ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО И ДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА «ЗАВОД СТРОЙДЕТАЛЬ» (2016 год) - часть 11

 

  Главная      Учебники - Разные     ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО И ДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, ПРИНАДЛЕЖАЩИХ ОАО «ЗАВОД СТРОЙДЕТАЛЬ» (2016 год)

 

поиск по сайту           правообладателям

 

 

 

 

 

 

 

 

содержание      ..     9      10      11      12     ..

 

 

ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО И ДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА «ЗАВОД СТРОЙДЕТАЛЬ» (2016 год) - часть 11

 

 

 

  4 

АНАЛИЗ РЫНКА 

 

 

 

  170 

 

Четверо из десятки лидеров завершили месяц с положительной динамикой: GAZ Gazon Next (+5%), KAMAZ 
5490  (+5%),  KAMAZ  6522  (+4,5%),  Scania  R  (+1,8%).  Весь ТОП-10  моделей  в  октябре  показал  цифры  лучше 
среднерыночных, исключение составили MAN TGS и KAMAZ 6520 со значительным падением объемов (см. 
таблицу Т. 4.21). 

Т. 4.22 

ТОП-10 моделей грузовых автомобилей* в России в октябре 2015 года 

№ 

Марка 

Продажи в 

октябре 

2014 г. 

Продажи в 

октябре 

2015 г. 

Темп 

роста, % 

Продажи в 

январе-октябре 

2014 г. 

Продажи в 

январе-октябре 

2015 г. 

Темп 

роста, % 

KAMAZ 6511 

459 

598 

-23,2 

4 227 

7 562 

-44,1 

KAMAZ 4311 

380 

433 

-12,2 

3 177 

4 826 

-34,2 

GAZ GAZON 
NEXT 

311 

2 449 

KAMAZ 5490 

183 

28 

553,6 

508 

150 

238,7 

KAMAZ 6520 

161 

307 

-47,6 

1 644 

3 547 

-53,7 

MAN TGS 

154 

388 

-60,3 

1 340 

2 946 

-54,5 

MERCEDES 
ACTROS 

140 

187 

-25,1 

1 038 

1 373 

-24,4 

KAMAZ 6522 

117 

112 

4,5 

681 

873 

-22 

SCANIA R 

116 

114 

1,8 

706 

976 

-27,7 

10 

HYUNDAI HD 
78 

110 

129 

-14,7 

1 353 

1 836 

-26,3 

Источник: http://www.autostat.ru/news/view/23753/ 

Цены 

Информация  о  ценах  на  грузовые  автомобили  различных  типов  и  марок  на  первичном  рынке  в  октябре 
2015 г. представлена в таблице Т. 4.23. 

Т. 4.23 

Цены на грузовые автомобили на первичном рынке в октябре 2015 г. 

Марка 

Автоцистерны 

Бортовые 

грузовики 

Грузовые 

фургоны 

Самосвалы 

Тентованные 

грузовики 

Тягачи 

седельные 

Шасси 

КАМАЗ 

2 050 000 - 

4 950 000 

550 000 - 

2 380 000 

1 900 000 - 

4 690 000 

1 000 000 - 

4 848 000 

2 100 000 - 

2 620 000 

МАЗ 

1 440 000 - 

4 660 000 

1 800 000 - 

3 990 000 

1 290 000 - 

3 400 000 

200 000 - 

3 700 000 

ГАЗ 

750 000 - 

2 570 000 

1 300 000 - 

2 555 000 

1 024 000 - 

1 180 000 

УРАЛ 

1 100 000 - 

2 570 000 

ЗИЛ 

450 000 - 

2 382 000 

340 000 - 

1 755 000 

  

TATA 
DAEWOO 

4 350 000 - 

8 900 000 

  4 230 000 - 

5 150 000 

  

NAVECO 

1 260 000 - 

1 990 000 

1 343 750 - 

1 619 800 

  

JAC 

1 100 000  

 1 650 000 

  

FOTON 

795 000 - 4 4 

0 000 

730 000 - 

2 000 000 

  2 350 000 - 

6 666 000 

  2 850 000 
- 5 544 000 

HINO 

2 076 000 - 

5 978 000 

1 640 000 - 

3 859 000 

  2 630 000 - 

5 100 000 

1 200 000 - 

6 200 000 

 

АНАЛИЗ РЫНКА 

4 

 

 

 

171 

Марка 

Автоцистерны 

Бортовые 

грузовики 

Грузовые 

фургоны 

Самосвалы 

Тентованные 

грузовики 

Тягачи 

седельные 

Шасси 

MAN 

3 390 000 - 

4 890 000 

  5 600 000 - 

17 430 000 

2 750 000 - 

7 350 000 

ISUZU 

1 140 250 - 

2 300 000 

  

ASTRA 

7 150 000 - 

14 100 000 

  

CAMC 

3 190 000 - 

5 950 000 

  

DONGFENG 

  3 300 000 - 

4 140 000 

  

FAW 

  1 914 000 - 

4 100 000 

2 500 000 - 

5 610 000 

HOWO 

  2 650 000 - 

6 534 000 

2 500 000 - 

5 280 000 

IVECO 

3 330 000 - 

9 527 000 

  650 000 - 
12 700 000 

1 731 700 - 

4 775 000 

MERCEDES 

  5 500 000 - 

9 100 000 

3 930 000 - 

6 100 000 

SCANIA 

6 500 000 - 

8 770 000 

1 042 000 - 

5 970 000 

SHAANXI 

  1 760 000 - 

6 798 000 

3 240 000 - 

5 742 000 

DAF 

  3 500 000 
- 9 190 000 

HYUNDAI 

2 150 000 - 

5 500 000 

1 490 000 - 

8 900 000 

380 000 - 

4 290 000 

1 949 000 - 

8177 400 

  2 800 000 
- 3 550 000 

ГРАЗ 

1 180 000 - 

3 990 000 

  

НЕФАЗ 

2 650 000 - 

3 425 000 

  

Источник: http://gruzovoy.ru/trade/price/ 

Цены  на  грузовые  автомобили  на  первичном  рынке  зависят  от  типа  машины,  технических  параметров 
(грузоподъемности), а также производителя. 

Рынок подержанных грузовых автомобилей 

Продажи 

В октябре 2015 г. на российском рынке было продано 35 911 грузовиков с пробегом, сообщается в отчете 
компании  «Автостат  Инфо».  Это  на  2,8%  меньше  показателя  за  октябрь  2014  года  –  36  933  единицы 
техники.  Емкость  рынка  б/у  грузовиков  сократилась  за  первые  10  месяцев  2015  года  на  2,6%, 
относительно 2014 года продажи снизились с 344 746 до 335933 единиц техники. 

Незначительное  падение  объемов  рынка  б/у  техники  по  сравнению  с  первичным  рынком  связано  с 
переориентацией спроса на автомобили с пробегом. 

В  октябре  2015  г.  лидерство  на  рынке  грузовиков  с  пробегом  сохранили  автомобили  КАМАЗ  -  8 969 
проданных авто, на втором месте - ГАЗ (4 323 шт.), на третьем месте - МАЗ (2 942 шт.). 

Т. 4.24 

Продажи грузовых автомобилей с пробегом в январе-октябре 2015 г. 

Марка 

Продажи в 

октябре 2014 г. 

Продажи в 

октябре 2015 г. 

Темп 

роста, % 

Продажи в 

январе-октябре 

2014 г. 

Продажи в 

январе-октябре 

2015 г. 

Темп 

роста, % 

Доля рынка 

в октябре 
2015 г., % 

KAMAZ 

9 208 

8 969 

-2,6 

85 561 

85 555 

25 

GAZ 

4 690 

4 323 

-7,8 

43 312 

41 479 

-4,2 

12 

MAZ 

3 070 

2 942 

-4,2 

30 018 

27 379 

-8,8 

8,2 

ZIL 

3 207 

2 678 

-16,5 

31 872 

27 487 

-13,8 

7,5 

VOLVO 

1 732 

1 940 

12 

15 127 

14 667 

-3 

5,4 

SCANIA 

1 308 

1 762 

34,7 

11 909 

12 947 

8,7 

4,9 

 

  4 

АНАЛИЗ РЫНКА 

 

 

 

  172 

 

Марка 

Продажи в 

октябре 2014 г. 

Продажи в 

октябре 2015 г. 

Темп 

роста, % 

Продажи в 

январе-октябре 

2014 г. 

Продажи в 

январе-октябре 

2015 г. 

Темп 

роста, % 

Доля рынка 

в октябре 
2015 г., % 

MAN 

1 575 

1 683 

6,9 

14 153 

18 829 

33 

4,7 

URAL 

1 600 

1 615 

0,9 

14 479 

14 495 

0,1 

4,5 

MERCEDES 

1 064 

1 029 

-5,1 

9 256 

10 134 

9,5 

2,9 

HYUNDAI 

856 

1 008 

17,8 

7 266 

8 128 

20,1 

2,8 

ISUZU 

1 078 

970 

-10 

10 733 

9 153 

-14,7 

2,7 

FUSO 

930 

889 

-4,4 

9 496 

8 317 

-12,4 

2,5 

DAF 

766 

757 

-1,2 

6 715 

6 378 

-5 

2,1 

NISSAN 

782 

651 

-16,8 

8 168 

6 534 

-20 

1,8 

RENAULT 

608 

539 

-11,3 

5 308 

5 019 

-5,4 

1,5 

IVECO 

559 

505 

-9,7 

4 724 

4 614 

-2,3 

1,4 

Источник: http://avtostat-info.com/News/1474 

Цены 

Информация  о  ценах  на  грузовые  автомобили  различных  типов  и  марок  на  вторичном  рынке  в  октябре 
2015 г. представлена в таблице Т. 4.25. 

Т. 4.25 

Цены на грузовые автомобили на вторичном рынке в октябре 2015 г. 

Марка 

Бортовые 

грузовики 

Грузовые 

фургоны 

Самосвалы 

Тентованные 

грузовики 

Тягачи 

седельные 

Шасси 

КАМАЗ 

120 000 - 

4 470 000 

  340 000 - 

3 700 000 

290 000 - 

3 510 000 

550 000 - 

1 750 000  

  300 000 - 

4 400000 

600 000 - 

2 790 000 

МАЗ 

100 000 - 

2 100 000 

300 000 - 

1 400 000 

250 000 - 

3 100 000 

300 000 - 

2 650 000 

70 000 - 

4 000 000 

ГАЗ 

  320 000 - 

2 600 000 

99 000 - 

650 000 

  250 000 - 

840 000 

500 000 - 

1 450 000 

УРАЛ 

570 000 - 

3 490 000 

  

ЗИЛ 

60 000 - 

440 000 

135 000 - 

240 000 

  

TATA DAEWOO 

3 400 000 - 

5 400 000 

  

FOTON 

350 000 - 

4400 000 

520 000 - 

850 000 

  380 000 - 

2 000 000 

  

HINO 

250 000 - 

2 080 000 

  

MAN 

  820 000 - 

3 960 000 

  340 000 - 

3 250 000 

1 060 000 - 

6 500 000 

  450 000 - 

4 045000  

420 000 - 

9 627 684 

ISUZU 

900 000 - 

3 750 000 

200 000 - 

900 000 

 1 630 000 - 

1 950 000 

  

ASTRA 

1 850 000 - 

2 350 000 

  

CAMC 

750 000 - 

3 600 000 

  

DONGFENG 

400 000 - 

2 925 000 

  410 000 - 

1 800 000 

FAW 

1 150 000 - 

3 200 000 

  

HOWO 

490 000 - 

2 700 000 

650 000 - 

4 158 000 

IVECO 

700 000 - 3 700 

000 

650 000 - 

5 650 000 

  650 000 - 

3 990 000 

220 000 - 

7 329 000 

MERCEDES 

  300 000 - 

3 500 000 

  440 000 - 

1 300 000 

200 000 - 

3 450 000 

 

АНАЛИЗ РЫНКА 

4 

 

 

 

173 

Марка 

Бортовые 

грузовики 

Грузовые 

фургоны 

Самосвалы 

Тентованные 

грузовики 

Тягачи 

седельные 

Шасси 

SCANIA 

1 800 000 - 

6 100 000 

349 000 - 

6 420 000 

SHAANXI 

400 000 - 

4 290 000 

 220 000 - 

7 329 000 

VOLVO 

1 250 000 - 

3 500 000 

 390 000 - 

4 995 000 

DAF 

790 000 - 890 000 

580 000 - 

8 000 000 

HYUNDAI 

400 000 - 

6 400 000 

350 000 - 

1 880 000 

  

MITSUBISHI 

100 000 - 

1 690 000 

  

КРАЗ 

475 000 - 

1 700 000 

  

Источник: http://gruzovoy.ru/trade/price/ 

Цены  на  грузовые  автомобили  на  вторичном  рынке  зависят  от  типа  машины,  технических  параметров 
(грузоподъемности), производителя и состояния. 

Выводы: 

 

Динамика  рынка  новых  грузовых  автомобилей  существенно  зависит  от  общей  макроэкономической 
ситуации в стране. 

 

На  фоне  негативного  макроэкономического  фона  продажи  новых  автомобилей  в  России  снижаются 
уже 2 года во всех сегментах. 

 

Продажи  на  вторичном  рынке  снижаются  незначительно  за  счет  переориентации  спроса  первичного 
рынка. Вторичный рынок в целом более устойчив к ситуации в экономике. 

 

До конца 2015 г., а также в 2016 г. рост спроса как на новые, так и на подержанные автомобили не 
ожидается. 

Источники 

 

http://gruzovoy.ru/; 

 

http://krizis-kopilka.ru; 

 

http://www.os1.ru; 

 

http://www.abiz.ru; 

 

http://www.autostat.ru; 

 

http://www.logistics.ru; 

 

http://www.asm-holding.ru. 

4.8

  ОБЗОР РЫНКА ЛОМА ЧЕРНЫХ МЕТАЛЛОВ 

 

Россия  на  мировом  рынке  лома  чёрных  металлов  уже  длительный  отрезок  времени  занимает 
лидирующее  место  и  прошедший  год  не  смог  пошатнуть  её  позиции.  В  целом  уровень  скупки  лома 
повторял тенденции 2014 года. 

Рынок  металлолома  напрямую  зависит  от  состояния  металлургической  отрасли  и  1  кв.  2015  г. 
характеризовался  ростом  выплавки  стали  на  3%  к  соответствующему  периоду  2014  г.  Казалось,  что 
девальвационная  волна  повысила  рентабельность  сталеплавильных  предприятий  и  спрос  на  металлолом 
будет расти. Однако, куда более значительным оказалось влияние главного конкурента для лома чёрных 
металлов  —  рудного  сырья,  которое  стремительно  продолжало  дешеветь  как  внутри  страны,  так  и  на 
внешних рынках. 

Поскольку  железная  руда  к  началу  года  имела  стоимость  в  районе  60-70  долл.  США  за  тонну,  то  это 
стимулировало металлургов не закупать лом в больших количествах. Дополнительное давление на рынок 
лома  чёрных  металлов  оказывали  снижающиеся  цены  на  чугун.  В  условиях,  когда  тонна  чугуна  стоила 
220 долл.  США,  более  выгодным  стал  конверторный  способ  выплавки  стали  из  чугуна,  а  не 

 

  4 

АНАЛИЗ РЫНКА 

 

 

 

  174 

 

электродуговой из металлолома. В целом это полностью соответствовало мировым тенденциям и никоим 
образом не регулировалось игроками рынка металлолома. 

Несмотря  на  негативные  тренды  к  середине  года  стало  очевидно,  что  розничная  и  оптовая  скупка 
металлолома 
в рамках страны соответствует прошлогоднему уровню. Эта ситуация стала возможна из-за 
следующих факторов: 

 

сильная девальвация значительно повысила привлекательность экспорта этого сырья; 

 

в 2015 году в РФ не проникал лом чёрных металлов из Украины, что несколько снизило конкуренцию 
и предложение. 

 

Одновременно  на  объём  скупки  металлолома  положительное  влияние  оказала  сложная  ситуация  в 
некоторых  отраслях  тяжёлой  промышленности.  К  примеру,  в  течение  2015  года  РУСАЛ  закрыл 
производство  первичного  алюминия  на  4  заводах  и  среди  экспертов  высказываются  негативные 
прогнозы 

касательно 

возможности 

возобновления 

там 

производственной 

деятельности. 

Соответственно, 

здесь 

существует 

возможность 

по 

извлечению 

большого 

количества 

амортизационного лома. 

Также  позитивное  влияние  на  рынок  металлолома  весь  год  оказывало  обновление  и  уменьшение  парка 
грузовых  железнодорожных  вагонов.  В  2015  г.  компании-операторы  вагонов  и  монополист  РЖД  активно 
избавлялись от старых грузовых вагонов. 

Окончание года не принесло существенных изменений в динамику скупки металлолома внутри страны, в 
отличие  от  цен.  Все  более  отчётливо  прослеживается  тенденция  увеличения  разрыва  между 
внутрироссийской  ценой  и  экспортной.  Отечественная  металлургия  пребывает  в  некотором 
производственном  спаде,  как  и  её  конкуренты  на  глобальном  рынке.  К  примеру,  некоторые  китайские 
заводы  даже  выставляли  на  продажу  с  дисконтом  запасы  железной  руды,  чтобы  иметь  хоть  какие-то 
свободные финансовые ресурсы. 

В  то  же  время  цены  экспортной  продукции  находятся  около  уровня  в  200  долл.  США  (182  долл.  США  в 
период  с  11  по  20  января  2016  г.),  что  в  текущих  условиях  позволяет  операторам  оптовой  скупки 
металлолома  относительно  неплохо  себя  чувствовать.  В  то  же  время  некоторые  опасения  вызывает 
структура  экспорта:  39%  его  объёма  занимает  Турция.  Учитывая  обострение  политической  обстановки 
между странами, вполне реальным выглядит вариант введения экспортных квот на вывоз продукции в эту 
страну. 

По  оценкам  Металл  Эксперт  Консалтинг,  наиболее  существенное  влияние  на  уровень  внутрироссийских 
цен  на  лом  оказывает  зависимость  от  экспортных  котировок,  в  свою  очередь  определяющих  динамику 
мировых цен на лом и стальной прокат. 

Основными  потребителями  лома  черных  металлов  внутри  страны  являются  крупные  металлургические 
комбинаты,  большинство  из  которых  имеют  собственные  заготовительные  подразделения.  Предприятия, 
оказывающих наибольшее влияние на ценообразование рынка черного лома в России: Северсталь, ММК, 
НЛМК, ЧМК, ОЗСМК, НСММЗ, ВТЗ. Фактически, заданная этими предприятиями цена определяет колебания 
внутреннего  рынка  и  задает  ориентир  остальным  компаниям-потребителям.  В  таблице  Т.  4.26 
представлены закупочные цены на металлолом указанных комбинатов, действовавшие в октябре 2015 г. 

Т. 4.26 

Средние цены на лом черных металлов в октябре 2015 г. 

Потребитель 

Средняя цена лома черных металлов, руб. за тонну 

(НДС не облагается) 

Северсталь 

8 400 

ММК 

8 400 

НЛМК 

8 700 

ЧМК 

8 500 

ОЗСМК 

8 000 

НСММЗ 

8 200 

ВТЗ 

8 650 

Средняя цена  

8 407 

Источник: http://www.ruslom.ru/?page=seny 

Рост  ареола  сбора  лома  в  России  приводит  к  тому,  что  уменьшаются  различия  в  формировании  цен  в 
уральской и европейской частях страны: на протяжении прошлых лет динамика закупочных цен на лом в 
регионах, как правило, подчинялась единому тренду, отклонения от которого были незначительными (не 

 

АНАЛИЗ РЫНКА 

4 

 

 

 

175 

превышали 1-2%). Информация об актуальных ценах на металлолом в Санкт-Петербурге и Ленинградской 
области на 10.01.2016 г. представлена в таблице  

Т. 4.27 

Средние цены на лом черных металлов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области на 10.01.2016 г. 

Категория лома 

Цена руб./кг. от 5 т. (НДС не облагается) 

17А (чугун) 

8 200 

20А (негабаритный чугун) 

7 500 

3А (сталь габаритная) 

8 900 

5А (сталь негабаритная) 

8 100 

12А (стальная жесть) 

8 600 

12А2 (стальная жесть оцинкованная) 

8 600 

Среднее значение 

8 340 

Источник: http://interlom.ru/ceny-na-metall/ 

Выводы 

 

Объем скупки металлолома в России оставался стабильным в течение 2014-2015 гг.; 

 

Цены на металлолом зависят от спроса на металл и цен на железную руду; 

 

Девальвация рубля повысила привлекательность экспорта металлолома; 

 

Экспортная цена на лом в начале 2016 г. составила 182 долл. США за тонну (НДС не облагается); 

 

Средняя  цена  лома  в  Санкт-Петербурге  и  Ленинградской  области  в  начале  2016  г.  составила  8 340 
руб. за тонну (НДС не облагается). 

Источники: 

 

http://www.metronews.ru/novosti-partnerov44/chem-zapomnilsja-2015-god-na-rynke-metalloloma-v-
sankt-peterburge/Tpopav---Z8M9fEjSNrZEQ/; 

 

http://www.ruslom.ru/?page=seny; 

 

http://interlom.ru/ceny-na-metall/. 

 

 

 

 

  4 

АНАЛИЗ РЫНКА 

 

 

 

  176 

 

 

 

ОБОСНОВАНИЕ СТАНДАРТОВ И МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ 

5 

 

 

 

177 

 

5

  ОБОСНОВАНИЕ СТАНДАРТОВ И 

МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ 

 

 

 

  5 

ОБОСНОВАНИЕ СТАНДАРТОВ И МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ 

 

 

 

  178 

 

 

 

ОБОСНОВАНИЕ СТАНДАРТОВ И МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ 

5 

 

 

 

179 

Выбор  стандарта  определяемой  стоимости  объекта  оценки  производится  исходя  из  назначения  оценки  с 
учетом  действующих  законодательных  норм.  Данная  оценка  стоимости  производится  для  целей 
совершения сделок купли-продажи. 

Объектом  оценки  выступает  недвижимое  и  движимое  имущество.  Недвижимое  и  движимое  имущество 
как  объект  гражданских  прав  может  свободно  отчуждаться  или  переходить  от  одного  лица  к  другому  в 
порядке  универсального  правопреемства  либо  иным  способом,  если  он  не  изъят  из  оборота  или  не 
ограничен в обороте (ст. 129 ГК РФ). В связи с этим, базой оценки может быть рыночная стоимость. 

Согласно Договору на проведение оценки, оценке подлежит рыночная стоимость Объекта оценки. 

В соответствии со ст. 3 Закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности» (29.07.98, № 135-ФЗ) 
под  рыночной  стоимостью  Объекта  оценки  понимается  наиболее  вероятная  цена,  по  которой  данный 
Объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки 
действуют  разумно,  располагая  всей  необходимой  информацией,  а  на  величине  цены  сделки  не 
отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: 

 

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать 
исполнение; 

 

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; 

 

объект  оценки  представлен  на  открытом  рынке  посредством  публичной  оферты,  типичной  для 
аналогичных объектов оценки; 

 

цена  сделки  представляет  собой  разумное  вознаграждение  за  объект  оценки  и  принуждения  к 
совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; 

 

платеж за объект оценки выражен в денежной форме. 

Стандарты оценки предусматривают использование трех подходов к оценке: 

 

затратный, 

 

сравнительный (рыночный); 

 

доходный. 

Затратный  поход  –  совокупность  методов  оценки  стоимости  Объекта  оценки,  основанных  на 
определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения Объекта оценки с 
учетом  износа  и  устареваний.  Затратный  подход  преимущественно  применяется  в  тех  случаях,  когда 
существует  достоверная  информация,  позволяющая  определить  затраты  на  приобретение, 
воспроизводство либо замещение Объекта оценки.

16

 

Сравнительный  подход  -  совокупность  методов  оценки  стоимости,  основанных  на  получении  стоимости 
Объекта  оценки  путем  сравнения  оцениваемого  объекта  с  объектами-аналогами.  Сравнительный  подход 
рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и 
характеристиках  объектов-аналогов.  При  этом  могут  применяться  как  цены  совершенных  сделок,  так  и 
цены предложений.

17

 

Доходный  подход  -  совокупность  методов  оценки,  основанных  на  определении  ожидаемых  доходов  от 
использования  Объекта  оценки.  Доходный  подход  рекомендуется  применять,  когда  существует 
достоверная  информация,  позволяющая  прогнозировать  будущие  доходы,  которые  Объект  оценки 
способен приносить, а также связанные с Объектом оценки расходы.

18

 

Согласно  Федеральным  Стандартам  оценки,  утвержденным  приказами  Минэкономразвития  РФ  от 
20.05.2015 № 297, 298 и 299 Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к 
оценке конкретные методы оценки. 

Выбор подходов для оценки недвижимого имущества 

Объекты  недвижимого  имущества,  входящие  в  состав  Объекта  оценки,  образуют  два  независимых 
объекта, таких как: 

 

Производственно-складской  комплекс,  расположенный  по  адресу:  Ленинградская  область,  г.  Тосно, 
Московское ш., д. 15; 

                                                      

16

 

ФСО №1, утвержденный приказом Минэкономразвития России №297 от 20.05.2015 г., п. 18, 19

 

17

 

ФСО №1, утвержденный приказом Минэкономразвития России №297 от 20.05.2015 г., п. 12, 13

 

18

 

ФСО №1, утвержденный приказом Минэкономразвития России №297 от 20.05.2015 г., п. 15, 16

 

 

  5 

ОБОСНОВАНИЕ СТАНДАРТОВ И МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ 

 

 

 

  180 

 

 

Здание бани на 50 мест, расположенное по адресу: Ленинградская область, г. Тосно, Московское ш., 
д. 31. 

Для  целей  настоящего  Отчета  расчет  рыночной  стоимости  производственно-складского  комплекса, 
расположенного  по  адресу:  Ленинградская  область,  г.  Тосно,  Московское  ш.,  д.  15,  проводился  с 
использованием  сравнительного  подхода  (с  помощью  метода  сравнительного  анализа  продаж)  и 
доходного подхода (на основе выявленных предложений по аренде). 

Расчет рыночной стоимости здания бани на 50 мест, расположенного по адресу: Ленинградская область, 
г. Тосно, Московское ш., д. 31, проводился с использованием сравнительного подхода (с помощью метода 
сравнительного  анализа  продаж).  Доходный  подход  не  применялся,  так  как  не  было  выявлено 
достаточного количества предложений по аренде аналогичных объектов. 

Затратный подход базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости 
со  стоимостью  существующего  объекта.  При  этом  подходе  определяется  стоимость  строительства 
аналогичного  объекта,  далее  вычитается  накопленный  износ  и  к  результату  добавляется  стоимость 
земельного участка. Полученная величина определяет стоимость оцениваемого объекта. 

Для оцениваемых объектов недвижимости, в рамках данного Отчета, Оценщиком было принято решение 
не использовать методы затратного подхода при оценке в связи со следующими факторами: 

 

затратный подход к оценке недвижимости используется, в первую очередь, в условиях недостаточно 
развитого  регионального  рынка  недвижимости  аналогичного  типа  и  назначения,  особенно,  для 
узкоспециализированных  объектов.  Рынок  коммерческой  недвижимости  Ленинградской  области 
характеризуется  достаточно  высоким  уровнем  развития  и  в  таких  условиях  значимость  и 
целесообразность использования затратного подхода к оценке заметно снижается. 

Получаемые  по  подходам  результаты  обладают  различной  степенью  весомости  в  зависимости  от 
используемых  предпосылок,  качества  информации  и  специфики  Объекта.  Обоснование  весовых 
коэффициентов  при  итоговом  взвешивании  результатов  представлено  в  Разделе  8  «Выведение  итоговой 
величины рыночной стоимости». 

Выбранные подходы: сравнительный подход для определения рыночной 

стоимости производственно-складского комплекса и здания бани на 50 мест, 

доходный для определения рыночной стоимости производственно-складского 

комплекса. 

Выбор  подходов  для  определения  рыночной  стоимости  движимого  имущества  в 
составе Объекта оценки 

В рамках настоящей оценки использованы методы затратного и сравнительного подходов. 

Оценщиком был выбран следующий порядок применения методов сравнительного и затратного подходов: 

 

в первую очередь использовались методы сравнительного подхода: метод утилизационной стоимости 
для объектов, не пригодных к использованию по прямому назначению, а также методы, основанные 
на ценах предложений на вторичном рынке (метод прямого пересчета по цене продавца на вторичном 
рынке); 

 

при невозможности использования сравнительного подхода применялись методы затратного подхода, 
основанные  на  ценах  предложений  на  первичном  рынке  (метод  прямого  пересчета  по  цене  завода 
изготовителя, нормативно-параметрический метод); 

 

при  невозможности  использования  вышеперечисленных  методов,  рыночная  стоимость  определялась 
методом индексации. 

Отказ от использования методов доходного подхода связан со следующими факторами: 

 

рынок  аренды  оцениваемого  оборудования  развит  слабо,  вследствие  чего  не  наблюдается 
предложений о сдаче аналогичного оборудования в аренду независимыми участниками рынка. 

 

не  представляется  возможным  выделить  поток  доходов,  генерируемый  непосредственно 
оцениваемым движимым имуществом, без учета вклада в такой поток других групп и видов активов, 
необходимых  для  функционирования  предприятия  (таких  как  оборотные  активы,  нематериальные 
активы). 

 

доходный подход в основном используется для оценки предприятий, производственных комплексов и 
других объектов бизнеса. В связи с тем, что понятие дохода связывается с конкретным производством 
или  оказанием  услуг,  то  доходный  подход  малоэффективен  при  оценке  отдельных  видов  средств 
труда, которые, как правило, являются элементами системы, приносящей доход. Очевидно, что для 

 

ОБОСНОВАНИЕ СТАНДАРТОВ И МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ 

5 

 

 

 

181 

серийно  выпускаемых  объектов  оценки,  широко  представленных  на  рынке,  степень  эффективности 
использования таких объектов не отражается на их рыночной стоимости. 

Выбранные подходы: сравнительный (для 340 позиций) и затратный (для 

71 позиции). 

Подробное  описание  методологии  и  обоснование  выбора  методов  оценки  рыночной  стоимости  Объекта 
оценки приведено в разделах 6 и 7 Отчета. 

При выполнении данной работы процесс оценки включал в себя: 

1.

 

Идентификацию оцениваемого объекта и соответствующих ему имущественных прав. 

2.

 

Осмотр  объекта  оценки.  Установление  количественных  и  качественных  характеристик 
оцениваемого  объекта.  Осмотр  Объекта  проведен  22.01.2016 г.  ведущим  оценщиком 
НАО «Евроэксперт» Ганичевой Л.А. 

3.

 

Сбор, обработку и анализ исходной информации по оцениваемому объекту. 

4.

 

Исследование рынка продаж аналогичных объектов, подбор аналогов для определения рыночной 
стоимости оцениваемого объекта. 

5.

 

Проведение  расчетов  по  определению  рыночной  стоимости  оцениваемого  объекта  с 
использованием выбранных Оценщиком методов. 

6.

 

Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, их согласование  и 
определение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта. 

7.

 

Оформление результатов оценки. 

 

 

 

  5 

ОБОСНОВАНИЕ СТАНДАРТОВ И МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ 

 

 

 

  182 

 

 

 

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 

6 

 

 

 

183 

 

6

  ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 

 

 

 

  6 

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 

 

 

 

  184 

 

 

 

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 

6 

 

 

 

 

185 

6.1  СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД 

6.1.1  МЕТОДОЛОГИЯ 

В  целях  определения  рыночной  стоимости  объекта  недвижимости  сравнительный  подход  предполагает 
использование данных по сделкам или ценам предложения аналогичных объектов.  

Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно 
связана  с  ценой  продажи  аналогичных  объектов.  Каждая  сопоставимая  продажа  сравнивается  с 
оцениваемой  недвижимостью.  В  цену  сопоставимой  продажи  вносятся  поправки,  отражающие 
существенные различия между ними. 

Данный  подход  к  оценке  стоимости  с  точки  зрения  сравнения  продаж  предполагает  осуществление 
следующих этапов: 

 

изучение  рынка  и  предложений  на  продажу,  т.  е.  объектов  недвижимости,  которые  наиболее 
сопоставимы с оцениваемым объектом; 

 

сбор  и  проверка  информации  по  каждому  отобранному  объекту-аналогу,  о  цене  продажи  и 
запрашиваемой цене, форме оплаты сделки, физических характеристиках, местоположении и других 
условиях сделки; 

 

анализ и сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым по времени продажи, местоположению, 
физическим характеристикам и условиям продажи; 

 

корректировка  цен  продаж  или  запрашиваемых  цен  по  каждому  сопоставимому  объекту-аналогу  в 
соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом; 

 

согласование  скорректированных  цен  сопоставимых  объектов-аналогов  недвижимости  и  вывод 
показателя стоимости оцениваемого объекта. 

Результатом является расчетная величина рыночной стоимости, максимально отражающая преимущества 
и недостатки объекта оценки по сравнению с сопоставимыми объектами. 

Расчет  рыночной  стоимости  производственно-складского  комплекса,  расположенного  по  адресу: 
Ленинградская  область,  г.  Тосно,  Московское  ш.,  д.  15,  с  использованием  сравнительного  подхода 
представлен далее.  

Расчет рыночной стоимости здания бани на 50 мест, расположенного по адресу: Ленинградская область, 
г. Тосно, Московское ш., д. 31, с использованием сравнительного подхода представлен далее. 

6.1.2  РАСЧЕТ  РЫНОЧНОЙ  СТОИМОСТИ  ПРОИЗВОДСТВЕННО-СКЛАДСКОГО  КОМПЛЕКСА, 

РАСПОЛОЖЕННОГО 

ПО 

АДРЕСУ: 

ЛЕНИНГРАДСКАЯ 

ОБЛАСТЬ, 

Г. 

ТОСНО, 

МОСКОВСКОЕ Ш., Д. 15, С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА 

Отбор аналогов и корректировка цен предложения 

В  качестве  источников  ценовой  информации  при  реализации  сравнительного  подхода  к  оценке 
недвижимости  использовались  данные  интернет-сайтов  агентств  недвижимости,  досок  объявлений,  а 
также  интервью  с  представителями  агентств  недвижимости  Ленинградской  области.  Ввиду  отсутствия 
открытой  информации  о  ценах  реальных  сделок  в  процессе  анализа  характеристик  сопоставимых 
объектов были использованы цены предложений. 

При  определении  рыночной  стоимости  производственно-складского  комплекса,  входящего  в  состав 
Объекта оценки, в рамках сравнительного подхода главными факторами для отбора аналогов выступали: 
местоположение, тип объекта, назначение и площадь: 

 

тип объекта – оцениваемым объектом является комплекс зданий с земельным участком. В качестве 
аналогов  были  отобраны  аналоги,  представляющие  собой  комплекс  зданий  и  отдельно  стоящие 
здания с земельными участками.  

 

назначение

 

–  основное  назначение  комплекса  -  производственно-складское,  также  на  территории 

здания  имеются  административные  площади.  Исполнителем  были  отобраны  аналоги  с  разной 
степенью обеспеченности административными площадями, с последующим введением корректировки 
по данному фактору. 

 

местоположение  –  оцениваемый  объект  расположен  в  г.  Тосно  Тосненского  района  Ленинградской 
области. В целях осуществления расчетов были отобраны аналоги, расположенные  в Ленинградской 
области, с последующим введением корректировки по данному фактору. 

 

 

 

 

 

 

 

содержание      ..     9      10      11      12     ..