ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО И ДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА «ЗАВОД СТРОЙДЕТАЛЬ» (2016 год)

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

218

Наименование показателя

Оцениваемый объект

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Корректировка на наличие
ж/д ветки, %

14%

Ставка аренды за 1 кв. м
арендопригодной
площади, руб./год без
НДС

1 457

1 463

1 425

Количество внесенных
корректировок

Вес, %

32,15%

35,70%

32,15%

Средневзвешенная ставка аренды за 1 кв. м
арендопригодной площади производственно-
складских помещений не отапливаемых, руб./год,
без НДС, без ОР

1 449

Средневзвешенная ставка аренды за 1 кв. м открытой
площадки, руб./год, без НДС, без ОР

826

Средневзвешенная ставка аренды за 1 кв. м
арендопригодной площади производственно-
складских помещений отапливаемых, руб./год без
НДС, без ОР

1 985

Средневзвешенная ставка аренды за 1 кв. м
арендопригодной площади административных
помещений, руб./год без НДС, без ОР

3 355

Источник: расчеты Оценщика

Корректировка на величину операционных расходов (ОР)

Операционные  расходы  представляют  собой  текущие  затраты,  связанные  с  эксплуатацией  объекта
недвижимости. К ним относятся: расходы на охрану, оплата труда обслуживающего персонала, расходы
на  страхование,  расходы  на  содержание  территории  и  текущий  ремонт,  земельные  платежи,  налог  на
имущество, коммунальные  платежи и прочие. В различных случаях часть расходов  арендодатель платит
самостоятельно или перекладывает всю величину расходов на арендатора.

При определении средней ставки арендной платы, ставки аренды аналогов приводились к единой базе  –
без  учета  операционных  расходов.  Для  этого  ставки  аналогов  были  очищены  от  эксплуатационных,
частично  коммунальных  затрат,  включенных  в  ставку,  а  также  от  постоянных  операционных  расходов:
налога на имущество, налога/плату за землю и страхование.

Согласно данным Информационно-аналитического бюллетеня рынка недвижимости RWAY, структура
операционных расходов для производственно-складских помещений имеет следующий вид:

Т. 6.23

Структура операционных расходов для производственно-складской недвижимости класса С

Наименование вида расходов

Доля в структуре операционных расходов производственно-складских помещений

класса С, %

Техническое обслуживание инженерных систем
(лифты и пр.)

6,2%

Уборка прилегающей территории

3,1%

Охрана/КПП

9,0%

Расходы на управляющую компанию (УК)

7,5%

Реклама, юридические услуги и пр.

1,5%

Техническое обслуживание инженерных систем
(лифты и пр.) (ФОТ)

19,2%

Уборка мест общего пользования (ФОТ)

7,0%

Уборка прилегающей территории (ФОТ)

7,2%

Коммунальные платежи

15,7%

Страхование, налог на землю, налог на
имущество

24,0%

Итого операционные расходы

100,0%

Источник: RWAY №248 (Ноябрь 2015), стр. 94

Учитывая,  что  оцениваемый  объект  относится  к  низкоклассной  производственно-складской
недвижимости,  в  котором  объединены  классы  С  и  D,  то  приведенная  выше  структура  была
скорректирована  Оценщиком,  для  чего  из  общей  структуры  затрат  были  исключены  расходы  на

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

219

управляющую компанию (УК), реклама и юридические услуги, а также техническое обслуживание
инженерных систем, включая фонд оплаты труда, нехарактерные для класса оцениваемой недвижимости.

Т. 6.24

Структура операционных расходов скорректированная

Наименование вида расходов

Доля в структуре

операционных расходов

производственно-

складских помещений

класса С, %

Скорректированная доля в

структуре операционных
расходов низкоклассных

производственно-складских

помещений, %

Техническое обслуживание инженерных систем (лифты и пр.)

6,15%

0,00%

Уборка прилегающей территории

3,05%

5,13%

Охрана/КПП

8,96%

15,07%

Расходы на управляющую компанию (УК)

7,45%

0,00%

Реклама, юридические услуги и пр.

1,45%

0,00%

Техническое обслуживание инженерных систем (лифты и пр.) (ФОТ)

19,15%

0,00%

Уборка мест общего пользования (ФОТ)

6,98%

11,74%

Уборка прилегающей территории (ФОТ)

7,15%

12,03%

Страхование, налог на землю, налог на имущество

24,00%

40,37%

Итого эксплуатационные расходы

84,34%

Электроэнергия

12,52%

Отопление

2,82%

Водоснабжение и канализация

0,31%

Итого коммунальные платежи

15,65%

Итого операционные расходы

100%

Источник: RWAY №248 (Ноябрь 2015), стр. 94

Ниже в таблице приведен расчет корректировки на величину операционных расходов ставок аренды
аналогов.

Т. 6.25

Итоговый расчет корректировки на величину операционных расходов ставок аренды аналогов

Элемент ставки аренды

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Условие аренды

Электричество

оплачивается

дополнительно

Все включено

Арендная плата без учета ОР

83,89%

82,00%

Уборка прилегающей территории

0,94%

0,92%

Охрана/КПП

2,77%

2,71%

Уборка мест общего пользования (ФОТ)

2,16%

2,11%

Уборка прилегающей территории (ФОТ)

2,22%

2,17%

Страхование, налог на землю, налог на имущество

7,44%

7,27%

Электроэнергия

0,00%

2,25%

Отопление

0,52%

0,51%

Водоснабжение и канализация

0,06%

Итого ставка аренды с учетом ОР

100%

Итого доля операционных расходов, требующих исключения из
ставки аренды, округленно, %

16,1%

18,0%

Ставка аренды за 1 кв. м арендопригодной площади, руб./год без
НДС

3 051

2 380

3 051

Корректировка на ОР, руб./кв. м/год без НДС

-491

-428

-549

Источник: расчеты Оценщика

Обоснование корректировок

Корректировка на торг

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

220

В ходе опроса риэлторов

по объектам – аналогам была получена информация, что торг возможен и

может достигать порядка 10%. Данная скидка на торг обусловлена достаточным количеством предложений
на рынке, текущей экономической ситуацией, собственники стараются идти на встречу арендаторам
снижая ставки аренды, масштабностью объекта.

Таким образом, корректировка на уторговывание принималась на уровне (-10%) ко всем аналогам.

Корректировка на дату предложения

Все предложения являются актуальными на дату оценки, в связи с чем, корректировка на дату
предложения не применялась.

Корректировка на тип объекта

Все аналоги, как и оцениваемый объект, представляют собой производственно-складские помещения, в
связи с чем поправка не применялась.

Корректировка на местоположение

Данная корректировка включает в себя корректировку на локальное расположение оцениваемого
объекта.

Оцениваемый объект и отобранные аналоги расположены в разных районах Ленинградской области:
оцениваемый объект и аналог №2 - в г. Тосно Тосненского района, аналоги №1 и №3 - в г. Гатчина
Гатчиновского района.

Расчет корректировки основан на средней стоимости 1 кв. м производственно-складской недвижимости
по районам области. Оценщик исходит из допущения, что ценность местоположения с точки зрения
аренды производственно-складской недвижимости сопоставима с ценностью по продаже.

Подробное описание корректировки приведено в разделе 6 "Сравнительный подход" настоящего Отчета.
Расчет корректировки на местоположение приведен в таблице ниже.

Т. 6.26 Расчет корректировки на местоположение

Параметр

Объект

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Местоположение

Ленинградская область,

Тосненский муниципальный

район, Тосненское городское

поселение, г. Тосно,
Московское ш., д. 15

Ленинградская

область, Гатчинский

район, г. Гатчина,

ул. Киевская

Ленинградская

область, Тосненский

район, г. Тосно, ш.

Московское

Ленинградская область,

Гатчинский район,

г. Гатчина,

ул. Жемчужина, д. 2

Стоимость,
руб./кв. м

23 600

30 900

23 600

30 900

Корректировка на
местоположение, %

-24%

Источник: расчеты Оценщика

Корректировка на удаленность от КАД (Кольцевой автомобильной дороги)

Оцениваемый объект и аналог №2 расположены от КАД на расстоянии 35 км, аналоги №1 и №3 - 32 км от
КАД.

Согласно  анализу  рынка  производственно-складской  недвижимости  Ленинградской  области  (см.  раздел
4.2.  настоящего  Отчета),  показатель  удаленности  от  КАД  является  крайне  значимым  и  важным  при
значениях до 20 км. При увеличении расстояния между объектом и административным центром влияние
рассматриваемого  параметра  на  цену  предложения  постепенно  переходит  к  минимальным  значениям  и
стремится к нулю.

В соответствии с выше изложенным, удаленность аналогов и оцениваемого объекта признается
сопоставимой, поэтому корректировка не вводится.

Корректировка на площадь

Отобранные  аналоги  являются  производственно-складскими  помещениями  площадью  от  100  кв.  м  до
5 000 кв. м.  Величина  арендопригодной  площади  оцениваемого  комплекса  составляет  15 964,0  кв.  м.
Учитывая  тот  факт,  что  помещения  оцениваемого  здания  могут  быть  сданы  в  аренду  блокам  различной
площади, корректировка по данному параметру не вносилась.

Анна (тел. 7 (962) 702-91-77) представитель арендатора, предложение которого опубликовано на сайте

http://1000skladov.ru/, Людмила (тел. 7 (812) 600-99-29) - PETERLAND – консалтинговая компания, работающая на
рынках недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

221

Общая площадь оцениваемого комплекса будет учтена при определении уровня недозагрузки при расчете
рыночной стоимости в рамках метода дисконтирования денежных потоков доходного подхода.

Корректировка на наличие инженерных коммуникаций

Оцениваемый объект и подобранные аналоги обладают всеми необходимыми для ведения
производственной деятельности коммуникациями. Но учитывая, что у оцениваемого объекта, практически
во всех производственно-складских зданиях отсутствует теплоснабжение, то расчет ставки аренды
проводился для неотапливаемых помещений.

Корректировка на наличие отопления в зданиях рассчитывалась на основании данных Справочника
оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфера

. Отношение ставки аренды объекта

неотапливаемого к ставке аренды такого же отапливаемого объекта составляет коэффициент 0,73.
Соответственно, корректировка на наличие отопления для аналогов составила (-27%), т. е. ((0,73/1-
1)*100%).

Корректировка на физическое состояние

В состав оцениваемого объекта входят помещения, в которых требуется проведение капитального
ремонта.

Физическое состояние оцениваемых помещений характеризуется как помещения в условно рабочем
(«удовлетворительном») состоянии. Физическое состояние отобранных аналогов также можно
охарактеризовать как «рабочее» («удовлетворительное»), внесение корректировки по данному параметру
ее требуется.

Сумма необходимых капитальных затрат будет учтена при расчете рыночной стоимости оцениваемого
объекта доходным подходом.

Корректировка на наличие ж/д ветки

На территории земельного участка оцениваемого объекта имеется ж/д ветка, у всех аналогов ж/д ветка
отсутствует. Корректировка на наличие ж/д путей рассчитывалась на основании данных Справочника
оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфера

. Отношение ставки аренды объекта,

оборудованного ж/д веткой, к ставке аренды такого же объекта без ж/д ветки составляет коэффициент
1,14. Соответственно, корректировка на наличие ж/д ветки для аналогов составила 14%, т. е. ((1,14/1-
1)*100%).

В результате внесения корректировок, величина годовой арендной ставки оцениваемых помещений
производственно-складского назначения (неотапливаемых) составила

1 449 руб. за 1 кв. м

арендопригодной площади в год,

без НДС, без ОР,

что соответствует рыночному диапазону,

приведенному в разделе 4.2. "Анализ рынка производственно-складской недвижимости Ленинградской
области".

Учитывая, что на территории оцениваемого объекта имеются открытые площадки, то ставка аренды для
данных помещений составит

826 руб. за 1 кв. м

в год,

без НДС, без ОР.

Ставка аренды для открытых

площадок получена с применением понижающего коэффициента равного 0,57

, к ставке аренды

неотапливаемых производственно-складских помещений. Полученная ставка аренды для открытых
площадок соответствует рыночному диапазону, приведенному в разделе 4.2. "Анализ рынка
производственно-складской недвижимости Ленинградской области".

Учитывая, что на территории оцениваемого объекта имеются производственно-складские помещения
отапливаемые, то ставка аренды для данных помещений составит

1 985

руб. за 1 кв. м

арендопригодной

площади в год,

без НДС, без ОР.

Ставка аренды для отапливаемых производственно-складских площадей

получена с применением повышающего коэффициента равного 1,37

, к ставке аренды неотапливаемых

производственно-складских помещений. Полученная ставка аренды для отапливаемых произодственно-

Справочник оценщика недвижимости. Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода. / Под

ред. канд. техн. наук Л.А. Лейфера. – Н.Новгород., 2014, стр. 167

Справочник оценщика недвижимости. Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода. / Под

ред. канд. техн. наук Л.А. Лейфера. – Н.Новгород., 2014, стр. 168

Коэффициент, отражающий отношение удельной ставки аренды открытой площадки производственно-складской базы

к ставке холодных складов на этой же территории, в соответствии с данными Справочника оценщика недвижимости
Том 1 «Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода» под редакцией Лейфер Л.А. (Приволжский центр
методического и информационного обеспечения, Нижний Новгород, 2014 г.), стр. 166

Коэффициент, отражающий

отношение ставки аренды объекта неотапливаемого к ставке аренды такого же

отапливаемого объекта

, в соответствии с данными Справочника оценщика недвижимости Том 1 «Корректирующие

коэффициенты для сравнительного подхода» под редакцией Лейфер Л.А. (Приволжский центр методического и
информационного обеспечения, Нижний Новгород, 2014 г.), стр. 165, но в данном случае повышающий коэффициент
получен следующим образом, 1/0,73 = 1,37

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

222

складских помещений соответствует рыночному диапазону, приведенному в разделе 4.2. "Анализ рынка
производственно-складской недвижимости Ленинградской области".

Учитывая, что на территории оцениваемого здания имеются административные помещения, то ставка
аренды для данных помещений составит

3 355 руб. за 1 кв. м

арендопригодной площади в год,

без НДС,

без ОР.

Ставка аренды для административных площадей получена с применением повышающего

коэффициента равного 1,69

, к ставке аренды отапливаемых производственно-складских помещений.

Операционные расходы

Ставки аренды, принимаемые к расчету, не включают в себя операционные расходы, что исключает
необходимость их вычета при расчете чистого операционного дохода от объекта недвижимости.

Ставка дисконтирования

Определение ставки дохода на капитал (Re)

Величина  ставки  дохода  на  капитал  отражает  масштабы  возможного  риска,  связанного  с  операциями  на
рынке  недвижимости  и  эксплуатацией  объекта,  и  учитывает  возможность  альтернативных  вложений
капитала.

Расчет ставки дисконта проводился методом кумулятивного построения.

Ставка дохода на капитал включает в себя: Re = rf +

 + rl + rm, где

rf - безрисковая ставка дохода;

 - премии за риск инвестирования в данный объект недвижимости;

rl – премия за недостаточную ликвидность недвижимости;

rm – премия за инвестиционный менеджмент.

Определение безрисковой ставки дохода

Для  определения  безрисковой  ставки  можно  пользоваться  как  среднеевропейскими  показателями  по
безрисковым  операциям,  так  и  российскими.  В  случае  использования  среднеевропейских  показателей  к
безрисковой  ставке  прибавляется  премия  за  риск  инвестирования  в  данную  страну,  так  называемый
страновой риск.

На сегодняшний день в оценочной практике применяются разнообразные инструменты, относимые к
условно безрисковым - ставки по депозитам Сбербанка РФ и прочих российских банков высшей категории
надежности, доходность по государственным облигациям, выраженным в национальной валюте РФ (ГКО и
ОФЗ), доходность по государственным облигациям, выраженным в иностранной валюте (ОВВЗ и
еврооблигации).

На дату оценки долгосрочная ставка по рублевым ОФЗ (Россия, 46020) со сроком погашения в 2036 г.
составила 10,2% годовых

Определение премии за риск инвестирования в данный объект недвижимости

Премия за риск вложений в данный актив определена экспертным методом.

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся
систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные.

На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей
доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке.
Примеры такого вида риска: появление излишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости
населения в связи с закрытием градообразующего предприятия, введение в действие природоохранных
ограничений, установление ограничений на уровень арендной платы.

Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый
от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Например: трещины в несущих элементах,
изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружение пожаром
и/или развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системы землепользования.

Коэффициент, отражающий отношение удельной ставки аренды административно-офисной части производственно-

складского комплекса к удельной ставке аренды производственно-складской части комплекса, в соответствии с
данными Справочника оценщика недвижимости Том 1 «Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода»
под редакцией Лейфер Л.А. (Приволжский центр методического и информационного обеспечения, Нижний Новгород,
2014 г.), стр. 166

www.rusbonds.ru.

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

223

Статичный риск - это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании,
динамический риск может быть определен как «прибыль или потеря предпринимательского шанса и
экономическая конкуренция».

В ходе анализа были рассмотрены следующие риски:

Ухудшение общей экономической ситуации

- риск учитывает возможный рост инфляции, несопоставимый с возможным увеличением арендной
ставки, предусмотренным в договоре аренды, снижение деловой активности и изменение структуры
спроса на аренду и покупку недвижимости. Указанный риск плохо предсказуем, и поэтому на дату оценки
принимается на уровне выше среднего, учитывая нестабильность макроэкономической ситуации.

Увеличение числа конкурирующих объектов

-  риск  связан,  прежде всего,  с  тем,  что  со временем  увеличение  предложения  на  рынке  недвижимости
региона  усилит  конкуренцию  и  неизбежно  приведет  к  снижению  ставки  аренды  и  стоимости  1  кв.  м.  В
соответствии  с  результатами  анализа  рынка  недвижимости  региона  уровень  данного  риска  можно
определить на среднем уровне.

Изменение федерального или местного законодательства

- риск связан в первую очередь с земельными отношениями. Также изменения в законодательстве могут
быть связаны с увеличением налоговых платежей и регулирования эксплуатации объектов недвижимости.
Согласно последним тенденциям изменения в области земельных отношений, скорее всего, будут носить
благоприятный характер для пользователей рассматриваемого объекта. В связи с этим риск принимается
на минимальном уровне.

Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации

- к природным и антропогенным чрезвычайным ситуациям обычно относятся пожар, повреждение водой и
другие  стихийные  бедствия,  а  также  противоправные  действия  третьих  лиц.  Тем  не  менее,  существует
ряд чрезвычайных ситуаций, которые не предусмотрены стандартным договором страхования. Например,
в  случае  повреждения,  гибели  или  утраты  имущества,  необходимого  для  осуществления  коммерческой
деятельности,  может  возникнуть  полная  или  частичная  остановка  бизнес-процессов.  К  прочим  рискам
можно отнести полное или частичное внезапное обрушение здания по причине ошибок, допущенных при
проектировании  здания,  отступлении  от  проекта  при  ведении  строительных  работ,  нарушении  правил
монтажа, при вводе в эксплуатацию здания или отдельных его частей со значительными дефектами, при
нарушении  правил  эксплуатации  здания,  нарушение  целостности  здания  в  силу  ведения  строительных
работ  в  непосредственной  близости  от  здания.  Данный  вид  риска  также  не  поддается  точному
прогнозированию,  однако  вероятность  его  возникновения  можно  определить  на  минимальном  уровне,
учитывая характер местности, где расположен объект оценки, а также их эффективный срок его службы.

Ускоренный износ здания

-  учитывает  все  виды  износа  здания,  как-то:  физический,  функциональный  и  внешний.  При  этом  для
недвижимости  с  различным  функциональным  назначением  различно  влияние  каждого  из  видов  износа.
Год  постройки  оцениваемого  здания  1980,  капитальный  ремонт  не  проводился,  но  состояние  объекта  в
удовлетворительном  состоянии  и  эксплуатируется.  Учитывая  степень  физического  износа  объекта  по
состоянию на дату оценки, риск принят на уровне ниже среднего.

Неправильное оформление договоров аренды

-  следствием  допущенных  ошибок  и  возникновения  непредусмотренных  обстоятельств  может  быть
досрочное расторжение договора, признание его недействительным, незаключенным, либо предъявление
финансовых  претензий  со  стороны  арендатора  (в  частности,  возмещение  причиненного  ущерба).
Проблемы  с  оформлением  договоров  аренды  также  во  многом  связаны  с  несовершенством
законодательства. Данный вид риска был определен как низкий.

Недостаточно эффективный менеджмент

-  одной  из  серьезнейших  проблем,  влияющих  на  управление  недвижимостью,  является
неподготовленность  собственника:  как  правило,  собственник  не  представляет,  что  возможно  более
эффективно использовать его недвижимость и применять технологии управления, позволяющие повысить
ее  доходность  и  рыночную  стоимость.  За  собственником  в  этом  случае  остаются  функции  принятия
стратегических  решений  и  функции  контроля  качества  управления,  функции  оперативного  управления
объектами  недвижимости  делегируются  специализированным  управляющим  компаниям.  При  этом
основными  задачами  управляющей  компании  являются:  разработка  стратегии  и  программы  управления
объектом недвижимости, контроль за его содержанием, выбор подрядных эксплуатирующих организаций
и  заключение  с  ними  договоров  на  содержание,  обслуживание  и  предоставление  коммунальных  услуг,
коммерческое  использование  объекта  недвижимости  (привлечение  арендаторов,  контроль  выполнения
условий  заключенных  договоров,  текущее  обслуживание  клиентов),  организация  процессов  развития

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

224

недвижимости. Возможность привлечения профессиональной управляющей компании позволяет принять
данный вид риска на низком уровне.

Криминогенные факторы

Страхование  имущества  включает  в  себя  возмещение  затрат  на  восстановление  имущества,  за  вычетом
начисленного износа вследствие произошедшего взрыва, применения газа и т.п., страховщик возмещает
также расходы по спасанию имущества и предотвращению увеличения размера ущерба. Но стандартный
страховой  договор  не  включает  в  себя  расходы  по  расчистке  территории  страхования,  расходы  на
перемещение  и  защиту  неповрежденного  имущества,  расходы  на  восстановление  пострадавших
документов,  которые  могут  возникнуть  в  связи  с  криминогенным  происшествием.  Учитывая
местонахождение, окружение объекта, криминогенный риск принимается на минимальном уровне.

Бизнес риск

Бизнес-риск - это способность поддерживать уровень дохода на вложенный капитал. Он возникает в тех
случаях,  когда  коммерческая  и  хозяйственная  деятельность  оказывается  менее  успешной,  чем  была
ранее  или  чем  ожидалось.  У  Оценщика  нет  оснований  полагать,  что  уровень  бизнес-риска  будет
стремительно увеличиваться или сокращаться. Вероятность возникновения бизнес  риска оценивается на
уровне ниже среднего.

10.

Правовой статус объектов

С  учетом  допущений,  перечисленных  в  разделе  1.5  настоящего  Отчета,  Оценщик  не  проводил
юридическую  экспертизу  в  отношении  Объекта  оценки  и  учитывал,  что  права  на  Объект  оформлены  в
соответствии  с  законодательством  Российской  Федерации.  На  Объект  оценки  оформлены  все
правоустанавливающие  документы,  копии  которых  предоставлены  Оценщику.  В  связи  с  этим,  риск
принимается на минимальном уровне.

Т. 6.27

Расчет премии за риск инвестирования в объекты экспертным методом

Вид и наименование риска

Категория риска

Систематический риск

Ухудшение общей экономической ситуации

динамичный

Увеличение числа конкурирующих объектов

динамичный

Изменение федерального или местного законодательства

динамичный

Несистематический риск

Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации

статичный

Ускоренный износ здания

статичный

Неправильное оформление договоров аренды

динамичный

Недостаточно эффективный менеджмент

динамичный

Криминогенные факторы

динамичный

Бизнес риск

динамичный

10 Правовой статус объектов

динамичный

Итоги:

Взвешенный итог

Итого:

Количество факторов

Поправка за риск вложений в объект недвижимости, %

2,8

Источник: расчеты Оценщика

Определение премии за низкую ликвидность объекта (rl)

Оцениваемые объекты являются объектами низкоклассной производственно-складской недвижимости с
административной составляющей. Оцениваемый объект расположен в Тосненском районе Ленинградской
области, в промышленной зоне, однако принимая во внимание существенную площадь объекта, а также
текущую экономическую ситуацию, снижение спроса со стороны покупателей и арендаторов и, как
следствие, снижение степени ликвидности оцениваемых объектов, величина премии принята Оценщиком
на максимальном уровне 5% по экспертной шкале от 1% до 5%.

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

225

Определение премии за инвестиционный менеджмент (rm)

-  премия  за  инвестиционный  менеджмент  определяется  рискованностью  и  сложностью  конкретного
инвестиционного  решения.  Размер  премии  определен  Оценщиками  на  основании  тарифов  крупнейших
управляющих  компаний  за  услуги  доверительного  управления  капиталом  на  уровне  1,50%,  близком  к
нижней границе указанных ставок.

Т. 6.28

Ставки вознаграждения крупнейших управляющих компаний России

Название управляющей

компании

Источник

Размер вознаграждения за

управление

Минимальная

сумма инвестиций

ЗАО "КапиталЪ
Управление активами"

http://www.kapital-am.ru/

1,5%-3,5% от суммы чистых активов

15 млн. руб.

ООО «Управляющая
компания «Альфа-
Капитал»

http://www.alfacapital.ru/

Консервативные стратегии - 1%,

остальные - 2 %

15 млн. руб.

ЗАО «Газпромбанк —
Управление активами»

http://www.am.gazprombank.ru

Умеренно-рискованная стратегия –

0,75%, консервативная - 1 %,

активная – 1,5%

10 млн. руб.

ООО «Спектр Инвест -
управление активами»

http://spectrinvest.ru/

1% -2% годовых от средней

стоимости активов

5 млн. руб.

ЗАО УК «БКС»

http://bcs.ru

Консервативные стратегии 1,5% -

остальные - 2 %

2 млн. руб.

ОАО Банк «ОТКРЫТИЕ»

http://www.openbank.ru/

1,5% годовых от средней

стоимости активов

300 тыс. руб.

Среднее значение

1,5%

Источник: данные аналитических изданий, расчеты Оценщика

Таким образом, ставка дисконтирования (Re) для оцениваемого здания равна:

Re =10,2% + 2,8% + 5,0%+1,5% = 19,5%.

Ставка капитализации

Термин «коэффициент капитализации» определен как коэффициент, преобразующий доход в стоимость,
учитывая одновременно и прибыль и возмещение капитала.

Коэффициент капитализации для любого актива, теряющего свою стоимость с течением времени (прежде
всего, для недвижимости), рассчитывается на основании ставки дохода на капитал (Re) и нормы возврата
капитала  (SFF)  с  учетом  корректирующего  коэффициента  (методология  приведена  в  соответствующем
приложении  настоящего  Отчета).  Таким  образом,  ставка  капитализации  для  объекта  недвижимости
считается по формуле:

+SFF(n−k;R

)

Ck+1

где

– ставка капитализации;

- ставка дисконтирования, %;

SFF(n-k; Re) - норма возврата, %;

n- срок экономической жизни, лет;

k- хронологический срок службы (эффективный) на конец прогнозного периода, лет;

Ck+1

- коэффициент коррекции дохода (k+1) года.

Ставка дохода на капитал (ставка дисконтирования) была рассчитана выше. Норма возврата капитала
рассчитывалась методом Инвуда.

Оцениваемые объекты недвижимости представляют собой капитальные здания преимущественно
кирпичные. Типичный срок жизни подобных зданий составляет в среднем 100 лет.

Оставшийся срок экономической жизни Объекта оценки на дату оценки определен длительностью в 38 лет
как разница между сроком экономической жизни и хронологическим сроком службы (эффективным) на
дату оценки. Хронологический возраст определялся как разница между годом оценки (2016 г.) и годом
начала постройки комплекса (1953 г.), следовательно, хронологический возраст составит 63 года.

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

226

Поскольку прогнозный период равен 5 годам, то оставшийся срок экономической жизни Объекта оценки
на конец прогнозного периода (5 лет) определен длительностью в 32 лет.

Таким образом, норма возврата составит:

SFF (n-k; Re) = 19,5% / ((1+19,5%)

– 1) = 0,06542%.

Корректирующий коэффициент рассчитывается по формуле:

Ck+1

(1−(1+C

k+1

)

n−k

×(1+R

)

−(n−k

−C

k+1

)×a(n−k;R

)

где

k+1

- изменение чистого операционного дохода в постпрогнозном периоде (прирост), %;

a(n − k; R

) - фактор текущей стоимости аннуитета денежного потока в постпрогнозный период.

Показатель изменения чистого операционного дохода в постпрогнозном периоде определен на уровне
инфляции по данным прогноза Внешэкономбанка «Сценарий изменений макропоказателей от
25.11.2015 г.».

Долгосрочный темп роста составляет на уровне 2,41%, прогнозируемый Минэкономразвития на период
после 2035 г. с учетом планового уровня инфляции на 2020 - 2035 гг.

Расчет ставки капитализации приведен в таблице.

Т. 6.29 Расчет ставки капитализации

Наименование

Обозначение

Значение

Ставка дисконтирования

19,50%

Норма возврата

SFF(n-k; Re)

0,06542%

Срок экономической жизни, лет

100

Хронологический срок службы (эффективный) на конец прогнозного периода, лет

Оставшийся срок экономической жизни на конец прогнозного периода, лет

n - k

Темп прироста денежного потока в постпрогнозный период

k+1

2,41%

Корректирующий коэффициент

Ck+1

1,035666506

Фактор текущей стоимости аннуитета денежного потока в постпрогнозный период

a(n − k; R

)

5,609386

Ставка капитализации

𝐑

𝐨

18,89%

Источник: расчеты Оценщика

Определение стоимости в постпрогнозный период

Определение стоимости в постпрогнозный период основано на предпосылке о том, что по истечении
прогнозного периода объект будет реализован на рынке по стоимости реверсии.

В зависимости от перспектив на постпрогнозный период используют тот или иной способ расчета
остаточной стоимости:



Метод расчета по ликвидационной стоимости. Он применяется в том случае, если в постпрогнозный
период ожидается полная потеря стоимости объекта.



Метод предполагаемой продажи, состоящий в пересчете денежного потока в показатели стоимости с
помощью специальных коэффициентов, полученных из анализа ретроспективных данных по продажам
сопоставимых объектов.



Метод  предполагаемых  доходов.  Поскольку  оцениваемый  объект  недвижимости  по  истечении
прогнозного  периода  не  исчерпает  срок  службы,  а  прогноз  стоимости  предполагаемой  продажи
затруднен  из-за  трудности  долгосрочного  прогнозирования  рынка  недвижимости,  собственник
объекта  при  его  продаже  может  исходить  из  возможности  получения  будущих  доходов.  Чистый
операционный доход постпрогнозного периода капитализируется в показатели стоимости при помощи
коэффициента капитализации. Данный метод используется при дальнейших расчетах.

Итоговый расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта по доходному подходу приведен в таблице
ниже.

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

227

Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта по доходному подходу

Т. 6.30

Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта оценки по доходному подходу

Наименование показателя

1 год

2 год

3 год

4 год

5 год

ПП

Общая площадь, кв. м, в т.ч.

17 398,3

Арендопригодная площадь зданий,
кв. м в т.ч.

15 964,0

Арендопригодная
административная площадь, кв. м

901,8

Арендопригодная
производственно-складская
площадь отапливаемая, кв. м

926,7

Арендопригодная
производственно-складская
площадь не отапливаемая, кв. м

14 135,5

Площадь открытых площадок, кв.
м

8 666,9

Годовая арендная ставка
административных площадей, без
ОР, охраны и уборки, без НДС,
руб. / кв. м в год

3 355

3 532

3 706

3 873

Годовая арендная ставка
производственно-складских
площадей отапливаемых, без ОР,
охраны и уборки, без НДС, руб. /
кв. м в год

1 985

2 090

2 193

2 292

Годовая арендная ставка
производственно-складских
площадей неотапливаемых, без
ОР, охраны и уборки, без НДС,
руб. / кв. м в год

1 449

1 526

1 601

1 673

Годовая арендная ставка открытых
площадок, без ОР, охраны и
уборки, без НДС, руб. / кв. м в год

826

870

913

954

Потенциальный валовой доход,
руб. без НДС

32 506 237

34 232 937

35 918 139

37 533 582

Коэффициент потерь при сборе
арендной платы административных
(офисных) помещений, %

75,00%

59,50%

44,00%

28,50%

13,00%

Коэффициент потерь при сборе
арендной платы производственно-
складских помещений и открытых
площадок, %

75,00%

59,50%

44,00%

28,50%

13,00%

Действительный валовой доход,
руб. без НДС

8 126 559

13 165 026

19 170 444

25 681 469

32 654 216

Резерв на капитальное замещение,
руб. без НДС

-243 797

-394 951

-575 113

-770 444

-979 626

Затраты на реконструкцию,
ремонт, руб. без НДС

-21 075 464

Чистый операционный доход, руб.
с НДС

-13 192 702

12 770 075

18 595 331

24 911 025

31 674 590

32 437 948

Ставка дисконтирования, %

19,50%

Период дисконтирования

0,5

1,5

2,5

3,5

4,5

Фактор текущей стоимости
прогнозного периода, %

0,91478

0,76551

0,64059

0,53606

0,44858

Текущая стоимость денежного
потока прогнозного периода, руб.
без НДС

-12 068 420

9 775 620

11 911 983

13 353 804

14 208 588

Сумма текущих стоимостей, руб.
без НДС

37 181 575

Ставка капитализации, %

18,89%

Будущая стоимость реверсии, руб.
без НДС

171 720 212

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

228

Наименование показателя

1 год

2 год

3 год

4 год

5 год

ПП

Текущая стоимость реверсии, руб.
без НДС

77 030 253

Рыночная стоимость
оцениваемого объекта по
доходному подходу, руб. без
НДС

114 211 828

Источник: расчеты Оценщика

Комментарии:



Прогнозный период принят равным 5 годам. Оценщик предполагает, что в конце 5-го прогнозного
периода поток доходов от сдачи в аренду помещений стабилизируется.



Расчет арендопригодной площади для оцениваемого объекта приведен в разделе 2 Отчета.



Недозагрузка.  К  расчетам  Оценщиком  в  первом  прогнозном  периоде  уровень  вакантных  площадей
принят  на  уровне  75%,  что  обусловлено  длительностью  заполнения  арендаторами  от  9  и  более
месяцев. В постпрогнозом периоде Оценщик полагает, что значение величины недозагрузки составит
сопоставимое со среднерыночным на уровне 13%. Данная величина принята на основании данных на
основании  данных  Справочника  оценщика  недвижимости  под  редакцией  Л.А.  Лейфера

. Для целей

данного расчета темпы снижения уровня недозагрузки в оставшийся прогнозные периоды приняты
Оценщиком равномерными.



Резерв на замещение короткоживущих элементов учтен в размере 3% от действительного валового
дохода (ДВД).



Оценщик рассчитал рост арендных ставок на уровне индекса потребительских цен в соответствии с
данными прогноза Внешэкономбанка.

Т. 6.31

Прогнозные значения изменения арендных ставок

Показатель

2016

2017

2018

2019

2020

ИПЦ (в среднем за год), %

5,28%

4,94%

4,51%

4,06%

Источник: данные прогноза макроэкономических показателей Внешэкономбанка, расчеты Оценщика

Первый прогнозный год приходится практически на полный год, поэтому корректировка темпов роста на
период предыдущего года не производилась, в виду несущественности данного различия.

6.3

РАСЧЕТ ЗАТРАТ НА СНОС ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Ниже приведен перечень зданий, которые, по мнению Оценщика, будет подвергаться сносу (демонтажу).

Т. 6.32 Перечень демонтируемых зданий, входящих в состав производственно-складского комплекса

№

п/п

Наименование объекта

Инв. №

Литера

Год

постройки

Площадь,

кв. м

Объем,

куб. м

Материал стен

Назначение

объекта

Здание мазутного
хранилища

1961

88,3

534

Кирпичные

Производственн

о-складское

Склад сборно-
металлический ангарного
типа

919,3

9 800

Металлический

Производственн

о-складское

Итого

1 007,6

Источник: анализ Оценщика по данным осмотра

Оценщик провел ряд консультаций с представителями компаний, занимающихся услугами демонтажа
зданий. Данные полученные в ходе консультаций представлены в таблице ниже.

Справочник оценщика недвижимости. Том 2. Корректирующие коэффициенты для доходного подхода. / Под

ред. канд. техн. наук Л.А. Лейфера. – Н.Новгород., 2014, стр. 19

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

229

Т. 6.33 Анализ расценок на демонтаж зданий

№

п/п

Наименование работ

Стоимость

работ, руб./

куб. м с НДС

Ссылка

Контакты

Демонтаж здания

320

http://demontazh-v-spb.ru/

8 (812) 223-43-94

Демонтаж здания

500

http://spb.pulscen.ru/price/180707-

demontazh-zdanij

8 (812) 389-42-23

Демонтаж здания

400

http://demontag-spb.ru/demontajnie-

raboti/demontag-zdaniy

8 (812) 952-8212

Среднее значение

407

Вывоз мусора

370

http://demontazh-v-spb.ru/

8 (812) 223-43-94

Вывоз мусора

300

http://vyvoz-musora-v-spb-

9437975.ru/snos-demontazh/

8 (812) 943-79-75

Среднее значение

335

Средняя стоимость затрат на снос с учетом
вывоза мусора

742

Источник: анализ Оценщика

Т. 6.34 Расчет затрат на демонтаж

№

п/п

Наименование объекта

Инв. №

Объем,

куб. м

Материал стен

Средняя

стоимость

затрат на снос

с учетом

вывоза мусора,

руб./куб. м с

НДС

Средняя

стоимость

затрат на снос

с учетом

вывоза мусора,

руб./куб. м без

НДС

Затраты на

снос, руб.

без НДС

Здание мазутного хранилища

534

Кирпичные

742

629

335 886

Склад сборно-металлический ангарного
типа

9 800

Металлический

742

629

6 164 200

Итого

6 500 086

Источник: анализ Оценщика

6.4

ВЫВЕДЕНИЕ ИТОГОВОЙ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО

ИМУЩЕСТВА

В результате осуществления расчетов по оценке недвижимости в рамках сравнительного и доходного
подходов получены следующие результаты:

Т. 6.35

Результаты расчета рыночной стоимости недвижимого имущества по подходам, руб. без НДС

Подход к оценке

Затратный

подход

Сравнительный

подход

Доходный

подход

Объекты недвижимого имущества, расположенные по
адресу: Ленинградская область, Тосненский район, г.
Тосно, Московское ш., д. 15

Не применялся

118 780 283

114 211 828

Здание бани

на 50 мест общей площадью 426 кв. м,

расположенное по адресу: Ленинградская область,
Тосненский район, г. Тосно, Московское ш., д. 31

Не применялся

4 102 000

Не применялся

Источник: расчеты Оценщика

Результаты, полученные в рамках применяемых подходов, варьируются между собой, что означает
необходимость взвешивания результатов с использованием различных величин весов.

Использование  различных  методов  дает  возможность  достичь  максимальной  обоснованности  выводов
оценочного  заключения.  В  конечном  счете,  при  согласовании  результатов  оценок  важно  определить  и
оценить  (взвесить)  преимущества  и  недостатки  каждого  из  используемых  подходов  и  методов  оценки.
Подходы сравниваются по следующим критериям:

В ходе проведения работ по оценки был выявлен объект недвижимости, а именно, здание бани на 50 мест общей

площадью 426 кв. м, расположенное за пределами производственной территории ОАО "Завод Стройдеталь"

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

230



возможность отразить действительные намерения инвестора;



качество информации, на основании которой проводится анализ;



способность методов учесть конъюнктурные колебания и стоимость денег.

На основе анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать
следующие выводы:

Сравнительный  подход  характеризует  взгляд  рынка  на  цену  идентичных  или  аналогичных  объектов  и,
таким  образом,  отражает  сложившуюся  рыночную  ситуацию.  В  данном  Отчете  результат  по
сравнительному  подходу  основан  на  текущих  ценах  на  аналогичные  объекты  (сопоставимые  по  типу  и
характеристикам),  скорректированных  на  возможный  торг  при  совершении  сделки  и  физическое
состояние здания, расположенного на участке.

Доходный  подход  отражает  полезность  объекта  с  точки  зрения  возможности  получения  дохода  от
владения  им.  Данный  подход  отражает  ту  предельную  стоимость,  больше  которой  не  будет  платить
потенциальный  инвестор,  рассчитывающий  на  типичное  использование  объекта  и  на  принятые  ставки
доходности. Результат по данному подходу основан на данных о текущем (сложившемся) уровне арендных
ставок.

Оценка  в  рамках  сравнительного  и  доходного  подходов  основывается  на  рыночных  и  аналитических
данных,  с  учётом  тех  корректировок,  которые  возможно  осуществить  на  основе,  имеющейся  в
распоряжении Оценщика информации.

По мнению Оценщика, результат сравнительного подхода, отражает наиболее обоснованную рыночную
стоимость объекта оценки, поскольку предполагаемое использование результатов оценки является
совершение сделки купли-продажи, поэтому данному подходу присваивается вес 70%.

Результат,  полученный  доходным  подходом,  основан  на  множестве  допущений,  таких  как,  средние
показатели  темпов  роста  арендной  ставки,  среднерыночный  уровень  недозагрузки,  средняя  величина
операционных  расходов,  которые  не  всегда  учитывают  индивидуальные  особенности  объекта
недвижимости, поэтому в рамках настоящего Отчета данному подходу присваивается вес 30%.

Т 6-1

Итоговый расчет рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу:
Ленинградская область, Тосненский район, г. Тосно, Московское ш., д. 15

Подход к оценке

Стоимость Объекта

оценки по подходу,

руб. без НДС

Вес подхода

Взвешенное значение,

руб. без НДС

Сравнительный подход

118 780 283

80%

95 024 226

Доходный подход

114 211 828

20%

22 842 366

Рыночная стоимость, руб. без НДС
(округленно)

117 866 592

Затраты на снос объектов недвижимости,
руб. без НДС

6 500 086

Рыночная стоимость объектов
недвижимого имущества,
расположенных по адресу:
Ленинградская область, Тосненский
район, г. Тосно, Московское ш., д. 15

111 367 000

Источник: расчеты Оценщика

Т. 6.36 Рыночная стоимость недвижимого имущества, входящего в состав Объекта оценки

Вид недвижимого имущества

Рыночная стоимость,

руб. без НДС

Объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Ленинградская область,
Тосненский район, г. Тосно, Московское ш., д. 15

111 367 000

Здание бани

на 50 мест общей площадью 426 кв. м, расположенное по адресу:

Ленинградская область, Тосненский район, г. Тосно, Московское ш., д. 31

4 102 000

В ходе проведения работ по оценки был выявлен объект недвижимости, а именно, здание бани на 50 мест общей

площадью 426 кв. м, расположенное за пределами производственной территории ОАО "Завод Стройдеталь"

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

231

Вид недвижимого имущества

Рыночная стоимость,

руб. без НДС

Итоговая величина рыночной стоимости недвижимого имущества, входящего в состав
Объекта оценки, руб. без НДС

115 469 000

Источник: расчеты Оценщика

В виду того, что в состав оцениваемых объектов входят объекты, находящиеся в ипотеке, возникает
необходимость определения пообъектной рыночной стоимости зданий. Итоговая рыночная стоимость для
объектов производственно-складского комплекса, равная

111 367 000 руб. без НДС

, была распределена

по долям, расчет которых проводился в рамках сравнительного подхода.

Далее в таблице приведен пообъектный расчет рыночной стоимости зданий, входящих в состав
оцениваемого комплекса. Данная рыночная стоимость включает в себя стоимость инженерных
коммуникаций и земельного участка, пропорционально распределенных на оцениваемые здания.

Т. 6.37 Рыночная стоимость недвижимого имущества, входящего в состав Объекта оценки, по каждому объекту

№

Инвентарный

номер

Наименование

Общая площадь, кв. м

Доля

Рыночная стоимость с

учетом инженерных

коммуникаций и доли

земельного участка, руб.

без НДС

0090

Гараж на 3 автомашин

85,4

0,00522479

581 900

0010

Гл. корпус ж/б цеха

5 507,5

0,23990349

26 717 300

0017

Здание склада ГСМ-заправочной

17,4

0,00075794

84 400

0032

Здание склада (тир)

377,6

0,01644803

1 831 800

0015

Здание служебно-бытовое

161,5

0,02217731

2 469 800

0026

Компрессорная

279,2

0,01708151

1 902 300

0012

Котельная

996,4

0,08240959

9 177 700

0030

Прачечная

53,2

0,00325478

362 500

0016

Проходная пож.сараем

25,7

0,00157233

175 100

4000

Рем-мех мастерские

727,9

0,04453306

4 959 500

0031

Склад для металла

504,8

0,03088376

3 439 400

0035

Склад материальный

186,9

0,01143457

1 273 400

0034

Склад сборно-метал

919,3

0,05624295

6 263 600

0190

Тепловозное депо

75,9

0,00464357

517 100

0036

Участок по ремонту электрических
двигателей

105,7

0,00646675

720 200

7000

Цех металлизации

354,8

0,02170673

2 417 400

5000

Цех металлоконструкц

400,9

0,02452713

2 731 500

0037

ЦРП

84,4

0,00516361

575 100

0096

Здание БСУ с
трансп.галер.Инв.раст.узел

1 078,3

0,06597060

7 346 900

0033

Здание з-управления

824,4

0,09868068

10 989 800

0600

Склад цемента Склад заполнителей

2 981,7

0,12455612

13 871 400

0936

Очистные сооружения на территор.

391,9

0,02397651

2 670 200

Здание заводоуправления ( литер Б)
площадь 55.0 кв.м.

55,0

0,00755264

841 100

Административно-бытовое здание

161,5

0,02217731

2 469 800

Блочный с гараж на 3 машиномест с
деревяными воротами

58,7

0,00255694

284 800

Гараж

85,4

0,00522479

581 900

Здание ремонто-механических
мастерских по ремонту строительных
машин

727,9

0,04453306

4 959 500

Склад для хранения баллонов

169,0

0,01033945

1 151 500

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

232

№

Инвентарный

номер

Наименование

Общая площадь, кв. м

Доля

Рыночная стоимость с

учетом инженерных

коммуникаций и доли

земельного участка, руб.

без НДС

Итого по оцениваемому
производственно-складскому
комплексу

17 398,3

111 367 000

0095

Баня на 50 мест

426,0

4 102 000

Итого по зданию бани на 50
мест

426,0

4 102 000

Итого

115 469 000

Источник: расчеты Оценщика

Заключение:

Рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, входящих в состав

Объекта оценки по состоянию на 22.01.2016 г. составляет, округленно:

115 469 000 (Сто пятнадцать миллионов четыреста шестьдесят девять тысяч)

рублей без НДС

ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО И ДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА «ЗАВОД СТРОЙДЕТАЛЬ» (2016 год) - часть 14