ОТЧЕТ № 016174 от 22.08.2016 год. ОБ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ (г. Оренбург, п. Ростоши, пер. Школьный, № 2.)

Отчет № 012455 от 25.09.2012г. Отчет № 012455 от 25.09.2012г.

ОТЧЕТ № 016174 от 22.08.2016 г.

ОБ ОЦЕНКЕ

ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

РАСПОЛОЖЕННЫХ ПО АДРЕСУ:

Оренбургская область,

г. Оренбург, п. Ростоши, пер. Школьный, № 2.

Кадастровый (или услов-

ный) номер (жилого дома): 56-56-01/154/2005-377. Кадастровый (или

условный) номер (земельного участка): 56:44:0201018:105.

ЗАКАЗЧИК:

Дорноступ Сергей Борисович

ИСПОЛНИТЕЛЬ:

Отчет № 012455 от 25.09.2012г. Отчет № 012455 от 25.09.2012г.

Содержание

стр.

Основные факты и выводы……………………………….…..…………….….…….……… …….

Задание на оценку…………………………………………….…..…………….….….……… ……

Сведения о заказчике оценки и об оценщике…………….……..……………….….……………..

Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оцен-
ки………………………………………………………………….…..……….………..……….........

Заявление о соответствии…………………………………….….….….…………….…..…… …
Применяемые стандарты оценочной деятельности……………………………………………
1.Цель оценки и определение рыночной (справедливой) стоимости…………………………..

7
8
9

1. 1.Цель оценки и определение рыночной стоимости….…………………………………………
1.2. Определение справидливой стоимости………………………………………………………

2. Дата определения стоимости, дата проведения оценки (Дата оценки), дата составления отчета и

его порядковый номер…………………..….…….……………………………………..

3. Перечень использованных при проведении оценки документов……………………………

4. Объем и этапы исследования…………………….…………………………….…...……...……

5. Термины и определения…………………………………………………...….….…….….....……

6. Оцениваемые права………………………………………………………….....….…...………….

7. Анализ объектов оценки и их окружения………………………………..……..….…................

7.1. Описание объектов недвижимости и их местоположения...………….………………….

7.2. Анализ рынка объекта оценки, а так же анализ других внешних факторов, не относящихся непо-
средственно к объекту оценки, но влияющих на их стоимость…………………………………
7.2.1. Анализ внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на
его стоимость………………………………………………………………………………………………
7.2.2. Анализ рынка индивидуального домостроения…………………..………………………….
7.2.3 Анализ рынка земельных участков…………………………………………………………....

19
22
27

7.3 Анализ наиболее эффективного использования………………………………………………..

7.4. Определение степени ликвидности объекта оценки…………………………………………
8. Описание процесса оценки объекта в части применения подходов к оценке земельного участ-

ка…………………………………………………………………………………....................................

8.1. Описание процесса оценки объекта в части применения подходов к оцен-

ке…………………………………………………………………………………………………………

Определение стоимости объектов оценки с помощью сравнительного подхода…..............

10. Согласование результатов оценки по определению рыночной стоимости объектов недвижимо-
сти………………………………………………………………………………………. ……….....

10.1 Суждение оценщика о возможных границах интервала стоимости объекта оценки....

11. Итоговое заключение о стоимости объектов оценки………………………………………..

12. Список использованной литературы и перечень используемых документов………………

Приложение №1 – Фотографии объектов оценки

Приложение №2 – Копии исходных документов, использованных в отчете (в том числе копии объ-

явлений)

Приложение №3 – Сведения об Оценщике

Отчет № 012455 от 25.09.2012г. Отчет № 012455 от 25.09.2012г.

ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ

№ 016174

ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

г. Оренбург

Наименование

Тип помещения

Кол-во ком-

нат

Количество

этажей

Общая площадь, кв. м

Жилая площадь, кв. м

Наличие неутвержденной перепла-

нировки

Описание объекта недви-

жимости

Жилой дом

2/1

383,8

155,8

Есть

Описание здания

Тип/серия дома

Этажность

Год ввода в эксплуатацию

Год проведения капитального

ремонта

Физический износ дома %

Смешанной кон-

струкции (кир-

пич+керамзитоблок)

2/1

1995

10 % (согласно технической документа-

ции);17% (согласно расчетам специалиста)

Описание земельного

участка

Категория земель

Площадь

кв.м.

Разрешенное исполь-

зование

Наличие обременений

Характер обременений

Кадастровый номер

Земли населенных

пунктов

1 397

Для размещения ин-

дивидуального жилого

дома

Есть

Ипотека в силу закона

56:44:0201018:105

Адрес объекта оценки

Субъект РФ

Район

Населенный пункт

Улица, № дома (доп. ин-

формация для идентифика-

ции при наличии)

Улица, № земельного участка (доп. информация для идентификации

при наличии)

Оренбургская

область

г. Оренбург

пер. Школьный, дом № 2

Местоположение:установлено относительно ориентира, расположенного

в границах участка. Ориентир жтлой дом. Почтовый адрес ориентира: обл.

Оренбургская, г. Оренбург, п. Ростоши, пер. Школьный, № 2

Цель оценки

Определение рыночной (справедливой) стоимости для принятия управленческих решений

Заказчик оценки

Дорноступ Сергей Борисович

Паспорт гражданина Российской Федерации серия 53 11 № 009758 выдан 09.09.2010 г. Отделом УФМС России по Оренбургской области в Ленинском р-не г. Оренбурга, код

подразделения 560-002.

Адрес: г. Оренбург, пос. Ростоши, пер. Школьный, д. 2

Основание оценки

Договор № 016174 на проведение оценки от «18» августа 2016 г.

Исполнитель оценки

Форма

Наименование / Ф.И.О. (для ИП)

Место нахождения, контактная информация

ОГРН, дата присвоения ОГРН

ООО

«Первая оценочная»

Адрес: 460036, г. Оренбург, ул. Шевченко, 259.

Тел./факс (3532) 70-36-90, 70-49-87.

1065610071548, 06.07.2006г.

Сведения об оценщиках,

выполнивших оценку

Стаж ра-

боты

(кол-во

лет)

Номер в

реестре чле-

нов СРОО

Краткое

наиме-

нование

СРОО

Реквизиты документов оценщика:

о членстве в

СРОО

полиса обязательного страхо-

вания гражданской ответ-

ственности

о получении

профессиональных знаний

Бычкова Лидия

Станиславовна

000064

РОО

Свидетельство №

0014592 от 06

июля 2013г.

№ 5991R/776/00043/6 от

21.06.2016 г., выдан ОАО Стра-

ховая компания «АльфаСтра-

хование», срок действия с

01.07.2016 г. по 30.06.2017 г.,

страховая сумма 3 000 000 руб-

лей

Диплом ИВС 0057364 выдан 14.06.2003 г., Св-во о повышении кв-ции по

программе «Оценочная деятельность», рег. № 1068/2009, выдано 30.09.2009

г.; Сертификат о сдаче квалиф-го экз. на присв. звания «Сертифицированный

РОО оценщик недвижимости» рег. № 0151, выдано 26.04.2010 г. ООО; Сви-

детельство о повышении кв-ции по программе «Судебная экспертиза», рег. №

092/2013 от 2013 г.

Паспорт серия 53 03 №

183167, выдан 08.10.2002г.

Центральным РОВД г.

Оренбург

Даты

Осмотра объекта

Оценки

Составления отчета

18.08.2016 г.

22.08.2016 г.

ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

Объекты оценки

1. Жилой дом, назначение: жилое, 2 – этажный (подземных эта-

жей-1), общая площадь 383,8 кв.м., инв. № Р-147, лит. АА1, ад-

рес (местонахождение) объекта: Оренбургская область, г. Орен-

бург, пос. Ростоши, пер. Школьный, дом № 2;

2. Земельный участок, категория земель: земли населенных пунк-

тов, разрешенное использование: размещение индивидуального

жилого дома, общая площадь 1397 кв.м., адрес (местонахожде-

ние) объекта: местоположение: установлено относительно ори-

ентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилой

дом. Почтовый адрес ориентира: обл. Оренбургская, г. Орен-

бург, п. Ростоши, пер. Школьный, № 2.

Имущественные права на

объекты оценки

Вид права: собственность

Субъект права: Дорноступ Сергей Борисович

Цель оценки

Определение рыночной (справедливой) стоимости

Предполагаемое использо-

вание результатов оценки и

связанные с этим ограни-

чения

Для принятия управленческих решений

Вид стоимости

Рыночная (справедливая) стоимость

Особенности проведения

осмотра объекта оценки

либо основания, объектив-

но препятствующие прове-

дению осмотра объекта, ес-

ли таковые существуют

Осмотр объекта оценки был произведен 18.08.2016 г., в светлое время

суток с применением фотосъемки, специалистом ООО «Первая оце-

ночная»

Порядок и сроки предо-

ставления заказчиком не-

обходимых для проведения

оценки материалов и ин-

формации

Копии документов, устанавливающие количественные и качественные

характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и

правоподтверждающие документы, а также документы технической

инвентаризации, а также другие документы по объекту оценки (при их

наличии) Заказчик предоставил - 18.08.2016 г.

Дата оценки

18 августа 2016 г.

Дата осмотра

18 августа 2016 г.

Срок проведения оценки

18.08.2016г. – 22.08.2016 г.

Допущения и ограничения,

на которых должна осно-

вываться оценка

Данная информация представлена разделом отчета: допущения и огра-

ничительные условия, использованные оценщиком при проведении

оценки

СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ

Заказчик

Дорноступ Сергей Борисович

Паспорт гражданина Российской Федерации серия 53 11 № 009758 выдан

09.09.2010 г. Отделом УФМС России по Оренбургской области в Ленин-

ском р-не г. Оренбурга, код подразделения 560-002.

Адрес: г. Оренбург, пос. Ростоши, пер. Школьный, д. 2

Исполнитель

Полное наименование: Общество с ограниченной ответственностью «Пер-

вая оценочная компания»

Сокращённое наименование: ООО «Первая оценочная»

Адрес: 460036, г. Оренбург, ул. Шевченко, 259

тел./факс (3532) 70-36-90, 70-49-87

ОГРН 1065610071548 (присвоен 06.07.2006 г.),

ИНН/КПП 5610095690/561201001, р/с 40702810500003652809 в АКБ

«Форштадт» (АО) г. Оренбург, к/с 30101810700000000860,

БИК 045354860.

Страхование ответственности при осуществлении оценочной деятельно-

сти: Полис № 5991R/776/00062/6 от 12.08.2016 г., сроком действия с

15.08.2016 г. по 14.08.2017 г., заключенного с ОАО «АльфаСтрахование»,

страховая сумма 30 000 000 (Тридцать миллионов) рублей.

Оценщик

Бычкова Лидия Станиславовна – Действительный член СРО «РОО», вклю-

чена в реестр за рег. № 000064 от 09.07.2007 г., Диплом ИВС 0057364 вы-

дан 14.06.2003 г.; Свидетельство о повышении квалификации по програм-

ме «Оценочная деятельность», рег. № 06003, выдано 27.06.2006 г.; Свиде-

тельство о повышении квалификации по программе «Оценочная деятель-

ность», рег. № 1068/2009, выдано 30.09.2009 г.; Сертификат о сдаче квали-

фикационного экзамена на присвоение звания «Сертифицированный РОО

оценщик недвижимости» рег. № 0151, выдано 26.04.2010 г. ООО «РОО»;

Свидетельство о повышении квалификации по программе «Судебная экс-

пертиза», рег. № 092/2013, выдано 01.12.2013 г.; Полис обязательного

страхования ответственности оценщика № 5991R/77600043/6 от 21.06.2016

г., выдан ОАО Страховая компания «АльфаСтрахование», срок действия с

01.07.2016 г. по 30.06.2017 г., страховая сумма 3 000 000 рублей; стаж ра-

боты в области деятельности – 13 лет

Сведения о привлекае-

мых специалистах

Сторонние специалисты не привлекались

ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИ-

КОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ

Сертификат качества оценки, являющийся частью настоящего отчета, ограничивается сле-

дующими условиями:

1. Учитывая цели оценки и необходимость использования ее результатов для переговоров

с третьими лицами, Заказчик и Оценщик не принимают на себя обязательств по конфиденциаль-

ности расчетов.

2. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по

поводу составленного отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного до-

говора с заказчиком или официального вызова суда.

3. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, вли-

яющих на стоимость оцениваемого имущества. На Оценщике не лежит ответственность по обна-

ружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.

4. Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке отчета, были получены

из надежных источников и считаются достоверными.

5. В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используе-

мые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта

оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также доку-

менты технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту

оценки (при их наличии).

6. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе,

чем это предусмотрено договором об оценке.

7. Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости действительно только на дату

оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных,

экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцени-

ваемого имущества.

8. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимо-

сти оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по

цене, равной указанной в отчете стоимости.

9. Отчет действителен в течение 6 месяцев с даты его составления.

10. Оценка объекта недвижимости производилась для полных прав собственности.

11. Оценщик произвел обследование имущества лично.

12. Оценщик не несёт ответственности за обстоятельства юридического характера, связан-

ные с оцениваемым имуществом, и исходят из того, что оно не является на дату оценки предметом

залога или объектом судебного иска.

13. В рамках данной работы не проводилось выяснение юридического статуса объекта

оценки, Оценщик лишь воспользовались данными, предоставленными Заказчиком. Оценщик не

принимает на себя ответственность за описание правового состояния имущества и вопросы, под-

разумевающие обсуждение юридических аспектов права собственности. Права собственности на

рассматриваемое имущество, а так же имущественные права предполагаются полностью соответ-

ствующими требованиям законодательства, если иное не оговорено специально.

14. Оценщик не занимался измерениями физических параметров оцениваемых объектов

(все размеры и объемы, содержащиеся в документах, представленных Заказчиком, рассматрива-

лись как истинные) и не несут ответственности за вопросы соответствующего характера.

15. Чертежи, фотографии и схемы, если таковые приведены в отчете, являются приблизи-

тельными, призваны помочь пользователю получить наглядное представление об оцениваемом

имуществе и не должны использоваться в каких-либо других целях.

16. Расчет стоимости объекта проведен с использованием расчетной таблицы Excel с уче-

том значительного количества знаков после запятой. Для округления результатов была использо-

вана встроенная функция «ОКРУГЛ». При пересчете указанных в тексте отчета данных, результа-

ты расчета могут незначительно отличаться от приведенных результатов в тексте отчета. Абсо-

лютная погрешность вычислений принимается равной погрешности округления (округлено до де-

сяти тысяч). Данная погрешность не оказывает существенного влияния на итоговый результат

оценки;

17. Понятие «справедливая стоимость», данное в Международном стандарте финансовой

отчетности (IFRS) 13 "Оценка справедливой стоимости"

, для целей оценки принимается как «ры-

ночная стоимость» согласно определению, данному в Федеральном законе от 29 июля 1998 г. N

135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", поскольку на Оценщика, как

субъекта оценочной деятельности, распространяется действие законодательства РФ в области

оценочной деятельности, требования МСФО не распространяются на оценщика, а только в случае

проведения оценки для целей МСФО при условии, что оцениваемое предприятие применяет

МСФО.

ЗАЯВЛЕНИЕ О СООТВЕТСТВИИ

Составивший настоящий Отчет Оценщик гарантирует, что в соответствии с имеющимися у

него данными:

1. Содержащиеся в настоящем Отчете расчеты, выводы, заключения и мнения принадлежат

Специалистам и действительны с учетом оговоренных допущений, ограничений и пределов при-

менения полученного результата проведения оценки объекта.

2. Факты, изложенные в отчете, верны и соответствуют действительности.

3. Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом

имуществе, и действует непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторо-

нам.

4. Вознаграждение Оценщика, а равно Исполнителя, не зависит от итоговой оценки стои-

мости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования Заказчиком или

третьими сторонами выводов и суждений, содержащихся в отчете.

5. Оценка объекта проводилась Оценщиком при соблюдении требований к независимости

Оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятель-

ности.

6. Оценка была проведена, а отчет составлен в соответствии с требованиями Федерального

закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также в соответствии с Феде-

введен в действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина России от 18.07.2012 N 106н

ральными стандартами оценки, утвержденными Министерством экономического развития и тор-

говли Российской Федерации 20.05.2015 г. (ФСО №№ 1 - 3), 25.09.2014 г. (ФСО-7). Поскольку

специалисты компании является Действительными членами: СРО РОО, то при проведении оценки

были использованы Стандарты данных обществ, выпущенные в полном соответствии с приняты-

ми «Международными стандартами оценки» Международного комитета по стандартам оценки

(МСО-2003-05), Европейскими стандартами оценки (ЕСО 2003), Международными стандартами

финансовой отчетности (МСФО2004) и рекомендуемые к применению для всех своих членов. Ис-

пользование стандартов СРО РОО не нарушает положения Федеральных стандартов оценки.

7. Защита прав Заказчика обеспечивается страхованием гражданской ответственности

Оценщиков и Исполнителя. Ответственность Оценщиков и Исполнителя застрахована согласно

законодательству РФ, Оценщики включены в реестр саморегулируемой организации оценщиков:

- Бычкова Лидия Станиславовна – Действительный член СРО «РОО», включена в реестр за

рег. № 000064 от 09.07.2007 г., Диплом ИВС 0057364 выдан 14.06.2003 г.; Свидетельство о повы-

шении квалификации по программе «Оценочная деятельность», рег. № 06003, выдано 27.06.2006

г.; Свидетельство о повышении квалификации по программе «Оценочная деятельность», рег. №

1068/2009, выдано 30.09.2009 г.; Сертификат о сдаче квалификационного экзамена на присвоение

звания «Сертифицированный РОО оценщик недвижимости» рег. № 0151, выдано 26.04.2010 г.

ООО «РОО»; Свидетельство о повышении квалификации по программе «Судебная экспертиза»,

рег. № 092/2013, выдано 01.12.2013 г.; Полис обязательного страхования ответственности оцен-

щика № 5991R/77600043/6 от 21.06.2016 г., выдан ОАО Страховая компания «АльфаСтрахова-

ние», срок действия с 01.07.2016 г. по 30.06.2017 г., страховая сумма 3 000 000 рублей; стаж рабо-

ты в области деятельности – 13 лет;

- Гусева Надежда Петровна - Действительный член СРО «РОО», включена в реестр за рег.

№ 008570 от 26.07.2013 г., Диплом о высшем профессиональном образовании ВСГ 0599867 от 10

июля 2007 года; Диплом о профессиональной переподготовке ПП № 026533 от 30.01.2008 г., Удо-

стоверение о повышении квалификации по дополнительной профессиональной программе «Су-

дебная экспертиза» № 772402435440, рег. № 000184/2015, выдано 18.10.2015 г.; Полис обязатель-

ного страхования ответственности оценщика № 5991R/776/00044/6 от 21.06.2016 г., выдан ОАО

Страховая компания «АльфаСтрахование», период действия с 09 июля 2016 г. по 08 июля 2017 г.,

страховая сумма: 3 000 000 руб., стаж работы в области оценочной деятельности – 9 лет.

Страхование ответственности при осуществлении оценочной деятельности: Полис №

5991R/776/00062/6 от 12.08.2016 г., сроком действия с 15.08.2016 г. по 14.08.2017 г., заключенного

с ОАО «АльфаСтрахование», страховая сумма 30 000 000 (Тридцать миллионов) рублей.

8. Приведенные в настоящем Отчете данные, на основе которых проводилась оценка объек-

та, были собраны Оценщиком и обработаны добросовестно и основательно, в связи с чем обеспе-

чивают достоверность настоящего Отчета как документа, содержащего сведения доказательствен-

ного значения.

9. Исполнитель имеет в своем штате специалистов, для которых данное место работы явля-

ется основным, и которые имеют документы об образовании, подтверждающие получение про-

фессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с согласованными с

уполномоченным Правительством Российской Федерации органом по контролю за осуществлени-

ем оценочной деятельности профессиональными образовательными программами высшего про-

фессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами

профессиональной переподготовки работников.

ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

В соответствии со ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РоссийскойВ

соответствии со ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федера-

ции» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. (с последующими изменениями) в отчете в обязательном по-

рядке указываются используемые стандарты оценки. Стандарты оценочной деятельности подраз-

деляются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности.

Оценка объекта оценки произведена с использованием следующих стандартов оценочной

деятельности:

ФСО № 1, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015

г. № 297;

ФСО № 2, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015

г. № 298;

ФСО № 3, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015

г. № 299;

ФСО № 7, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 25 сентяб-

ря 2014 г. № 611;

Стандарты Общероссийской общественной организации «Российское общество

оценщиков»: ССО РОО 1-01-2015, ССО РОО 1-02-2015, ССО РОО 1-03-2015, ССО РОО 1-07-2015,

ССО РОО 1-09-2015, принятые и введенные в действие решением Совета РОО от 23 декабря 2015

г., протокол № 07-р.

Федеральные стандарты оценки являются обязательными к применению при осуществле-

нии оценочной деятельности. Стандарты и правила оценочной деятельности Российского обще-

ства оценщиков применены в силу того, что оценщик, выполнивший данный отчет является чле-

ном СРО РОО.

1. ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ И ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ (СПРАВЕДЛИВОЙ) СТОИМОСТИ

Целью оценки является определение рыночной (справедливой)

стоимости объектов не-

движимости для принятия управленческих решений. Применение результатов оценки для решения

иных задач не допустимо.

1.1 ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ И ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Целью оценки является определение рыночной стоимости объектов недвижимости. Резуль-

таты оценки могут использоваться Заказчиком для принятия управленческих решений. Примене-

ние результатов оценки для решения иных задач не допустимо.

В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Феде-

рации», рыночная стоимость объекта оценки определяется как наиболее вероятная цена, по кото-

рой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкурен-

ции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на

величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана

принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной

для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принужде-

ния к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на

открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом

срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания доста-

точного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых

по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным сооб-

ражениям цен для покупателя.

По определению, данному в Международном стандарте финансовой отчетности (IFRS) 13 "Оценка справедливой

стоимости".

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени

информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с

точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка

и объекте оценки, доступным на дату оценки.

1.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТИ

В соответствии с Международным стандартом финансовой отчетности (IFRS) 13 "Оцен-

ка справедливой стоимости"

Справедливая стоимость - это рыночная оценка, а не оценка, формируемая с учетом специ-

фики предприятия. По некоторым активам и обязательствам могут существовать наблюдаемые

рыночные операции или рыночная информация. По другим активам и обязательствам наблюдае-

мые рыночные операции или рыночная информация могут отсутствовать. Однако цель оценки

справедливой стоимости в обоих случаях одна и та же - определить цену, по которой проводилась

бы операция, осуществляемая на организованном рынке, по продаже актива или передаче обяза-

тельства между участниками рынка на дату оценки в текущих рыночных условиях (то есть выход-

ная цена на дату оценки с точки зрения участника рынка, который удерживает актив или имеет

обязательство) (Пункт 2 МСФО (IFRS) 13 "Оценка справедливой стоимости").

Пункт 3 там же: «…справедливая стоимость является рыночной оценкой, она определяется с

использованием таких допущений, которые участники рынка использовали бы при определении

стоимости актива или обязательства, включая допущения о риске. Следовательно, намерение

предприятия удержать актив или урегулировать или иным образом выполнить обязательство не

является уместным фактором при оценке справедливой стоимости».

Справедливая стоимость - цена, которая была бы получена при продаже актива или уплачена

при передаче обязательства в условиях операции, осуществляемой на организованном рынке,

между участниками рынка на дату оценки (Пункт 9).

Таким образом, понятие «справедливая стоимость», определение которой дано в МСФО 13,

совпадает с определением «рыночная стоимость», представленном в ФЗ № 135 от 29 июля 1998 г.

«Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2. ДАТА ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ, ДАТА ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ (ДАТА ОЦЕН-

КИ), ДАТА СОСТАВЛЕНИЯ ОТЧЕТА И ЕГО ПОРЯДКОВЫЙ НОМЕР

Датой определения стоимости и датой проведения оценки (датой оценки) является 18

августа 2016 г. Все расчеты выполнены на вышеуказанную дату.

«…На дату оценки…» выражает требование, чтобы предполагаемая величина рыночной

стоимости относилась к конкретной дате. В силу того, что рынки и рыночные условия могут

меняться, для другого времени предполагаемая стоимость может оказаться ошибочной или не

соответствующей действительности. Результат оценки отражает текущее состояние и условия

рынка на фактическую дату оценки, а не на прошлую или будущую дату. Определение также

предполагает, что переход актива из рук в руки и заключение сделки происходят одновременно,

без каких-либо вариаций цены, которые в ином случае были бы возможны в сделке по рыночной

стоимости.

В соответствии с абз. 2 ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценоч-

ной деятельности в Российской Федерации» рыночная стоимость, определенная в отчете, является

рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета,

за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Дата составления настоящего Отчета 22 августа 2016 г.

(ред. от 17.12.2014) (введен в действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина России от

18.07.2012 N 106н)

В системе нумерации Исполнителя настоящий Отчет имеет номер 016174 и предоставляет-

ся Заказчику в письменной форме.

3. ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ДОКУМЕНТОВ

При проведении оценки объектов Оценщик использовал следующие документы:

1. Свидетельство о государственной регистрации права 56-АБ № 885480 от 23.04.2013 г.;

2. Свидетельство о государственной регистрации права 56-АБ № 885479 от 23.04.2013 г.;

3. Кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадаст-

ра) № 44/05-05-8502 от 26.10.2005г., составленный Федеральным Государственным Учреждением

«Земельная Кадастровая палата» по Оренбургской области;

4. Технический паспорт на домовладение от 09.06.2005 г., составленный Российской Фе-

дерацией Государственным унитраным предприятием Оренбургской области «Областной центр

инвентаризации и оценки недвижимости»;

5. Справка от 09.06.2015 г., составленная РФ ГУП Оренбургской области «Областной центр

инвентаризации и оценки недвижимости»;

6.Договор купли-продажи от 17.04.2013 г., дата регистрации от 23.04.2013 г., дата реги-

страции от 23.04.2013г. № 56-56-01/111/2013-466, № 56-56-01/111/2013-468, № 56-56-01/111/2013-

465, 56-56-01/111/2013-470.

Проверка подлинности предоставленного материала не проводилась. Все документы были

предоставлены в виде копий.

4. ОБЪЕМ И ЭТАПЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

Оценка рыночной стоимости рассматриваемых объектов оценки включает в себя следую-

щие этапы.

Сбор общих данных и их анализ. На этом этапе были проанализированы данные, характе-

ризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную

стоимость объектов в масштабах района их расположения. В процессе работы над отчетом об

оценке были собраны необходимые сведения о состоянии рынка объектов оценки, закономерно-

стях их изменения, складывающейся динамике цен на исследуемых рынках, которые легли в осно-

ву полученных результатов.

Сбор специальных данных и их анализ. На данном этапе была собрана более детальная

информация, относящаяся к оцениваемым объектам. Сбор данных осуществлялся путем визуаль-

ного осмотра объектов Оценщиком, изучения соответствующей документации, консультаций с

представителями Заказчика, сотрудниками информационных и аналитических агентств. Сбор ин-

формации производился по следующим направлениям:

- об особенностях сформировавшихся статусов прав на объекты недвижимости;

- о физических характеристиках;

- произведен осмотр и определено фактическое состояние имущества;

- собрана иная информация, необходимая для составления полноценного отчета об оценке.

Анализ наиболее эффективного использования. Вывод сделан на основе собранной ин-

формации с учетом существующих ограничений и типичности использования.

Применение подходов к оценке рыночной стоимости объектов. Для оценки рыночной

стоимости объектов была рассмотрена целесообразность применения трех подходов (затратного,

сравнительного и доходного), являющихся стандартными, принятыми Международной практикой.

Каждый из этих подходов приводит к получению различных значений рыночной стоимости оце-

ниваемых объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет определить достоинства и не-

достатки каждого из использованных подходов и установить итоговую рыночную стоимость оце-

ниваемого имущества. Процедура согласования результатов проводится на основании полученных

значений того подхода или подходов, которые выбраны как наиболее надежные в применении к

данным объектам оценки.

Подготовка отчета об оценке рыночной стоимости. На данном этапе все результаты, по-

лученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчета.

5. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

В соответствии с Федеральными стандартами, утвержденными Министерством эко-

номического развития и торговли Российской Федерации 20.05.2015г ФСО №1, №2.

При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указы-

вается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием ре-

зультата оценки.

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости

объекта оценки:

рыночная стоимость;

инвестиционная стоимость;

ликвидационная стоимость;

кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная

цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в усло-

виях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой ин-

формацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства,

то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана

принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной

для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения

к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен

на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при

этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания до-

статочного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижи-

мых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным

соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степе-

ни информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с

точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка

и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки име-

ются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить

сделку.

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

- при изъятии имущества для государственных нужд;

- при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по

решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного со-

вета) общества;

- при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

- при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

- при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

- при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для

конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных

целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимо-

сти, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязате-

лен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная ве-

личина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть от-

чужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных

условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимо-

сти, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект

оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массо-

вой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодатель-

ством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Подходы, используемые в оценке

а) Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основан-

ных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

б) Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, ос-

нованных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении ко-

торых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки при-

знается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техниче-

ским и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

в) Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основан-

ных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с

учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты,

необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при

создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки яв-

ляются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и

технологий, применяющихся на дату оценки

Объекты оценки - объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством

Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Цена объекта оценки - денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за

объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

Стоимость объекта оценки - расчетная величина цены объекта оценки, определенная на

дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оцен-

ки не является необходимым условием для установления его стоимости.

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки,

полученная как итог обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов расчетов

стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Подход к оценке - совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Метод оценки - последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для

данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к

оценке.

Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости)- дата, по состоянию

на которую определяется стоимость объекта оценки.

Затраты - денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или произ-

водства объекта оценки, либо цена, уплаченная покупателем за объект оценки.

Наиболее эффективное использование объекта оценки - использование объекта оценки,

при котором его стоимость будет наибольшей.

Экспертиза отчета об оценке - совокупность мероприятий по проверке соблюдения оцен-

щиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федера-

ции об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности ис-

пользуемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или

отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов сто-

имости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на от-

крытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техниче-

ским и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки,

состоявшейся при сходных условиях.

Отчет об оценке - документ, составленный в соответствии с законодательством Россий-

ской Федерации об оценочной деятельности, Федеральными стандартами оценки, утвержденными

Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации 20.07.2007 г., стан-

дартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией

оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для за-

казчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий под-

твержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика

относительно стоимости объекта оценки.

ОЦЕНИВАЕМЫЕ ПРАВА

Оценка определяет рыночную стоимость права собственности на объекты оценки.

Право собственности согласно ГК РФ является основополагающим в числе прочих вещных

прав, то есть это центральный институт вещного права. Право собственности – это подотрасль

гражданского права, которая представляет собой совокупность гражданско-правовых норм, регу-

лирующих отношения собственности методами и средствами гражданского права.

Право собственности предполагает наличие у собственника триады необходимых и исклю-

чительных правомочий - прав владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему

имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие

права и охраняемые законом интересы др. лиц, в т.ч. отчуждать свое имущество в собственность

др. лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения

имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его др. способами, распоряжаться им иным

образом. Владение, пользование и распоряжение землей и др. природными ресурсами в той мере, в

какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не

наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов др. лиц. Собствен-

ник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, а также риск случайной гибели или

случайного повреждения этого имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества др.

лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при

утрате права собственности на него в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие имущества у собственника не допускает-

ся, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: а) обращение

взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ); б) отчуждение имущества, которое в

силу закона не может принадлежать данному лицу (ст. 238 ГК РФ); в) отчуждение недвижимого

имущества в связи с изъятием земельного участка (ст. 239 ГК РФ); г) выкуп бесхозяйственно со-

держимым культурных ценностей, домашних животных (ст. 240 и 241 ГК РФ); д) реквизиция (ст.

242 ГК РФ); е) конфискация (ст. 243 ГК РФ); ж) отчуждение имущества в случаях, предусмотрен-

ных п. 4 ст. 252, п. 2 ст. 272, ст. 282, 285, 293 ГК РФ.

Данные о правообладателе и правоустанавливающих документах на объекты оценки пред-

ставлены в нижеприведенной таблице.

Таблица 6.1. Субъект права, правоустанавливающие и правоподтверждающие документы

Наименование

объекта

Субъект пра-

ва

Правоудостоверяю-

щие документы

Техническая документация

Жилой дом, назначение: жилое, 2 – этаж-

ный (подземных этажей-1), общая площадь

383,8 кв.м., инв. № Р-147, лит. АА1, адрес

(местонахождение) объекта: Оренбургская

область, г. Оренбург, пос. Ростоши, пер.

Школьный, дом № 2

Дорноступ

Сергей Бори-

сович

Свидетельство о гос-
ударственной реги-
страции права 56-АБ
№ 885479 от
23.04.2013 г.

- Технический паспорт на
домовладение от
09.06.2005г., составленный
Российской Федерацией
Государственным унитра-
ным предприятием Орен-
бургской области «Област-
ной центр инвентаризации и
оценки недвижимости»;

Справка

от

09.06.2015г.,  составленная
РФ  ГУП  Оренбургской  об-
ласти  «Областной  центр
инвентаризации  и  оценки
недвижимости».

Земельный участок, категория земель:

земли населенных пунктов, разрешенное

использование: размещение индивидуаль-

ного жилого дома, общая площадь 1397

кв.м., адрес (местонахождение) объекта:

местоположение: установлено относитель-

но ориентира, расположенного в границах

участка. Ориентир жилой дом. Почтовый

адрес ориентира: обл. Оренбургская, г.

Оренбург, п. Ростоши, пер. Школьный, №

Дорноступ

Сергей Бори-

сович

Свидетельство о
государственной
регистрации права
56-АБ № 885480 от
23.04.2013 г.

Кадастровый план земельного

участка (выписка из государ-

ственного земельного кадаст-

ра) № 44/05-05-8502 от

26.10.2005г.,

составленный

Федеральным Государствен-

ным Учреждением «Земель-

ная Кадастровая палата» по

Оренбургской области

7. АНАЛИЗ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ И ИХ ОКРУЖЕНИЯ

7.1. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И ИХ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ

Информация об основных характеристиках и состоянии конструктивных элементов объек-

тов оценки была получена из документов, представленных в п. 3 и в приложении к настоящему

отчету, а также при осмотре объектов оценки и со слов Заказчика.

Описание местоположения объектов оценки

Таблица 7.1.1 – Характеристика местоположения объектов оценки

Показатель

Характеристика

Область, административный

Оренбургская область, г. Оренбург, Южный округ, Ленинский район

Показатель

Характеристика

округ, населенный пункт

Расположение

пос. Ростоши, пер. Школьный, дом № 2

Локальные особенности распо-

ложения:

Объекты оценки расположены в коттеджном поселке Ростоши (10 км. от

центра города Оренбурга по трассе Оренбург-Орск). Поселок обладает

высоким уровнем престижности. Транспортная доступность хорошая. К

объектам оценки имеются асфальтированные подъездные пути. Объекты

расположены около центральной кольцевой улицы.

Близость к скоростным маги-

стралям

Трасса Оренбург - Орск (до 1000м.)

Расстояние от объекта до авто-

бусной остановки

До 300м.

Качество обустройства террито-

рии

Дорожное полотно с асфальтовым покрытием. Объекты, понижающие

привлекательность данного района, не выявлены

Экологическая обстановка

Экологическая обстановка удовлетворительная

Объекты социальной инфра-

структуры микрорайона

Школа

Гимназия - рядом на пер. Школьный

Детский сад

ул. Газпромовская (до 500 м)

Торговые предприятия

Продовольственные и продуктовые магази-

ны, рестораны (до 500м.)

Аптека

ул. Газпромовская (до 500м.)

Поликлиника

Поликлиника, стоматология (до 500м.)

Бытовые предприятия

Автосервис

Зона отдыха

Ресторан «в Ростошах», парк отдыха, стади-

он «Газовик», Ледовый Дворец, футбольный

клуб «Газовик», ресторан «Инконтро»

Обеспеченность объектами со-

циальной инфраструктуры

(субъективная оценка)

Хорошая

Объекты промышленной инфра-

структуры микрорайона

Удалены

Престижность района

Высокая

Состояние прилегающей терри-

тории (субъективная оценка)

Хорошее

Преобладающая застройка мик-

рорайона

Жилая застройка коттеджного типа

Степень застройки

Высокая

Темпы строительства

Средние

Описание объектов оценки

Таблица 7.1.2

Параметры

Характеристики

Жилой дом, назначение: жилое, 2 – этажный (подземных этажей-1), общая площадь 383,8 кв.м., инв. № Р-

147, лит. АА1, адрес (местонахождение) объекта: Оренбургская область, г. Оренбург, пос. Ростоши, пер.

Школьный, дом № 2

Вид права

Собственность

Субъект права

Дорноступ Сергей Борисович

Существующие ограничения

(обременения) права: ипотека в

силу закона

Ипотека в силу закона

Год постройки

1995

Возраст

21 год

Процент физического износа со-

гласно документации, %

Процент изеоса, согласно расчетам

специалиста, %

17% (Ф.износ = Фактический возраст*100%/125 лет; Ф.износ =

21*100%/125)

Свидетельство о государственной регистрации права 56-АБ № 885479 от 23.04.2013 г.

содержание .. 1 2 ..

ОТЧЕТ № 016174 от 22.08.2016 год. ОБ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ (г. Оренбург, п. Ростоши, пер. Школьный, № 2.) - часть 1