ОТЧЕТ № 016174 от 22.08.2016 год. ОБ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ (г. Оренбург, п. Ростоши, пер. Школьный, № 2.)

ская об-

ласть, с.

Ивановка

2016г.

собствен-

ности

населен-

ных

пунктов

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного под-

собного хозяй-

ства

границе

участка

мент

000

vito.ru, тел.:

89619296518

Оренбург-

ская об-

ласть, с.

Ивановка,

ул. При-

уральская

Февраль

2016г.

право

собствен-

ности

600

Земли

населен-

ных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного под-

собного хозяй-

ства

по

границе

участка

Нет

1 100

000

1 833

https://www.a

vito.ru, тел.:

83532290925

Оренбург-

ская об-

ласть, с.

Ивановка

Февраль

2016г.

право

собствен-

ности

900

Земли

населен-

ных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного под-

собного хозяй-

ства

по

границе

участка

Фунда-

мент

2 500

000

2 778

https://www.a

vito.ru, тел.:

89228867444

Оренбург-

ская об-

ласть, с.

Ивановка,

ул. Россий-

ская, 85

Февраль

2016г.

право

собствен-

ности

1 200

Земли

населен-

ных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного под-

собного хозяй-

ства

по

границе

участка

Нет

1 320

000

1 100

https://www.a

vito.ru, тел.:

89225377044

Оренбург-

ская об-

ласть, с.

Ивановка

Январь

2016г.

право

собствен-

ности

700

Земли

населен-

ных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного под-

собного хозяй-

ства

по

границе

участка

Фунда-

мент

1 100

000

1 571

https://www.a

vito.ru, тел.:

89225339568

Оренбург-

ская об-

ласть, с.

Ивановка,

ул. Россий-

ская

Январь

2016г.

право

собствен-

ности

700

Земли

населен-

ных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного под-

собного хозяй-

ства

по

границе

участка

Нет

850 000

1 214

https://www.a

vito.ru, тел.:

89033656323

Оренбург-

ская об-

ласть, с.

Ивановка,

ул. При-

уральская,

Март

2016г.

право

собствен-

ности

630

Земли

населен-

ных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного под-

собного хозяй-

ства

по

границе

участка

Нет

800 000

1270

https://www.a

vito.ru, тел.:

89878530356

Оренбург-

ская об-

ласть, с.

Ивановка,

ул. Праж-

ская, 27

Февраль

2016г.

право

собствен-

ности

900

Земли

населен-

ных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного под-

собного хозяй-

ства

по

границе

участка

Нет

1 200

000

1 333

https://www.a

vito.ru, тел.:

89033926023

Оренбург-

ская об-

ласть, с.

Ивановка,

ул. Некра-

сова

Март

2016г.

право

собствен-

ности

700

Земли

населен-

ных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного под-

собного хозяй-

ства

по

границе

участка

Нет

870 000

1 243

https://www.a

vito.ru, тел.:

89033920669

Оренбург-

ская об-

ласть, с.

Ивановка,

ул. Рома-

ненко

Январь

2016г.

право

собствен-

ности

550

Земли

населен-

ных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного под-

собного хозяй-

ства

по

границе

участка

Нет

600 000

1 091

https://www.a

vito.ru, тел.:

89277251550

Ср. цена за 1 кв.м.

1 587

п. Весенний

Оренбург-

ская об-

ласть, п.

Весенний

Январь

2016г.

право

собствен-

ности

600

Земли

населен-

ных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного под-

собного хозяй-

ства

по

границе

участка

Нет

930 000

1 550

https://www.a

vito.ru, тел.:

89033918912

Оренбург-

ская об-

ласть, п.

Весенний

Февраль

2016г.

право

собствен-

ности

5 000

Земли

населен-

ных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного под-

собного хозяй-

ства

по

границе

участка

Нет

6 000

000

1 200

https://www.a

vito.ru, тел.:

89226259238

Оренбург-

ская об-

ласть, п.

Весенний,

ул. Рябино-

вая

Март

2016г.

право

собствен-

ности

1 000

Земли

населен-

ных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного под-

собного хозяй-

ства

по

границе

участка

Нет

1 500

000

1 500

https://www.a

vito.ru, тел.:

89225304464

Оренбург-

ская об-

ласть, п.

Весенний,

ул. Малино-

вая

Январь

2016г.

право

собствен-

ности

1 000

Земли

населен-

ных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного под-

собного хозяй-

ства

по

границе

участка

Нет

2 500

000

2 500

https://www.a

vito.ru, тел.:

8912848765

Оренбург-

ская об-

ласть, п.

Весенний,

ул. Сирене-

вая

Январь

2016г.

право

собствен-

ности

1 000

Земли

населен-

ных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного под-

собного хозяй-

ства

по

границе

участка

Нет

1 950

000

1 950

https://www.a

vito.ru, тел.:

89058108576

Оренбург-

ская об-

ласть, п.

Весенний,

ул. Вдохно-

венная

Январь

2016г.

право

собствен-

ности

400

Земли

населен-

ных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного под-

собного хозяй-

ства

Заведе-

ны на

участок

Нет

820 000

2 050

https://www.a

vito.ru, тел.:

89068460540

Оренбург-

ская об-

ласть, п.

Весенний,

ул. Садовая

Март

2016г.

право

собствен-

ности

600

Земли

населен-

ных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного под-

собного хозяй-

ства

по

границе

участка

Фунда-

мент

850 000

1 417

https://www.a

vito.ru, тел.:

89*22857267

Оренбург-

ская об-

ласть, п.

Весенний

Февраль

2016г.

право

собствен-

ности

1 100

Земли

населен-

ных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного под-

собного хозяй-

ства

по

границе

участка

Нет

2 000

000

1 818

https://www.a

vito.ru, тел.:

88951039484

Оренбург-

ская об-

ласть, п.

Весенний,

ул. Малино-

вая

Февраль

2016г.

право

собствен-

ности

600

Земли

населен-

ных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного под-

собного хозяй-

ства

по

границе

участка

Нет

1 190

000

1 983

https://www.a

vito.ru, тел.:

89068435199

Оренбург-

ская об-

ласть, п.

Весенний

Январь

2016г.

право

собствен-

ности

1 000

Земли

населен-

ных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного под-

собного хозяй-

ства

по

границе

участка

Фунда-

мент

2 300

000

2 300

https://www.a

vito.ru, тел.:

89228141968

Оренбург-

ская об-

ласть, п.

Весенний

Январь

2016г.

право

собствен-

ности

800

Земли

населен-

ных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного под-

собного хозяй-

ства

Заведе-

ны на

участок

Нет

1 810

000

2 263

https://www.a

vito.ru, тел.:

89228866284

Оренбург-

ская об-

ласть, п.

Весенний

Январь

2016г.

право

собствен-

ности

1 200

Земли

населен-

ных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного под-

собного хозяй-

ства

по

границе

участка

Нет

650 000

542

https://www.a

vito.ru, тел.:

89123567574

Ср. цена за 1 кв.м.

1 756

с. Южный Урал
Оренбург-

ская об-

ласть, с.

Южный

Урал, ул.

Березка

Март

2016г.

право

собствен-

ности

1 200

Земли

населен-

ных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного под-

собного хозяй-

ства

по

границе

участка

Нет

1 500

000

1 250

https://www.a

vito.ru, тел.:

89033674060

Оренбург-

ская об-

ласть, с.

Южный

Урал, ул.

Яблоневая,

Февраль

2016г.

право

собствен-

ности

750

Земли

населен-

ных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного под-

собного хозяй-

ства

по

границе

участка

Нет

750 000

1 000

https://www.a

vito.ru, тел.:

89033951307

Оренбург-

ская об-

ласть, с.

Южный

Урал

Март

2016г.

право

собствен-

ности

750

Земли

населен-

ных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного под-

собного хозяй-

ства

по

границе

участка

Фунда-

мент

1 590

000

2 120

https://www.a

vito.ru, тел.:

89328446004

Оренбург-

ская об-

ласть, с.

Южный

Урал

Февраль

2016г.

право

собствен-

ности

1 200

Земли

населен-

ных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного под-

собного хозяй-

ства

по

границе

участка

Нет

1 300

000

1 083

https://www.a

vito.ru, тел.:

8905834243

Оренбург-

ская об-

ласть, с.

Южный

Урал, ул.

Большая

Кольцевая,

Январь

2016г.

право

собствен-

ности

600

Земли

населен-

ных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного под-

собного хозяй-

ства

по

границе

участка

Нет

1 000

000

1 667

https://www.a

vito.ru, тел.:

89878525555

Оренбург-

ская об-

ласть, с.

Южный

Урал

Март

2016г.

право

собствен-

ности

600

Земли

населен-

ных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного под-

собного хозяй-

ства

по

границе

участка

Нет

650 000

1 083

https://www.a

vito.ru, тел.:

89033938475

Оренбург-

ская об-

ласть, с.

Южный

Урал, ул.

Солнечная,

Январь

2016г.

право

собствен-

ности

1 210

Земли

населен-

ных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного под-

собного хозяй-

ства

по

границе

участка

Нет

1 700

000

1 405

https://www.a

vito.ru, тел.:

89991090682

Оренбург-

ская об-

ласть, с.

Южный

Урал, ул.

Малая

Кольцевая

Январь

2016г.

право

собствен-

ности

2 400

Земли

населен-

ных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного под-

собного хозяй-

ства

по

границе

участка

Нет

2 600

000

1 083

https://www.a

vito.ru, тел.:

89033676746

Оренбург-

ская об-

ласть, с.

Южный

Урал

Январь

2016г.

право

собствен-

ности

600

Земли

населен-

ных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного под-

собного хозяй-

ства

по

границе

участка

Нет

900 000

1 500

https://www.a

vito.ru, тел.:

8991057567

Ср. цена за 1 кв.м.

1 354

с. 9 Января
Оренбург-

ская об-

ласть, с. 9

Января, ул.

Централь-

ная

Январь

2016г.

право

собствен-

ности

850

Земли

населен-

ных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного под-

собного хозяй-

ства

по

границе

участка

Нет

700 000

824

https://www.a

vito.ru, тел.:

89225533309

Оренбург-

ская об-

ласть, с. 9

Февраль

2016г.

право

собствен-

ности

800

Земли

населен-

ных

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

по

границе

участка

Фунда-

мент

1 700

000

2 125

https://www.a

vito.ru, тел.:

89878474723

Января

пунктов

ства и ведения

личного под-

собного хозяй-

ства

Оренбург-

ская об-

ласть, с. 9

Января, ул.

Цветочная,

Март

2016г.

право

собствен-

ности

800

Земли

населен-

ных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного под-

собного хозяй-

ства

по

границе

участка

Нет

400 000

500

https://www.a

vito.ru, тел.:

89872023507

Оренбург-

ская об-

ласть, с. 9

Января

Февраль

2016г.

право

собствен-

ности

1 600

Земли

населен-

ных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного под-

собного хозяй-

ства

по

границе

участка

Нет

1 400

000

875

https://www.a

vito.ru, тел.:

89033988812

Оренбург-

ская об-

ласть, с. 9

Января

Январь

2016г.

право

собствен-

ности

1 120

Земли

населен-

ных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного под-

собного хозяй-

ства

по

границе

участка

Нет

650 000

580

https://www.a

vito.ru, тел.:

89325451072

Оренбург-

ская об-

ласть, с. 9

Января

Январь

2016г.

право

собствен-

ности

1 100

Земли

населен-

ных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного под-

собного хозяй-

ства

по

границе

участка

Нет

300 000

273

https://www.a

vito.ru, тел.:

89878521954

Ср. цена за 1 кв.м.

863

с. Приютово

Оренбург-

ская область,

с. Приютово

Январь

2016г.

право

собствен-

ности

1 050

Земли

насе-

ленных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного подсоб-

ного хозяйства

по гра-

нице

участка

Нет

800 000

762

https://www.

avito.ru, тел.:

89619247156

Оренбург-

ская область,

с. Приютово

Март

2016г.

право

собствен-

ности

1 000

Земли

насе-

ленных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного подсоб-

ного хозяйства

по гра-

нице

участка

Нет

650 000

650

https://www.

avito.ru, тел.:

89058485043

Оренбург-

ская область,

с. Приютово

Январь

2016г.

право

собствен-

ности

670

Земли

насе-

ленных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного подсоб-

ного хозяйства

по гра-

нице

участка

Нет

200 000

299

https://www.

avito.ru, тел.:

89328609128

Оренбург-

ская область,

с. Приютово

Январь

2016г.

право

собствен-

ности

1 320

Земли

насе-

ленных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного подсоб-

ного хозяйства

по гра-

нице

участка

Нет

400 000

303

https://www.

avito.ru, тел.:

89328609128

Оренбург-

ская область,

с. Приютово

Январь

2016г.

право

собствен-

ности

1 400

Земли

насе-

ленных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного подсоб-

ного хозяйства

по гра-

нице

участка

Нет

1 315

000

939

https://www.

avito.ru, тел.:

89328496052

Оренбург-

ская область,

с. Приютово

Январь

2016г.

право

собствен-

ности

2 000

Земли

насе-

ленных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного подсоб-

ного хозяйства

по гра-

нице

участка

Нет

600 000

300

https://www.

avito.ru, тел.:

89328609128

Ср. цена за 1 кв.м.

542

п. Ростоши

г. Оренбург,

п. Ростоши,

ул. Зорянки

Январь

2016г.

Право

собствен-

ности

400

Земли

насе-

ленных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного подсоб-

по гра-

нице

участка

Нет

3 550 000 8 875

https://www.

avito.ru,

тел.:

8922871318

ного хозяйства

г. Оренбург,

п. Ростоши

Январь

2016г.

Право

собствен-

ности

800

Земли

насе-

ленных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного подсоб-

ного хозяйства

по гра-

нице

участка

Фунда-

мент

1 950 000 2 436

https://www.

avito.ru,

тел.:

8961929222

г. Оренбург,

п. Ростоши,

ул. Газпро-

мовская

Февраль

2016г.

Право

собствен-

ности

950

Земли

насе-

ленных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного подсоб-

ного хозяйства

по гра-

нице

участка

Нет

2 400 000 2 526

https://www.

avito.ru,

тел.:

8987346162

г. Оренбург,

п. Ростоши

Февраль

2016г.

Право

собствен-

ности

1 000

Земли

насе-

ленных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного подсоб-

ного хозяйства

по гра-

нице

участка

Нет

9 000 000 9 000

https://www.

avito.ru,

тел.:

8903392033

г. Оренбург,

п. Ростоши,

ул. Отрадная

Февраль

2016г.

Право

собствен-

ности

500

Земли

насе-

ленных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного подсоб-

ного хозяйства

по гра-

нице

участка

Нет

4 000 000 8 000

https://www.

avito.ru,

тел.:

8987860603

г. Оренбург,

п. Ростоши,

ул. Связи-

стов

Январь

2016г.

Право

собствен-

ности

480

Земли

насе-

ленных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного подсоб-

ного хозяйства

по гра-

нице

участка

Нет

3 800 000 7 917

https://www.

avito.ru,

тел.:

8903398846

Ср. цена за 1 кв.м.

6 459

п. им. Куйбышева
г. Оренбург,

п. им. Куй-

бышева, ул.

Совхозная,

Январь

2016г.

Право

собствен-

ности

1 300

Земли

насе-

ленных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного подсоб-

ного хозяйства

по гра-

нице

участка

Нет

2 500 000 1 923

https://www.

avito.ru,

тел.:

8961929139

г. Оренбург,

п. им. Куй-

бышева

Январь

2016г.

Право

собствен-

ности

1 000

Земли

насе-

ленных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного подсоб-

ного хозяйства

по гра-

нице

участка

Нет

2 650 000 2 650

https://www.

avito.ru,

тел.:

8903392625

Ср. цена за 1 кв.м.

2 287

п. Пригородный

Оренбург-

ская об-

ласть, п.

Пригород-

ный, ул.

Театральная

Январь

2016г.

Право

собствен-

ности

1 000

Земли

насе-

ленных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного подсоб-

ного хозяйства

по гра-

нице

участка

Нет

3 660 000 3 660

https://www.

avito.ru,

тел.:

8922540618

Оренбург-

ская об-

ласть, п.

Пригород-

ный, ул.

Лесхозов-

ская

Январь

2016г.

Право

собствен-

ности

500

Земли

насе-

ленных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного подсоб-

ного хозяйства

по гра-

нице

участка

Нет

1 250 000 2 500

https://www.

avito.ru,

тел.:

8353242270

Оренбург-

ская об-

ласть, п.

Пригород-

ный, ул.

Преобра-

женская

Январь

2016г.

Право

собствен-

ности

800

Земли

насе-

ленных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного подсоб-

ного хозяйства

по гра-

нице

участка

Нет

1 300 000 1 625

https://www.

avito.ru,

тел.:

8922537433

Оренбург-

ская об-

ласть, п.

Пригород-

ный, пер.

Садовый

Январь

2016г.

Право

собствен-

ности

1 100

Земли

насе-

ленных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного подсоб-

ного хозяйства

по гра-

нице

участка

Нет

3 000 000 2 727

https://www.

avito.ru,

тел.:

8922884322

Оренбург-

ская об-

ласть, п.

Пригород-

ный

Март

2016г.

Право

собствен-

ности

800

Земли

насе-

ленных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного подсоб-

по гра-

нице

участка

Нет

2 900 000 3 625

https://www.

avito.ru,

тел.:

8903367767

ного хозяйства

Оренбург-

ская об-

ласть, п.

Пригород-

ный, ул.

Центральная

Январь

2016г.

Право

собствен-

ности

650

Земли

насе-

ленных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного подсоб-

ного хозяйства

по гра-

нице

участка

Нет

1 850 000 2 846

https://www.

avito.ru,

тел.:

8903398001

Оренбург-

ская об-

ласть, п.

Пригород-

ный, ул.

Безымянная

Январь

2016г.

Право

собствен-

ности

850

Земли

насе-

ленных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного подсоб-

ного хозяйства

по гра-

нице

участка

Нет

5 200 000 6 118

https://www.

avito.ru,

тел.:

8903392128

Ср. цена за 1 кв.м.

3 300

п. Нижнесакмарский
Оренбург-

ская об-

ласть, п.

Нижнесак-

марский

Январь

2016г.

Право

собствен-

ности

600

Земли

насе-

ленных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного подсоб-

ного хозяйства

по гра-

нице

участка

Нет

330 000

550

https://www.

avito.ru,

тел.:

8906830019

Оренбург-

ская об-

ласть, п.

Нижнесак-

марский

Март

2016г.

Право

собствен-

ности

900

Земли

насе-

ленных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного подсоб-

ного хозяйства

по гра-

нице

участка

Нет

500 000

556

https://www.

avito.ru,

тел.:

8961916171

Оренбург-

ская об-

ласть, п.

Нижнесак-

марский, ул.

Бахарева, 9

Март

2016г.

Право

собствен-

ности

1 200

Земли

насе-

ленных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного подсоб-

ного хозяйства

по гра-

нице

участка

Нет

690 000

575

https://www.

avito.ru,

тел.:

8906838002

Оренбург-

ская об-

ласть, п.

Нижнесак-

марский

Январь

2016г.

Право

собствен-

ности

880

Земли

насе-

ленных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного подсоб-

ного хозяйства

по гра-

нице

участка

Фунда-

мент

450 000

511

https://www.

avito.ru,

тел.:

8987785543

Оренбург-

ская об-

ласть, п.

Нижнесак-

марский

Январь

2016г.

Право

собствен-

ности

750

Земли

насе-

ленных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного подсоб-

ного хозяйства

по гра-

нице

участка

Нет

500 000

667

https://www.

avito.ru,

тел.:

8912358792

Оренбург-

ская об-

ласть, п.

Нижнесак-

марский

Январь

2016г.

Право

собствен-

ности

1 200

Земли

насе-

ленных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного подсоб-

ного хозяйства

по гра-

нице

участка

Фунда-

мент

750 000

625

https://www.

avito.ru,

тел.:

8922543368

Ср. цена за 1 кв.м.

581

с. Нежинка

Оренбург-

ская об-

ласть, с.

Нежинка,

ул. Иванов-

ская

Январь

2016г.

Право

собствен-

ности

1 330

Земли

насе-

ленных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного подсоб-

ного хозяйства

по гра-

нице

Нет

1 950 000 1 466

https://www.

avito.ru,

тел.:

8903395414

Оренбург-

ская об-

ласть, с.

Нежинка,

ул. Олим-

пийская

Март

2016г.

Право

собствен-

ности

1 000

Земли

насе-

ленных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного подсоб-

ного хозяйства

по гра-

нице

Нет

1 650 000 1 650

https://www.

avito.ru,

тел.:

8987878013

Оренбург-

ская об-

ласть, с.

Нежинка

Январь

2016г.

Право

собствен-

ности

1 200

Земли

насе-

ленных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного подсоб-

ного хозяйства

по гра-

нице

Фунда-

мент

1 270 000 1 058

https://www.

avito.ru,

тел.:

8922625748

Оренбург-

ская об-

ласть, с.

Нежинка,

ул. Звездная

Январь

2016г.

Право

собствен-

ности

600

Земли

насе-

ленных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного подсоб-

ного хозяйства

по гра-

нице

Нет

700 000

1 167

https://www.

avito.ru,

тел.:

8961919016

Оренбург-

ская об-

ласть, с.

Нежинка

Январь

2016г.

Право

собствен-

ности

1 100

Земли

насе-

ленных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного подсоб-

ного хозяйства

по гра-

нице

Нет

1 320 000 1 200

https://www.

avito.ru,

тел.:

8903366942

Оренбург-

ская об-

ласть, с.

Нежинка,

ул. Новосе-

лов

Февраль

2016г.

Право

собствен-

ности

800

Земли

насе-

ленных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного подсоб-

ного хозяйства

по гра-

нице

Нет

1 000 000 1 250

https://www.

avito.ru,

тел.:

8903360138

Оренбург-

ская об-

ласть, с.

Нежинка

Февраль

2016г.

Право

собствен-

ности

800

Земли

насе-

ленных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного подсоб-

ного хозяйства

по гра-

нице

Нет

1 269 000 1 586

https://www.

avito.ru,

тел.:

8903367637

Оренбург-

ская об-

ласть, с.

Нежинка

Февраль

2016г.

Право

собствен-

ности

1 520

Земли

насе-

ленных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного подсоб-

ного хозяйства

по гра-

нице

Нет

1 260 000 829

https://www.

avito.ru,

тел.:

8932860912

Оренбург-

ская об-

ласть, с.

Нежинка

Март

2016г.

Право

собствен-

ности

700

Земли

насе-

ленных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного подсоб-

ного хозяйства

по гра-

нице

Нет

1 200 000 1 714

https://www.

avito.ru,

тел.:

8903367637

Оренбург-

ская об-

ласть, с.

Нежинка

Март

2016г.

Право

собствен-

ности

900

Земли

насе-

ленных

пунктов

Для индивиду-

ального жилищ-

ного строитель-

ства и ведения

личного подсоб-

ного хозяйства

по гра-

нице

Нет

1 050 000 1 167

https://www.

avito.ru,

тел.:

8903367878

Ср. цена за 1 кв.м.

1 309

Спрос

Принципиальным моментом земельного рынка Оренбурга и, в общем, всей России, являет-

ся несоответствие цены предложения и цены продажи сотки земельного участка. Это обусловлено

тем, что собственники земельных участков слишком завышают цены на свои объекты, но в силу

отсутствия активного спроса, при совершении сделки купли-продажи идут на уступки покупате-

лям и значительно снижают цену.

Среди покупателей-оптовиков лидируют различные финансовые и промышленные струк-

туры. На их долю приходится до 70% покупок на вторичном земельном рынке участков площадью

от 0,5 га и больше. Однако, если рассмотреть структуру предложения земельных участков, пред-

ложенных к продаже, в зависимости от района, то становится видно, что объем экспонирования

увеличился во всех районах города.

Спрос на участки, расположенные в садоводческих товариществах неоднозначный. Суще-

ствуют садоводческие товарищества, пользующиеся наибольшей популярностью у покупателей,

спрос в данном случае достаточно велик, в остальных товариществах рост спроса по сравнению с

предыдущими годами не отмечен.

По крупным объектам, собственники готовы снижать цену предложения на 20-40%, по не-

большим ликвидным участкам – не более 10%.

Спрос на земельные участки в г. Оренбурге и Оренбургской области понизился за послед-

ние пол года.

Ценовая ситуация

Специфика ценообразования в земельном сегменте обусловлена следующими факторами:

рынок земли, в отличие от рынка строений, ограничен и конечен. Дома можно построить, а пло-

щадь земельного фонда не размножается и не клонируется ни при каких обстоятельствах. К сожа-

лению, отследить динамику цен на небольшом неразвитом рынке затруднительно. В основном

экспозиция выставленных участков составляет от 6 мес. и более. Выставляются земельные участ-

ки по одной цене и, в очень редких случаях, цена предложения в объявлениях изменяется, имея

отрицательную динамику. Зачастую изменение цены возможно отследить только при устной бесе-

де с продавцом (на какую скидку по цене он готов), либо в процессе заключения сделки купли –

продажи.

Аренда

Рынок коммерческой аренды земельных участков в городе любого назначения не развит. В

аренду, как правило, земельные участки предоставляются муниципальным образованием.

Права на землю в Оренбурге оформляются либо путем аренды с максимальным сроком на

49 лет, либо путем продажи в собственность. Распространена и краткосрочная аренда земельных

участков, особенно для целей строительства. Многие участки, предлагаемых на рынке, находится

на промежуточном этапе переоформления.

Стоит заметить, что цены на рынке аренды в субъектах Оренбургской области в большин-

стве случаев остаются неизменными в течение довольно большого периода и являются как бы

«замороженными», в действительности не отражающими реальную ситуацию, происходящую на

рынке по отношению к спросу на данные объекты.

Рынок аренды незастроенных земельных участков Оренбургской области в большинстве

случаев является инвестиционным. Фактически, инвестором приобретается не только право арен-

ды, но и последующее право собственности, которое будет получено после застройки приобретен-

ного им участка. Однако, рынок аренды земель коммерческого назначения является мало ликвид-

ным и предоставляет интерес лишь конкретных инвесторов и лишь для конкретных целей.

В целом рынок аренды незастроенных земельных участков под коммерческую застройку в

Оренбургской области развит слабо. На рынке мало «игроков», государство в данном случае

вполне объяснимо является основным держателем всех земель сдаваемых в аренду. Конечно, объ-

явления о сдаче земель аренду поступают и от частных лиц (представителями которых являются

риэлтерские агентства), но это скорее исключение, чем практика.

Роста и падения арендных ставок не происходит. Цены держаться примерно на одном

уровне в независимости от ситуации, происходящей на рынке.

На стоимость земельного участка оказывают влияние следующие факторы:

Передаваемые права на недвижимость

Юрисдикция объекта недвижимости играет ключевую роль в установлении его стоимости,

а, следовательно, и цены продажи. Существует утверждение, что при прочих равных условиях це-

на продажи объекта недвижимости будет предельно высокой при абсолютной собственности, то-

гда покупателю передаются права собственности в полном объеме: владеть, пользоваться и распо-

ряжаться. Введение тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на рас-

поряжение земельным участком, наличие сервитута и т.п.) объективно снижает стоимость объекта

недвижимости.

Условия финансовых расчетов

Существует несколько вариантов финансовых расчетов при приобретении объектов недви-

жимости, основными из которых являются:

−

расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств и на дату продажи;

−

получение покупателем кредита у финансовой структуры (банка, финансовой компании

и т.п.) для приобретения объекта недвижимости;

−

финансирование сделки купли-продажи объекта недвижимости самим продавцом, т.е.

предоставление им покупателю ипотечного кредита.

Согласно первому варианту финансовых расчетов корректировки по данному элементу

сравнения вводить не требуется, поскольку эти сделки реализованы из текущей стоимости денег

на дату продажи. Второй вариант финансовых расчетов требует проведения корректировки цены

продажи на величину платы за кредит (для определенных целей оценки). Для корректировки по

третьему варианту применяют дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита при ры-

ночной норме процента.

Условия продажи (чистота сделки)

Отклонения от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотива-

цией приобретения недвижимости. Такого рода отклонения могут быть связаны с особыми отно-

шениями между продавцом и покупателем (родственные, финансовые, деловые и т.п.) недостаточ-

ностью времени экспозиции объекта недвижимости на рынке, отсутствием широкой гласности и

доступности для всех потенциальных покупателей.

Так как, при отборе объектов аналогов, особое внимание было уделяется анализу объектов

на соответствие рыночным условия продажи, и тем самым в качестве сопоставимых объектов от-

бираются те объекты, по которым отсутствуют признаки нерыночного характера сделок.

Динамика сделок на рынке (дата продажи)

Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени в широком контексте

на динамику сделок на рынке недвижимости и соответственно на уровень цен продаж. Составля-

ющими фактора времени являются инфляция или дефляция, изменение в законодательстве (прав

собственности, налогообложения и т.д.) изменения спроса и предложения на объекты недвижимо-

сти и др. В российских условиях влияние фактора времени на динамику сделок на рынке недви-

жимости существенное.

Как известно в рамках сравнительного подхода в подавляющем большинстве оценщик не

может использовать данные по реальным сделкам, а вынужден ограничиваться информацией по

предложениям, которые обычно достаточно полно предоставлены в соответствующих источниках.

В этом случае, чтобы устранить систематическую составляющую погрешности, обычно использу-

ется понижающая процентная поправка, которую обычно называют «скидка на уторговывание» В

оценочном сообществе большее распространение получил подход, в соответствии с которым в

процессе обсуждения цена предложения является некоторой стартовой ценой, начиная с которой

осуществляется торг на понижение. Среднее снижение цены предложения в процессе переговоров

и является величиной скидки на торг, которое оценщик должен учесть, используя цены предложе-

ний в качестве исходных данных при определении рыночной стоимости.

Категория земель.

Категория земель определяет стоимость земельного участка, именно для этого, как прави-

ло, производится подбор аналогов одной категории земель. Как правило, категория земли опреде-

ляет и вид разрешенного использования земельного участка.

Местоположение.

Основной ценообразующий фактор, учитывающий близость к центру города, уровень де-

ловой активности района, качество и удобство подъезда, где принимается во внимание направле-

ние подъездных дорог (одностороннее/двустороннее), качество дорожного покрытия, наличие

уклона и близость к центральным магистралям.

Различия в цене наблюдаются по территории города или в пределах одного района, относи-

тельно таких параметров как культурно-деловой центр, спальный район или окраина, близость к

трассе.

Площадь земельного участка. Как правило, большие по размеру земельные участки стоят

несколько дешевле в расчете на единицу площади, чем меньшие по размеру участки.

Наличие коммуникаций, таких как электроснабжение, водоснабжение, газоснабжение, цен-

тральная канализация или возможность подключения к рядом проходящим магистралям. При этом

играет роль не только наличие данных коммуникаций, но и разрешённая мощность.

Юридическая состоятельность. Разница между оцениваемой недвижимостью и сопоста-

вимыми объектами, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юри-

дического статуса (набора прав). Право аренды и право собственности имеют различную стои-

мость. Земельные участки, на которые оформлены должным образом правовые и технические до-

кументы (в идеале – на одного собственника) намного привлекательнее юридически проблемных.

Этот фактор достаточно важен, но больше он влияет на ликвидность земельного участка. Права на

землю оформляются либо путем долгосрочной аренды с максимальным сроком на 49 лет, либо пу-

тем продажи в собственность. Распространена и краткосрочная аренда земельных участков, осо-

бенно для целей строительства. Основными арендодателями земельных участков являются госу-

дарственные и муниципальные органы власти.

7.3. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

В соответствии с определением рыночной стоимости, ее расчет необходимо выполнять ис-

ходя из возможного альтернативного использования собственности, при котором в текущей ры-

ночной ситуации стоимость будет максимальной.

Использование объекта недвижимости должно отвечать четырем критериям, чтобы соот-

ветствовать его наиболее эффективному использованию. Оно должно быть физически возможным,

законодательно разрешенным, финансово целесообразным и иметь максимальную продуктив-

ность.

•

Законодательная разрешенность – в первую очередь определяется, какие варианты ис-

пользования соответствуют действующим в данной местности законодательным, правительствен-

ным и муниципальным актам. Характер использования может быть ограничен долгосрочными до-

говорами аренды, могут иметь место частичные или временные ограничения, связанные со стату-

сом объекта, как памятника культурно-исторического наследия. Кроме законодательных ограни-

чений могут иметь место негативные настроения местного населения, что также может сделать

невозможным определенный вариант использования.

•

Физическая осуществимость – при рассмотрении вариантов использования следует учи-

тывать объемно-планировочные характеристики оцениваемого здания, доступность транспортных

и коммунальных удобств и т.п.

•

Финансовая целесообразность – критерием финансовой целесообразности является по-

ложительный возврат инвестируемого капитала, т.е. возврат, равный или превышающий расходы

на компенсацию затрат на содержание, финансовых обязательств и начальных инвестиций.

•

Максимальная продуктивность – из всех финансово целесообразных вариантов, исполь-

зование, которое обеспечивает максимальный возврат капитала, является наилучшим и наиболее

эффективным. В качестве измерителя возврата капитала обычно применяют чистую настоящую

стоимость или внутреннюю норму прибыли.

Оцениваемый объект относится к жилым объектам недвижимости, в данном случае имеют-

ся законодательные (в соответствии с жилищным законодательством) и физические ограничения

на использование данного объекта. С учетом данных ограничений наиболее эффективное исполь-

зование (единственно возможное) оцениваемого объекта недвижимости принимается в качестве

жилого помещения с земельным участком.

В ходе анализа наиболее эффективного использования было выявлено, что наилучшим ис-

пользованием земельного участка как свободного от улучшений является использование его в ка-

честве земельного участка под жилую индивидуальную застройку, что является для данного зе-

мельного участка физически возможным и юридически допустимым, такой вид использования со-

ответствует физическим характеристикам земельного участка (размеру, форме, доступности, топо-

графическим особенностям и пр.) и при данном использовании земельный участок обладает боль-

шей стоимостью по сравнению с другими альтернативными видами использования подобных зе-

мельных участков, что при прочих равных условиях принесет больший доход собственнику ука-

занного имущества.

7.4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТЕПЕНИ ЛИКВИДНОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ

В рамках настоящей оценки под степенью ликвидности понимается наиболее вероятный

интервал времени (в днях, неделях, месяцах), в течение которого объект может быть продан по

рыночной стоимости "на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки дей-

ствуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отра-

жаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства".

Ликвидность зависит, прежде всего, от наличия и величины спроса на имущество. Иными фак-

торами, влияющими на ликвидность, являются:

Эластичность спроса на данный вид имущества.

Состояние имущества.

Соответствие современным технологиям.

Масштабность.

Количество.

Местоположение.

Причем, в ряде случаев неликвидные активы – узкоспециализированное оборудование, вспомо-

гательные производственные помещения и т.п. могут приобретать ликвидность в составе имуществен-

ных комплексов либо их частей. Такие активы можно назвать «условно-ликвидными». Ликвидность

таких объектов непосредственно связана с ликвидностью технологической группы или производствен-

ных комплексов, в состав которых они входят.

Условно-ликвидными активы могут быть признаны при выполнении следующих условий:

Весь имущественный комплекс либо его автономная часть обладают ликвидностью;

Рассматриваемые активы являются значимой составной частью комплекса, выполняют ключе-

вые функции в его функционировании и не могут быть отделены без нанесения собственнику ком-

плекса несоразмерного ущерба. При этом с правовой точки зрения активы могут рассматриваться как

самостоятельные единицы;

Активы работоспособны и не требуют замены или существенного ремонта.

Показатель ликвидности принципиально влияет на выбор подхода к оценке и вида опреде-

ляемой стоимости.

В связи с отсутствием, чаще всего, в открытом доступе информации о конкретных сроках реа-

лизации различных активов реальным способом определения ликвидности имущества являются кон-

сультации с участниками рынка, т.е. с теми, кто непосредственно занимается реализацией рассматрива-

емых активов на рынке.

Ликвидность объекта оценки была определена на основании изучения рынка, специфики объек-

та, консультаций с участниками рынка и специалистами.

В зависимости от срока реализации можно выделить следующие показатели ликвидности:

Таблица 7.4.1 – Значение уровня ликвидности в зависимости от периода реализации

Показатель ликвидности

Высокая

Выше сред-

ней

Средняя

Ниже сред-

ней

Низкая

Примерный срок реализации,

месяцев.

Менее 1

1-2

2-4

4-6

более 6

Объектами оценки являются: жилой дом общей площадью 383,8 кв.м., расположенный на зе-

мельном участке общей площадью 1 397 кв.м., в Оренбургской области, г. Оренбург, п. Ростоши, пер.

Школьный, № 2. Средний срок экспозиции аналогичных объектов недвижимости составляет в среднем

от 4 до 6 месяцев, учитывая месторасположение объекта.

Таким образом, данный вид объектов можно отнести к группе объектов с уровнем ликвид-

ности «ниже средней».

8.ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ

ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

При оценке земли, как территории или пространства, применяются только методы сравни-

тельного и доходного подхода. Затратный подход для оценки непосредственно земли не применя-

ется, так как земля нерукотворна и не может быть воспроизведена физически, за исключением

уникальных случаев создания искусственных островов.

Особенности применения затратного подхода.

Методы затратного подхода применяются в комбинированных методах определения стои-

мости земли в составе единого объекта недвижимости.

Методы затратного подхода при оценке стоимости земли также могут применяться:

- для определения стоимости зданий, сооружений, построек, объектов инженерной инфра-

структуры земельного участка, стоимости коренного улучшения сельскохозяйственных угодий,

http://www.arb.ru/site/docs/other/Kom36_Rekom-2009-04-02.doc

Методические рекомендации Ассоциации российских банков «Оценка имущественных активов для целей залога» от 25.09.2009 г.

например, стоимости создания дренажных и оросительных систем, проведения культурно-

технических работ;

- для определения стоимости почвы или грунта, например, растительные грунты могут

быть оценены по затратам на их искусственное создание;

- для оценки капитализированной стоимости многолетних насаждений, включая защитные

лесополосы, сады, виноградники, а также для оценки искусственных водоемов, предназначенных

для разведения рыбы или иных целей;

- для оценки стоимости рекультивационных работ при возврате земель после горных и

промышленных разработок, или для оценки затрат, необходимых для приведения в пригодное для

использования состояние залежей, например, если они заросли древесно-кустарниковой расти-

тельностью, заболотились или подверглись другим неблагоприятным изменениям.

Особенности применения сравнительного подхода.

Результаты, полученные методами сравнительного подхода, во всех странах с развитым

земельным рынком считаются самыми надежными и достоверными.

В отечественных условиях применение сравнительных методов в данный момент времени

пока затруднено или невозможно для целого ряда категорий земель, в частности, сельскохозяй-

ственных и лесных угодий, в силу недостатка необходимой информации о сделках и отсутствия

открытого рынка земельных участков.

Особенности применения доходного подхода.

Доходный подход заключается в преобразовании периодических доходов в абсолютную

величину стоимости. Оценка земли методами доходного подхода может проводиться посредством

капитализации земельной ренты, рассчитываемой в виде:

- арендных платежей за землю;

- чистого операционного дохода, образующегося при использовании земельного участка.

Выделяют два вида методов доходного подхода: методы прямой капитализации дохода;

методы дисконтирования денежных потоков.

Прямая капитализация заключается в использовании коэффициентов капитализации, рас-

считанных по данным сделок с земельными участками.

Методы дисконтирования денежных потоков заключаются в суммировании всех будущих

доходов, дисконтированных на день определения стоимости.

Основными недостатками доходного подхода являются:

- большая неопределенность результатов из-за высокой субъективности определения ко-

эффициента капитализации и ставок дисконтирования расчетными методами – результаты очень

сильно меняются даже при незначительном изменении ставки дисконтирования;

- большая неопределенность результатов из-за использования в расчетах прогнозов - досто-

верно не могут быть предсказаны ни будущие процентные ставки, ни арендная плата, ни расходы,

то есть никто не может точно составить прогноз на промежуток времени больше 10 лет;

- проблема математического занижения стоимости (ценности) в результате процедуры дис-

контирования – обесценивания благ и полезностей, которые будут получены через значительный

промежуток времени - чем выше данный коэффициент, тем меньше стоимость оцениваемых объ-

ектов (прежде всего, природных);

- как следствие - создание иногда иллюзии реальности и точности полученных результа-

тов.

Методы оценки стоимости земли

В Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков,

утвержденных Минимуществом России

, принята следующая классификация методов оценки зе-

мельных участков:

метод сравнения продаж;

метод распределения (соответствует методу разнесения МСО);

метод выделения (соответствует методу извлечения МСО);

Распоряжение Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р

метод капитализации земельной ренты (соответствует методу капитализации арендной пла-

ты за свободный участок МСО);

метод остатка для земли соответствует определению остаточной стоимости МСО);

метод предполагаемого использования (соответствует способу развития территории МСО и

представляет собой различные варианты метода дисконтирования денежных потоков).

К сравнительному подходу относится метод сравнения продаж. К доходному подходу от-

носится метод остатка для земли, метод капитализации земельной ренты, метод предполагаемого

использования, метод реальных опционов. Остальные методы, представляют собой комбинацию

различных методов. Элементы затратного подхода также содержатся в методе остатка. Методиче-

ские рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков Минимущества

России кроме метода сравнения продаж к сравнительному подходу относят метод выделения и ме-

тод распределения. К доходному подходу данные рекомендации относят метод капитализации

земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения

улучшений земельного участка используются в методе остатка, методе выделения и методе рас-

пределения. Поэтому отнесение методов к тому или иному подходу часто носит условный харак-

тер, так как каждый из перечисленных методов может содержать отдельные элементы всех трех

подходов.

Кроме перечисленных выше методов в отечественной практике применяют, нормативные

методы оценки стоимости. К нормативным методам относятся методы расчета стоимостных пока-

зателей, устанавливающие обязательность применения конкретных фиксированных величин в

расчетах, например, периода капитализации при расчете кадастровой стоимости земельных участ-

ков, ставок земельного налога при расчете выкупной цены земельных участков под зданиями и

сооружениями и др.

Метод сравнения продаж

При оценке земли данный метод применяется для оценки незастроенных земельных участ-

ков или земельных участков, рассматриваемых как незастроенные. Расчет рыночной стоимости

участка земли данным методом осуществляется посредством подбора объектов-аналогов, выявле-

ния элементов сравнения, позволяющих учесть отличия объекта оценки от объекта-аналога, рас-

чета поправок на данные различия и внесения их в цены продаж объектов-аналогов. Стоимость

земельного участка рассчитывается как среднее или средневзвешенное значения из скорректиро-

ванных цен объектов-аналогов. Однако математические расчеты не должны превалировать над

суждениями оценщика, вытекающими из анализа поведения участников рынка, так как это только

создает иллюзию точности. Поэтому возможно получение диапазона значений стоимости или ис-

пользование в расчетах итогового значения стоимости не всех поправок, а только наиболее значи-

мых. Поправки вносят: а) в цену всего объекта и б) в цену соответствующих единиц сравнения.

Поправки могут быть выражены в процентах или денежной сумме. Величина каждой поправки

определяется на основании имеющихся данных.

Обычно соблюдается следующая последовательность внесения поправок:

- вначале делают корректировку цены объекта в целом на имущественные права, на усло-

вия финансирование, на условия оплаты, на условия совершения сделки и на срок продажи;

- скорректированную цену объекта-аналога приводят к удельной цене (например, за едини-

цу площади) и в нее вносят поправки по другим элементам сравнения, например, местоположе-

нию, и физическим характеристикам и др.

Метод остатка для земли

Метод остатка для земли заключается в определении остаточного дохода, приходящегося

на землю и последующей его капитализации. Вначале определяется чистый операционный доход

от эксплуатации объекта недвижимости, далее определяется доход, приходящийся на здания, за-

тем эта величина вычитается из общего чистого операционного дохода. Остаточный доход, прихо-

дящийся на землю, в виде разницы между общим доходом и доходом, отнесенным на здания, ка-

питализируется по приемлемой ставке.

Для расчета стоимости земли методом остатка может быть применена следующая форму-

ла:

−

где VL − стоимость земли; I − чистый операционный доход; VB − стоимость зданий; RL −

коэффициент капитализации доходов от земли; RB − коэффициент капитализации доходов от

улучшений.

Метод предполагаемого использования

Метод предполагаемого использования является методом дисконтирования денежных по-

токов. Оценка земли данным методом заключается в том, что моделируется поток расходов, свя-

занных с освоением земельного участка, и доходов, которые будет генерировать освоенный уча-

сток. Разность этих доходов и расходов, представляющая собой доход, приписываемый земле

(остаточный доход или рента), последовательно дисконтируется на дату оценки и затем суммиру-

ется с целью получения текущей стоимости земли.

Метод капитализации земельной ренты

Метод капитализации земельной ренты заключается в капитализации земельной ренты или

чистого дохода, приносимого землей (незастроенным земельным участком). Величина ренты мо-

жет рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка или как доход от его хозяй-

ственного использования.

Метод распределения

Метод распределения основан на использовании в расчетах данных о соотношении стои-

мости земли и улучшений в стоимости единого объекта недвижимости (застроенного земельного

участка). Возможны различные варианты определения стоимости земли с использованием данно-

го метода. Наиболее распространенными способами являются:

1) использование известного (полученного из аналитических обзоров или макроэкономиче-

ских исследований) соотношения, характерного для определенного типа объектов в регионе оцен-

ки или в других регионах.

2) расчет данного соотношения на основе имеющихся данных.

Если известна стоимость единого объекта недвижимости (VО) и доля стоимости земли в

общей стоимости единого объекта недвижимости (КL), то стоимость земли (VL) определяется

как: VL = КL ×VO .

Метод выделения

При расчете стоимости земли методом выделения из стоимости сделки с застроенным зе-

мельным участком (стоимости единого объекта недвижимости) вычитается остаточная восстано-

вительная стоимость строений, определенная затратным методом.

Решение об оценке

Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта в рамках данного отчета рассматривался

с использованием сравнительного подхода.

Затратный подход для оценки рыночной стоимости земельных участков в чистом виде, как

правило, не применяется, а в основном используется как вспомогательный подход в рамках двух

других подходов. В рамках настоящего отчета расчет стоимости затратным подходом не произво-

дился.

Отказ от применения доходного подхода обусловлен назначением земельного участка. Зе-

мельный участок предназначен для строительства индивидуального жилого дома, как правило, в

аренду подобные участки с сопоставимым местоположением не сдаются. К тому же подобные

объекты не относятся к доходоприносящей недвижимости и приобретаются для собственных

нужд, а не для последующей сдачи в аренду.

При наличии данных, сравнительный подход является наиболее прямым и систематиче-

ским подходом к расчету стоимости.

8.1. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ

ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ ЖИЛОГО ДОМА

В соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценоч-

ной деятельности, оценка может осуществляться с позиций трех подходов:

затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, осно-

ванных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объектов оцен-

ки, с учетом их износа;

сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,

основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых име-

ется информация о ценах сделок с ними;

доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, осно-

ванных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришёл к выво-

ду, что наилучшим отражением рынка являются рыночные показатели, таким образом, наиболь-

шее предпочтение в расчетах отдавалось сравнительному подходу и затратному подходу, посколь-

ку смета строительных работ не была предоставлена заказчиком, а укрупненные показатели стои-

мости строительства не являются совершенными и имеют погрешности. Применение доходного

подхода можно назвать некорректным для целей настоящей оценки.

Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования доходного подхода при

расчёте величины стоимости объекта оценки. Ниже приводится краткое обоснование данного ре-

шения.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости

сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализи-

руется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выража-

ется в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения.

Применительно к объекту оценки можно гипотетически предположить, что он приобретается как

объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажей.

В данном случае, рассматриваемый объект оценки анализировался на возможность сдачи

его в аренду. В большинстве случаев, подобные объекты строятся для собственных нужд и лично-

го проживания, а не для последующей сдачи в аренду. Доходный подход не применялся.

Затратный подход к оценке объектов недвижимости предусматривает возможность оценки

следующими методами: сравнительной стоимости единицы, стоимости укрупненных элементов,

количественного анализа.

С момента начала эксплуатации материальных активов они подвергаются износу, который

нарастает с увеличением срока эксплуатации объектов и приводит к потере ими части своей по-

лезности и, как следствие, определенной части стоимости.

Иными словами износ – потеря стоимости (обесценение) объектов оценки в процессе экс-

плуатации под действием различных факторов устаревания и природно-временного воздействия.

Причины износа могут относиться либо к самому объекту, либо к ближайшему окружению

этого объекта (появлению более совершенных и конкурентоспособных аналогов, появлению но-

вых технологий или изменениям в технологической цепочке, в которую включен объект), либо в

областях, не имеющих непосредственного отношения к объекту, то есть внешних по отношению к

нему.

В качестве основных факторов обесценения (устаревания) обычно рассматривается физи-

ческий износ, функциональное и экономическое устаревание.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель

не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение

земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским ха-

рактеристикам объекту оценки. Поскольку, как правило, данный подход дает завышенный резуль-

тат более чем на 30% выше, чем сравнительный, оценщик счел необходимым отказаться от ис-

пользования данного подхода в рамках данного отчета.

ОТЧЕТ № 016174 от 22.08.2016 год. ОБ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ (г. Оренбург, п. Ростоши, пер. Школьный, № 2.) - часть 3