Отчёт № 01/2018 об итогах государственной кадастровой оценки на территории Смоленской области - часть 8

 

  Главная      Учебники - Разные     Отчёт № 01/2018 об итогах государственной кадастровой оценки на территории Смоленской области

 

поиск по сайту            правообладателям  

 

 

 

 

 

 

 

 

содержание      ..     6      7      8      9     ..

 

 

Отчёт № 01/2018 об итогах государственной кадастровой оценки на территории Смоленской области - часть 8

 

 

113 

Анализ ценовой ситуации по фактору «Расстояние от объекта до административного 

центра населенного пункта». 

В результате проведенного анализа влияния фактора «Расстояние от объекта до админи-

стративного центра населенного пункта» на цену объектов недвижимости, выявлен существен-
ный разброс цен в зависимости от местоположения объекта относительно остановок обществен-
ного транспорта.  

Жилье,  расположенное  ближе  к  административному  центру,  будет  стоить  дороже,  чем 

аналогичное жилье на удалении. 

Анализ ценовой ситуации по фактору «Материал стен» 
В процессе анализа установлено, что кирпичные дома, как правило, дороже по цене при 

прочих равных условиях, чем дома из дерева. 

Анализ ценовой ситуации по фактору «Площадь» 
Анализ рынка показал, что  существенное влияние на стоимость 1 кв. метра объектов 2 

группы (ГНП) оказывает фактор площадь объекта. С увеличением площади, цена одного квад-
ратного метра снижается. 

Анализ ценовой ситуации по фактору «Год постройки» 
В процессе анализа  установлено, что дома ранних годов постройки стоят дешевле, чем 

дома, построенные в последние годы. Это напрямую связано с физических износом объектов.  

Описание рыночной информации в разрезе ценообразующих факторов 2 группы – объ-

екты индивидуальной жилой застройки сельских населенных пунктов (СНП).  

Проанализировав предложения выставленных на продажу объектов недвижимости, пред-

назначенных для размещения индивидуальной жилой застройки в сельских населенных пунктах 
можно сделать вывод, что цена квадратного метра изменяется под влиянием следующих ценооб-
разующих факторов: 

 

Расстояние от населенного пункта до центра муниципального района, городского 

округа; 

 

Подгруппа (территориальная зона); 

 

Наличие в населенном пункте общеобразовательной школы; 

 

Материал стен; 

 

Год постройки; 

 

Площадь. 

Анализ ценовой ситуации по фактору «Расстояние от населенного пункта до центра 

муниципального района, городского округа»

9

В результате проведенного анализа влияния фактора «Расстояние от населенного пункта 

до центра муниципального района, городского округа» на цену объектов недвижимости, выяв-
лено наличие зависимости, поэтому данный ценообразующий фактор будет учитываться далее 
при расчетах массовыми методами оценки.  

Как видно из приведенных данных исследования, более дорогими являются объекты ин-

дивидуальной жилой застройки в населенном пункте, расположенном ближе к центру муници-
пального района, городскому округу. 

 

Таблица  55.  Влияние  фактора  «Расстояние  от  населенного  пункта  до  центра 
муниципального района, городского округа» на цену объектов-аналогов 2 группы (СНП) 

Адрес 

Рас-

стоя-

ние, км 

Год по-

стройки 

Наиме-

нование 

Пло-

щадь, 

кв. м 

Мате-

риал 

стен 

Удельный 

показатель, 

руб. кв. м 

Дорогобужский, Боль-
шая Садовая 

1980 

Жилой 

дом 

69 

Кирпич 

13 043 

Дорогобужский, Усвя-
тье 

12 

1990 

Жилой 

дом 

100 

Кирпич 

16 000 

                                                 

9 Фактор «Расстояние от населенного пункта до центра муниципального района, городского округа» яв-

ляется количественным фактором. Интервалы расстояний приняты для наглядности представления зависимости. 

114 

Дорогобужский, Се-
мендяево 

16 

1980 

Жилой 

дом 

54 

Бревно 

3 704 

Дорогобужский, Пуш-
карево 

1950 

Жилой 

дом 

53 

кирпич 

6 226 

Дорогобужский, Усвя-
тье Усвятская 

12 

1950 

Жилой 

дом 

50 

бревно 

7 900 

Дорогобужский, Се-
мендяево 

16 

1950 

Жилой 

дом 

54 

бревно 

3 704 

Дорогобужский, Ха-
тунь 

21 

1950 

Жилой 

дом 

66,8 

бревно 

3 743 

Дорогобужский, Пис-
карево 

23 

1950 

Жилой 

дом 

65,4 

бревно 

4 587 

По  другим  ценообразующим  факторам прослеживается  такая  же  зависимость,  как  и  по 

городам Смоленской области. 

Анализ ценовой ситуации по фактору «Материал стен» 
В результате проведенного анализа влияния фактора «Материал стен» на цену объектов 

недвижимости, выявлено наличие зависимости, поэтому данный ценообразующий фактор будет 
учитываться далее при расчетах массовыми методами оценки.  

В процессе анализа установлено, что объекты, расположенные в кирпичных и панельных 

домах, как правило, дороже по цене при прочих равных условиях, чем объекты, расположенные 
в деревянных домах. 

Таблица 56. Влияние фактора «Материал стен» 

Адрес 

Год по-

стройки 

Наименова-

ние 

Пло-

щадь, кв. 

м 

Материал 

стен 

Удельный 

показа-

тель, руб. 

кв. м 

Починковский Мурыгино 

1960 

Жилой дом 

40 

Бревно 

8 750 

Починковский Льнозавод 

1960 

1/2 Жилого 

дома 

75 

Кирпич 

12 667 

Починковский Мурыгино 
Центральная 

1960 

Жилой дом 

74 

Бревно 

12 162 

Починковский Мурыгино 

1980 

Жилой дом 

98 

Брус 

8 673 

Починковский Льнозавод 

1990 

Жилой дом 

75 

Кирпич 

12 667 

Починковский Мурыгино 
Центральная 

1990 

Жилой дом 

160 

Брус 

9 063 

Починковский Пересна 

1990 

Жилой дом 

194 

Кирпич 

12 113 

 
Анализ ценовой ситуации по фактору «Год постройки» 
В результате проведенного анализа влияния фактора «Год постройки» на цену объектов 

недвижимости, выявлено наличие зависимости, поэтому данный ценообразующий фактор будет 
учитываться далее при расчетах массовыми методами оценки.  

В  процессе  анализа  установлено,  что  в  старых  домах  цены  на  объекты  недвижимости 

ниже, а в домах, построенных в последние годы, цены выше.  

Таблица 57. Влияние фактора «Год постройки» 

Адрес 

Год по-

стройки 

Наименова-

ние 

Пло-

щадь, кв. 

м 

Материал 

стен 

Удельный 

показа-

тель, руб. 

кв. м 

Починковский Мурыгино 

1960 

Жилой дом 

40 

Бревно 

8 750 

Починковский Льнозавод 

1990 

Жилой дом 

75 

Кирпич 

12 667 

Починковский Пересна 

1990 

Жилой дом 

194 

Кирпич 

12 113 

 

Анализ ценовой ситуации по фактору «Площадь» 

115 

Анализ рынка показал, что  существенное  влияние на стоимость 1 кв. метра объектов 2 

группы (СНП) оказывает фактор площадь объекта. С увеличением площади цена одного квад-
ратного метра снижается. 

Таблица 58. Влияние фактора «Площадь» 

Адрес 

Год по-

стройки 

Площадь, кв. 

м 

Удельный 

показатель, 

руб. кв. м 

Смоленская область, Смоленский район, с.п.Ко-
рохоткинское, д.Валутино, пер.Ульяновский, 
д.14 

81,4 

24 570 

Смоленская область, Смоленский район, с.п.Ко-
рохоткинское, д.Валутино, д.19В 

2015 

111 

8 108 

Смоленская область, Смоленский район, с.п.Ко-
рохоткинское, д.Валутино, ул.Садовая,  

2001 

199 

5 025 

 
Численность населения в населенном пункте 
Следующими немаловажным фактором, влияющим на стоимость объекта недвижимости, 

является численность населения в населенном пункте. Данный фактор стоимости является гло-
бальными и позволяет дифференцировать территории  в зависимости от  уровня их социально-
экономического развития и установить связь между уровнем сложившихся рыночных цен на тер-
ритории районов, где имеется рыночная информация и экстраполировать данную связь на те тер-
ритории, где рынок недвижимости менее развит.  

Данный фактор является универсальным, хотя далеко не самым точным показателем раз-

мера города является численность его населения.  

Усиление или падение экономической роли города, несомненно, способствует росту или, 

соответственно, падению цен земли по всей территории города. Однако специалисты отмечают 
существенную инерционность цен и определенную асимметричность их динамики. Некоторое 
общее влияние на систему цен оказывают налоги на собственность и мероприятия, регламенти-
рующие землепользование. 

Так анализ стоимости продажи на территории Смоленской области выявил следующую 

зависимость: чем выше численность населения в населенном пункте, тем выше уровень рыноч-
ных цен.  

Центральное электроснабжение 
Центральное водоснабжение 
Центральная канализация 
Центральное теплоснабжение 
Центральное газоснабжение 
Также одним из основных факторов, влияющих на стоимость земельного участка, явля-

ется уровень инженерного обеспечения территории. Стоимость участка зависит от того, какие 
коммуникации необходимо провести для данного объекта и откуда их придется тянуть.  

Популярными  становятся  те  районы,  в  которых  развиты  коммуникации  –  безусловно, 

электричество, желательно - водопровод и канализация (суверенные для района, выбранного под 
застройку), наличие газопровода на месте увеличивает стоимость готового объекта примерно в 2 
раза.  

Коммуникации – это такие блага цивилизации, без которых вы не сможете комфортно и 

уютно жить даже в самом большом и красивом загородном доме. 

Следует отметить, что для сегодняшнего рынка земельных отношений коммуникации  – 

достаточно больная тема. При покупке участка обращается внимание, какие коммуникации на 
нем есть. Эксперты земельного рынка рекомендуют покупать участки, на которых уже фактиче-
ски проведены коммуникации хотя бы на 20-30%. 

Также встречаются участки, у которых коммуникации находятся на границе участка. Это 

означает, что коммуникаций на таком участке нет, они просто подведены к границам землевла-
дения, и их подведение на участок практически во всех случаях оплачивается самим покупате-

116 

лем. Здесь тоже есть свои “подводные камни”. Во-первых, если даже коммуникации располо-
жены близко к границе участка, то, как отмечают эксперты, здесь могут возникнуть определен-
ные трудности с их проведением. Например, собственники соседних участков могут не согла-
ситься на проведение сетей через их земли или вы просто не найдете этих собственников для 
получения необходимого разрешения. Во-вторых, в случае отсутствия мощностей на электриче-
ство и выделения газа, вы просто не сможете получить технические условия. А строиться на та-
ком участке абсолютно бессмысленно. 

В целом, на практике, мы видим, что в выигрыше остаются только те покупатели, которые 

не стали экономить, и вложили свои деньги в участки уже с проведенными коммуникациями, или 
на которых их проводка уже началась.  

Электричество играет в нашей жизни ключевую роль. Ведь ни один объект не может обой-

тись без него, будь то дача, квартира или загородный дом. От электричества зависит не только 
свет в вашем доме, работа всевозможных бытовых приборов, но и в некоторых случаях и отоп-
ление. 

Наличие  газа  в  загородном  доме  залог  не  только  комфортной  жизни,  но  и  экономии, 

например, на отоплении. Ведь, не смотря на значительные траты, собственники участков пред-
почитают  все  же  проводить  газ  в  дом.  По  оценкам  экспертов,  при  отсутствии  газа  в  доме,  на 
отопление электричеством дома может уходить до 50 тысяч рублей в месяц и более. 

Газ – это самая дорогая коммуникация. Стоимость подключения газа на сегодняшний день 

варьируется от 250-500 тысяч рублей, и это при условии, что труба будет находиться на террито-
рии поселка.  

Вода – это самая важная для человека вещь и главная основа всех процессов жизнедея-

тельности. Отсутствие воды на участке не сможет обеспечить вам комфортную жизнь как в го-
роде так и за его пределами. Вода может вам понадобится для самых различных нужд, к примеру, 
для организации различных строительных работ, полива растений и приготовления пищи. 

Система  канализации  это  одна  из  самых  важных  инженерных  коммуникаций.  Без  нее 

жизнь в доме будет просто невозможна. В современном мире наличие канализации уже рассмат-
ривается не как показатель комфорта проживания, а как обязательное условие при строительстве 
дома. В отличие от газа, электроэнергии и воды, которые можно подключить к центральным си-
стемам коммуникаций, канализацию, скорее всего, придется организовывать автономно, т.к. за-
городом центральная канализация редко когда встречается. 

Наличие инженерных коммуникаций может повышать первоначальную стоимость неза-

строенного земельного участка на 50%. Близкое расположение или частичное наличие коммуни-
каций увеличивает стоимость участка по сравнению с отсутствием коммуникаций на 33%  

В результате анализа получена следующая зависимость: стоимость участка возрастает в 

зависимости от наличия на нем коммуникаций, что дает право утверждать, что данные факторы 
являются основополагающими и положительно влияют на стоимость объектов недвижимости. 

Расстояние до ближайшей к населенному пункту дороги федерального значения 
Автомобильные дороги - составная часть транспортной системы, комплекс сооружений 

для движения автотранспорта.  

Автомобильные дороги в зависимости от их значения подразделяются на: 
1) автомобильные дороги федерального значения; 
2) автомобильные дороги регионального или межмуниципального значения; 
3) автомобильные дороги местного значения; 
4) частные автомобильные дороги. 
К автомобильным дорогам общего пользования относятся автомобильные дороги, пред-

назначенные для движения транспортных средств неограниченного круга лиц. 

Основные транспортные узлы региона — города Смоленск и Вязьма. 
Расстояние от Смоленска до Москвы — 419 км. 
Основные автодороги региона: 
М1 «Беларусь» (протяжённость в пределах области — 298 километров, через Вязьму, Са-

фоново, Ярцево и Смоленск). 

А141 Орёл — Витебск (221 км, через Рославль, Смоленск и Рудню). 

117 

А101 Москва — Варшава («Старая Польская» или «Варшавка»), протяжённостью 115 км, 

через Десногорск и Рославль). 

К числу значимых следует отнести дороги: 
Р133 Смоленск — Невель 
Р136 Смоленск — Нелидово 
Р132 Вязьма — Калуга — Тула — Рязань 
Р134 «Старая Смоленская дорога» Смоленск — Дорогобуж — Вязьма — Зубцов 
Р137 Сафоново — Рославль. 
К основным транспортно-эксплуатационным показателям автодорог относятся: гаранти-

рованная  скорость,  пропускная  способность,  уровень  загрузки  ее  движением,  непрерывность, 
удобство и безопасность движения, в том числе автомобилей и автопоездов с осевой нагрузкой 
и грузоподъемностью (или общей массой) на соответственных категориях дорог. 

Земля раскупается практически по всем направлениям от Смоленска. Прежде всего, это 

наиболее близкие пригороды. Но уже сейчас цены там не сильно отличаются от городских. Про-
блемы, которые в большей степени волнуют людей при покупке жилья на большем расстоянии 
от города, – это не столько удаленность, сколько наличие или отсутствие дорог, коммуникаций 
и транспорта. 

Так, например, при подаче объявлений собственники указывают, название и расстояние 

до дороги, что позволяет говорить о влиянии данного фактора на стоимость объектов недвижи-
мости. 

Близость транспортных магистралей увеличивает стоимость недвижимости. 
Расстояние до ближайшего ж/д вокзала, станции, платформы 
Данный  фактор  учитывает  развитие  транспортной  инфраструктуры.  При  наличии  ж/д 

вокзалов,  станций,  учитывается  местоположение  земельных  участков  в  пределах  населенного 
пункта. При отсутствии ж/д вокзала, станции в населенном пункте, учитывается местоположение 
земельных  участков  в  пределах  области.  В  данном  случае  определяется  расстояние  до 
ближайшего населенного пункта с ж/д вокзалом, станцией. Железнодорожный вокзал оказывает 
влияние на развитие прилегающих территорий и на транспортную схему всего города. 

Территория Смоленской области обслуживается Московской железной дорогой. 
Основная  железнодорожная  двухпутная  электрифицированная  магистраль  Москва  — 

Минск — Брест имеет особое как пассажирское, так и грузовое значение и проходит через об-
ластные города: Гагарин, Вязьма, Сафоново, Ярцево и Смоленск. Кроме неё действуют однопут-
ные тепловозные линии: историческая Рига — Орёл (через Рудню, Голынки, Смоленск, Починок 
и Рославль), Смоленск — Сухиничи, Вязьма — Ржев, Вязьма — Брянск, Вязьма — Калуга и Рос-
лавль — Сухиничи. Кроме того действуют внутренние ветки Дурово  — Владимирский Тупик 
(есть пассажирское сообщение), Смоленск — Сошно (ППЖТ Смоленской ГРЭС пос. Озёрный), 
на Дорогобуж и Верхнеднепровский (только грузовое сообщение). 

Проанализировав рынок чистых земельных  участков под ИЖС в пределах Смоленской 

области, можно сделать вывод, при наиболее близком расположении ж/д станции относительно 
населенного пункта, стоимость участка выше, чем там где расстояние до ж/д вокзала больше.  

Наличие в населенном пункте магазина 
Наличие в населенном пункте общеобразовательной школы 

Магазины, больницы, школы, детские сады  – все это существенно влияет на цену. Чем 

более  развита  инфраструктура  района,  тем  более  привлекательной,  а  значит  и  дорогой  будет 
недвижимость. 

При подаче объявлений, собственники указывают наличие магазинов, школ, что говорит 

о положительном влиянии данного фактора. 

Наличие школы (возможности обучать своих детей) в населенном пункте, где проживает 

семья, влияет на стоимость недвижимости, родители стараются дать образование своим детям и 
если нет такой возможности, люди готовы менять место жительства, т.е. переезжать. В резуль-
тате пустеют деревни, а потом и вовсе вымирают. Поэтому, можно сказать, что наличие школы 
в населенном пункте влияет на стоимость недвижимости. Так же как и развитость торговой дея-
тельности.  

Наличие в сельском населенном пункте дороги с твердым покрытием 

118 

Участок должен быть транспортно доступным в любое время года. Как минимум, к нему 

должны вести удобная асфальтовая или гравийная дорога. Развитая инфраструктура и возмож-
ность легко добираться до собственного участка общественным транспортом приветствуется.  

Сеть автомобильных дорог области составляет 9549 км. Все районные центры и большин-

ство населенных пунктов имеют надежное дорожное сообщение.  

При  подаче  объявлений,  собственники  стараются  указать  все  факторы,  которые  повы-

шают интерес, и влияют на стоимость, к таким факторам относится и асфальтированная дорога.  

Так, например, при подаче объявлений собственники указывают наличие и близость твер-

дого покрытия. 

  2.4.3. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов 

Сведения  о  значениях  ценообразующих  факторов  «Наименование  административного 

района/города», «Наименование населенного пункта», «Описание местоположения», «Кадастро-
вый  квартал»,  «Назначение  объекта»,  «Наименование  объекта»,  «Материал  стен»,  «Год  по-
стройки», «Этажность», «Этаж», «Площадь» представлены Росрестром в составе Перечня объек-
тов оценки.  

Сведения о значениях ценообразующего фактора «Численность населения в муниципаль-

ном районе, городском округе» и «Среднемесячная заработная плата в муниципальном районе, 
городском  округе»,  а  также  остальных  ценообразующих  факторов представлены  представите-
лями муниципальных районов и городских округов Смоленской области, а также территориаль-
ным органом Федеральной службы государственной статистики по Смоленской области. 

В целях получения информации о значениях ценообразующих факторов были направлены 

письменные запросы «О представлении информации о значениях ценообразующих факторов» в 
адрес муниципальных образований Смоленской области. Вместе с запросом направлялись в ка-
честве подложки план-схемы городских населенных пунктов в целях более чёткого понимания 
территории, которая должна быть описана в разрезе ценообразующих факторов и контроля це-
лостности представляемой информации. 

Копии ответов на запросы (приложенная графическая и семантическая информация), при-

водятся в Приложении 1.2. «Ответы». 

Информация о годе постройки и материале стен, отсутствующих в перечне запрошены в 

архивах  областного  государственного  бюджетного  учреждения  «Смоленское  областное  бюро 
технической инвентаризации». Результаты запроса приведены в приложении 1.4.4. 

Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов осуществлялся для каждого объ-

екта недвижимости или групп объектов недвижимости, если значения данного ценообразующего 
фактора для совокупности объектов недвижимости были схожи. 

Значение  каждого  фактора  проставлено  в  единой  размерности.  Например,  если  фактор 

«Расстояние от объекта до административного центра населенного пункта» учитывается в км, то 
значение фактора «Расстояние от объекта до административного центра населенного пункта» для 
каждого объекта недвижимости также указывалось в км. 

Информация формировалась в двух видах: 
– слои цифровых тематических карт в формате Mapinfo 16.0 – для ценообразующих фак-

торов, по которым было принято решение рассчитывать значения ценообразующих факторов на 
основе графической информации; 

– таблицы в формате MS Excel (*xls) – для ценообразующих факторов, по которым ин-

формация о значениях ценообразующих факторов загружается в семантическом виде.  

Создание слоев цифровых тематических карт населенных пунктов. 
Для  ценообразующих  факторов,  значения  которых  рассчитываются  на  основе  графиче-

ской информации, создаются слои цифровых тематических карт. 

Цифровые тематические карты формировались для городов и поселков городского типа 

Смоленской области в целях определения значений ценообразующих факторов объектов оценки 
и отображения результатов государственной кадастровой оценки. 

Основой для формирования цифровых тематических карт являются Дежурные кадастро-

вые карты. 

119 

На основании Дежурной кадастровой карты сформированы: 
– слой кадастровых кварталов; 
– слой земельных участков; 
– слой адресно-цифровых планов; 
– слои ценообразующих факторов.  
Вся информация, содержащая графическое описание в электронном виде, удовлетворяет 

следующим обязательным требованиям: 

– таблицы слоя кадастровых кварталов Mapinfo содержат номера кадастровых кварталов 

в следующем формате: 61:ХХ:ХХХХХХ. Номер уникален; 

–  таблицы  слоя  земельных  участков  Mapinfo  содержат  полные  кадастровые  номера  зе-

мельных участков в следующем формате: 61:ХХ:ХХХХХХ:ХХ. Номер уникален; 

– таблицы тематических слоёв Mapinfo в поле «name» содержат записи о названиях отоб-

раженных объектов (номера учреждений образования, названия учреждений культуры, промыш-
ленных предприятий и т.д.); 

Каждый  слой  ценообразующих  факторов  с  утвержденной  план-схемы  переносился  на 

электронный слой Mapinfo вручную, с использованием средств отрисовки.  

В целях создания корректных слоев цифровых тематических карт проводился контроль 

качества информации, который включал контроль полноты, качества топологической корректно-
сти пространственных данных. 

Сформированные слои цифровых тематических карт приводятся в Приложении 1.6. «Слои 

цифровых тематических карт»: 

 

Исходная графическая и семантическая информация (Приложение 3.2.1 «Исходная 

графическая и семантическая информация»); 

 

Слои границ населенных пунктов (Приложение 3.2.2 «Границы НП»); 

 

Слои земельных участков (Приложение 3.2.3 «Земельные участки»); 

 

Слои адресно-цифровых планов (Приложение 3.2.4 «Адресно-цифровые планы»); 

 

Слои улиц в составе населенных пунктов (Приложение 3.2.5 «Улицы»); 

 

Слои кадастровых кварталов (Приложение 3.2.6 «Кадастровые кварталы»); 

 

Слои ценообразующих факторов (Приложение 3.2.7 «Ценообразующие факторы»); 

В случаях, если перечень объектов оценки содержит объекты, точное местоположение ко-

торых возможно установить только до уровня муниципального района/городского округа Смо-
ленской области, то в отношении данных объектов указывается информация о ценообразующих 
факторах,  характеризующих  физические  особенности  объектов  оценки  и  содержащаяся  в  Пе-
речне объектов оценки: площадь, материал стен и т.д. Информация по остальным ценообразую-
щим факторам у данных объектов отсутствуют. 

ВЫВОД:  Основными  факторами,  влияющими  на  стоимость  недвижимости,  являются 

факторы местоположения, социально-экономического развития, транспортной инфраструктуры, 
коммунальной инфраструктуры. Однако стоит учесть, что на объекты недвижимости, относящи-
еся к разным сегментам рынка (группам/подгруппам), могут влиять разные факторы. Поэтому, 
необходимо  правильно учесть взаимодействие этих факторов в процессе построения моделей 
расчета кадастровой стоимости земельных участков.  

Результат сбора значений ценообразующих факторов согласован с уполномоченным 

органом. Протокол №1 Приложение 2.7. 

  2.4.4. Обоснование использования ценообразующих факторов, не предусмотренных Ме-

тодическими указаниями 

На основании сбора и анализа информации о рынке объектов недвижимости, были выяв-

лены ценообразующие факторы, не приведенные в примерном перечне ценообразующих факто-
ров согласно Методических указаний, оказывающие влияние на стоимость ОКС. Исполнителем 
был проведен анализ перечня ценообразующих факторов на полноту и достаточность для целей 
проведения оценки. В результате проведенного анализа были определены ценообразующие фак-
торы, оказывающие существенное влияние на цену объектов недвижимости.  

120 

Обоснование существенности влияния выбранных ценообразующих факторов на кадастро-

вую стоимость объектов недвижимости приведено в п. 2.4.2. Отчета. В состав ценообразующих 
факторов были включены факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объ-
ектов  недвижимости.  Большинство  факторов  являются  видоизмененными  рекомендованными 
факторами. Изменения являются отражением реалий рынка и состава перечня. 

Так, материал стен в перечне представлен 270 наименованиями, поэтому для его группи-

ровки использован класс конструктивной системы здания (КС). Для некоторых объектов оценки 
в перечне отсутствовал год ввода в эксплуатацию, поэтому он был дозаполнен годом постройки 
здания. Этажность здания появилась в результате анализа данных о количестве надземных эта-
жей здания в совокупности с этажом расположения помещений. Так при этаже расположения 
большем чем этажность здания проводилось уточнение этажности. 

Сформированный  перечень  ценообразующих факторов  объектов  оценки приведен  в  таб-

лице ниже. 

Таблица 59. Состав ценообразующих факторов 

Наименование 

Размерность 

Тип фактора 

Материал стен_КС 

 

Качественный 

Год постройки  

 

Количественный 

Этажность 

 

Количественный 

Площадь 

кв. м 

Количественный 

Расстояние от объекта до административного центра  

м 

Количественный 

  2.4.5. Анализ информации о значениях ценообразующих факторов на полноту, досто-

верность и непротиворечивочсть и источниках сведений о них 

Сбор рыночной информации об ценообразующих факторах недвижимости проводился в 

следующем порядке: 

– сбор рыночной информации о ценах сделок, спроса и предложений купли-продажи (да-

лее – рыночные цены) на объекты недвижимости; 

– при недостаточности или отсутствии в группе информации о рыночных ценах осуществ-

ляется сбор дополнительной информации, достаточной для построения модели, о рыночных це-
нах за единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные участки; 

При сборе информации уточнялись все данные об объектах недвижимости. В случае если 

в объявлении объект описан не полностью (не все факторы стоимости указаны в тексте объявле-
ния), то производилось уточнение значений этих факторов стоимости с использованием карто-
графических материалов. 

При анализе информации осуществлялась проверка по следующим критериям: 
– правильность собранной рыночной информации; 
– достоверность собранной рыночной информации; 
– полнота собранной рыночной информации. 
Проверка правильности собранной рыночной информации: 
– проверка  собранной  рыночной  информации  на  грамматические  или  фактологические 

ошибки. 

Проверка достоверности собранной рыночной информации: 
– проверка существования указанных источников информации; 
– проверка на достоверность информации о местоположении объекта, относительно ос-

новных магистралей, указанных в данных об объекте; 

– проверка на непротиворечивость данных об объекте (одинаковая размерность, правиль-

ность соотношений между факторами стоимости (например, этаж и этажность)); 

– проверка даты объявления на актуальность. 
Проверка полноты рыночной информации:  
– проверка на наличие значений всех факторов стоимости у всех объектов-аналогов. 
Исходная рыночная информация приводится в Приложении 1.7. в разрезе ВРИ и источни-

ков информации в формате скриншотов, фотообразов, баз данных и т.п. 

Источники рыночной информации 

121 

В качестве достоверных источников информации, содержащих сведения о ценообразую-

щих факторах, использованы: 

  государственный кадастр недвижимости; 

  фонд данных государственной кадастровой оценки; 

  государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства;  

  архивы органов технической инвентаризации; 

  фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений 

субъекта Российской Федерации и муниципальных образований; 

  цифровые тематические карты. 
При  определении  значений  семантических  ценообразующих  факторов  для  объектов 

оценки, каждый объект оценки был соотнесен с населенным пунктом, в соответствии с законом 
об административно-территориальном делении. Впоследствии объектам оценки присваивались 
значения семантических ценообразующих факторов того населенного пункта, в границах кото-
рого он расположен. 

-  Законы об установлении границ муниципальных районов Смоленской области; 

Закон Смоленской области от 28.12.2004 N 120-з (ред. от 12.07.2007) "об администра-

тивно-территориальном устройстве Смоленской области". 

- Администрации муниципальных образований Смоленской области; 
- Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Смолен-

ской области; 

- Филиал ФГБУ ФКП Росреестра по Смоленской области; 
- Управления Росреестра по Смоленской области; 
- Открытые источники информации. 
Выводы: 
Рынок недвижимости Смоленской области имеет разветвленную структуру и делится по 

функциональному назначению, по местоположению внутри субъекта и другим признакам. Сег-
ментация рынка недвижимости очень важна, так как позволяет более точно отслеживать и про-
гнозировать состояние рынка в разрезе отдельных сегментов. Наиболее значимой является сег-
ментация рынка по виду объектов. Различают следующие сегменты рынка недвижимости: 
рынок жилой недвижимости, подразделяющийся на: 

 

объекты многоквартирной жилой застройки; 

 

объекты индивидуальной жилой застройки. 

рынок нежилой недвижимости, подразделяющийся на: 

 

объекты, предназначенные для хранения транспорта; 

 

объекты садового, огородного и дачного строительства; 

 

объекты  торговли,  общественного  питания,  бытового  обслуживания,  сер-

виса, отдыха и развлечений, включая объекты многофункционального назначения; 
 

объекты, предназначенные для временного проживания; 

 

объекты офисно-делового назначения; 

 

объекты санаторно-курортного назначения; 

 

объекты производственного назначения; 

 

объекты социальной инфраструктуры; 

 

сооружения.  

рынок земельных участков. 

В рамках государственной кадастровой оценки рассматриваются все сегменты рынка, за 

исключением рынка земельных участков. 

В результате проведенного анализа рынка недвижимости Смоленской области установ-

лено, что наиболее динамично развиваются следующие сегменты рынка (по объему совершен-
ных сделок с объектами недвижимости, по объему имеющихся на открытом рынке предложений 
о продаже и/или сдаче в аренду объектов недвижимого имущества, по объему строительства и 
вводу площадей): рынок жилой недвижимости (квартиры и индивидуальные жилые дома, кото-
рые составляют 82% объектов перечня). 

122 

В сфере реализации жилых объектов будет наблюдаться небольшой спад активности по-

купателей, вследствие чего владельцы вторичного жилья могут понизить стоимость объектов.   

Рынок коммерческой недвижимости в Смоленске не пользуется спросом, бизнес больше 

арендует. Но даже при этом спрос уменьшается. Чтобы стабилизировать ситуацию на рынке офи-
сов, нужно восстанавливать промышленность, а это уже вопрос скорее к администрации города.  

В целом, кризис сильно сказался на риэлторском бизнесе, просели продажи в первую оче-

редь в элитном сегменте. Цены снизились и на вторичном рынке. Однако, вряд ли в 2018 году 
падение цен продолжится.  

В 2018  году  очень  многое  будет  зависеть  от экономической  ситуации  в стране.  Суще-

ствует тесная корреляция между экономикой в целом и биржевыми движениями по индексу кон-
кретной  страны.  Как правила,  индекс  страны начинает  расти  за 2–3 месяца,  до того,  как  те же 
позитивные изменения начинают происходить в экономике.  

Определяющим фактором для инвестирования в недвижимость всегда была, есть и будет 

цена: чем она ниже рыночной, тем привлекательней объект.  

Если говорить об инвестиционной составляющей первичного жилья, то её привлекатель-

ность канула в прошлое, так как в сложившейся ситуации нередки случаи, когда дольщики уже 
в сданных домах продают свои объекты недвижимости дешевле, чем застройщики в еще строя-
щихся домах.  

Однако на новостройки стоит обратить внимание, если объекты выставлены на продажу 

подрядчиками, с которыми рассчитался застройщик. Таким подрядчикам очень нужны «живые» 
деньги, поэтому покупка может быть выгодной.  

Если же говорить о вторичном рынке, то это, безусловно, срочные продажи от собствен-

ников.  

Стабильным спросом у смолян пользуются однокомнатные квартиры и комнаты, на них 

цена за квадратный метр выше чем в многокомнатных квартирах. Стоимость квадратного метра 
в доме зависит от района, в котором он находится, и типа жилья. Как правило новостройки рас-
полагаются по окраине города, а старое жилье в центре, но после применения корректировок на 
местоположение и год постройки стоимость за м

2

 выравнивается. Ненамного изменяются в цене 

панельные дома, кирпичные и монолитные, особенно расположенные в непосредственной бли-
зости к центру. В центре города строительство практически не ведется из-за отсутствия свобод-
ных земельных участков. Выбор жилья здесь ограничен недавно построенными домами и старым 
жилищным фондом.  Поэтому  уровень  цен  держится  на  стабильной отметке.  Основные  строи-
тельные площадки располагаются на окраинах города. Активная застройка Смоленского района 
в местах примыкания к городу привела к образованию новых районов: Соловьиной рощи, Юж-
ного, Новосельцев, Миловидово, Алтуховки и др. 

Сумасшедших падений или сумасшедших ростов цен не наблюдается: банки работают ак-

тивно, кредиты дают, дефицита жилья на первичном рынке нет.  

  2.4.6. Обоснование моделей оценки кадастровой стоимости 

В  соответствии  с  методическими  указаниями  о  государственной  кадастровой  оценке, 

утвержденных  приказом  Минэкономразвития  России  от  12.05.2017  №226,  основными  подхо-
дами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный 
подходы.  При  выборе  используемых  при  проведении  оценки  подходов  следует  учитывать  не 
только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагае-
мое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной инфор-
мации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых 
оценщиком. 

Сравнительный подход основан на сравнении цен сделок (предложений) по аналогичным 

объектам недвижимости. Сравнительному подходу отдается предпочтение перед другими под-
ходами к оценке при развитости рынка объектов недвижимости и при достаточности и репрезен-
тативности информации о сделках (предложениях) с объектами недвижимости. 

Сравнительный подход не используется или используется только для проверки результа-

тов, полученных с применением иных подходов, при оценке ОКС, а также для отдельных групп 

123 

(подгрупп) объектов недвижимости при оценке земельных участков и ЕНК в случае отсутствия 
рынка недвижимости. 

Затратный подход основан на определении затрат, необходимых для приобретения, вос-

производства или замещения объекта недвижимости. Для использования этого подхода необхо-
димы актуальные и достоверные данные о соответствующих затратах. 

Затратный подход используется при определении кадастровой стоимости ОКС. 
Доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от использования объек-

тов недвижимости. Доходный подход рекомендуется применять при наличии надежных данных 
о доходах и расходах по объектам недвижимости, об общей ставке капитализации и (или) ставке 
дисконтирования. 

В случае использования какого-либо из подходов для проверки результатов, полученных 

с применением иных подходов, результат, полученный с применением такого подхода, не участ-
вует  в процедуре согласования, но может быть указан в качестве интервала, в котором может 
находиться результат определения кадастровой стоимости. 

Для построения модели оценки может быть использована методология любого из подхо-

дов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Выбор подхода осуществляется оценщи-
ком исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также доста-
точности и достоверности располагаемой рыночной информации. 

Выбор модели оценки состоит из следующих этапов: 
- выбор структуры моделей оценки (формы связи кадастровой стоимости и ценообразую-

щих факторов); 

- выбор окончательного вида модели оценки, в том числе на основе анализа достоверности 

использованной информации и точности моделей оценки. 

Применимость того или иного подхода и метода оценки зависит от типа объектов оценки, 

а также наличия необходимой и достаточной информации для обеспечения условий их примене-
ния. Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществля-
ется оценщиком и должен быть обоснован. 

Специфика кадастровой оценки недвижимости заключается в том, что методическое обес-

печение  работ,  состоящее  из  методических  указаний  однозначно  регламентирует  соотнесение 
класса объектов оценки и подходов и методов оценки. Это обусловлено тем, что налоги это  - 
государственные финансы, а возможность выбора метода оценки может привести к получению 
различной  кадастровой  стоимости  по  сопоставимым  объектам  оценки,  получению  различной 
налоговой базы для начисления налога. 

В России однозначное соотнесение классов объектов оценки и методов оценки для целей 

кадастровой  оценки  недвижимости  закрепляется  в  рамках  методических  указаний  о  государ-
ственной  кадастровой  оценке,  
утвержденных  приказом  Минэкономразвития  России  от  12  мая 
2017 г. N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке".
 

 

Таблица 60. Рекомендации по применимости подходов 

Группа 

Затрат-
ный под-

ход 

Сравни-

тельный 

подход 

Доход-

ный 

подход 

1. Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки) 

2,3 

2,3 

2.  Дома  малоэтажной  жилой  застройки  (до  3-х  этажей  включительно),  в 
том числе индивидуальной жилой застройки  - индивидуальные, малоэтаж-
ные блокированные (таунхаусы), дачных объединений, садоводческих товари-
ществ 

2,3 

2,3 

3. Объекты транспорта, за исключением линейных объектов и сооружений 

2,3 

2,3 

4.  Торговые,  торгово-сервисные  и  торгово-развлекательные  объекты,  объ-
екты общепита, заправочные станции 

2,3 

2,3 

5. Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоро-
вительного значения 

2,3 

2,3 

6. Административные и бытовые объекты 

2,3 

2,3 

124 

7.  Объекты  производственного,  производственно-складского  и  складского 
назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений 

2,3 

2,3 

8. Учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые 
объекты, музеи, лечебно-оздоровительные объекты 

2,3 

2,3 

9. Прочие объекты 

2,3 

2,3 

10. Сооружения 

2,3 

2,3 

1, 2, 3 - ранговые показатели приемлемости подходов. Ранг 1 - наиболее весомый подход, 

ранг 3 - наименее весомый подход. 

 
При наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по 

купле-продаже объектов оценки расчет кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется 
преимущественно на основании сравнительного подхода. 

Расчет объектов жилой недвижимости – объектов многоквартирной (1 группа) и индиви-

дуальной (2 группа) жилой застройки, которые составляют 82,2% Перечня, производится путем 
построения статистических моделей.  

Статистика подтверждает тот факт, что наиболее развитыми сегментами рынка недвижи-

мости являются рынок объектов многоквартирной жилой застройки и рынок объектов индиви-
дуальной жилой застройки.  

Менее развитыми сегментами рынка недвижимости в масштабах страны являются такие 

сегменты, как: 

  Рынок объектов, предназначенных для хранения транспорта; 

  Рынок объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, сер-

виса, отдыха и развлечений, рынок объектов многофункционального назначения; 

  Рынок объектов, предназначенных для временного проживания; 

  Рынок объектов офисно-делового назначения; 

  Рынок объектов производственного назначения; 
  Рынок объектов социальной инфраструктуры. 

Доходный подход 

В рамках доходного подхода кадастровая стоимость объекта недвижимости может опре-

деляться: 

1) методом прямой капитализации; 
2) методом дисконтирования денежных потоков. 
Объекты недвижимости оцениваются исходя из характерных для соответствующего сег-

мента  рынка  показателей  доходности  их  использования,  без  учета  фактического  обременения 
арендными отношениями и индивидуальных показателей эффективности их использования. 

Доходный подход реализуется в следующей последовательности: 
определяется потенциальный валовый доход, который может приносить объект недвижи-

мости; 

определяется степень недозагрузки объекта и неплатежей за пользование объектом недви-

жимости; 

определяется действительный валовый доход как разница потенциального валового до-

хода и неплатежей, недозагрузки; 

определяется  величина  операционных  расходов,  связанных  с  функционированием  объ-

екта недвижимости; 

определяется чистый операционный доход как разница действительного валового дохода 

и операционных расходов; 

полученный результат дисконтируется или капитализируется в зависимости от выбран-

ного метода. 

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методом прямой капитали-

зации  выполняется  путем  деления  типичного  чистого  операционного  дохода  в  год  на  общую 
ставку капитализации по объектам недвижимости. Общая ставка капитализации рассчитывается 
в  соответствии  с  условиями  рынка  соотношением  годового  чистого  операционного  дохода  от 
сдачи аналогичных объектов недвижимости в аренду и цен сопоставимых сделок (предложений) 

125 

за аналогичные объекты недвижимости.  

Метод дисконтирования денежных потоков применяется к будущим денежным потокам с 

любым прогнозом изменения во времени и определяет их текущую стоимость путем дисконти-
рования по ставке, соответствующей доходности инвестиций. Ставка дисконтирования характе-
ризует приведение (дисконтирование) относящихся к разным периодам времени всех обычных 
на данном сегменте рынка денежных потоков (доходов), в том числе от возможной их продажи 
в будущем.  

В рамках настоящего отчета доходный подход не применялся по следующим причинам. 
В результате обработки Перечня было выявлено, что 82,2% объектов оценки составляет 

жилой фонд (многоэтажные и индивидуальные жилые дома). При применении доходного под-
хода оценка рыночной стоимости объекта недвижимости жилого фонда основывается на преоб-
разовании доходов, которые оцениваемый актив генерирует в процессе своей оставшейся эконо-
мической жизни (с учетом времени их поступления и связанного с этим риска), в текущую стои-
мость. Чем выше доходный потенциал оцениваемого актива, тем выше его стоимость.  

Проанализировав рынок недвижимости в Смоленской области на основе имеющейся ры-

ночной информации,  Оценщик пришел к выводу, что  на момент  проведения оценки объектов 
недвижимости, на рынке жилой недвижимости отсутствуют достаточное количество предложе-
ний  по  аренде  аналогичных  по  состоянию,  площади,  местоположению,  назначению  объектов. 
Также в открытых источниках информации отсутствуют данные о степени загрузки, средних опе-
рационных расходах, аналогичных объектов недвижимости, т. е. невозможно рассчитать чистый 
операционный доход и ставку капитализации на основании рыночной информации, без которых 
реализация доходного подхода является невозможной.  

Проанализировав рынок другой недвижимости на основе имеющейся рыночной информа-

ции, Оценщик пришел к выводу, что в открытых источниках информации отсутствуют данные о 
величине арендной платы, степени загрузки единых объектов недвижимости, средних операци-
онных расходах аналогичных объектов недвижимости, без которых реализация доходного под-
хода является невозможной. Учитывая специфику проводимой оценки (массовая оценка соору-
жений, объектов незавершенного строительства), корректное использование доходного подхода 
при оценке таких объектов невозможно.  

Таким образом, оценщики отказались от применения доходного подхода при оценке объ-

ектов недвижимости. 

Затратный подход 

Моделирование в рамках затратного подхода основано на определении зависимости за-

трат  от  удельных  показателей  затрат  на  создание  (замещение,  воспроизводство)  аналогичных 
объектов. 

Группы (подгруппы) ОКС, кадастровая стоимость которых определяется затратным под-

ходом, разделяются исходя из видов использования объектов недвижимости с разбивкой объек-
тов по классу конструктивной схемы, классу качества объекта (уровню отделочных покрытий и 
качеству инженерных коммуникаций), классу их капитальности, условиям строительства, этаж-
ности и прочее. 

При  отсутствии  доступной  информации  по  какому-либо  параметру  данный  параметр 

определяется на основе допущений либо не участвует в группировке. 

При определении кадастровой стоимости рекомендуется в качестве базы расчета исполь-

зовать затраты на замещение. В рамках индивидуального определения кадастровой стоимости 
возможно использовать затраты на воспроизводство. 

Затраты на замещение представляют собой расчетную оценку затрат на сооружение или 

приобретение нового современного эквивалентного объекта недвижимости по состоянию на дату 
определения кадастровой стоимости. Затраты на воспроизводство представляют собой расчет-
ную оценку затрат на сооружение или приобретение точной копии объекта недвижимости по со-
стоянию на дату определения кадастровой стоимости. 

Источником затрат на финансирование создания объекта недвижимости в период строи-

тельства рекомендуется считать собственные средства, если это соответствует обычным  усло-
виям строительства объекта недвижимости на соответствующем сегменте рынка объектов недви-

126 

жимости. Предпринимательский доход (прибыль предпринимателя) может быть рассчитан мето-
дом компенсации вмененных издержек (техниками доходного подхода) либо другими методами, 
отражающими превышение сложившихся рыночных цен над затратами на создание объекта не-
движимости. 

При  оценке  затратным  подходом  помещений  в  зданиях  и  сооружениях  рекомендуется 

производить расчет кадастровой стоимости здания или сооружения, частью которого является 
помещение,  на  основе  доли  площади,  строительного  объема,  относящихся  к  данным  помеще-
ниям, в общей площади, строительном объеме здания или сооружения. При этом в рамках затрат-
ного  подхода  дальнейшие  корректировки  на  занимаемый  этаж,  видовые  характеристики,  тип 
входа и прочее не проводятся, за исключением помещений, расположенных в подвальных этажах 
зданий и (или) отличающихся по виду использования. 

Оценка встроенных и встроенно-пристроенных помещений в рамках затратного подхода 

производится как для отдельно стоящих объектов недвижимости соответствующей функции с 
проведением корректировок на наличие общих конструктивных элементов (стен, крыши, фунда-
ментов, перекрытий). 

Оценка  ОНС  проводится  как  для  объектов  недвижимости,  введенных  в  эксплуатацию. 

При этом необходимо учитывать процент готовности ОНС, дату начала строительного производ-
ства (выдачи разрешения на строительство), дату приостановки строительно-монтажных работ, 
а также наличие мероприятий по консервации ОНС. 

Затраты на строительство (воспроизводство, замещение) объектов недвижимости рассчи-

тываются на основе сметных нормативов строительства, то есть на основе государственных, от-
раслевых,  территориальных,  фирменных  или  индивидуальных  сметных  нормативов,  образую-
щих систему ценообразования и сметного нормирования в строительстве, с применением утвер-
жденных индексов цен в строительстве на строительно-монтажные работы, применяемых в смет-
ных расчетах стоимости производственного и жилищно-гражданского строительства, и коэффи-
циентов перехода от цен базового района к уровню цен субъектов Российской Федерации. 

Затратный подход был использован при оценке 8,6% объектов недвижимости, в том числе: 

  объектов, предназначенных для хранения транспорта; 

  торговли, общественного питания, бытового обслуживания, сервиса, отдыха и раз-

влечений, рынок объектов многофункционального назначения; 

  объектов, предназначенных для временного проживания; 

  объектов офисно-делового назначения; 

  объектов производственного назначения; 

  объектов социальной инфраструктуры. 

Сравнительный подход 

Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стои-

мости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. 

Сравнительный подход применяется, когда доступна достоверная и достаточная для ана-

лиза информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как 
цены совершенных сделок, так и цены предложений. 

В результате проведенного анализа рынка можно сделать выводы о наличии достаточной 

и  достоверной  информации  об  объектах-аналогах  в  сегменте  жилой  недвижимости.  Учитывая 
вышеизложенное  в  рамках  настоящего  отчета  кадастровые  стоимости  объектов  капитального 
строительства подгрупп 1.1.1, 1.1.2, 1.1.3, 1.2, 1.3, 1.4, 1.5, 1.6 группы №1, подгрупп 2.1.1, 2.1.2, 
2.1.3, 2.2, 2.3, 2.4, 2.5, 2.6 группы №2 были рассчитаны сравнительным подходом с применением 
техники математического моделирования с использованием программного комплекса «Массовая 
оценка.  Объекты  капитального  строительства.  6.0.22.0».  Определение  кадастровой  стоимости 
осуществлялось для объектов с полными и непротиворечивыми характеристиками, точное ме-
стоположение которых возможно установить.  

Описание процесса оценки объекта оценки. Определение кадастровой стоимости ме-

тодом статистического моделирования 

127 

Для  определения  кадастровой  стоимости  объекта  оценки  для  каждой  сформированной 

группы  (подгруппы)  объектов  недвижимости  осуществляется  построение  статистической  мо-
дели, отражающей сложившиеся на рассматриваемом рынке закономерности ценообразования. 
Определение кадастровой стоимости предполагает расчет наиболее вероятной цены объекта не-
движимости, по которой он может быть приобретен. Под статистической моделью оценки пони-
мается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной (кадастро-
вая стоимость) и значениями независимых переменных (ценообразующие факторы объектов не-
движимости). Подготовка и построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости 
осуществляется в следующей последовательности: 

1) Определение перечня и состава ценообразующих факторов. В модель необходимо 

включать факторы, характеризующие внешнюю среду объектов недвижимости и факторы, ха-
рактеризующие непосредственно сам объект недвижимости; 

2) Определение общего вида функций, связывающих зависимую переменную с каждым из 

ценообразующих факторов; 

3) Определение конкретного вида зависимостей переменной от ценообразующих факто-

ров (с построением графиков) и расчет коэффициентов статистической модели; 

4) Анализ качества статистических моделей расчета кадастровой стоимости недвижимо-

сти. 

В целях построения качественной статистической модели расчета кадастровой стоимости 

проводится статистический анализ рыночной информации на предмет ее достаточности и репре-
зентативности. Репрезентативность определяет, на сколько возможно обобщать результаты ис-
следования с привлечением определенной выборки на всю генеральную совокупность из которой 
она была собрана. Информация считается достаточной, если на ее основе можно построить ста-
тистически значимую модель расчета кадастровой стоимости. Критерий достаточности рыноч-
ной информации используемой для расчета кадастровой стоимости каждой группы соответствует 
условию L≥6(m+1), где: m – количество ценообразующих факторов, отобранных для построения 
модели  расчета.  L  –  общий  объем  выборки  (общее  число  объектов-аналогов,  участвующих    в 
построении модели). 

Для построения статистических моделей расчета кадастровой стоимости объектов недви-

жимости  проводится  кодировка  качественных  ценообразующих  факторов  объектов  оценки  и 
объектов аналогов путем присвоения качественным значениям факторов цифровых кодов.  

При сборе, анализе рыночной информации об объектах недвижимости и использовании 

ее в процессе моделирования выявляются выбросы. Выбросы – это те объекты, которые заведомо 
по своим удельным ценам не входят в диапазоны, которые указаны в анализе рынка. При постро-
ении моделей выбросы определяются в несколько этапов. При анализе рынка выявляется верх-
ний и нижний пределы стоимости. Одно из основных требований, это равномерное распределе-
ние объектов-аналогов в ценовом диапазоне. Во время построения моделей также могут выяв-
ляться объекты-аналоги с противоречивой исходной информацией, которые определяются как 
выбросы. Так же при совокупном влиянии значений факторов стоимости объекты, которые в об-
щую закономерность не входят помечаются как выбросы. 

Для  получения  более  качественных  результатов  исходя  из  исходных  данных  формиру-

ются контрольная и обучающая выборки. На основе обучающей выборки стоится модель. С кон-
трольной  выборкой  сопоставляются  результаты,  полученные  в  ходе  построения  модели.  Для 
сравнения выборок строятся графики упорядоченных значений удельных стоимостей на обуча-
ющей и контрольной выборках для удельной цены. Близость графиков друг к другу характери-
зует высокое качество модели. 

Выбор ценообразующих факторов для построения статистической модели 
Выбор  ценообразующих  факторов  для  построения  статистической  модели  осуществля-

ется двумя методами: экспертным и (или) корреляционно-регрессионным.  

Для построения статистической модели, выбор ценообразующих факторов осуществля-

ется исходя из следующих критериев: 

1. 

Критерий репрезентативности 

Ценообразующий  фактор  признается  репрезентативным,  если  соблюдается  выполнение 

следующих условий: 

128 

- для количественных факторов: диапазон значений фактора в выборке рыночных объек-

тов должен совпадать с диапазоном значений фактора исходной выборки объектов оценки (до-
пускается сужение интервала рыночной выборки не более чем на 10%). При этом структура на-
личия значений фактора на данном интервале не должна сильно отличаться у объектов оценки и 
рыночной выборки; 

- для качественных факторов: каждое значение качественного фактора, присутствующее 

в исходной выборке объектов оценки, должно присутствовать хотя бы один раз в выборке ры-
ночных объектов, при этом для улучшения качества в выборке рыночных объектов желательно 
присутствие каждого значения качественного фактора не менее шести раз. 

Экспертный выбор в ряде случаев ценообразующих факторов, являющихся нерепрезента-

тивными, обосновывается важностью учета данных факторов наряду с объективной невозмож-
ностью проведения дополнительного сбора рыночной информации или перегруппировки. В слу-
чае, когда диапазон значений ценообразующего фактора, являющегося нерепрезентативным, в 
рыночной выборке объектов-аналогов уже диапазона значений фактора в исходной выборке объ-
ектов оценки, а также распределение значений ценообразующего фактора в рыночной и исход-
ной  выборках  (в  диапазоне  их  пересечения)  различается  незначительно,  данный  фактор,  без-
условно, принимается для расчетов. Это обосновывается тем, что, чем более широко представ-
лены  значения  какого-либо  ценообразующего  фактора  в  рыночной  выборке,  тем  более  точно 
определяется функциональная зависимость стоимости объекта оценки от данного фактора 

2. Корреляционный анализ 
Корреляционный анализ предполагает выбор в качестве факторов для построения моделей 

тех ценообразующих факторов, которые в основном формируют стоимость объектов недвижи-
мости. С этой целью производится: 

расчет коэффициентов корреляции ценообразующих факторов с рыночными стоимостями 

по формуле (1): 

 

N

1

i

2

i

N

1

i

2

i

N

1

i

2

)

k

(
i

N

1

i

2

)

k

(
i

N

1

i

N

1

i

i

)

k

(
i

N

1

i

i

)

k

(
i

kY

)

Y

(

)

Y

(

N

)

X

(

)

X

(

N

Y

X

Y

X

N

r

,    (1) 

где: r

kY

 – коэффициент корреляции k-го фактора X(k) с рыночной стоимостью Y объекта 

недвижимости, N – количество объектов в обучающей выборке; 

расчет коэффициентов значимости R

фактора X(k) по формуле (2): 

max

kY

k

r

r

R 

,     k=1,…,m,                                 (2) 

где: r

max

 – максимальный из найденных коэффициентов корреляции, а m – количество це-

нообразующих факторов. 

Выбор из всех коэффициентов значимости тех коэффициентов, значения которых не ме-

нее 0.2 – 0.3. Соответствующие этим коэффициентам значимости ценообразующие факторы яв-
ляются  теми  факторами,  которые  в  основном  формируют  стоимость  объектов  недвижимости 
группы. 

Следует отметить, что влияние отдельных ценообразующих факторов на стоимость объ-

екта оценки носит комплексный характер и лишь приближенно может быть представлено в виде 
простых формул, составленных с использованием меры этих факторов. Это обусловлено как вза-
имной корреляцией факторов, так и нелинейной зависимостью влияния на их стоимость. Пред-
ставление формулы цены объекта тем точнее, чем более независимы выходящие в формулы фак-
торов и однородны территории анализа. В условиях взаимосвязанности факторов, их отбор для 
составления модели по формальному критерию корреляции с исходной ценой, может привести к 
«отбрасыванию»  значимых  факторов,  так  и  оставлению  сильно  коррелирующих  между  собой 
факторов. Если критерий отбора факторов близок к принятой для модели границе, они слабо за-
висимы от других факторов, входящих в модель и их использование дает интерпретируемый зна-
чимый результат, имеет смысл использования этих факторов в модели.  

 

 

 

 

 

 

 

содержание      ..     6      7      8      9     ..