ОТЧЕТ об оценке. Объект оценки: имущественный комплекс: Ямало-Ненецкий автономный округ, Пуровский район - часть 7

97 

 

Таблица  5.2.82.  Расчет  неустранимого  физического  износа  долгоживущих  элементов  здания 
стоянки для автомашин «Балкан» (Литера А, А1) 

№ 

п/п 

Наименование объекта 

Литера А 

Литера А1 

1 

Стоимость нового строительства, руб. 

55 847 751 

5 524 441 

2 

Устранимый физический износ, руб. 

23 385 511 

2 055 279 

3 

Стоимость короткоживущих элементов с неисправи-
мым физическим износом, руб. 

12 944 921 

1 690 948 

4 

Итого стоимость долгоживущих элементов с неиспра-
вимым физическим износом, руб. 

19 517 319 

1 778 214 

5 

Фактический возраст здания, лет. 

23 

23 

6 

Нормативный срок эксплуатации, лет. 

60 

100 

7 

Коэффициент к определению износа 

0,38 

0,23 

8 

Неустранимый физический износ долгоживущих эле-
ментов, руб. 

7 481 639 

408 989 

 

Таблица 5.2.83. Определение общего физического износа объекта оценки 

№ 

п/п 

Наименование объекта 

Устранимый фи-

зический износ, 

руб. 

Неустранимый 

физический из-

нос короткожи-

вущих элемен-

тов, руб. 

Неустранимый 

физический из-

нос долгоживу-

щих элементов, 

руб. 

Итого износ, 

руб. 

1 

Здание деревообрабатываю-

щего цеха со складом готовой 
продукции (Литера А, А1), 

строение 5, общей площадью 
2 361,1 м

2

 

4 283 825 

2 443 739 

2 044 396 

8 771 959 

1.1 

Литера А

 

2 185 188 

1 754 644 

793 425 

4 733 256 

1.2 

Литера А1

 

2 098 637 

689 095 

1 250 971 

4 038 702 

2 

Здание склада №2 (Литера А), 
строение 15, общей площадью 
1 320,6 м

2

 

9 762 984 

5 185 869 

5 393 415 

20 342 269 

3 

Здание склада запчастей и 
материально-технических 
ценностей (Литера А, А1), 

строение 3, общей площадью 
2 423,1 м

2

 

3 844 166 

2 397 670 

1 958 326 

8 200 163 

3.1 

Литера А

 

1 837 796 

1 656 226 

705 041 

4 199 064 

3.2 

Литера А1

 

2 006 370 

741 444 

1 253 285 

4 001 099 

4 

Здание ремонтно-
механического цеха (Литера 

А), строение 2, общей площа-
дью 1 074,9 м

2

 

4 415 718 

4 664 623 

1 842 963 

10 923 304 

5 

Здание теплого склада «Хард» 
(Литера А, А1, а), строение 9, 
общей площадью 1 526,9 м

2

 

9 574 791 

9 052 541 

5 871 318 

24 498 650 

5.1 

Литера А

 

7 876 549 

7 717 647 

5 298 403 

20 892 599 

5.2 

Литера А1

 

1 698 242 

1 334 894 

572 915 

3 606 052 

6 

Здание цеха ремонта дорож-

ной и строительной техники 
(Литера А), строение 4, общей 

площадью  
1 157 м

2

 

2 155 598 

2 909 469 

1 185 118 

6 250 185 

7 

Здание столярного цеха со 

складом готовой продукции 

1 054 270 

1 291 723 

556 540 

2 902 533 

98 

№ 

п/п 

Наименование объекта 

Устранимый фи-

зический износ, 

руб. 

Неустранимый 

физический из-

нос короткожи-

вущих элемен-

тов, руб. 

Неустранимый 

физический из-
нос долгоживу-

щих элементов, 

руб. 

Итого износ, 

руб. 

(Литера А), строение 7, общей 
площадью 552,3 м

2

 

8 

Здание цеха запорной арма-
туры (Литера А), строение 8, 
общей площадью 552,2 м

2

 

920 941 

1 212 544 

575 237 

2 708 722 

9 

Здание пилорамы (Литера А, 
А1), строение 13, общей пло-
щадью 621,4 м

2

 

3 552 613 

2 643 613 

1 436 124 

7 632 350 

9.1 

Литера А

 

2 340 988 

1 729 875 

947 473 

5 018 335 

9.2 

Литера А1

 

1 211 625 

913 738 

488 651 

2 614 015 

10 

Здание АБК «Бранденбург» 
(Литера А, А1, а, а1), строение 

10, общей площадью 438,5 м

2

 

3 611 758 

2 196 145 

1 249 155 

7 057 059 

10.1 

Литера А

 

3 185 097 

2 012 854 

991 934 

6 189 884 

10.2 

Литера А1

 

417 156 

174 009 

248 708 

839 873 

10.3 

Литера а

 

6 422 

6 272 

5 753 

18 447 

10.4 

Литера а1

 

3 083 

3 010 

2 761 

8 855 

11 

Административное здание на 
100 человек, со столовой на 
50 мест (Литера А, А1, а), 

строение 1, общей площадью 
2 524,8 м

2

 

8 122 643 

19 745 914 

2 641 757 

30 510 313 

11.1 

Литера А

 

8 074 131 

19 642 124 

2 620 647 

30 336 902 

11.2 

Литера А1

 

33 941 

73 919 

14 231 

122 090 

11.3 

Литера а

 

14 571 

29 871 

6 879 

51 321 

12 

Здание РММ (Литера А), стро-
ение 11, общей площадью 
1 631,8 м

2

 

8 345 745 

6 530 349 

6 084 340 

20 960 435 

13 

Здание проходной КПП (Лите-
ра А), строение 14, общей 

площадью 40,5 м

2

 

156 919 

100 800 

65 888 

323 607 

14 

Здание стоянки для автома-
шин «Балкан» (Литера А, А1), 

строение 12, общей площадью 
2 368,8 м

2

 

25 440 790 

10 704 076 

7 890 628 

44 035 494 

14.1 

Литера А

 

23 385 511 

9 452 820 

7 481 639 

40 319 970 

14.2 

Литера А1

 

2 055 279 

1 251 256 

408 989 

3 715 524 

 

Процент физического износа определен путем деления общего физического износа на восста-

новительную стоимость. 

 
Таблица 5.2.84. Определение физического износа 

№ 

п/п 

Наименование объекта 

Восстановитель-

ная стоимость, 

руб. 

Итого износ, 

руб. 

Износ физи-

ческий, %. 

1 

Здание деревообрабатывающего цеха со складом го-
товой продукции (Литера А, А1), строение 5, общей 

площадью 2 361,1 м

2

 

27 330 358 

8 771 959 

32% 

1.1 

Литера А

 

14 224 293 

4 733 256 

 

1.2 

Литера А1

 

13 106 065 

4 038 702 

 

2 

Здание склада №2 (Литера А), строение 15, общей 

32 207 782 

20 342 269 

63% 

99 

№ 

п/п 

Наименование объекта 

Восстановитель-

ная стоимость, 

руб. 

Итого износ, 

руб. 

Износ физи-

ческий, %. 

площадью 1 320,6 м

2

 

3 

Здание склада запчастей и материально-технических 

ценностей (Литера А, А1), строение 3, общей площа-
дью 2 423,1 м

2

 

25 076 940 

8 200 163 

33% 

3.1 

Литера А

 

11 946 628 

4 199 064 

 

3.2 

Литера А1

 

13 130 311 

4 001 099 

 

4 

Здание ремонтно-механического цеха (Литера А), 
строение 2, общей площадью 1 074,9 м

2

 

32 176 324 

10 923 304 

34% 

5 

Здание теплого склада «Хард» (Литера А, А1, а), 

строение 9, общей площадью 1 526,9 м

2

 

37 731 311 

24 498 650 

65% 

5.1 

Литера А

 

31 632 727 

20 892 599 

 

5.2 

Литера А1

 

6 098 585 

3 606 052 

 

6 

Здание цеха ремонта дорожной и строительной тех-

ники (Литера А), строение 4, общей площадью  
1 157 м

2

 

17 012 729 

6 250 185 

37% 

7 

Здание столярного цеха со складом готовой продук-

ции (Литера А), строение 7, общей площадью 552,3 м

2

 

7 912 541 

2 902 533 

37% 

8 

Здание цеха запорной арматуры (Литера А), строение 
8, общей площадью 552,2 м

2

 

7 654 892 

2 708 722 

35% 

9 

Здание пилорамы (Литера А, А1), строение 13, общей 
площадью 621,4 м

2

 

12 185 632 

7 632 350 

63% 

9.1 

Литера А

 

8 014 359 

5 018 335 

 

9.2 

Литера А1

 

4 171 273 

2 614 015 

 

10 

Здание АБК «Бранденбург» (Литера А, А1, а, а1), 
строение 10, общей площадью 438,5 м

2

 

9 904 863 

7 057 059 

71% 

10.1 

Литера А

 

8 390 829 

6 189 884 

 

10.2 

Литера А1

 

1 464 649 

839 873 

 

10.3 

Литера а

 

33 368 

18 447 

 

10.4 

Литера а1

 

16 017 

8 855 

 

11 

Административное здание на 100 человек, со столо-
вой на 50 мест (Литера А, А1, а), строение 1, общей 

площадью 2 524,8 м

2

 

59 286 629 

30 510 313 

51% 

11.1 

Литера А

 

58 896 570 

30 336 902 

 

11.2 

Литера А1

 

271 201 

122 090 

 

11.3 

Литера а

 

118 859 

51 321 

 

12 

Здание РММ (Литера А), строение 11, общей площа-
дью 1 631,8 м

2

 

31 617 468 

20 960 435 

66% 

13 

Здание проходной КПП (Литера А), строение 14, об-

щей площадью 40,5 м

2

 

689 554 

323 607 

47% 

14 

Здание стоянки для автомашин «Балкан» (Литера А, 
А1), строение 12, общей площадью 2 368,8 м

2

 

61 372 191 

44 035 494 

72% 

14.1 

Литера А

 

55 847 751 

40 319 970 

 

14.2 

Литера А1

 

5 524 441 

3 715 524 

 

 

Таблица5.2.85. Определение накопленного износа, %. 

№ 

п/п 

Наименование объекта 

Физический из-

нос, % 

Функциональ-

ный износ, % 

Внешний из-

нос, % 

Накопленный 

износ, % 

1 

Здание деревообрабатывающего 
цеха со складом готовой продук-

ции (Литера А, А1), строение 5, 
общей площадью 2 361,1 м

2

 

32% 

0% 

42% 

61% 

100 

№ 

п/п 

Наименование объекта 

Физический из-

нос, % 

Функциональ-

ный износ, % 

Внешний из-

нос, % 

Накопленный 

износ, % 

2 

Здание склада №2 (Литера А), 
строение 15, общей площадью 
1 320,6 м

2

 

63% 

0% 

42% 

79% 

3 

Здание склада запчастей и мате-
риально-технических ценностей 

(Литера А, А1), строение 3, общей 
площадью 2 423,1 м

2

 

33% 

0% 

42% 

61% 

4 

Здание ремонтно-механического 

цеха (Литера А), строение 2, об-
щей площадью 1 074,9 м

2

 

34% 

0% 

42% 

62% 

5 

Здание теплого склада «Хард» 

(Литера А, А1, а), строение 9, об-
щей площадью 1 526,9 м

2

 

65% 

0% 

42% 

80% 

6 

Здание цеха ремонта дорожной и 
строительной техники (Литера А), 

строение 4, общей площадью  
1 157 м

2

 

37% 

0% 

42% 

64% 

7 

Здание столярного цеха со скла-

дом готовой продукции (Литера А), 
строение 7, общей площадью 

552,3 м

2

 

37% 

0% 

42% 

64% 

8 

Здание цеха запорной арматуры 
(Литера А), строение 8, общей 

площадью 552,2 м

2

 

35% 

0% 

42% 

63% 

9 

Здание пилорамы (Литера А, А1), 
строение 13, общей площадью 

621,4 м

2

 

63% 

0% 

42% 

78% 

10 

Здание АБК «Бранденбург» (Лите-
ра А, А1, а, а1), строение 10, об-
щей площадью 438,5 м

2

 

71% 

0% 

42% 

83% 

11 

Административное здание на 100 
человек, со столовой на 50 мест 
(Литера А, А1, а), строение 1, об-

щей площадью 2 524,8 м

2

 

51% 

0% 

42% 

72% 

12 

Здание РММ (Литера А), строение 
11, общей площадью 1 631,8 м

2

 

66% 

0% 

42% 

81% 

13 

Здание проходной КПП (Литера А), 
строение 14, общей площадью 
40,5 м

2

 

47% 

0% 

42% 

69% 

14 

Здание стоянки для автомашин 
«Балкан» (Литера А, А1), строение 
12, общей площадью 2 368,8 м

2

 

72% 

0% 

42% 

84% 

 

Таблица 5.2.86. Определение накопленного износа, руб. 

№ 

п/п 

Наименование объекта 

Восстановительная 

стоимость, руб. 

Накопленный 

износ, % 

Накопленный 

износ, руб. 

1 

Здание деревообрабатывающего цеха со 

складом готовой продукции (Литера А, А1), 
строение 5, общей площадью 2 361,1 м

2

 

27 330 358 

61% 

16 640 720 

2 

Здание склада №2 (Литера А), строение 15, 

общей площадью 1 320,6 м

2

 

32 207 782 

79% 

25 373 246 

3 

Здание склада запчастей и материально-
технических ценностей (Литера А, А1), строе-

ние 3, общей площадью 2 423,1 м

2

 

25 076 940 

61% 

15 355 916 

4 

Здание ремонтно-механического цеха (Литера 
А), строение 2, общей площадью 1 074,9 м

2

 

32 176 324 

62% 

19 934 585 

101 

№ 

п/п 

Наименование объекта 

Восстановительная 

стоимость, руб. 

Накопленный 

износ, % 

Накопленный 

износ, руб. 

5 

Здание теплого склада «Хард» (Литера А, А1, 
а), строение 9, общей площадью 1 526,9 м

2

 

37 731 311 

80% 

30 109 298 

6 

Здание цеха ремонта дорожной и строитель-

ной техники (Литера А), строение 4, общей 
площадью  

1 157 м

2

 

17 012 729 

64% 

10 813 504 

7 

Здание столярного цеха со складом готовой 
продукции (Литера А), строение 7, общей 

площадью 552,3 м

2

 

7 912 541 

64% 

5 026 776 

8 

Здание цеха запорной арматуры (Литера А), 
строение 8, общей площадью 552,2 м

2

 

7 654 892 

63% 

4 805 898 

9 

Здание пилорамы (Литера А, А1), строение 

13, общей площадью 621,4 м

2

 

12 185 632 

78% 

9 562 942 

10 

Здание АБК «Бранденбург» (Литера А, А1, а, 
а1), строение 10, общей площадью 438,5 м

2

 

9 904 863 

83% 

8 264 528 

11 

Административное здание на 100 человек, со 
столовой на 50 мест (Литера А, А1, а), строе-
ние 1, общей площадью 2 524,8 м

2

 

59 286 629 

72% 

42 711 471 

12 

Здание РММ (Литера А), строение 11, общей 

площадью 1 631,8 м

2

 

31 617 468 

81% 

25 479 017 

13 

Здание проходной КПП (Литера А), строение 
14, общей площадью 40,5 м

2

 

689 554 

69% 

478 769 

14 

Здание стоянки для автомашин «Балкан» (Ли-
тера А, А1), строение 12, общей площадью 
2 368,8 м

2

 

61 372 191 

84% 

51 386 254 

15 

Итого: 

362 159 215 

 

265 942 924 

 
 

5.2.4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ВОСПРОИЗВОДСТВА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ  

 

Стоимость воспроизводства определяется как разность восстановительной стоимости и износа. 

 

Таблица 5.2.87. Определение стоимости воспроизводства объекта оценки 

№ 

п/п 

Наименование объекта 

Восстановительная 

стоимость, руб. 

Накопленный 

износ, руб. 

Стоимость вос-

производства, 

руб. 

1 

Здание деревообрабатывающего цеха со 
складом готовой продукции (Литера А, А1), 
строение 5, общей площадью 2 361,1 м

2

 

27 330 358 

16 640 720 

10 689 638 

2 

Здание склада №2 (Литера А), строение 15, 

общей площадью 1 320,6 м

2

 

32 207 782 

25 373 246 

6 834 536 

3 

Здание склада запчастей и материально-
технических ценностей (Литера А, А1), стро-

ение 3, общей площадью 2 423,1 м

2

 

25 076 940 

15 355 916 

9 721 023 

4 

Здание ремонтно-механического цеха (Ли-
тера А), строение 2, общей площадью 

1 074,9 м

2

 

32 176 324 

19 934 585 

12 241 739 

5 

Здание теплого склада «Хард» (Литера А, 
А1, а), строение 9, общей площадью 1 526,9 

м

2

 

37 731 311 

30 109 298 

7 622 013 

6 

Здание цеха ремонта дорожной и строи-
тельной техники (Литера А), строение 4, об-

щей площадью  
1 157 м

2

 

17 012 729 

10 813 504 

6 199 225 

7 

Здание столярного цеха со складом готовой 

7 912 541 

5 026 776 

2 885 764 

102 

№ 

п/п 

Наименование объекта 

Восстановительная 

стоимость, руб. 

Накопленный 

износ, руб. 

Стоимость вос-

производства, 

руб. 

продукции (Литера А), строение 7, общей 
площадью 552,3 м

2

 

8 

Здание цеха запорной арматуры (Литера А), 
строение 8, общей площадью 552,2 м

2

 

7 654 892 

4 805 898 

2 848 994 

9 

Здание пилорамы (Литера А, А1), строение 

13, общей площадью 621,4 м

2

 

12 185 632 

9 562 942 

2 622 690 

10 

Здание АБК «Бранденбург» (Литера А, А1, а, 
а1), строение 10, общей площадью 438,5 м

2

 

9 904 863 

8 264 528 

1 640 335 

11 

Административное здание на 100 человек, 
со столовой на 50 мест (Литера А, А1, а), 
строение 1, общей площадью 2 524,8 м

2

 

59 286 629 

42 711 471 

16 575 158 

12 

Здание РММ (Литера А), строение 11, общей 
площадью 1 631,8 м

2

 

31 617 468 

25 479 017 

6 138 451 

13 

Здание проходной КПП (Литера А), строение 

14, общей площадью 40,5 м

2

 

689 554 

478 769 

210 785 

14 

Здание стоянки для автомашин «Балкан» 
(Литера А, А1), строение 12, общей площа-
дью 2 368,8 м

2

 

61 372 191 

51 386 254 

9 985 938 

15 

Итого: 

362 159 215 

265 942 924 

96 216 291 

 

 

5.2.5. ИТОГОВЫЙ РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОББЪЕКТА ОЦЕНКИ ПРИ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ЗАТРАТНОГО 

ПОДХОДА 

 

Стоимость  объекта  оценки  в  рамках  затратного  подхода  определяется  путем  суммирования 

стоимости воспроизводства объекта недвижимости и стоимости права аренды земельного участка. 

 
Таблица 5.2.88. Определение рыночной стоимости объекта оценки 

№ 

п/п 

Наименование объекта 

Стоимость 

воспроизвод-

ства, руб. 

Стоимость 
преимуще-

ственного пра-

ва аренды зе-

мельного 

участка, руб. 

Рыночная стои-

мость объекта 

оценки (на дату 

оценки 

01.02.2012 г.), 

руб. 

Округленно, 

руб. 

1 

Здание деревообрабатывающего 
цеха со складом готовой продук-
ции (Литера А, А1), строение 5, 

общей площадью 2 361,1 м

2

 

10 689 638 

369 219 

11 058 857 

11 059 000 

2 

Здание склада №2 (Литера А), 
строение 15, общей площадью 

1 320,6 м

2

 

6 834 536 

414 107 

7 248 643 

7 249 000 

3 

Здание склада запчастей и мате-
риально-технических ценностей 

(Литера А, А1), строение 3, общей 
площадью 2 423,1 м

2

 

9 721 023 

540 442 

10 261 466 

10 261 000 

4 

Здание ремонтно-механического 

цеха (Литера А), строение 2, об-
щей площадью 1 074,9 м

2

 

12 241 739 

342 804 

12 584 543 

12 585 000 

5 

Здание теплого склада «Хард» 

(Литера А, А1, а), строение 9, об-
щей площадью 1 526,9 м

2

 

7 622 013 

644 914 

8 266 926 

8 267 000 

6 

Здание цеха ремонта дорожной и 

строительной техники (Литера А), 
строение 4, общей площадью  
1 157 м

2

 

6 199 225 

334 564 

6 533 789 

6 534 000 

103 

№ 

п/п 

Наименование объекта 

Стоимость 

воспроизвод-

ства, руб. 

Стоимость 

преимуще-

ственного пра-

ва аренды зе-

мельного 

участка, руб. 

Рыночная стои-

мость объекта 

оценки (на дату 

оценки 

01.02.2012 г.), 

руб. 

Округленно, 

руб. 

7 

Здание столярного цеха со скла-

дом готовой продукции (Литера А), 
строение 7, общей площадью 
552,3 м

2

 

2 885 764 

178 779 

3 064 543 

3 065 000 

8 

Здание цеха запорной арматуры 
(Литера А), строение 8, общей 
площадью 552,2 м

2

 

2 848 994 

173 246 

3 022 241 

3 022 000 

9 

Здание пилорамы (Литера А, А1), 
строение 13, общей площадью 
621,4 м

2

 

2 622 690 

212 839 

2 835 530 

2 836 000 

10 

Здание АБК «Бранденбург» (Лите-
ра А, А1, а, а1), строение 10, об-
щей площадью 438,5 м

2

 

1 640 335 

145 938 

1 786 274 

1 786 000 

11 

Административное здание на 100 
человек, со столовой на 50 мест 
(Литера А, А1, а), строение 1, об-

щей площадью 2 524,8 м

2

 

16 575 158 

305 947 

16 881 106 

16 881 000 

12 

Здание РММ (Литера А), строение 
11, общей площадью 1 631,8 м

2

 

6 138 451 

413 958 

6 552 409 

6 552 000 

13 

Здание проходной КПП (Литера А), 
строение 14, общей площадью 
40,5 м

2

 

210 785 

38 374 

249 159 

249 000 

14 

Здание стоянки для автомашин 
«Балкан» (Литера А, А1), строение 
12, общей площадью 2 368,8 м

2

 

9 985 938 

741 472 

10 727 410 

10 727 000 

15 

Итого: 

96 216 291 

4 856 604 

101 072 895 

101 073 000 

 

ВЫВОД: рыночная стоимость объекта оценки, определенная в рамках затратного подхо-

да, по состоянию на 01.02.2011 г. составляет (округленно): 

101 073 000 рублей 

(Сто один миллион семьдесят три тысячи рублей), 

в том числе: 
– здание деревообрабатывающего цеха (Литера А, А1), строение 5, общей площадью 2 361,1 м

2

: 

11 059 000 рублей 

(Одиннадцать миллионов пятьдесят девять тысяч рублей), 

– здание склада №2 (Литера А), строение 15, общей площадью 1 320,6 м

2

: 

7 249 000 рублей 

(Семь миллионов двести сорок девять тысяч рублей), 

–  здание  склада  запчастей  и  материально-технических  ценностей  (Литера  А,  А1),  строение  3, 
общей площадью 2 423,1 м

2

: 

10 261 000 рублей 

(Десять миллионов двести шестьдесят одна тысяча рублей), 

–  здание ремонтно-механического цеха (Литера А), строение 2, общей площадью 1 074,9 м

2

: 

12 585 000 рублей 

(Двенадцать миллионов пятьсот восемьдесят пять тысяч рублей), 

–  здание теплого склада «Хард» (Литера А, А1, а), строение 9, общей площадью 1 526,9 м

2

: 

8 267 000 рублей 

(Восемь миллионов двести шестьдесят семь тысяч рублей), 

– здание цеха ремонта дорожной и строительной техники (Литера А), строение 4, общей площа-

дью 1 157 м

2

: 

104 

6 534 000 рублей 

(Шесть миллионов пятьсот тридцать четыре тысячи рублей), 

– здание столярного цеха со складом готовой продукции (Литера А), строение 7, общей площа-
дью 552,3 м

2

: 

3 065 000 рублей 

(Три миллиона шестьдесят пять тысяч рублей), 

– здание цеха запорной арматуры (Литера А), строение 8, общей площадью 552,2 м

2

: 

3 022 000 рублей 

(Три миллиона двадцать две тысячи рублей), 

– здание пилорамы (Литера А, А1), строение 13, общей площадью 621,4 м

2

: 

2 836 000 рублей 

(Два миллиона восемьсот тридцать шесть тысяч рублей), 

– здание АБК «Бранденбург» (Литера А, А1, а, а1), строение 10, общей площадью 438,5 м

2

: 

1 786 000 рублей 

(Один миллион семьсот восемьдесят шесть тысяч рублей), 

– административное здание на 100 человек, со столовой на 50 мест (Литера А, А1, а), строение 1, 
общей площадью 2 524,8 м

2

: 

16 881 000 рублей 

(Шестнадцать миллионов восемьсот восемьдесят одна тысяча рублей), 

– здание РММ (Литера А), строение 11, общей площадью 1 631,8 м

2

: 

6 552 000 рублей 

(Шесть миллионов пятьсот пятьдесят две тысячи рублей), 

– здание проходной КПП (Литера А), строение 14, общей площадью 40,5 м

2

: 

249 000 рублей 

(Двести сорок девять тысяч рублей), 

– здание стоянки для автомашин «Балкан» (Литера А, А1), строение 12, общей площадью 2 368,8 
м

2

: 

10 727 000 рублей 

(Десять миллионов семьсот двадцать семь тысяч рублей). 

 
 

5.3. ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ПРИМЕНЕНИЯ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

 

 

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: 
а)  выбрать  единицы  сравнения  и  провести  сравнительный  анализ  объекта  оценки  и  каждого 

объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано не-

сколько  единиц  сравнения.  Выбор  единиц  сравнения  должен  быть  обоснован  оценщиком.  Оценщик 
должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки 
и связанных с факторами спроса и предложения; 

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу 

сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному 
элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу коррек-
тировок  и  привести  объяснение  того,  при  каких  условиях  значения  введенных  корректировок  будут 
иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объек-

та-аналога к другому; 

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объек-

там-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц 
сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов. 

Сравнительный подход наиболее эффективен для объектов недвижимости, по которым имеет-

ся значительный объем информации по сделкам купли-продажи.  

 

В данном случае сравнительный подход не применялся, это связано с тем, что оцениваемый 

имущественный комплекс располагается в Пуровском районе Ямало

-

Ненецкого автономного окру-

га. Информация о рынке недвижимости производственно

-

складского назначения Пуровского района 

105 

носит закрытый характер. Сделки купли

-

продажи и аренды нежилой недвижимости крайне ограни-

чены  и  находят  свое  отражение  после  проведения  устных  переговоров.  В  открытых  источниках 
информации  предложения  аренды  или  купли

-

продажи  коммерческой  недвижимости  отсутствуют. 

Частный бизнес в основном эксплуатирует имеющиеся помещения самостоятельно. Информации о 
рынке продажи нежилых помещений в Пуровском районе получено не было.

 

Кроме того, сравнительный подход при оценке объекта не применялся также по той при-

чине, что на рынке производственно

-

складского назначения если и встречаются объекты, то они 

представлены  крупными  базами,  которые,  как  правило,  состоят  из  нескольких  зданий.  Поскольку 
объекты,  входящие  в  состав  подобных  производственных  баз,  имеют  различное  назначение,  раз-

личные конструктивные характеристики, уровень физического износа, выявить стоимость каждо-
го объекта не представляется возможным. 

 

 
 

5.4. ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

 

 

Определение  рыночной  стоимости  объекта  недвижимости  доходным  подходом  основывается 

на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объ-
екта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования. То 
есть, рыночная стоимость объекта недвижимости может быть определена как сумма предполагаемых 
доходов от использования помещения с учетом в перспективе ее перепродажи (реверсии). 

На первом этапе при использовании доходного подхода составляется прогноз будущих доходов 

от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения, т.е. время, в течение которого инве-
стор собирается сохранить за собой право собственности на объект недвижимости. Арендные платежи 
очищаются от всех эксплуатационных периодических затрат, необходимых для поддержания недвижи-

мости в требуемом коммерческом состоянии и управления. После чего прогнозируется стоимость объ-
екта в конце периода владения в абсолютном или долевом относительно первоначальной стоимости 
выражении  – так называемая величина реверсии. На последнем этапе спрогнозированные доходы и 
реверсия пересчитываются в текущую стоимость посредством методов прямой капитализации или дис-

контированного денежного потока.  

Прямая  капитализация

  используется,  если  доход  от  объекта  оценки  стабилен  (равномерно 

возрастает, снижается или остается на неизменном уровне) в долгосрочном периоде. Величина стои-
мости  определяется  по  методу  прямой  капитализации  с  использованием  только  двух  переменных: 

спрогнозированной величины чистого годового дохода и соответствующей ставки капитализации. Та-
ким  образом,  стоимость  определяется  делением  спрогнозированного  годового  дохода  на  рыночное 
значение ставки капитализации, которая или выявляется на основе ретроспективной или текущей ин-
формации о продажах и арендных соглашениях, или рассчитывается на условиях компенсации изме-

нения стоимости первоначального капитала за период владения.  

Второй метод, используемый в рамках доходного подхода - 

метод дисконтированных денеж-

ных потоков

 - определяет стоимость недвижимости как сумму текущих стоимостей будущих доходов 

путем раздельного дисконта каждого из периодических доходов и спрогнозированной будущей стоимо-

сти недвижимости. При этих расчетах используется ставка дисконта, в качестве которой применяется 
соответствующая ставка дохода на капитал, иначе называемая нормой прибыли или нормой отдачи. 
Метод  дисконтированных  денежных  потоков  позволяет  учесть  неравномерные  колебания  доходов  и 
расходов во времени. 

 

В данном случае доходный подход не применялся, это связано с тем, что имущественный 

комплекс располагается в Пуровском районе Ямало

-

Ненецкого автономного округа. Информация о 

рынке недвижимости производственно

-

складского назначения Пуровского района носит закрытый 

характер.  Сделки  купли

-

продажи  и  аренды  нежилой  недвижимости  крайне  ограничены  и  находят 

свое отражение после проведения устных переговоров. В открытых источниках информации пред-
ложения аренды или купли

-

продажи коммерческой недвижимости отсутствуют. Частный бизнес в 

основном эксплуатирует имеющиеся помещения самостоятельно. Информации о рынке продажи и 

аренды

 

нежилых помещений в Пуровском районе получено не было

.

 

 

 

106 

 
 

107 

6. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ 

 

Согласно  п.  24  ФСО  №1,  оценщик  для  получения  итоговой  стоимости  объекта  оценки  осу-

ществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использова-
нии различных подходов к оценке и методов оценки. 
 

Таблица  6.1.  Сводная  таблица  по  определению  рыночной  стоимости  здания  деревообрабаты-
вающего цеха (Литера А, А1), строение 5, общей площадью 2 361,1 м

2

 

Подходы 

Стоимость, руб. 

Вес, % 

Значение откорректирован-

ной стоимости, руб. 

Затратный 

11 059 000 

100 

11 059 000 

Сравнительный 

Не применялся 

Доходный 

Не применялся 

Стоимость объекта 

  

  

11 059 000 

Округленно 

  

  

11 059 000 

 

Таблица 6.2. Сводная таблица по определению рыночной стоимости здания склада №2 (Литера 
А), строение 15, общей площадью 1 320,6 м

2

 

Подходы 

Стоимость, руб. 

Вес, % 

Значение откорректирован-

ной стоимости, руб. 

Затратный 

7 249 000 

100 

7 249 000 

Сравнительный 

Не применялся 

Доходный 

Не применялся 

Стоимость объекта 

  

  

7 249 000 

Округленно 

  

  

7 249 000 

 

Таблица 6.3. Сводная таблица по определению рыночной стоимости здания склада запчастей и 
материально-технических ценностей (Литера А, А1), строение 3, общей площадью 2 423,1 м

2

 

Подходы 

Стоимость, руб. 

Вес, % 

Значение откорректирован-

ной стоимости, руб. 

Затратный 

10 261 000 

100 

10 261 000 

Сравнительный 

Не применялся 

Доходный 

Не применялся 

Стоимость объекта 

  

  

10 261 000 

Округленно 

  

  

10 261 000 

 
Таблица  6.4.  Сводная  таблица  по  определению  рыночной  стоимости  здания  ремонтно-
механического цеха (Литера А), строение 2, общей площадью 1 074,9 м

2

 

Подходы 

Стоимость, руб. 

Вес, % 

Значение откорректирован-

ной стоимости, руб. 

Затратный 

12 585 000 

100 

12 585 000 

Сравнительный 

Не применялся 

Доходный 

Не применялся 

Стоимость объекта 

  

  

12 585 000

 

Округленно 

  

  

12 585 000

 

 

108 

Таблица  6.5.  Сводная  таблица  по  определению  рыночной  стоимости  здания  теплого  склада 
«Хард» (Литера А, А1, а), строение 9, общей площадью 1 526,9 м

2

 

Подходы 

Стоимость, руб. 

Вес, % 

Значение откорректирован-

ной стоимости, руб. 

Затратный 

8 267 000 

100 

8 267 000 

Сравнительный 

Не применялся 

Доходный 

Не применялся 

Стоимость объекта 

  

  

8 267 000

 

Округленно 

  

  

8 267 000

 

 
Таблица  6.6.  Сводная  таблица  по  определению  рыночной  стоимости  здания  цеха  ремонта  до-
рожной и строительной техники (Литера А), строение 4, общей площадью 1 157 м

2

 

Подходы 

Стоимость, руб. 

Вес, % 

Значение откорректирован-

ной стоимости, руб. 

Затратный 

6 534 000 

100 

6 534 000 

Сравнительный 

Не применялся 

Доходный 

Не применялся 

Стоимость объекта 

  

  

6 534 000

 

Округленно 

  

  

6 534 000

 

 
Таблица 6.7. Сводная таблица по определению рыночной стоимости здания столярного цеха со 
складом готовой продукции (Литера А), строение 7, общей площадью 552,3 м

2

 

Подходы 

Стоимость, руб. 

Вес, % 

Значение откорректирован-

ной стоимости, руб. 

Затратный 

3 065 000 

100 

3 065 000 

Сравнительный 

Не применялся 

Доходный 

Не применялся 

Стоимость объекта 

  

  

3 065 000

 

Округленно 

  

  

3 065 000

 

 

Таблица 6.8. Сводная таблица по определению рыночной стоимости здания цеха запорной ар-
матуры (Литера А), строение 8, общей площадью 552,2 м

2

 

Подходы 

Стоимость, руб. 

Вес, % 

Значение откорректирован-

ной стоимости, руб. 

Затратный 

3 022 000 

100 

3 022 000 

Сравнительный 

Не применялся 

Доходный 

Не применялся 

Стоимость объекта 

  

  

3 022 000

 

Округленно 

  

  

3 022 000

 

 
Таблица 6.9. Сводная таблица по определению рыночной стоимости здания пилорамы (Литера 
А, А1), строение 13, общей площадью 621,4 м

2

 

Подходы 

Стоимость, руб. 

Вес, % 

Значение откорректирован-

ной стоимости, руб. 

Затратный 

2 836 000 

100 

2 836 000 

Сравнительный 

Не применялся 

Доходный 

Не применялся 

Стоимость объекта 

  

  

2 836 000

 

Округленно 

  

  

2 836 000

 

 

 

109 

Таблица  6.10.  Сводная  таблица  по  определению  рыночной  стоимости  здания  АБК  «Бранден-
бург» (Литера А, А1, а, а1), строение 10, общей площадью 438,5 м

2

 

Подходы 

Стоимость, руб. 

Вес, % 

Значение откорректирован-

ной стоимости, руб. 

Затратный 

1 786 000 

100 

1 786 000 

Сравнительный 

Не применялся 

Доходный 

Не применялся 

Стоимость объекта 

  

  

1 786 000

 

Округленно 

  

  

1 786 000

 

 
Таблица 6.11. Сводная таблица по определению рыночной стоимости  административного зда-
ния  на  100  человек,  со  столовой  на  50  мест  (Литера  А,  А1,  а),  строение  1,  общей  площадью 
2 524,8 м

2

 

Подходы 

Стоимость, руб. 

Вес, % 

Значение откорректирован-

ной стоимости, руб. 

Затратный 

16 881 000 

100 

16 881 000 

Сравнительный 

Не применялся 

Доходный 

Не применялся 

Стоимость объекта 

  

  

16 881 000

 

Округленно 

  

  

16 881 000

 

 
Таблица 6.12. Сводная таблица по определению рыночной стоимости  здания РММ (Литера А), 
строение 11, общей площадью 1 631,8 м

2

 

Подходы 

Стоимость, руб. 

Вес, % 

Значение откорректирован-

ной стоимости, руб. 

Затратный 

6 552 000 

100 

6 552 000 

Сравнительный 

Не применялся 

Доходный 

Не применялся 

Стоимость объекта 

  

  

6 552 000

 

Округленно 

  

  

6 552 000

 

 
Таблица  6.13.  Сводная  таблица  по  определению  рыночной  стоимости  здания  проходной  КПП 
(Литера А), строение 14, общей площадью 40,5 м

2

 

Подходы 

Стоимость, руб. 

Вес, % 

Значение откорректирован-

ной стоимости, руб. 

Затратный 

249 000 

100 

249 000 

Сравнительный 

Не применялся 

Доходный 

Не применялся 

Стоимость объекта 

  

  

249 000

 

Округленно 

  

  

249 000

 

 
Таблица 6.14. Сводная таблица по определению рыночной стоимости здания стоянки для авто-
машин «Балкан» (Литера А, А1), строение 12, общей площадью 2 368,8 м

2

 

Подходы 

Стоимость, руб. 

Вес, % 

Значение откорректирован-

ной стоимости, руб. 

Затратный 

10 727 000 

100 

10 727 000 

Сравнительный 

Не применялся 

Доходный 

Не применялся 

Стоимость объекта 

  

  

10 727 000

 

Округленно 

  

  

10 727 000

 

110 

Результаты  использованных  в  настоящем  отчете  подходов  отличаются  в  зависимости  от  до-

стоверности объема и качества информации, примененной для каждого подхода. 

Для выбора конечной величины стоимости, основывающейся на факторах нескольких проме-

жуточных результатов, мы использовали подход средневзвешенного значения, в соответствии с кото-
рым результату, полученному по каждому из примененных методов, присваивается  весовой коэффи-

циент. 

Затратный подход заключается в расчете новой восстановительной стоимости объекта за вы-

четом всех форм накопленного износа. Преимущество данного подхода состоит в достаточной точно-
сти и достоверности информации по строительным затратам на основании нормативных показателей. 

Недостаток  состоит  в  сложности точной  оценки  всех  форм  износа. Затратный  подход  наиболее  при-
влекателен,  когда  типичные  продавцы  и  покупатели  в  своих  решениях  серьезно  ориентируются  на 
строительные затраты и качество конструктивных элементов зданий, капитальность строения. Данный 
подход получил вес – 100%. 

 

Таким  образом,  результат  расчета  рыночной  стоимости  объекта  оценки, 

имущественного 

комплекса, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, Пуровский район, п. 
Пурпе, КС-02, Промзона, Промбаза СМУ-3, 

по состоянию на 01.02.2012 г. составил:  

101 073 000 рублей 

(Сто один миллион семьдесят три тысячи рублей), 

в том числе: 
– здание деревообрабатывающего цеха (Литера А, А1), строение 5, общей площадью 2 361,1 м

2

: 

11 059 000 рублей 

(Одиннадцать миллионов пятьдесят девять тысяч рублей), 

– здание склада №2 (Литера А), строение 15, общей площадью 1 320,6 м

2

: 

7 249 000 рублей 

(Семь миллионов двести сорок девять тысяч рублей), 

–  здание  склада  запчастей  и  материально-технических  ценностей  (Литера  А,  А1),  строение  3, 
общей площадью 2 423,1 м

2

: 

10 261 000 рублей 

(Десять миллионов двести шестьдесят одна тысяча рублей), 

–  здание ремонтно-механического цеха (Литера А), строение 2, общей площадью 1 074,9 м

2

: 

12 585 000 рублей 

(Двенадцать миллионов пятьсот восемьдесят пять тысяч рублей), 

–  здание теплого склада «Хард» (Литера А, А1, а), строение 9, общей площадью 1 526,9 м

2

: 

8 267 000 рублей 

(Восемь миллионов двести шестьдесят семь тысяч рублей), 

– здание цеха ремонта дорожной и строительной техники (Литера А), строение 4, общей площа-
дью 1 157 м

2

: 

6 534 000 рублей 

(Шесть миллионов пятьсот тридцать четыре тысячи рублей), 

– здание столярного цеха со складом готовой продукции (Литера А), строение 7, общей площа-
дью 552,3 м

2

: 

3 065 000 рублей 

(Три миллиона шестьдесят пять тысяч рублей), 

– здание цеха запорной арматуры (Литера А), строение 8, общей площадью 552,2 м

2

: 

3 022 000 рублей 

(Три миллиона двадцать две тысячи рублей), 

– здание пилорамы (Литера А, А1), строение 13, общей площадью 621,4 м

2

: 

2 836 000 рублей 

(Два миллиона восемьсот тридцать шесть тысяч рублей), 

– здание АБК «Бранденбург» (Литера А, А1, а, а1), строение 10, общей площадью 438,5 м

2

: 

1 786 000 рублей 

(Один миллион семьсот восемьдесят шесть тысяч рублей), 

111 

– административное здание на 100 человек, со столовой на 50 мест (Литера А, А1, а), строение 1, 

общей площадью 2 524,8 м

2

: 

16 881 000 рублей 

(Шестнадцать миллионов восемьсот восемьдесят одна тысяча рублей), 

– здание РММ (Литера А), строение 11, общей площадью 1 631,8 м

2

: 

6 552 000 рублей 

(Шесть миллионов пятьсот пятьдесят две тысячи рублей), 

– здание проходной КПП (Литера А), строение 14, общей площадью 40,5 м

2

: 

249 000 рублей 

(Двести сорок девять тысяч рублей), 

– здание стоянки для автомашин «Балкан» (Литера А, А1), строение 12, общей площадью 2 368,8 
м

2

: 

10 727 000 рублей 

(Десять миллионов семьсот двадцать семь тысяч рублей). 

 
 
 

 
 
 
 

 

112 

7. ПОДТВЕРЖДЕННОЕ НА ОСНОВЕ СОБРАННОЙ ИНФОРМАЦИИ И РАСЧЕТОВ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ СУЖДЕНИЕ 

ОЦЕНЩИКА ОТНОСИТЕЛЬНО СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 

 

При проведении оценки в настоящем Отчете оценщиком были  использованы все возможные 

подходы  к  оценке  и  обоснованное  оценщиком  согласование  (обобщение)  результатов,  полученных  в 
рамках применения различных подходов к оценке.  

На основании собранной в процессе проведения оценки информации и произведенных расче-

тов оценщик может сделать суждение: 

рыночная  стоимость  объекта  оценки,  имущественного  комплекса,  расположенного  по 

адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, Пуровский район, п. Пурпе, КС-02, Промзона, Пром-
база СМУ-3, 

по состоянию на 01.02.2012 г. составляет: 

101 073 000 рублей 

(Сто один миллион семьдесят три тысячи рублей), 

в том числе: 
– здание деревообрабатывающего цеха (Литера А, А1), строение 5, общей площадью 2 361,1 м

2

: 

11 059 000 рублей 

(Одиннадцать миллионов пятьдесят девять тысяч рублей), 

– здание склада №2 (Литера А), строение 15, общей площадью 1 320,6 м

2

: 

7 249 000 рублей 

(Семь миллионов двести сорок девять тысяч рублей), 

–  здание  склада  запчастей  и  материально-технических  ценностей  (Литера  А,  А1),  строение  3, 
общей площадью 2 423,1 м

2

: 

10 261 000 рублей 

(Десять миллионов двести шестьдесят одна тысяча рублей), 

–  здание ремонтно-механического цеха (Литера А), строение 2, общей площадью 1 074,9 м

2

: 

12 585 000 рублей 

(Двенадцать миллионов пятьсот восемьдесят пять тысяч рублей), 

–  здание теплого склада «Хард» (Литера А, А1, а), строение 9, общей площадью 1 526,9 м

2

: 

8 267 000 рублей 

(Восемь миллионов двести шестьдесят семь тысяч рублей), 

– здание цеха ремонта дорожной и строительной техники (Литера А), строение 4, общей площа-
дью 1 157 м

2

: 

6 534 000 рублей 

(Шесть миллионов пятьсот тридцать четыре тысячи рублей), 

– здание столярного цеха со складом готовой продукции (Литера А), строение 7, общей площа-
дью 552,3 м

2

: 

3 065 000 рублей 

(Три миллиона шестьдесят пять тысяч рублей), 

– здание цеха запорной арматуры (Литера А), строение 8, общей площадью 552,2 м

2

: 

3 022 000 рублей 

(Три миллиона двадцать две тысячи рублей), 

– здание пилорамы (Литера А, А1), строение 13, общей площадью 621,4 м

2

: 

2 836 000 рублей 

(Два миллиона восемьсот тридцать шесть тысяч рублей), 

– здание АБК «Бранденбург» (Литера А, А1, а, а1), строение 10, общей площадью 438,5 м

2

: 

1 786 000 рублей 

(Один миллион семьсот восемьдесят шесть тысяч рублей), 

– административное здание на 100 человек, со столовой на 50 мест (Литера А, А1, а), строение 1, 
общей площадью 2 524,8 м

2

: 

16 881 000 рублей 

(Шестнадцать миллионов восемьсот восемьдесят одна тысяча рублей), 

– здание РММ (Литера А), строение 11, общей площадью 1 631,8 м

2

: 

6 552 000 рублей 

(Шесть миллионов пятьсот пятьдесят две тысячи рублей),