Отчёт № 01/2018 об итогах государственной кадастровой оценки на территории Смоленской области

Таблица 40. Ввод в действие зданий жилого и нежилого назначения в 2017 году

Количество зда-

ний,

единиц

Общий строи-

тельный

объем зданий,

тыс. м

Общая площадь

зданий,

тыс.м

Российская Федерация

269264

579820,9

133131,0

Центральный федеральный округ

68670

198308,3

44132,5

Смоленская область

1639

2548,1

634,2

Таблица 41. Средняя себестоимость строительства 1 кв. метра площади многоэтажного

жилья в РФ на основании статистики собранной за январь-июнь 2017 года. Цифры ука-

заны в рублях

Официальный уровень инфляции, по данным Росстата, в 2017 году составил 2,5%. Таким

образом, инфляция продолжила снижаться (по заявлению Центробанка, благодаря стабильному
курсу рубля и хорошему урожаю): в 2016-м она равнялась 5,4%, и это после резкого скачка до
11,3% в 2014-м и 12,9% в 2015 годах. Прогноз на следующий, 2018 год, – 4%.

Одновременно весь 2017-й (в общей сложности шесть раз) Центробанк снижал ключевую

ставку. Если в марте она равнялась 10%, то в конце декабря опустилась до предкризисных 7,75%
годовых. Не исключено, что процесс продолжится. Для покупателей жилья это означало сниже-
ние ставок по ипотечным кредитам, однако неценовые условия кредитов не смягчились.

Главная новость на ипотечном рынке начала 2017 года – окончание программы господ-

держки  жилищного  кредитования  на  покупку  квартир  в  новостройках.  С  1  марта  государство
прекратило субсидировать ипотеку до  уровня 12%, поскольку ставки снизились естественным
образом.  Кредиты  становились  доступнее  в  течение  всего  года.  В  январе  средневзвешенная

Источник информации: Росстат: goo.gl/qYadYY https://t.me/economicsguru

ставка по ипотечным кредитам равнялась 11,54%, а 1 декабря – 9,8%. В результате объемы кре-
дитования в 2017 году оказались рекордными и побили результаты 2014-го: за 11 месяцев 2017
года было выдано более 935 тысяч кредитов более чем на 1,7 трлн рублей.

В сфере строительства было принято несколько законов, ужесточающих требования к

компаниям, в частности уставному капиталу и прозрачности работы застройщиков. Заработал
компенсационный Фонд защиты дольщиков, в который застройщики должны отчислять 1,2% от
стоимости каждого ДДУ. Летом 2018 года вступят в силу поправки к 214-ФЗ, по которым за-
стройщик должен обладать минимум трехлетним опытом строительства жилья, иметь разреше-
ния на ввод не менее 10 тысяч кв. метров жилья, проводить все расчеты с техзаказчиком и ген-
подрядчиком в одном банке и т. д. Эти поправки являются существенными в первую очередь для
небольших компаний.

Кроме того, в конце года президент поручил разработать программу, которая позволит

отказаться от долевого строительства и перейти к проектному финансированию строительства.
Ожидания таких перемен могут заставить строительные компании поторопиться с выводом за-
планированных проектов на рынок по старым правилам.

В целом итоги 2017 года по вводу жилья превзошли прогнозы Минстроя. За 2017-й рос-

сийские застройщики ввели жилой недвижимости всего на 2% меньше, чем за 2016 год.

Средняя цена предложения кв. метра на вторичном рынке жилой недвижимости плавно

снижалась в течение всего года на 0,6–1,3% за квартал. Таким образом, в IV квартале 2017 года
Средняя стоимость оказалась на 3,4% ниже, чем в IV квартале 2016 года. Более того, среднеквар-
тальная цена в конце 2017-го (около 58 740 рублей) оказалась самой низкой за последние четыре
года: по отношению к IV кварталу 2013 года падение составило 4,2%, 2014-го – 9,2%, 2015-го –
7%.

В течение года резких скачков не наблюдалось и на уровне месяцев. В среднем запросы

продавцов снижались на 0,1–1% в месяц. Рост на 0,4–0,5% наблюдался только в июле и ноябре.
В результате Средняя цена за декабрь составила примерно 58 650 рублей, что на 2,9% ниже цены
в январе.

Средняя цена предложения в расчете за кв. метр выросла на вторичном рынке жилья

только в 10 регионах России, при этом резких скачков не наблюдалось. Самое значительное по-
вышение отмечено в Санкт-Петербурге, где продавцы стали запрашивать в среднем на 4,2%
больше, чем год назад, то есть около 113 тысяч рублей за кв. метр. Напомним, что в 2016-м цены
в Петербурге практически не менялись. На 2–3% выросли цены предложения в Тыве (до 54 270
рублей), Иркутской области (до 45 860 рублей) и Ингушетии (до 30 900 рублей). В Новосибир-
ской области Средняя цена предложения не изменилась. В остальных регионах стоимость кв.
метра снизилась – как правило, не более чем на 5%. Однако в пяти субъектах Федерации падение
было более значительным. Магаданская область вновь вошла в пятерку регионов с наибольшим
снижением цен: на 5,3% (до 52 080 рублей) в 2017 году после падения на 9,2% в 2016-м. В Ев-
рейской АО цена предложения сократилась на 5,5% (до 40 020 рублей), в Республике Коми – на
5,8% (до 49 720 рублей). В Москве цена предложения упала на 7,3% (до 192 360 рублей), после
снижения на 1,3% годом ранее. На первом месте по падению цен оказался Ненецкий АО — на
10,9% (до 66 220 рублей).

Тарифы за пользование водо-, газо-, электро-, тепло- и иными видами снабжения приве-

дены в Приложении № 1.7.3.

Затраты на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения приведены в При-

ложении № 1.7.3.

2.4. Информация об определении ценообразующих факторов и источниках сведе-

ний о них, обоснование моделей оценки кадастровой стоимости.

2.4.1. Определение ценообразующих факторов

Перечень ценообразующих факторов сформирован на основании выводов раздела Отчета

2.3. «Анализ рынка недвижимости». Исполнителем был проведен анализ перечня ценообразую-

щих факторов на полноту и достаточность для целей проведения оценки. В результате проведен-
ного анализа были определены ценообразующие факторы, оказывающие существенное влияние
на цену объектов недвижимости.

В состав ценообразующих факторов были включены факторы, которые оказывают суще-

ственное влияние на стоимость объектов недвижимости.

В соответствии с требованиями Методических указаний по государственной кадастровой

оценке от 12.05.2017 № 226 на первом этапе работ по построению статистических моделей про-
изводится определение состава факторов стоимости недвижимости. Состав факторов стоимости
определяется для каждого ВРИ на основе примерного перечня факторов стоимости и анализа
информации о рынке недвижимости Смоленской области.

На основе проведенного анализа информации о внешней среде объектов недвижимости

определены ценообразующие факторы, характеризующие объекты недвижимости.

На основе проведенного анализа информации о рынке, сегменте рынка объектов недви-

жимости определены ценообразующие факторы, характеризующие непосредственное окружение
и сегмент рынка объектов недвижимости.

К ценообразующим факторам (характеристикам) объектов недвижимости относится ин-

формация об их физических свойствах, технических и эксплуатационных характеристиках, а
также иная информация, существенная для формирования стоимости объектов недвижимости.

Все ценообразующие факторы разделяются на три типа:
1) факторы, характеризующие внешнюю среду объектов недвижимости;
2) факторы, характеризующие непосредственное окружение и сегмент рынка объектов не-

движимости;

3) факторы, характеризующие объект недвижимости.
К физическим факторам относятся:
местоположение объекта – климатические условия, ресурсы, почва, грунты, топография;

удаленность от жилых территорий, административного центра, транспортная развязка;

характеристики земельного участка – размер и форма, площадь, общий вид, благоустро-

енность объекта;

характеристики зданий и сооружений – общее количество, год постройки, качество, пла-

нировка, архитектурный стиль и т.д.

К экономическим факторам можно отнести следующие:
общие – состояние мировой экономики; финансовая ситуация в стране, области, городе;
факторы спроса – занятость населения, обеспеченность и уровень заработной платы жи-

телей, процентные ставки, стоимость проведения купли-продажи;

факторы предложения – количество продаваемых объектов, финансирование, налогооб-

ложение.

К социальным факторам относятся потребности людей в приобретении разного рода объ-

ектов недвижимости, общения с жителями и владельцами соседних участков. Стоимость таких
операций с недвижимостью, как покупка и аренда офиса, торгового центра, квартиры или заго-
родного дома, в значительной степени зависит и от уровня образования в стране и регионах,
стиля жизни населения.

Помимо перечисленных ценообразующих факторов, существуют иные обстоятельства,

которые способны влиять на кадастровую стоимость. При проведении анализа рынка недвижи-
мости или оценки отдельного объекта недвижимости важно понять, какие факторы присут-
ствуют, и какой из них оказывает наибольшее влияние на стоимость. Для этого необходимо об-
ладать большим количеством достоверной информации, которая может способствовать объек-
тивной оценке и расчету кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Анализ показал, что территории, на которых объекты недвижимости имеют близкие (су-

щественно не различающиеся) значения факторов стоимости, представляют собой сельские насе-
ленные пункты. Следовательно, кадастровая стоимость внутри таких территорий не дифферен-
цируется по местоположению. Территории с существенно различающимися значениями ценооб-
разующих факторов представляют собой городские населенные пункты. Внутри таких террито-
рий кадастровая стоимость дифференцируется по местоположению.

На кадастровую стоимость влияют различные факторы, поэтому на сегодняшний день

100

один из этапов оценки стоимости объектов недвижимости связан с проведением факторного ана-
лиза с учетом следующих ценообразующих факторов:

доступность различных центров тяготения (объектов);
уровень развития транспортной инфраструктуры;
уровень развития инженерной и производственной инфраструктуры;
уровень развития социально-бытового обслуживания населения;
состояние окружающей среды;
историческая и архитектурно-эстетическая ценность застройки, ландшафтная и рекреаци-

онная ценность территории;

инженерно-геологические условия и подверженность территории разрушительным при-

родным и техногенным воздействиям.

Ценообразующие факторы– многообразие условий, в которых формируются структура и

уровень цены.

К ценообразующим факторам местоположения, используемым по итогам построения мо-

делей для определения кадастровой стоимости недвижимости (кроме земельных участков) в
Смоленской области, относятся:

для городских населенных пунктов:



Муниципальный район, городской округ.



Населенный пункт.



Граница населенного пункта.



Улицы населенного пункта.



Расстояние объекта до центра населенного пункта.



Расстояние от населенного пункта до центра муниципального района (городского

округа).



Расстояние (наименьшее) от населенного пункта до крупнейших городов (г. Смо-

ленск, г. Десногорск).



Административный статус населенного пункта (центр субъекта, центр муници-

пального района (городского округа), центр городского поселения, населенный пункт).

для сельских населенных пунктов:



Муниципальный район, городской округ.



Населенный пункт.



Расстояние (наименьшее) от населенного пункта до крупнейших городов (г. Смо-

ленск, г. Десногорск).



Расстояние от населенного пункта до центра муниципального района (городского

округа).



Административный статус населенного пункта (центр субъекта, центр муници-

пального района (городского округа), центр городского поселения, населенный пункт).

К ценообразующим факторам социально-экономического развития, используемым для

определения кадастровой стоимости относятся:

для городских населенных пунктов:
• Численность населения в населенном пункте.
для сельских населенных пунктов:
• Численность населения в населенном пункте.
• Численность населения муниципального района (с районным центром, городским окру-

гом).

• Наличие в населенном пункте общеобразовательной школы.
К ценообразующим факторам транспортной инфраструктуры, используемым для опреде-

ления кадастровой стоимости относятся:

для городских населенных пунктов:

 Расстояние от земельного участка до ближайших ж/д вокзала, станции.
К ценообразующим факторам коммунальной инфраструктуры используемым для опреде-

ления кадастровой стоимости относятся:

• Наличие на земельном участке коммуникаций: центральное водоснабжение.

101

• Наличие на земельном участке коммуникаций: газоснабжение.
• Наличие на земельном участке коммуникаций: центральная канализация.
Перечень факторов стоимости, составленный для городских и сельских населенных пунк-

тов, представлен в таблице 42.

Таблица 42. Перечень ценообразующих факторов

№

п. п.

Ценообразующие факторы

для ГНП

Ценообразующие факторы

для СНП

Источник информации

Характеристики местоположения (окружения)

1 Расстояние

от

населенного

пункта до столицы субъекта РФ

Расстояние от населенного пункта
до столицы субъекта РФ

Муниципальные образования. Ответ
на запрос №04/00995 от 15.12.2017г.
приложение “1.6.3 Ценообразующие
факторы семантика”

2 Расстояние

от

населенного

пункта до центра муниципального
района, городского округа

Расстояние от населенного пункта
до центра муниципального района,
городского округа