Отчёт № 01/2018 об итогах государственной кадастровой оценки на территории Смоленской области

Диаграмма 6. Структура предложений жилых домов в Промышленном районе г. Смолен-

ска

Диаграмма 7. Структура предложений жилых домов в Заднепровском районе г. Смолен-

ска

Диаграмма 8. Структура предложений коттеджей в Ленинском районе г. Смоленска

17,2%

37,4%

25,2%

20,2%

до 50 кв. м

от 50 до 100 кв. м

от 100 до 200 кв. м

более 200 кв. м

16,3%

41,3%

32,6%

9,8%

до 50 кв. м

от 50 до 100 кв. м

от 100 до 200 кв. м

более 200 кв. м

2,9%

16,2%

80,9%

от 50 до 100 кв. м

от 100 до 200 кв. м

более 200 кв. м

Диаграмма 12. Структура предложений дач в Промышленном районе г. Смоленска

Диаграмма 13. Структура предложений дач в Заднепровском районе г. Смоленска

Из вышеприведенных диаграмм видно, что наибольшее количество предложений на

рынке представлено жилыми домами площадью от 50 до 100 кв. м. (в Ленинском районе-46,7%,
в Промышленном-37,4%, в Заднепровском-41,3%). Среди коттеджей преимуществом пользуются
те, у которых площадь более 200 кв. м (в Ленинском районе-80,9%, В Промышленном-57,1%, в
Заднепровском-53%), среди дач – с площадью до 50кв. м. (в Ленинском районе-65,4%, в Про-
мышленном-80%, в Заднепровском-76%).

2.3.4. Анализ рынка малоэтажной жилой застройки в Смоленской области

Что касается минимальных цен, то на сегодняшний день самыми дешевыми остаются ин-

дивидуальные дома, расположенные в Смоленской области. Эта ситуация объясняется тем, что
в Смоленской области очень много вымирающих деревень, происходит миграция сельских жи-
телей поближе к районным центрам в поисках работы, в результате чего на рынке присутствуют
предложения по продаже индивидуальных жилых домов по минимальным ценам, которые порой
достигают 900 руб. за 1 кв. м.

80,0%

15,4%

3,1%

1,5%

до 50 кв. м

от 50 до 100 кв. м

от 100 до 200 кв. м

более 200 кв. м

76,0%

16,0%

4,0%

до 50 кв. м

от 50 до 100 кв. м

от 100 до 200 кв. м

более 200 кв. м

Таблица 35. Рыночная стоимость 1 кв. м индивидуального жилого дома по городам

и районам Смоленской области (округленно)

№

п/п

Наименование муниципаль-

ного района (городского

округа)

Наименование

параметра

Стоимость 1 кв. м

по городу

Стоимость 1 кв. м

по району

1 г. Вязьма

Минимум

5 000

1 000

Максимум

50 000

12 000

Средняя

13 500

6 000

2 г. Гагарин

Минимум

9 000

4 000

Максимум

43 000

18 000

Средняя

19 000

7 000

3 г. Сафоново

Минимум

5 000

2 000

Максимум

28 000

18 000

Средняя

17 000

7 000

4 г. Ярцево

Минимум

4 000

1 000

Максимум

35 000

12 000

Средняя

14 000

6 000

5 г. Рославль

Минимум

4 000

2 000

Максимум

20 000

11 000

Средняя

12 300

6 000

6 Смоленский район

Минимум

4 000

Максимум

46 000

Средняя

21 000

7 г. Велиж

Минимум

4 000

1 000

Максимум

18 000

12 000

Средняя

12 200

6 600

8 г. Демидов

Минимум

6 000

1 500

Максимум

18 000

15 000

Средняя

12 500

6 500

9 г. Дорогобуж

Минимум

5 000

2 000

Максимум

27 000

20 000

Средняя

13 500

7 000

10 г. Ельня

Минимум

3 000

1 000

Максимум

17 000

10 0005

Средняя

11 000

5 600

11 пгт. Красный

Минимум

3 000

Максимум

16 000

Средняя

8 400

12 г. Починок

Минимум

3 000

2 000

Максимум

20 000

13 000

Средняя

13 000

8 000

13 г. Рудня

Минимум

2 000

Максимум

15 000

Средняя

9 300

При анализе рынка продаж индивидуальных жилых домов выявлено, что предложение

жилых домов ограничено. Большее число предложений сосредоточено в г. Смоленске и вдоль
трасс федерального и регионального значений.

Рынок жилых домов развит относительно слабо, индивидуальные жилые дома имеют

средний спрос, у участников рынка нет четкого представления относительно стоимости. В связи
с относительно низким спросом на жилые дома, срок экспозиции подобных объектов достаточно
высок, в результате динамика цен на данном сегменте рынка незначительна.

Как показал анализ рынка основными ценообразующими факторами, влияющими на це-

нообразование стоимости малоэтажной застройки в Смоленской области, являются: общая пло-
щадь; материал стен, местоположение (фактор «численность населения» косвенно отражает фак-
тор «местоположение» в разрезе населенных пунктов).

2.3.1. Анализ рынка коммерческой недвижимости

Под коммерческой недвижимостью, в рамках настоящего анализа, понимаются объекты

недвижимости нежилого назначения, которые возможно использовать в коммерческих целях для
получения дохода.

Рынок коммерческой недвижимости поделен на следующие сегменты, в зависимости от

количественных и качественных характеристик:



объекты недвижимости офисного назначения (О);



объекты недвижимости торгового назначения (Т);



помещения свободного назначения (ПСН);



объекты недвижимости производственно-складского назначения (ПС).

Объекты недвижимости офисного назначения (О). К объектам недвижимости офис-

ного назначения были отнесены следующие объекты недвижимости:



отдельно стоящие здания административного назначения, в том числе и бизнес-

центры;



помещения офисного назначения, расположенные в нежилых зданиях;



нежилые помещения, расположенные в жилых домах, которые на дату анализа ис-

пользуются в качестве офисных помещений и имеют основные признаки офисного помещения
(кабинетно-коридорная планировка, офисная отделка и т.п.).

Объекты недвижимости торгового назначения (Т). К объектам недвижимости торго-

вого назначения были отнесены следующие объекты недвижимости:



отдельно стоящие здания торгового назначения;



помещения торгового назначения, расположенные в нежилых зданиях;



помещения торгового назначения, расположенные в пристройках к жилым домам;



нежилые помещения, расположенные в жилых домах, которые на дату анализа ис-

пользуются в качестве торговых помещений и имеют основные признаки торгового помещения
(наличие торговых залов, высокая проходимость и т.п.).

Помещения свободного назначения (ПСН). К помещениям свободного назначения

были отнесены помещения нежилого назначения, расположенные в жилых домах. ПСН характе-
ризуются универсальностью, варианты использования помещения зависят от инфраструктуры
жилого района и характеристик помещения.

Объекты недвижимости производственно-складского назначения (ПС). К объектам

недвижимости производственно-складского назначения были отнесены следующие объекты не-
движимости:



отдельно стоящие здания производственно-складского назначения;



помещения производственно-складского назначения, расположенные в нежилых

зданиях;



производственно-складские базы.

ПСН можно превратить:


в офисные помещения,



помещения для сферы досуга и общественного питания,



торговые площади (использование для реализации не только товаров, но и услуг),



склады и хранилища,



производственные мастерские или миницеха.



разбить на несколько зон для организации различных видов деятельности (напри-

мер, магазин-пекарня или склад-магазин).

Термин «помещение свободного назначения» активно применяется профессиональными

риэлторами. Данное определение является характеристикой, указывающей на многофункцио-
нальность объекта. При этом целевое назначение здания обозначается еще на стадии проектиро-
вания.

Постройка универсального сооружения станет наилучшим вариантом для собственника в

экономическом плане. Такую постройку можно будет перепрофилировать, чтобы соответство-
вать требованиям арендаторов. К примеру, такое помещение может быть преобразовано в офис
или торговый центр. Подобные площади, в большинстве случаев, занимаются предприятиями
бытовой и социальной отрасли.

Существует перечень признаков, определяющих помещение свободного назначения и от-

личающее его от других. Данные признаки и формируют условную классификацию, в соответ-
ствии с которой данные помещения разделяются на «премиум», «люкс», «стандарт» и «эконом».

«Премиум» - современное здание, расположенное непосредственно возле административ-

ных сооружений, транспортной развязки и других схожих объектов. Как правило, высота потолка
в таких помещениях составляет порядка 4-6 метров. Кроме того, в них установлены большие
окна, современные пожарные и охранные системы, подземный гараж и открытая стоянка. Поме-
щения данного класса подходят под офисы коммерческих банков. Разумеется, аренда такого ва-
рианта помещения является наиболее затратной.

«Люкс» - площадь, расположенная в сооружениях, размещенных в исторических частях

города. Внешне такая постройка имеет вид, полностью соответствующий стилю и архитектуре
района. В таких помещениях проведен качественный ремонт, а также присутствуют видеонаблю-
дение и пожарная сигнализация.

«Стандарт» - площадь, расположенная в строениях, построенных в советское время. Тем

не менее, ремонт в них сделан на достойном уровне. Высота потолков в таких помещениях не
превышает 3,5 м. Минусом таких помещений являются классические неприятные нюансы домов
советской эпохи: тесный лифт, низкий потолок, недействующие балконы и др. Чаще всего, дан-
ные сооружения содержат мелкие офисы. Сдача в аренду происходит по отдельным площадям.

«Эконом» - площадь, расположенная в жилом сооружении, однако, имеющая отдельный

вход. Наиболее распространенный вариант для размещения мелких магазинов либо предприятий,
ведущих социально-бытовую деятельность (парикмахерская, мастерская, приемная химчистки).

Помещение свободного назначения (в дальнейшем - ПСН) можно переформировать в:


Офисное помещение;



Помещение для сферы досуга или общественного питания;



Торговые площади под реализацию товаров и услуг;



Склады или хранилища;



Производственные мастерские либо маленькие цеха.

Также предполагается возможность разделения на несколько зон под организацию двух и

более видов деятельности (склад-магазин, магазин-пекарня и др.).

Критерии оценки и ранжирования помещений являются достаточно многочисленными и

разноплановыми, а потому их классификация представляется трудной задачей, в том числе, и для
квалифицированных специалистов. Взять, к примеру, площадь. По площади ПСН классифици-
руются на 4 вида:



До 50 кв.м.;



До 150 кв.м.;



До 300 кв.м.;



До 500 кв.м.

Наиболее популярным вариантом среди представителей малого бизнеса является

наименьший из вариантов (50 кв.м.). Что касается общего рынка недвижимости, то здесь самым
популярным является ПСН площадью 150 кв.м. 1 кв.м. площади большого помещения (500 кв.м.)
при соблюдении других условий, стоит немного меньше указанных вариантов, т. к. является ме-
нее популярным.

2.3.5. Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Смоленска за 2017г.

Статистические данные по Смоленску собраны из крупнейших интернет-порталов России

и разбиты на категории.

Рынок коммерческой недвижимости развивается не такими быстрыми темпами, как рынок

жилой недвижимости. В последнее время на рынке заметен спад и так низкой активности, как со
стороны предложения, так и со стороны продажи, что вызвано снижением деловой активности и
спадом экономического развития региона. По мнению местных риэлторов, рынок достаточно
скуден, и в последнее время на нем наблюдается стагнация: продажи практически встали и с
точки зрения продажи, и сточки зрения покупки. Активно падает спрос на нежилые помещения.

Промышленность является важнейшей и определяющей отраслью экономики и жизнеде-

ятельности города. Смоленск известен как один из центров машиностроения.

В настоящее время рынок коммерческой недвижимости г. Смоленска представлен следу-

ющими объектами:

•

помещения на первых этажах жилых домов, относящиеся к нежилому фонду, а

также реконструированный жилой фонд - наиболее распространенная группа объектов;

•

административные здания промышленных предприятий, бывших НИИ или иных

организаций, реконструированные общежития, бывшие детские сады и иные объекты недвижи-
мости советской постройки;

•

современные объекты коммерческой недвижимости - подобные объекты стали по-

являться в городе только в последние несколько лет.

Строительство новых объектов коммерческой недвижимости сдерживается отсутствием

строительных площадок в центральной части города и недостатком инвестиционных ресурсов.

Объекты класса «А» на рынке коммерческой недвижимости города практически отсут-

ствуют. Объектов класса «В» на рынке очень мало, в основном они расположены в центральной
части города. В большинстве своем коммерческая недвижимость города представлена объектами
класса «С» и ниже. Анализируя предложения объектов коммерческой недвижимости класса «С»
можно сделать вывод о том, что подобные объекты представлены как в центральной части го-
рода, так и в спальных районах.

Больше всего к продаже предлагается торговая недвижимость – 31,8%, на втором месте

недвижимость свободного назначения – 29,2%, далее следуют офисная недвижимость – 22,1% и
производственно-складская недвижимость – 16,9%.

По количеству предложений лидирует Ленинский район, на втором месте Промышленный

район, на третьем - Заднепровский район.

Диаграмма 14. Распределение совокупного предложения по продажи объектов коммерче-
ской недвижимости г. Смоленска по типу недвижимости

31,8%

29,2%

22,1%

16,9%

Торговая недвижимость

Недвижимость свободного
назначения

Офисная недвижимость

Производственно-складская
недвижимость

Абсолютное большинство, предлагаемых в аренду коммерческих объектов составляет не-

движимость свободного назначения – 44,2%, на втором месте офисная недвижимость – 22,6%,
далее следуют торговая недвижимость 19,4% и производственно-складская недвижимость –
13,8%.

По количеству предложений лидирует Ленинский район, на втором месте - Промышлен-

ный район, на третьем - Заднепровский район.

Распределение совокупного предложения по аренде объектов коммерческой недвижимо-

сти города Смоленска по типу недвижимости выглядит следующим образом:

Распределение совокупного предложения по аренде объектов коммерческой недвижимо-

сти г. Смоленска по типу недвижимости

Диаграмма 15. Распределение совокупного предложения по аренде объектов коммерческой
недвижимости г. Смоленска по типу недвижимости

Распределение совокупного предложения по продаже / аренде объектов коммерческой не-

движимости города Смоленска по районам выглядит следующим образом:

Диаграмма 16. Распределение совокупного предложения по продаже / аренде объек-

тов коммерческой недвижимости г. Смоленска по районам

Минимальная стоимость 1 кв. м в сегменте офисной недвижимости была зафиксирована

в Заднепровском районе и составила 15 005 рублей, максимальная стоимость была зафиксиро-
вана в Ленинском районе и составила 100 000 рублей.

44,2%

22,6%

19,4%

13,8%

Недвижимость свободного
назначения

Офисная недвижимость

Торговая недвижимость

Производственно-
складская недвижимость

0,0%

10,0%

20,0%

30,0%

40,0%

50,0%

60,0%

Продажа

Аренда

Ленинский район

Промышленный район

Заднепровский район

Минимальная и максимальная ставки за 1 кв. м офисной недвижимости, предлагаемой в

аренду, были зафиксированы в Заднепровском районе и составили 167 и 882 рубля в месяц, со-
ответственно.

Минимальная стоимость 1 кв. м в сегменте торговой недвижимости была зафиксирована

в Заднепровском районе и составила 10 000 рублей, максимальная стоимость была зафиксиро-
вана в Ленинском районе и составила 182 927 рублей.

Минимальная ставка за 1 кв. м торговой недвижимости, предлагаемой в аренду, была за-

фиксирована в Заднепровском районе и составила 56 рублей в месяц, максимальная ставка была
зафиксирована в Ленинском районе и составила 2 083 рубля в месяц.

Минимальная и максимальная стоимости 1 кв. м в сегменте производственно-складской

недвижимости были зафиксированы в Промышленном районе и составили 2 800 и 65 000 рублей,
соответственно.

Минимальная ставка за 1 кв. м производственно-складской недвижимости, предлагаемой

в аренду, были зафиксированы в Заднепровском районе и составила 30 рублей в месяц, макси-
мальная ставка была зафиксирована в Ленинском районе и составила 358 рублей в месяц.

Минимальная и максимальная стоимости 1 кв. м в сегменте недвижимости свободного

назначения были зафиксированы в Ленинском районе и составили 7 615 и 90 090 рублей, соот-
ветственно.

Минимальная ставка за 1 кв. м недвижимости свободного назначения, предлагаемой в

аренду, была зафиксирована в Промышленном районе и составила 89 рублей в месяц, максималь-
ная ставка была зафиксирована в Заднепровском районе и составила 2 000 рублей в месяц.

Средние, минимальные (min) и максимальные (max) стоимости 1 кв. м объектов коммер-

ческой недвижимости города Смоленска, на начало 2018 года, представлены в таблице ниже:

Таблица 36. Средние, минимальные (min) и максимальные (max) стоимости 1 кв. м

объектов коммерческой недвижимости города Смоленска

Тип недвижимости

Продажа (руб. / кв. м)

Аренда (руб. / кв. м/ месяц)

Средняя

значение

min

max

Средняя

значение

min

max

Офисная недвижимость

44 232

15 005

100 000

528

167

882

Торговая недвижимость

72 933

10 000

182 927

692

2 083

Производственно-складская
недвижимость

15 985

2 800

65 000

145

358

Недвижимость свободного назна-
чения

50 962

7 615

90 090

561

2000

Наименьшая средняя стоимость 1 кв. м офисной недвижимости была зафиксирована в Зад-

непровском районе – 24 330 рублей, наибольшая – в Ленинском районе – 53 814 рублей.

Наименьшая Средняя ставка за 1 кв. м офисной недвижимости, предлагаемой в аренду,

была зафиксирована в Заднепровском районе и составила 401 рубль в месяц, наибольшая - в Ле-
нинском районе - 567 рублей в месяц.

Наименьшая Средняя стоимость 1 кв. м торговой недвижимости была зафиксирована в

Заднепровском районе – 57 043 рубля, наибольшая в Ленинском районе – 85 251 рубль.

Наименьшая Средняя ставка за 1 кв. м торговой недвижимости, предлагаемой в аренду,

была зафиксирована в Промышленном районе и составила 526 рублей в месяц, наибольшая - в
Ленинском районе - 820 рублей в месяц.

Наименьшая Средняя стоимость 1 кв. м производственно-складской недвижимости была

зафиксирована в Ленинском районе – 12 517 рублей, наибольшая - в Промышленном районе – 65
000 рублей.

Наименьшая Средняя ставка за 1 кв. м производственно-складской недвижимости, пред-

лагаемой в аренду, была зафиксирована в Заднепровском районе и составила 112 рублей в месяц,
наибольшая - в Ленинском районе - 189 рублей в месяц.

Наименьшая Средняя стоимость 1 кв. м недвижимости свободного назначения была за-

фиксирована в Заднепровском районе – 46 578 рублей, наибольшая - в Ленинском районе – 55
216 рублей.

Наименьшая Средняя ставка за 1 кв. м недвижимости свободного назначения, предлагае-

мой в аренду, была зафиксирована в Промышленном районе и составила 507 рублей в месяц,
наибольшая - в Заднепровском районе - 687 рублей в месяц.

Таблица 37. Средние стоимости 1 кв. м коммерческой недвижимости города Смо-

ленска по районам

Районы

Офисная

недвижимость

Торговая

недвижимость

Производственно-

складская

недвижимость

Недвижимость

свободного

назначения

Продажа

(руб/кв. м)

Аренда

(руб/кв.м

/месяц)

Продажа

(руб/кв.

м)

Аренда

(руб/кв.м

/месяц)

Продажа

(руб/кв.

м)

Аренда

(руб/кв.м

/месяц)

Продажа

(руб/кв. м)

Аренда

(руб/кв.м

/месяц)

Ленинский

53 814

567

85 251

820

12 517

189

55 216

581

Промышленный

41 922

525

71 298

526

18 555

158

47 713

507

Заднепровский

24 330

401

57 043

654

16 946

112

46 578

687

Средняя стоимость 1 кв. м офисной недвижимости, представленной отдельно стоящими

зданиями, составила 34 967 рублей, представленной встроенными помещениями – 46 217 рублей.

Средняя стоимость 1 кв. м торговой недвижимости, представленной отдельно стоящими

зданиями, составила 51 257 рублей, представленной встроенными помещениями – 79 207 рублей.

Средняя стоимость 1 кв. м производственно-складской недвижимости, представленной

отдельно стоящими зданиями, составила 15 932 рубля, представленной встроенными помещени-
ями – 16 625 рублей.

Средняя стоимость 1 кв. м недвижимости свободного назначения, представленной от-

дельно стоящими зданиями, составила 55 380 рублей, представленной встроенными помещени-
ями – 50 531 рубль.

Средняя ставка за 1 кв. м офисной недвижимости, предлагаемой в аренду, представленной

отдельно стоящими зданиями, составила 442 рубля в месяц, представленной встроенными поме-
щениями – 536 рублей в месяц.

Средняя ставка за 1 кв. м торговой недвижимости, предлагаемой в аренду, представленной

отдельно стоящими зданиями, составила 344 рубля в месяц, представленной встроенными поме-
щениями – 740 рублей в месяц.

Средняя ставка за 1 кв. м производственно-складской недвижимости, предлагаемой в

аренду, представленной отдельно стоящими зданиями, составила 142 рубля в месяц, представ-
ленной встроенными помещениями – 167 рублей в месяц.

Средняя ставка за 1 кв. м недвижимости свободного назначения, предлагаемой в аренду,

представленной отдельно стоящими зданиями, составила 321 рубль в месяц, представленной
встроенными помещениями – 577 рублей в месяц.

Наибольшее количество предложений по продажам объектов коммерческого назначения

приходится на встроенные помещения – 71% предложений. Это помещения, расположенные в
жилых домах города и в торгово-офисных центрах. На отдельно стоящие здания приходится 29%
предложений.

Наибольшее количество предложений по аренде объектов коммерческого назначения

также приходится на встроенные помещения – 81% предложений, на отдельно стоящие здания
приходится 19% предложений.

Цены предложений и арендные ставки по объектам коммерческого назначения зависят от

многих факторов, таких как: местоположение, техническое состояние, проходимость места,
спроса, предложения и других.

Это может оказать влияние как на увеличение, так и на уменьшение стоимости и арендных

ставок не зависимо от района, в котором расположен объект.

2.3.6. Анализ рынка коммерческой недвижимости Смоленской области за 2017г.

Для проведения качественного анализа рынка недвижимости Смоленской области Оцен-

щик использовал данные содержащуюся в базе данных по коммерческой недвижимости на ин-
тернет-ресурсах (www.avito.ru, www.slando.ru, www.moyareklama.ru, www.smoldom.ru и др.).
Оценщик проанализировал данные аренды и продажи. Главной задачей Оценщика является вы-
явление реальных цен, существующих на рынке коммерческой недвижимости. При этом исполь-
зовалось предположение о том, что изменение арендной ставки и цены продажи на коммерче-
скую недвижимость в будущем - случайная величина.

Местоположение объектов коммерческой недвижимости за пределами областного центра

характеризуется двумя параметрами: районом расположения и положением внутри района. Ис-
ходя из уровня экономического развития районы Смоленской области можно объединить в три
группы. К первой группе наиболее развитых районов относятся Ярцевский, Гагаринский, Сафо-
новский и Вяземский районы. Ко второй группе относятся Дорогобужский, Починковский, Рос-
лавльский, Духовщинский и Краснинский районы. Все остальные районы области составляют
третью группу.

Анализ предложений показывает, что наибольшая активность рынка наблюдается в пер-

вой группе, затем во второй и наименьшая активность – в третьей. Спрос на коммерческую не-
движимость в районах, относящихся к первым двум группам, формируется как представителями
местного бизнеса, так и иногородними (в том числе московскими, санкт – петербургскими) пред-
принимателями, которых привлекает относительная дешевизна рабочей силы.

Как было отмечено выше доля предложения по продаже объектов коммерческого назна-

чения в целом по области приходится на первую группу. При этом диапазон цен продажи пред-
ставляется достаточно широким. Так цены продажи варьируются в широком диапазоне для пер-
вой группы - от 10 000 руб./кв.м. до 50 000 руб./кв.м.; для второй группы - от 5 000 руб./кв.м. до
45 000 руб./кв.м, для третьей группы - от 3 000 руб./кв.м. до 45 000 руб./кв.м.

Средняя цена продажи в целом по области составила около 27 000 руб./кв.м.
Для более детального анализа цен продажи коммерческой недвижимость по Смоленской

области Оценщик считает целесообразным классифицировать область по трем группам: первую
группу формируют города и посёлки 1 зоны, вторую – 2 зоны, третью – 3 зоны.

В формировании цен продажи первой зоны участвуют такие города как Ярцево, Вязьма,

Гагарин, Сафоново. Здесь в основном цены принадлежат интервалу от 10 000 руб./кв.м. до 50 000
руб./кв.м. Здесь так же можно встретить как дешевые помещения, так и дорогие объекты. Это
объясняется следующими причинами.

Во-первых, данные города расположены в близи трассы федерального значения М1

(Москва-Минск), сравнительно недалеко от центра Российской Федерации и поэтому обладают
хорошей транспортной развязкой как внутри города, так и за его пределами. Во-вторых, перечис-
ленные города обладают развитой промышленной зоной. Таким образом, в первой группе объек-
тов недвижимости можно отметить формирование собственного рынка коммерческой недвижи-
мости.

Далее перейдем к анализу коммерческой недвижимости второй зоны.
Диапазон цен продажи второй зоны также достаточно широк: 5 000 руб./кв.м. до 45 000

руб./кв.м. Формирование выборки осуществляется в основном за счет: г. Починок, г. Рославль, г.
Дорогобуж. Данные города расположены вблизи размещения железнодорожных путей и развя-
зок, соединяющих Смоленскую область с Белоруссией, Смоленскую область с Брянской обла-
стью.

Площади предлагаемых объектов формируют интервал от 443 кв. м. до 3 000 кв. м. В ос-

новном на продажу представлены производственные базы и отдельные производственно-склад-
ские здания.

На рынке продаж наиболее востребованными, высоко ликвидными являются торго-

вые/офисные помещения площадью до 100 кв. м в центре города, что составляет 70% от всех
предложений.

Цены на коммерческую недвижимость в областном центре выше, чем цены по области

(как и на рынке жилья). При этом цены дифференцируется по качеству и местоположению не-
движимости.

Наиболее дорогая офисная и торговая недвижимость, представлены, в основном, помеще-

ниями на первых этажах жилых домов в крупных городах. В Смоленской области цена на такие
помещения колеблется от 10 000 рублей до 50 000 рублей за квадратный метр.

Диапазон цен по Смоленской области на производственно-складскую недвижимость ко-

леблется от 500 рублей до 24 000 рублей за квадратный метр. Средняя цена продажи составляет
около 12 000 рублей за квадратный метр.

Основными сегментами рынка коммерческой недвижимости Смоленской области, сло-

жившимися к настоящему времени, являются следующие:



торговый;



офисный;



производственно – складской;



гостиничный;



автосервис.

При этом торговый и офисный сектор сильно дифференцированы между собой, а произ-

водственно - складская недвижимость часто перепрофилируется под любой из указанных сег-
ментов.

Наиболее развиты рынки торговой и офисной недвижимости, причем безусловным лиде-

ром является торговая недвижимость, что обусловлено динамичным развитием системы рознич-
ной торговли в области в последние годы. В период с 2009 до 2014 года был возведен ряд круп-
ных торговых объектов, однако на данный момент новых планов по строительству не озвучива-
ется.

Таким образом, современный рынок коммерческой недвижимости Смоленской области

характеризуется следующими особенностями:



неразвитость рынка коммерческой недвижимости, отсутствие профессиональных

операторов рынка, что обусловлено его малой емкостью;



стагнация предложения объектов нежилой недвижимости;



медленный рост/отсутствие спроса на коммерческую недвижимость в силу нераз-

витости местного малого и среднего бизнеса и удаленности города от всех основных точек роста
экономики области;



среди предлагаемой в настоящее время в городе коммерческой недвижимости нет

узкоспециализированных объектов (одно и то же здание легко перепрофилируется и под тор-
говлю, и под офис, и под склад);



низкое качество отделки объектов нежилой недвижимости, обращающихся на

рынке, и полное отсутствие какого – либо дополнительного сервиса для их пользователей;



наиболее популярным вариантом коммерческого использования нежилых помеще-

ний в городе является в настоящее время организация в них небольших пунктов розничной тор-
говли.

Последнее обстоятельство объясняется тем, что торговый сектор более активен и динами-

чен по своей природе, быстрее адаптируется к изменчивой внешней рыночной среде.

Торговля – самый простой и самый распространенный бизнес, поэтому и спрос на торго-

вые помещения при неблагоприятной экономической ситуации, особенно в условиях продолжа-
ющегося повсеместного спада реальных доходов городского населения в стране остается на
плаву.

В соответствии с уже сделанным выше выводом об отсутствии четкой сегментации на

рынке коммерческой недвижимости представляется не совсем корректным выделять из всей име-
ющейся в настоящее время на рынке коммерческой недвижимости, какие – то отдельные объекты
как предназначенные только для офиса.

Дело в том, что рынок офисной и торговой недвижимости – это взаимосвязанные рынки,

но традиционно считается, что рынок торговой недвижимости опережает в своем развитии рынок
офисов, так как инвестиции в торговлю окупаются быстрее всего.

В силу указанных выше особенностей рынка коммерческой недвижимости, предложение

и офисных и торговых площадей на данном рынке представлено в настоящее время  временно
неиспользуемыми  нежилыми  зданиями  и  помещениями  в  зданиях,  где  расположены  муници-
пальные  унитарные  предприятия  или  учреждения,  административными  нежилыми  зданиями
местных предприятий, переведенными в нежилой фонд квартирами на первых этажах жилых до-
мов и квартирами, которым требуется перевод в нежилой фонд.

При этом та коммерческая недвижимость, которая действительно могла бы быть класси-

фицирована как типично офисная – с отличной внутренней отделкой, современными средствами
связи и в капитально отремонтированных и/или реконструированных зданиях используется, в
основной своей массе, для собственных нужд органами власти и не обращается на открытом
рынке.

Арендные ставки на нежилые помещения

Наибольшей популярностью у арендаторов пользуются небольшие торговые помещения

до 100 кв.м. Около 70% потенциальных арендаторов ориентируется именно на данный сегмент
рынка торговых площадей.

Аренда помещений коммерческого назначения Смоленской области составляет диапазон

от 100 руб./кв.м. до 1000 руб./кв.м. При этом факторами, влияющими на стоимость аренды: ме-
стоположение относительно административного центра; состояние помещений, качество их от-
делки; транспортная доступность, этажность для торговых и офисных помещений, площадь по-
мещения, площадь земельного участка и др. Не менее важным ценообразующими фактором яв-
ляется и наличие коммуникаций и сигнализации.

Средний уровень операционных расходов по офисным помещениям составляет 7% - 10%

от ставки арендной платы. Уровень загруженности – 100% в действующих административных
зданиях в центре города. Вдали от центра города, где офисная недвижимость пользуется мень-
шим спросом, эта величина снижается до 50-60 %.

Динамика цен по аренде недвижимости показывает, что рынок коммерческой недвижимо-

сти в Смоленском регионе еще только начинает развиваться, поэтому отсутствует стабильность.

Следует отметить то обстоятельство, что в силу неразвитости рынка коммерческой недви-

жимости города, здесь слабо развит как рынок ее аренды, так и рынок продажи. Говоря о размере
рыночных ставок арендной платы, следует сказать, что офисные помещения сдавались по ценам
от 150 до 850 руб./кв. м в месяц, а Средняя значение арендной ставки составило 400 руб./кв. м.
На величину ставки влияет близость красной лини, район расположения, качество отделки и
наличие удобного подъезда для автотранспорта. Торговые помещения сдавались по ценам от 350
до 700 руб./кв. м в месяц, а Средняя значение арендной ставки составило 440 руб./кв. м. На вели-
чину ставки влияет близость красной лини, район расположения, качество отделки, наличие от-
дельного входа, этаж на котором расположен объект и наличие удобного подъезда для автотранс-
порта. Говоря о размере рыночных ставок арендной платы, следует сказать, что складские поме-
щения сдавались по ценам от 80 до 300 руб./кв. м в месяц, а Средняя значение арендной ставки
составило 100 руб./кв. м. На величину ставки влияет близость красной лини, район расположе-
ния, качество отделки и наличие удобного подъезда для автотранспорта, наличие коммуникаций.

Спрос и предложение на коммерческой недвижимости можно считать условно уравнове-

шенными по причине общей неразвитости рынка и его малой емкости. Иными словами, имею-
щийся небольшой спрос на нежилые помещения в городе незначителен и поэтому пока всецело
удовлетворяется имеющимся предложением.

Использована информация: Аналитическое агентство «RWAY»; www.smoldom.ru;

www.smolagent.ru; admin.smolensk.ru; сайты газет «Рабочий путь», «Моя реклама», «Все для
Вас», «Из рук в руки».

Выводы:



На рынке коммерческой недвижимости, в основном эксплуатируются существую-

щие объекты и новых практически не возводится. Основные торговые и офисные площади обла-
сти, как правило, являются реконструированными объектами.



Большая часть нежилых помещений на рынке Смоленской области была ориенти-

рована на промышленность, научно – технические проектные организации, социальную сферу.



Цены на коммерческую недвижимость в областном центре выше, чем цены по об-

ласти (как и на рынке жилья). При этом цены дифференцируется по качеству и местоположению
недвижимости.



Торговый и офисный сектор сильно дифференцированы между собой, а производ-

ственно-складская недвижимость часто перепрофилируется под любой из указанных сегментов.



В области наблюдается большое количество предложений по продаже производ-

ственно-складских баз.



В основном выставляются на продажу участки промышленного назначения. Что

касается земельных участков под прочее коммерческое использование, то предложение подоб-
ных объектов в Смоленской области практически отсутствует.



Рынок аренды свободных земельных участков в Смоленской области отсутствует.



Рынок коммерческой недвижимости в его современном состоянии пока еще оста-

ется типичным для районного аграрно–индустриального центра советского типа, удаленного от
областного центра.



Следует отметить то обстоятельство, что в силу неразвитости рынка коммерческой

недвижимости города, здесь слабо развит как рынок ее аренды, так и рынок продажи.

Принятые допущения



Вся информация для подготовки обзора, полученная из открытых и бесплатных ис-

точников сети Интернет, считается достоверной и соответствующей действительности.



Обзор составлен на базе качественного отбора объектов недвижимости, соответ-

ствующих типу анализируемой недвижимости.



В результат обзора включались только те типы недвижимости, в зависимости от

направления, которые имеют более трех предложений по продаже или аренде на рынке. Объекты
недвижимости, в зависимости от направления, которые имели менее трех предложений по про-
даже или аренде, в результат обзора не включались.



Данные о стоимости представлены с учетом НДС.

В выборку не включались экстремально высокие или экстремально низкие предложения

по продаже или аренде недвижимости. Под экстремально высокими или экстремально низкими
значениями понимаются единичные предложения о продаже или аренде, которые на 30% больше
максимального или минимального значения по выборке. Границы выборки определялись как
Средняя значение трех максимальных или минимальных значений, коэффициент вариации кото-
рых между собой не превышает 30%. При этом необходимо отметить, что экстремально высокие
или экстремально низкие предложения имеют место быть на рынке. Данные предложения можно
отнести к уникальным предложениям, которые требуют более тщательного анализа и не подхо-
дят для определения средних показателей рынка, так как могут искусственно завысить или зани-
зить показатели рынка.

2.3.7. Иная информация, необходимая для определения стоимости объектов недвижи-

мости в рамках различных подходов к оценке.

В обзор состояния рынка объектов недвижимости также включен анализ уровня цен в

строительной отрасли, особенностей кредитования рынка недвижимости и его финансовых по-
казателей, тарифов за пользование водо-, газо-, электро-, тепло- и иными видами снабжения, а
также затрат на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения.

Таблица 38. Строительная отрасль: тенденции и прогнозы

Жилищное

строительство

За 2017 г. объем ввода жилья в физическом выражении снизился по предваритель-
ным оценкам на 5,6%, в денежном выражении – на 2,1% (в ценах соответствующих
периодов). Негативная динамика отмечается как массовом, так и в индивидуальном
строительстве. Так в сегменте массового строительства отмечается снижение
объема ввода на 3,9% до 46,5 млн кв. м, а в сегменте индивидуального жилищного
строительства сокращение ввода недвижимости составило 8,2% (до 31,8 млн кв.
м).

Гражданское

строительство

За 2017 г. объем ввода коммерческой недвижимости по предварительным данным
снизился на 18%, а объем ввода промышленной недвижимости – на 6,7%. Причем в
сегменте коммерческой недвижимости снижение отмечается во всех подсегмен-
тах, кроме гипермаркетов DIY и FMCG и складской недвижимости. В подсегменте
ТЦ ввод сократился на 74%, в подсегменте складов – увеличился на 4,5%. При это
объем ввода новых гипермаркетов вырос на 23%. В промышленном строительстве
на фоне инвестиционной паузы в тяжелой промышленности отмечается активиза-
ция в агропромышленном комплексе и перерабатывающей промышленности, вызван-
ная программой импортозамещения.

Инфраструкт.

строительство

Объем ввода дорог с твердым покрытием за 2017 г. по предварительным данным
снизился на 10%, а объем ввода мостов – сократился на 70%. Драйверами сегмента
инфраструктурного строительства остаются крупные проекты федерального зна-
чения: строительство транспортного перехода через Керченский пролив, модерни-
зация БАМа и Транссиба, а также крупные инфраструктурные проекты москов-
ского региона (строительство ЦКАД).

Отрасль

строительных

материалов

Отрасль строительных материалов в 2017 г. характеризовалась разнонаправленной
динамикой. Рынок кирпича вырос на 1,6% в натуральном выражении, а рынок газо-
бетона сократился на 23%. Спрос и цены на кирпич продолжают снижение из-за со-
кращения рынка индивидуального строительства и отказа строительных компаний
от кирпича в пользу более дешевых технологий. Рынок цемента в натуральном вы-
ражении остался на уровне 2016 г. Рынок НСМ вырос в натуральном выражении на
8,3%: положительная динамика отмечается в сегменте строительных песков, то-
гда как производство щебня находится на уровне 2016 г., (показатели демонстри-
руют, что положительное влияние лицензирования импортируемого щебня для
стран, не входящих в Таможенный союз, исчерпано.).

КРЕДИТОВАНИЕ СТРОИТЕЛЬНЫХ КОМПАНИЙ

По итогам 2017 г. совокупный объем кредитов, выданных строительным компаниям в Рос-

сии, вырос на 15-18% по сравнению с 2016 г. и составил около 1,4 трлн руб., а просроченная
задолженность по кредитам составила около 280 млрд руб., что эквивалентно 15-18% от общего
объема задолженности (на 3-5 п.п. выше уровня IV кв. 2016 г.).

Доля просроченной задолженности в структуре кредитного портфеля строительных орга-

низаций выросла с начала 2014 года более чем в 3 раза (с 5,2% до 15-18%). В IV кв. 2017 г. наблю-
дается улучшение: доля просроченной задолженности снизилась на 5-7 п.п. по сравнению с уров-
нем III кв. 2017 г.

В сложившихся условиях кредитование становится менее доступным для малых и средних

строительных компаний: банковский сектор ведёт более жесткую политику в отношении оценки

возможных рисков связанных с невозвратом денежных средств, а также банкротством кредитуе-
мых организаций. Крупные строительные компании, как правило, имеют более масштабные и
долгосрочные проекты, что на начальной стадии их реализации увеличивает риски кредитования,
поэтому банки предпочитают финансировать такие проекты на более высокой степени готовно-
сти.

Если говорить об общей тенденции, то, по данным Росстата, реальные доходы россиян,

которых можно расценивать как потенциальных покупателей жилья, непрерывно падают уже на
протяжении четырех лет. То же наблюдается и в нашем регионе. Доля смолян, имеющих средне-
душевой доход ниже прожиточного минимума, постоянно увеличивается. Например, в 2014 году
их было 15,2% от общей численности населения, в 2015-м - 17%, в 2016-м - 17,8%.

Несмотря на это, количество взятых ипотечных кредитов растет. И оплачивают их заем-

щики своевременно, что может говорить только о высокой потребности в жилье. При этом
наибольшим спросом пользуются небольшие бюджетные квартиры в домах с минимальными
техническими опциями.

Как отмечает Отделение по Смоленской области ГУ Банка России по Центральному фе-

деральному округу, в Смоленской области более 98% имеющейся задолженности по ипотечным
жилищным кредитам обслуживается своевременно.

За девять месяцев этого года (на 01.09.2017) в Смоленской области выдано 3607 ипотеч-

ных жилищных кредитов, что на 356 больше, чем в аналогичный период прошлого года. Объем
задолженности по ипотеке жителей региона к началу сентября 2017-го составил 28,6 млрд руб-
лей. На 01.09.2017 по ипотеке размер просроченной задолженности - 0,28 млрд руб.

- В 2017 году нами будет построено и введено в строй более 14 тыс. кв. м жилья, говорит

президент группы компаний Метрум групп Вениамин Потапов. - Стоимость квартир разная, в
зависимости от района. Например, в селе Пригорское Смоленского района «квадрат» оценива-
ется в 29 тыс. руб., а на ул. Нарвской в Смоленске – в 42 тыс. В 2018 году нам надо построить
еще четыре подъезда на ул. Нарвской и пятиподъездный дом на Краснинском шоссе. Да, спрос
на квартиры снизился, но все равно построенное распродается. В перспективе, из-за сокращения
объемов строительства, возникнет дефицит предложений и, как следствие, рост цен на жилье.
Думаю, что он начнется уже с декабря этого года.

- Ситуация на рынке жилой недвижимости остается напряженной, но на сокращение объ-

емов строительства мы не идем. В этом году сдадим в эксплуатацию порядка 35 тыс. кв. м жилья.
Строим как в областном центре, так и в Смоленском районе, в Новосельцах и Алтуховке. У нас
сложились хорошие деловые отношения с руководством этого муниципального образования.
Требования, которые с их стороны предъявляются, строго соответствуют закону, нет бюрокра-
тической волокиты. Стоимость квартир в пригородах Смоленска начинается от 33 тыс. руб. за
кв. м, в городе - от 44 тыс. Спрос не очень активный, в большей степени ориентирован на уже
готовое жилье, - рассказывает генеральный директор Вадим Косых.

- В последние годы на территории Смоленского района ведется активное строительство

жилья. Крупнейшие застройщики заинтересовались нашими населенными пунктами. Очень
удачный пример такого партнерства - строительство многоквартирных домов в Пригорском, где
Метрум груп, кроме жилья, ввела в строй компактную модульную котельную, решив этим про-
блему отопления всего поселка. Мы заинтересованы в притоке инвестиций, поэтому стараемся
поддержать застройщиков минимумом требований к оформлению документов и насколько воз-
можно быстрым исполнением их запросов по выделению участков под строительство, - коммен-
тирует ситуацию глава администрации муниципалитета Ольга Язева.

Таблица 39. Объем работ, выполненных по виду деятельности "строительство" в

2017 году

Млн. рублей

В % к2016г.

Российская Федерация, млрд. рублей

7545,9

98,6

Центральный федеральный округ

1930833,1

99,2

Смоленская область

23 962,7

97,8

Отчёт № 01/2018 об итогах государственной кадастровой оценки на территории Смоленской области - часть 6