Отчёт № 01/2018 об итогах государственной кадастровой оценки на территории Смоленской области - часть 15

225 

Таблица 127. Диапазон рассчитанных по модели удельных показателей кадастровой стои-

мости объектов оценки (подгруппа 1.1.2.  Вяземский, Гагаринский муниципальные рай-

оны) 

Подгруппа 

Минимальное 

значение 

Среднее значение  Максимальное 

значение 

Подгруппа 1.1.1. (Велижский, Глинковский, 
Демидовский,  Дорогобужский,  Духовщин-
ский,  Ельниниский,  Ершичский,  Кардымов-
ский, Краснинский, Монастырщинский, Но-
водугинский,  Починсковский,  Рославльский, 
Руднянский, Сафоновский, Сычевский, Тем-
кинский,  Угранский,  Хиславичский,  Холм-
Жирковский,  Шумячский,  Ярцевский  муни-
ципальные районы). 

3738,63 

10071,64 

28949,93 

Группа 1. Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки). 
Подгруппа 1.1.3. Сельские населенные пункты (Смоленский муниципальный район). 
Расчет объектов капитального строительства 1 группы производится путем построения ста-

тистических моделей. 

В результате проведенного анализа для построения модели были выбраны следующие це-

нообразующие факторы. 

 

Таблица 128. Описание выбора ценообразующих факторов при построении статисти-

ческой модели оценки (подгруппа 1.1.3. (Смоленский муниципальный район)) 

Фактор 

Тип кодирования 

Тип 

метки 

Корреля-

ция 

(удельная) 

Описание выбора ценообразую-

щих факторов при построении 

статистической модели 

оценки 

Год постройки 

Числовой – непро-

кодированный 

Прямые 

метки 

0,36 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости  

Класс кон-

структивной 

системы 

Качественный – 

прокодированный 

По умол-

чанию 

0,41 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости  

Площадь 

Числовой  – непро-

кодированный 

Обратные 

метки 

0,12 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости  

Расстояние до 

Смоленска 

Числовой – проко-

дированный 

Прямые 

метки 

0,089 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости  

Этажность 

Числовой – непро-

кодированный 

Прямые 

метки 

0,48 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости 

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в 

таблицах ниже. 

 

Таблица 129. Анализ статистической значимости модели (подгруппа 1.1.3. (Смолен-

ский муниципальный район)) 

№ 

п/

п 

Название модели 

Коэффициент  

детермина-

ции, R

2

 

Критерий Фи-

шера, F

расч.

 

Критерий 

Фишера, 

F

табл.

 

Статистиче-

ская значи-

мость модели 

(да/нет) 

1 

Аддитивная модель 

0,79 

11,11 

2,71 

да 

2  Мультипликативная модель 

0,77 

10,09 

2,71

 

да 

3 

Экспоненциальная модель 

0,78 

10,43 

2,71

 

да 

226 

Таблица 130. Проверка качества модели (подгруппа 1.1.3. (Смоленский муници-

пальный район)) 

Статистические показатели 

Пороговые значения 

Линейная модель 

Контрольная 

выборка 

Обучающая 

выборка 

Контрольная 

выборка 

Обучающая 

выборка 

Коэффициент  детерминации, 
R

2

 

не менее 0,6 

не менее 0,7 

0,68 

0,79 

Коэффициент дисперсии (COD) 

не более 20 

не более 20 

7,93 

6,81 

Среднеквадратичная 

ошибка 

оценки (SEE) 

не более 25 

не более 20 

11,71 

10,21 

Средняя  относительная  по-
грешность оценки 

не более 30 

не более 25 

8,13 

6,88 

Ценовой дифференциал (PRD) 

не более 1,2 

не более 1,2 

1 

1,01 

Статистические показатели 

Пороговые значения 

Мультипликативная модель 

Контрольная 

выборка 

Обучающая 

выборка 

Контрольная 

выборка 

Обучающая 

выборка 

Коэффициент  детерминации, 
R

2

 

не менее 0,6 

не менее 0,7 

0,67 

0,77 

Коэффициент дисперсии (COD) 

не более 20 

не более 20 

7,68 

6,88 

Среднеквадратичная 

ошибка 

оценки (SEE) 

не более 25 

не более 20 

11,86 

10,6 

Средняя  относительная  по-
грешность оценки 

не более 30 

не более 25 

8,09 

6,88 

Ценовой дифференциал (PRD) 

не более 1,2 

не более 1,2 

1 

1,01 

Статистические показатели 

Пороговые значения 

Экспоненциальная модель 

Контрольная 

выборка 

Обучающая 

выборка 

Контрольная 

выборка 

Обучающая 

выборка 

Коэффициент  детерминации, 
R

2

 

не менее 0,6 

не менее 0,7 

0,68 

0,78 

Коэффициент дисперсии (COD) 

не более 20 

не более 20 

7,7 

6,74 

Среднеквадратичная 

ошибка 

оценки (SEE) 

не более 25 

не более 20 

11,84 

10,46 

Средняя  относительная  по-
грешность оценки 

не более 30 

не более 25 

8,09 

6,74 

Ценовой дифференциал (PRD) 

не более 1,2 

не более 1,2 

1 

1,01 

 

В результате была построена – мультипликативная модель со следующими характеристи-

ками: 

Таблица 131. Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости 

объектов недвижимости (подгруппа 1.1.3. (Смоленский муниципальный район)) 

Название мо-

дели 

Формула модели 

Ценообразую-

щий фактор для 

построения мо-

дели 

Коэффициент 

при ценообразу-

ющем факторе в 

модели 

Мультиплика-

тивная модель 

Y=9926.59*((44.1071/(Пло-

щадь+11.24)+0.4)^0.882996)*((((

Год_число-

вой+7)/1986.9)+0)^20.559)*((мет

ка(Расстояние до Смолен-

ска)+0)^2.7603)*((метка(Класс 

конструктивной си-

Свободный член 

9926,59                           

Год постройки 

20,558971                         

Класс конструк-

тивной системы 

0,504559                          

Площадь 

0,882996                          

227 

стемы)+0)^0.504559)*((((Этаж-

ность в рас-

чет+0.6)/3.84524)+0)^0.222373)                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 

Расстояние до 

Смоленска 

2,7603                            

Этажность 

0,222373                          

 

Ниже приведен график упорядоченных значений стоимостей на обучающей и контроль-

ной выборках для удельной цены. Близость графиков друг к другу свидетельствует о высоком 
качестве модели. 

 

 

График 12. 

В таблице ниже приведен пример расчета удельного показателя кадастровой стоимости на 

основе построенной модели. 

Таблица 132. Пример определения удельного показателя кадастровой стоимости на 

основе построенной модели 

К

ад

ас

т

ровый

 номер

 об

ъек

т

а 

нед

ви

ж

имос

т

и 

А

дрес

 (

ме

ст

оп

олож

ение

) об

ъ-

ек

т

а не

дви

ж

имос

т

и 

Значения ценообразующих 

факторов (код) 

УПКС, 

руб./кв.м 

 
 
 
 
 

Кадаст-

ровая 

стои-

мость, 

руб. 

Г

од

 п

ос

т

ройки

 

К

ласс к

он

ст

рук

т

ив

ной

 

сист

емы

 

П

лощ

ад

ь 

Расст

оя

ние д

о С

молен

-

ск

а 

Эт

аж

нос

т

ь 

 

67:18:3970101:627 

Смоленская область, 

Смоленский район, с. 

Пригорское, ул. Ок-

тябрьская д. 7, кв. 15 

1983 

КС-

3 

46 

9 

4 

16793,22  772488,12 

228 

Граничные значения рассчитанных по модели удельных показателей кадастровой стоимо-

сти объектов оценки представлены в таблице. 

Таблица 133. Диапазон рассчитанных по модели удельных показателей кадастровой стои-

мости объектов оценки (подгруппа 1.1.3. (Смоленский муниципальный район)) 

Подгруппа 

Минимальное 

значение 

Среднее значение  Максимальное 

значение 

Подгруппа  1.1.3.  (Смоленский  муниципаль-
ный район). 

 

3423,70 

11977,64 

57014,13 

 
Группа 2. Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой 

застройки – индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы), дачных объеди-
нений, садоводческих товариществ. 

Подгруппа 2.2. Поселки городского типа (с. Глинка, с. Ершичи,  п. Кардымово, пгт. 

Красный,  пгт.  Монастырщина,  с.  Новодугино,  с.  Темкино,  п.  Угра,  пгт.  Хиславичи,  пгт. 
Холм-Жирковский, пгт. Шумячи). 

Расчет объектов капитального строительства 2 группы производится путем построения ста-

тистических моделей. 

В результате проведенного анализа для построения модели были выбраны следующие це-

нообразующие факторы. 

Таблица 134. Описание выбора ценообразующих факторов при построении статистиче-

ской модели оценки (подгруппа 2.2. 2_ПГТ). 

Фактор 

Тип кодирования 

Тип 

метки 

Корреля-

ция 

(удельная) 

Описание выбора ценообразую-

щих факторов при построении 

статистической модели 

оценки 

Год постройки 

Числовой – непро-

кодированный 

Прямые 

метки 

0,46 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости  

Класс кон-

структивной 

системы 

Качественный – 

прокодированный 

По умол-

чанию 

0,33 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости  

Площадь 

Числовой  – непро-

кодированный 

Обратные 

метки 

0,14 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости  

Расстояние до 

Смоленска 

Числовой – непро-

кодированный 

Обратные 

метки 

0,4 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости  

Этажность 

Числовой – проко-

дированный 

Прямые 

метки 

0,13 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости 

 
Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в 

таблицах ниже. 

Таблица 135. Анализ статистической значимости модели (подгруппа 2.2. 2_ПГТ) 

№ 

п/

п 

Название модели 

Коэффициент 

детермина-

ции, R

2

 

Критерий Фи-

шера, F

расч.

 

Критерий 

Фишера, 

F

табл.

 

Статистиче-

ская значи-

мость модели 

(да/нет) 

1 

Аддитивная модель 

0,8 

19,01 

2,71 

да 

2 

Мультипликативная мо-

дель 

0,76 

15,12 

2,71

 

да 

3 

Экспоненциальная мо-

дель 

0,77 

15,93 

2,71

 

да 

229 

 

Таблица 136. Проверка качества модели (подгруппа 2.2. 2_ПГТ) 

Статистические  показа-
тели 

Пороговые значения 

Линейная модель 

Контрольная 

выборка 

Обучающая 

выборка 

Контрольная 

выборка 

Обучающая 

выборка 

Коэффициент  детермина-
ции, R

2

 

не менее 0,6 

не менее 0,7 

0,72 

0,8 

Коэффициент 

дисперсии 

(COD) 

не более 20 

не более 20 

9,26 

7,57 

Среднеквадратичная 
ошибка оценки (SEE) 

не более 25 

не более 20 

12,89 

11,64 

Средняя  относительная  по-
грешность оценки 

не более 30 

не более 25 

9,13 

8,02 

Ценовой 

дифференциал 

(PRD) 

не более 1,2 

не более 1,2 

1,01 

1,01 

Статистические 

показа-

тели 

Пороговые значения 

Мультипликативная модель 

Контрольная 

выборка 

Обучающая 

выборка 

Контрольная 

выборка 

Обучающая 

выборка 

Коэффициент  детермина-
ции, R

2

 

не менее 0,6 

не менее 0,7 

0,74 

0,76 

Коэффициент 

дисперсии 

(COD) 

не более 20 

не более 20 

8,66 

8,62 

Среднеквадратичная 
ошибка оценки (SEE) 

не более 25 

не более 20 

12,34 

12,73 

Средняя  относительная  по-
грешность оценки 

не более 30 

не более 25 

8,76 

8,67 

Ценовой 

дифференциал 

(PRD) 

не более 1,2 

не более 1,2 

1,01 

1,01 

Статистические 

показа-

тели 

Пороговые значения 

Экспоненциальная модель 

Контрольная 

выборка 

Обучающая 

выборка 

Контрольная 

выборка 

Обучающая 

выборка 

Коэффициент  детермина-
ции, R

2

 

не менее 0,6 

не менее 0,7 

0,71 

0,77 

Коэффициент 

дисперсии 

(COD) 

не более 20 

не более 20 

8,85 

8,22 

Среднеквадратичная 
ошибка оценки (SEE) 

не более 25 

не более 20 

13,03 

12,48 

Средняя  относительная  по-
грешность оценки 

не более 30 

не более 25 

9,09 

8,38 

Ценовой 

дифференциал 

(PRD) 

не более 1,2 

не более 1,2 

1,01 

1,01 

 

После сравнительного анализа качества моделей была выбрана модель с наилучшими ста-

тистическими показателями. В результате была построена – мультипликативная модель со сле-
дующими характеристиками: 

 

Таблица 137. Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости 

объектов недвижимости (подгруппа 2.2. 2_ПГТ) 

Название мо-

дели 

Формула модели 

Ценообразую-

щий фактор для 

построения мо-

дели 

Коэффициент 

при ценообразу-

ющем факторе в 

модели 

Мультиплика-

тивная модель 

Y=1.50954e-007*((66.2765/(Пло-

щадь+19.56)+0)^0.256575)*((((Г

од_число-

вой+400.8)/1884.86)+0.5)^44.332

Свободный член 

1,50954E-07                       

Год постройки 

44,332504                         

230 

5)*((128.906/(Расстояние до 

Смолен-

ска+40.8)+0)^0.175071)*((метка

(Класс конструктивной си-

стемы)+0)^0.454308)*((метка(Э

тажность в рас-

чет)+0)^0.784666)                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               

Класс конструк-

тивной системы 

0,454308                          

Площадь 

0,256575                          

Расстояние до 

Смоленска 

0,175071                          

Этажность 

0,784666                          

Ниже приведен график упорядоченных значений стоимостей на обучающей и контроль-

ной выборках для удельной цены. Близость графиков друг к другу свидетельствует о высоком 
качестве модели. 

 

График 13. 

В таблице ниже приведен пример расчета удельного показателя кадастровой стоимости на 

основе построенной модели. 
Таблица 138. Пример определения удельного показателя кадастровой стоимости на основе 

построенной модели 

К

ада

ст

ро

вы

й но

ме

р 

об

ъект

а 

не-

дв

иж

имо

ст

и

 

А

др

ес

 (

ме

ст

опо

ло

жение)

 о

бъ

ект

а 

недви

жимо

ст

и

 

Значения ценообразующих факто-

ров (код) 

УПКС, 

руб./кв.м 

 
 
 
 
 

Кадаст-

ровая 

стои-

мость, 

руб. 

Го

д 

по

стр

ой

ки

 

Кл

асс

 ко

нстр

ук

ти

вно

й 

си

-

сте

мы

 

Пло

щ

адь

 

Р

асс

то

яни

е 

до

 С

мо

ленска

 

Э

та

жн

ость

  

67:12:0010425:73 

Смоленская область, 

Монастырщинский 

район, п. Монастыр-

щина, ул. Комсомольска, 

д. 6 

1941  КС-3  49,9 

59 

1 

6661,15 

332391,38 

 

231 

Граничные значения рассчитанных по модели удельных показателей кадастровой стоимо-

сти объектов оценки представлены в таблице. 

Таблица 139. Диапазон рассчитанных по модели удельных показателей кадастровой стои-

мости объектов оценки (подгруппа 2.2. 2_ПГТ) 

Подгруппа 

Минимальное 

значение 

Среднее значение  Максимальное 

значение 

Подгруппа 2.2. (с. Глинка, с. Ершичи, п. Кар-
дымово,  пгт.  Красный,  пгт.  Монастыр-
щина,  с.  Новодугино,  с.  Темкино,  п.  Угра, 
пгт.  Хиславичи,  пгт.  Холм-Жирковский, 
пгт. Шумячи) 

3375,77 

9498,13 

22784,73 

Группа 2. Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой 

застройки – индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы), дачных объеди-
нений, садоводческих товариществ. 

Подгруппа 2.3. Малые города (г. Велиж,  г. Демидов, г. Дорогобуж, г. Духовщина, г. 

Ельня, г. Починок, г. Рудня, г. Сычевка). 

Расчет объектов капитального строительства 2 группы производится путем построения ста-

тистических моделей. 

В результате проведенного анализа для построения модели были выбраны следующие це-

нообразующие факторы. 

Таблица 140. Описание выбора ценообразующих факторов при построении статисти-

ческой модели оценки (подгруппа 2.3. 3_МГ). 

Фактор 

Тип кодирования 

Тип 
метки 

Корреля-

ция 

(удельная) 

Описание выбора ценообразую-
щих факторов при построении 
статистической модели 
оценки 

Год постройки 

Числовой – непро-

кодированный 

Прямые 

метки 

0,33 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости  

Класс кон-

структивной 

системы 

Качественный – 

прокодированный 

По умол-

чанию 

0,42 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости  

Площадь 

Числовой  – непро-

кодированный 

Обратные 

метки 

-0,15 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости  

Расстояние до 

Смоленска 

Числовой – непро-

кодированный 

Обратные 

метки 

0,19 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости  

Этажность 

Числовой – проко-

дированный 

Прямые 

метки 

0,19 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости 

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в 

таблицах ниже. 

Таблица 141. Анализ статистической значимости модели (подгруппа 2.3. 3_МГ) 

№ 

п/

п 

Название модели 

Коэффициент  

детермина-

ции, R

2

 

Критерий Фи-

шера, F

расч.

 

Критерий 

Фишера, 

F

табл.

 

Статистиче-

ская значи-

мость модели 

(да/нет) 

1 

Аддитивная модель 

0,71 

27,37 

2,71 

да 

2 

Мультипликативная мо-

дель 

0,7 

26,02 

2,71

 

да 

3 

Экспоненциальная мо-

дель 

0,7 

25,61 

2,71

 

да 

232 

Таблица 142. Проверка качества модели (подгруппа 2.3. 3_МГ) 

Статистические  показа-
тели 

Пороговые значения 

Линейная модель 

Контрольная 

выборка 

Обучающая 

выборка 

Контрольная 

выборка 

Обучающая 

выборка 

Коэффициент  детермина-
ции, R

2

 

не менее 0,6 

не менее 0,7 

0,68 

0,71 

Коэффициент 

дисперсии 

(COD) 

не более 20 

не более 20 

7,48 

6,82 

Среднеквадратичная 
ошибка оценки (SEE) 

не более 25 

не более 20 

9,34 

8,67 

Средняя  относительная  по-
грешность оценки 

не более 30 

не более 25 

7,5 

6,95 

Ценовой 

дифференциал 

(PRD) 

не более 1,2 

не более 1,2 

1,01 

1,01 

Статистические 

показа-

тели 

Пороговые значения 

Мультипликативная модель 

Контрольная 

выборка 

Обучающая 

выборка 

Контрольная 

выборка 

Обучающая 

выборка 

Коэффициент  детермина-
ции, R

2

 

не менее 0,6 

не менее 0,7 

0,66 

0,7 

Коэффициент 

дисперсии 

(COD) 

не более 20 

не более 20 

7,55 

6,94 

Среднеквадратичная 
ошибка оценки (SEE) 

не более 25 

не более 20 

9,64 

8,83 

Средняя  относительная  по-
грешность оценки 

не более 30 

не более 25 

7,58 

7,03 

Ценовой 

дифференциал 

(PRD) 

не более 1,2 

не более 1,2 

1,01 

1,01 

Статистические 

показа-

тели 

Пороговые значения 

Экспоненциальная модель 

Контрольная 

выборка 

Обучающая 

выборка 

Контрольная 

выборка 

Обучающая 

выборка 

Коэффициент  детермина-
ции, R

2

 

не менее 0,6 

не менее 0,7 

0,69 

0,7 

Коэффициент 

дисперсии 

(COD) 

не более 20 

не более 20 

7,29 

7,06 

Среднеквадратичная 
ошибка оценки (SEE) 

не более 25 

не более 20 

9,26 

8,88 

Средняя  относительная  по-
грешность оценки 

не более 30 

не более 25 

7,3 

7,09 

Ценовой 

дифференциал 

(PRD) 

не более 1,2 

не более 1,2 

1,01 

1,01 

После сравнительного анализа качества моделей была выбрана модель с наилучшими ста-

тистическими показателями. В результате была построена – мультипликативная модель со сле-
дующими характеристиками: 

Таблица 143. Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости 

объектов недвижимости (подгруппа 2.3. 3_МГ) 

Название мо-

дели 

Формула модели 

Ценообразую-

щий фактор для 

построения мо-

дели 

Коэффициент 

при ценообразу-

ющем факторе в 

модели 

Мультиплика-

тивная модель 

Y=11583.8*((63.9627/(Пло-

щадь+46.54)+0)^0.126262)*((((Г

Свободный член 

11583,8                           

Год постройки 

-0,172342                         

233 

од_число-

вой+403.4)/1794.64)+0.5)^(-

0.172342))*((96.0369/(Расстоя-

ние до Смолен-

ска+35.8)+0)^0.169555)*((метка

(Класс конструктивной си-

стемы)+0)^1.5627)*((метка(Эт
ажность в расчет)+0)^1.18468)                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   

Класс конструк-

тивной системы 

1,562698                          

Площадь 

0,126262                          

Расстояние до 

Смоленска 

0,169555                          

Этажность 

1,184681                          

Ниже приведен график упорядоченных значений стоимостей на обучающей и контроль-

ной выборках для удельной цены. Близость графиков друг к другу свидетельствует о высоком 
качестве модели. 

 

 

График 14. 

В таблице ниже приведен пример расчета удельного показателя кадастровой стоимости на 

основе построенной модели. 

Таблица 144. Пример определения удельного показателя кадастровой стоимости на основе 

построенной модели 

К

ада

ст

ро

вы

й но

ме

р 

об

ъект

а 

не-

дв

иж

имо

ст

и

 

А

др

ес

 (

ме

ст

опо

ло

жение)

 о

бъ

ект

а 

недви

жимо

ст

и

 

Значения ценообразующих факто-

ров (код) 

УПКС, 

руб./кв.м 

 
 
 
 
 

Кадаст-

ровая 

стои-

мость, 

руб. 

Го

д по

ст

ро

йки

 

К

ла

сс

 ко

нст

рукт

ив

но

й с

и-

ст

ем

ы

 

П

ло

ща

дь

 

Р

асс

т

оя

ние до

 С

мо

ленска

 

Эт

ажно

ст

ь 

 

67:06:0010111:76 

Смоленская область, До-

рогобужский район, г. 

Дорогобуж, ул. Смоля-

кова, д. 1 

1947  КС-7  54,9 

91 

1 

8546,1 

469180,89 

234 

Граничные значения рассчитанных по модели удельных показателей кадастровой стоимо-

сти объектов оценки представлены в таблице. 

Таблица 145. Диапазон рассчитанных по модели удельных показателей кадастро-

вой стоимости объектов оценки (подгруппа 2.3. 3_МГ) 

Подгруппа 

Минимальное 

значение 

Среднее значение  Максимальное 

значение 

Подгруппа  2.3.  Малые  города  (г.  Велиж,  г. 
Демидов,  г.  Дорогобуж,  г.  Духовщина,  г. 
Ельня, г. Починок, г. Рудня, г. Сычевка) 
 

4460,23 

8606,93 

16662,18 

 

Группа 2. Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой 

застройки – индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы), дачных объеди-
нений, садоводческих товариществ. 

Подгруппа  2.4.  Крупные  города  (г.  Вязьма,  с.  Вязьма-Брянская,  г.  Гагарин,  г.  Рос-

лавль, г. Сафоново, г. Ярцево). 

Расчет объектов капитального строительства 2 группы производится путем построения ста-

тистических моделей. 

В результате проведенного анализа для построения модели были выбраны следующие це-

нообразующие факторы. 

Таблица 146. Описание выбора ценообразующих факторов при построении статисти-

ческой модели оценки (подгруппа 2.4. 4_КГ). 

Фактор 

Тип кодирования 

Тип 
метки 

Корреля-

ция 

(удельная) 

Описание выбора ценообразую-
щих факторов при построении 
статистической модели 
оценки 

Год постройки 

Числовой – непро-

кодированный 

Прямые 

метки 

0,21 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости  

Класс кон-

структивной 

системы 

Качественный – 

прокодированный 

По умол-

чанию 

0,57 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости  

Площадь 

Числовой  – непро-

кодированный 

Прямые 

метки 

0,35 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости  

Подгруппа ОКС 

Качественный – 

прокодированный 

По умол-

чанию 

0,37 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости  

Расстояние до 

Смоленска 

Числовой – непро-

кодированный 

Обратные 

метки 

0,0026 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости 

Расстояние от 
объекта до Ад-

министратив-

ного центра 

Числовой – непро-

кодированный 

Обратные 

метки 

0,18 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости 

 

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в 

таблицах ниже. 

 
 
 
 
 
 

 

235 

Таблица 147. Анализ статистической значимости модели (подгруппа 2.4. 4_КГ) 

№ 

п/

п 

Название модели 

Коэффициент  

детермина-

ции, R

2

 

Критерий Фи-

шера, F

расч.

 

Критерий 

Фишера, 

F

табл.

 

Статистиче-

ская значи-

мость модели 

(да/нет) 

1 

Аддитивная модель 

0,77 

52,78 

2,6 

да 

2 

Мультипликативная мо-

дель 

0,77 

51,5 

2,6

 

да 

3 

Экспоненциальная мо-

дель 

0,76 

50,73 

2,6

 

да 

Таблица 148. Проверка качества модели (подгруппа 2.4. 4_КГ) 

Статистические показатели 

Пороговые значения 

Линейная модель 

Контроль-

ная выборка 

Обучающая 

выборка 

Контроль-

ная выборка 

Обучающая 

выборка 

Коэффициент  детерминации, 
R

2

 

не менее 0,6 

не менее 0,7 

0,66 

0,77 

Коэффициент дисперсии (COD) 

не более 20 

не более 20 

13,18 

9,82 

Среднеквадратичная 

ошибка 

оценки (SEE) 

не более 25 

не более 20 

13,58 

11,41 

Средняя  относительная  по-
грешность оценки 

не более 30 

не более 25 

13,07 

9,71 

Ценовой дифференциал (PRD) 

не более 1,2 

не более 1,2 

0,99 

1,01 

Статистические показатели 

Пороговые значения 

Мультипликативная модель 

Контрольная 

выборка 

Обучающая 

выборка 

Контрольная 

выборка 

Обучающая 

выборка 

Коэффициент  детерминации, 
R

2

 

не менее 0,6 

не менее 0,7 

0,73 

0,77 

Коэффициент дисперсии (COD) 

не более 20 

не более 20 

10,72 

9,83 

Среднеквадратичная 

ошибка 

оценки (SEE) 

не более 25 

не более 20 

12,16 

11,52 

Средняя  относительная  по-
грешность оценки 

не более 30 

не более 25 

10,62 

9,73 

Ценовой дифференциал (PRD) 

не более 1,2 

не более 1,2 

1,01 

1,01 

Статистические показатели 

Пороговые значения 

Экспоненциальная модель 

Контрольная 

выборка 

Обучающая 

выборка 

Контрольная 

выборка 

Обучающая 

выборка 

Коэффициент  детерминации, 
R

2

 

не менее 0,6 

не менее 0,7 

0,74 

0,76 

Коэффициент дисперсии (COD) 

не более 20 

не более 20 

10,63 

9,99 

Среднеквадратичная 

ошибка 

оценки (SEE) 

не более 25 

не более 20 

12 

11,59 

Средняя  относительная  по-
грешность оценки 

не более 30 

не более 25 

10,51 

9,92 

Ценовой дифференциал (PRD) 

не более 1,2 

не более 1,2 

1,01 

1,01 

 

После сравнительного анализа качества моделей была выбрана модель с наилучшими ста-

тистическими показателями. В результате была построена – мультипликативная модель со сле-
дующими характеристиками: 

 

 

 

 

 

236 

Таблица  149.  Параметры  модели,  отобранной  для  расчета  кадастровой  стоимости 

объектов недвижимости (подгруппа 2.4. 4_КГ) 

Название мо-

дели 

Формула модели 

Ценообразую-

щий фактор для 

построения мо-

дели 

Коэффициент 

при ценообразу-

ющем факторе в 

модели 

Мультиплика-

тивная модель 

=4231.57*((((Пло-

щадь+87.2)/77.5272)+0.5)^0.0245

457)*((((Год_число-

вой+403.4)/1811.04)+0.5)^0.0659

597)*((99.2962/(Расстояние до 

Смолен-

ска+18.8)+0.5)^0.1386)*((1870.2

1/(Расстояние от объекта до 

Админ цен-

тра+1102.2)+0)^0.025032)*((ме

тка(Подгруппа 

ОКС)+0)^1.22878)*((метка(Клас

с конструктивной си-

стемы)+0)^0.980283)                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              

Свободный член 

4231,57                                                     

Год постройки 

0,06596                                                    

Класс конструк-

тивной системы 

0,980283                          

Площадь 

0,024546                          

Подгруппа ОКС 

1,228785                          

Расстояние до 

Смоленска 

0,1386                            

Расстояние от 
объекта до Ад-

министратив-

ного центра 

0,025032                          

Ниже приведен график упорядоченных значений стоимостей на обучающей и контрольной 

выборках для удельной цены. Близость графиков друг к другу свидетельствует о высоком каче-
стве модели. 

 

График 15. 

В таблице ниже приведен пример расчета удельного показателя кадастровой стоимости на 

основе построенной модели. 

 
 

237 

Таблица 150. Пример определения удельного показателя кадастровой стоимости на 

основе построенной модели 

К

ада

ст

ро

вы

й но

ме

р 

об

ъект

а 

не-

дв

иж

имо

ст

и

 

А

др

ес

 (

ме

ст

опо

ло

жение)

 о

бъ

ект

а 

недви

жимо

ст

и

 

Значения ценообразующих факто-

ров (код) 

УПКС, 

руб./кв.м 

 
 
 
 
 

Кадаст-

ровая 

стои-

мость, 

руб. 

Го

д по

ст

ро

йки

 

К

ла

сс

 ко

нст

рукт

ив

но

й с

и-

ст

ем

ы

 

П

ло

ща

дь

 

П

одгр

уппа

 ОКС

 

Р

асс

т

оя

ние до

 С

мо

ленска

 

Р

асс

т

оя

ние о

т

 о

бъ

ект

а 

до

 

А

дми

нист

ра

т

ив

но

го

 цен-

тра 

 

67:15:0321016:12 

Смоленская область, 

Рославльский район, г. 

Рославль, пер. 3-й Про-

летарский, д. 4 

1986 

КС-

7 

55 

0202  105  2226 

8321,3 

457671,5 

 
Граничные значения рассчитанных по модели удельных показателей кадастровой стоимо-

сти объектов оценки представлены в таблице. 

Таблица 151. Диапазон рассчитанных по модели удельных показателей кадастровой стои-

мости объектов оценки (подгруппа 2.4. 4_КГ) 

Подгруппа 

Минимальное 

значение 

Среднее значение  Максимальное 

значение 

Подгруппа 2.4. Крупные города (г. Вязьма, с. 
Вязьма-Брянская, г. Гагарин, г. Рославль, г. 
Сафоново, г. Ярцево). 

1414,50 

8691,48 

13101,95 

 
Группа 2. Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой 

застройки – индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы), дачных объеди-
нений, садоводческих товариществ. 

Подгруппа 2.5. (г. Десногорск). 
Расчет объектов капитального строительства 2 группы производится путем построения ста-

тистических моделей. 

В результате проведенного анализа для построения модели были выбраны следующие це-

нообразующие факторы. 

 

Таблица 152. Описание выбора ценообразующих факторов при построении статисти-

ческой модели оценки (подгруппа 2.5. 5_Десногорск). 

Фактор 

Тип кодирования 

Тип 
метки 

Корреля-

ция 

(удельная) 

Описание выбора ценообразую-
щих факторов при построении 
статистической модели 
оценки 

Площадь 

Числовой – непро-

кодированный 

Обратные 

метки 

-0,034 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости  

Подгруппа ОКС 

Качественный – 

прокодированный 

По умол-

чанию 

0,5 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости  

Расстояние от 
объекта до Ад-

министратив-

ного центра 

Числовой  – непро-

кодированный 

Обратные 

метки 

-0,29 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости  

 

238 

Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в 

таблицах ниже. 

Таблица 153. Анализ статистической значимости модели (подгруппа 2.5. 5_Десно-

горск) 

№ 

п/

п 

Название модели 

Коэффициент  

детермина-

ции, R

2

 

Критерий Фи-

шера, F

расч.

 

Критерий 

Фишера, 

F

табл.

 

Статистиче-

ская значи-

мость модели 

(да/нет) 

1 

Аддитивная модель 

0,67 

6,21 

3,41 

да 

2  Мультипликативная мо-

дель 

0,73 

8,05 

3,41 

да 

3 

Экспоненциальная мо-

дель 

0,68 

6,5 

3,41 

да 

Таблица 154. Проверка качества модели (подгруппа 2.5. 5_Десногорск) 

Статистические  показа-
тели 

Пороговые значения 

Линейная модель 

Контрольная 

выборка 

Обучающая 

выборка 

Контрольная 

выборка 

Обучающая 

выборка 

Коэффициент  детермина-
ции, R

2

 

не менее 0,6 

не менее 0,7 

0,6 

0,67 

Коэффициент 

дисперсии 

(COD) 

не более 20 

не более 20 

7,84 

9,67 

Среднеквадратичная 
ошибка оценки (SEE) 

не более 25 

не более 20 

15,96 

15,02 

Средняя  относительная  по-
грешность оценки 

не более 30 

не более 25 

9,71 

9,25 

Ценовой 

дифференциал 

(PRD) 

не более 1,2 

не более 1,2 

1 

1,01 

Статистические 

показа-

тели 

Пороговые значения 

Мультипликативная модель 

Контрольная 

выборка 

Обучающая 

выборка 

Контрольная 

выборка 

Обучающая 

выборка 

Коэффициент  детермина-
ции, R

2

 

не менее 0,6 

не менее 0,7 

0,64 

0,73 

Коэффициент 

дисперсии 

(COD) 

не более 20 

не более 20 

7,52 

8,29 

Среднеквадратичная 
ошибка оценки (SEE) 

не более 25 

не более 20 

15,11 

13,71 

Средняя  относительная  по-
грешность оценки 

не более 30 

не более 25 

9,07 

8,43 

Ценовой 

дифференциал 

(PRD) 

не более 1,2 

не более 1,2 

1 

1,01 

Статистические 

показа-

тели 

Пороговые значения 

Экспоненциальная модель 

Контрольная 

выборка 

Обучающая 

выборка 

Контрольная 

выборка 

Обучающая 

выборка 

Коэффициент  детермина-
ции, R

2

 

не менее 0,6 

не менее 0,7 

0,38 

0,68 

Коэффициент 

дисперсии 

(COD) 

не более 20 

не более 20 

8,97 

8,64 

Среднеквадратичная 
ошибка оценки (SEE) 

не более 25 

не более 20 

19,78 

14,79 

Средняя  относительная  по-
грешность оценки 

не более 30 

не более 25 

10,51 

8,48 

Ценовой 

дифференциал 

(PRD) 

не более 1,2 

не более 1,2 

1 

1,01 

 

239 

После сравнительного анализа качества моделей была выбрана модель с наилучшими ста-

тистическими показателями. В результате была построена – мультипликативная модель со сле-
дующими характеристиками: 

Таблица 155. Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости 

объектов недвижимости (подгруппа 2.5. 5_Десногорск) 

Название мо-

дели 

Формула модели 

Ценообразую-

щий фактор для 

построения мо-

дели 

Коэффициент 

при ценообразу-

ющем факторе в 

модели 

Мультиплика-

тивная модель 

Y=17081.4*((117.246/(Пло-

щадь+60)+0)^0.488662)*((2492.6

8/(Расстояние от объекта до 

Админ цен-

тра+910.2)+0)^0.0188122)*((ме

тка(Подгруппа 

ОКС)+0)^2.59581)                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               

Свободный член 

17081,4                           

Площадь 

0,488662                          

Подгруппа ОКС 

2,59581                           

Расстояние от 
объекта до Ад-

министратив-

ного центра 

0,018812                          

Ниже приведен график упорядоченных значений стоимостей на обучающей и контрольной 

выборках для удельной цены. Близость графиков друг к другу свидетельствует о высоком каче-
стве модели. 

 

График 16. 

В таблице ниже приведен пример расчета удельного показателя кадастровой стоимости на 

основе построенной модели. 

 

 
 
 
 

 
 
 

240 

Таблица 156. Пример определения удельного показателя кадастровой стоимости на 

основе построенной модели 

К

ада

ст

ро

вы

й но

ме

р 

об

ъект

а 

не-

дв

иж

имо

ст

и

 

А

др

ес

 (

ме

ст

опо

ло

жение)

 о

бъ

ект

а 

недви

жимо

ст

и

 

Значения ценообразую-

щих факторов (код) 

УПКС, 

руб./кв.м 

 
 
 
 
 

Кадастро-

вая стои-

мость, руб. 

П

ло

ща

дь

 

П

одгр

уппа

 ОКС

 

Р

асс

т

оя

ние о

т

 о

бъ

ект

а 

до

 

А

дми

нист

ра

т

ив

но

го

 цен-

тра

 

67:26:0010109:177 

Смоленская область, г. 

Десногорск, мкр. 5, д. 31 

125,1 

0202 

1357 

20607,51 

2577999,5 

 
Граничные значения рассчитанных по модели удельных показателей кадастровой стоимо-

сти объектов оценки представлены в таблице. 

Таблица 157. Диапазон рассчитанных по модели удельных показателей кадастровой стои-

мости объектов оценки (подгруппа 2.5. 5_Десногорск) 

Подгруппа 

Минимальное 

значение 

Среднее значение  Максимальное 

значение 

Подгруппа 2.5. (г. Десногорск) 

7237,79 

18398,20 

34872,02 

 
Группа 2. Дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой 

застройки – индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы), дачных объеди-
нений, садоводческих товариществ. 

Подгруппа 2.6. (г. Смоленск, Козинское с/п, Корохоткинское с/п, Михновское с/п, Пе-

черское с/п). 

Расчет объектов капитального строительства 2 группы производится путем построения ста-

тистических моделей. 

В результате проведенного анализа для построения модели были выбраны следующие це-

нообразующие факторы. 

Таблица 158. Описание выбора ценообразующих факторов при построении статисти-

ческой модели оценки (подгруппа 2.6. 6_Смоленск). 

Фактор 

Тип кодирования 

Тип 
метки 

Корреля-

ция 

(удельная) 

Описание выбора ценообразую-
щих факторов при построении 
статистической модели 
оценки 

Год постройки 

Числовой – непро-

кодированный 

Прямые 

метки 

0,3 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости  

Класс кон-

структивной 

системы 

Качественный – 

прокодированный 

По умол-

чанию 

0,3 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости  

Площадь 

Числовой  – непро-

кодированный 

Обратные 

метки 

-0,33 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости  

Подгруппа ОКС 

Качественный  –  

прокодированный 

По умол-

чанию 

0,51 

Данный фактор оказывает су-
щественное влияние на стои-
мость объектов недвижимости