Отчет об оценке № 23/2019. Рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, принадлежащих АО КБ «РУБЛЕВ»

Мебельной

Фабрики поселок,

ул. Заречная, 5

максимально функциональной

современной планировкой в

МОНОЛИТНОМ ДОМЕ, с

просторной кухней, застекленной

лоджией. Высота потолков 2.78

метров. Построена и работает своя

котельная. Построен свой ВЗУ. Свои

очистные сооружения.

Московская

область, Мытищи

городской округ,

Мебельной

Фабрики поселок,

ул. Заречная, 5

65,1

3 528 162

54 196

Продается двухкомнатная квартира в

ЖК Афродита,, на 4 этаже, площадь

65.1 кв.м. Квартира класса "комфорт"

с максимально функциональной

современной планировкой в

МОНОЛИТНОМ ДОМЕ, с

просторной кухней, застекленной

лоджией РЯДОМ С ПИРОГОВСКИМ

ВОДОХРАНИЛИЩЕМ. Высота

потолков 2.78 метров. Построена и
работает своя котельная. Построен

свой ВЗУ. Свои очистные

сооружения.

https://www.cian.ru

/sale/flat/20208511

Московская

область, Мытищи

городской округ,

Мебельной

фабрики поселок,

ул. Заречная, 5

44,1

2 675 000

60 658

Продается однокомнатная квартира в
ЖК Афродита,, на 13 этаже, площадь

44.1 кв.м. Квартира класса "комфорт"

с максимально функциональной

современной планировкой в

МОНОЛИТНОМ ДОМЕ, с

просторной кухней, застекленной

лоджией. Высота потолков 2.78

метров. Построена и работает своя

котельная. Построен свой ВЗУ. Свои

очистные сооружения.

https://mytishchi.ci
an.ru/sale/flat/2020

85097/

Московская

область,

Пушкино, мкр.

Новое Пушкино

62,6

4 217 860

67 378

Продается трёхкомнатная квартира
(14) в новостройке Новое Пушкино

по адресу Московская область,

Пушкинский муниципальный район,

в районе микрорайона "Новая

Деревня". Общая площадь квартиры -

62.6 кв.м. Тип проекта, по которому

построен дом - кирпич.

https://pushkino.cia
n.ru/sale/flat/19975

7171/

Московская

область,

Пушкино, мкр.

Новое Пушкино

53,3

3 727 750

69 939

Продается двухкомнатная квартира

(184) в новостройке Новое Пушкино

по адресу Московская область,

Пушкинский муниципальный район,

в районе микрорайона "Новая

Деревня". Общая площадь квартиры -

53.3 кв.м. Тип проекта, по которому

построен дом - кирпич. Стоимость

квартиры - 3 727 748 руб. Способы

оплаты можно уточнить у продавца.

https://pushkino.cia
n.ru/sale/flat/20293

7670/

Московская

область,

Пушкино, Новое

Пушкино

микрорайон

36,2

2 613 130

72 186

Продается однокомнатная квартира

(90) в новостройке Новое Пушкино

по адресу Московская область,

Пушкинский муниципальный район,

в районе микрорайона "Новая

Деревня". Общая площадь квартиры -

36.2 кв.м. Тип проекта, по которому

построен дом - кирпич.

https://pushkino.cia
n.ru/sale/flat/20210

4448/

Московская

область,

Щелково, мкр.

Ближний
Воронок,

Центральная ул.

38,6

2 817 800

73 000

Продается 1-комнатная квартира, в

строящемся доме (Корпус 5), срок

сдачи: IV-кв. 2020, общей площадью

38.60 кв.м., на 7 этаже. 10-14

этажный монолитно-кирпичный дом

класса комфорт+. Просторные и

удобные планировки. Предусмотрена
горизонтальная разводка отопления и

индивидуальные приборы учета

тепла. Высота потолков 2,8 м. Высота

потолков последнего этажа 3 м.

https://shchyolkovo

.cian.ru/sale/flat/16

5867717/

Московская

область,

Щелково, мкр.

Ближний
Воронок,

70,75

5 164 750

73 000

Продается 2-комнатная квартира, в

строящемся доме (Корпус 5), срок

сдачи: IV-кв. 2020, общей площадью

70.75 кв.м., на 11 этаже. 10-14

этажный монолитно-кирпичный дом

класса комфорт+. Просторные и

https://shchyolkovo

.cian.ru/sale/flat/16

5867808/

Центральная ул.

удобные планировки. Предусмотрена
горизонтальная разводка отопления и

индивидуальные приборы учета

тепла. Высота потолков 2,8 м. Высота

потолков последнего этажа 3 м.

Московская

область, Королев,
мкр. Юбилейный,

ул. Ленинская

63,2

4 929 600

78 000

Продается 2-комнатная квартира, в

строящемся доме (Литер 2), срок

сдачи: IV-кв. 2020, общей площадью

63.20 кв.м., на 1 этаже. Жилой

комплекс "Папанинский"

представляет собой 17-этажный

монолитно-кирпичное здание.

Для жителей дома выполняется

организация площадок для игр детей,

занятий спортом, отдыха и прогулок.

Озеленение решается путем

устройства газонов, посадки деревьев

и кустарников.

В шаговой доступности расположены
школа, детский сад, магазины, кафе и

парк.

https://korolev.cian
.ru/sale/flat/194023

900/

Московская

область, Королев,
мкр. Юбилейный,

ул. Ленинская

42,9

3 432 000

80 000

Продается 1-комнатная квартира, в

строящемся доме (Литер 2), срок

сдачи: IV-кв. 2020, общей площадью

42.90 кв.м., на 2 этаже. Жилой

комплекс "Папанинский"

представляет собой 17-этажный

монолитно-кирпичное здание.

Для жителей дома выполняется

организация площадок для игр детей,

занятий спортом, отдыха и прогулок.

Озеленение решается путем

устройства газонов, посадки деревьев

и кустарников.

В шаговой доступности расположены
школа, детский сад, магазины, кафе и

парк.

https://korolev.cian
.ru/sale/flat/194024

230/

Источник: подготовлено Оценщиком, данные портала Cian

Таким образом, исходя из приведенных выше данных, диапазон цен предложений на жилые

квартиры квартиры в жилых комплексах со сроками сдачи в 2020-2022 гг. в Пушкинском районе
Московской области, по состоянию на дату оценки, составляет от 50 000 до 80 000 руб. за кв.м.

3.9.

Основные выводы согласно обзору рынка недвижимости.

Диапазон цен предложений на офисно – торговые помещения, расположенные в г. Вологда, по

состоянию на дату оценки, составляет от 16 000 до 45 000 руб. за кв.м.

Диапазон ставок аренды офисно – торговых объектов, расположенных в г. Вологда центральная

часть, варьируется в пределах от 3 600 до 6 000 рублей за кв.м. в год.

Диапазон цен предложений на жилые квартиры квартиры в жилых комплексах со сроками сдачи

в 2020-2022 гг. в Пушкинском районе Московской области, по состоянию на дату оценки, составляет от
50 000 до 80 000 руб. за кв.м.

Глава 4. АНАЛИЗ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ЕГО
ОКРУЖЕНИЯ

4.1.

Юридическое описание прав

При определении рыночной стоимости Объекта оценки Оценщик исходил из достоверности

правоустанавливающих и других документов:



Свидетельство о государственной регистрации прав № 35-СК 327515 от 16 июня 2008 г.



Свидетельство о государственной регистрации прав № 35-СК 428979 от 12 сентября 2008 г.



Охранное обязательство № 00-Р-338-11 от 27 октября 2011 г.

4.2.

Описание оцениваемых объектов и их местоположения.

Объект оценки – нежилое помещение, расположенное по адресу: РФ, Вологодская область,

г. Вологда, ул. Козленская д. 2.

Оцениваемый объект, нежилые помещения, общей площадью 474,3 кв.м. расположенное по

адресу: г. Вологда, ул. Козленская д. 2, район Центр.

исунок №5 Вологодская область, г. Вологда, районы города

Вологда

— город в России, административный, культурный, транспортный и научный центр

Вологодской области, центр Вологодского района, в который не входит, обладая статусом города
областного значения и образуя городской округ муниципальное образование «Город Вологда».

Вологда расположена в 450 км от Москвы и 650 км от Санкт-Петербурга. Население города —

↘

312 420 чел. (2018). Вместе с подчинённым сельским населённым пунктом Молочное, в границах

городского округа, население составляет 301 642 человек (ноябрь 2018). Площадь равна 116 км2. По
площади и населению немного уступает расположенному в 126 км к западу Череповцу.

Все юридические документы, представлены Заказчиком в виде ксерокопий

Входит в число городов, обладающих особо ценным историческим наследием: на территории

города выявлено 224 памятника истории, архитектуры, культуры; 128 из них взяты под охрану
государством. Вологда является одним из крупнейших городов севера России.

Основная городская застройка занимает достаточно компактную территорию. В её южной и

северо-восточной частях находятся крупные жилые районы Подшипникового завода, Бывалово,
Завокзальный, 5 и 6 микрорайоны, Фрязиново, Водники. Районы индивидуальной жилой застройки
находятся

в Октябрьском

посёлке-саде, посёлке

Льнокомбината.

Эти

районы

застраиваются

преимущественно  типовыми  пяти-,  девяти-,  двенадцатиэтажными  домами  с  1960-х  годов.  Крупные
промышленные  зоны  сосредоточены  в  восточной  и  западной  частях  города,  а  также  вдоль  железных
дорог.  Основные  магистрали,  которые  связывают  исторический  центр  города  с  крупными  районами
являются:  улицы  Чернышевского,  Горького,    Прокатова,  Северная,  Герцена,  Маршала  Конева,
Можайского, Ленинградская, Пошехонское шоссе и проспект Победы.

Исторический центр Вологды, где находятся основные городские достопримечательности и

памятники  архитектуры  расположен  на  территории,  ограниченной  железнодорожной  линией  Москва-
Архангельск  на  юге  и  западе,  парком  Мира  и  улицей  Некрасова  на  севере  и  улицами  Горького  и
Левичева  на  востоке.  В  нём  находятся  административный,  торговый  и  туристический  центры  города.
Исторический центр условно разделяется на районы: Город, Верхний Посад, Нижний Посад, Заречье.

Местоположение оцениваемого объекта на карте г. Вологда представлено ниже.

Рисунок №6 Расположение оцениваемого объекта –Вологодская область, г. Вологда, ул. Козленская

д. 2

Объект оценки представляет собой нежилое помещение общей площадью 474,3 кв. м.,

расположенное в подвале, на первом, втором этажах, чердаке административного здания по адресу:
Вологодская область, г. Вологда, ул. Козленская д. 2.

Здание в котором расположены оцениваемые помещения отнесено к числу объектов культурного

наследия на основании решения Исполнительного комитета Вологодского областного Совета народных

депутатов от 08.10.1991 г. № 434. В соответствии с Федеральным законом от 25 июня 2002 года № 73 –
ФЗ  «Об  объектах  культурного  наследия  народов  РФ»  и  Положением  об  охране  и  использовании
памятников  истории  и  культуры,  утвержденным  Постановлением  совета  министров  СССР  от  16
сентября  1982  г.  №865  данное  обстоятельство  наносит  дополнительную  ответственность  на
использование  объекта,  выполнение  реконструкционных  и  ремонтных  работ,  и  одновременно
формирует статус данного объекта на рынке коммерческой недвижимости г. Вологда. Оценщик исходит
из  допущения,  что  данные  факторы  нивелируют  друг  друга  и  рыночная  стоимость  оцениваемых
помещений рассчитана без учета данного охранного обязательства.

На основании данных экспликации – плана нежилого помещения, Оценщик выделил площади по

этажам. Данная разбивка представлена в таблице ниже:

Таблица № 27

Этаж расположения

Площадь по экспликации, кв. м.

Подвал

88,90

1 этаж

154,60

2 этаж

154,60

чердак

76,20

Источник: составлено Оценщиком

Объект расположен в центральной части города Вологда, р-н Центр, имеет высокую

проходимость. Транспортная доступность оцениваемого объекта – хорошая. Экологическая обстановка
в данном районе удовлетворительная.

Осмотр оцениваемого Объекта не проводился, материалы внешней фото фиксации

предоставлены Заказчиком. Оценщик исходит из допущения, что внутреннее состояние оцениваемого
объекта – рабочее, не требует проведения ремонта, относится к помещениям свободного назначения ( в
т.ч. офис), не оборудованы отдельным входом.

Так же Заказчиком не были предоставлены выписки из ЕГРН, в качестве правоустанавливающих

документов использовались Свидетельство о праве собственности, они разделены на два помещения,
площадью 21,8 кв.м. и 452,5 кв.м.

Таблица № 28

Краткая характеристика Объектов оценки

Наименование объекта оценки

Встроенное нежилое помещение

Тип объекта оценки (функциональное

назначение)

свободное назначение (офисно-торговое)

Местонахождение (адрес)

Вологодская область, г. Вологда, ул. Козленская д. 2

Балансовая стоимость

Помещение площадью 21,8 кв.м. – 266 949,15руб.

Помещенье площадью 452,5 – 19 067 769,61 руб.

Кадастровый номер

35:24:0202011:88 (Нежилое помещение №13а находится на первом этаже

кирпичной пристройки к нежилому зданию переменной этажности

Этаж — 1 эт. Площадь — 21.8 кв.м.

Кадастровый номер

35:24:0202011:87 (Помещения №№1-9 подвала (лит.А3), №№1-10,3а первого

этажа и №№1-12 второго этажа (лит.А), №№1-4 чердака (Лит.А4) находятся в

кирпичном административном здании переменной этажности с подвалом и

чердаком. Этаж — подвал,1,2,чердак эт. Площадь — 452.5 кв.м.)

Правоустанавливающий документ

Свидетельство о государственной регистрации прав:

№ 35-СК 327515 от 16 июня 2008 г.

№ 35-СК 428979 от 12 сентября 2008 г.

Зарегистрированные права

Право собственности

Правообладатель

АО КБ «РУБЛЕВ»

Существующие ограничения

(обременения) права

Объект культурного наследия

Кадастровая стоимость, руб.

Нет данных

Год ввода в эксплуатацию (завершения

строительства)

Нет данных

Общая площадь, кв.м.

474,3

Этаж расположения

Подвал, 1, 2, чердак

Наличие отдельного входа

нет

Данные онлайн реестра ЕГРП https://egrp365.ru/reestr?id=h0y0yQ

Физическое состояние

Рабочее

Текущее использование

офис банка

Здание, в котором расположены оцениваемые помещения

Здание в котором располагается объект

Административное здание

Общая площадь здания, кв.м.

810,7

Кадастровый номер

35:24:0202011:67

Общая площадь земельного участка, кв.м.

679

Назначение

Земли населенных пунктов

Вид разрешенного использования

для эксплуатации и обслуживания здания банка

Кадастровый номер земельного участка

35:24:0202011:31

Источник: информация предоставлена Заказчиком

Материалы фотофиксации представлены ниже.

Данные онлайн реестра ЕГРП https://egrp365.ru/reestr?id=h0y0yQ

Оцениваемые объекты – права требования по договору участия в долевом строительстве

на 48 квартир по адресу: Московская область, Пушкинский р-н, г.п. Лесной, микрорайон
"Центральный", корпус 12, секции 12.1, 12.2.

Рисунок №7. Расположение ЖК «Лесной»

Пушкинский район (Московская область)

— административно-территориальная единица

(район) и муниципальное образование (муниципальный район) на северо-востоке Московской области.

Административный центр — город Пушкино.
Площадь территории района составляет 57 147 га.
Численность населения – 178 176 чел.
В Пушкинский муниципальный район входят 10 муниципальных образований — 7 городских и 3

сельских поселений.

В Пушкинском районе 88 населённых пунктов.

Лесной

— посёлок городского типа в Пушкинском районе Московской области России, входит в

состав городского поселения Лесной и является его административным центром.

Население посёлка насчитывает около 8 300 жителей.
Расположен на трассе М8 "Холмогоры" в 26 км от МКАД. Расстояние до ближайшей

железнодорожной станции Зеленоградская - 7 км.

В посёлке расположены Радиоцентр № 1, Научно-исследовательский институт радио, опытный

завод "ОЗ Промсвязьрадио" и другие предприятия.

В посёлке находятся церковь Илии Пророка (построена в 1999—2001 годах) и часовня иконы

Божией Матери "Неупиваемая Чаша".

Рисунок №8. Расположение оцениваемых объектов–Московская область, Пушкинский р-н, г.п.

Лесной, микрорайон "Центральный", корпус 12

Рассматриваемые объекты – жилые квартиры, находятся в недостроенном жилом доме жилого

комплекса «Лесной».

По первоначальному плану ЖК «Лесной» состоял из 17 домов, на данный момент построено

всего три. Корпус 11 сдан в эксплуатацию. Корпус 15 выведен под крышу, но не сдан. Корпус 12
построен до 9 этажа при запланированных 17.

12-й корпус – 10-ти этажный монолитно-панельный дом из четырех секций. В корпусе

представлены однокомнатные, двухкомнатные и трёхкомнатные квартиры площадью от 35 до 70 кв.
метров.

Корпус 12 построен до 9 этажа при запланированных 17 (по старому проекту было 9 этажей, в

последствии проект был изменен на 17 этажей). Строительство двух домов по адресу Центральная
корпуса 12 и 15 прекращено в январе 2013 года.

25 октября 2018 года по делу №А41-64237/14 Арбитражным судом компания-застройщик ЖК

«Лесной» ОАО «Мособлкапстрой-СК» признан несостоятельным (банкротом). В настоящее время идет
конкурсное производство сроком на 6 месяцев, до 20 апреля 2019 года.

Осмотр оцениваемого Объекта не проводился, в связи с отсутствием возможности доступа на

территорию расположения оцениваемых объектов. Материалы фото фиксации предоставлены
заказчиком и представлены в Приложении №1 настоящего Отчета.

Таблица № 29

Краткая характеристика Объектов оценки

Наименование объекта оценки

Кадастровый

номер

Площадь,

кв.м

Балансовая

стоимость, руб.

Права требования по договору участия в долевом строительстве на 48
квартир по адресу: Московская область, Пушкинский р-н, г.п. Лесной,
микрорайон "Центральный", корпус 12, секции 12.1, 12.2 в составе:

2 219,56

92 045 652,59

Секция 12.1

2-х комнатная квартира на 4 этаже, номер 13

–

51,13

2 120 357,52

1 комнатная квартира на 4 этаже, номер 15

–

35,98

1 531 942,77

1 комнатная квартира на 4 этаже, номер 16

–

35,98

1 531 942,77

1 комнатная квартира на 4 этаже, номер 17

–

35,5

1 511 505,51

2-х комнатная квартира на 5 этаже, номер 19

–

51,13

2 120 357,52

1 комнатная квартира на 5 этаже, номер 21

–

35,98

1 531 942,77

1 комнатная квартира на 5 этаже, номер 22

–

35,98

1 531 942,77

1 комнатная квартира на 5 этаже, номер 23

–

35,5

1 511 505,51

2-х комнатная квартира на 5 этаже, номер 24

–

58,17

2 412 305,83

1 комнатная квартира на 6 этаже, номер 28

–

35,98

1 531 942,77

1 комнатная квартира на 6 этаже, номер 29

–

35,5

1 511 505,51

2-х комнатная квартира на 6 этаже, номер 30

–

58,17

2 412 305,83

1 комнатная квартира на 7 этаже, номер 33

–

35,98

1 531 942,77

1 комнатная квартира на 7 этаже, номер 35

–

35,5

1 511 505,51

2-х комнатная квартира на 7 этаже, номер 36

–

58,17

2 412 305,83

2-х комнатная квартира на 8 этаже, номер 37

–

51,13

2 120 357,52

1 комнатная квартира на 8 этаже, номер 39

–

35,98

1 531 942,77

1 комнатная квартира на 8 этаже, номер 41

–

35,5

1 511 505,51

2-х комнатная квартира на 8 этаже, номер 42

–

58,17

2 412 305,83

1 комнатная квартира на 9 этаже, номер 45

–

35,98

1 531 942,77

1 комнатная квартира на 9 этаже, номер 46

–

35,98

1 531 942,77

1 комнатная квартира на 9 этаже, номер 47

–

35,5

1 511 505,51

2-х комнатная квартира на 9 этаже, номер 48

–

58,17

2 412 305,83

Секция 12.2

–

2-х комнатная квартира на 3 этаже, номер 60

–

58,17

2 412 305,83

1 комнатная квартира на 4 этаже, номер 67

–

35,98

1 531 942,77

1 комнатная квартира на 4 этаже, номер 68

–

35,98

1 531 942,77

3-х комнатная квартира на 4 этаже, номер 69

–

70,61

2 743 198,50

2-х комнатная квартира на 5 этаже, номер 70

–

58,17

2 412 305,83

3-х комнатная квартира на 5 этаже, номер 74

–

70,61

2 743 198,50

2-х комнатная квартира на 6 этаже, номер 75

–

58,17

2 412 305,83

1 комнатная квартира на 6 этаже, номер 76

–

35,5

1 511 505,51

1 комнатная квартира на 6 этаже, номер 78

–

35,98

1 531 942,77

3-х комнатная квартира на 6 этаже, номер 79

–

70,61

2 743 198,50

2-х комнатная квартира на 7 этаже, номер 80

–

58,17

2 412 305,83

1 комнатная квартира на 7 этаже, номер 81

–

35,5

1 511 505,51

1 комнатная квартира на 7 этаже, номер 82

–

35,98

1 531 942,77

1 комнатная квартира на 7 этаже, номер 83

–

35,98

1 531 942,77

3-х комнатная квартира на 7 этаже, номер 84

–

70,61

2 743 198,50

2-х комнатная квартира на 8 этаже, номер 85

–

58,17

2 412 305,83

1 комнатная квартира на 8 этаже, номер 86

–

35,5

1 511 505,51

1 комнатная квартира на 8 этаже, номер 87

–

35,98

1 531 942,77

1 комнатная квартира на 8 этаже, номер 88

–

35,98

1 531 942,77

3-х комнатная квартира на 8 этаже, номер 89

–

70,61

2 743 198,50

2-х комнатная квартира на 9 этаже, номер 90

–

58,17

2 412 305,83

1 комнатная квартира на 9 этаже, номер 91

–

35,5

1 511 505,51

1 комнатная квартира на 9 этаже, номер 92

–

35,98

1 531 942,77

1 комнатная квартира на 9 этаже, номер 93

–

35,98

1 531 942,77

3-х комнатная квартира на 9 этаже, номер 94

–

70,61

2 743 198,50

Источник: данные Заказчика

4.3.

Анализ наиболее эффективного использования

Наиболее эффективное использование

определяется как наиболее вероятное использование

имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным,
осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества
будет максимальной (Общие принципы и понятия, глава 6, п.6.6 Международные стандарты оценки).

На практике анализ оптимального использования объекта недвижимости выявляется путем

проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим четырем критериям:

быть

физически возможным

, т.е. соответствовать ресурсному потенциалу;

быть

законодательно допустимым

, т.е. срок и форма предполагаемого использования не должна

подпадать под действие правовых ограничений, существующих либо потенциальных;

быть

финансово состоятельным

, т.е. использование должно обеспечить доход, равный или больший

по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;

быть

максимально эффективным

, т.е. иметь наибольшую продуктивность среди вариантов

использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.

В соответствии с ФСО 7: « …..Наиболее эффективное использование представляет собой такое

использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей
стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости
объекта оценки) и финансово оправдано.

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его

фактическому

использованию или предполагать

иное использование

, например ремонт (или

реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.

Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное

использование  объекта  недвижимости,  на  который  ориентируются  участники  рынка  (покупатели  и
продавцы)  при  формировании  цены  сделки.  При  определении  рыночной  стоимости  оценщик
руководствуется  результатами  этого  анализа  для  выбора  подходов  и  методов  оценки  объекта  оценки  и
выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по

объемно-планировочным и конструктивным решениям.

Для объектов оценки, включающих в себя

земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование
определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства.

При этом такой анализ

выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены
обоснования, не требующие расчетов.

Оцениваемые объекты - встроенные помещения офисно-торгового назначения, расположенные в

подвале, на первом, втором этажах и чердаке административного здания. Объект имеют кабинетную
планировку, а так же офисную отделку.

Исходя

из

физической

возможности,

юридической

правомерности

финансовой

целесообразности, учитывая существующую специфику оцениваемых объектов, наиболее эффективным
признано текущее их использование в качестве помещений свободного назначения, офис, банк,
торговля.

Оцениваемые объекты – права требования по договору участия в долевом строительстве на 48

квартир по адресу: Московская область, Пушкинский р-н, г.п. Лесной, микрорайон "Центральный",
корпус 12, секции 12.1, 12.2.

Фактически объектами Оценки являются 1-но, 2-х и 3-х комнатные жилые квартиры,

расположенные в недостроенном жилом многоквартирном доме.

Для квартир наиболее эффективным использованием является использование в качестве жилых

помещений, поскольку это физически возможно и законодательно допустимо. В силу того, что данный
тип недвижимости не является доходным, понятие финансовой состоятельности и максимальной
эффективности к объектам неприменимо.

Таким образом, наиболее эффективным использование объектов оценки является их изначально

планируемое использование – в качестве жилых помещений (квартир).

ГЛАВА 5. ПОНЯТИЯ И МЕТОДОЛОГИЯ ПРОЦЕССА
ОЦЕНКИ.

В соответствии с ФСО 1 (п. III):

Сравнительный подход

– совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости

объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная

для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как
цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом

сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе
статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

Доходный подход

– совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых

доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация,

позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также
связанные с объектом оценки расходы.

В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании

денежных потоков и капитализации дохода.

Затратный подход

– совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на

определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с
учетом износа и устареваний.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная

информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение
объекта оценки.

В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении

затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные
свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим
сопоставимые

полезные

свойства,

определяются

федеральными

стандартами

оценки,

устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для
специальных целей.

5.1

Подходы

для

определения

рыночной

стоимости

объектов

недвижимости.

5.1.1

Затратный подход.

В соответствии с ФСО №7 п.22 «

При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:
а)

затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости -

земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального
строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;

б)

затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она

соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть
возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего
(экономического) устареваний объектов капитального строительства;

в)

затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда

недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а
также  для  оценки  недвижимости  специального  назначения  и  использования  (например,  линейных
объектов,  гидротехнических  сооружений,  водонапорных  башен,  ,насосных  станций,  котельных,
инженерных  сетей  и  другой  недвижимости,  в  отношении  которой  рыночные  данные  о  сделках  и
предложениях отсутствуют);

г)

в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием

затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:



определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;



расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального
строительства;



определение прибыли предпринимателя;



определение износа и устареваний;



определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования
затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их
физического износа и устареваний;



определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный
участок и стоимости объектов капитального строительства;

д)

для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием

затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее
эффективного использования;

е)

расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на

основании:



данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;



данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных
справочников;



сметных расчетов;



информации о рыночных ценах на строительные материалы;



других данных;

ж)

затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма

издержек, входящих в состав, строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием
этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-
монтажных работ;

з)

для

целей

оценки

рыночной

стоимости

недвижимости

величина

прибыли

предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных
оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с
созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок;

и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в

результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом
износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой
недвижимости.

5.1.2

Сравнительный подход

В соответствии с ФСО №7 п.22 «

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает

следующие положения:

а)

сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать

достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или)
предложений;

б)

в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к

одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из
указанных факторов должно быть единообразным;

в)

при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных

данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах
лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г)

для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта

сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в
частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д)

в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки

недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный
анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод
регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения

взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами
или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для
проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки

по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам
и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью
дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу
сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка

оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта,
по которой определяет расчетное значение искомой стоимости;

е)

для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были

совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются
следующие элементы сравнения:



передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;



условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия
кредитования, иные условия);



условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными
лицами, иные условия);



условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам
предложений, иные условия);



вид использования и (или) зонирование;



местоположение объекта;



физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние
объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и
площади его застройки, иные характеристики;



экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав
арендаторов, иные характеристики);



наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;



другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других

расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и
дисконтирования.

5.1.3

Доходный подход

В соответствии с ФСО №7 п.22 «

При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:
а)

доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной

генерировать потоки доходов;

б)

в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом

прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по
расчетным моделям;

в)

метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не

требующих  значительных  капитальных  вложений  в  их  ремонт  или  реконструкцию,  фактическое
использование  которых  соответствует  их  наиболее  эффективному  использованию.  Определение
стоимости  объектов  недвижимости  с  использованием  данного  метода  выполняется  путем  деления
соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом
определяется  на  основе  анализа  рыночных  данных  о  соотношениях  доходов  и  цен  объектов
недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

г)

метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости,

генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во
времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную
недвижимость;

д)

метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости,

генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких

доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки
дисконтирования, принимаемой. в расчет модели возврата капитала, способов - и условий
финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

е)

структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости

актива) используемых ставок дисконтирования и (или)капитализации должна соответствовать структуре
дисконтируемого(капитализируемого) дохода;

ж)

для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов

следует рассматривать арендные платежи;

з)

оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса

(например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании
информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости
составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости

5.2

Выбор подхода к оценке рыночной стоимости Объекта оценки.

Теория оценки рассматривает возможность применения трех подходов при определении

рыночной стоимости: с точки зрения затрат, сравнения аналогов продаж и с точки зрения приносимого
объектом дохода.

Возможность и целесообразность применения каждого из подходов, а также выбор методики

расчетов в рамках каждого подхода определяется в каждом случае отдельно, исходя из многих
факторов, в том числе специфики объекта оценки и вида определяемой стоимости.

Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Вологда показал, что на рынке имеется

достаточное  количество  предложений  продажи  и  аренды  офисно-торговых  объектов,  аналогичных
оцениваемым.  По  мнению  Оценщика,  результаты  расчётов,  полученные  с  использованием
сравнительного  и  доходного  подходов  при  определении  рыночной  стоимости  Объектов  оценки,
наиболее достоверно отражают рыночную стоимость Объектов оценки.

От применения затратного подхода принято решение отказаться поскольку, затратный подход

используется главным образом при оценке стоимости планируемых объектов, объектов специального
назначения и прочего имущества, сделки по которому достаточно редко заключаются на рынке.

Итоговое значение рыночной стоимости определялось путем согласования полученных значений

рыночной стоимости в рамках двух подходов.

При оценке жилых квартир в многоквартирном доме, по мнению Оценщика, единственно

возможным подходом из трёх существующих можно считать сравнительный подход – метод сравнения
продаж, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения даёт наиболее
объективные результаты.

ГЛАВА

РАСЧЕТ

РЫНОЧНОЙ

СТОИМОСТИ

ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

6.1.

Определение рыночной стоимости оцениваемых объектов – нежилых
помещений, расположенных по адресу: г. Вологда, ул. Козленская, д. 2.

6.1.1.

Определение

рыночной

стоимости

оцениваемого

объекта

рамках

сравнительного подхода.

Объект оценки представляет собой офисно-торговое помещение, общей площадью 474,3 кв.м.,

расположенное  в  подвале,  на  1,  2  этажах,  чердаке  административного  здания,  в  качестве  объектов  –
аналогов Оценщиком принято использовать  офисно – торговые помещения с  учетом  корректировки  на
этаж.

В процессе сбора исходной информации были найдены 4 цены предложения купли-продажи

объектов,  сходных  с  оцениваемым,  поэтому  настоящий  расчет  стоимости  оцениваемого  объекта
опирается на цены предложения. Такой подход оправдан поскольку, потенциальный покупатель прежде,
чем  принять  решение  о  покупке  объекта  недвижимости,  проанализирует  текущее  рыночное
предложение  и  придет  к  заключению  о  возможной  цене  предлагаемого  объекта,  учитывая  все  его
достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

Критерии отбора аналогов:

Тип цены:

Предложение

Условия финансовых расчетов:

Рыночные

Передаваемое право на объект:

Право собственности

Тип объекта:

Офисно – торговое

Местоположение

г. Вологда, с учетом корректировок

Дата предложения

Январь - февраль 2019 г..

Этаж расположения

Любой, с учетом корректировок

Наличие отдельного входа

Любое, с учетом корректировок

Площадь объекта

Любая, с учетом корректировок

Физическое состояние

Любое, с учетом корректировок

В качестве объектов-аналогов были подобраны помещения офисно – торгового назначения,

расположенные в г. Вологда, причем особое внимание уделялось тому, чтобы у оцениваемого объекта и
аналогов не было различий, на которые было бы трудно рассчитать и внести поправку.

При этом необходимо отметить, что зачастую объема публикуемой информации агентств

недвижимости недостаточно, для получения дополнительной информации необходимо провести опрос
риэлторов.

Характеристика объектов-аналогов для объектов недвижимости представлена в таблице ниже:

Таблица № 30

Краткая характеристика объектов-аналогов

Элементы

сравнения

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Аналог №4

Местонахожд

ение

г. Вологда, ул.

Козленская, д. 2

Вологда, район

Тепличный, улица

Гагарина,25

Вологда, р-н Заречье,

Комсомольская

Вологда,

ул.Зосимовской

д.10

Россия, Вологодская

область, г Вологда, ул

Яшина, д 3а

Район

Центр

Тепличный

Заречье

Центр

Передаваемые

права

собственность

Площадь, кв.м

474,3

233,8

102,2

150,0

182,0

Тип

встроенное
помещение

Этаж

подвал, 1, 2,

чердак

цоколь

Назначение

ПСН ( в т.ч.

Офис)

ПСН ( в т.ч. Офис)

Наличие

отдельного

входа

нет

Состояние

внутренней

отделки

рабочее

Описание

Офис полностью
оборудован, есть

кухня, санузел.

очень выгодное

предложение о

продаже

коммерческой

недвижимости.

Помещение

находится в цоколе ,

по всех основной

площади находятся

окна.Площадь удобно

распределена между

семью секциями, что

создает

благоприятные

условия для

расположения

оборудования.

Проведено

электричество и

водопровод(есть

санузел). Дом

находится рядов с

мостом

восьмисотлетия,

напротив находится

ЗАГС. Очень

выгодное

расположения для

создания салона

красоты или

парикмахерской Доп.

описание:

современный ремонт

Продаются

офисные

помещения с

арендаторами (1-2

этажи

административного

здания). Возможно

рассмотреть

продажу частями от

150 до 1000 кв.м.

В продаже

помещения
свободного

назначения общей

площадью 192 кв.м,

расположенные в

цокольном этаже

пятиэтажного

кирпичного жилого

дома с

административными

помещениями 2008

года постройки. Дом

находится в центре

города на второй

линии в тихом и

уютном месте с

хорошим заездом.
Помещение имеет

отдельный вход с

крыльцом со стороны

ул. Козленская и

представляет собой

блок из 8-ми

кабинетов с общим

коридором и зоной

ресепшн. Помещения

с окнами. Высота

потолков 2,7 м.

Состояние

помещений хорошее.

Ремонт: пол – плитка,

стены – покраска,

потолки – Армстронг

с встроенными

светильниками.

Цена

предложения

за объект, руб.

5 150 000

2 900 000

4 200 000

4 650 000

Стоимость 1

кв.м, руб.

22 027

28 376

28 000

25 549

Источник

информации

https://www.avito.ru/
vologda/kommerches
kaya_nedvizhimost/o

fisnoe_pomeschenie_

233.8_m_124303574

https://www.avito.ru/vo
logda/kommercheskaya

_nedvizhimost/prodam
_ofisnoe_pomeschenie

_102.2_m_1352310454

https://www.avito.ru/
vologda/kommerches
kaya_nedvizhimost/o

fisnoe_pomeschenie_

150_m_1193869336

https://www.avito.ru/vo
logda/kommercheskaya

_nedvizhimost/prodam

_pomeschenie_svobod

nogo_naznacheniya_18

2.00_m_1694812994

Контактные

данные

(900)5609944

((921)0653720

(911)5094765

(921) 2385807

Источник: составлено ООО «Экономико-правовая Экспертиза», данные портала «Циан»

Характеристика сравнения по основным ценообразующим факторам Объекта оценки с

объектами аналогами приведены в таблице ниже:

Таблица № 31

Сравнительная характеристика Объектов

Элементы
сравнения

Объект

оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Аналог №4

Корректировка

Тип

встроенное
помещение

Сопоставимое

Отчет об оценке № 23/2019. Рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, принадлежащих АО КБ «РУБЛЕВ» - часть 4