ОТЧЕТ № 223-ДО/16 от 12.04.2016 г. ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА ООО «БАНК РАЗВИТИЯ БИЗНЕСА» - часть 12

89  

 

 

 

Определение величины коэффициента капитализации 

Для  дальнейших  расчетов  необходимо  определить  величину  коэффициента 

капитализации.  Существует  несколько  методов  расчета  ставки  капитализации,  наиболее 

распространенным  из  которых  является  метод  кумулятивного  построения.  Этот  метод 

предусматривает  расчет  ставки  капитализации  с  использованием  безрисковой  ставки  в 

качестве базовой, к которой прибавляются рисковые надбавки. 

Расчет  коэффициента  капитализации  К  предполагает  определение  ставки  дисконта 

(On) и нормы возврата капитала (Of). 

К = O

n

 + O

f

, 

Ставка  дохода  O

n

  отражает  требуемую  норму  прибыли  на  капиталовложения  со 

сравнимым  риском.  Ставка  O

n

  (или  ставка  дохода  на  инвестиционный  капитал), 

рассчитывается путем суммирования следующих элементов

26

: 

O

n

 = БС + Р + Л + М, 

где: 

БС - безрисковая ставка дохода,  

Р - премия за риск, соответствующая риску вложения в данный актив, 

Л - премия за низкую ликвидность объекта, 

М - премия за инвестиционный менеджмент. 

Определение безрисковой ставки 

Для  потенциального  инвестора  безрисковая  ставка  представляет  собой 

альтернативную  ставку  дохода,  которая  характеризуется  отсутствием  риска  или  его 

минимальным значением.  

В качестве безрисковой ставки доходности Оценщиком было использовано значение 

доходности  к  погашению  по  долгосрочным  ставкам  ГКО-ОФЗ,  которая  на  дату  оценки 

составила 10,04%

27

. 

Премия за риск вложений в данную недвижимость 

Данная  премия  определялась  как  дополнительный  доход,  на  получение  которого 

рассчитывают инвесторы при инвестировании в объекты недвижимости. Премия за риск в 

недвижимость 

учитывает 

систематические 

(недиверсифицируемые) 

риски, 

сопутствующие коммерческому использованию недвижимости, в том числе: 

·  Риск непрогнозируемого ухудшения общеэкономической ситуации; 

                                                
 

26

 «Оценка бизнеса» под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. /М.:«Финансы и статистика» 1998 г.

 

27

 Источник: http://www.cbr.ru/hd_base/default.aspx?prtid=gkoofz_mr&pid=finr&sid=GKO_stavki

 

90  

 

 

 

·  Риск непрогнозируемого увеличения уровня конкуренции; 
·  Риск 

непрогнозируемого 

изменения 

федерального 

или 

местного 

законодательства. 

Учитывая  специфику  объекта  оценки  и  общую  макроэкономическую  ситуацию, 

величина данной премии принята Оценщиком на уровне 1,50%. 

Премия за низкую ликвидность  

Объекты недвижимости обладают более низкой ликвидностью по сравнению с рядом 

других,  в  том  числе  безрисковых  финансовых  инструментов.  Это  связанно  с  тем,  что 

недвижимость  –  актив,  приобретение  которого  требует  осуществление  комплекса 

соответствующих действий. 

В  рамках  настоящей  оценки  данная  премия  рассчитывалась  исходя  из  срока 

экспозиции объекта недвижимости торгового назначения, который по данным экспертов 

рынка  коммерческой  недвижимости  на  текущий  момент  составляет  3  месяца  –  для 

объектов, готовых к эксплуатации, 4 месяца – для объектов под отделку. Премия за риск 

определялась  по  следующей  формуле  (исходя  из  средней  величины  срока  экспозиции 

объекта недвижимости):  

Безрисковая ставка х срок экспозиции (месяцев)/12  

Таким образом премия за низкую ликвидность составила: 

Для  объекта  оценки-нежилого  помещения,  расположенного  по  адресу:  г.  Вологда, 

ул. Ветошкина, д. 36, 5-6 этажи, общей площадью 747,3 кв. м: 

10,04%х3/12 = 2,51% 

Для объекта оценки-нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Кемерово, 

ул. Ю. Двужильного, д. 10, пом. 254, общей площадью 685,6 кв. м: 

10,04%х4/12 = 3,35% 

Для объекта оценки-нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Кемерово, 

б-р Строителей, д. 28/1, пом. 153, общей площадью 122,0 кв. м: 

10,04%х3/12 = 2,51% 

Премия за инвестиционный менеджмент  

Данная  премия,  учитывает  несистематические  (диверсифицируемые)  риски, 

связанные с коммерческим использованием объекта оценки, в том числе: 

·  Риск непрогнозируемых чрезвычайных ситуаций; 
·  Риск ускоренного износа здания; 
·  Риск неэффективного менеджмента и т.п. 

Учитывая  специфику  объекта  оценки,  Оценщик  полагает,  что  в  рамках  настоящего 

Отчета премия за инвестиционный менеджмент находится на уровне 1,50%.  

91  

 

 

 

Таким образом, ставка дохода на инвестиционный капитал (O

n

) равна: 

Для  объекта  оценки-нежилого  помещения,  расположенного  по  адресу:  г.  Вологда, 

ул. Ветошкина, д. 36, 5-6 этажи, общей площадью 747,3 кв. м: 

O

n

 = 10,04% + 1,50% + 2,51% + 1,50% = 15,55% 

Для объекта оценки-нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Кемерово, 

ул. Ю. Двужильного, д. 10, пом. 254, общей площадью 685,6 кв. м: 

O

n

 = 10,04% + 1,50% + 3,35% + 1,50% = 16,39% 

Для объекта оценки-нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Кемерово, 

б-р Строителей, д. 28/1, пом. 153, общей площадью 122,0 кв. м: 

O

n

 = 10,04% + 1,50% + 2,51% + 1,50% = 15,55% 

Определение  нормы возврата (SFF),  а,  следовательно,  и  ставки  капитализации (R

0

) 

зависит от условий формирования фонда возмещения потери стоимости. 

При  расчете  ставки  капитализации  с  корректировкой  на  изменение  стоимости 

актива, выделяют три основных метода определения нормы возврата: 

·  Метод Инвуда. 
·  Метод Хоскольда. 
·  Метод Ринга. 

Метод Инвуда. 

Аннуитетный метод возврата инвестиций. 

В  условиях  постоянного  и  стабильного  во  времени  денежного  потока  фонд 

возмещения формируется по ставке процента, равной норме прибыли (i = R

е

), т.е. 

(

)

1

R

1

R

SFF

n

e

e

-

+

=

 

Применяется  в  случаях,  когда  ожидается  получение  постоянного  дохода  за 

оставшийся период владения объектом оценки. 

Метод Хоскольда. 

Аннуитетный метод возврата инвестиций. 

Ставка  дохода,  приносимого  объектом,  высока,  и  ее  трудно  достичь  в  случае 

реинвестирования.  Чтобы  обезопасить  возврат  средств,  вложенных  в  объект 

недвижимости,  инвестор  формирует  фонд  возмещения  по  минимальной  (безрисковой) 

ставке. 

(

)

1

R

1

R

SFF

n

f

f

-

+

=

 

где: 

92  

 

 

 

R

f

  –  безрисковая  ставка  (ставка  безрискового  финансирования)  -  норма  дохода  по 

безрисковым вложениям. 

Применятся в случаях, когда получение постоянных доходов связано с повышенным 

риском уменьшения или прекращения прогнозируемого денежного потока. 

Метод Ринга. 

Линейный метод возврата капитала (инвестиций). 

Этот  метод  предполагает  возврат  капитала  равными  частями  в  течение  срока 

владения  активом.  Норма  возврата  в  этом  случае  представляет  собой  ежегодную  долю 

первоначального  капитала,  отчисляемую  в  беспроцентный  фонд  возмещения.  Эта  доля 

при 100%-ом возмещении капитала равна 1/n. 

n

1

SFF

=

 

где: 

n –  время амортизации объекта (остаточный срок экономической жизни) в годах; 

Применяется  при  оценке  старых  или  сильно  изношенных  объектов,  для  которых 

характерна  тенденция  снижение  дохода  (уменьшение  арендной  платы,  увеличение 

расходов на ремонт и восстановление) за оставшийся период владения объектом. 

В  данном  Отчете,  в  качестве  метода  нормы  возврата,  использовано  формирование 

фонда возмещения при аннуитетном характере возврате капитала методом Инвуда. 

Принимая  во  внимание  техническое  состояние  объектов  оценки,  Оценщик 

предполагает срок оставшейся полезной жизни не менее 60 лет.  

Таким образом, ставка капитализации для объекта оценки будет равна: 

Для  объекта  оценки-нежилого  помещения,  расположенного  по  адресу:  г.  Вологда, 

ул. Ветошкина, д. 36, 5-6 этажи, общей площадью 747,3 кв. м: 

К = 15,55% + 0,0%  ≈  15,55% 

Для объекта оценки-нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Кемерово, 

ул. Ю. Двужильного, д. 10, пом. 254, общей площадью 685,6 кв. м: 

К = 16,39% + 0,0%  ≈  16,39% 

Для объекта оценки-нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Кемерово, 

б-р Строителей, д. 28/1, пом. 153, общей площадью 122,0 кв. м: 

К = 15,55% + 0,0%  ≈  15,55% 

93  

 

 

 

Последний  этап  –  определение  стоимости  объекта  недвижимости  путем  деления 

выбранного  денежного  потока  на  коэффициент  капитализации.  В  Таблице  №6.10 

приведен расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода. 

Принимая  во  внимание  то  обстоятельство,  что  объект  оценки,  расположенный  по 

адресу:  г. Кемерово, ул. Ю. Двужильного, д. 10, пом. 254, общей площадью 685,6 кв. м, 

предлагается  к  аренде  в  состоянии  под  отделку,  а  объекты-аналоги  представлены  в 

состоянии  готовом  к  эксплуатации,  Оценщиком  было  принято  решение  использовать 

абсолютную поправку на ремонт объекта исходя из величины 3 500 руб./кв. м

28

.  

Таблица 6.10. Расчет рыночной стоимости недвижимого имущества в рамках доходного 

подхода. 

Параметры 

г. Вологда, 

ул. Ветошкина, д. 36, 

5-6 этажи 

г. Кемерово, 

ул. Ю. 

Двужильного, д. 

10, пом. 254 

г. Кемерово, б-р 

Строителей, д. 28/1, 

пом. 153 

Средневзвешенное значение арендной ставки, 
руб./кв.м в год, с учетом НДС 

4 043 

5 907 

10 024 

Площадь объекта, кв.м 

747,30 

685,60 

122,00 

Потенциальный валовый доход 

3 021 076 

4 049 839 

1 222 928 

Поправка на недосдачу площадей в аренду и недосбор 
арендной платы 

-10,00% 

-10,00% 

-10,00% 

Действительный валовый доход, руб. 

2 718 968 

3 644 855 

1 100 635 

Постоянные (невозмещаемые) расходы, руб 

336 999 

384 879 

136 417 

Чистый операционный доход, руб 

2 381 970 

3 259 977 

964 218 

Коэффициент капитализации 

15,55% 

16,39% 

15,55% 

Стоимость объекта оценки в рамках доходного 
подхода, руб., с учетом НДС 

15 318 132 

19 894 081 

6 200 762 

Стоимость ремонта, руб., с учетом НДС 

- 

2 399 600 

- 

Стоимость объекта оценки в рамках доходного 
подхода, руб., с учетом НДС с учетом расходов на 
ремонт 

15 318 132 

17 494 481 

6 200 762 

Источник: расчеты Оценщика. 

Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная в рамках доходного подхода по 

состоянию на дату оценки составила (с учетом НДС, округленно): 

·  Объект  оценки-нежилое  помещение,  расположенное  по  адресу:  г.  Вологда, 

ул. Ветошкина,  д.  36,  5-6  этажи,  общей  площадью  747,3  кв.  м:  15 318  132  

(пятнадцать  миллионов  триста  восемнадцать  тысяч  сто  тридцать  два) 

рубля. 

·  Объект  оценки-нежилое  помещение,  расположенное  по  адресу:  г.  Кемерово, 

ул. Ю. Двужильного, д. 10, пом. 254, общей площадью 685,6 кв. м: 17 494 481 

(семнадцать  миллионов  четыреста  девяносто  четыре  тысячи  четыреста 

восемьдесят один) рубль. 

                                                
 

28

 

Источник: компания «Ремонт-42», г. Кемерово, http://remont-otdelka-42.ru/vnutrennyaya-otdelka/remont-pomeshhenij/remont-ofisov

 

94  

 

 

 

·  Объект  оценки-нежилое  помещение,  расположенное  по  адресу:  г.  Кемерово, 

б-р  Строителей,  д.  28/1,  пом.  153,  общей  площадью  122,0  кв.  м:  6 200  762 

(шесть миллионов двести тысяч семьсот шестьдесят два) рубля. 

6.3.

 Согласование полученных результатов 

Заключительным  элементом  процесса  определения  рыночной  стоимости  объекта 

оценки  является  сравнение  результатов,  полученных  на  основе  применения  различных 

подходов  и  приведение  полученных  стоимостных  оценок  к  единой  стоимости.  Процесс 

приведения  учитывает  слабые  и  сильные  стороны  каждого  подхода,  определяет, 

насколько они существенно влияют при оценке на объективное отражение рынка. Процесс 

сопоставления результатов применения походов приводит к установлению окончательной 

рыночной стоимости, чем и достигается цель оценки.  

Затратный  подход.  При  определении  стоимости  объекта  оценки  затратным 

подходом Оценщик исходит из принципа замещения, в соответствии с которым типичный 

рыночный  покупатель  будет  определять  рыночную  стоимость  объекта  как  затраты  на 

приобретение  и  реконструкцию  объекта  недвижимости,  и  создание  объекта  с 

полезностью,  аналогичной  полезности  объекта  оценки.  Расчеты  с  применением  данного 

подхода практически не содержат субъективных суждений и опираются на достоверную 

информацию.  К  недостаткам  данного  подхода  можно  отнести  его  оторванность  от 

текущего рынка недвижимости и ожиданий потенциального покупателя. 

Сравнительный подход. Данный подход предполагает, что типичный покупатель за 

выставленный на продажу объект не заплатит большую сумму, чем та, за которую можно 

приобрести  аналогичный  по  качеству  и  пригодности  объект-аналог.  Преимущество 

данного подхода заключается в учете реакции продавцов и покупателей на сложившуюся 

конъюнктуру  рынка.  Использование  подхода  наиболее  привлекательно,  когда  имеется 

достаточная  и  надежная  рыночная  информация  о  сопоставимых  сделках.  Недостатки 

подхода  проявляются  в  случае,  если  соответствующий  рынок  недостаточно  развит,  и 

найти идентичные объекты не представляется возможным. 

Доходный  подход.  Неоспоримым  преимуществом  доходного  подхода  является  то, 

что это единственный подход, который учитывает будущие ожидания относительно цен, 

затрат, инвестиций и т.п. Что особенно важно, данный метод оценивает будущие выгоды 

от  владения  объектом  оценки,  поскольку  покупатель,  принимая  решение  об 

инвестировании  средств,  сопоставляет  предлагаемую  цену  и  ожидаемые  выгоды. 

Основные  трудности,  связанные  с  применением  доходного  подхода,  заключаются  в 

95  

 

 

 

сложности определения обоснованной  величины  денежного  потока,  а  также  степени  его 

волатильности.  

В  данном  расчете  преимущества  каждого  подхода  в  оценке  рассматриваемых 

объектов недвижимости сопоставляются по следующим критериям с приданием каждому 

соответствующих весовых коэффициентов по 9-ти балльной шкале: 

·  учет влияния рыночной ситуации; 
·  наличие необходимой информации; 
·  учет специфики объекта; 
·  учет цели оценки. 

Таблица 6.11 Шкала отношений для сравнения. 

Важность параметра оценки 

Численное значение

29

 

Одинаковая важность 

1 

Умеренное превосходство 

3 

Значительное превосходство 

5 

Явное превосходство 

7 

Абсолютное превосходство 

9 

Таблица 6.12. Определение весовых коэффициентов подходов по факторам. 

Фактор 

Балл 

Вес 

Учет влияния рыночной ситуации 

Затратный подход 

0 

0,00% 

Сравнительный подход 

6 

42,86% 

Доходный подход 

8 

57,14% 

Сумма  

14 

100,00% 

Наличие необходимой информации 

Затратный подход 

0 

0,00% 

Сравнительный подход 

8 

57,14% 

Доходный подход 

6 

42,86% 

Сумма  

14 

100,00% 

Учет специфики объекта 

Затратный подход 

0 

0,00% 

Сравнительный подход 

8 

50,00% 

Доходный подход 

8 

50,00% 

Сумма  

16 

100,00% 

Учет цели оценки 

Затратный подход 

0 

0,00% 

Сравнительный подход 

8 

50,00% 

Доходный подход 

8 

50,00% 

Сумма  

16 

100,00% 

Источник: расчеты Оценщика.

 

 

                                                
 
 

29

 2,4,6,8 – являются промежуточными значениями приоритетов.

 

96  

 

 

 

Таблица 6.13. Определение итоговых коэффициентов подходов. 

Фактор 

Вес 

фактора 

Затратный 

подход 

Сравнительный 

подход 

Доходный 

подход 

Учет влияния рыночной ситуации 

25,00% 

0,00% 

42,86% 

57,14% 

Наличие необходимой информации 

25,00% 

0,00% 

57,14% 

42,86% 

Учет специфики объекта 

25,00% 

0,00% 

50,00% 

50,00% 

Учет цели оценки 

25,00% 

0,00% 

50,00% 

50,00% 

Итого 

100,00% 

0,00% 

50,00% 

50,00% 

Источник: расчеты Оценщика.

 

Определение  итоговой  рыночной  стоимости  объекта  оценки  представлено  в 

следующих таблицах: 

Таблица 6.14. Определение итоговой рыночной стоимости объекта оценки 

расположенного по адресу:

 

г. Вологда, ул. Ветошкина, д. 36, 5-6 этажи, общей площадью 

747,3 кв. м. 

Наименование 

подхода 

Рыночная 

стоимость, 

полученная в 

рамках настоящего 

подхода 

Весовой 

коэффициент 

Рыночная 
стоимость 

объекта 

оценки, руб. с 

НДС 

Доходный 

15 318 132 

0,5 

15 988 310 

Сравнительный 

16 658 488 

0,5 

Затратный 

Не применялся 

Не применялся 

Источник: расчеты Оценщика. 

Таблица 6.15. Определение итоговой рыночной стоимости объекта оценки, 

расположенного по адресу:

 

г. Кемерово, ул. Ю. Двужильного, д. 10, пом. 254, общей 

площадью 685,6 кв. м. 

Наименование 

подхода 

Рыночная 

стоимость, 

полученная в 

рамках настоящего 

подхода 

Весовой 

коэффициент 

Рыночная 
стоимость 

объекта 

оценки, руб. с 

НДС 

Доходный 

17 494 481 

0,5 

21 139 501 

Сравнительный 

24 784 521 

0,5 

Затратный 

Не применялся 

Не применялся 

Источник: расчеты Оценщика.

 

Таблица 6.16. Определение итоговой рыночной стоимости объекта оценки, 

расположенного по адресу:

 

г. Кемерово, б-р Строителей, д. 28/1, пом. 153, общей 

площадью 122,0 кв. м. 

Наименование 

подхода 

Рыночная 

стоимость, 

полученная в 

рамках настоящего 

подхода 

Весовой 

коэффициент 

Рыночная 
стоимость 

объекта 

оценки, руб. с 

НДС 

Доходный 

6 200 762 

0,5 

6 632 408 

Сравнительный 

7 064 055 

0,5 

Затратный 

Не применялся 

Не применялся 

Источник: расчеты Оценщика.