Главная Учебники - Разные ОТЧЕТ № 016174 от 22.08.2016 год. ОБ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ (г. Оренбург, п. Ростоши, пер. Школьный, № 2.)
поиск по сайту правообладателям
|
|
|
содержание .. 2 3 4 5 ..
- замещение (Замещение означает, что стоимость объекта, которому на рынке может быть найдена замена, стремится к стоимости приобретения равного по свойствам объекта заменителя); - внешние факторы (Внешние факторы (окружающая среда, экология, инфраструктура и т.д.), положительное и отрицательное их влияние на стоимость оцениваемой недвижимости. Так как недвижимость по своей природе закреплена на одном месте, это должно учитываться при ана- лизе стоимости). При сравнительном анализе стоимости объектов оценки с ценами аналогов Оценщик ис- пользовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложе- ние и придет к заключению о возможной цене предлагаемого жилого дома, учитывая все его до- стоинства и недостатки относительно объектов сравнения. При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли- продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законода- тельства по оценочной деятельности. Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетиче- ски (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение». Оценка земельного участка
Величина вклада права собственности на земельный участок в рыночную стоимость объ- екта недвижимости будет рассчитана на основании сравнительного подхода, так как на данный момент рынок недвижимости в г. Оренбурга достаточно развит. Затратный подход для оценки рыночной стоимости земельных участков в чистом виде, как правило, не применяется, а в основном используется как вспомогательный подход в рамках двух других подходов. В рамках настоящего отчета расчет стоимости затратным подходом не произво- дился. Доходный подход также не применялся в рамках настоящего отчета, поскольку в данном случае он не дает реальных рыночных результатов. Такие участки зачастую приобретаются для собственных нужд и приносят доход Собственнику совместно с имуществом, расположенном на участке. Рынок аренды подобных участков, для определения доходности именно участка, не раз- вит. Исходя из данного факта, мы считаем, что сравнительный подход (метод сравнительных продаж) в оценке стоимости земельного участка даст более точный расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. При использовании данного подхода были предприняты следующие шаги: • изучение сделок купли-продажи и предложений на продажу объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом; • сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту: о цене продажи или за- прашиваемой цене, порядке оплаты сделки, физических характеристиках, местоположении объек- та и других условиях сделки; • анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по размерам, местоположению, фи- зическим характеристикам и т.д.; • корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом; • согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта. В рамках расчетов, использовались данные по ценам предложений (публичных оферт) ана- логичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет- |