содержание .. 9 10 11 12 ..

ОТЧЕТ № 223-ДО/16 от 12.04.2016 г. ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА ООО «БАНК РАЗВИТИЯ БИЗНЕСА» - часть 11

Показатель

Описание объекта оценки

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Корректировка на условия
продажи, %

0,00%

Цена объекта-аналога
после корректировки,
руб./кв. м

10 800

12 000

Корректировка на торг
продавца и покупателя, %

-10,50%

Цена объекта-аналога
после корректировки,
руб./кв. м/год

9 666

10 740

Корректировка на
местоположение,%

0,00%

Цена объекта-аналога
после корректировки,
руб./кв. м/год

9 666

10 740

Корректировка на
масштаб, %

0,00%

Цена объекта-аналога
после корректировки,
руб./кв. м/год

9 666

10 740

Тип объекта

офисное, ПСН

Корректировка на тип
объекта, %

0,00%

Цена объекта-аналога
после корректировки,
руб./кв. м/год

9 666

10 740

Количество внесенных
корректировок

Вес

200,00%

66,67%

Вес

100,00%

33,3%

Средневзвешенное
значение, руб./кв. м/год с
учетом НДС

10 024

Источник: расчеты Оценщика.

Принт скрины объектов-аналогов по аренде представлены далее:

Объект оценки-нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Вологда,

ул. Ветошкина, д. 36, 5-6 этажи, общей площадью 747,3 кв. м:

Объект-аналог №1.

Объект-аналог №2.

Объект-аналог №3.

Объект оценки-нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Кемерово, ул. Ю.

Двужильного, д. 10, пом. 254, общей площадью 685,6 кв. м:

Объект-аналог №1.

Объект-аналог №2.

Объект-аналог №3.

Объект оценки-нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Кемерово, б-р

Строителей, д. 28/1, пом. 153, общей площадью 122,0 кв. м:

Объект-аналог №1.

Объект-аналог №2.

Объект-аналог №3.

Описание используемых корректировок

Для обеспечения наибольшей сопоставимости объектов-аналогов по аренде и

оцениваемых объектов в цены аналогов вводятся корректировки по таким элементам

сравнения, как:

1. объем передаваемых прав;

2. условия продажи;

3. снижение цены в процессе торгов;

4. местоположение;

5. масштаб;

6. на тип объекта.

Корректировка на объем передаваемых прав

В рамках настоящего Раздела отчета оцениваются права аренды на объект

недвижимого имущества, поскольку предложения объектов-аналогов также предлагаются

передачу прав аренды, то корректировка по данному фактору не требуется.

Корректировка на условия продажи

Условия предложения объектов-аналогов типичные, т.е. арендодатели не ограничены

в сроках реализации, между потенциальными арендаторами и арендодателями нет

никаких особых отношений, объекты не арендуются с целью их комплексного

использования с близлежащими объектами. В связи с этим, данная корректировка не

требуется.

Корректировка на снижение цены в процессе торгов

В текущих экономических условиях России метод сравнительных продаж имеет ряд

ограничений. Так, например, наиболее целесообразно осуществлять сравнение на

основании информации о ценах зарегистрированных сделок. Однако, информация о

реальных сделках не нашла широкого распространения, поэтому наиболее доступными

являются данные о ценах предложений по аренде на аналогичные оцениваемому объекты,

выставленные на открытый рынок.

По мнению Оценщика, использование подобных данных правомерно, но

объявленные цены на аренду должны быть подвергнуты корректировке в связи с

неизбежным процессом снижения цены во время торгов. Как правило, в процессе

торговли запрашиваемая владельцем объекта цена несколько снижается.

Расчет поправки на торг производился на основании данных «Сборника рыночных

корректировок»

, СРК - 2016, стр. 97 (под редакцией канд. тех. наук Е.Е. Яскевича).

Значение корректировок на уторгование принято на уровне среднего значения данных

скидок определяемых для средних городов РФ.

Таблица 6.9. Расчет поправки на торг.

Вид недвижимого имущества

Величина скидки, %

Источник

Продажа/аренда

Офисная недвижимость

-10,50%

СРК-2016, офисная недвижимость,
среднее по средним городам, март
2016г., стр. 97

Аренда

Источник: «Сборник рыночных корректировок» СРК-2016.

Корректировка на местоположение

Корректировка на местоположение в рамках настоящего Отчета не применялась, так

как объекты-аналоги и объекты оценки расположены в сопоставимых районах г. Кемерово

и г. Вологда.

Корректировка на масштаб

Корректировка на масштаб не применялась в связи с тем, что существует

возможность сдачи объектов-аналогов и объекта оценки в аренду по частям.

Подготовлен Научно Практическим Центром Профессионально Оценки (НЦПО, (http://cpcpa.ru/Manuals/).

Корректировка на тип объекта

Объекты оценки и объекты-аналоги относятся к категории объектов офисного

назначения и ПСН. Таким образом, корректировка по данному фактору не требуется.

Веса объектов-аналогов

Вследствие

внесения

оценочных

корректировок

по

объектам-аналогам

достоверность данных по этим объектам уменьшается. Т.о., Оценщик принял решение

придать веса для объектов-аналогов, в зависимости от количества корректировок,

использованных по каждому объекту-аналогу для приведения его стоимости к

сопоставимой с объектом оценки. Веса для объектов-аналогов приведены в расчетных

Таблицах №6.6 - 6.8 и рассчитаны по следующей формуле:

, где:

D – вес;

Q – общее количество корректировок;

q – количество корректировок аналога;

p – количество аналогов.

Оценка действительного валового дохода: определение потерь от

недоиспользования площадей

Для целей настоящей оценки Оценщиком выбран указанный уровень потерь равный

10% (для объектов: «универсальные низкоклассные офисно-торговые объекты» на

основании данных «Справочник оценщика недвижимости» под редакцией Лейфера

Л. А.

), который отражает процент вакантных площадей на рынке аналогичных

помещений.

Оценка чистого операционного дохода: определение операционных расходов

В состав операционных расходов включен налог на имущество. Величина указанных

расчетов принята на основании 2,2% от величины рыночной стоимости объекта оценки,

полученной в рамках доходного подхода.

Величина прочих операционных расходов принята равной нулю, т. к. затраты на

содержание объекта, согласно существующей на рынке практике, несет Арендатор,

дополнительно к уплачиваемой ставке аренды.

Подготовлен Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2014г., том 2., стр.

19.

содержание .. 9 10 11 12 ..