ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО И ДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА «ЗАВОД СТРОЙДЕТАЛЬ» (2016 год)

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

202

№

Инвентар

ный

номер

Наименование

Назначение объекта

Общая

площадь,

кв. м

Рыночная

стоимость 1

кв. м

общей

площади,

руб. без

НДС

Помещен

ия

админис

тративно

го

назначен

ия, кв.м

Производст

венно-

складские

помещения

отапливаем

ые, кв. м

Производст

венно-

складские

помещения
неотаплива

емые, кв. м

Корректиро

вка на

структуру

площадей,

Скорректир

ованная

цена за 1

кв. м

общей

площади,

руб. без

НДС

Рыночная

стоимость

объектов без

учета

инженерно-

технического

состояние,

руб. без НДС

Затраты на

ремонт, руб.

без НДС

Рыночная

стоимость

объектов,

руб. без НДС

Блочный с
гараж на 3
машиномест с
деревяными
воротами

Производственно-
складское

58,7

8 039

100%

-9,6%

7 267

426 573

122 859

303 714

Гараж

Производственно-
складское

85,4

8 039

100%

-9,6%

7 267

620 602

Здание
ремонто-
механических
мастерских по
ремонту
строительных
машин

Производственно-
складское

727,9

8 039

100%

-9,6%

7 267

5 289 649

Склад для
хранения
баллонов

Производственно-
складское

169,0

8 039

100%

-9,6%

7 267

1 228 123

Итого

17 398,3

139 855 747

21 075 464

118 780 283

Источник: расчеты Оценщика

В таблице далее определим долю стоимости каждого здания в общей стоимость всего комплекса на основании полученных стоимостей в рамках
сравнительного подхода.

Т. 6.14 Расчет доли стоимости каждого объекта в общей стоимости комплекса

№

Инвента

рный

номер

Наименование

Назначение объекта

Общая площадь, кв. м

Рыночная стоимость

объектов, полученная

сравнительным

подходом, руб. без НДС

Доля

0090

Гараж на 3 автомашин

Производственно-
складское

85,4

620 602

0,00522479

0010

Гл. корпус ж/б цеха

Производственно-
складское

5 507,5

28 495 805

0,23990349

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

203

№

Инвента

рный

номер

Наименование

Назначение объекта

Общая площадь, кв. м

Рыночная стоимость

объектов, полученная

сравнительным

подходом, руб. без НДС

Доля

0017

Здание склада ГСМ-заправочной

Производственно-
складское

17,4

90 028

0,00075794

0032

Здание склада (тир)

Производственно-
складское

377,6

1 953 702

0,01644803

0015

Здание служебно-бытовое

Административно-
бытовое

161,5

2 634 227

0,02217731

0026

Компрессорная

Производственно-
складское

279,2

2 028 946

0,01708151

0012

Котельная

Производственно-
складское

996,4

9 788 634

0,08240959

0030

Прачечная

Производственно-
складское

53,2

386 604

0,00325478

0016

Проходная пож.сараем

Производственно-
складское

25,7

186 762

0,00157233

4000

Рем-мех мастерские

Производственно-
складское

727,9

5 289 649

0,04453306

0031

Склад для металла

Производственно-
складское

504,8

3 668 382

0,03088376

0035

Склад материальный

Производственно-
складское

186,9

1 358 202

0,01143457

0034

Склад сборно-метал

Производственно-
складское

919,3

6 680 553

0,05624295

0190

Тепловозное депо

Производственно-
складское

75,9

551 565

0,00464357

0036

Участок по ремонту электрических
двигателей

Производственно-
складское

105,7

768 122

0,00646675

7000

Цех металлизации

Производственно-
складское

354,8

2 578 332

0,02170673

5000

Цех металлоконструкц

Производственно-
складское

400,9

2 913 340

0,02452713

0037

ЦРП

Производственно-
складское

84,4

613 335

0,00516361

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

204

№

Инвента

рный

номер

Наименование

Назначение объекта

Общая площадь, кв. м

Рыночная стоимость

объектов, полученная

сравнительным

подходом, руб. без НДС

Доля

0096

Здание БСУ с
трансп.галер.Инв.раст.узел

Производственно-
складское

1 078,3

7 836 006

0,06597060

0033

Здание з-управления

Административно-
бытовое

824,4

11 721 319

0,09868068

0600

Склад цемента Склад заполнителей

Под снос

2 981,7

14 794 811

0,12455612

0936

Очистные сооружения на территор.

Производственно-
складское

391,9

2 847 937

0,02397651

Здание заводоуправления ( литер Б)
площадь 55.0 кв.м.

Административно-
бытовое

55,0

897 105

0,00755264

Административно-бытовое здание

Административно-
бытовое

161,5

2 634 227

0,02217731

Блочный с гараж на 3 машиномест с
деревяными воротами

Производственно-
складское

58,7

303 714

0,00255694

Гараж

Производственно-
складское

85,4

620 602

0,00522479

Здание ремонто-механических
мастерских по ремонту строительных
машин

Производственно-
складское

727,9

5 289 649

0,04453306

Склад для хранения баллонов

Производственно-
складское

169,0

1 228 123

0,01033945

Итого

17 398,3

118 780 283

Источник: расчеты Оценщика

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

205

6.1.3

РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗДАНИЯ БАНИ НА 50 МЕСТ, РАСПОЛОЖЕННОГО ПО

АДРЕСУ: ЛЕНИНГРАДСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г. ТОСНО, МОСКОВСКОЕ Ш., Д. 31, С
ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

Отбор аналогов и корректировка цен предложения

В  качестве  источников  ценовой  информации  при  реализации  сравнительного  подхода  к  оценке
недвижимости  использовались  данные  интернет-сайтов  агентств  недвижимости,  досок  объявлений,  а
также  интервью  с  представителями  агентств  недвижимости  Ленинградской  области.  Ввиду  отсутствия
открытой  информации  о  ценах  реальных  сделок  в  процессе  анализа  характеристик  сопоставимых
объектов были использованы цены предложений.

При определении рыночной стоимости здания бани на 50 мест, входящее в состав Объекта оценки, в
рамках сравнительного подхода главными факторами для отбора аналогов выступали: местоположение,
тип объекта, назначение и площадь:



тип объекта – Объектом оценки является нежилое здание с земельным участком, поэтому
Оценщиком были отобраны аналоги, представляющие собой отдельно стоящие здания с земельными
участками.



назначение

– основное назначение нежилого здания - под эксплуатацию бани на 50 мест, что в свою

очередь можно отнести к зданию свободного назначения. Исполнителем были отобраны аналоги с
сопоставимым назначением.



местоположение – оцениваемый объект расположен в г. Тосно Тосненского района Ленинградской
области. В целях осуществления расчетов были отобраны аналоги, расположенные в Ленинградской
области, с последующим внесением корректировок по данному фактору.



площадь объектов – общая площадь здания составляет 426 кв. м. Исполнителем были отобраны
аналоги с наиболее сопоставимой площадью, с последующим внесением корректировок по данному
фактору

Характеристика отобранных аналогов представлена в таблице далее. Единицей сравнения выступает
1 кв. м основной площади зданий.

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

207

Т. 6.15

Характеристика объектов-аналогов

Характеристики

Оцениваемый объект

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Внешний вид здания

Дата предложения

22.01.2016

Январь 2016

Тип объекта

ОСЗ/Баня на 50 мест

ОСЗ/Бывшая баня

ОСЗ/ПСН

Местоположение

Ленинградская область, Тосненский

муниципальный район, Тосненское

городское поселение, г. Тосно,

Московское ш., д. 31

Ленинградская область, Гатчинский

район, д. Ивановка

Ленинградская область, Гатчинский

район, пос. Пудость, ул.

Половинкиной

Ленинградская область,

Всеволожский район, пос .им.

Свердлова

Удаленность от КАД, км

Общая площадь, кв. м

426,0

335,0

338,0

630,0

Этажность

Инженерно-техническое состояние объекта

Удовлетворительное

Хорошее

Состояние отделки

Рабочее

Инженерные коммуникации

Электроснабжение, отопление,

канализация, водоснабжение

Электричество, водопровод,

канализация, отопление

Электричество, водопровод,

канализация, отопление

Электричество, водопровод,

канализация, отопление

Площадь земельного участка, относящаяся к
зданию, кв. м

1 678

420

1 800

2 000

Площадь, застройки, кв. м

608

335

338

630

Права на земельный участок

Собственность

Долгосрочная аренда

Собственность

Цена предложения, руб. с НДС

3 500 000

9 000 000

17 000 000

Возможность торга (+ / -)

Контактное лицо

Игорь Александрович,

тел. 7 (963) 241-89-56

Николай, тел. 7 (999) 210-19-39

тел. 7 904 331-82-84

Источник информации (ссылка)

http://spb.cian.ru/sale/commercial/1

3675827/

https://www.avito.ru/gatchina/komm
ercheskaya_nedvizhimost/torgovoe_po

meschenie_338_m_713152679

http://spb.cian.ru/sale/commercial

/10207499/

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

208

Источник: выборка Оценщика

В рамках настоящего Отчета расчет рыночной стоимости Объекта оценки проводится без учета НДС, поэтому цены предложений объектов-аналогов необходимо
очистить от НДС. В состав аналогов входят земельные участки, находящиеся на праве собственности, не облагаемые НДС, поэтому НДС будет содержаться только в
стоимости улучшений, т. е. зданий без учета стоимости земли. Для учета данного факта, стоимость земельных участков аналогов принята равной их кадастровой,
которая получена на основании среднего удельного показателя кадастровой стоимости населенного пункта, в котором они расположены.

В таблице далее приведен расчет цен предложений объектов-аналогов без учета НДС.

Т. 6.16

Расчет цен предложений объектов-аналогов без НДС

Характеристики

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Местоположение

Ленинградская область, Гатчинский

район, д. Ивановка

Ленинградская область, Гатчинский район, пос.

Пудость, ул. Половинкиной

Ленинградская область, Всеволожский район,

пос .им. Свердлова

Общая площадь, кв. м

335,0

338,0

630,0

Площадь земельного участка, относящегося к зданиям,
кв. м

420

1 800

2 000

Удельный показатель кадастровой стоимости
земельного участка, руб./кв. м

5 032,00

2 984,00

2 506,00

Кадастровая стоимость земельного участка аналога,
руб. НДС не облагается

2 113 440

5 371 200

5 012 000

Цена предложения, руб. с НДС

3 500 000

9 000 000

17 000 000

Цена зданий без учета стоимости земельного участка,
руб. с НДС

1 386 560

3 628 800

11 988 000

Цена зданий без учета стоимости земельного участка,
руб. без НДС

1 175 051

3 075 254

10 159 322

Цена предложения, руб. без НДС

3 288 491

8 446 454

15 171 322

Цена 1 кв. м общей площади, руб. без НДС

9 816

24 990

24 081

* Постановление Правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 г. N356 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области» (в
ред. Постановление Правительства Ленинградской области от 19.03.2009 г. N63).
Источник: расчеты Оценщика

Далее приведены корректировки с целью обеспечения наибольшей степени сопоставимости оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Т. 6.17

Корректировки цен объектов-аналогов

Наименование показателя

Оцениваемый объект

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Цена за 1 кв. м общей площади, руб. без НДС

9 816

24 990

24 081

Возможность торга

Корректировка на торг, %

-20%

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

209

Наименование показателя

Оцениваемый объект

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Скорректированная цена за 1 кв. м общей площади, руб.
без НДС

7 853

19 992

19 265

Дата оценки/Дата предложения

22.01.2016

Январь 2016

Корректировка на дату предложения, %

Скорректированная цена за 1 кв. м общей площади, руб.
без НДС

7 853

19 992

19 265

Местоположение

Ленинградская область, Тосненский

муниципальный район, Тосненское

городское поселение, г. Тосно,

Московское ш., д. 31

Ленинградская область,

Гатчинский район, д. Ивановка

Ленинградская область, Гатчинский

район, пос. Пудость,

ул. Половинкиной

Ленинградская область,

Всеволожский район, пос.им.

Свердлова

Корректировка на местоположение, %

-24%

-31%

Скорректированная цена за 1 кв. м общей площади, руб.
без НДС

5 968

15 194

13 293

Удаленность от КАД, км

Корректировка на удаленность от КАД, %

Скорректированная цена за 1 кв. м общей площади, руб.
без НДС

5 968

15 194

13 293

Общая площадь, кв. м

426,0

335,0

338,0

630,0

Корректировка на общую площадь, %

Скорректированная цена за 1 кв. м общей площади, руб.
без НДС

5 968

15 194

13 293

Тип объекта

ОСЗ/Баня на 50 мест

ОСЗ/Бывшая баня

ОСЗ/ПСН

Корректировка на тип объекта, %

Скорректированная цена за 1 кв. м общей площади, руб.
без НДС

5 968

15 194

13 293

Наличие инженерных коммуникаций

Электроснабжение, отопление,

канализация, водоснабжение

Электричество, водопровод,

канализация, отопление

Электричество, водопровод,

канализация, отопление

Электричество, водопровод,

канализация, отопление

Корректировка на наличие инженерных коммуникаций,
%

Скорректированная цена за 1 кв. м общей площади, руб.
без НДС

5 968

15 194

13 293

Инженерно-техническое состояние объекта

Удовлетворительное

Хорошее

Корректировка на инженерно-техническое состояние,
износ, %

-20%

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

210

Наименование показателя

Оцениваемый объект

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Скорректированная цена за 1 кв. м общей площади, руб.
без НДС

5 968

15 194

10 634

Вид права на земельный участок

Собственность

Долгосрочная аренда

Собственность

Корректировка на вид права на землю, руб. без НДС

Скорректированная цена за 1 кв. м общей площади, руб.
без НДС

5 968

15 194

10 634

Общая площадь земельного участка, кв. м

1 678

420

1 800

2 000

Площадь застройки, кв. м

608

335

338

630

Плотность застройки, %

36%

80%

19%

32%

Корректировка на обеспеченность земельным участком,
руб., НДС не облагается

3 095

-5 169

-805

Скорректированная цена за 1 кв. м общей площади, руб.
без НДС

9 063

10 025

9 829

Количество внесенных корректировок

Вес, %

35,00%

30,00%

Средневзвешенная цена 1 кв. м общей площади, руб.
без НДС

9 630

Источник: расчеты Оценщика

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

211

Обоснование корректировок

Корректировка на торг

Поскольку нет реальной возможности получить достоверную информацию о совершившихся сделках купли
– продажи, были использованы данные о предложениях аналогичных объектов. По данным риелторов,
занимающихся продажей объектов производственно-складского назначения в Ленинградской области

значение  скидки  при  совершении  сделки  купли  –  продажи  с  подобными  объектами  в  результате  торгов
между  продавцом  и  покупателем,  как  правило,  составляет  от  10%  до  20%.  По  данным  справочника
оценщика  недвижимости  Л.А.  Лейфера  («Приволжский  центр  финансового  консалтинга  и  оценки»,  2014
г., Том 1), диапазон скидки на торг для низкоклассных офисно-торговых объектов составляет 8-18%.

Учитывая тип, местоположение и масштаб оцениваемой недвижимости, а также текущую кризисную
экономическую ситуацию, величина скидки на торг принята Оценщиком на уровне (-20%), указанных выше
диапазонов

Таким образом, к ценам аналогов №1-3 применяется понижающие корректировка на уровне среднего
значения - (-20%).

Корректировка на дату предложения

Все отобранные предложения актуальны по состоянию на дату оценки, что было подтверждено в ходе
переговоров с агентами и представителями собственников по аналогам, в связи с чем внесение поправки
к ценам аналогов по данному критерию не требуется.

Корректировка на местоположение

Данная корректировка включает в себя корректировку на локальное расположение оцениваемого
объекта.

Оцениваемый объект и отобранные аналоги расположены в разных районах Ленинградской области:
оцениваемый объект - в г. Тосно Тосненского района, аналог №1 - в д. Ивановка Гатчинского района,
аналог №2 - в пос. Пудость Гатчинского района, аналог №3 - в пос. им. Свердлова Всеволжского района.

В  связи  с  ограниченностью  рынка  продаж  коммерческой  недвижимости  и  нежилой  недвижимости
свободного  назначения  сопоставимого  с  оцениваемым  объектом  уровня  в  различных  районах
Ленинградской  области  было  принято  решение  рассчитать  корректировку  на  основании  данных  анализа
рынка продаж производственно-складской недвижимости Ленинградской области. По мнению Оценщика,
данная  тенденция  зависимости  цены  от  района  расположения  сохраняется  для  нежилой  недвижимости
низкого класса.

Подробное описание корректировки приведено в разделе 6.1.2 "Расчет рыночной стоимости
производственно-складского комплекса, расположенного по адресу: Ленинградская область, г. Тосно,
Московское ш., д. 15, с использованием сравнительного подхода".

Расчет корректировки на местоположение приведен в таблице ниже.

Т. 6.18 Расчет корректировки на местоположение

Параметр

Объект

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Местоположение

Ленинградская область,

Тосненский

муниципальный район,

Тосненское городское

поселение, г. Тосно,
Московское ш., д. 31

Ленинградская область,

Гатчинский район, д.

Ивановка

Ленинградская область,

Гатчинский район,

пос. Пудость, ул.

Половинкиной

Ленинградская область,

Всеволожский район,

пос.им. Свердлова

Средняя стоимость,
руб./кв. м

23 600

30 900

34 000

Корректировка на
местоположение, %

-24%

-31%

Источник: расчеты Оценщика

Корректировка на удаленность от КАД (Кольцевой автомобильной дороги)

Оцениваемый объект расположен от КАД на расстоянии 35 км, аналоги №1 и №2 - 20 км от КАД, аналог №3
- 15 км от КАД.

Источник информации: Людмила, тел.: 7 (812) 600-99-29 (PETERLAND – консалтинговая компания, работающая на

рынках недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области); Антон, тел. 7 (812) 946-68-08 - представитель
продавца производственно-складского объекта

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

212

Принимая  во  внимание,  что  оцениваемый  объект  относится  к  объекту  свободного  назначения,  который
может  использоваться  как  объект  торгового  назначения,  сфера  услуг,  общепит  и  пр.,  то  ключевым
фактором  местоположения  будет  являться  именно  локальное  местоположение  (район,  населенный
пункт),  поэтому  в  данном  случае,  удаленность  от  КАД  оказывает  минимальное  влияние  или  вовсе  не
оказывает.  По  мнению  Оценщика,  аналоги  и  оцениваемый  объект  сопоставимы  по  данному  фактору,
корректировка не вводится.

Корректировка на площадь

Оцениваемый объект имеет площадь здания - 426 кв. м, аналог №1 - 335 кв. м, аналог №2 - 338 кв. м и
аналог №3 - 630 кв. м.

Данная корректировка учитывает снижение цены на недвижимость при увеличении площади в результате
воздействия таких факторов, как: больший срок экспозиции и меньшая ликвидность объекта.

На основании данных Справочника оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфера

площади

оцениваемого объекта и аналогов относятся к одному ценовому диапазону низкоклассной офисно-
торговых объектов для площадей от 300 до 1 000 кв. м, что позволяем сделать вывод о сопоставимости
оцениваемого объекта и аналогов.

Таким образом, корректировок по данному фактору не вводится.

Корректировка на тип и назначение объекта

Оцениваемый объект и аналоги представляют собой отдельно стоящие здания свободного назначения,
поэтому корректировка не вводится.

Корректировка на наличие инженерных коммуникаций

Оцениваемый объект и все отобранные аналоги обладают всеми необходимыми коммуникациями,
внесение корректировки по данному параметру не требуется.

Корректировка на инженерно-техническое состояние объекта

Оцениваемый объект и аналоги №1, 2 находятся в рабочем (удовлетворительном состоянии), аналог №3 в
хорошем состоянии, так как здание является объектом новой постройки. Необходимо ввести
соответствующую корректировку на инженерно-техническое состояние объекта.

Для  целей  определения  корректировки  по  рассматриваемому  параметру  Оценщик  проанализировал
«Справочник  оценщика  недвижимости»  Том  1  «Корректирующие  коэффициенты  для  сравнительного
подхода»  под  редакцией  Лейфер  Л.А.  (Приволжский  центр  методического  и  информационного
обеспечения,  Нижний  Новгород,  2014  г.).  Отношение  удельной  цены  объекта  в  удовлетворительном
состоянии к удельной цене такого же объекта в хорошем состоянии для низкоклассных офисно-торговых
объектов  составляет  коэффициент  0,80.  Таким  образом,  корректировка  на  инженерно-техническое
состояние для аналогов №1 и №2 составит 0%, а для аналога №3 составит (-20%), т.е. ((0,80/1-1)*100%).

Корректировка на вид права на земельный участок

Земельный  участок  под  объектом-аналогом  №1  находится  на  праве  долгосрочной  аренды  сроком  на  49
лет,  земельные  участки  под  аналогами  №2,  3,  равно  как  и  земельный  участок  в  составе  оцениваемого
объекта, оформлены в собственность.

Оценщик не выявил существенных отличий в стоимости объектов недвижимости в зависимости от прав на
земельные  участки,  на  которых  расположены  объекты.  Расположение  здания  на  земельном  участке,
оформленном  в  долгосрочную  аренду  сроком  на  49  лет  или  на  участке,  оформленном  на  праве
собственности,  не  оказывает  существенного  влияния  на  единую  стоимость  объекта.  В  связи,  с  этим
корректировка по данному параметру не вводилась.

Корректировка на обеспеченность земельным участком

Данная корректировка отражает потенциальные возможности дальнейшей застройки земельного участка.
Чем ниже плотность застройки (отношение площади пятна застройки к площади земельного участка), тем
привлекательнее объект с точки зрения потенциального покупателя, поскольку имеется возможность для
нового строительства.

Расчет корректировки на обеспеченность земельным участком приведен в таблице ниже.

Справочник оценщика недвижимости. Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода. / Под

ред. канд. техн. наук Л.А. Лейфера. – Н.Новгород., 2014, стр. 110

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

213

Т. 6.19 Расчет корректировки на обеспеченность земельным участком

Наименование

Объект

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Общая площадь строений, кв. м

426,00

335,00

338,00

630,00

Площадь земельного участка, кв. м

1 678

420

1 800

2 000

Площадь застройки, кв. м

608,0

335

338

630

Плотность застройки

0,36

0,80

0,19

0,32

Требуемая площадь земельного участка, кв. м

931

939

1 750

Избыточная/недостающая величина земельного участка, кв. м

511

-861

-250

Удельная рыночная стоимость земельного участка, руб./кв. м, НДС
не облагается

2 029,2

Рыночная стоимость избыточного/недостающего земельного участка,
руб., НДС не облагается

1 036 921

-1 747 141

-507 300

Корректировка на обеспеченность земельным участком, руб. на
кв. м улучшений, НДС не облагается

3 095

-5 169

-805

Источник: расчеты Оценщика

Для земельных участков корректировка на общую площадь не вводилась, так как земельные участки
являются сопоставимыми по данному фактору.

Итоговая величина цены продажи 1 кв. м основной площади недвижимого имущества рассчитывалась на
основе математического взвешивания. Веса определялись расчетным методом, в зависимости от
количества внесенных корректировок в цену предложения аналога. В результате внесения корректировок
величина рыночной стоимости 1 кв. м оцениваемого объекта, полученная в рамках сравнительного
подхода, составила:

9 630 руб./кв. м без НДС.

Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта в рамках сравнительного
подхода

Далее приведен расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта в рамках сравнительного подхода.

Т. 6.20 Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта по сравнительному подходу

Параметр

Значение

Общая площадь, кв. м

426,00

Средневзвешенная цена 1 кв. м общей площади, руб. без НДС

9 630

Рыночная стоимость по сравнительному подходу (с учетом
стоимости земельного участка), руб. без НДС

4 102 000

Источник: расчеты Оценщика

6.2

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

Доходный подход использовался для определения рыночной стоимости производственно-складского
комплекса, расположенного по адресу: Ленинградская область, г. Тосно, Московское ш., д. 15

Методология

При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости создавать определенный
доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от продажи.

Подход  к  оценке  объекта  недвижимости  с  точки  зрения  его  доходности  представляет  собой  процедуру
оценки  стоимости,  использующую  предположение,  что  рыночная  стоимость  недвижимости
непосредственно  связана  с  текущей  стоимостью  будущих  чистых  доходов,  которые  принесет  данная
недвижимость.  Другими  словами,  предполагается,  что  инвестор  приобретает  приносящую  доход
недвижимость  на  сегодняшние  деньги  в  обмен  на  право  получать  в  будущем  доход  от  коммерческой
эксплуатации недвижимости (сдачи ее в аренду).

Доходный подход при оценке объектов недвижимости представлен двумя методами:

Удельная рыночная стоимость 1 кв. м земельного участка под оцениваемым объектом была рассчитана методом

сравнения продаж. Подробный расчет приведен в Приложении 4 настоящего Отчета и составила 2 029,2 руб./кв. м.

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

214



метод  капитализации  доходов  -  при  применении  данного  метода  стоимость  недвижимости
рассчитывается на основе текущего ежегодного дохода от ее эксплуатации, с помощью специальных
коэффициентов,  отражающих  сложившуюся  на  рынке  взаимосвязь  между  величинами  стоимостей
объектов недвижимости и уровнем их доходов.



метод  дисконтирования  денежных  потоков  -  осуществляются  прогнозы  относительно  дохода  на
определенный  период  в  будущем  и  вероятной  цены  продажи  объекта  недвижимости  в  конце  этого
периода,  а  затем  рассчитываются  и  суммируются  текущие  стоимости  всех  будущих  доходов  с
использованием специального коэффициента, отражающего риски, которые связаны с инвестициями
в данный объект недвижимости.

Согласно  данным  обзора  рынка  производственно-складской  недвижимости  за  3  квартал  2015  года  в
результате  макроэкономической  нестабильности,  участники  рынка  стали  более  осторожны,  что
отразилось  в  меньшем  объеме  купленных  и  арендованных  площадей  по  сравнению  с  2014  г.    Также
учитывая,  что  показатели  уровня  вакантных  площадей  превышают  показатели  предыдущего  года,
целесообразно  использовать  метод  дисконтирования  денежного  потока,  позволяющий  учитывать
изменение доходности объекта, а также ситуацию на рынке недвижимости по годам.

Процедура расчетов методом дисконтированных денежных потоков:



На первом этапе прогнозируется поток доходов от объекта оценки и поток расходов.



Рассчитывается ставка дисконтирования.



Определяется остаточная стоимость в постпрогнозный период.



Спрогнозированный поток чистых доходов и остаточная стоимость приводятся к текущему моменту
времени при помощи ставки дисконтирования.



Рыночная стоимость складывается из текущих стоимостей будущих доходов и остаточной стоимости.

Показатели дохода

Доходы от эксплуатации объектов недвижимости могут быть выражены рядом показателей.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от сдачи в аренду объекта оценки
при полном использовании (без учета потерь и расходов). Потенциальный валовой доход рассчитывается
по формуле:

ПВД = S х Cа, где

Cа – годовая арендная ставка за 1 кв. м;

S - площадь, сдаваемая в аренду.

Действительный валовой доход (ДВД) - доход от недвижимости с учетом уровня загрузки и потерь при
сборе арендной платы:

ДВД = ПВД – Потери.

Недозагрузка (незанятость) и потери при сборе арендной платы определяются как процент от валового
дохода, исходя из текущей ситуации на рынке недвижимости, существующего спроса на объекты
соответствующего класса и назначения и качественных характеристик самого объекта.

Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за вычетом операционных расходов:

ЧОД = ДВД – ОР.

Операционные расходы (ОР) - текущие расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости.

Расчет наиболее вероятной ставки арендной платы

Арендная плата является общепринятой и наиболее широко используемой базой для определения потока
дохода. Для определения рыночной арендной платы использовались данные по объектам-аналогам.

Для определения величины рыночной ставки арендной платы для Объекта оценки были предприняты
следующие шаги:



изучение рынка предложений аренды аналогичных объектов недвижимости, которые наиболее
сопоставимы с оцениваемым Объектом;



сбор и проверка информации по каждому отобранному  объекту: время опубликования предложения,
величина  ставки  арендной  платы  и  условия  договора  аренды,  физические  характеристики  объекта-
аналога, его месторасположение, качество предоставляемых услуг;

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

215



анализ и прямое сравнение арендных ставок на аналогичные объекты с учетом их особенностей,
используя введение процентных корректировок.

В  качестве  источников  ценовой  информации  при  определении  ставки  аренды  использовались  данные
интернет-сайтов  агентств  недвижимости,  досок  объявлений,  а  также  интервью  с  представителями
агентств недвижимости Ленинградской области.

Основными факторами для отбора аналогов являются назначение, местоположение и качество объектов -
при определении стоимости Объекта был осуществлен анализ рынка аренды производственно-складских
помещений, расположенных в Ленинградской области.

В качестве арендопригодной площади была принята общая площадь помещения, за исключением
вспомогательных помещений, лестниц и входной группы. Аналоги подбирались в рабочем состоянии.

Характеристика найденных предложений по аренде производственно-складских помещений представлена
в таблице ниже. Единицей сравнения выступает 1 кв. м общей площади помещений.

И. 6.3

Карта местоположения Объекта оценки и аналогов

Источник: http://www.maps.yandex.ru/

Т. 6.21

Характеристика объектов, выбранных для определения среднерыночной ставки аренды

Характеристика

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Изображение фасада

Дата оценки/Дата
предложения

22.01.2016

Январь 2016 г.

Тип объекта

Комплекс зданий

Помещение

Назначение

Производственно-

складское

Производственно-

складское

Производственно-

складское

Производственно-

складское

Местоположение

Ленинградская область,

Тосненский

муниципальный район,

Тосненское городское

поселение, г. Тосно,
Московское ш., д. 15

Ленинградская область,

Гатчинский район,

г. Гатчина, ул. Киевская

Ленинградская область,

Тосненский район,

г. Тосно, ш. Московское

Ленинградская область,

Гатчинский район,

г. Гатчина,

ул. Жемчужина, д. 2

Удаленность от КАД, км

Аналог №3

Аналог №2

Оцениваемый
объект

Аналог №1

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

216

Характеристика

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Арендопригодная
площадь, кв. м

15 964,0

от 100 до 5 000

1 280

618,6

Инженерные
коммуникации

Электроснабжение,

канализация,

водоснабжение

Электричество,

водопровод,

канализация, отопление

Электричество,

водопровод,

канализация, отопление

Электричество,

водопровод,

канализация, отопление

Доля отапливаемых
помещений

100%

Физическое состояние

Помещения общей

площадью 10 069,5 кв. м

требуют проведения

капитального ремонта,

остальная площадь в
удовлетворительном

состоянии

Рабочее

Наличие ж/д ветки

Имеется

Отсутствует

Ставка аренды руб./кв.
м/мес., с НДС

300

234

300

Ставка аренды руб./кв.
м/год с НДС

3 600

2 808

3 600

Ставка аренды руб./кв.
м/год без НДС

3 051

2 380

3 051

Учет операционных
расходов (ОР)

Электричество

оплачивается

дополнительно

Все включено

Источник информации

Анна, тел. +7 (962) 702-

91-77

Николай Сергеевич,

тел. +7 (921) 931-16-65

Юрий Владимирович,

тел. +7 (911) 950-41-59

Ссылка

http://theproperty.ru/12

316100/

https://www.avito.ru/to
sno/kommercheskaya_ne

dvizhimost/arenda_bazy_

684438845

https://www.avito.ru/ga

tchina/kommercheskaya_
nedvizhimost/proizvodstv

sklad._kompleks_16568_

m_v_g._gatchina_510844

799

Источник: выборка Оценщика

Далее были введены необходимые корректировки для повышения уровня сопоставимости объектов-
аналогов и Объекта оценки с целью выведения средневзвешенной арендной ставки.

Т. 6.22

Расчет среднерыночной ставки аренды

Наименование показателя

Оцениваемый объект

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Ставка аренды за 1 кв. м
арендопригодной
площади, руб./год без
НДС

3 051

2 380

3 051

Операционные расходы
(ОР)

Ставка не включает ОР

Электричество

оплачивается

дополнительно

Все включено

Итого доля операционных
расходов, требующих
исключения из ставки
аренды, округленно, %

16,1%

18,0%

Корректировка на ОР,
руб./кв. м/год без НДС

-491

-428

-549

Скорректированная ставка
аренды за 1 кв. м
арендопригодной
площади, руб./год без
НДС, без КП, охраны,
уборки

2 560

1 952

2 502

Возможность торга

Корректировка на торг, %

-10%

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

217

Наименование показателя

Оцениваемый объект

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Ставка аренды за 1 кв. м
арендопригодной
площади, руб./год без
НДС

2 304

1 757

2 252

Дата оценки/Дата
предложения

22.01.2016

Январь 2016 г.

Корректировка на дату
предложения, %

Ставка аренды за 1 кв. м
арендопригодной
площади, руб./год без
НДС

2 304

1 757

2 252

Местоположение

Ленинградская область,

Тосненский

муниципальный район,

Тосненское городское

поселение, г. Тосно,
Московское ш., д. 15

Ленинградская область,

Гатчинский район,

г. Гатчина, ул. Киевская

Ленинградская область,

Тосненский район,

г. Тосно, ш. Московское

Ленинградская область,

Гатчинский район,

г. Гатчина, ул.

Жемчужина, д. 2

Корректировка на
местоположение, %

-24%

Ставка аренды за 1 кв. м
арендопригодной
площади, руб./год без
НДС

1 751

1 757

1 712

Локальное
местоположение

Корректировка на
локальное
местоположение, %

Ставка аренды за 1 кв. м
арендопригодной
площади, руб./год без
НДС

1 751

1 757

1 712

Площадь, предлагаемая в
аренду, кв. м

15 964,0

от 100 до 5 000

1 280,0

618,6

Корректировка на
площадь, предлагаемую в
аренду, %

Ставка аренды за 1 кв. м
арендопригодной
площади, руб./год без
НДС

1 751

1 757

1 712

Наличие инженерных
коммуникаций

Электричество,

водопровод, канализация

Электричество,

водопровод,

канализация, отопление

Электричество,

водопровод,

канализация, отопление

Электричество,

водопровод,

канализация, отопление

Корректировка на наличие
инженерных
коммуникаций, %

-27%

Ставка аренды за 1 кв. м
арендопригодной
площади, руб./год без
НДС

1 278

1 283

1 250

Физическое состояние

Помещения общей

площадью 10 069,5 кв. м

требуют проведения

капитального ремонта,

остальная площадь в
удовлетворительном

состоянии

Рабочее

Корректировка на
физическое состояние, %

Ставка аренды за 1 кв. м
арендопригодной
площади, руб./год без
НДС

1 278

1 283

1 250

Наличие ж/д ветки

Имеются

Отсутствует

ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО И ДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА «ЗАВОД СТРОЙДЕТАЛЬ» (2016 год) - часть 13