Отчет об оценке № 23/2019. Рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, принадлежащих АО КБ «РУБЛЕВ»

располагаться до 8 квартир. Общая площадь 1-комнатной квартиры составляет от 28 кв. м, 2-комнатной
-  от  44  кв.  м,  3-комнатной  -  от  56  кв.  м,  4-комнатной  -  от  70  кв.  м,  5-комнатной  -  от  84  кв.м.  Высота
потолков  варьируется  от  2,5  до  2,7  метра.  Квартиры  эконом-класса  не  предусматривают  наличия
дополнительных  помещений,  например  второй  ванной  комнаты.  Иногда  дома  эконом  класса  снабжены
парковками  для  жильцов,  но  парковочных  мест,  как  правило,  недостаточно.  Прилегающая  территория
таких  домов  не  ограждается,  в  них  нет  видеонаблюдения,  и  в  большинстве  случаев  они  оборудованы
отечественным лифтом.

Современное жилье комфорт-класса

. Дома современных типовых серий, иногда встречаются

индивидуальные  проекты.  Ко  всем  составляющим  предъявляются  более  высокие  требования:  отделка
будет  более  дорогой  и  современной,  могут  применяться  иностранные  материалы.  Дом  может  быть
огражден  по  периметру,  часто  устанавливают  домофоны,  могут  работать  консьержи  и  охранники.
Потолки в квартирах — 2,7-2,8 м. Площадь — больше, чем в эконом-классе:  однокомнатные квартиры
начинаются от 35 кв. м, двухкомнатные — от 53 кв. м, трехкомнатные — от 65 кв. м. Площадь кухни —
от 8 кв. м. По расположению особых требований нет.

Жилье повышенной комфортности (современное (постройки после 90-х годов) и

реконструированное в соответствии с современными требованиями)

, в том числе:

Современное жилье бизнес - класса

. Монолитно-кирпичные дома, расположенные в престижных

районах,  близких  к  центру  с  хорошо  развитой  социальной,  коммерческой  и  административной
инфраструктурой.  Дома  такого  уровня  построены  по  индивидуальным  проектам  с  проработанным
экстерьером, имеют огороженную и охраняемую территорию, консьержа и паркинг из расчета не менее
одного  машино-места  на  квартиру.  В  набор  входят  зеленая  придомовая  территория,  оборудованные
детские площадки и зоны отдыха. Еще одна особенность жилья бизнес-класса -возможность свободной
планировки  квартиры,  зонирование  площади  на  гостевое  пространство  и  места  отдыха.  Часто  в  таких
объектах есть пентхаусы и двухуровневые квартиры, балконы и лоджии больших размеров для зимних
садов.  В  домах  бизнес-класса  часто  отсутствуют  однокомнатные  квартиры.  Если  же  они  есть,  то  их
площадь  начинается  от  45  кв.  м,  двухкомнатных  -  от  65  кв.  м,  трехкомнатных  -  от  85  кв.  м,
четырехкомнатных - от 120 кв. м, пятикомнатных - от 150 кв. м. Общая площадь кухни - не менее 12 кв.
м, высота потолков от 2,75 м, два санузла. Квартиры бизнес-класса могут сдаваться как без отделки, так
и с ремонтом «под ключ».

Современное элитное жилье

. Монолитно-кирпичные элитные дома построены исключительно

по  уникальным  архитектурным  проектам  известных  архитектурных  бюро.  Во  внешней  и  внутренней
отделке  дома  используются  самые  дорогие  современные  материалы  и  инженерные  системы  «умный
дом», которые позволяют  максимально

автоматизировать процессы жизнеобеспечения, создать

комфорт,  безопасность  и  ресурсосбережение  для  всех  жильцов.  Есть  просторный  холл,  консьерж.
Доступ  посторонних  лиц  возможен  только  по  клубным  картам  и  приглашениям  владельцев  квартир.
Квартиры  в  элитных  новостройках  имеют  свободную  планировку.  Площадь  студии  -  от  60  кв.м.
двухкомнатных  -  от  80  кв.м,  трехкомнатных  -от  120  кв.  м,  четырехкомнатных  -  от  250  кв.  м.  Высота
потолков  -  от  3  м,  два  санузла,  кухни-столовые  от  20  кв.  м,  террасы.  На  лестничной  площадке
расположено  не  более  4  квартир.  Квартиры  в  новостройках  премиум-класса  сдаются  с  эксклюзивной
отделкой  и  авторским  дизайном  или  под  чистовую  отделку  с  шумоизоляцией  и  заведением  всех
инженерных  сетей  в  квартиру.  Элитные  новостройки  имеют  огороженную  охраняемую  территорию  с
ландшафтным  дизайном,  малыми  архитектурными  формами:  это  беседки,  фонари,  скульптуры,
небольшие  фонтаны  и  пр.  Подземная  парковка  из  расчета  более  одного  машино-места  на  квартиру  и
опция  -  квартира-лифт-паркинг.  Дома  возводятся  в  исторической  или  деловой  части  города,  где
сосредоточено  большое  количество  культурных  центров,  памятников  архитектуры,  объекты
коммерческого  и  административного  назначения.  Неотъемлемые  черты  таких  домов  -  отличная
транспортная доступность и хорошие видовые характеристики.

Элитные сталинки

(Полногабаритные квартиры). Парадная архитектура сталинского периода

имела  идеологический  характер  и  была  призвана  подчеркнуть  незыблемость  и  силу  советского  строя.
Для этого стиля характерны ориентированность на вечность, помпезность и некоторая театральность. В
едином  стиле  застраивались  целые  ансамбли  вдоль  главных  улиц  и  проспектов.  Эти  дома  отличает
монументальность и прочность. Для строительства таких домов применялись качественные материалы,
площадь  квартир  была  достаточно  большой,  высота  потолков  превышала  3  м.  Квартиры  в  таких
«сталинках»  распределялись  между  номенклатурными  работниками,  ценными  инженерными  и
научными кадрами, элитой работников культуры. Они были удобными и просторными с комнатками для

прислуги при кухне, мусоропроводами и лифтами, балконами и ванными комнатами. Парадные были
отделаны со вкусом, перила были украшены ковкой, а пол лестничных площадок - керамической
плиткой. Элитное жилье середины прошлого века по-прежнему сохранило некоторые элитные черты.

Большие квартиры в старых купеческих домах

, реконструированные в современном стиле.

Обычно располагаются в старой части города. Такие квартиры имеют высокие потолки до 3,5 м,
большие удобные кухни до 15 кв. м, 5 и более комнат.

Объекты оценки, расположенные по адресу: Московская область, Пушкинский р-н, г.п.

Лесной, микрорайон "Центральный", корпус 12, секции 12.1, 12.2, относятся к сегменту массового
современного жилья эконом-класса.

3.5.

Характеристика степени активности рынка

Многие характеристики рынка зависят от активности рынка объектов недвижимости. Поэтому в

справочнике разделены характеристики, относящиеся к активному и неактивному рынкам. При этом
учитывалась следующая трактовка этих понятий.

Активный рынок

Под активным понимается рынок, характеризующийся высоким уровнем торговой активности,

небольшим  разбросом  цен  на  подобные  объекты  недвижимости,  присутствием  на  рынке  достаточного
количества  продавцов  и  покупателей,  конкуренцией  и  достаточно  большим  объемом  совершаемых
сделок. Активный рынок включает ликвидные объекты, характеризующиеся большим спросом, прежде
всего, объекты жилой, офисной и торговой недвижимости, расположенные в больших городах, объекты
производственной  и  складской  недвижимости,  находящиеся  в  крупных  промышленных  центрах,
земельные участки в зонах отдыха и другие объекты, пользующиеся большим спросом.

Неактивный рынок

Под неактивным понимается рынок, характеризующийся низким уровнем торговой активности,

большим разбросом цен на подобные объекты недвижимости, ограниченным количеством продавцов и
редкими сделками. Неактивный рынок включает объекты, не пользующиеся спросом, прежде всего,
коммерческие объекты, находящиеся в отдаленных районах и небольших населенных пунктах. Сюда
могут быть отнесены, также крупнейшие и дорогостоящие имущественные комплексы, а также объекты
недвижимости, характеризующиеся крайне ограниченным количеством потенциальных покупателей.

Рынок офисно – торговых помещений г. Вологда в соответствии с представленной выше

классификацией степени активности рынка, можно отнести к неактивному рынку.

Рынок жилой недвижимости Московской области, в соответствии с представленной выше

классификацией степени активности рынка, можно отнести к неактивному рынку.

3.6.

Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены
сопоставимых объектов недвижимости

Офисно-торговая недвижимость

Среди ценообразующих факторов торгово-офисной недвижимости можно выделить

наиболее значимые, с точки зрения влияния на удельную стоимость объекта, количественные и
качественные факторы:

1). Местоположение объекта (местоположение в пределах города, расположение

относительно «красной линии», остановок общественного транспорта, наличие доступа к
объекту, и типа парковки),

2). Физические характеристики объекта (общая площадь, типии объекта, материал стен,

наличие отдельного входа, этаж расположения, физическое состояние объекта, состояние
отделки);

3). Функциональное назначение объекта;

Согласно анализу ценообразующих факторов по степени их влияния на цены офисно-торговых

объектов, приведенному в Справочнике оценщика недвижимости -2018Офисно-торговая недвижимость
и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода , под
редакцией Лейфера Л.А., были определены основные ценообразующие факторы с указанием их веса,
отражающего влияние на стоимость соответствующего объекта недвижимости.

Таблица № 15

Ценообразующие факторы, недвижимость, предназначенная для ведения определенного вида

бизнеса

Наименование фактора

Вес фактора

Местоположение

0,23

Рентабельность бизнеса

0,19

Уровень загрузки

0,14

Клиентская база

0,12

Престижность

0,12

Уровень операционных расходов

0,11

Общая площадь

0,09

Источник: «Справочник оценщика недвижимости -2018,Офисно-торговая недвижимость и сходные

типы объектов»

Таким образом, наиболее значимым ценообразующим фактором объектов офисно-торговой

недвижимости является – местоположение оцениваемого объекта.

Ниже представлены показатели ценообразующих факторов

Таблица № 16

№

Ценообразующий

фактор

Описание

ценообразующего

фактора

Диапазон значений

Источник информации

Условия

финансирования

состоявшейся или

предполагаемой

сделки

Наличие

нетипичных

условий

финансирования

(наличие

финансового

давления на

сделку, обещание

субсидий или

льгот на развитие

и т.п.)

Зависит от конкретных условий

Условия рынка

Время продажи

В зависимости от временного промеж утка, на
который дата оценки отличается от даты
предложения объекта-аналога

Скидка к цене
предложения

Активный рынок



9,9-10,8%% для офисно-торговых
объектов свободного назначения ;



9,1-10,4%% для офисов классов А, В;



9,1-10,4%% для высококлассной
недвижимости;



12,2-13,9%% для определенного вида
бизнеса.

Неактивный рынок



15,8-17,2%% для офисно-торговых
объектов свободного назначения ;



15,3-17,3%% для офисов классов А, В;



15-16,8%% для высококлассной
недвижимости;



18,2-20,3%% для определенного вида
бизнеса.

«Справочник оценщика

недвижимости-2018,

Офисно-торговая

недвижимость и

сходные типы

объектов.

Корректирующие

коэффициенты и скидки

для сравнительного

подхода» Л.А.,

Н.Новгород, 2018,

табл. 168, стр.279,
табл. 188, стр. 303

Приведены наиболее часто встречающиеся ценообразующие факторы и их значения, при осуществлении

расчетов Оценщик вправе самостоятельно выбирать методы расчета корректировок

№

Ценообразующий

фактор

Описание

ценообразующего

фактора

Диапазон значений

Источник информации

Местоположение

Адрес

Расположение объекта и его окружение
значительно влияет на
конкурентоспособность объекта на рынке.
Местоположение является весьма
существенным элементом сравнения
сопоставимых продаж

Местонахождение
в пределах города



Культурный и исторический центр: 1,00-
1,00



Центры административных районов:
0,87-0,89,



Спальные районы высотной застройки:
0,8-0,82,



Спальные микрорайоны среднеэтажной
застройки: 0,73-0,76,



Районы вокруг крупных
промпредприятий: 0,62-0,66



Районы крупных автомагистралей: 0,73-
0,76

«Справочник оценщика

недвижимости-2018,

Офисно-торговая

недвижимость и

сходные типы

объектов.

Корректирующие

коэффициенты и скидки

для сравнительного

подхода» Л.А.,

Н.Новгород, 2018,

табл. 45, стр.134

Расположение
относительно
«Красной линии»

0,79-0,81 отношение удельной цены объекта,

расположенного внутри квартала, к удельной

цене такого же объекта, расположенного на

красной линии

«Справочник оценщика

недвижимости-2018,

Офисно-торговая

недвижимость и

сходные типы

объектов.

Корректирующие

коэффициенты и скидки

для сравнительного

подхода» Л.А.,

Н.Новгород, 2018,

табл. 45, стр.134

Расположение
относительно
остановок
общественного
транспорта

1,14-1,17 отношение удельной цены объекта,
расположенного непосредственно у остановки
общественного транспорта, к удельной цене
такого же объекта, расположенного на
удалении от остановок

«Справочник оценщика

недвижимости-2018,

Офисно-торговая

недвижимость и

сходные типы

объектов.

Корректирующие

коэффициенты и скидки

для сравнительного

подхода» Л.А.,

Н.Новгород, 2018,

табл. 63, стр.152

Доступ объекту

0,79-0,82 отношение удельной цены объекта ,
расположенного на закрытой территории, к
удельной цене такого же объекта со
свободным доступом

«Справочник оценщика

недвижимости-2018,

Офисно-торговая

недвижимость и

сходные типы

объектов.

Корректирующие

коэффициенты и скидки

для сравнительного

подхода» Л.А.,

Н.Новгород, 2018,

табл. 91, стр.177

Наличие и тип
парковки



0,9-0,91 отношение удельной цены
объекта без парковки к удельной цене
объекта со стихийной парковкой,



1,10-1,12 отношение удельной цены

«Справочник оценщика

недвижимости-2018,

Офисно-торговая

недвижимость и

По отношению к цене самого дорогого района

Здесь и далее приведены значения доверительных интервалов

№

Ценообразующий

фактор

Описание

ценообразующего

фактора

Диапазон значений

Источник информации

объекта с организованной парковкой к
удельной цене объекта со стихийной
парковкой

сходные типы

объектов.

Корректирующие

коэффициенты и скидки

для сравнительного

подхода» Л.А.,

Н.Новгород, 2018,

табл. 86, стр.172

Физические
характеристики

Общая площадь



0,81: отношение удельной цены объекта
площадью 500 кв.м к удельной цене
такого же объекта площадью 100 кв.м.;



0,79: отношение удельной цены объекта
площадью 2 000кв.м к удельной цене
такого же объекта площадью 500 кв.м.

«Справочник оценщика

недвижимости-2018,

Офисно-торговая

недвижимость и

сходные типы

объектов.

Корректирующие

коэффициенты и скидки

для сравнительного

подхода» Л.А.,

Н.Новгород, 2018,

табл. 95, стр.184

Тип объекта

0,88-0,9: отношение удельной цены
встроенного помещения к удельной цене
такого же отдельностоящего объекта с
земельным участком в пределах площади
застройки

«Справочник оценщика

недвижимости-2018,

Офисно-торговая

недвижимость и

сходные типы

объектов.

Корректирующие

коэффициенты и скидки

для сравнительного

подхода» Л.А.,

Н.Новгород, 2018,

табл. 104, стр.206

Класс качества



0,91-0,95 отношение удельной цены
объекта класса В, В+ к удельной цене
такого же объекта класса А, А+;



0,78-0,81 отношение удельной цены
офисно-торгового объекта класса С и
ниже к удельной цене такого же объекта
класса А, А+;

«Справочник оценщика

недвижимости-2018,

Офисно-торговая

недвижимость и

сходные типы

объектов.

Корректирующие

коэффициенты и скидки

для сравнительного

подхода» Л.А.,

Н.Новгород, 2018,

табл. 127, стр.229

Наличие
отдельного входа

0,83-0,85 отношение удельной цены объекта

без отдельного входа к удельной цене такого

же объекта с отдельным входом

«Справочник оценщика

недвижимости-2018,

Офисно-торговая

недвижимость и

сходные типы

объектов.

Корректирующие

коэффициенты и скидки

для сравнительного

подхода» Л.А.,

Н.Новгород, 2018,

табл. 121, стр.225

Этаж
расположения (для
встроенных
помещений)



0,72-0,74 отношение удельной цены
объекта в подвале к удельной цене такого
же объекта на 1 этаже;



0,79-0,81 отношение удельной цены
объекта в цоколе к удельной цене такого
же объекта на 1 этаже;



0,84-0,86 отношение удельной цены
объекта на 2 этаже и выше к удельной

«Справочник оценщика

недвижимости-2018,

Офисно-торговая

недвижимость и

сходные типы

объектов.

Корректирующие

коэффициенты и скидки

№

Ценообразующий

фактор

Описание

ценообразующего

фактора

Диапазон значений

Источник информации

цене такого же объекта на 1 этаже

для сравнительного

подхода» Л.А.,

Н.Новгород, 2018,

табл. 110, стр.216

Физическое
состояние



1,21-1,23 отношение удельной цены
объекта в хорошем состоянии (новом
здании) к удельной цене такого же
объекта в удовлетворительном
состоянии;



0,69-0,72 отношение удельной цены
объекта, требующего ремонта (в
неудовлетворительном состоянии) к
удельной цене такого же объекта в
удовлетворительном состоянии

«Справочник оценщика

недвижимости-2018,

Офисно-торговая

недвижимость и

сходные типы

объектов.

Корректирующие

коэффициенты и скидки

для сравнительного

подхода» Л.А.,

Н.Новгород, 2018,

табл. 133, стр.234

Состояние отделки



0,78-0,8 отношение удельной цены
объекта без отделки, к удельной цене
такого же объекта с отделкой в среднем
состоянии;



0,85-0,86 отношение удельной цены с
отделкой, требующей косметического
ремонта, к удельной цене такого же
объекта с отделкой в среднем состоянии;



1,21-1,24 отношение удельной цены
объекта с отделкой «люкс», к удельной
цене такого же объекта с отделкой в
среднем состоянии

«Справочник оценщика

недвижимости-2018,

Офисно-торговая

недвижимость и

сходные типы

объектов.

Корректирующие

коэффициенты и скидки

для сравнительного

подхода» Л.А.,

Н.Новгород, 2018,

табл. 141, стр.241

Источник: составлено ООО «Экономико-правовая Экспертиза»

Рынок жилой недвижимости
Условия финансирования, условия платежа, обстоятельства совершения сделки

Условия продажи и платежа определяются обстоятельствами, при которых продавец и

покупатель  принимают  свои  решения  относительно  продажи  или  приобретения  конкретного  объекта
недвижимости.  Корректировка  по  условиям  финансирования,  условиям  платежа,  обстоятельствам
совершения сделки производится, если данные условия и обстоятельства сделки отличаются от условий
финансирования,  типичных  для  данной  категории  имущества  при  определении  рыночной  стоимости,
т.е.:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана

принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для

аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к

совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Так как в офертах к продаже и в ценах сделок в открытых источниках обычно не публикуют

особенности совершения сделки, расчет стоимости объекта оценки обычно проводится в допущении,
что данные особенности типичные для данной категории имущества, т.е. в соответствии с трактовкой
рыночной стоимости, представленной выше.

Условия рынка - изменение цены за период между датой сделки и оценки

Рыночные условия постепенно изменяются, и цена, по которой аналог выставлен на продажу,

может измениться с течением времени. Данный момент следует учитывать в оценке.

Условия рынка - скидка к цене предложения

Реальная цена предложения отличается от стартовой цены (цены в результате переговоров

продавца и покупателя), особенно в условиях существующего кризиса.

Анализируя рынок продажи недвижимости можно сказать, что предложение превышает спрос.

Это связано с нестабильной экономической ситуацией в стране, снижением уровня доходов населения,
повышением банковских кредитных ставок. Увеличилось число строительных компаний банкротов,
многие международные компании ушли с российского рынка.

По данным «Справочника оценщика недвижимости-2018, Квартиры» под редакцией Лейфера

Л.А., Н. Новгород, 2018, стр. 271, таблица 204, диапазон значений корректирующего коэффициента
приведен в следующей таблице:

Таблица № 17

Значение скидок усредненные по городам России на торг и границы интервалов, активный

рынок

Класс объектов

Среднее значение

Доверительный интервал

Старый фонд

6,3%

5,8%

6,7%

Массовое жилье советской постройки

5,5%

5,0%

5,9%

Массовое современное жилье

4,5%

4,2%

4,9%

Жилье повышенной комфортности

5,7%

5,1%

6,3%

Месторасположение

Расположение объекта недвижимости и его окружение значительно влияет на его стоимость на

рынке. Фактор местоположения определяется совокупностью следующих ценообразующих параметров:
расположение

зависимости

от

удаления

от

областного

центра,

центра

города;

пешеходная/транспортная доступность; уровень развития инфраструктуры района.

Внутри каждого района стоимость колеблется в зависимости от локальных факторов

местоположения: инфраструктуры, транспортной доступности и т.п.

Площадь

Площадь, также как и многие факторы сказывается на величине стоимости объектов

недвижимости.  Чем  больше  площадь  сравниваемого  объекта,  тем  дешевле  стоит  его  1  кв.м.  по
сравнению  с  аналогичным  по  назначению  и  классу  объектом,  но  меньшей  площади.  Чем  меньше
площадь,  тем  больше  потенциальных  покупателей  и  выше  спрос.  При  этом  для  жилой  недвижимости
важно  учесть  следующее:  эффект  связанный  с  масштабом  объекта  недвижимости  учитывается  в  том
случае, если объект оценки и объект аналог имеют одинаковое количество комнат.

По данным «Справочника оценщика недвижимости-2018, Квартиры» под редакцией Лейфера

Л.А., Н. Новгород, 2018, стр. 196, таблицы 115 - 116, матрицы коэффициентов приведены в следующих
таблицах:

Таблица № 18

Величина корректировки на разницу в площадях

Этаж расположения квартиры

Этаж расположения квартиры является одним из значимых факторов для потенциальных

покупателей  жилья.  Наименьшим  спросом  пользуются  квартиры  на  первых  этажах  домов  (главные
недостатки:  сырость,  шум  дорог,  недостаток  света  и  т.п.).  Квартиры  на  последних  этажах  также,  как
правило,  несколько  дешевле  по  сравнению  с  другими  этажами  (главные  недостатки:  возможность
протечек  с  крыши,  облегченный  доступ  со  стороны  потенциальных  злоумышленников  и  т.д.),
исключение могут составлять только новостройки элитного или бизнес-класса.

По данным «Справочника оценщика недвижимости-2018, Квартиры» под редакцией Лейфера

Л.А., Н. Новгород, 2018, стр. 203, таблица 119, матрица коэффициентов приведена в следующей
таблице:

Таблица № 19

Значения корректирующих коэффициентов, усредненные по городам России, и границы

доверительных интервалов

Наименование коэффициента

Среднее

значение

Доверительный интервал

1.Старый фонд, 2. Массовое жилье советской постройки, 3. Массовое современное жилье, 4. Жилье

повышенной комфортности

Отношение удельной цены квартиры на первом этаже к

удельной цене такой же квартиры на среднем этаже

0,94

0,93

0,95

Отношение удельной цены квартиры на последнем этаже к

удельной цене такой же квартиры на среднем этаже

0,96

0,95

0,97

Физическое состояние дома

Критерием оценки физического состояния здания в целом и его конструктивных элементов и

инженерного оборудования является физический износ. Физический износ – это частичная или полная
потеря элементами здания своих первоначальных технических и эксплуатационных качеств.

Степень физического износа дома, в котором располагается квартира, влияет на его стоимость с

точки зрения потребительских качеств.

По данным «Справочника оценщика недвижимости-2018, Квартиры» под редакцией Лейфера

Л.А., Н. Новгород, 2018, стр. 217, таблица 142, матрица коэффициентов приведена в следующей
таблице:

Таблица № 20

Тип отделки и ее состояние

Состояние и уровень отделки внутренних помещений являются одним из факторов влияющих на

стоимость квартиры.

Уровень отделки характеризуется ее типом: бюджетный, современный, комфортный, элитный

либо без отделки. Состояние отделки характеризуется потребностью в ремонте: ремонт не требуется,
требуется капитальный ремонт, требуется косметический ремонт.

Бюджетная отделка: самый недорогой в исполнении и самый быстрый вариант отделки,

предполагает  поверхностное  оформление  помещений  (шпаклевка,  оклейка  бюджетными  обоями,
установка  натяжного  потолка  или  его  окраска,  настил  линолеума  без  выравнивания  пола  и  установка
плинтусов.  Также  устанавливаются  счетчик  электроэнергии,  розетки,  выключатели,  сантехника,
подвешиваются люстры и другие осветительные приборы.

Современный тип отделки: как правило, без перепланировки, устанавливаются перегородки,

выполняются  разводка  труб  для  сантехники,  выравнивание  пола,  оштукатуривание  потолка  или
устройство  подвесных  конструкций,  выравнивание  стен  и  перегородок,  шпатлевание,  укладка
напольного  покрытия,  оклеивание  стен  обоями  или  их  окрашивание,  установка  и  подключение

сантехнических приборов, крепление плинтусов. В данном типе отделки используются современные и
качественные материалы.

Комфортный тип отделки: ремонт квартиры с использованием современных технологий,

строительных и отделочных материалов высокого качества. Выполняется перепланировка помещений с
новым зонированием жилых зон и мест общего пользования, звуко- и теплоизоляция квартиры,
устройство теплых полов, использование современных дизайнерских решений.

Элитный тип отделки: подразумевает неповторимый дизайн интерьера, применяются лучшие и

дорогостоящие материалы и оборудование. Технологически это самый сложный уровень с применением
инновационных технологий и оборудования при выполнении работ.

По данным «Справочника оценщика недвижимости-2018, Квартиры» под редакцией Лейфера

Л.А., Н. Новгород, 2018, стр. 223, таблица 147, матрица коэффициентов приведена в следующей
таблице:

Таблица № 21

Стоимость ремонта складывается из общей стоимости всех строительных материалов и сметной

стоимости отделочных работ по установке и монтажу этих материалов.

По данным «Справочника оценщика недвижимости-2018, Квартиры» под редакцией Лейфера

Л.А., Н. Новгород, 2018, стр. 235, таблица 154, поправка на тип отделки приведена в следующей
таблице:

Таблица № 22

Поправка на тип отделки, руб./кв.м.

Наличие огороженной территории

Благоустройство придомовой территории (земельный участок, на котором располагается

многоэтажный жилой дом) – один из факторов положительно влияющий на стоимость квартиры. К
благоустройству, как правило, относят озелененность и ухоженность двора, наличие детских площадок
и мест для отдыха, наличие удобных внутридворовых проездов, а также огороженной территории.

По данным «Справочника оценщика недвижимости-2018, Квартиры» под редакцией Лейфера

Л.А., Н. Новгород, 2018, стр. 166, таблица 73, значения корректирующих коэффициентов приведены в
следующей таблице:

Таблица № 23

Значения корректирующих коэффициентов, усредненные по городам России, и границы

доверительных интервалов

Наименование коэффициента

Среднее

значение

Доверительный

интервал

Массовое современное жилье, Жилье повышенной комфортности

Отношение удельной цены квартиры в доме с огороженной

1,06

1,05

1,07

придомовой территорией к удельной цене такой же квартиры

без огороженной придомовой территории

Влияние на стоимость основных ценообразующх факторов для каждого оцениваемого

объекта будет учтено при расчете рыночной стоимости объектов в рамках сравнительного
подхода.

3.7.

Обзор рынка коммерческой недвижимости г.Вологда

Обзор цен предложений

на рынке офисно-торговой недвижимости г. Вологда, сложившихся на

февраль 2019 г., проводился, основываясь на данных о продаже офисно-торговых объектов,
расположенных в Вологодской области, г. Вологда, размещённых на порталах«ЦИАН» -

https://vologda.cian.ru

, «Авито» -

https://www.avito.ru/vologda/nedvizhimost

Обзор цен предложений по продаже офисно - торговых помещений, представлен в таблице ниже:

Таблица № 24

Анализ фактических данных о ценах сделок (предложений) офисно – торговых помещений в г.

Вологда

№

п/п

Адрес

Площадь,

м2

Цена

предложени

я, руб.

Ст-ть 1

кв.м., руб.

Описание

Источник

Вологда,

Северная
улица, 32

125,0

2 500 000

20 000

Помещение в цокольной части,

встроенно-пристроенного торгового

центра. На первом этаже находится

сеть "Пятерочка", на втором магазин

"Алладин". Вход в предлагаемое

помещение через "Пятерочку".

Район с отличной потребительской

проходимостью, рядом развитая

инфраструктура, транспортная

доступность высокая.

https://realty.yandex.r

u/offer/82295118830

13017089/

Вологда, р-н

Центр, ул

Батюшкова, 7

315,0

9 800 000

31 111

Продается НЕЖИЛОЕ

ПОМЕЩЕНИЕ в самом ЦЕНТРЕ

ГОРОДА рядом с городским

рынком. В шаговой доступности от

здания находится центральный

универмаг, магазин Прага, банки,

Кремлевская площадь, площадь

Свободы, набережная реки Вологда,

парки, кафе и торговые центры.

Помещение в отличном состоянии

после капитального ремонта.

https://www.avito.ru/
vologda/kommerches
kaya_nedvizhimost/n
ezhiloe_pomeschenie

_315_m_938703474

Вологда, район

Заречье, улица

Вологодская

Слобода, 12

96,0

1 630 000

16 979

Центр города. На территории

"Вологодской слободы". З/у в

БЕССРОЧНОЙ АРЕНДЕ!!!

Электричество, центральное

водоснабжение, газ, интернет.

Охрана. 2 этажа. Видеонаблюдение,

кондиционер.
Собственник.

https://www.avito.ru/
vologda/kommerches

kaya_nedvizhimost/of
isnoe_pomeschenie_9

6_m_929380828

Вологда, район

Бывалово,

Ярославская

улица, 25А

38,3

1 000 000

26 110

Срочная продажа нежилого

помещения в торгово - офисном

центре на Ярославской 25А.

Помещение площадью 38.3 кв.м.,

недавно сделан косметический

ремонт. Продажа с арендаторами (

детский творческий центр ), при

необходимости возможен быстрый

съезд арендаторов. Хорошая

проходимость торгово - офисного

центра, большая парковка.

https://www.avito.ru/
vologda/kommerches

kaya_nedvizhimost/of
isnoe_pomeschenie_3

8.3_m_1434878778

Вологда, район

Тепличный,

улица

Гагарина,25

233,8

5 150 000

22 027

Офис полностью оборудован, есть

кухня, санузел.

https://www.avito.ru/
vologda/kommerches

kaya_nedvizhimost/of
isnoe_pomeschenie_2

33.8_m_1243035743

Вологда, район

Заречье,

Зосимовская

улица, 18/19

300-400

29 000

90 м ПОМЕЩЕНИЕ С

АРЕНДАТОРАМИ УЛИЦА

ЗОСИМОВСКАЯ Д.18 ОФИСНОЕ

ПОМЕЩЕНИЕ В ЦЕНТРЕ

ГОРОДА ВОЛОГДЫ ПЛОЩАДЬ

ПОМЕЩЕНИЯ — 300-400 м2

https://www.avito.ru/
vologda/kommerches

kaya_nedvizhimost/of
isnoe_pomeschenie_2

90_m_956567181

Вологда, р-н

Заречье,

Комсомольская

102,2

2 900 000

28 376

очень выгодное предложение о

продаже коммерческой

недвижимости. Помещение

находится в цоколе , по всех

основной площади находятся окна.

Сделана улучшенная черновая

отделка. Площадь удобно

распределена между семью

секциями, что создает

благоприятные условия для

расположения оборудования.

Проведено электричество и

водопровод(есть санузел). Дом

находится рядов с мостом

восьмисотлетия, напротив

находится ЗАГС. Очень выгодное

расположения для создания салона

красоты или парикмахерской Доп.

описание: современный ремонт

https://www.avito.ru/
vologda/kommerches

kaya_nedvizhimost/pr

odam_ofisnoe_pomes

chenie_102.2_m_135

2310454

Вологда,

ул.Зосимовско

й д.18

685,0

18 000 000

26 277

Продается коммерческое офисное

помещение: - Расположено в самом

центре города: ул Зосимовская, д.

18, здание бывшего Пенсионного

фонда. - Весь 4 этаж здания с

отдельным входом с внутренней

лестницы, 23 кабинета, 2 хоз.

помещения, площадь 685 м2, +

помещение на 1 этаже 20 м2. + 2

санузла. - Здание с исправными
коммуникациями. - Кабинеты и

технические помещения в хорошем

состоянии

https://vologda.restate

.ru/obj/prodazha-

ofisa-zosimovskaya-

1342486/

Россия,

Вологодская

область, г

Вологда, район

Заречье, наб 6

Армии, д 41А

3 816 000

45 429

Практически на берегу реки

Вологда. Два отдельных входа. Свой

санузел. Газовый котел обеспечит

низкие коммунальные платежи.

Большая парковка, Вы всегда

найдете место для своего

автомобиля. Хорошо подойдет для

детского центра или

косметологических услуг.

https://www.avito.ru/
vologda/kommerches

kaya_nedvizhimost/pr
odam_pomeschenie_s

vobodnogo_naznache
niya_84.00_m_10700

16651

Источник: подготовлено Оценщиком, данные порталов Интернет

Таким образом, исходя из приведенных выше данных, диапазон цен предложений на офисно –

торговые помещения, по состоянию на дату оценки, составляет от 16 000 до 45 000 руб. за кв.м.

Обзор ставок аренды

на рынке офисно-торговой недвижимости г. Вологда, сложившихся на

декабрь 2018 г. – январь 2019 г., проводился, основываясь на данных о продаже офисно-торговых
объектов, расположенных в г. Вологда, размещённых на портале ЦИАН.ру, Авито.ру.

Обзор ставок аренды офисно - торговых помещений, представлен в таблице ниже:

Таблица № 25

Обзор ставок аренды офисно – торговых объектов в г. Вологда

№ п/п

Адрес

Площадь,

м2

Ставка аренды,

руб./кв.м./год

Описание

Источник

Вологодская

область, Вологда,

ул. Горького, 87

57,4

4 200

Сдается офисное помещение на 2-м

этаже с отдельным входом, состоящее

из:- 3-х рабочих кабинетов; - коридора с

архивным шкафом-стеллажом с

замками(6 м); - кухни- санузла. В

стоимость арендной платы входит:

коммунальные платежи , пользование

мебелью, оргтехникой, домофон,

кондиционер, уборка.

https://vologda.cian.

ru/rent/commercial/

196861414/

Вологодская

область, Вологда,

Пушкинская ул.,

64,0

5 625

Сдается помещение свободного

назначения в центральной части г.

Вологда . Цокольный этаж. отдельный
вход, пешая доступность до остановок

общественного транспортаудобная

месторасположение (высокий

трафик)По всем вопросам, обращайтесь

по телефону, указанному в объявлении.

https://vologda.cian.

ru/rent/commercial/

198363472/

Вологодская

область, Вологда,

Молодежная ул.,

15А

72,9

4 200

цокольный этаж, отдельный

вход;возможность

парковки;круглосуточный

доступ;предполагаемое назначение:

офис, магазин, салон,

мастерская;расположение объекта в зоне

плотной застройки;рядом: стадион
"Локомотив" (40 м);не далеко: м-н

"Пятёрочка" (400 м), м-н "Макси" (550

м).По всем вопросам, обращайтесь по

телефону, указанному в объявлении.

https://vologda.cian.

ru/rent/commercial/

199085034/

Вологодская

область, Вологда,

Ленинградская ул.,

80,0

3 600

Предлагается в аренду помещение

свободного назначения общей

площадью 80 кв.м, расположенное в

цокольном этаже четырехтажного

кирпичного жилого дома с

административными помещениями 2015

года постройки. Дом находится в самом

центре города на первой линии напротив

Кремлевского парка. Помещение имеет

отдельный вход с крыльцом со стороны

пр. Победы и представляет собой

большой зал. Помещение с окнами,

светлое. Высота потолков 2,7 м.

Состояние помещений хорошее.

https://vologda.cian.

ru/rent/commercial/

195612415/

Вологодская

область, Вологда,

Пречистенская

наб., 34А

187,0

6 000

Отдельно стоящее кирпичное

зданиеПомещения от 20 до 300 м2

Помещения без мебели, хороший

ремонт, кондиционеры

лифтрасположено в центральной

деловой части города, рядом

административные здания, торговые

центры.

https://vologda.cian.

ru/rent/commercial/

197134031/

Вологодская

область, Вологда,

Ленинградская ул.,

357,0

4 034

Предлагаются в долгосрочную аренду

торговые помещения общей площадью

357 кв.м, расположенные на втором

этаже десятиэтажного кирпичного

жилого дома 2010 года постройки. Дом

находится на первой линии в самом

оживленном месте ул. Ленинградской

напротив ТЦ "Орбита" и рядом с

универмагом "Золотой ключик".

Помещения имеют отдельный вход с

крыльцом с ул. Ленинградской и

представляют собой торговый зал

площадью 206 кв.м, 5 офисных

помещений, 2 подсобных (складских)

помещения, хранилище.

https://vologda.cian.

ru/rent/commercial/

196954452/

Вологда, р-н

Центр, ул

Козленская, 128

52,0

6 000

Сдам новое помещение в аренду под

офис, парикмахерскую или салон.

Отдельный вход с ул. Козленской, 1-й

этаж, рядом остановка.

https://www.avito.ru

/vologda/kommerch

eskaya_nedvizhimo
st/ofisnoe_pomesch
enie_52_m_955305

764

Вологда, район

Заречье, улица

Гоголя, 88

102,0

6 000

Удачное расположение на оживлённом

перекрёстке. Помещение на 1 этаже с

отдельным входом и парковкой.

Современное диодное освещение,

свежий ремонт, кондиционер,

отдельный санузел. В арендную плату

включены все коммунальные услуги.

Удобная инфраструктура. Рядом кафе,

ресторан, магазины, офисы.

Круглосуточно консьерж.

https://www.avito.ru

/vologda/kommerch

eskaya_nedvizhimo
st/prostornoe_pome

schenie_s_otelnym_

vhodom_i_parkovk

oy_1355218016

Источник: составлено ООО «Экономико-правовая экспертиза»

Проведённый обзор цен показал, что ставка аренды офисно–торговых объектов, расположенных

в г. Вологда центральная часть, варьируется в пределах

от 3 600 до 6 000 рублей за кв.м. в год.

На величину ставки аренды существенное влияние оказывает состояние объекта, этаж и район

расположения, а также наличие в составе арендной ставки эксплуатационных расходов.

3.8.

Обзор рынка жилой недвижимости по Москве и Московской области

Снижение ипотечных ставок обеспечило высокие темпы роста спроса на новостройки в 2018 г. и,

одновременно,  резко  усилило  зависимость  рынка  от  кредитных  средств.  Поэтому  начавшийся  в  конце
года  рост  ставок,  скорее  всего,  приведет  к  снижению  покупательской  активности  в  2019  г.  Некоторые
участники  рынка  даже  не  исключают  возникновения  «новых  кризисных  явлений»  во  второй  половине
года.

Спрос

По итогам 2018 г. Росреестр зарегистрировал в Москве 79 648 договоров долевого участия в

строительстве жилья – на 46,9% больше, чем в 2017-м. Прекрасный результат, правда, в предыдущие
годы темпы роста продаж новостроек по ДДУ были несколько выше: в 2017 г. показатель увеличился на
52,2%, а в 2016 г. – на 81,6%.

Одним из факторов поддержки спроса был «широкий ассортимент качественного предложения»,

из-за  реформы  законодательства  о  долевом  строительстве  рынок  в  2018  г.  пополнился  рекордным
числом  новостроек.  Девелоперы  пытались  запустить  как  можно  больше  проектов,  чтобы  продолжать
работать  по  старым  схемам  и  после  вступления  в  силу  изменений  в  2014-ФЗ  1  июля  2018  г.  и  1  июля
2019 г., когда привлекать деньги напрямую от покупателей строительным компаниям будет запрещено.

По данным «ИРН-Консалтинг», в 2018 г. только между Третьим транспортным кольцом и МКАД

(без учета элитного центра) вышла 161 новостройка. Суммарная площадь квартир в новых домах
выросла на 53,5% (в 1,53 раза) и составила 3 145 800 кв. м против 2 049 600 кв. м в 2017 г. По объему
нового строительства 2018 г. превзошел 2015 г. в 1,5 раза, а 2016 г. - в 1,8 раза.

Согласно подсчетам компании «Метриум», по итогам 2018 г. в Москве продавалось 330 новых

домов с квартирами и апартаментами – самый высокий показатель за всю историю рынка. В 2017 г. в
продаже было представлено 310 проектов.

В 2018 г. активно застраивалось и Подмосковье. Несмотря на крах одного из крупнейших

застройщиков региона – Urban Group - весной 2018-го, по итогам года в пределах 20 км от МКАД в
продажу вышло сразу 24 новых проекта, что стало абсолютным рекордом за последние годы, сообщает
ГК «Инград». Для сравнения, в 2017 г. на первичном рынке Московской области появилось 13 новых
проектов.

Тем не менее в 2018 г. число ДДУ по жилым и нежилым помещениям в Московской области

сократилось  на  9,8%  (85  338  договоров).  Виноват  продолжающийся  переток  спроса  из  Подмосковья  в
сильно  подешевевшую  за  предыдущие  годы  Москву.  Эту  тенденцию  пока  не  может  переломить  ни
активный  девелопмент,  ни  очень  дешевая  по  российским  меркам  ипотека,  которая,  по  единодушному
мнению  участников  рынка,  стала  главной  причиной  высоких  темпов  роста  спроса  на  столичные
новостройки.

В Новой Москве зависимость рынка новостроек от ипотеки выросла еще больше, чем в «старой».

В 2016 г. в ТиНАО 43% новостроек продавалось с использованием ипотеки, в 2017 г. этот показатель
вырос до 45%, а в 2018-м – достиг 57%, что на 10 п.п. выше, чем в «старой» Москве. При этом общее
количество сделок с новостройками за весь год выросло в ТиНАО пропорционально «старой» Москве –
на 38%.

Снижение ипотечных ставок увеличило финансовые возможности граждан. Поэтому многие

потенциальные покупатели, которые в силу каких-либо причин откладывали решение жилищного
вопроса, приобрели квартиры в 2018 г.

Минимального уровня средневзвешенная ипотечная ставка на первичном рынке достигла в

начале осени. По данным ЦБ, в сентябре покупку новостроек в среднем кредитовали под 9,11% (-0,77
п.п. к сентябрю 2017 г.). Для сравнения: в конце 2017 г. средняя ставка выдачи на рынке новостроек
составляла 9,77%.

Однако в середине сентября Центробанк впервые с 2014 г. повысил ключевую ставку – на 0,25

https://www.irn.ru/articles/40494.html

п.п.,  в  декабре  ставка  выросла  еще  на  столько  же.  Как  следствие,  ставки  по  кредитам,  в  том  числе
ипотечным,  быстро  пошли  вверх.  Средняя  ставка  выдачи  ипотеки  в  Москве  и  Подмосковье  в  декабре
2018  -  январе  2019  г.  достигла  10,1%.  И  это  с  учетом  того,  что  банковское  одобрение  по  ипотечным
кредитам действует до трех месяцев, поэтому часть ипотеки до сих пор выдается по низким «осенним»
ставкам.

Изменение тренда на ипотечном рынке практически сразу отразилось на рынке новостроек. Из-

за ухудшения ситуации на финансовых рынках и роста стоимости фондирования банки начали
повышать ипотечные ставки еще в августе. Одновременно стали снижаться и темпы роста спроса на
новостройки.

Примечательно, что в декабре 2018 г. число зарегистрированных в Москве ДДУ вообще ушло в

минус  (-2,2%  по  сравнению  с  ноябрем),  тогда  как  в  предыдущие  годы  количество  регистрационных
действий  в  конце  года  всегда  увеличивалось.  С  одной  стороны,  декабрь  –  это  период  максимальных
скидок  на  рынке  новостроек,  что  стимулирует  спрос,  с  другой  –  Росреестр  в  преддверии  длинных
январских  каникул  старается  оформить  как  можно  больше  сделок.  Например,  в  декабре  2017  г.  было
зарегистрировано на 19,5% больше ДДУ, чем в ноябре 2017 г., в декабре 2016 г. - на 26,4%, в конце 2015
г. – на 77,1%, в 2014-м – на 42,8%.

В Подмосковье число ДДУ в декабре выросло на 5,5% относительно ноября, а в Москве

необычная для декабря вялая динамика спроса наблюдалась не только на первичном, но и на вторичном
рынке.

Кроме того, в декабре спрос снизился только в границах «старой» Москвы – на 12%, а в

значительно более дешевой Новой количество ДДУ увеличилось на 19% по сравнению с ноябрем.
Причем примерно 10% всех сделок декабря пришлось на один из стартовавших проектов, который
вышел по ценам ниже рынка. Без учета данной новостройки спрос вырос бы всего на 6% относительно
ноябрьских значений.

Так что, возможно, декабрьский спад на рынке «старой» Москвы – это не просто техническая

заминка. Тем более, что даже в новомосковских проектах, где спрос в декабре увеличился, этот рост
носил искусственный характер и в январе сменился падением.

Не особенно активным был и январь, из-за повышения ставок в январе многие клиенты

отложили сделки, чтобы получить одобрение по ипотеке в других банках, которые пока не успели
пересмотреть условия кредитования.

Смогут ли они это сделать – большой вопрос, потому что ставки повысили практически все

основные  игроки.  Однако  о  стагнации  рынка  речи  пока  не  идет  –  в  годовом  выражении  спрос
продолжает  расти.  Например,  в  «Инкоме»  потенциальный  спрос  (число  обращений  в  компанию)  в
январе 2019 г. в старых границах Москвы увеличился на 5%, в ТиНАО – на 6%, в Подмосковье – на 3%.
Реализованный спроса также вырос: в «старой» Москве - на 8%, в ТиНАО - на 10%, в Подмосковье - на
6%.  В  агентстве  «Бон  Тон»  количество  сделок  увеличилось  примерно  на  10%  относительно  января
прошлого года.

Цены

Несмотря на высокий спрос, простимулированный дешевой ипотекой, и ажиотаж вокруг

реформы 214-ФЗ рост цен на столичные новостройки по итогам 2018 г. оказался незначительным. По
данным «ИРН-Консалтинг», в среднем по рынку «старой» Москвы (без учета элитного центра)
стоимость метра за год увеличилась с 200 000 руб. до 203 000 руб. за кв. м в, то есть лишь на 1,5%. При
этом инфляция в 2018 г. составила 4,3%, таким образом в реальном выражении московские новостройки
по итогам 2018 г. вновь подешевели. Как и в предыдущие годы, рост цен сдерживали огромные объемы
предложения и продолжающееся пятый год падение доходов населения (по данным Росстата, в 2018 г.
этот показатель просел еще на 0,2%).

Конечно, больше всего подорожал самый востребованный сегмент: в экономклассе цены

выросли почти на 6%. Комфорткласс прибавил 3,2%, а бизнес-класс – только 1,3%.

Цена лота в экономклассе, по данным «Азбуки Жилья», выросла на 13%. При этом в классе

комфорт и бизнес стоимость предложения уменьшилась на 4,7% и 8,5%, соответственно.

В Новой Москве, где стоится почти исключительно недорогое жилье, рост цен в 2018 г. был

более выраженным, чем в пределах МКАД. По данным ГК «А101», средняя стоимость метра на рынке
НАО увеличилась на 13,2%, со 104 600 руб. в конце 2017 г. до 118 400 рублей в конце 2018 г.

Подмосковные новостройки за год подорожали только на 3%, до 85 100 руб., подсчитали в ГК

«Инград». Впрочем, учитывая переток спроса в Москву (прежде всего Новую), это логично.

Рост цен предложения привел и к увеличению среднего чека сделки. По данным «Метриум», на

фоне роста цен предложения средняя стоимость проданной квартиры в «старомосковской» новостройке
в 2018 г. увеличилась на 1,1 млн руб. и составила 11,8 млн руб. «Миэль» оценивает данный показатель в
11,6 млн (+7% за год). В бизнес-классе средний бюджет в декабре 2018 г. равнялся 14,84 млн руб., в
комфортклассе – 8,68 млн руб., в «экономе» – 6,86 млн руб.

В Новой Москве средняя стоимость проданной квартиры за год выросла на 400 000 руб., до 5,4

млн. Это связано с изменением структуры предложения, а именно – увеличением средней площади, а
также ростом средней стоимости квадратного метра.

Прогнозы

Учитывая продолжающийся рост ипотечных ставок, через некоторое время спрос на

новостройки  в  московском  регионе,  скорее  всего,  начнет  падать.  Возможно,  не  в  ближайшие  месяцы,
потому  что  на  рынке  еще  остались  покупатели,  которые  постараются  взять  ипотеку,  пока  ставки
выросли  не  сильно.  Кроме  того,  до  перехода  на  новую  модель  финансирования  застройщики  будут
стараться реализовать как можно больше объектов по старой схеме работы, а это значит, что они будут
дополнительно стимулировать клиентов.

Но в целом в 2019 г., по мнению большинства участников рынка, покупательская активность,

скорее всего, будет ниже, чем в 2018-м. Более того, риелторы не исключают и нового кризиса на рынке
новостроек.

Несмотря на это, многие участники рынка полагают, что в 2019 г. рост цен на рынке новостроек

продолжится – ведь в связи с переходом на проектное финансирование у застройщиков увеличатся
издержки.

Правда, в 20-процентное подорожание новостроек, которое обещают рынку многие девелоперы,

риелторы не верят. По их мнению, рост стоимости метра ограничится 5-10%.

Впрочем, далеко не факт, что девелоперам вообще удастся переложить дополнительные затраты

на  плечи  покупателей,  платежеспособность  которых  и  так  оставляет  желать  много  лучшего.  В
предыдущие  годы  снижение  доходов  населения  во  многом  компенсировало  удешевление  ипотеки.
Однако  теперь  ставки  пошли  вверх.  При  этом  объем  предложения  на  рынке  остается  огромным,  что
также будет давить на цены.

Достройка проблемных жилых комплексов

В течение 2017-2018 годов компании – члены Ассоциации застройщиков Подмосковья вложили

в достройку проблемных жилых комплексов Московской области 11,09 млрд рублей. На эти средства
завершены восемь ЖК, сообщает пресс-служба ассоциации.

Девелоперская группа «Сити-XXI век» профинансировала достройку ЖК «Изумрудная долина».
ГК «Иград» достроила ЖК «Гусарская баллада».
ФСК «Лидер» завершила два объекта в подмосковных городах Раменское и Жуковский после ГК

«Гарантия-Строй», вложив 4,5 млрд рублей. Также компания финансирует достройку ЖК
«Шемякинский дворик», застройщиком которого была УК «Русская усадьба».

Более 6,5 млрд рублей вложила в достройку проблемных объектов ГК «Гранель»: ЖК «Квартал

Лукино» в Балашихе, ЖК «Экопарк Нахабино» в п. Нахабино, ЖК «Высокие Жаворонки» Одинцовском
районе, ЖК на Тарасовской 14 в г. Королев, ЖК «Эстет» в Подольске и ЖК «Квартал Европа» в
Балашихе.

Анализ фактических данных о предложениях жилой недвижимости в Пушкинском районе

Московской области

Оцениваемые объекты недвижимости – одно-, двух- и трехкомнатные жилые квартиры,

площадью от 35,5 до 70,61 кв.м, расположенные по адресу: Московская область, Пушкинский р-н, г.п.
Лесной, микрорайон "Центральный", корпус 12, секции 12.1, 12.2.

Данный объект в 2015 году признан проблемным. Компания-застройщик признан

несостоятельным (банкротом).

9 https://www.restate.ru/material/za-dva-goda-podmoskovnye-kompanii-vlozhili-11-mlrd-rubley-v-dostroyku-problemnyh-
zhk-168966.html

В связи с этим, завершение объекта возможно в случае договоренности Правительства

Московской области и администрации Пушкинского района с действующими строительными
компаниями области о достройке проблемного объекта. Практика по достройке проблемных объектов на
основании таких договоренностей существует, однако этот процесс может растянуться по времени на
срок от 2-3 лет.

Соответственно, Оценщиком были проанализированы цены предложений на рынке жилой

недвижимости Пушкинского района Московской области по объектам жилых комплексов, планируемых
к сдаче в 2020-2022 гг., вблизи местоположения объекта оценки.

Проведенный анализ представлен в таблице ниже

Таблица № 26

Анализ фактических данных о ценах сделок (предложений) квартир

№

п/п

Адрес

Кол-во

комнат

Площадь,

м2

Цена

предложения,

руб.

Ст-ть 1

кв.м.,

руб.

Описание

Источник

Московская

область,

Ивантеевка,

Заводская ул.

63,2

3 160 000

50 000

Продается 2-комнатная квартира в

новом современном ЖК Ивантеевка

2020 . Расположена на 15-м этаже

дома переменной этажности общей

площадью 63,2 кв.м., комнаты 13 и 18

кв.м., кухня 15 кв.м., с/у

совмещенный 4 кв.м., просторный
коридор 10,5 кв.м. лоджия 4 кв.м.,

окна выходят в тихий двор.Квартира

сдается без отделки под Ваш

индивидуальный ремонт. Срок ввода

в эксплуатацию III квартал 2022 г.

https://ivanteyevka.

cian.ru/sale/flat/201

964060/

Московская

область,

Ивантеевка,

Заводская ул.

40,1

2 045 100

51 000

Продается 1-комнатная квартира в

новом современном ЖК Ивантеевка

2020 . Расположена на 15-м этаже

дома переменной этажности общей

площадью 40,1 кв.м., комната 20,6

кв.м., кухня 8,6 кв.м., с/у

совмещенный 4 кв.м., коридор 3,5

кв.м. лоджия 7,3 кв.м., окна выходят

в тихий двор. Квартира сдается без

отделки под Ваш индивидуальный

ремонт. Срок ввода дома в

эксплуатацию III квартал 2022 г.

https://ivanteyevka.

cian.ru/sale/flat/201

962080/

Московская

область, Мытищи

городской округ,

Мебельной

Фабрики поселок,

ул. Заречная, 5

74,5

3 834 072

51 464

Продается трехкомнатная квартира в

ЖК Афродита,, на 2 этаже, площадь

74.5 кв.м. Квартира класса "комфорт"

с максимально функциональной

современной планировкой в

МОНОЛИТНОМ ДОМЕ, с

просторной кухней, застекленной

лоджией Высота потолков 2.78

метров. Построена и работает своя

котельная. Построен свой ВЗУ. Свои

очистные сооружения.

https://www.cian.ru

/sale/flat/20068638

Московская

область,

Ивантеевка,

Студенческий

проезд

38,9

2 022 800

52 000

Продается 1-комнатная квартира, в

строящемся доме (Корпус 5), срок

сдачи: II-кв. 2020, общей площадью

38.90 кв.м., на 12 этаже. Жилой

комплекс "Весна" строится в квартале

"13А" подмосковного города

Ивантеевка, на берегу реки Уча,

рядом с пересечением Студенческого

проезда и улицы Огорхоз.

https://ivanteyevka.

cian.ru/sale/flat/193

851227/

Московская

область,

Ивантеевка,

Студенческий

проезд

61,3

3 187 600

52 000

Продается 2-комнатная квартира, в

строящемся доме (Корпус 5), срок

сдачи: II-кв. 2020, общей площадью

61.30 кв.м., на 7 этаже. Жилой

комплекс "Весна" строится в квартале

"13А" подмосковного города

Ивантеевка, на берегу реки Уча,

рядом с пересечением Студенческого

проезда и улицы Огорхоз.

https://ivanteyevka.

cian.ru/sale/flat/193

851458/

Московская

область, Мытищи

городской округ,

3 905 451

52 776

Продается трехкомнатная квартира в

ЖК Афродита,, на 7 этаже, площадь

74 кв.м. Квартира класса "комфорт" с

https://www.cian.ru

/sale/flat/20079454

Отчет об оценке № 23/2019. Рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, принадлежащих АО КБ «РУБЛЕВ» - часть 3