Отчёт № 01/2018 об итогах государственной кадастровой оценки на территории Смоленской области - часть 9

129 

3. Проверка ценообразующих факторов на наличие мультиколлинеарности 
Проверка на наличие корреляционной зависимости между ценообразующими факторами 

и результирующим показателем (в данном случае рыночной стоимостью 1 кв. м площади объекта 
капитального строительства) не достаточна для принятия окончательного решения о включении 
данного фактора в модель, поскольку одним из условий построения модели множественной ре-
грессии  является  независимость  действия  факторов.  Ситуация,  когда  это  условие  нарушается, 
называется  мультиколлинеарностью  и  означает  существование  тесной  зависимости  (сильной 
корреляции) между двумя и более ценообразуюшими факторами.  

Для исследования ценообразующих факторов, отобранных для построения моделей по ре-

зультатам проверки репрезентативности и корреляционного анализа ценообразующих факторов 
с результирующей переменной, на наличие мультиколлинеарности осуществляется расчет и ана-
лиз парных коэффициентов корреляции между факторами. Исследованию на наличие мульти-
коллинеарности подвергаются пары ценообразующих факторов, для которых значение парного 
коэффициента корреляции превышало 0,7. 

Кроме того, все ценообразующие факторы анализируются на условия интерпретируемо-

сти и объяснимости, полученных с их использованием результатов расчета кадастровой стоимо-
сти. Так, некоторые факторы не могут быть включены в модель расчета кадастровой стоимости 
объектов недвижимости, так как при включении этих факторов зависимость стоимости от значе-
ния  фактора,  характерная  для  объектов-аналогов,  не  соответствует  зависимости  стоимости  от 
значения фактора для объектов оценки.  

На  этапе  определения  ценообразующих  факторов,  участвующих  в  расчете  кадастровой 

стоимости,  на  основании  анализа  рынка  недвижимости,  отбираются  наиболее  значимые  фак-
торы, формирующие стоимость объекта недвижимости с учетом приведенных выше критериев 
отбора. 

Построение моделей расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости каждой 

сформированной группы 

Под моделью расчета понимается математическая формула, отображающая связь между 

зависимой переменной и значениями соответствующих ценообразующих факторов. При исполь-
зовании метода сравнения определяется удельная стоимость. Единицей сравнения может быть 
объект в целом или какая-то его часть. Превращая стоимость продажи объекта в стоимость за 
единичный элемент (удельную), можно легко сравнивать объекты, которые конкурируют на од-
ном и том же рынке.

10

 Таким образом, при построении модели выбран тип расчета – по удельной 

стоимости. 

Все построенные статистические модели выражают зависимость удельного показателя ка-

дастровой стоимости объектов недвижимости от значений ценообразующих факторов. 

Для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости каждой сформирован-

ной группы могут использоваться следующие регрессионные модели: 

1. Линейная (аддитивная): 

n

n

X

a

X

a

a

Y









...

1

1

0

,                                                (3) 

2. Мультипликативная: 

n

a

n

a

X

X

a

Y

...

1

1

0



 ,                                                           (4) 

Во избежание сложностей, связанных с логарифмированием значений двоичных факторов 

при построении мультипликативной степенной модели, ко всем значениям двоичных факторов 
прибавляется некоторое постоянное число (например, 1 или 2); 

3. Экспоненциальная модель:  

n

n

X

a

X

a

e

a

Y







...

0

1

1

,                                                           (5) 

где Y – зависимая переменная, X

1

,…,X

n

 – ценообразующие факторы объектов недвижи-

мости, а

0

, а

1

,…а

n

 – коэффициенты модели. 

                                                 

10

  Организация  оценки  и  налогооблажени  недвижимости/под  ред.  Джозефа  К.Эккерта,  Роберта  Дж.  Глаудеманс, 

Ричарда Р. Олми – М.:Российское общество оценщиков. Академия оценки Стар Интер, Москва, 1997. – 383 с. – Т. 1 

130 

Анализ качества статистических моделей расчета кадастровой стоимости объектов 

недвижимости 

Анализ качества статистической модели включает в себя комплекс процедур, предусмат-

ривающий проверки, в том числе: 

учета  всех  потенциально  влияющих  ценообразующих  факторов,  по  которым  объекты 

сравнения различаются и изменения которых способны влиять на изменение стоимости; 

обоснованности знаков при коэффициентах статистического уравнения, то есть их соот-

ветствия характеру влияния ценообразующих факторов; 

соответствия  вида  функции  влияния  каждого  ценообразующего  фактора  (графическое 

отображение) характеру такого влияния, имеющемуся на рынке недвижимости; 

по t-критерию Стьюдента; 
по средней ошибке аппроксимации; 
по коэффициенту детерминации R

2

; 

по расчетному значению F-критерия Фишера. 
Показатели R

2

, F-критерий Фишера являются второстепенными, не имеющими самостоя-

тельного  значения,  так  как  требования  к  ним  выполняются  автоматически  при  выполнении 
остальных требований. 

Выбранная для определения кадастровой стоимости статистическая модель должна быть 

объяснимой с точки зрения рыночных данных и закономерностей ценообразования, а также об-
ладать свойством устойчивости (сбалансирования), то есть не изменять существенно своих ре-
зультатов при удалении из обрабатываемой выборки отдельных объектов капитального строи-
тельства. 

По расчетному значению  F-критерия Фишера осуществляется проверка статистической 

значимости моделей. Статистическая значимость модели определяется на обучающей выборке с 
использованием следующей формулы (критерия Фишера):  

)

1

(

)

1

(

2

2

R

m

R

m

N

F









,                      (6) 

где N – количество объектов в обучающей выборке,  
m – количество ценообразующих факторов, используемых в построенной модели,  
Определяется коэффициент детерминации R

2

 на обучающей и контрольной выборках по 

формуле (7): 

















N

i

ср

i

N

i

i

i

Y

Y

Y

Y

R

1

2

1

2

2

)

(

)

(

1



,                                                     (7) 

где - модельная оценка величины Y

i

, а Y

cp

 – средняя рыночная стоимость объектов недви-

жимости из обучающей выборки, 

 – модельная оценка величины Y

i

, на обучающей/ контроль-

ной выборке.  

Как правило, для обучающей выборки приведенный коэффициент детерминации не дол-

жен быть меньше 0,65, для контрольной – меньше 0,6. 

Модель считается статистически значимой, если найденное значение F–критерия (F

расч

) 

превышает пороговое значение F

крα

;m,N-m-1 (F

табл

) при заданном уровне значимости α=0,05.  

Статистически незначимая модель удаляется из последующего рассмотрения.  
Анализ качества моделей проводится только для статистически значимых моделей. 
Строится график невязок на обучающей и контрольной выборке, т.е. разностей между ры-

ночными стоимостями 1 кв.м. объектов недвижимости и их модельными оценками. График не-
вязок дает возможность визуально определить, не обладает ли та или иная модель устойчивой 
тенденцией к недооценке или переоценке объектов на обучающей и контрольной выборке. При 
наличии явного факта недооценки или переоценки объектов соответствующая модель удаляется 
из последующего рассмотрения. 

i

Y



131 

Считается, что для данной модели имеет место факт переоценки (недооценки), если отно-

шение модуля суммарной величины невязки на рассматриваемой выборке (обучающей или кон-
трольной) к среднему значению рыночной стоимости на этой выборке превышает заданный по-
рог, т.е. если справедливо: 

доп

выб

ср

n

i

i

i

k

n

Y

Y

Y

выб









)

(

(

1

)



,                                                             (8) 

Где  n

выб

  –  число  объектов  в  рассматриваемой  выборке  (обучающей  или  контрольной), 

Y

cp

(n

выб

) – среднее значение рыночной стоимости на этой выборке, k

доп

 – заданный допустимый 

порог.  

Определяется средняя относительная погрешность оценки по формуле: 









выб

n

i

i

i

i

выб

ср

Y

Y

Y

n

1

%

100





,                                                           (9) 

где Y

i

 – рыночная цена 1 кв. м i-го объекта недвижимости, 

 –  модельная стоимость 1 кв. м i-го объекта недвижимости,  

n

выб

 – количество объектов в рассматриваемой выборке.  

Определяется среднеквадратичная ошибка оценки (стандартное отклонение), характери-

зующая разброс модельных оценок относительно соответствующих значений рыночных цен 1 
кв. м., по формуле (10): 

1

)

(

1

2













m

N

Y

Y

SEE

N

i

i

i



,                                                                 (10) 

При несоответствии модели какому-либо критерию качества она удаляется из последую-

щего рассмотрения. 

В случае если в результате отбора моделей по критериям качества была отобрана более 

чем одна модель, то: 

- среди отобранных моделей находят модель с наименьшим значением средней относи-

тельной погрешности оценки 

ср



 для обучающей выборки и модели с показателем 

ср



 для кон-

трольной выборки, отличающихся от минимального не более чем на 15%; 

- далее, в случае если была отобрана более чем одна модель, отбирают модель с наиболь-

шим критерием Фишера для контрольной выборки, а также модели, критерий Фишера которых 
для контрольной выборки отличается от наибольшего не более чем на 15%; 

- далее в случае если была отобрана более чем одна модель, отбирается модель с меньшим 

значением среднеквадратичной ошибки оценки SEE для контрольной выборки. 

В случае если, в результате отбора моделей по критериям качества была отобрана более 

чем одна модель, то среди отобранных моделей выбор модели осуществляется экспертно. Оцен-
щик делает свой выбор исходя из наиболее адекватных результатов расчета КС, приближенных 
к сложившимся ценам на рынке в данном сегменте. 

Результаты  расчета  параметров  качества  статистически  значимых  моделей  для  каждой 

сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены по форме Таб-
лицы  Анализ  качества  выборки  Приложения  2.4.  (папка  «Модель»)  для  каждой  группы/под-
группы. 

2.5.  Описание и обоснование подходов к выбору типового объекта недвижимости 

в целях проведения оценочного зонирования  

Ценовая зона - часть территории, в границах которой определены близкие по значению 

удельные показатели средних рыночных цен типовых объектов недвижимости. 

i

Y



132 

Типовой объект недвижимости является объектом недвижимости, основные физические 

и иные характеристики вида использования которого наиболее соответствуют спросу и предло-
жению на соответствующем сегменте рынка. 

Основные  физические  и  иные  характеристики  типового  объекта  недвижимости  (в  том 

числе местоположение в границах ценовой зоны, вид использования, площадь, объем, располо-
жение относительно транспортных коммуникаций, степень подключения к объектам инженер-
ной инфраструктуры, состояние и возраст основных зданий и сооружений, а также другие его 
характеристики) должны быть описаны с учетом состояния соответствующего сегмента рынка 
на основе рыночной и иной информации по сделкам (предложениям) с аналогичными объектами 
недвижимости на соответствующей территории. 

При оценочном зонировании проводится разделение территорий на основании их основ-

ных характеристик, то есть факторов социально-экономического и иного характера, влияющих 
на использование территорий (природно-климатических, производственных, демографических, 
социально-культурных), а также удаленности от основных административных и транспортных 
центров и уровня инженерно-транспортного обеспечения. При этом учитываются: 

1) административно-территориальное устройство субъекта Российской Федерации; 
2) социально-экономическое развитие субъекта Российской Федерации и входящих в его 

состав муниципальных образований; 

3) стратегии, программы и прогнозы социально-экономического развития субъекта Рос-

сийской Федерации и входящих в его состав муниципальных образований. 

В составе каждой выделенной ценовой зоны определяются характеристики типового объ-

екта недвижимости исходя из наиболее распространенных видов использования, основных раз-
решенных видов использования, то есть тех видов использования, предельные размеры и иные 
параметры которых соответствуют правилам землепользования и застройки (в том числе градо-
строительному регламенту). 

Для каждого выделенного типового объекта недвижимости проводится сбор и системати-

зация данных рынка земельных участков и других объектов недвижимости в границах выделен-
ных зон и устанавливаются (рассчитываются) удельные показатели средних рыночных цен в рас-
чете на единицу площади, объема, иной характеристики. 

Выбор применяемого метода (методов) расчета средних рыночных цен типовых объектов 

в ценовых зонах зависит от характеристик типового объекта и наличия информации о ценах сде-
лок и (или) реальных предложений по аналогичным объектам для выделенного типового объекта. 

Основной подход к определению средней рыночной цены типового объекта в рамках оце-

ночного зонирования основан на обобщении рыночных цен на земельные  участки и иные объ-
екты недвижимости в рамках выделенных ценовых зон, а также обобщении типичных доходов 
от использования объектов недвижимости с последующей их капитализацией путем применения 
валового рентного мультипликатора. 

При отсутствии в конкретной ценовой зоне достаточной информации о рыночных ценах 

средняя рыночная цена такого типового объекта может быть определена в рамках применения 
сравнительного подхода на основе сложившихся в других выделенных ценовых зонах ценах на 
аналогичные типовые объекты. 

В  процессе  определения  кадастровой  стоимости  проводится  оценочное  зонирование, 

предусматривающее разделение территории, на которой проводится государственная кадастро-
вая оценка, на ценовые зоны. Оценочное зонирование проводится в отношении только тех сег-
ментов рынка недвижимости, по которым существует достаточная рыночная информация. В дан-
ном случае это сегмент жилой застройки (среднеэтажной и многоэтажной) и сегмент малоэтаж-
ной застройки, дома дачных объединений, садовых товариществ. 

Целью оценочного зонирования является представление в графическом и семантическом 

виде информации о сложившейся на дату оценки ситуации в различных сегментах рынка недви-
жимости, представленных в конкретных ценовых зонах. 

 Ценовая зона - часть территории, в границах которой определены близкие по значению 

удельные показатели средних рыночных цен типовых объектов недвижимости. Формирование 
ценовых зон – это результат взаимодействия группы факторов, которые имеют как количествен-
ные,  так  и  качественные  характеристики,  что  существенно  осложняет  разработку  критериев 

133 

оценки. В виде ограниченности в ресурсах, как временных, так и информационных, на первом 
этапе были применены только количественные характеристики.  

При зонировании территорий использован принцип иерархической системы, т.е. переход 

от меньших территориальных единиц к более крупным путем обобщения имеющихся материа-
лов.  

Для проведения оценочного зонирования использовался кадастровый план Смоленской 

области. Который совмещался с региональными и (или) местными геоинформационными систе-
мами (ГИС), созданными на основе предоставленной информации органами местного самоуправ-
ления картами.  

Основой для формирования цифровых тематических карт являются Дежурные кадастро-

вые карты, предоставленные в виде графических данных Перечня. 

На основании Дежурной кадастровой карты сформированы: 
– слой кадастровых кварталов; 
– слой объектов капитального строительства; 
- слой земельных участков. 
На основе, предоставленной информации от органов государственной власти и местного 

самоуправления, были сформированы: 

– слой улиц городских поселений; 
- слой границ МО, в том числе МО «город Смоленск»; 
– слои ценообразующих факторов: 
- Административный центр;   
- Основные дороги, ж\д станции, автобусные станции, остановки общественного транс-

порта; 

- Инженерные коммуникации 
- Объекты социально-культурной сферы. 
В ходе кадастровой оценки для целей оценочного зонирования было проанализировано 

16 151 объектов аналогов группы 1 (из них более 10200 объектов аналогов, расположенных в г. 
Смоленске  и  близлежащих  населенных  пунктах)  и  4805  объектов  аналогов  группы  2  (из  них 
около 1000 расположенных в г. Смоленске). Для целей расчета некоторые сельские населенные 
пункты близлежащие к г. Смоленску (п. Печерск, п. Гедеоновка,д. Александровка, д. Алтуховка, 
д.Богородецкое,  д. Боровая, д. Былиники, д. Киселевка, д. Магалинщина, д. Михновка, Милови-
дово, д. Новосельцы)  и имеющие с ним единую экономическую и транспортную связь включа-
лись в город Смоленск. 

Анализируя имеющиеся данные и зная удельную стоимость для объектов аналогов, можно 

составить схему ценового зонирования территории Смоленской области. 

Удельная  стоимость  объектов  аналогов,  использованных  для  построения  схем  ценовых 

зон отличается от данных, представленных в разделе 2.3., так как данная стоимость скорректи-
рована (учтена скидка на торг и корректировка на долю земли).  

В соответствии с требованиями Методических указаний по государственной кадастровой 

оценке от 12.05.2017 № 226 скидка на торг при продаже квартир на активном рынке (г. Смоленск) 
составляет -4%, при продаже квартир на неактивном рынке (Смоленская область) – 6%, для жи-
лых домов и коттеджей – 6% (г. Смоленск), 12% (Смоленская область). 

В соответствии с требованиями Методических указаний по государственной кадастровой 

оценке от 12.05.2017 № 226 скидка на долю стоимости земельного участка для г. Смоленск со-
ставляет -25%, для Смоленской области – 25%. 

Возможны два варианта схем ценового зонирования: схема ценового зонирования по ка-

дастровым кварталам и схема ценового зонирования по населенным пунктам с использованием 
удельных показателей. В данном случае ценовые зоны выделены для:  

1) 

Муниципальных образований Смоленской области для  группы 1 Многоквартир-

ные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки) и группы и  группы 2. Дома малоэтаж-
ной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки  - индивидуальные, мало-
этажные блокированные (таунхаусы), дачных объединений, садоводческих товариществ. 

134 

2) 

г. Смоленска для группы 1 Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной 

жилой застройки) и группы и  группы 2. Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе инди-
видуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы), дач-
ных объединений, садоводческих товариществ. 

Исходя из уровня экономического развития районы Смоленской области можно объеди-

нить в три группы. К первой группе наиболее развитых районов относятся: Смоленский, Вязем-
ский, Гагаринский, Рославльский, Ярцевский, Сафоновский и г. Десногорск, г. Смоленск 

Ко  второй  группе  относятся  Велижский,  Демидовский  Дорогобужский,  Починковский, 

Духовщинский,  Руднянский, Кардымовский и Краснинский районы.  

Все остальные районы области составляют третью группу. 
Схема ценовых зон муниципальных образований Смоленской области для  группы 

1 Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки) . 

На основе анализа рынка для группы 1 посчитаны средние взвешенные цены 1 кв.м. не-

движимости по районам и городским округам Смоленской области. В виду ограниченности ин-
формационного ресурса и неактивности рынка исходная информация имеется не по всем адми-
нистративным образованиям области, либо ее недостаточно для  отражения истинной картины 
уровня цен. Таким образом, ценовые зоны носят условный характер и построены, частично на 
допущении.  

135 

 

Схема 1. 

136 

 

Схема 2. 

Рынок 1 группы формируется, в основном, за счет административных центров муници-

пальных районов и крупных населенных пунктов, при их наличии. Анализ предложений показы-
вает, что наибольшая активность рынка наблюдается в первой группе, затем во второй и наимень-
шая активность  – в третьей. Наиболее высокие  удельные показатели стоимости так  же харак-
терны для первой группы. Диапазон средних цен недвижимости для данной группы составляет 

137 

15000-30000 руб. кв.м. Максимальные значения средних взвешенных цен по муниципальным об-
разованиям характерны для г. Смоленска, г. Десногорска, Гагаринского района как наиболее эко-
номически  развитых  муниципальных  образования  с  наиболее  развитой  промышленностью  и 
наиболее высокими доходами. Среднемесячная заработная плата в данных муниципальных об-
разованиях по данным Смоленскстата в 2017 г. составила более  30000 руб. Средняя  удельная 
цена квартир и комнат в г. Смоленске и г. Десногорске и г. Гагарине колеблется в диапазоне 
25000-30000 руб.   

В целом первая группа характеризуется близким расположением к трассе федерального 

значения М1 (Москва-Минск), а значит обладает хорошей транспортной развязкой, как внутри 
городов, так и за его пределами. 

Крупнейшие транспортные узлы - Смоленск, Вязьма, Рославль - 

расположены на пересечении дорог Федерального и регионального значения, в том числе железных 
дорог.

 Во-вторых, перечисленные районы обладают развитой промышленной зоной (около 90 % 

промышленного объема приходятся на предприятия расположенные в районах данной группы). 
В-третьих, наиболее крупные по численности населения и имеют наиболее высокие показателя 
доходов населения.  

Для второй группы характерен менее развитый рынок недвижимости.  
Формирование выборки осуществляется в основном за счет: г. Починок, г. Дорогобуж, 

г. Демидов, г. Рудня,   пгт. Пржевальское, Красный и Кардымово.  Данные города расположены 
вблизи размещения железнодорожных путей  и развязок, соединяющих Смоленскую область с 
Белоруссией, Смоленскую область с Брянской областью. Рекреационную значимость имеет Де-
мидовский район, в котором расположен Национальный парк «Смоленское Поозерье». Наиболее 
промышленно  развиты  Дорогобужский  район,  Руднянский,  Починковский.  Средняя  удельная 
цена для квартир и комнат в данной группе попадает в диапазон 10000-15000 руб. Более высокие 
средние  показатели  стоимости  за  кв.м.  (15000-20000  руб.)    характерны  для  г.  Демидова,  пгт. 
Пржевальское, пгт. Кардымово, г. Рудня. Это связано, скорее всего, с близостью к муниципаль-
ному центру, транспортной значимостью, уровнем производства. В случае с Демидовом и  пгт. 
Пржевальским с рекреационной ценностью.  

Жилая недвижимость третьей зоны отличается низкой средней стоимостью продажи и 

объекты недвижимости данной группы обладают достаточно низкой степенью ликвидности, по-
этому рынок помещений третьей группы не развит. Для данной группы средние показатели сто-
имости квартир и комнат составляют менее 12 000 руб. за кв.м. Выделяются на общем фоне Но-
водугинское сельское поселение, Холм-Жирковское и Сычевское городские поселения, где сред-
няя цена за квартиру в районе 14000 руб/кв.м. В Хиславичском, Монастырщинском, Угранском 
районах минимальные средние цены на квартиры и комнаты (менее 10000 руб.  за кв.м.). В дан-
ную группу попали и регионы, где рынок не развит. Это связано с небольшой численностью насе-
ления в данных регионах, с сельским образом жизни, в основной массе здесь расположены сель-
ские поселения, и как следствие, отсутствует большое количество домов средне- и многоэтажной 
застройки. Низкий уровень промышленного производства и удаленность от основных транспорт-
ных магистралей региона. 

Схема ценовых зон муниципальных образований Смоленской области для  группы 

2.  Дома  малоэтажной  жилой  застройки,  в том  числе  индивидуальной  жилой  застройки  - 
индивидуальные,  малоэтажные  блокированные  (таунхаусы),  дачных  объединений,  садо-
водческих товариществ. 

Для рынка группы 2 характерна более широкая география охвата территории Смоленской 

области,  рынок  формируют  не  только  административные  центры,  но  и  другие  населенные 
пункты муниципальных образований. Но при анализе средних цен в административных центрах 
и прочих населенных пунктах районов, видно, что в центрах средняя удельная цена может быть 
в 2-3 раза выше. 

Схема ценовых зон носит аналогичный характер со схемой группы 1 (квартиры). 

138 

 

Схема 3. 

139 

 

Схема 4. 

Наибольшие  удельные  средние  показатели  стоимости  домов  характерны  для  первой 

группы наиболее экономически развитых районов: Смоленского, Вяземского Гагаринского, Рос-
лавльского, Ярцевского, Сафоновского, для городских округов: г. Десногорск, г. Смоленск. Ли-
дерами по средним удельным показателям цены также являются г. Смоленск и г. Десногорск, 

140 

средняя удельная цена за дом составляет здесь более 16000 кв.м.; среди районов лидируют Гага-
ринский, Смоленский, Вяземский, Рославльский, средняя удельная цена в данных районах за дом 
колеблется  в  диапазоне  9000-10000  руб/кв.м.  При  этом  средняя  цена  за  дом  в  г.  Гагарин  и  г. 
Вязьма составила около 17000 руб.кв/м. 

Средние удельные цены на дома для второй экономически развитой группы (Велижский, 

Демидовский  Дорогобужский,  Починковский,  Духовщинский,    Руднянский,  Кардымовский  и 
Краснинский районы) колеблется в диапазоне 5000-7000 руб/кв.м. В Административных центрах 
средняя цена колеблется в диапазоне 9000-10000 руб./кв.м. 

Средние удельные цены на дома для третьей экономически развитой группы  (Глинков-

ский, Ершичский, Монастырщинский, Новодугинский, Сычевский,  Темкинский, Угранский, Хи-
славичский, Холм-Жирковский, Шумячкий районы) колеблется в диапазоне 4000-6000 руб/кв.м.  
Высокие средние цены на дома в Новодугинском сельском поселении и Сычевском городском 
поселении, где средняя цена за дом составила в районе 12000 руб/кв.м, возможно это обуслов-
лено влиянием Москвы. 

Схема ценовых зон г. Смоленск для  группы 1 Многоквартирные дома (дома средне- 

и многоэтажной жилой застройки) . 

Наиболее  полно  географию  и  дифференциацию  цен  можно  рассмотреть  на  примере  г. 

Смоленска. На представленном ниже рисунке выделены диапазоны средних удельных цен для 
комнат и квартир по кадастровым кварталам. Четко прослеживается зависимость от местораспо-
ложения объектов аналогов. Наиболее дорогие квартиры расположены в 3х километровой зоне, 
имеют юго-западное направление, как правило. Здесь расположены территории (район ул. Дзер-
жинского, ул. Нахимова, ул. Николаева, ул.Черняховского, ул. Пригородной, ул. Марии Октябрь-
ской и т.п.) где велась наиболее активная стройка многоэтажных жилых домов повышенной ком-
фортности с 2000-х годов. 

Основные типы многоэтажных домов в г. Смоленск и в городских населенных пунктах 

Смоленской  области  можно  разделить  на  несколько  категорий,  в  зависимости  от  времени  за-
стройки и степени комфортности. Выделяются следующие основные категории жилья: 

Старый фонд.  Как правило, это дома дореволюционной постройки, нуждающиеся в капи-

тальном  ремонте,  т.е.  замене  деревянных  перекрытий.  Однако  в  некоторых  домах   постройки 
1905-1917 были использованы металлические перекрытия.  В Смоленске представлены в старой 
центральной части города. Район пл. Ленина-ул. Большая Советская (рис. Средняя удельная цена 
объектов 1 группы по кадастровым кварталам до 1930 г постройки). Для данного типа характер-
ная наиболее низкая средняя удельная цена. 

«Сталинки».  Годы постройки-30-е-50-е годы  20-го века. Материал стен  - кирпич, шла-

коблок. Высотность - четырех-пятиэтажные, но могут быть и выше. Отопление - центральное, 
горячее водоснабжение - центральное, но может быть и от газовой колонки. Также характерны 
для центральной части города. Расположены в 2х километровой зоне от центра города. Средние 
удельные цены имеют широкий диапазон. От средних до достаточно высоких, в зависимости от 
типа  «сталинки»  (рис.  Средняя  удельная  цена  объектов  1  группы  по  кадастровым  кварталам 
1931-1960 г постройки). 

Народные стройки.  Годы постройки - середина 50-х годов 20-го века. Материал стен - 

кирпич, шлакоблок, реже бревенчатые. Высотность – двух-трехэтажные. Отопление чаще всего 
от системы АГВ. Горячее водоснабжение может быть от АГВ или газовой колонки.  

«Хрущевки».  Годы постройки – с конца 50-х до конца 60-х годов 20-го века. Материал 

стен – панель, кирпич. Высотность – в основном пятиэтажки, но в сельской местности встреча-
ются и малоэтажные застройки. В городских «хрущевках» отопление центральное, в сельских – 
может быть и от АГВ. Горячее водоснабжение от газовой колонки. Отличительная особенность 
«хрущевки» – кухня не более 6-ти кв.м. Санузел, как правило, совмещен.  

«Брежневки».  Пятиэтажки  брежневской  эпохи  являются  улучшенной  версией  «хруще-

вок». В домах подобного типа больше комнат, выше потолки (до 2,7 метров), а площадь кухни 
достигает иногда 7,5 квадратных метров. Строительство таких домов продолжалось до начала 
восьмидесятых годов прошлого века. 

141 

Данные типы жилья широко представлены на рынке. Географический охват также широк. 

Уровень цен средний и ниже среднего (рис. Средняя удельная цена объектов 1 группы по кадаст-
ровым кварталам 1961-1980 г постройки). 

«Современки». Годы постройки - конец 70-х до середины 80-х годов 20-го века. Дома в 

основном высотные, с лифтом, мусоропроводом. Материал стен - панель, кирпич. Центральное 
горячее и холодное водоснабжение, центральное отопление. Кухня-7-7,5 кв.м. Встречаются 1-2-
3-4-х-комнатные квартиры. Планировка квартир различна. Имеются лоджии или балконы. 

«Улучшенки».  Годы постройки- с середины 80-х годов 20-го века по настоящее время. 

Дома в основном высотные с лифтом, мусоропроводом. Материал стен - панель, кирпич, моно-
лит. Центральное горячее и холодное водоснабжение, центральное отопление. Площадь кухни не 
менее 8,5 кв.м. В настоящее время такой тип считается «эконом жильем». 

Гостинки (малосемейки). Годы постройки- 80-е годы 20-го века. Их главная отличитель-

ная особенность- это наличие коридора, по обе стороны которого расположены квартиры. Дома 
в основном высотные, с лифтом, мусоропроводом. Материал стен - панель, кирпич. Центральное 
горячее и холодное водоснабжение, центральное отопление. Хотя могут встречаться и газовые 
колонки.  

Наиболее многочисленные группы. Диапазон средних удельных цен по кварталам колеб-

лется от  25000 до 45000 руб. Наряду с  «хрущевками» и  «брежневками» расположены во всех 
частях города (рис. Средняя удельная цена объектов 1 группы по кадастровым кварталам 1981-
2000 г постройки). 

Современные дома повышенной комфортности. Года постройки с 2000х.  Материал стен 

-  кирпич,  современные  аналоги.  Этажность,  как  правило,  7-9  этажей,  но  бывают  и  2-3  этажа. 
Кухни более 12-14  кв.м. Индивидуальное отопление. Наличие лоджий. Большие по площади. 
Зачастую свободная индивидуальная планировка. Паркинг. Наиболее дорогим в г. Смоленске яв-
ляется район ул. Твардовского-ул. Чаплина, район ул. Джержинского-ул. Николаева, ул. Прже-
вальского-ул. Бакунина (средние показатели цен по кварталам -  45000-65000 кв.м.); ул. Кирова -
ул. Черняховского- конец ул. Николаева,  район ул. Нахимова, район ул. 12 лет Октября (Задне-
провский район), ул. Крупской -ул. 25 Сентября  (район таксопарка) ул. Соколовского, ул. Ры-
ленкова, Соловьиная роща, район ул. Шевченко – д. Новосельцы (средние показатели уд. цен по 
кварталам 35000-45000 кв.м). Наряду с домами повышенной комфортности имеют место быть и 
современное «эконом жилье». Данный тип жилья, а также дома с повышенной комфортностью, 
но расположенные в районе 5ти километровой зоны попадают в средний (25000-35000 руб./кв.м) 
ценовой  диапазон.  Это  район  Милавидово,  Королевка,  мкр.  Южный,    частично  Красненское 
шоссе и Киселевка (рис. Средняя удельная цена объектов 1 группы по кадастровым кварталам 
2001-2017 г постройки). 

Комнатность квартиры наиболее тесно связана с определяющим параметром стоимости  - 

общей площадью и, следовательно, с общей стоимостью квартиры. 

Как правило, идет снижение стоимости при переходе от квартир меньшей площади (одно-

комнатные) к квартирам большей площади (2,3,4,5 и более комнат). При площади более 100 кв.м. 
средняя удельная цена начинает возрастать, но это как правило связано с повышением комфорт-
ности, современностью и элитностью жилья (рисунки Средняя удельная цена объектов 1 группы 
по кадастровым кварталам в зависимости от площади). 

Схема ценовых зон г. Смоленска для группы 2 Дома малоэтажной жилой застройки, 

в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокиро-
ванные (таунхаусы), дачных объединений, садоводческих товариществ. 

В последнее время в г. Смоленске наблюдается повышение интереса к индивидуальным 

жилым домам. Современные индивидуальные жилые дома представляют достойную альтерна-
тиву квартирам в многоэтажных домах. Все чаще индивидуальные жилые дома стали использо-
ваться для постоянного проживания, а не как объекты сезонного проживания в весне-летней пе-
риод.  Отсюда происходит и смена типа жилого дома, от маленького деревянного до большого 
благоустроенного коттеджа. 

Один из ведущих факторов, определяющих цену, является местоположение.  

По расположению, индивидуальные жилые дома можно разделить на две группы. Одни 

тяготеют к живописным местам, водоемам и лесным массивам. Однако часто в таких поселках 

142 

нет центральных городских коммуникаций, что требует от жильцов дополнительных усилий для 
обслуживания  автономных  систем.  Другой  проблемой  таких  поселков  является  низкая  транс-
портная доступность, особенно в зимнее время года. Другая группа, напротив, тяготеет к город-
ской инфраструктуре. Такие дома, как правило, имеют все коммуникаций, включая центральное 
водоснабжение  и  канализацию.  Минусом,  в  свою  очередь,  является  меньшая  экологичность  и 
живописность места их расположения.  

В связи с интенсивным освоением земель в городе Смоленске свободных участков под 

ИЖС практически не осталось. Все большее распространение получает практика сноса частного 
сектора (ветхое жилье) и строительства на его месте многоквартирных домов и целых жилых 
комплексов. 

Основная часть домов, построенных до 1960 г., расположены в 5-ти километровой зоне 

города, диапазон средних удельных цен весьма широк от 5 000 до 25 000 руб. Основная масса 
таких домов расположена в Заднепровском районе, где еще сохранилась большая доля частного 
сектора (рис. Средняя удельная цена объектов 2 группы 1931-1960 г постройки по кадастровым 
кварталам) 

Подавляющая часть индивидуального жилищного фонда города была построена в 1960–

1980-х годах. В основном это деревянные дома, расположенные на земельных участках площа-
дью 5-6 соток. Как правило, это дачные дома, расположенные на окраинах города Смоленска в 
пределах СНТ (рис. Средняя удельная цена объектов 2 группы 1961-1980 г постройки по кадаст-
ровым кварталам и рис. Средняя удельная цена объектов 2 группы площадью до 50 м по кадаст-
ровым кварталам). И небольшие дома для постоянного проживания, в основном расположенные 
в Заднепровском районе и частично в Ленинском. Удельная цена их колеблется в диапазоне 5-15 
тыс. руб 

В период бурного коттеджного строительства, наблюдавшегося в 2000 годы, стало по-

пулярным выкупать старые ветхие дома, сносить их и строить на данном земельном участке 
коттедж. Это было характерно, прежде всего, для центральной части города. Наиболее дорогие 
районы малоэтажной застройки: В Ленинском районе - район ул.Бакунина-ул. Войкова, ул. Вя-
земская, ул. Дохтурова,  частично район Краснофлотской улицы и конец ул. Пригородная – ул. 
Партизанская, в Промышленном районе города – район Соборной горы, Соловьиной рощи, ул. 
Речная-ул. Аптечная (средние показатели цен здесь достигают 65000 руб./кв.м).  Затем стали 
выкупаться свободные территории, приближенные к границам города, под строительство новых 
современных коттеджных поселков. Это, преимущественно, Смоленский район (д. Боровая, 
Александровка, д. Быльники, д. Киселёвска, Красный Бор и т.п.)  Таким образом средний уро-
вень цен для данной категории колеблется в районе 25000-65000 руб./кв.м. (рис. Средняя удель-
ная цена объектов 2 группы 2001-2017 г постройки по кадастровым кварталам и рис. Средняя 
удельная цена объектов 2 группы площадью 51-100, 101-200, более 200 м по кадастровым квар-
талам). 

Таким образом, основной подход к определению средней рыночной цены типового объ-

екта в рамках оценочного зонирования основан на обобщении рыночных цен на объекты недви-
жимости в рамках выделенных ценовых зон. 

Схема ценовых зон г. Смоленска и Смоленской области размещены в Приложении 2.2. 

Таблица 61. Описание типовых объектов по группам. 

Название группы 

Описание типового объекта по результатам 

анализа рынка 

Группа 1. Многоквартирные дома (дома средне- и 
многоэтажной жилой застройки). 

Квартира в многоквартирном, многоэтажном 
жилом доме. Материал стен – смешанный. Со-
стояние хорошее (не аварийное). Не требует ре-
монта. Без мебели. Год постройки и этажность 
дома зависит от местоположения. 

Группа 2. Дома малоэтажной жилой застройки, 
в том числе индивидуальной жилой застройки - 
индивидуальные, малоэтажные блокированные 
(таунхаусы), дачных объединений, садоводческих 
товариществ. 

Индивидуальный жилой дом. Количество эта-
жей – 1. Материал стен – смешанный. Состоя-
ние хорошее. Без мебели. Коммуникации – элек-
тричество, газ и водопровод. 

143 

Группа 3. Объекты, предназначенные для хране-
ния транспорта. 

Подгруппа 0302 - индивидуальный гараж, распо-
ложенный  в  гаражно-строительном  коопера-
тиве. Материал стен – кирпич. Высота потолков 
2,1 м. Состояние хорошее. Площадь 24 кв. м. Ком-
муникации – электричество. 
Подгруппа 0305 – гараж отдельно стоящий. Ма-
териал  стен  –  кирпич.  Состояние  хорошее.  Вы-
сота  потолков  3  м.  Коммуникации  –  электриче-
ство. 
Подгруппа 0306 – гараж отдельно стоящий. Ма-
териал  стен  –  кирпич.  Состояние  хорошее.  Вы-
сота потолков 4,2 м. Коммуникации – электриче-
ство. 
Подгруппа 0307 – гараж отдельно стоящий. Ма-
териал стен – кирпич, высота потолков 4,5 м. Со-
стояние  хорошее.  Коммуникации  –  электриче-
ство. 

Группа 4. Объекты коммерческого назначения, 
предназначенные для оказания услуг населению, 
включая многофункционального назначения. 

Подгруппа 0401 - помещение на 1 этаже жилого 
дома переведенное под коммерческое использова-
ние – под магазин, с отдельным входом с улицы. 
Состояние хорошее. Без оборудования.  
Подгруппа 0402 - Нежилое помещение, отдельно 
стоящее здание с отдельным входом. Состояние 
хорошее, без оборудования. 
Подгруппа 0403 - отдельно стоящее здание с от-
дельным входом. Состояние хорошее, без обору-
дования, площадью более 1000 кв. м 

Группа 5. Объекты временного проживания, 
включая объекты рекреационно-оздоровитель-
ного значения. 

Минигостиница – мотель. На окраине города, со-
стояние удовлетворительное. С мебелью. 
Гостиница в городе, с мебелью. 

Группа 6. Административные и бытовые объ-
екты. 

Административно-бытовое здание. Материал 
стен – смешанный. Состояние удовлетворитель-
ное. 

Группа 7. Объекты производственного назначе-
ния, за исключением передаточных устройств и 
сооружений. 

Производственно-помещение,  производственно  -
складское  здание.  Материал  стен  –  смешанный 
или  кирпичный.  Состояние  удовлетворительное. 
Коммуникации все. 

Группа 8. Учебные, спортивные объекты, объ-
екты культуры и искусства, культовые объекты, 
музеи, лечебно-оздоровительные и обществен-
ного назначения объекты. 

Здание общественного пользования. Бывшее ад-
министративное или учебное здание, площадью 
более 100 кв.м. Состояние – удовлетворительное. 

Группа 9. Прочие объекты. 

Типовой объект выделить не удалось, ввиду от-
сутствия зданий этой группы на рынке. Боль-
шинство погребов и подвалов реализуются как 
склады и отнесены к 7 группе, а здания реализу-
ются как административно-производственные 
обхъекты. 

Группа 10. Сооружения. 

Сооружения на рынке представлены скудно и вы-
делить типовой объект для группы не представ-
лятся возможным. 

 

2.6.  Обоснование подходов к сегментации объектов недвижимости, подлежащих 

государственной кадастровой оценке, в целях их группировки 

Рынок недвижимости подразделяется на сегменты исходя из назначения недвижимости и 

ее привлекательности для различных участников рынка. Сегменты, в свою очередь, подразделя-

144 

ются на субрынки в соответствии с предпочтениями покупателей и продавцов, на которые вли-
яют социальные, экономические, государственные и экологические факторы. Исследование сег-
ментов рынка недвижимости проводится по таким параметрам, как местоположение, конкурен-
ция, а также спрос и предложения, которые относятся к общим условиям рынка недвижимости. 

Разбиение рынка недвижимости на отдельные сегменты проводится в соответствии с пре-

обладающими  потребностями  участников  рынка,  инвестиционной  мотивацией,  местоположе-
нием, сроком фактического функционирования объекта, физическими характеристиками, дизай-
ном, особенностями зонирования недвижимости. 

Принципы классификации объектов, положенные в основу сегментации рынков недвижи-

мости, подчинены конкретным задачам процедуры оценки и требуют всестороннего учета харак-
теристик оцениваемой недвижимости. 

В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости, ры-

нок можно разделить на пять сегментов: 

1. Жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты). 
2.  Коммерческая  недвижимость  (офисные,  торговые,  производственно–промышленные, 

складские здания, гостиницы, рестораны). 

3. Промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания НИИ). 
4. Незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли, сельско-

хозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных ископаемых). 

5.  Недвижимость  специального  назначения  (объекты,  имеющие  ограничения  по  их  ис-

пользованию  в  силу  специфики  конструктивных характеристик, например  церкви,  аэропорты, 
тюрьмы и др.). 

В зависимости от состояния земельного участка, рынок недвижимости можно разделить 

на: 

- Застроенные земельные участки. 
- Незастроенные земельные участки, пригодные для последующей застройки. 
- Незастроенные земельные участки, не пригодные для последующей застройки. 
В зависимости от характера полезности недвижимости (ее способности приносить доход) 

подразделяются: 

- Доходная недвижимость. 
- Условно доходная недвижимость. 
- Бездоходная недвижимость. 
В зависимости от степени представленности объектов: 
- Уникальные объекты. 
- Редкие объекты. 
- Широко распространенные объекты. 
В зависимости от экономической активности регионов: 
- Активные рынки недвижимости. 
- Пассивные рынки недвижимости. 
В зависимости от степени готовности: 
- Незастроенные земельные участки. 
- Готовые объекты. 
- Не завершенные строительством объекты. 
- Объекты, нуждающиеся в реконструкции. 
Процесс идентификации конкретного объекта в рамках более крупного рынка называется 

сегментацией. Процесс сегментации рынка обычно заключается в дезагрегировании, или выде-
лении, оцениваемой недвижимости в самостоятельный подкласс в соответствии с выявленными 
характеристиками оцениваемого объекта. 

Субрынок делится на меньшие сегменты в результате определения различных предпочте-

ний покупателей и продавцов относительно размера, дизайна, ценового диапазона, местополо-
жения и др. 

В зависимости от состава прав собственности, которые являются объектом сделки между 

продавцами и покупателями, рынок недвижимости делится на два сегмента: 

- рынок купли - продажи;