Отчёт № 01/2018 об итогах государственной кадастровой оценки на территории Смоленской области - часть 7

 

  Главная      Учебники - Разные     Отчёт № 01/2018 об итогах государственной кадастровой оценки на территории Смоленской области

 

поиск по сайту            правообладателям  

 

 

 

 

 

 

 

 

содержание      ..     5      6      7      8     ..

 

 

Отчёт № 01/2018 об итогах государственной кадастровой оценки на территории Смоленской области - часть 7

 

 

97 

Таблица 40. Ввод в действие зданий жилого и нежилого назначения в 2017 году 

 

Количество зда-

ний, 

единиц 

Общий строи-

тельный 

объем зданий, 

тыс. м

3

 

Общая площадь 

зданий, 

тыс.м

2

 

Российская Федерация 

269264 

579820,9 

133131,0 

Центральный федеральный округ 

68670 

198308,3 

44132,5 

Смоленская область 

1639 

2548,1 

634,2 

 

Таблица 41. Средняя себестоимость строительства 1 кв. метра площади многоэтажного 

жилья в РФ на основании статистики собранной за январь-июнь 2017 года. Цифры ука-

заны в рублях

3

 

 

  

 

Официальный уровень инфляции, по данным Росстата, в 2017 году составил 2,5%. Таким 

образом, инфляция продолжила снижаться (по заявлению Центробанка, благодаря стабильному 
курсу рубля и хорошему урожаю): в 2016-м она равнялась 5,4%, и это после резкого скачка до 
11,3% в 2014-м и 12,9% в 2015 годах. Прогноз на следующий, 2018 год, – 4%. 

Одновременно весь 2017-й (в общей сложности шесть раз) Центробанк снижал ключевую 

ставку. Если в марте она равнялась 10%, то в конце декабря опустилась до предкризисных 7,75% 
годовых. Не исключено, что процесс продолжится. Для покупателей жилья это означало сниже-
ние ставок по ипотечным кредитам, однако неценовые условия кредитов не смягчились. 

Главная новость на ипотечном рынке начала 2017 года – окончание программы господ-

держки  жилищного  кредитования  на  покупку  квартир  в  новостройках.  С  1  марта  государство 
прекратило субсидировать ипотеку до  уровня 12%, поскольку ставки снизились естественным 
образом.  Кредиты  становились  доступнее  в  течение  всего  года.  В  январе  средневзвешенная 

                                                 

3

 Источник информации: Росстат: goo.gl/qYadYY https://t.me/economicsguru 

98 

ставка по ипотечным кредитам равнялась 11,54%, а 1 декабря – 9,8%. В результате объемы кре-
дитования в 2017 году оказались рекордными и побили результаты 2014-го: за 11 месяцев 2017 
года было выдано более 935 тысяч кредитов более чем на 1,7 трлн рублей. 

В  сфере  строительства  было  принято  несколько  законов,  ужесточающих  требования  к 

компаниям, в частности  уставному капиталу  и прозрачности работы застройщиков. Заработал 
компенсационный Фонд защиты дольщиков, в который застройщики должны отчислять 1,2% от 
стоимости каждого ДДУ. Летом 2018 года вступят в силу поправки к 214-ФЗ, по которым за-
стройщик должен обладать минимум трехлетним опытом строительства жилья, иметь разреше-
ния на ввод не менее 10 тысяч кв. метров жилья, проводить все расчеты с техзаказчиком и ген-
подрядчиком в одном банке и т. д. Эти поправки являются существенными в первую очередь для 
небольших компаний. 

Кроме того,  в конце года президент  поручил  разработать программу, которая позволит 

отказаться от долевого строительства и перейти к проектному финансированию строительства. 
Ожидания таких перемен могут заставить строительные компании поторопиться с выводом за-
планированных проектов на рынок по старым правилам. 

В целом итоги 2017 года по вводу жилья превзошли прогнозы Минстроя. За 2017-й рос-

сийские застройщики ввели жилой недвижимости всего на 2% меньше, чем за 2016 год. 

Средняя цена предложения кв. метра на вторичном рынке жилой недвижимости плавно  

снижалась в течение всего года на 0,6–1,3% за квартал. Таким образом, в IV квартале 2017 года 
Средняя стоимость оказалась на 3,4% ниже, чем в IV квартале 2016 года. Более того, среднеквар-
тальная цена в конце 2017-го (около 58 740 рублей) оказалась самой низкой за последние четыре 
года: по отношению к IV кварталу 2013 года падение составило 4,2%, 2014-го – 9,2%, 2015-го – 
7%. 

В течение года резких скачков не наблюдалось и на уровне месяцев. В среднем запросы 

продавцов снижались на 0,1–1% в месяц. Рост на 0,4–0,5% наблюдался только в июле и ноябре. 
В результате Средняя цена за декабрь составила примерно 58 650 рублей, что на 2,9% ниже цены 
в январе. 

Средняя  цена  предложения  в  расчете  за  кв.  метр  выросла  на  вторичном  рынке  жилья 

только в 10 регионах России, при этом резких скачков не наблюдалось. Самое значительное по-
вышение  отмечено  в  Санкт-Петербурге,  где  продавцы  стали  запрашивать  в  среднем  на  4,2% 
больше, чем год назад, то есть около 113 тысяч рублей за кв. метр. Напомним, что в 2016-м цены 
в Петербурге практически не менялись. На 2–3% выросли цены предложения в Тыве (до 54 270 
рублей), Иркутской области (до 45 860 рублей) и Ингушетии (до 30 900 рублей). В Новосибир-
ской  области  Средняя цена  предложения не  изменилась.  В  остальных  регионах  стоимость кв. 
метра снизилась – как правило, не более чем на 5%. Однако в пяти субъектах Федерации падение 
было более значительным. Магаданская область вновь вошла в пятерку регионов с наибольшим 
снижением цен: на 5,3% (до 52 080 рублей) в 2017 году после падения на 9,2% в 2016-м. В Ев-
рейской АО цена предложения сократилась на 5,5% (до 40 020 рублей), в Республике Коми – на 
5,8% (до 49 720 рублей). В Москве цена предложения упала на 7,3% (до 192 360 рублей), после 
снижения на 1,3% годом ранее. На первом месте по падению цен оказался Ненецкий АО — на 
10,9% (до 66 220 рублей). 

Тарифы за пользование водо-, газо-, электро-, тепло- и иными видами снабжения приве-

дены в Приложении № 1.7.3. 

Затраты на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения приведены в При-

ложении № 1.7.3. 

2.4.  Информация об определении ценообразующих факторов и источниках сведе-

ний о них, обоснование моделей оценки кадастровой стоимости. 

  2.4.1. Определение ценообразующих факторов 

Перечень ценообразующих факторов сформирован на основании выводов раздела Отчета 

2.3. «Анализ рынка недвижимости». Исполнителем был проведен анализ перечня ценообразую-

99 

щих факторов на полноту и достаточность для целей проведения оценки. В результате проведен-
ного анализа были определены ценообразующие факторы, оказывающие существенное влияние 
на цену объектов недвижимости.  

В состав ценообразующих факторов были включены факторы, которые оказывают суще-

ственное влияние на стоимость объектов недвижимости. 

В соответствии с требованиями Методических указаний по государственной кадастровой 

оценке от 12.05.2017 № 226 на первом этапе работ по построению статистических моделей про-
изводится определение состава факторов стоимости недвижимости. Состав факторов стоимости 
определяется  для  каждого  ВРИ  на  основе  примерного  перечня  факторов  стоимости  и  анализа 
информации о рынке недвижимости Смоленской области. 

 

На основе проведенного анализа информации о внешней среде объектов недвижимости 

определены ценообразующие факторы, характеризующие объекты недвижимости. 

На основе проведенного анализа информации о рынке, сегменте рынка объектов недви-

жимости определены ценообразующие факторы, характеризующие непосредственное окружение 
и сегмент рынка объектов недвижимости. 

К ценообразующим факторам (характеристикам) объектов недвижимости относится ин-

формация  об  их  физических  свойствах,  технических  и  эксплуатационных  характеристиках,  а 
также иная информация, существенная для формирования стоимости объектов недвижимости. 

Все ценообразующие факторы разделяются на три типа: 
1) факторы, характеризующие внешнюю среду объектов недвижимости; 
2) факторы, характеризующие непосредственное окружение и сегмент рынка объектов не-

движимости; 

3) факторы, характеризующие объект недвижимости.  
К физическим факторам относятся: 
местоположение объекта – климатические условия, ресурсы, почва, грунты, топография; 

удаленность от жилых территорий, административного центра, транспортная развязка; 

характеристики земельного участка – размер и форма, площадь, общий вид, благоустро-

енность объекта; 

характеристики зданий и сооружений – общее количество, год постройки, качество, пла-

нировка, архитектурный стиль и т.д. 

К экономическим факторам можно отнести следующие: 
общие – состояние мировой экономики; финансовая ситуация в стране, области, городе; 
факторы спроса – занятость населения, обеспеченность и уровень заработной платы жи-

телей, процентные ставки, стоимость проведения купли-продажи; 

факторы предложения – количество продаваемых объектов, финансирование, налогооб-

ложение. 

К социальным факторам относятся потребности людей в приобретении разного рода объ-

ектов недвижимости, общения с жителями и владельцами соседних участков. Стоимость таких 
операций с недвижимостью, как покупка и аренда офиса, торгового центра, квартиры или заго-
родного  дома,  в  значительной  степени  зависит  и  от  уровня  образования  в  стране  и  регионах, 
стиля жизни населения. 

Помимо  перечисленных  ценообразующих  факторов,  существуют  иные  обстоятельства, 

которые способны влиять на кадастровую стоимость. При проведении анализа рынка недвижи-
мости  или  оценки  отдельного  объекта  недвижимости  важно  понять,  какие  факторы  присут-
ствуют, и какой из них оказывает наибольшее влияние на стоимость. Для этого необходимо об-
ладать большим количеством достоверной информации, которая может способствовать объек-
тивной оценке и расчету кадастровой стоимости объектов недвижимости. 

Анализ показал, что территории, на которых объекты недвижимости имеют близкие (су-

щественно не различающиеся) значения факторов стоимости, представляют собой сельские насе-
ленные пункты. Следовательно, кадастровая стоимость внутри таких территорий не дифферен-
цируется по местоположению. Территории с существенно различающимися значениями ценооб-
разующих факторов представляют собой городские населенные пункты. Внутри таких террито-
рий кадастровая стоимость дифференцируется по местоположению. 

На  кадастровую  стоимость  влияют  различные  факторы,  поэтому  на  сегодняшний  день 

100 

один из этапов оценки стоимости объектов недвижимости связан с проведением факторного ана-
лиза с учетом следующих ценообразующих факторов: 

доступность различных центров тяготения (объектов); 
уровень развития транспортной инфраструктуры; 
уровень развития инженерной и производственной инфраструктуры; 
уровень развития социально-бытового обслуживания населения; 
состояние окружающей среды; 
историческая и архитектурно-эстетическая ценность застройки, ландшафтная и рекреаци-

онная ценность территории; 

инженерно-геологические условия и подверженность территории разрушительным при-

родным и техногенным воздействиям. 

Ценообразующие факторы– многообразие условий, в которых формируются структура и 

уровень цены. 

К ценообразующим факторам местоположения, используемым по итогам построения мо-

делей  для  определения  кадастровой  стоимости  недвижимости  (кроме  земельных  участков)  в 
Смоленской области, относятся: 

для городских населенных пунктов: 

 

Муниципальный район, городской округ. 

 

Населенный пункт. 

 

Граница населенного пункта. 

 

Улицы населенного пункта. 

 

Расстояние объекта до центра населенного пункта. 

 

Расстояние от населенного пункта до центра муниципального района (городского 

округа). 

 

Расстояние (наименьшее) от населенного пункта до крупнейших городов (г. Смо-

ленск, г. Десногорск). 

 

Административный  статус  населенного  пункта  (центр  субъекта,  центр  муници-

пального района (городского округа), центр городского поселения, населенный пункт). 

для сельских населенных пунктов: 

 

Муниципальный район, городской округ. 

 

Населенный пункт. 

 

Расстояние (наименьшее) от населенного пункта до крупнейших городов (г. Смо-

ленск, г. Десногорск). 

 

Расстояние от населенного пункта до центра муниципального района (городского 

округа). 

 

Административный  статус  населенного  пункта  (центр  субъекта,  центр  муници-

пального района (городского округа), центр городского поселения, населенный пункт). 

К  ценообразующим  факторам  социально-экономического  развития,  используемым  для 

определения кадастровой стоимости относятся: 

для городских населенных пунктов: 
• Численность населения в населенном пункте. 
для сельских населенных пунктов: 
• Численность населения в населенном пункте. 
• Численность населения муниципального района (с районным центром, городским окру-

гом). 

• Наличие в населенном пункте общеобразовательной школы. 
К ценообразующим факторам транспортной инфраструктуры, используемым для опреде-

ления кадастровой стоимости относятся: 

для городских населенных пунктов: 

  Расстояние от земельного участка до ближайших ж/д вокзала, станции. 
К ценообразующим факторам коммунальной инфраструктуры используемым для опреде-

ления кадастровой стоимости относятся: 

• Наличие на земельном участке коммуникаций: центральное водоснабжение. 

101 

• Наличие на земельном участке коммуникаций: газоснабжение. 
• Наличие на земельном участке коммуникаций: центральная канализация. 
Перечень факторов стоимости, составленный для городских и сельских населенных пунк-

тов, представлен в таблице 42. 

 

Таблица 42. Перечень ценообразующих факторов 

№  

п. п. 

Ценообразующие факторы  

для ГНП 

Ценообразующие факторы  

для СНП 

Источник информации 

Характеристики местоположения (окружения) 

1  Расстояние 

от 

населенного 

пункта до столицы субъекта РФ 

Расстояние от населенного пункта 
до столицы субъекта РФ 

Муниципальные образования. Ответ 
на запрос №04/00995 от 15.12.2017г. 
приложение “1.6.3 Ценообразующие 
факторы семантика” 

2  Расстояние 

от 

населенного 

пункта до центра муниципального 
района, городского округа

 

Расстояние от населенного пункта 
до центра муниципального района, 
городского округа 

Муниципальные  образования.  Ответ 
на  запрос  №04/00995  от  15.12.2017г. 
приложение  “1.6.3  Ценообразующие 
факторы семантика”

 

 

Расстояние от населенного пункта 
до ближайших  ж/д вокзала, стан-
ции 

Муниципальные  образования.  Ответ 
на  запрос  №04/00995  от  15.12.2017г. 
приложение  “1.6.3  Ценообразующие 
факторы семантика”

 

 

Наличие  в  населенном  пункте  или 
вблизи  (до  1  км)  остановок  обще-
ственного транспорта 

Муниципальные  образования.  Ответ 
на  запрос  №04/00995  от  15.12.2017г. 
приложение  “1.6.3  Ценообразующие 
факторы семантика”

 

 

Наличие в населенном пункте мага-
зина 

Муниципальные  образования.  Ответ 
на  запрос  №04/00995  от  15.12.2017г. 
приложение  “1.6.3  Ценообразующие 
факторы семантика”

 

 

Наличие  в  населенном  пункте  об-
щеобразовательной школы 

Муниципальные  образования.  Ответ 
на  запрос  №04/00995  от  15.12.2017г. 
приложение  “1.6.3  Ценообразующие 
факторы семантика”

 

7  Наименование  ближайшей  к  насе-

ленному  пункту  дороги  федераль-
ного или регионального значения 

Наименование  ближайшей  к  насе-
ленному  пункту  дороги  федераль-
ного значения 

Муниципальные  образования.  Ответ 
на  запрос  №04/00995  от  15.12.2017г. 
приложение  “1.6.3  Ценообразующие 
факторы семантика”

 

8  Расстояние до ближайшей к насе-

ленному  пункту  дороги  федераль-
ного или регионального значения 

Расстояние до ближайшей к насе-
ленному  пункту  дороги  федераль-
ного значения 

Муниципальные  образования.  Ответ 
на  запрос  №04/00995  от  15.12.2017г. 
приложение  “1.6.3  Ценообразующие 
факторы семантика”

 

 

Наличие  в  населенном  пункте  или 
вблизи (до 1 км) водного объекта 

Муниципальные  образования.  Ответ 
на  запрос  №04/00995  от  15.12.2017г. 
приложение  “1.6.3  Ценообразующие 
факторы семантика”

 

10 

 

Наличие  в  сельском  населенном 
пункте  дороги  с  твердым  покры-
тием 
 

Муниципальные  образования.  Ответ 
на  запрос  №04/00995  от  15.12.2017г. 
приложение  “1.6.3  Ценообразующие 
факторы семантика”

 

Коммунальная инфраструктура 

11   

Наличие  в населенном  пункте цен-
трального электроснабжения 
 
 

Муниципальные  образования.  Ответ 
на  запрос  №04/00995  от  15.12.2017г. 
приложение  “1.6.3  Ценообразующие 
факторы семантика”

 

12   

Наличие  в населенном  пункте цен-
трального водоснабжения 
 
 

Муниципальные  образования.  Ответ 
на  запрос  №04/00995  от  15.12.2017г. 
приложение  “1.6.3  Ценообразующие 
факторы семантика”

 

13   

Наличие  в населенном  пункте цен-
тральной канализации 
 
 

Муниципальные  образования.  Ответ 
на  запрос  №04/00995  от  15.12.2017г. 
приложение  “1.6.3  Ценообразующие 
факторы семантика”

 

102 

14   

Наличие  в населенном  пункте цен-
трального теплоснабжения 
 
 

Муниципальные  образования.  Ответ 
на  запрос  №04/00995  от  15.12.2017г. 
приложение  “1.6.3  Ценообразующие 
факторы семантика”

 

15   

Наличие  в населенном  пункте цен-
трального газоснабжения 
 
 

Муниципальные  образования.  Ответ 
на  запрос  №04/00995  от  15.12.2017г. 
приложение  “1.6.3  Ценообразующие 
факторы семантика”

 

Социально-экономические характеристики 

16  Численность  населения  в  населен-

ном пункте 

Численность  населения  в  населен-
ном пункте 
 
 

Муниципальные  образования.  Ответ 
на  запрос  №04/00995  от  15.12.2017г. 
приложение  “1.6.3  Ценообразующие 
факторы семантика”

 

17  Численность  населения  в  муници-

пальном районе, городском округе 

Численность  населения  в  муници-
пальном районе, городском округе 
 
 

Муниципальные  образования.  Ответ 
на  запрос  №04/00995  от  15.12.2017г. 
приложение  “1.6.3  Ценообразующие 
факторы семантика”

 

18  Среднемесячная заработная плата 

в  муниципальном  районе,  город-
ском округе 

Среднемесячная заработная плата 
в  муниципальном  районе,  город-
ском округе 
 

Муниципальные  образования.  Ответ 
на  запрос  №04/00995  от  15.12.2017г. 
приложение  “1.6.3  Ценообразующие 
факторы семантика”

 

19  Наименование городского населен-

ного пункта 

Наименование муниципального  
Района 
 
 

Муниципальные  образования.  Ответ 
на  запрос  №04/00995  от  15.12.2017г. 
приложение  “1.6.3  Ценообразующие 
факторы семантика”

 

В  состав  факторов  стоимости  были  включены  факторы  стоимости,  которые  могут 

оказывать  существенное  влияние  на  стоимость  объектов  оценки.  Для  определения  наиболее 
вероятных ценообразующих факторов, определяющих стоимость объектов оценки, был проведен 
анализ рынка недвижимости Смоленской области. 

Выбранные  факторы  стоимости  позволяют  дифференцировать  кадастровую  стоимость 

объектов оценки в зависимости от их местоположения, окружения, социально-экономического 
развития и инфраструктуры и от их качественных и количественных характеристик. 

Цифровые  тематические  карты  сформированы  на  городские  населенные  пункты 

Смоленской  области  в  целях  определения  значений  факторов  стоимости  объектов 
недвижимости. 

На формирование стоимости объекта так же оказывает фактор наличие площади земель-

ного участка. Но так как объектом оценки является недвижимость без учета земельного участка, 
при  построении  расчетной  модели  происходит  элиминирование  земельного  участка,  по  сред-
ствам введения фактора «Площадь земельного участка ОЦ» значение которого равно 0. 

  2.4.2. Обоснование ценообразующих факторов 

Анализ ценообразующих факторов рынка жилой недвижимости проведен по 4 857 квар-

тирам и 4 851 индивидуальному жилому дому и дачам, выставленных на продажу в период сен-
тябрь-  декабрь  2017г. или проданных  в  2017  г.,  на  основе  открытых и  доступных источников 
информации. Анализируемые цены объектов-аналогов не приводились к сопоставимому виду с 
применением корректировок на торг и долю, приходящуюся на стоимость земельного участка. 

Объекты-аналоги,  по  которым  проведен  анализ  рынка  недвижимости,  представлены  в 

Приложении «1.7. Исходная рыночная информация».  

В результате проведенного анализа рынка объектов недвижимости предназначенных для 

многоквартирной  жилой  застройки  выявлено,  что  по  объему  имеющихся  на  открытом  рынке 
предложений о продаже объектов недвижимости и уровню цен населенные пункты Смоленской 
области можно разделить на четыре подгруппы.  

В первую подгруппу входит г. Смоленск, как столица субъекта с хорошо развитым рын-

ком недвижимости и высоким уровнем цен на нее, а также отдельное муниципальное образова-
ние г. Десногорск. Во вторую подгруппу отнесены городские населенные пункты. В третью  – 
районные центры и ПГТ. В четвертую группу - все СНП.  

103 

Рынок объектов недвижимости, предназначенных для многоквартирной жилой застройки 

в городах развит в значительно большей степени, чем рынок объектов недвижимости, предназна-
ченных для многоквартирной жилой застройки в некрупных городах, п.г.т. и в сельских населен-
ных пунктах. Одним из свидетельств развитого рынка в городах является стабильный спрос на 
объекты недвижимости. 

Основной  особенностью  рынка  объектов  недвижимости,  предназначенных  для  много-

квартирной жилой застройки является влияние на цену объектов недвижимости таких факторов 
как: местоположение объекта, его характеристики (этажность, год постройки, площадь, материал 
стен). Дальнейший анализ это подтверждает. В результате проведенного анализа влияния ука-
занных факторов на цену объектов недвижимости, выявлен существенный разброс цен в зависи-
мости от местоположения, инфраструктуры, этажности, года постройки, площади объекта недви-
жимости, материала стен и районов города для г. Смоленска. 

Диапазоны  изменения  цен  объектов  1  группы  (объекты  многоквартирной  жилой  за-

стройки) в разрезе подгрупп по фактору «населенный пункт» приведены в следующей таблице. 

Таблица 43. Диапазоны изменения цен объектов 1 группы (объекты многоквартирной жи-

лой застройки) в разрезе подгрупп 

Подгруппа по фактору 

«населенный пункт» 

Минимальная цена, руб. 

за 1 кв. метр 

Максимальная цена, 

руб. за 1 кв. метр 

Средняя цена, руб. 

за 1 кв. метр 

15 625 

88 696 

41 716 

16 000 

54 000 

31 400 

10 000 

23 000 

18 400 

8 000 

17 000 

6 570 

 
Из данной таблицы видно, что стоимость квартир в г. Смоленске лежит в диапазоне от 15 

625 рублей за 1 кв. м до 88 696 рублей. 

Диапазон  цен  предложения  по  области  представляется  достаточно  широким.  Так  цены 

продажи варьируются в широком диапазоне для первой группы - от 16 000 руб./кв. м до 54 000 
руб./кв. м; для второй группы - от 10 000 руб./кв. м до 23 000 руб./кв. м, для третьей группы - от 
8 000 руб./кв. м до 17 000 руб./кв. м. Средняя цена продажи в целом по области принимает зна-
чение равное 29 900 руб./кв. м.  

Как было отмечено выше, доля предложения по продаже объектов жилого назначения в 

целом по области в основном приходится на первую группу. При этом диапазон цен продажи 
представляется достаточно широким. Так цены продажи варьируются в широком диапазоне для 
первой группы - от 16 000 руб./кв. м до 54 000 руб./кв. м; для второй группы - от 10 000 руб./кв. 
м до 23 000 руб./кв. м, для третьей группы - от 8 000 руб./кв. м до 17 000 руб./кв. м. Средняя цена 
продажи в целом по области принимает значение, равное 29 900 руб./кв. м.  

В формировании цен продажи первой зоны участвуют такие города как Ярцево, Вязьма, 

Гагарин, Сафоново, Десногорск, частично Смоленский район. Здесь цены принадлежат интер-
валу от 16 000 руб./кв.м. до 54 000 руб./кв.м. при средней цене продажи 31 400 руб./кв.м. Здесь 
можно встретить как дешевые помещения, так и дорогие объекты. Это объясняется следующими 
причинами. 

Во-первых,  данные  города  расположены  в  близи  трассы  федерального  значения  М1 

(Москва-Минск), сравнительно недалеко от центра Российской Федерации и поэтому обладают 
хорошей транспортной развязкой как внутри города, так и за его пределами. Во-вторых, перечис-
ленные города обладают развитой промышленной зоной. Таким образом, в первой группе объек-
тов недвижимости можно отметить формирование собственного рынка коммерческой недвижи-
мости.  

Диапазон цен продажи второй зоны также достаточно широк: 10 000 руб./кв. м. до 23 000 

руб./кв.м. Средняя цена продажи составляет 18 400 руб./кв.м. Формирование выборки осуществ-
ляется в основном за счет: г. Починок, г. Рославль, г. Дорогобуж, г. Демидов, Красный. Данные 
города расположены вблизи размещения железнодорожных путей и развязок, соединяющих Смо-
ленскую область с Белоруссией, Смоленскую область с Брянской областью.  

104 

Жилая недвижимость третьей зоны отличаются низкой средней стоимостью продажи и 

объекты недвижимости данной группы обладают достаточно низкой степенью ликвидности, по-
этому рынок помещений третьей группы не развит.  

Вышеприведенные данные не включают объекты в многоквартирных домах, с конструк-

тивной системой КС-7 (материал стен: «деревянные», «досчатые» и т.п.), так как при проведении 
анализа объектов, представленных к продаже, таких объектов на рынке не выявлено. 

Описание рыночной информации в разрезе ценообразующих факторов (1 подгруппа по 

фактору «Населенный пункт» (г. Смоленск) 1 группы – объекты многоквартирной жилой 
застройки). 

Проанализировав предложения выставленных на продажу объектов недвижимости, пред-

назначенных для размещения многоквартирной жилой застройки г. Смоленска можно сделать 
вывод, что цена квадратного метра изменяется под влиянием следующих ценообразующих фак-
торов: 

 

Районы города; 

 

Этажность; 

 

Материал стен; 

 

Площадь; 

 

Год постройки. 

Анализ ценовой ситуации по фактору «Районы города». 
В результате проведенного анализа влияния фактора «Районы города» на цену объектов 

недвижимости, выявлен существенный разброс цен в зависимости от района расположения объ-
ектов  оценки.  Самые  высокие  цены  устанавливаются  на  объекты  многоквартирной  жилой  за-
стройки, расположенные в Ленинском и Промышленном районах города. Более низкий средний 
уровень цен в Заднепровском районе за 1 кв. метр.  

Таблица 44. Влияние фактора «Районы города» на цену объектов-аналогов 1 группы (г. 

Смоленск) 

Наименование 

Значение 

Стоимость 1 кв. м       

в Ленинском р-не 

Стоимость 1 кв. м          

в Промышленном р-

не 

Стоимость 1 кв. м          

в Заднепровском р-не 

1-но комнатные 

Минимум 

26 786 

24 643 

17 500 

Максимум 

82 813 

71 500 

67 105 

Средняя 

46 791 

43 407 

40 437 

2-х комнатные 

Минимум 

19 565 

15 625 

15 714 

Максимум 

80 488 

73 333 

65 979 

Средняя 

45 103 

40 249 

36 234 

3-х комнатные 

Минимум 

21 719 

16 667 

17 204 

Максимум 

86 074 

88 696 

63 830 

Средняя 

43 804 

40 380 

36 194 

5-ти комнатные 

Минимум 

43 459 

31 008 

30 952 

Максимум 

59 167 

56 000 

30 952 

 

Средняя 

49 375 

47 669 

30 952 

 
Анализ ценовой ситуации по фактору «Этажность» 
В ходе проведения анализа объектов многоквартирной жилой застройки г. Смоленск было 

установлено, что с точки зрения требований, предъявляемых к строительству капитальных объ-
ектов, особенностей и условий строительства выделяют: 

малоэтажное строительство (до 3 этажей включительно); 
среднеэтажное строительство (4-6 этажей); 
многоэтажное строительство (7-19 этажей). 
В ходе исследования установлено, что более дорогие объекты недвижимости 1 группы (г. 

Смоленск), расположены в домах этажностью от 7 этажей, объекты недвижимости с меньшей 
ценой в домах этажностью 1-3 этажа. 

105 

Средний уровень цен за 1 кв. метр в домах до 3 этажей включительно- 36 600 руб.; 
Средний уровень цен за 1 кв. метр в домах 4-6 этажей включительно- 39 200 руб.; 
Средний уровень цен за 1 кв. метр в домах 7-19 этажей включительно- 40 300 руб. 
Анализ ценовой ситуации по фактору «Материал стен» 
В результате проведенного анализа влияния фактора «Материал стен» на цену объектов 

недвижимости, выявлено наличие зависимости, поэтому данный ценообразующий фактор будет 
учитываться далее при расчетах массовыми методами оценки.  

В процессе анализа установлено, что объекты, расположенные в кирпичных домах, как 

правило, дороже по цене при прочих равных условиях, чем объекты, расположенные в домах из 
прочих материалов. 

Средний уровень цен за 1 кв. метр в кирпичных домах – 40 800 руб.; 
Средний уровень цен за 1 кв. метр в остальных домах – 37 800 руб. 
Анализ ценовой ситуации по фактору «Площадь» 
Анализ рынка показал, что  существенное влияние на стоимость 1 кв. метра объектов 1 

группы (г. Смоленск) оказывает фактор площадь объекта (количество комнат). 

Для удобства анализа и дальнейшего использования в оценке данного фактора, Оценщик 

считает, что количество комнат в квартире и площадь квартиры сопоставимы, и анализирует вли-
яние площади на средние цены 1 кв. метра. 

В процессе анализа выявлена не только зависимость приведенной цены, но и обозначены 

интервалы изменения приведенных цен. Явно обозначились границы значений: до 38 кв. метров 
(средняя максимальная площадь 1-комнатной квартиры), от 38 до 59 кв. метров (средняя макси-
мальная площадь 2-комнатной квартиры), от 59 до 77 кв. метров (средняя максимальная площадь 
3-комнатной квартиры), более 77 кв. метров (многокомнатные квартиры). 

Таблица 45. 

Наименование 

Значение 

Стоимость 1 кв. м       

в Ленинском р-не 

Стоимость 1 кв. м          

в Промышленном р-

не 

Стоимость 1 кв. м          

в Заднепровском р-не 

Комнаты 

43 340 

 

 

 

1 комнатные 

Средняя 

46 791 

43 407 

40 437 

2-х комнатные 

Средняя 

45 103 

40 249 

36 234 

3-х комнатные 

Средняя 

43 804 

40 380 

36 194 

5-ти комнатные 

Средняя 

49 375 

47 669 

30 952 

 
Анализ ценовой ситуации по фактору «Год постройки» 
В результате проведенного анализа влияния фактора «Год постройки» на цену объектов 

недвижимости, выявлено наличие зависимости, поэтому данный ценообразующий фактор будет 
учитываться далее при расчетах массовыми методами оценки.  

Таблица 46. 

Наименование 

Год постройки 

Сталинки 

1945-1955 

Хрущевки 

1955-1970 

Брежневки 

1965-1980 

Улучшенной планировки 

1980-1998 

Повышенной комфортности 

После 2000 

 
Ниже представлена диаграмма стоимости квартир в зависимости от планировки. 

106 

 

 

Диаграмма 17. Влияние фактора «Год постройки» на цену объектов-аналогов группы (г. 
Смоленск) 

Описание рыночной информации в разрезе ценообразующих факторов (2 подгруппа 

по фактору «Населенный пункт» (ГНП) 1 группы – объекты многоквартирной жилой за-

стройки) 

Проанализировав предложения выставленных на продажу объектов недвижимости, пред-

назначенных для размещения многоквартирной жилой застройки в крупных городских населен-
ных пунктах можно сделать вывод, что цена квадратного метра изменяется под влиянием следу-
ющих ценообразующих факторов: 

 

Расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ

4.

 

Расстояние от объекта до административного центра населенного пункта; 

 

Этажность; 

 

Площадь; 

 

Материал стен; 

 

Год постройки. 

Анализ  ценовой  ситуации  по  фактору  «Расстояние  от  населенного  пункта  до  сто-

лицы субъекта РФ»

5.

В результате проведенного анализа влияния фактора «Расстояние от населенного пункта 

до столицы субъекта РФ» на цену объектов недвижимости, выявлен существенный разброс цен 
в зависимости от местоположения объекта относительно административного центра населенного 
пункта.  

Жилье,  расположенное  ближе  к  административному  центру,  будет  стоить  дороже,  чем 

аналогичное жилье на удалении.  

Таблица 47. Влияние фактора «Расстояние от населенного пункта до столицы субъ-

екта РФ» 

№ 

п/п 

Наименование муниципаль-

ного района (городского 

округа) 

Наименование 

параметра 

Средняя

 стои-

мость 1 кв. м 

1  г. Смоленск 

41 716 

2  г. Вязьма 

166 

33 000 

3  г. Сафоново 

104 км 

27 600 

                                                 

4 Фактор «Расстояние до административного центра» является количественным фактором. Интервалы 

расстояний приняты для наглядности представления зависимости. 

5 Фактор «Расстояние до административного центра» является количественным фактором. Интервалы 

расстояний приняты для наглядности представления зависимости. 

36000

38000

40000

42000

44000

46000

48000

107 

4  г. Ярцево 

58 км 

22 200 

5  г. Рославль 

111 км 

24 500 

 
Анализ ценовой ситуации по фактору «Расстояние от объекта до административного 

центра населенного пункта». 

В результате проведенного анализа влияния фактора «Расстояние от объекта до адми-

нистративного центра населенного пункта» на цену объектов недвижимости, например, по г. 
Вязьма,  выявлен  существенный  разброс  цен  в  зависимости  от  района  расположения  объектов 
оценки. Самые высокие цены устанавливаются на объекты многоквартирной жилой застройки, 
расположенные ближе к центру города. Более низкий средний уровень цен на окраине городов 
за 1 кв. метр.  

 

Рисунок 4. Влияние фактора «Расстояние от объекта до административного центра 

населенного пункта» на цену объектов-аналогов 1 группы (ГНП) 

По другим ценообразующим факторам прослеживается такая же зависимость, как и по г. 

Смоленску. 

Анализ ценовой ситуации по фактору «Этажность» 
В  ходе  исследования  установлено,  что  более  дорогие  объекты недвижимости  1  группы 

(ГНП), расположены в домах этажностью от 5- 9 этажей, объекты недвижимости с меньшей це-
ной в домах этажностью 3 этажа. 

Анализ ценовой ситуации по фактору «Материал стен» 
В результате проведенного анализа влияния фактора «Материал стен» на цену объектов 

недвижимости, выявлено наличие зависимости, поэтому данный ценообразующий фактор будет 
учитываться далее при расчетах массовыми методами оценки.  

В процессе анализа установлено, что объекты, расположенные в кирпичных домах, как 

правило, дороже по цене при прочих равных условиях, чем объекты, расположенные в домах из 
прочих материалов. 

Анализ ценовой ситуации по фактору «Площадь» 

108 

Анализ рынка показал, что  существенное влияние на стоимость 1 кв. метра объектов 1 

группы (ГНП) оказывает фактор площадь объекта (количество комнат). 

Для удобства анализа и дальнейшего использования в оценке данного фактора, Оценщик 

считает, что количество комнат в квартире и площадь квартиры сопоставимы, и анализирует вли-
яние площади на средние цены 1 кв. метра. 

В процессе анализа выявлена не только зависимость приведенной цены, но и обозначены 

интервалы изменения приведенных цен. Явно обозначились границы значений: до 38 кв. метров 
(средняя максимальная площадь 1-комнатной квартиры), от 38 до 59 кв. метров (средняя макси-
мальная площадь 2-комнатной квартиры), от 59 до 77 кв. метров (средняя максимальная площадь 
3-комнатной квартиры), от 77 кв. метров (многокомнатные квартиры). 

Анализ ценовой ситуации по фактору «Год постройки» 
В процессе анализа установлено, что в домах ранних годов постройки цены на объекты 

недвижимости ниже, а в домах, построенных в последние годы цены выше. 

Описание рыночной информации в разрезе ценообразующих факторов (3 подгруппа по 

фактору «Населенный пункт» (районные центры и ПГТ) 1 группы – объекты многоквар-
тирной жилой застройки) 

Проанализировав предложения выставленных на продажу объектов недвижимости, пред-

назначенных для размещения многоквартирной жилой застройки в населенных пунктах, можно 
сделать вывод, что цена квадратного метра изменяется под влиянием следующих ценообразую-
щих факторов: 

 

Расстояние от объекта до административного центра населенного пункта; 

 

Численность населения в населенном пункте; 

 

Материал стен; 

 

Площадь; 

 

Год постройки. 

Анализ ценовой ситуации по фактору «Расстояние от объекта до административного 

центра населенного пункта»

6.

 

В результате проведенного анализа влияния фактора «Расстояние от объекта до админи-

стративного  центра  населенного  пункта»  на  цену  объектов  недвижимости,  выявлен  не  суще-
ственный разброс цен в зависимости от местоположения объекта относительно остановок обще-
ственного транспорта.  

Жилье, расположенное ближе к административному центру, будет  стоить чуть дороже, 

чем аналогичное жилье на удалении. 

Анализ  ценовой  ситуации  по  фактору  «Численность  населения  в  населенном 

пункте»7. 

В результате проведенного анализа влияния фактора «Численность населения в населен-

ном пункте» на цену объектов недвижимости, выявлено наличие зависимости, поэтому данный 
ценообразующий фактор будет учитываться далее при расчетах массовыми методами оценки.  

В процессе анализа установлено, что в населенных пунктах с большей численностью насе-

ления, цены на объекты недвижимости выше. 

Таблица 48. 

Наименование 

Численность 

населения, тыс. 

чел. 

Средняя стои-

мость 1 кв. 

м/руб. 

пгт. Красный

 

12 077 

19 400 

пгт. Кардымово

 

12 701 

19 900 

г. Велиж 

10 835 

17 900 

 
По  другим  ценообразующим  факторам прослеживается  такая  же  зависимость,  как  и  по 

городам Смоленской области. 

                                                 

6 Фактор «Расстояние до административного центра» является количественным фактором. 
7 Фактор «Численность населения в населенном пункте» является количественным фактором. 

109 

Анализ ценовой ситуации по фактору «Материал стен» 
В результате проведенного анализа влияния фактора «Материал стен» на цену объектов 

недвижимости, выявлено наличие зависимости, поэтому данный ценообразующий фактор будет 
учитываться далее при расчетах массовыми методами оценки.  

В процессе анализа установлено, что объекты, расположенные в кирпичных домах, как 

правило, дороже по цене при прочих равных условиях, чем объекты, расположенные в домах из 
прочих материалов. 

Анализ ценовой ситуации по фактору «Площадь» 
Анализ рынка показал, что  существенное влияние на стоимость 1 кв. метра объектов 1 

группы (ГНП) оказывает фактор площадь объекта (количество комнат). 

Для удобства анализа и дальнейшего использования в оценке данного фактора, Оценщик 

считает, что количество комнат в квартире и площадь квартиры сопоставимы, и анализирует вли-
яние площади на средние цены 1 кв. метра. 

В процессе анализа выявлена не только зависимость приведенной цены, но и обозначены 

интервалы изменения приведенных цен. Явно обозначились границы значений: до 38 кв. метров 
(средняя максимальная площадь 1-комнатной квартиры), от 38 до 59 кв. метров (средняя макси-
мальная площадь 2-комнатной квартиры), от 59 до 77 кв. метров (средняя максимальная площадь 
3-комнатной квартиры), от 77 кв. метров (многокомнатные квартиры). 

Анализ ценовой ситуации по фактору «Год постройки» 
В процессе анализа установлено, что в домах ранних годов постройки цены на объекты 

недвижимости ниже, а в домах, построенных в последние годы цены выше. 

Описание  рыночной  информации  в  разрезе  ценообразующих  факторов  (4  подгруппа  по 

фактору «Населенный пункт» (СНП) 1 группы – объекты многоквартирной жилой застройки). 

Проанализировав предложения выставленных на продажу объектов недвижимости, пред-

назначенных для размещения многоквартирной жилой застройки в сельских населенных пунктах 
можно сделать вывод, что цена квадратного метра изменяется под влиянием следующих ценооб-
разующих факторов: 

 

Расстояние от населенного пункта до центра муниципального района, городского 

округа; 

 

Материал стен; 

 

Площадь; 

 

Год постройки; 

 

Этажность. 

Анализ ценовой ситуации по фактору «Расстояние от населенного пункта до центра 

муниципального района, городского округа»

8

В результате проведенного анализа влияния фактора «Расстояние от населенного пункта 

до центра муниципального района, городского округа» на цену объектов недвижимости, выяв-
лено наличие зависимости, поэтому данный ценообразующий фактор будет учитываться далее 
при расчетах массовыми методами оценки.  

Как видно из приведенных данных исследования, более дорогими являются квартиры в 

населенном  пункте,  расположенном  недалеко  от  центра  муниципального  района,  городского 
округа. 

Таблица 49. Влияние фактора «Расстояние от населенного пункта до центра муниципаль-

ного района, городского округа» 

Наименование 

Расстояние от 

населенного 

пункта до центра 

муниципального 

района, км 

Средняя стои-

мость 1 кв. м/руб. 

Вяземский р-н, д. Бородино 

15 900 

Вяземский р-н, д. Вассынки 

13 

15 500 

                                                 

8Фактор «Расстояние от населенного пункта до центра муниципального района, городского округа» явля-

ется количественным фактором.  

110 

Вяземский р-н, д. Иваново 

27,5 

6 285 

Вяземский р-н, д. Ермаки 

32 

4 900 

По  другим  ценообразующим  факторам прослеживается  такая  же  зависимость,  как  и  по 

городам Смоленской области. 

Анализ рынка объектов индивидуальной жилой застройки (2 группа). 
Общее количество собранной рыночной информации по 2 группе (объекты индивидуаль-

ной жилой застройки) составляет 4 850 объектов-аналогов, из них: 

по 1 подгруппе по фактору «Населенный пункт» (г. Смоленск) – 868 объектов-аналога; 
по 2 подгруппе по фактору «Населенный пункт» (ГНП) – 1 335 объектов-аналогов; 
по 3 подгруппе по фактору «Населенный пункт» (пгт и сельские населенные пункты) –    2 

647 объектов-аналогов. 

 

 

Диаграмма 18. Распределение объектов-аналогов 2 группы по фактору «Населенный 

пункт» 

Диапазоны изменения цен объектов 2 группы (объекты индивидуальной жилой застройки) 

в разрезе подгрупп по фактору «Населенный пункт» приведены в следующей таблице. 

Таблица 50. Диапазоны изменения цен объектов 2 группы (объекты индивидуальной 

жилой застройки) в разрезе подгрупп 

Подгруппа по фактору 

«Населенный пункт» 

Минимальная цена, 

руб. за 1 кв. метр 

Максимальная цена, руб. 

за 1 кв. метр 

Средняя цена, руб. 

за 1 кв. метр 

1 747 

108 696 

31 940 

1 000 

50 000 

13 780 

900 

16 000 

9 210 

 
Приведенные рыночные цены объектов индивидуальной жилой застройки (г. Смоленск) 

находятся в диапазоне от 1 747 до 108 696 руб. за 1 кв. метр и составляют в среднем 31 940 руб. 
за 1 кв. метр (включены жилые дома, коттеджи и дачи). 

Приведенные рыночные цены объектов индивидуальной жилой застройки (ГНП Смолен-

ской области) находятся в диапазоне от 1 000 до 50 000 руб. за 1 кв. метр и составляет в среднем 
13 780 руб. за 1 кв. метр. 

Приведенные  рыночные  цены  объектов индивидуальной  жилой застройки  (СНП)  нахо-

дятся в диапазоне от 900 до 16 000 руб. за 1 кв. метр и составляют в среднем 9 210 руб. за 1 кв. 
метр. 

Описание рыночной информации в разрезе ценообразующих факторов (1 подгруппа по 

фактору «Населенный пункт» (г. Смоленск) 2 группы – объекты индивидуальной жилой за-
стройки). 

868; 19%

1135; 24%

2647; 57%

г. Смоленск

ГНП

Сельские населенные 
пункты

111 

Проанализировав предложения выставленных на продажу объектов недвижимости инди-

видуальной жилой застройки в г. Смоленск можно сделать вывод, что цена квадратного метра 
изменяется под влиянием следующих ценообразующих факторов: 

 

Районы города (территориальное деление); 

 

Материал стен; 

 

Площадь; 

 

Год постройки. 

Анализ ценовой ситуации по фактору «Районы города» 
В результате проведенного анализа влияния фактора «Районы города» на цену объектов 

недвижимости, выявлен существенный разброс цен в зависимости от района расположения объ-
ектов  оценки.  Самые  высокие  цены  устанавливаются  на  объекты  индивидуальной  жилой  за-
стройки, расположенные в Ленинском и Промышленном районах города. Более низкий средний 
уровень цен зафиксирован в Заднепровском районе города.  

Таблица 51. Рыночная стоимость 1 кв. м по городу Смоленску 

Наименование 

районов 

Средняя цена 

предложения 1 кв. 

м жилых домов в 

2017 г, руб. 

Средняя цена 

предложения 1 кв. 

м коттеджей в 

2017 г, руб. 

Средняя цена 

предложения 1 кв. 
м дач в 2017 г, руб. 

Ленинский р-н 

28 863 

37 922 

15 131 

Промышленный р-
н 

27 630 

27 605 

10 444 

Заднепровский р-н 

21 017 

29 460 

13 040 

Смоленск 

24 117 

34 620 

12 229 

Анализ ценовой ситуации по фактору «Материал стен» 
В результате проведенного анализа влияния фактора «Материал стен» на цену объектов 

недвижимости, выявлено наличие зависимости, поэтому данный ценообразующий фактор будет 
учитываться далее при расчетах массовыми методами оценки.  

В процессе анализа установлено, что объекты, расположенные в кирпичных и панельных 

домах, как правило, дороже по цене при прочих равных условиях, чем объекты, расположенные 
в деревянных домах. 

Таблица 52. Влияние фактора «Материал стен» на цену объектов-аналогов 2 группы (г. 

Смоленск) 

Адрес полный 

Год 

Назначение 

здания 

Площадь  Материал 

стен 

Удельная 

цена, 

руб./кв. м 

г. Смоленск, Досуговское шоссе  

1980 

Дача 

40 

бревно 

30 000 

г. Смоленск, Досуговское шоссе  

2010 

Жилой дом 

115 

пеноблок 

32 609 

г. Смоленск, Б. Краснофлотская 

1990 

Жилой дом 

80 

кирпич 

43 750 

г. Смоленск, Б. Краснофлотская 

1990 

Жилой дом 

110 

брус 

37 273 

г. Смоленск, Досуговское шоссе 

2017 

Коттедж 

230 

пеноблок 

32 957 

г. Смоленск, Досуговское шоссе 

2017 

Коттедж 

200 

брус 

21 000 

 

Анализ ценовой ситуации по фактору «Площадь» 
Анализ рынка показал, что  существенное влияние на стоимость 1 кв. метра объектов 2 

группы (г. Смоленск) оказывает фактор площадь объекта. С увеличением площади, цена одного 
квадратного метра снижается. 

Наибольшее количество предложений на рынке представлено жилыми домами площадью 

от  50  до  100  кв.  м.  (в  Ленинском  районе-46,7%,  в  Промышленном-37,4%,  в  Заднепровском-
41,3%). Среди коттеджей преимуществом пользуются те, у которых площадь более 200 кв. м (в 
Ленинском районе-80,9%, В Промышленном-57,1%, в Заднепровском-53%), среди дач – с пло-
щадью до 50кв. м. (в Ленинском районе-65,4%, в Промышленном-80%, в Заднепровском-76%). 

Средние цены 1 кв. м жилых домов площадью до 50 кв. м выглядят следующим образом: 

Ленинский  район  -  31 424  руб.,  Промышленный  район  -  28 660  руб.,  Заднепровский  район  - 
19 628 руб.  

112 

Средние цены 1 кв. м жилых домов площадью от 50 до 100 кв. м выглядят следующим 

образом: Ленинский район – 32 287 руб., Промышленный район – 26 021 руб., Заднепровский 
район – 20 225 руб. 

Средние цены 1 кв. м жилых домов площадью от 100 до 200 кв. м выглядят следующим 

образом: Ленинский район – 21 115 руб., Промышленный район – 28 227 руб., Заднепровский 
район – 23 489 руб.  

Анализ ценовой ситуации по фактору «Год постройки» 
В процессе анализа  установлено, что дома ранних годов постройки стоят дешевле, чем 

дома, построенные в последние годы. Это напрямую связано с физических износом объектов.  

 
Таблица 53. Влияние фактора «Год постройки» на цену объектов-аналогов 1 группы 

(г. Смоленск) 

Адрес 

Наименование 

Год по-

стройки 

Площадь, 

кв. м 

Средняя цена предло-

жения 1 кв. м, руб. 

Смоленск Велижский туп 

Жилой дом 

1960 

60 

21 667 

Смоленск Велижская 

Жилой дом 

1970 

60 

25 000 

Смоленск Велижская 

Жилой дом 

1980 

106 

31 132 

Смоленск Велижская 

Жилой дом 

2000 

60 

40 000 

 
Описание рыночной информации в разрезе ценообразующих факторов (2 подгруппа по 

фактору  «Населенный  пункт»  (ГНП)  2  группы  –  объекты  индивидуальной  жилой  за-
стройки). 

Проанализировав предложения выставленных на продажу объектов индивидуальной жи-

лой застройки в крупных городских населенных пунктах Смоленской области можно сделать вы-
вод, что цена квадратного метра изменяется под влиянием следующих ценообразующих факто-
ров: 

 

Расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ

.

 

Этажность; 

 

Площадь; 

 

Материал стен; 

 

Год постройки. 

Анализ  ценовой  ситуации  по  фактору  «Расстояние  от  населенного  пункта  до  сто-

лицы субъекта РФ». 

В результате проведенного анализа влияния фактора «Расстояние от населенного пункта 

до столицы субъекта РФ» на цену объектов недвижимости, выявлен существенный разброс цен 
в зависимости от местоположения объекта относительно административного центра населенного 
пункта.  

Жилье, расположенное ближе к столице субъекта, будет стоить дороже, чем аналогичное 

жилье на удалении.  

Таблица 54. 

№ 

п/п 

Наименование муниципаль-

ного района (городского 

округа) 

Наименование 

параметра 

Средняя стоимость 

1 кв. м        

1  г. Смоленск 

31 940 

2  г. Вязьма 

166 км 

13 500 

3  г. Сафоново 

104 км 

17 000 

4  г. Ярцево 

58 км 

14 000 

5  г. Рославль 

111 км 

12 300 

 
По  другим  ценообразующим  факторам прослеживается  такая  же  зависимость,  как  и  по 

городу Смоленск. 

 

 

 

 

 

 

 

содержание      ..     5      6      7      8     ..