-
дами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный
подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не
только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагае-
мое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной инфор-
мации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых
оценщиком.

Сравнительный подход основан на сравнении цен сделок (предложений) по аналогичным

объектам недвижимости. Сравнительному подходу отдается предпочтение перед другими под-
ходами к оценке при развитости рынка объектов недвижимости и при достаточности и репрезен-
тативности информации о сделках (предложениях) с объектами недвижимости.

Сравнительный подход не используется или используется только для проверки результа-

тов, полученных с применением иных подходов, при оценке ОКС, а также для отдельных групп
(подгрупп) объектов недвижимости при оценке земельных участков и ЕНК в случае отсутствия
рынка недвижимости.

Затратный подход основан на определении затрат, необходимых для приобретения, вос-

производства или замещения объекта недвижимости. Для использования этого подхода необхо-
димы актуальные и достоверные данные о соответствующих затратах.

Затратный подход используется при определении кадастровой стоимости ОКС.
Доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от использования объек-

тов недвижимости. Доходный подход рекомендуется применять при наличии надежных данных

156

о доходах и расходах по объектам недвижимости, об общей ставке капитализации и (или) ставке
дисконтирования.

В случае использования какого-либо из подходов для проверки результатов, полученных

с применением иных подходов, результат, полученный с применением такого подхода, не участ-
вует в процедуре согласования, но может быть указан в качестве интервала, в котором может
находиться результат определения кадастровой стоимости.

Для построения модели оценки может быть использована методология любого из подхо-

дов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Выбор подхода осуществляется оценщи-
ком исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также доста-
точности и достоверности располагаемой рыночной информации.

Выбор модели оценки состоит из следующих этапов:
- выбор структуры моделей оценки (формы связи кадастровой стоимости и ценообразую-

щих факторов);

- выбор окончательного вида модели оценки, в том числе на основе анализа достоверности

использованной информации и точности моделей оценки.

При наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по

купле-продаже объектов оценки расчет кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется
преимущественно на основании сравнительного подхода.

2.9.1. Доходный подход

В рамках доходного подхода кадастровая стоимость объекта недвижимости может опре-

деляться:

1) методом прямой капитализации;
2) методом дисконтирования денежных потоков.
Объекты недвижимости оцениваются исходя из характерных для соответствующего сег-

мента рынка показателей доходности их использования, без учета фактического обременения
арендными отношениями и индивидуальных показателей эффективности их использования.

Доходный подход реализуется в следующей последовательности:
определяется потенциальный валовый доход, который может приносить объект недвижи-

мости;

определяется степень недозагрузки объекта и неплатежей за пользование объектом недви-

жимости;

определяется действительный валовый доход как разница потенциального валового до-

хода и неплатежей, недозагрузки;

определяется величина операционных расходов, связанных с функционированием объ-

екта недвижимости;

определяется чистый операционный доход как разница действительного валового дохода

и операционных расходов;

полученный результат дисконтируется или капитализируется в зависимости от выбран-

ного метода.

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методом прямой капитали-

зации  выполняется  путем  деления  типичного  чистого  операционного  дохода  в  год  на  общую
ставку капитализации по объектам недвижимости. Общая ставка капитализации рассчитывается
в  соответствии  с  условиями  рынка  соотношением  годового  чистого  операционного  дохода  от
сдачи аналогичных объектов недвижимости в аренду и цен сопоставимых сделок (предложений)
за аналогичные объекты недвижимости.

Метод дисконтирования денежных потоков применяется к будущим денежным потокам с

любым прогнозом изменения во времени и определяет их текущую стоимость путем дисконти-
рования по ставке, соответствующей доходности инвестиций. Ставка дисконтирования характе-
ризует приведение (дисконтирование) относящихся к разным периодам времени всех обычных
на данном сегменте рынка денежных потоков (доходов), в том числе от возможной их продажи
в будущем.

В рамках настоящего отчета доходный подход не применялся по следующим причинам.

157

В результате обработки Перечня было выявлено, что 82% объектов оценки составляет жи-

лой фонд (многоэтажные и индивидуальные жилые дома). При применении доходного подхода
оценка рыночной стоимости объекта недвижимости жилого фонда основывается на преобразо-
вании доходов, которые оцениваемый актив генерирует в процессе своей оставшейся экономи-
ческой жизни (с учетом времени их поступления и связанного с этим риска), в текущую стои-
мость. Чем выше доходный потенциал оцениваемого актива, тем выше его стоимость.

Проанализировав рынок недвижимости в Смоленской области на основе имеющейся ры-

ночной информации,  Оценщик пришел к выводу, что  на момент  проведения оценки объектов
недвижимости, на рынке жилой недвижимости отсутствуют достаточное количество предложе-
ний  по  аренде  аналогичных  по  состоянию,  площади,  местоположению,  назначению  объектов.
Также в открытых источниках информации отсутствуют данные о степени загрузки, средних опе-
рационных расходах, аналогичных объектов недвижимости, т. е. невозможно рассчитать чистый
операционный доход и ставку капитализации на основании рыночной информации, без которых
реализация доходного подхода является невозможной.

Проанализировав рынок другой недвижимости на основе имеющейся рыночной информа-

ции, Оценщик пришел к выводу, что в открытых источниках информации отсутствуют данные о
величине арендной платы, степени загрузки единых объектов недвижимости, средних операци-
онных расходах аналогичных объектов недвижимости, без которых реализация доходного под-
хода является невозможной. Учитывая специфику проводимой оценки (массовая оценка соору-
жений, объектов незавершенного строительства), корректное использование доходного подхода
при оценке таких объектов невозможно.

На рынке достаточно достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-

продаже объектов оценки жилой недвижимости, поэтому расчет кадастровой стоимости объек-
тов оценки осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода.

Таким образом, оценщики отказались от применения доходного подхода при оценке объ-

ектов недвижимости.

2.9.2. Затратный подход

Моделирование в рамках затратного подхода основано на определении зависимости за-

трат от удельных показателей затрат на создание (замещение, воспроизводство) аналогичных
объектов.

Группы (подгруппы) ОКС, кадастровая стоимость которых определяется затратным под-

ходом, разделяются исходя из видов использования объектов недвижимости с разбивкой объек-
тов по классу конструктивной схемы, классу качества объекта (уровню отделочных покрытий и
качеству инженерных коммуникаций), классу их капитальности, условиям строительства, этаж-
ности и прочее.

При отсутствии доступной информации по какому-либо параметру данный параметр

определяется на основе допущений либо не участвует в группировке.

При определении кадастровой стоимости рекомендуется в качестве базы расчета исполь-

зовать затраты на замещение. В рамках индивидуального определения кадастровой стоимости
возможно использовать затраты на воспроизводство.

Затраты на замещение представляют собой расчетную оценку затрат на сооружение или

приобретение нового современного эквивалентного объекта недвижимости по состоянию на дату
определения кадастровой стоимости. Затраты на воспроизводство представляют собой расчет-
ную оценку затрат на сооружение или приобретение точной копии объекта недвижимости по со-
стоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Источником затрат на финансирование создания объекта недвижимости в период строи-

тельства рекомендуется считать собственные средства, если это соответствует обычным усло-
виям строительства объекта недвижимости на соответствующем сегменте рынка объектов недви-
жимости. Предпринимательский доход (прибыль предпринимателя) может быть рассчитан мето-
дом компенсации вмененных издержек (техниками доходного подхода) либо другими методами,
отражающими превышение сложившихся рыночных цен над затратами на создание объекта не-
движимости.

158

При оценке затратным подходом помещений в зданиях и сооружениях рекомендуется

производить расчет кадастровой стоимости здания или сооружения, частью которого является
помещение, на основе доли площади, строительного объема, относящихся к данным помеще-
ниям, в общей площади, строительном объеме здания или сооружения. При этом в рамках затрат-
ного подхода дальнейшие корректировки на занимаемый этаж, видовые характеристики, тип
входа и прочее не проводятся, за исключением помещений, расположенных в подвальных этажах
зданий и (или) отличающихся по виду использования.

Оценка встроенных и встроенно-пристроенных помещений в рамках затратного подхода

производится как для отдельно стоящих объектов недвижимости соответствующей функции с
проведением корректировок на наличие общих конструктивных элементов (стен, крыши, фунда-
ментов, перекрытий).

Оценка ОНС проводится как для объектов недвижимости, введенных в эксплуатацию.

При этом необходимо учитывать процент готовности ОНС, дату начала строительного производ-
ства (выдачи разрешения на строительство), дату приостановки строительно-монтажных работ,
а также наличие мероприятий по консервации ОНС.

Затраты на строительство (воспроизводство, замещение) объектов недвижимости рассчи-

тываются на основе сметных нормативов строительства, то есть на основе государственных, от-
раслевых, территориальных, фирменных или индивидуальных сметных нормативов, образую-
щих систему ценообразования и сметного нормирования в строительстве, с применением утвер-
жденных индексов цен в строительстве на строительно-монтажные работы, применяемых в смет-
ных расчетах стоимости производственного и жилищно-гражданского строительства, и коэффи-
циентов перехода от цен базового района к уровню цен субъектов Российской Федерации.

Существует четыре основных метода оценки при затратном подходе: сметный, сравни-

тельной единицы, индексный и поэлементный.

Метод сравнительной стоимости единицы – оценка имущества на основе использования

единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогов. Сущ-
ность метода заключается в том, что для объекта, который будет оцениваться, подбирают объект-
аналог, который будет очень схож с оцениваемым практически по всем характеристикам, исполь-
зуемым материалам и технологии его изготовления. Стоимость единицы измерения объекта-ана-
лога умножается на число единиц оцениваемого объекта недвижимости.

Метод стоимости укрупненных элементов заключается в оценке имущества на основе ве-

личины стоимости создания его основных элементов. В методе используются данные о стоимо-
сти различных элементов, т. е. составных частей здания или сооружения – поэлементные затраты.

Расчет поэлементных затрат включает в себя разбивку здания на составные части, уста-

новление величины средних затрат на эти части.

Метод количественного анализа основан на оценке объекта на основе полной сметы затрат

на его воспроизводство. Например, стоимость строительства определяется суммированием всех
затрат на возведение или установку составных частей строения, но необходимо учитывать кос-
венные и прямые затраты. Для того чтобы применить данный метод, потребуется составление
перечня всех материалов и оборудования, подсчета трудовых затрат, необходимых для установки
каждого элемента, учета косвенных, накладных расходов и прибыли застройщика. Могут возни-
кать ошибки при применении метода количественного анализа, вследствие неправильного под-
бора данных о стоимости единиц сравнения в строениях, не соответствующих типу объекта
оценки. Этот метод достаточно трудоемок, его применение основано на составлении перечня
всех материалов и оборудования, подсчете необходимых для установки каждого элемента трудо-
вых затрат, что требует привлечения квалифицированных сметчиков.

Индексный метод заключается в определении восстановительной стоимости оценивае-

мого объекта недвижимого имущества методом умножения балансовой стоимости на соответ-
ствующий индекс переоценки.

Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Правительством РФ и периоди-

чески публикуются в печати.

Выбор метода определяется целью оценки и необходимой точностью расчета.
По методу разбивки по компонентам отдельные строительные компоненты здания - фун-

дамент, стены, перекрытия и другие оцениваются по стоимостным показателям, включающим и

159

прямые, и косвенные затраты, необходимые для возведения единицы объема конкретного ком-
понента. Для этого используется информация о стоимости работ, выполняемых по договорам
субподряда, заключаемым генеральным подрядчиком со специализированными строительными
организациями-субподрядчиками, или предполагается оценка полной восстановительной стои-
мости как суммы затрат по найму отдельных специалистов-строителей (каменщиков, штукату-
ров, плотников и др.).

Такой информацией оценщики не обладают. Поэтому метод разбивки по компонентам не

возможно применить.

Метод количественного обследования предполагает создание новой сметы на оценивае-

мый объект в ценах на дату оценки. Для этих целей проводится детальный количественный и
стоимостный анализ, а также расчет затрат на строительные и монтажные работы отдельных ком-
понентов и здания в целом. При расчете учитываются прямые затраты, накладные расходы и
иные затраты, представляющие полную смету на строительство оцениваемого объекта.

Метод количественного обследования дает наиболее точный результат полной восстано-

вительной стоимости, однако является наиболее трудоемким и требующим от оценщика практи-
ческих знаний в области проектно-сметного дела.

Метод сравнительной единицы основан на использовании стоимости строительства срав-

нительной единицы (1 м

, 1 м

) аналогичного здания. Для определения величины затрат обычно

применяются сборники «Укрупненные показатели стоимости строительства», «Укрупненные по-
казатели восстановительной стоимости». Этот метод наименее трудоемкий и не требует от оцен-
щика практических знаний в области проектно-сметного дела.

Информационной базой для приведенной методики расчета может являться ежекварталь-

ное издание К°-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» (межрегиональный информационно-
аналитический бюллетень, из которого можно получить информацию о динамике текущих и про-
гнозных цен на здания, сооружения, строительно-монтажные работы, материалы, конструкции,
технологическое оборудование по всем регионам России).

В данном случае применяем метод сравнительной единицы.

2.9.3. Расчет стоимости объектов оценки затратным подходом

В рамках данного отчета при определении рыночной стоимости объектов оценки, относя-

щихся к 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 и 10 группам, применяется затратный подход, метод сравнительной
единицы.

Метод основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (1 м

полезной

площади, 1м

строительного объема, 1п. м., км и т. п.) оцениваемого объекта, со стоимостью ана-

логичной единицы измерения подобного типового объекта.

Стоимость нового строительства в данном методе определяется выражением:
С= С

х N х К х ….. х Кn, где:

- стоимость единицы потребительских свойств;

N - количество единиц потребительских свойств на объекте;
Кn – корректирующие коэффициенты.
В результате корректировки стоимости типового объекта на условия рынка и физические

различия с объектом оценки определяется искомая величина рыночной стоимости.

В большинстве случаев применения данного метода для определения С

используются

показатели  единичных  стоимостей,  взятые  из  специальных  справочников  и  ценников.  Такие
справочники содержат статистические данные по рынку недвижимости, предоставляемые инсти-
тутами оценки. Единичные стоимости типовых  или базовых зданий и сооружений приводятся
для  строений определенных размеров, поэтому  необходимо производить их корректировку на
реальные габариты.

К нормативной базе метода укрупненных обобщенных показателей стоимости относятся

сборники УПВС, укрупненные нормативы цены строительства (НЦС) и справочники оценщика
«КО-ИНВЕСТ».

Метод сравнительной единицы предполагает использование показателей стоимости стро-

ительства (1 кв. м, 1 куб. м, 1 п. м. и т.п.) аналогичного/идентичного объекта.

160

Справочники укрупненных показателей стоимости строительства

КО-ИНВЕСТ

Принимая решение о выборе справочников серии «Справочник оценщика», опубликован-

ных компанией КО-ИНВЕСТ, работниками бюджетного учреждения, осуществляющими опре-
деление кадастровой стоимости, приняты во внимание особенности проведения оценки в части
количества и качества имеющейся в распоряжении информации об объектах оценки.

В ходе расчета стоимости оцениваемых объектов были использованы следующие справоч-

ники КО-ИНВЕСТ:

Укрупненные показатели стоимости строительства для условий строительства в Москов-

ской области, разработанные ООО «КО-ИНВЕСТ» (г. Москва): СКЛАДСКИЕ ЗДАНИЯ И СО-
ОРУЖЕНИЯ. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен на 01.01.2017 г.,
для условий строительства в Московской области, Россия. Серия «Справочник оценщика». Из-
дание пятое, переработанное и дополненное. – М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2017. – 372с.

Укрупненные показатели стоимости строительства для условий строительства в Москов-

ской области, разработанные ООО «КО-ИНВЕСТ» (г. Москва): СООРУЖЕНИЯ ГОРОДСКОЙ
ИНФРАСТРУКТУРЫ. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен на
01.01.2010 г., для условий строительства в Московской области. Россия. Серия «Справочник
оценщика». – М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2017. – 394с.

Укрупненные показатели стоимости строительства для условий строительства в Москов-

ской области, разработанные ООО «КО-ИНВЕСТ» (г. Москва): МАГИСТРАЛЬНЫЕ СЕТИ И
ТРАНСПОРТ. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен на 01.01.2017 г.,
для условий строительства в Московской области. Россия. Серия «Справочник оценщика». – М.:
ООО «КО-ИНВЕСТ», 2017. – 388с.

Укрупненные показатели стоимости строительства для условий строительства в Москов-

ской области, разработанные ООО «КО-ИНВЕСТ» (г. Москва): ОБЩЕСТВЕННЫЕ ЗДАНИЯ.
Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен на 01.01.2016 г., для условий
строительства в Московской области. Россия. Серия «Справочник оценщика». – М.: ООО «КО-
ИНВЕСТ», 2016. – 518с.

Укрупненные показатели стоимости строительства для условий строительства в Москов-

ской области, разработанные ООО «КО-ИНВЕСТ» (г. Москва): ПРОМЫШЛЕННЫЕ ЗДАНИЯ.
Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен на 01.01.2017 г., для условий
строительства в Московской области. Россия. Серия «Справочник оценщика». Издание девятое.
– М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2017. – 1070с.

Укрупненные показатели стоимости реставрационно-восстановительных работ для усло-

вий строительства в Московской области, разработанные ООО «КО-ИНВЕСТ» (г. Москва): ОБЪ-
ЕКТЫ АРХИТЕКТУРНОГО НАСЛЕДИЯ. Укрупненные показатели стоимости реставрационно-
восстановительных работ. В уровне цен на 01.01.2015 г., для условий строительства в Москов-
ской области. Серия «Справочник оценщика». – М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2015. – 160с.

Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень. ИНДЕКСЫ ЦЕН В СТРО-

ИТЕЛЬСТВЕ, разработанные ООО «КО-ИНВЕСТ» (г. Москва), выпуск 102, январь 2018 г. (итоги
за 4 кв. 2017г. и за 2017г. в целом).

Предоставленная в справочниках информация предназначается для использования при

определении стоимости воспроизводства (замещения) оцениваемых объектов.

При подготовке справочников использованы проектно-сметные материалы по типовым и

индивидуальным проетам зданий, средние пказатели затрат на привязку типовых проектов,
укрупненные показатели стоимости строительства, а также результаты расчетов индексов цен в
строительстве.

Публикуемые стоимостные показатели для определения стоимости воспроизводства (заме-

щения) объектов основываются на проектно-сметной документации, собранной специалистами
компании КО-ИНВЕСТ на протяжении двадцатилетнего опыта работы в области оценки недви-
жимости во всех регионах Российской Федерации и за рубежом.

Отчёт № 01/2018 об итогах государственной кадастровой оценки на территории Смоленской области - часть 10