Отчёт № 01/2018 об итогах государственной кадастровой оценки на территории Смоленской области

Таким образом Смоленская область была разбита на подгруппы по уровню социально-

экономического развития (Таблица 20).

Таблица 20. Группировка Смоленской области

Подгруппа 1 Подгруппа 2

Подгруппа 3

Подгруппа 4

Подгруппа 5

Подгруппа 6

г. Смоленск

г. Десногорск

г. Гагарин

г. Велиж

Глинка

Остальные
населенные
пункты

г. Вязьма

г. Демидов

Ершичи

г. Сафоново

г. Дорогобуж

Кардымово

г. Рославль

г. Духовщина

Красный

г. Ярцево

г. Починок

Монастырщина

г. Ельня

Новодугино

г. Рудня

Темкино

г. Сычевка

Угра

пос. Верхнеднепров-
ский

Хиславичи

Холм-жирки

Шумячи

Выводы по разделу «Социально-экономическое развитие Смоленской области в 2017 году»

По итогам 2017 года Смоленская область достигла следующих результатов:



Индекс промышленного производства в 2017 году имеет тенденцию роста относи-

тельно уровня 2016 года, индекс составил 102,2%.



Индекс промышленного производства, сложившийся по виду экономической деятель-

ности «Обрабатывающие производства» составил 101,4%.



Индекс промышленного производства, сложившийся по виду экономической деятель-

ности «Обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха» со-
ставил 100,8%.



Объем инвестиций в основной капитал (за исключением бюджетных средств) сло-

жился в размере 16630,9 млн. рублей, что составило 82,6% к уровню января-сентября 2016 года.



Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», в 2017 году соста-

вил 23 962,7 млн. рублей, или 97,8% к 2016 году.



По данным Смоленскстата, оборот розничной торговли в 2017 году составил 155,9

млрд. рублей, что на 1,3% меньше чем в 2016 году, в 2017 году населению продано пищевых
продуктов на 1,1 % меньше уровня 2016 года, непродовольственных товаров на 1,5% меньше.



Объем производства валовой продукции сельского хозяйства в 2017 году составил

25014,6 млн. рублей, 101,2% к уровню 2016 года. Номинальные среднедушевые денежные до-
ходы населения Смоленской области за 2017 года составили 25 049 рублей и увеличились по
сравнению с 2016 годом на 2,4%; за декабрь – 32 728 рублей и уменьшились на 4,4%. Реальные
среднедушевые денежные доходы за 2017 год уменьшились на 1,1%, за декабрь уменьшились на
6,6%. Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата за 2017 год составила 26 294
рубля и увеличилась по сравнению с 2016 годом на 3,9%, реальная заработная плата увеличилась
на 0,4%.

Экономические преимущества и недостатки. Из природных ресурсов область распола-

гает лишь лесными ресурсами, запасами торфа и бурого угля. Из преимуществ можно отметить
высокий сельскохозяйственный потенциал и относительно новые основные фонды промышлен-
ности.

Основные отрасли промышленности: машиностроение и металлообработка, химиче-

ская, пищевая промышленность.

Сельское хозяйство. Сельскохозяйственные угодья в хозяйствах всех категорий, по дан-

ным на 1 января 2017г., составили 1664 тыс. га, или 33% всех земель области, пашня – 213,2 тыс.
га, или 24%. В области разводят крупный рогатый скот молочно-мясного направления, развиты
свиноводство, коневодство, птицеводство. Выращивают лен-долгунец, картофель, овощи и кор-
мовые культуры.

Доля области в производстве отдельных видов продукции в РФ. На долю области при-

ходится 17,4% производства в стране машин и устройств электрических специальных, 9,8% –
молочных консервов, 1,8% – масла сливочного и паст масляных, 13,6% - ламп накаливания, ламп
газоразрядных и дуговых ламп.

Инвестиционная привлекательность. Fitch Ratings-Москва/Лондон-01 декабря 2017 г.

Fitch Ratings подтвердило рейтинги Смоленской области Российской Федерации: долгосрочные
рейтинги дефолта эмитента («РДЭ») в иностранной и национальной валюте на уровне «В+» со
«Стабильным» прогнозом и краткосрочный РДЭ в иностранной валюте «В». Рейтинг приоритет-
ного необеспеченного долга региона, находящегося в обращении на внутреннем рынке, подтвер-
жден на уровне «B+».

Рынок недвижимости Смоленска мало отличается от аналогичных рынков других горо-

дов Центрального Федерального Округа. Ценовая политика также не выходит за рамки общей
динамики в Центральной России. Развитие рынка строительства и недвижимости в последние
годы, как, собственно, и везде, зависело не столько от местных факторов, сколько от глобальных
экономических процессов, которые довольно сильно затронули данную сферу.

Источник

информации:

http://econ.admin-smolensk.ru/socialno-ekonomicheskoe-

razvitie/monitoring-i-analiz-socialno-ekonomicheskogo-razvitiya/.

2.3. Информация о рынке объектов недвижимости, в том числе о сделках (пред-

ложениях) на рынке объектов недвижимости, включая информацию о факторах,

влияющих на цены и объем сделок (предложений)

Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий со-

бой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке,
процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (ис-
пользования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечи-
вающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).

Под сегментацией недвижимого имущества понимают разделение недвижимости на опре-

деленные однородные группы.

Разбиение рынка недвижимости на отдельные сегменты проводится в соответствии с пре-

обладающими потребностями участников рынка, инвестиционной мотивацией, местоположе-
нием, сроком фактического функционирования объекта, физическими характеристиками, дизай-
ном, особенностями зонирования недвижимости.

Принципы классификации объектов, положенные в основу сегментации рынков недвижи-

мости, подчинены конкретным задачам процедуры оценки и требуют всестороннего учета харак-
теристик оцениваемой недвижимости.

В соответствии с общепринятой классификацией профессиональных операторов рынка

недвижимости все объекты недвижимости можно отнести к какому-либо сегменту рынка. Ниже
приведена типовая сегментация объектов недвижимости.

Рисунок 3.

В соответствии с приведенным определением, структура рынка включает:


объекты недвижимости;



субъекты рынка;



процессы функционирования рынка;



механизмы (инфраструктуру) рынка;

Для целей анализа рынка и управления его созданием и развитием объекты недвижимости

необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. В законодательных,
нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по раз-
личным основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, юридическому статусу
(принадлежности на праве пользования).

В соответствии с требованиями Методических указаний по государственной кадастровой

оценке при определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все
объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой
оценки, разбиваются на группы объектов оценки на основании:

-анализа информации о рынке объектов оценки;
-обоснования модели оценки кадастровой стоимости;
-состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов

объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки.

Таблица 21. Группы объектов недвижимости

№ группы

Назначение объектов недвижимости

1 группа

Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная).

2 группа

Садоводческое, огородническое и дачное использование, малоэтажная жилая
застройка

3 группа

Транспорт

4 группа

Предпринимательство

5 группа

Отдых (рекреация)

6 группа

Общественное использование

7 группа

Производственная деятельность

8 группа

Сельскохозяйственное использование

По физическому статусу выделяют:


земельные участки;



жилье (жилые здания и помещения);



нежилые здания и помещения, строения, сооружения.

Более детальная классификация фонда объектов недвижимости по назначению содержит

следующий перечень видов и подвидов объектов:

земельные участки

В соответствии с ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению

подразделяются на следующие категории:



земли сельскохозяйственного назначения



земли населенных пунктов;



земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевиде-

ния, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопас-
ности и земли иного специального назначения;



земли особо охраняемых территорий и объектов;



земли лесного фонда;



земли водного фонда;



земли запаса.

Земельные участки в городах, поселках, других населенных пунктах в пределах их черты

(земли поселений) в соответствии с градостроительными регламентами делятся на следующие
территориальные зоны:



жилая;



общественно-деловая;



производственная;



инженерных и транспортных инфраструктур;



рекреационная;



сельскохозяйственного использования;



специального назначения;



военных объектов;



иные территориальные зоны.

жилье (жилые здания и помещения):



многоквартирные жилые дома, квартиры в них и др. помещения для постоянного

проживания (в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.);



индивидуальные и двух - четырех семейные малоэтажные жилые дома (старая за-

стройка и дома традиционного типа - домовладения и нового типа - коттеджи, таунхаусы);

коммерческая недвижимость:



офисные здания и помещения административно-офисного назначения;



гостиницы, мотели, дома отдыха;



магазины, торговые центры;



рестораны, кафе и др. пункты общепита;



пункты бытового обслуживания, сервиса.

промышленная недвижимость:



заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного

назначения;



мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и др. инженерные сооружения;



паркинги, гаражи;



склады, складские помещения.

недвижимость социально-культурного назначения:



здания правительственных и административных учреждений;



культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты;



религиозные объекты.

Каждый из перечисленных рынков недвижимости, в свою очередь, может быть разделен

на специализированные субрынки. Субрынки сегментируются в соответствии с покупательскими
предпочтениями по отношению к цене недвижимости, сложности управления, величине дохода,

степени износа, окружению, более узкой специализацией и др.

2.3.1. Анализ рынка жилья среднеэтажной и многоэтажной застройки в г. Смоленске

Анализ рынка жилья, коммерческой недвижимости производился без учета скидок на

торг и на долю земельного участка.

Основные типы многоэтажных домов в г. Смоленск и в городских населенных пунктах

Смоленской области можно разделить на несколько категорий, в зависимости от времени за-
стройки и степени комфортности. Большая часть жилых помещений города построена во времена
Советского Союза по типовым проектам. Выделяются следующие основные категории жилья:

Старый фонд. Как правило, это дома дореволюционной постройки, нуждающиеся в капи-

тальном ремонте, т.е. замене деревянных перекрытий. Однако в некоторых домах постройки
1905-1917 были использованы металлические перекрытия. Среди таких домов есть особняки, но
большинство – это бывшие доходные дома. Как правило, рядовые дома дореволюционной по-
стройки имеют высокую степень износа, некоторые дома были капитально отремонтированы.

«Сталинки». Годы постройки-30-е-50-е годы 20-го века. Материал стен - кирпич, шла-

коблок. Высотность - четырех-пятиэтажные, но могут быть и выше. Отопление - центральное,
горячее водоснабжение - центральное, но может быть и от газовой колонки. Количество комнат
бывает различное: от одной до восьми. Все сталинские дома имеют потолки высотой 3 м и более.
Комнаты - раздельные. Общая площадь: 1 комн. - 32-50 кв. м, 2 комн. - 44-65 кв. м, 3 комн. - 59-
80 кв. м, 4 комн. - 80-100 кв. м. Кухня - от 6 до 12 кв. м. Санузел - раздельный или совмещенный.

«Сталинки» бывают разные. Например, невзрачные пятиэтажки, которые стоят во дворах

и имеют неудобную планировку: длинные коридоры и много комнат (три или четыре). Как пра-
вило, их строили специально под общежития и коммуналки. Гораздо больший интерес представ-
ляет другой тип - элитные, номенклатурные дома. В этом жилье предусмотрены все возможные
для того времени удобства: кабинеты, детские, просторные холлы и гостиные.

Народные стройки. Годы постройки - середина 50-х годов 20-го века. Материал стен -

кирпич, шлакоблок, реже бревенчатые. Высотность – двух-трехэтажные. Отопление чаще всего
от системы АГВ. Горячее водоснабжение может быть от АГВ или газовой колонки. Чаще всего
встречаются народные стройки одно-двухкомнатные. Бревенчатые дома, этого типа, хотя и от-
носятся к народной стройке, но за ними прочно закрепилось название «деревяшка». Вышеука-
занные квартиры почти всегда с частичными удобствами (отсутствует вода или туалет на улице).

«Хрущевки». 60-е начались под девизом «каждой семье маленькое, но свое». Спальни

уменьшились до 6-9 квадратных метров, кухни до 6, а потолки до 2,5. Первоначально «хру-
щевки» были кирпичными, а с начала 60-х в целях экономии произошел переход на панельное
домостроение, при котором попутно совместили ванную с туалетом. Годы постройки – с конца
50-х до конца 60-х годов 20-го века. Материал стен – панель, кирпич. Высотность – в основном
пятиэтажки, но в сельской местности встречаются и малоэтажные застройки. В городских «хру-
щевках» отопление центральное, в сельских – может быть и от АГВ. Горячее водоснабжение от
газовой колонки. Отличительная особенность «хрущевки» – кухня не более 6-ти кв.м. Санузел,
как правило, совмещен. По количеству комнат встречаются 1-2-3-4-х комнатные квартиры. Чаще
всего комнаты смежные, в трех - четырехкомнатных одна комната может быть изолированной.
Имеются балконы.

В качестве обязательных элементов каждой квартиры в правилах указывалась кладовая

(либо встроенный шкаф), спальня (6 кв. м на одного человека, 8 кв. м – на двоих), общая комната
(не менее 14 кв. м).

Общая площадь: однокомнатные – 30-31 кв.м./18-20/5-6, двухкомнатные – 41-46 кв.м./26-

29/5-6, трехкомнатные – 54-62 кв.м./40-43/5-7, четырехкомнатные – 62-72 кв.м./45-48/5-7

Брежневки. Пятиэтажки брежневской эпохи являются улучшенной версией «хрущевок».

В домах подобного типа больше комнат, выше потолки (до 2,7 метров), а площадь кухни дости-
гает иногда 7,5 квадратных метров. Строительство таких домов продолжалось до начала восьми-
десятых годов прошлого века.

Одновременно с пятиэтажками начали строиться 9-этажные панельные и кирпичные дома.

В них появились лифты и мусоропроводы, улучшилась звукоизоляция. Недостатком можно

назвать отсутствие кладовок в маленьких квартирах и неудобные кухни, находящиеся между
наружной стеной и монолитным санузлом. Общая площадь: 1 комн. – 27-32 кв.м./15-16/5-6, 2
комн. – 42-44 кв.м./26-28/6-7, 3 комн. – 55-75 кв.м./38-56/6-7, 4 комн. – 57-83 кв.м./38-60/6-7

Современные. Годы постройки - конец 70-х до середины 80-х годов 20-го века. Дома в

основном высотные, с лифтом, мусоропроводом. Материал стен - панель, кирпич. Центральное
горячее и холодное водоснабжение, центральное отопление. Кухня-7-7,5 кв.м. Встречаются 1-2-
3-4-х-комнатные квартиры. Планировка квартир различна. Имеются лоджии или балконы.

Улучшенные. Годы постройки- с середины 80-х годов 20-го века по настоящее время.

Дома в основном высотные (хотя могут быть и малоэтажные – так называемые «элитные»), с
лифтом, мусоропроводом. Материал стен - панель, кирпич, монолит. Центральное горячее и хо-
лодное водоснабжение, центральное отопление. Площадь кухни не менее 8,5 кв.м. Планировка
квартир различна. Отличаются увеличенным метражом, просторным коридором, удобным рас-
положением комнат. По количеству комнат встречаются 1-2-3-4-х комнатные квартиры. В боль-
шинстве случаев комнаты изолированные. Имеются лоджии или балконы.

«Гостинки» (малосемейки). Годы постройки- 80-е годы 20-го века. Их главная отличи-

тельная особенность- это наличие коридора, по обе стороны которого расположены квартиры.
Дома в основном высотные, с лифтом, мусоропроводом. Материал стен - панель, кирпич. Цен-
тральное горячее и холодное водоснабжение, центральное отопление. Хотя могут встречаться и
газовые колонки. Различают «гостинки» с кухней 5 кв.м. площадью 11 и 17 кв.м. с курительным
балконом и без такового и «гостинки» с кухней 7 и более кв.м. (с лоджией из кухни) площадью
13 и 17 кв.м. Встречаются иногда и двухкомнатные малогабаритные «гостинки».

Анализ рынка квартир г. Смоленска (2017 г.)

Сильная потребность в жилье в области привлекают в регион застройщиков и способ-

ствуют увеличению темпов строительства именно жилья.

В 2017 г. строительные компании г. Смоленска продолжали строительство жилых домов.
В Смоленске наблюдалось снижение объема выполненных работ в строительстве (82,6%

к уровню 2016 г.); данная отрасль за последние несколько лет была серьезно затронута кризис-
ными явлениями, что привело как к уменьшению объема работ, так и к высокой доле убыточных
организаций в их общем числе. В жилищном строительстве продолжается комплексное освоение
территорий – строительство Западного II жилого микрорайона на Краснинском шоссе, микро-
района Семичевка, жилого комплекса «Соловьиная роща», в поселках Миловидо, Одинцово, ма-
лоэтажных застроек в поселках Анастасино и Пасово и др.

Новое строительство

Ввод жилья по итогам 2017 года составил 62,7% от объемов 2016 года; однако следует

отметить, что 2016 год был рекордным по данному показателю, таким образом, на показателе
ввода жилья сказался эффект высокой базы предшествовавшего года. В 2017 году в эксплуата-
цию было сдано 190,2 тыс. кв. м общей площади жилья, или 2963 новые квартиры. Средняя сто-
имость 1 кв. м жилья на первичном рынке в 2017 году составила 38 512 руб. При этом в основном
это квартиры с черновой отделкой. В разрезе районов областного центра самым дорогим является
Ленинский район и часть Промышленного района, прилегающего к центру города. В зависимо-
сти от различных факторов стоимость 1 кв. м имеет существенные колебания. К таким факторам
можно отнести: район расположения, местоположение в районе, его престижность, количество
комнат, этаж на котором расположен объект, индивидуальное / центральное отопление, наличие
/ отсутствие отделки и прочие.

Динамика стоимости новых квартир в Смоленске в 2017г. представлена ниже.

Диаграмма 1. Динамика стоимости новых квартир в Смоленске за 2017г., руб.

Таблица 22. Средняя цена квартир в новостройках Смоленска за 1 кв. метр*

Количество комнат

Средняя цена

однокомнатные квартиры

39 238 руб/м²

687 $/м²

двухкомнатные квартиры

38 365 руб/м²

672 $/м²

трёхкомнатные квартиры

35 838 руб/м²

628 $/м²

многокомнатные квартиры

40 608 руб/м²

711 $/м²

* вычислены средневзвешенные значения цены квартир за 1 квадратный метр для различного количества
комнат в Смоленске на первичном рынке недвижимости.

Таблица 23. Цена квартир в новостройках Смоленска *

Количество комнат

Средняя площадь

Средняя стоимость квартиры

1 комн. квартира

42.7 м²

1 674 942 руб.

29 330 $

2 комн. квартира

64.8 м²

2 494 750 руб.

43 685 $

3 комн. квартира

84.2 м²

3 044 220 руб.

53 307 $

многокомнатная квартира

151.7 м²

6 346 182 руб.

111 128 $

* в таблице представлены средневзвешенные значения площади и стоимости квартир для различного ко-
личества комнат в новостройках Смоленска.

Наиболее дорогой район Смоленска - Ленинский, это закономерно. В историческом цен-

тре строится больше новостроек элитного класса с квартирами улучшенной планировки. Повы-
шенный спрос на центр не оставляет шанса тем, кто желает сэкономить. Квартиры в этом районе
дороже, чем в ближайшем Промышленном районе примерно на 12%.

Второе место по стоимости жилья занимает Промышленный район, но из-за того, что его

площадь почти 50 кв.км. и застройка крайне неоднородная, то здесь в соседних дворах можно
встретить элитную высотку рядом с ветхим двухэтажным бараком. Соответственно ценник на
квадратные метры различается очень сильно.

Наименее востребованный из городских районов Заднепровский с отдалёнными микро-

районами Гнездово, Сортировка, Красный бор и другие. Отдалённость от центра и отсутствие
полноценной инфраструктуры делает этот район города самым недорогим в плане жилья. Квар-
тиры в Заднепровье оцениваются примерно на 20% дешевле, чем в центре. Разброс цен на квар-
тиры примерно следующий. Однокомнатные квартиры можно купить от 1,4 млн. до 2,2 млн руб-
лей. Средняя цена однокомнатной квартиры, в которую можно заехать сразу после покупки, без
длительного ремонта колеблется в районе 1,8 млн. Самые дешевые двухкомнатные квартиры
продаются за 1,8 млн, это, как правило, новостройки с голыми стенами, без сантехники и прочей

На рынке новостроек представлены квартиры с повышенной комфортностью.

35 500

36 000

36 500

37 000

37 500

38 000

38 500

39 000

39 500

40 000

40 500

внутренней отделки, максимальная стоимость двухкомнатной квартиры достигает 3 миллиона
рублей. Средняя же цена колеблется в районе 2,5 миллионов рублей.

Преимущественным строительным материалом в городе является кирпич, хотя строятся и

панельные жилые дома (в основном Заднепровский район, мкр. Королевка), также все чаще
встречается строительство монолитных домов (Промышленный р-н, мкр. Киселевка) в основном
с индивидуальным отоплением. В зависимости от различных факторов стоимость 1 кв. м имеет
существенные колебания, что подтверждается приведенными цифрами. К таким факторам можно
отнести: район расположения, местоположение в районе, его престижность, количество комнат,
этаж на котором расположен объект, индивидуальное / центральное отопление, наличие / отсут-
ствие отделки и прочие.

Основную долю новостроек в Промышленном районе составляют монолитные и кирпич-

ные 10-ти этажные дома, со встроено-пристроенными нежилыми помещениями (под магазины,
отделения связи, парикмахерские и т.д.). Также расстраивается так называемый район «Соловьи-
ная роща», это кирпичные дома средней этажности с индивидуальным отоплением. Район интен-
сивно развивается. В основном предлагаются 1-, 2-, 3-комнатные квартиры, пл. от 30 до 100 кв.
м.

Основными застройщиками в Промышленном районе являются ЗАО «Смолстром-сервис»

(работающее в микрорайоне Новосельцы, где жилье предлагается по цене от 35 тыс. рублей за
кв. м), компания «Региондомстрой» (ул. Попова, цена от 38 тыс. рублей за кв. м), ООО «Николь-
ские ворота», ООО «Контакт» (3-этажные дома в д. Киселевка, от 38 тыс. рублей за кв. м). В этот
список можно добавить и частных инвесторов, работающих в деревне Киселевка, предлагающих
жилье по 36 тыс. рублей за квадрат. В этом районе девелоперы предлагают 1-, 2-, 3-комнатные
квартиры улучшенной планировки, площадью от 39 до 114 кв. м, с индивидуальным отоплением,
без отделки.

Основными застройщиками в Ленинском районе являются пять крупных компаний. Это

ЗАО «Смолстром-сервис» (ул. Матросова, цена предлагаемых к продаже квартир начинается от
45 тыс. руб. за кв. м), «Стройинвестпроект» (ул. А. Петрова, Н.-Неман, цена от 40 тыс. руб. за кв.
м), «Томсолсервис» (ул. Гарабурды, цена от 40 тыс. руб.), компания «Мегаполис» (ул. Матросова,
цена от 52 тыс. руб. за кв. м) и ОАО «Гражданстрой» (пер. Ново-Чернушенский, цена от 50 тыс.
руб.).

В Заднепровском р-не среди новостроек преобладают 10-ти этажные кирпичные дома как

с центральным, так и индивидуальным отоплением, и различным качеством отделки. Основные
застройщики: ООО АН «Гарант-жилье», ОАО «Смоленскоблгражданстрой» (жилой комплекс
«Днепровские зори).

Наибольший разброс цен на новостройки наблюдается в Ленинском и Промышленном

районах.

В Ленинском районе минимальная стоимость квартир составляет 35 000 руб./м кв. по ул.

Гарабурды, максимальная - 65 000 по пер. Ульянова. В Промышленном районе минимальная сто-
имость составляет 31 000 за 1 м кв. по ул. Рыленкова и ул. Попова, максимальная стоимость –
51 000 руб. за 1 м кв. там же по ул. Рыленкова. В Заднепровском районе минимальная стоимость
35 000 руб. /м кв. в мкр. Королевка, максимальная – по ул. Юрьева и по ул. 12 лет Октября 45 000
руб. /м кв.

Вторичный рынок

Вторичный рынок города Смоленска представлен квартирами, расположенными в «мало-

семейках», «хрущевках», «сталинках», «брежневках», в домах с улучшенной планировкой и по-
вышенной комфортности. При этом основную долю предложений составляют 1-но, 2-х и 3-х ком-
натные квартиры, доля квартир с большим количеством комнат (четыре и более) мала.

Таблица 24. Объём вторичного рынка жилья в Смоленске*

всего продаётся

общая стоимость

совокупная площадь

3.7 тыс. квартир

8.0 млрд. руб.

199.1 тыс. м²

Таблица 25.

Квартиры в Смоленске на вторичном рынке

однокомнатные квартиры

34.4%

1.3 тыс.

2.0 млрд. руб.

48.1 тыс. м²

двухкомнатные квартиры

39.4%

1.5 тыс.

3.2 млрд. руб.

78.5 тыс. м²

трёхкомнатные квартиры

21.4%

803

2.2 млрд. руб.

56.5 тыс. м²

многокомнатные квартиры

4.8%

180

609.5 млн. руб.

16.0 тыс. м²

* в таблице показано, сколько квартир продается в Смоленске на вторичном рынке. Количество квартир
посчитано исходя из общего объёма данных, используя глубокую многопараметрическую обработку, а
также фильтрацию по цене и метражу для данного города. При подсчете не учитывались продажа
долей, комнат и квартир "студий".

Таблица. 26. Количество объектов, участвующих в анализе.

Наименование

объектов аналогов

Данные

предложений

на рынке

Данные сделок

Росреестра

комнаты

однокомнатные квартиры

466

двухкомнатные квартиры

1004

трёхкомнатные квартиры

727

многокомнатные квартиры

924

1540

общая

3121

1736

Распределение в зависимости от местоположения представлено ниже.

Диаграмма 2. Средняя стоимость 1 кв. м общей площади квартир по районам го-

рода, руб.

При этом стоимость 1 кв. м варьируется от многих факторов: состояние, наличие / отсут-

ствие балкона, лоджии, их количества, раздельный / совмещенный санузел и многие другие.
Наличие хорошего ремонта, несколько балконов или лоджий, 2 санузла могут увеличить стои-
мость 1 кв. м до 20% и выше. Квартиры, расположенные на средних этажах, дороже квартир
расположенных на крайних этажах в среднем на 3% - 5%. Также на стоимость квартиры влияет
тип отопления, так квартиры с индивидуальным отоплением стоят в среднем на 3% - 5% дороже,
чем квартиры с центральным отоплением. Квартиры повышенной комфортности, улучшенной
планировки и «сталинки», расположенные в центре города (большие площади, высокие потолки)
дороже по сравнению с квартирами, имеющими другие планировки. Самые высокие стоимости
имеют «элитные» квартиры (около 60 000 – 65 000 руб. и более за 1 кв. м).

45480

41571

38241

Ленинский район

Промышленный район

Заднепровский район

Если рассматривать стоимость квартир по типам планировки, то наименьшую стоимость

имеют «брежневки», так как данные квартиры имеют не очень удобную планировку, наиболь-
шую стоимость – повышенной комфортности.

Ниже представлена диаграмма стоимости квартир в зависимости от планировки.

Диаграмма 3. Стоимость 1 кв. м в разных типах квартир, руб.

Исторически сложилось, что наиболее дорогим «районом» является Ленинский район.

Вслед за Ленинским районом по цене за 1 кв. м идет Промышленный район, затем Заднепров-
ский. В каждом районе можно выделить микрорайоны, отличающиеся по цене друг от друга.
Наименьшая цена за 1 кв. м жилья в Заднепровском районе объясняется тем, что Заднепровский
район — это преимущественно старая застройка, нового жилья сравнительно мало, кроме того, в
состав Заднепровского района входят такие микрорайоны как Гнездово, Красный Бор, Сорти-
ровка и другие, в которых стоимость 1 кв. м жилья много меньше.

Диапазон стоимости 1 кв. м квартир и средняя стоимость 1 кв. м в зависимости от количе-

ства комнат и района в 2017 году представлены ниже в таблице.

Таблица 27.

Наименование

Значение Стоимость 1 кв. м в

Ленинском р-не

Стоимость 1 кв. м в

Промышленном р-не

Стоимость 1 кв. м в

Заднепровском р-не

1-но комнатные Минимум

26 786

24 643

17 500

Максимум

82 813

71 500

67 105

Средняя

46 791

43 407

40 437

2-х комнатные Минимум

19 565

15 625

15 714

Максимум

80 488

73 333

65 979

Средняя

45 103

40 249

36 234

3-х комнатные Минимум

21 719

16 667

17 204

Максимум

86 074

88 696

63 830

Средняя

43 804

40 380

36 194

5-ти комнатные

Минимум

43 459

31 008

30 952

Максимум

59 167

56 000

30 952

Средняя

49 375

47 669

30 952

Комнаты

Г. Смоленск

43 340

Из данной таблицы видно, что стоимость квартир лежит в диапазоне от 15 625 рублей за

1 кв. м до 88 696 рублей, причем данные значения могут колебаться как в большую, так и в мень-
шую сторону, но это будет носить исключительный характер.

36000

38000

40000

42000

44000

46000

48000

Для наглядности такое распределение стоимости 1 кв. м общей площади квартир в зави-

симости от числа комнат по районам города можно представить следующей диаграммой (рису-
нок 6)

Диаграмма 4. Средняя рыночная стоимость 1 кв. м общей площади квартир по районам

города, руб.

2.3.2. Анализ рынка среднеэтажной и многоэтажной застройки в Смоленской области

До 2010 года смоленские застройщики всерьез не интересовались удаленными районами

города, т.к. запас участков был значительным и уладить решение по точечной застройке было
дешевле, нежели рисковать застраивать «окраины». Но, с 2009 года вступил в силу новый градо-
строительный план города и застройщикам стало неподъемно решать вопрос с точечной застрой-
кой, поэтому, чтобы остаться на плаву, с 2010 года многие стали обращать внимание на Смолен-
ский район. Первые дома появились в р-не д. Киселевки, т.к. близость подвода центральных ком-
муникаций давала возможность держать низкую цену на квартиры. Но сети не резиновые и в
последнее время стоимость квартир плавно догнала цену квартир в городской черте. Одним из
самых популярных направлений у покупателей, для которых цена имеет решающее значение это
с. Печерск (застройщики «СтройБизнес», «Фирма Подряд»). За последнее время там было по-
строено 8 десятиэтажных жилых домов и закладывается еще 10.

Также в Смоленском районе активно застройка ведется в р-не д. Быльники (застройщик

«Гражданстрой»), запланировано пятнадцать трехэтажных 48 квартирных домов).

Местоположение объектов жилой недвижимости за пределами областного центра харак-

теризуется двумя параметрами: районом расположения и положением внутри района. Исходя из
уровня экономического развития районы Смоленской области можно объединить в три группы.
К первой группе наиболее развитых районов относятся Смоленский, Ярцевский, Гагаринский,
Сафоновский, Вяземский, Рославльский районы, г. Десногорск. Ко второй группе относятся До-
рогобужский, Починковский, Духовщинский, Велижский, Демидовский, Дорогобужский, Руд-
нянский и Краснинский районы. Все остальные районы области составляют третью группу.

Анализ предложений показывает, что наибольшая активность рынка наблюдается в пер-

вой группе, затем во второй и наименьшая активность – в третьей.

10000

20000

30000

40000

50000

60000

Ленинский район

Промышленный район

Заднепровский район

1-но комнатные

2-х комнатные

3-х комнатные

5-ти комнатные

Таблица 28. Рыночная стоимость 1 кв. м квартир по городам Смоленской области

№

п/п

Наименование муниципаль-

ного района (городского

округа)

Наименование

параметра

Стоимость 1 кв. м

1 г. Вязьма

Минимум

16 100

Максимум

48 000

Средняя

33 000

2 г. Гагарин

Минимум

28 900

Максимум

54 000

Средняя

42 100

3 г. Сафоново

Минимум

18 000

Максимум

43 000

Средняя

27 600

4 г. Ярцево

Минимум

16 600

Максимум

30 000

Средняя

22 200

5 г. Рославль

Минимум

16 000

Максимум

35 000

Средняя

24 500

6 г. Десногорск

Минимум

30 500

Максимум

48 000

Средняя

40 200

7 Смоленский район

Минимум

17 400

Максимум

40 000

Средняя

30 300

8 г. Велиж

Минимум

12 200

Максимум

26 200

Средняя

17 900

9 г. Демидов

Минимум

11 500

Максимум

29 000

Средняя

23 200

10 г. Дорогобуж

Минимум

12 200

Максимум

32 300

Средняя

17 000

11 г. Духовщина

Минимум

10 000

Максимум

24 500

Средняя

15 000

12 г. Ельня

Минимум

10 000

Максимум

20 500

Средняя

16 700

13 пгт. Красный

Минимум

13 300

Максимум

27 600

Средняя

19 400

14 г. Починок

Минимум

12 000

Максимум

33 000

Средняя

20 000

15 г. Рудня

Минимум

10 000

Максимум

30 400

Средняя

18 100

16 пгт. Кардымово

Минимум

8 000

Максимум

29 000

Средняя

19 900

Как было отмечено выше, доля предложения по продаже объектов жилого назначения в

целом по области в основном приходится на первую группу. При этом диапазон цен продажи
представляется достаточно широким. Так цены продажи варьируются в широком диапазоне для
первой группы - от 16 000 руб./кв. м до 54 000 руб./кв. м; для второй группы - от 10 000 руб./кв.
м до 23 000 руб./кв. м, для третьей группы - от 8 000 руб./кв. м до 17 000 руб./кв. м. Средняя цена
продажи в целом по области принимает значение, равное 29 900 руб./кв. м.

В формировании цен продажи первой зоны участвуют такие города как Ярцево, Вязьма,

Гагарин, Сафоново, Десногорск, частично Смоленский район. Здесь цены принадлежат интер-
валу от 16 000 руб./кв.м. до 54 000 руб./кв.м. при средней цене продажи 31 400 руб./кв.м. Здесь
можно встретить как дешевые помещения, так и дорогие объекты. Это объясняется следующими
причинами.

Во-первых, данные города расположены в близи трассы федерального значения М1

(Москва-Минск), сравнительно недалеко от центра Российской Федерации и поэтому обладают
хорошей транспортной развязкой как внутри города, так и за его пределами. Во-вторых, перечис-
ленные города обладают развитой промышленной зоной. Таким образом, в первой группе объек-
тов недвижимости можно отметить формирование собственного рынка коммерческой недвижи-
мости.

Диапазон цен продажи второй зоны также достаточно широк: 10 000 руб./кв. м. до 23 000

руб./кв.м. Средняя цена продажи составляет 18 400 руб./кв.м. Формирование выборки осуществ-
ляется в основном за счет: г. Починок, г. Рославль, г. Дорогобуж, г. Демидов, Красный. Данные
города расположены вблизи размещения железнодорожных путей и развязок, соединяющих Смо-
ленскую область с Белоруссией, Смоленскую область с Брянской областью.

Жилая недвижимость третьей зоны отличается низкой средней стоимостью продажи и

объекты недвижимости данной группы обладают достаточно низкой степенью ликвидности, по-
этому рынок помещений третьей группы не развит.

Краткие выводы

На рынке жилой недвижимости города Смоленска, как, впрочем, и на любом другом

рынке, действуют законы спроса и предложения.

Средняя стоимость квартир в 2017 году по городу на первичном рынке составила 38 512

рублей за 1 кв. м, причем разброс цен в одном и том же месте в зависимости от застройщика
может составлять 50%, а в некоторых случаях и 100%.

На вторичном рынке ситуация несколько иная. Средняя стоимость 1 кв. м в 2017 году

составила по районам города от 38 241 до 45 480 руб.

Средняя стоимость 1 кв. м квартир зависит в основном от местоположения и по городу

составляет 41 764 рублей, наибольшую среднюю стоимость 45 480 руб./кв. м имеют квартиры в
Ленинском районе, за ним идет Промышленный район по 41 571 руб./кв. м, минимальная Сред-
няя стоимость в Заднепровском районе, которая составляет 38 241 руб./кв. м за трехкомнатные
квартиры.

Диапазон цен предложения по области представляется достаточно широким. Так цены

продажи варьируются в широком диапазоне для первой группы - от 16 000 руб./кв. м до 54 000
руб./кв. м; для второй группы - от 10 000 руб./кв. м до 23 000 руб./кв. м, для третьей группы - от
8 000 руб./кв. м до 17 000 руб./кв. м. Средняя цена продажи в целом по области принимает зна-
чение равное 29 900 руб./кв. м.

2.3.3. Анализ рынка малоэтажной жилой застройки в г. Смоленске

В настоящее время в городах и районах области, в том числе и в г. Смоленск, продолжает

расти интерес населения к малоэтажному жилью. Наиболее высокими темпами индивидуальное
жилищное строительство (ИЖС) развивается в городах и районах области, где имеются доста-
точные мощности по производству изделий и конструкций, подрядные строительные организа-
ции, инициатива местной администрации, а также высокий уровень доходов населения. Среди
них – областной центр и такие районные центры Смоленской области как Смоленский район,
Вязьма, Гагарин, Сафоново, Рославль, Ярцево.

Таблица 29. Основные показатели районов и городов Смоленской области за январь -де-

кабрь 2017 года

Районы и города области

Ввод в действие

жилых

домов

(кв.м)

Среднесписочная

численность

работающих в

крупн. и средн. орга-

низациях, (чел)

Среднемес.

номинал.

начисленная

зар. плата

работников

крупных и средних

организаций январь

-ноябрь, (руб.)

г. Смоленск

190 219

102 026

30 457,8

Смоленский район

129 267

8 036

20 719,8

Вяземский район

31 165

16 300

26 983,4

Гагаринский район

25 761

7 823

32 700,9

Сафоновский район

23 566

11 886

24 881,3

Рославльский район

15 989

10 867

22 845,1

Ярцевский район

15 113

8 301

24 084,8

В 2017 года в Смоленской области было построено и введено 483,7 тыс. кв. м жилья. По

сравнению с 2016 годом объем ввода уменьшился, малоэтажное жилье составляет – 45%, много-
этажное – 55%.

Таблица 30. Строительство жилых домов

тыс. м

общей

площади

жилых

помещений

Введено

в том числе

в декабре

2017г.

Из общего объема -

введено индивидуальными

застройщиками

в % к

2016г.

тыс. м

в % к

2016г.

Смоленская область

483,7

82,0

76,8

219,2

71,3

В последнее время в г. Смоленске наблюдается повышение интереса к индивидуальным

жилым домам. Современные индивидуальные жилые дома представляют достойную альтерна-
тиву квартирам в многоэтажных домах.

В Смоленской области продолжают реализовываться проекты загородной недвижимости

группы компаний «Содружество», в Смоленском районе ЗАО «Смоленскгазификация» ведет
строительство поселка «ЕвроДеревня» с нетиповыми проектами коттеджей в стилях - «классиче-
ский», «русская усадьба», «прибалтийский», «альпийский коттедж», «современный дом», - об-
щей площадью от 170 квадратных метров, в стоимость которых по данным ЗАО «Смоленскгази-
фикация» включено: 14 соток земли, подъездные пути, коммуникации, ограждения и подготовка
дома к чистовой отделке.

По расположению, индивидуальные жилые дома можно разделить на две группы. Одни

тяготеют к живописным местам, водоемам и лесным массивам. Именно в близости к природе
заключаются основные преимущества загородного жилья. Однако часто в таких поселках нет
центральных городских коммуникаций, что требует от жильцов дополнительных усилий для об-
служивания автономных систем. Другой проблемой таких поселков является низкая транспорт-
ная доступность, особенно в зимнее время года. Другая группа, напротив, тяготеет к городской
инфраструктуре. Такие дома, как правило, имеют "полный набор" коммуникаций, включая цен-
тральное водоснабжение и канализацию. Минусом, в свою очередь, является меньшая экологич-
ность и живописность места их расположения. В последнее время все большее количество людей
используют индивидуальные жилые дома для постоянного проживания. Если раньше многие
владельцы индивидуальных жилых домов имели квартиру в городе и проживали в основном в
ней, а индивидуальный жилой дом использовался как загородный дом для отдыха, то сейчас все
большее количество домов заселены постоянно. Многие поселки и деревни, расположенные в

пригороде "оживают": застраиваются брошенные "коробки", являющиеся до недавнего времени
характерной чертой большинства поселков, днем на улице всегда можно встретить людей.

В связи с интенсивным освоением земель в городе Смоленске свободных участков под

ИЖС практически не осталось. Все большее распространение получает практика сноса частного
сектора (ветхое жилье) и строительства на его месте многоквартирных домов и целых жилых
комплексов.

Основным фактором, определяющим цену индивидуального жилья, является местополо-

жение, состояние (год постройки) и площадь. Именно под воздействием данного фактора проис-
ходит дифференциация цен.

Разброс цен в зависимости от района весьма существенен. Как уже было сказано ранее,

фактор «местоположение» наиболее существенно прослеживается по расположению в Ленин-
ском и Промышленном районах города.

Таблица 31. Минимальные и максимальные цены предложений 1 кв. м общей площади

жилых домов

Наименование рай-

онов

Минимальные цены предложе-

ний 1 кв. м общей площади

жилых домов, руб.

Максимальные цены предложений

1 кв. м общей площади жилых до-

мов, руб

Ленинский район

3 049

83 333

Промышленный
район

1 747

96 582

Заднепровский
район

562

96 875

Таблица 32. Минимальные и максимальные цены предложений 1 кв. м общей площади

коттеджей

Наименование рай-

онов

Минимальные цены предложе-

ний 1 кв. м общей площади

коттеджей, руб.

Максимальные цены предложений

1 кв. м общей площади котте-

джей, руб.

Ленинский район

11 667

108 696

Промышленный
район

9 735

67 047

Заднепровский
район

6 000

59 716

Таблица 33. Минимальные и максимальные цены предложений 1 кв. м общей площади

дач

Наименование рай-

онов

Минимальные цены предложе-

ний 1 кв. м общей площади

дач, руб.

Максимальные цены предложений

1 кв. м общей площади дач, руб.

Ленинский район

1 563

43 224

Промышленный
район

615

37 500

Заднепровский
район

655

55 707

По состоянию на 2017 г. в приведенной ниже таблице представлены средние цены 1 кв. м

жилой недвижимости.

Таблица 34. Рыночная стоимость 1 кв. м по городу Смоленску

Наименование

районов

Средняя цена

предложения 1 кв.

м жилых домов в

2017 г, руб.

Средняя цена

предложения 1 кв.

м коттеджей в

2017 г, руб.

Средняя цена

предложения 1 кв.
м дач в 2017 г, руб.

Ленинский р-н

28 863

37 922

15 131

Промышленный р-
н

27 630

27 605

10 444

Заднепровский р-н

21 017

29 460

13 040

Смоленск

24 117

34 620

12 229

Средние цены 1 кв. м жилых домов площадью до 50 кв. м выглядят следующим образом:

Ленинский район - 31 424 руб., Промышленный район - 28 660 руб., Заднепровский район -
19 628 руб.

Средние цены 1 кв. м дач площадью до 50 кв. м выглядят следующим образом: Ленинский

район – 13 125 руб., Промышленный район – 11 400 руб., Заднепровский район – 12 757 руб.

Средние цены 1 кв. м жилых домов площадью от 50 до 100 кв. м выглядят следующим

образом: Ленинский район – 32 287 руб., Промышленный район – 26 021 руб., Заднепровский
район – 20 225 руб.

Средние цены 1 кв. м дач площадью от 50 до 100 кв. м выглядят следующим образом:

Ленинский район – 20 538 руб., Промышленный район – 7 439 руб., Заднепровский район – 16
020 руб.

Средние цены 1 кв. м коттеджей площадью от 50 до 100 кв. м выглядят следующим обра-

зом: Ленинский район – 36 875 руб., Заднепровский район – 31 579 руб.

Средние цены 1 кв. м жилых домов площадью от 100 до 200 кв. м выглядят следующим

образом: Ленинский район – 21 115 руб., Промышленный район – 28 227 руб., Заднепровский
район – 23 489 руб.

Средние цены 1 кв. м дач площадью от 100 до 200 кв. м выглядят следующим образом:

Ленинский район – 5 988 руб., Промышленный район – 4 500 руб., Заднепровский район – 9 875
руб.

Средние цены 1 кв. м коттеджей площадью от 100 до 200 кв. м выглядят следующим об-

разом: Ленинский район – 39 683 руб., Промышленный район – 36 954 руб., Заднепровский район
– 30 846 руб.

Рынок жилой недвижимости также представлен объектами, площадь которых превышает

200 кв. м и стоимость 1 кв. м выглядит следующим образом:

Стоимость 1 кв. м жилых домов: Ленинский район – 30 596 руб., Промышленный район –

28 985 руб., Заднепровский район – 18 431 руб.

Стоимость 1 кв. м дач: Промышленный район – 2 654 руб., Заднепровский район – 9 645

руб.

Стоимость 1 кв. м коттеджей: Ленинский район – 37 608 руб., Промышленный район – 20

593 руб., Заднепровский район – 28 187 руб.

Ниже в диаграммах представлена структура предложений.

Диаграмма 5. Структура предложений жилых домов в Ленинском районе г. Смоленска

5,6%

46,7%

27,1%

20,6%

до 50 кв. м

от 50 до 100 кв. м

от 100 до 200 кв. м

более 200 кв. м

Отчёт № 01/2018 об итогах государственной кадастровой оценки на территории Смоленской области - часть 5