ОТЧЕТ № 223-ДО/16 от 12.04.2016 г. ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА ООО «БАНК РАЗВИТИЯ БИЗНЕСА» - часть 5

33  

 

 

 

могут  быть  отнесены  к  IV  категории  качества,  имеющие  высокий  кредитный  риск 

(вероятность  финансовых  потерь  вследствие  неисполнения  либо  ненадлежащего 

исполнения заемщиком обязательств по ссуде обусловливает ее обесценение в размере от 

51%  до  100%).  Обязательства  ООО  «Эльдорадо  Сервис»  могут  быть  отнесены  к  V 

(низшая)  категории  качества,  по  которым  отсутствует  вероятность  возврата  ссуды,  что 

обуславливает полное (в размере 100%) обесценение. 

34  

 

 

 

4. МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ 

4.1.

 Терминология, основные понятия 

В  рамках  настоящего  отчета  оценки  подлежит  рыночная  стоимость  права 

собственности  на  недвижимое  имущество  –  нежилые  помещения  (Объект  оценки  №1), 

автотранспортные средства (Объект оценки №2) и простые векселя (Объект оценки №3).  

Определение  рыночной  стоимости  приводится  в  Федеральном  Законе  от  29  июля 

1998 года N135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральном 

стандарте  оценки  №2,  в  Международных  стандартах  оценки  (IVS,  2007  г.).  Как  субъект 

гражданских  правоотношений  Оценщик  придерживается  требований  Федерального 

Закона и Федеральных Стандартов оценки. Рыночная стоимость,  указанная в настоящем 

Отчете, определена также в соответствии Международными Стандартами и стандартами 

РКО. 

Согласно  Федеральному  Закону  «Об  оценочной  деятельности  в  Российской 

Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная 

цена,  по  которой  данный  объект  оценки  может  быть  отчужден  на  открытом  рынке  в 

условиях  конкуренции,  когда  стороны  сделки  действуют  разумно,  располагая  всей 

необходимой  информацией,  а  на  величине  цены  сделки  не  отражаются  какие-либо 

чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: 

·  одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона 

не обязана принимать исполнение; 

·  стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих 

интересах; 

·  объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты; 
·  цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и 

принуждения  к совершению сделки в отношении сторон сделки с  чьей-либо 

стороны не было; 

·  платеж за объект оценки выражен в денежной форме. 

Подходы к оценке (Согласно ФСО-1)  

Доходный  подход  -  совокупность  методов  оценки  стоимости  объекта  оценки, 

основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. 

Сравнительный  подход  -  совокупность  методов  оценки  стоимости  объекта  оценки, 

основанных  на  сравнении  объекта  оценки  с  объектами  -  аналогами  объекта  оценки,  в 

отношении которых имеется информация о ценах.  

35  

 

 

 

Затратный  подход  -  совокупность  методов  оценки  стоимости  объекта  оценки, 

основанных  на  определении  затрат,  необходимых  для  воспроизводства  либо  замещения 

объекта оценки с учетом износа и устареваний. 

Метод оценки (Согласно ФСО-1) 

Методом  оценки  является  последовательность  процедур,  позволяющая  на  основе 

существенной  для  данного  метода  информации  определить  стоимость  объекта  оценки  в 

рамках одного из подходов к оценке. 

4.2.

 Основные этапы оценки 

Процедура оценки состояла из следующих этапов: 

a)  заключение договора на проведение оценки; 

b)  сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки; 

c)  применение  подходов  к  оценке,  включая  выбор  методов  оценки  и 

осуществление необходимых расчетов; 

d)  согласование  (обобщение)  результатов  применения  подходов  к  оценке  и 

определение итоговой величины стоимости объекта оценки; 

e)  составление отчета об оценке. 

4.3.

 

Описание общепринятых подходов к оценке  

Согласно Стандартам оценочной деятельности Оценщик обязан использовать (либо 

обосновать отказ от использования) три подхода к оценке имущества: 

·  затратный подход; 
·  сравнительный подход; 
·  доходный подход. 

Каждый  из  этих  подходов  имеет  определенные  ограничения  с  точки  зрения 

возможности получения достоверного результата оценки конкретного объекта.  

В  силу  различных  обстоятельств,  например,  уровня  развития  рынка  данного  вида 

имущества,  типичности  способов  приобретения,  степени  достоверности  и  полноты 

исходных данных, доступных для проведения оценки, как правило, предпочтение может 

быть  отдано  одному  (двум  или  всем)  из  указанных  подходов  к  оценке,  так  как  другие 

(другой)  могут  не  обеспечивать  достаточной  для  проведения  согласования  результатов 

точности оценки. 

Сравнительный подход (Market approach) 

Сравнительный подход основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с 

другими объектами, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная 

36  

 

 

 

стоимость  имущества  определяется  ценой,  которую  заплатит  типичный  покупатель  за 

аналогичный  по  качеству  и  полезности  объект.  Сравнительный  подход  наиболее 

действенен  для  объектов,  по  которым  имеется  достаточное  количество  информации  о 

недавних  сделках  купли-продажи.  Если  такое  имущество  на  рынке  продаж  отсутствует, 

метод  сравнения  продаж  не  применим.  Любое  отличие  условий  продажи  сравниваемого 

объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. 

Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота 

информации. 

Применение  данного  подхода  заключается  в  последовательном  выполнении 

следующих действий: 

·  Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации 

обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности. 

·  Определение  подходящих  единиц  сравнения  и  проведение  сравнительного 

анализа по каждой единице. 

·  Сопоставление  исследуемого  объекта  с  выбранными  объектами  сравнения  с 

целью  корректировки  их  продажных  цен  или  исключения  из  списка 

сравнимых. 

·  Приведение  показателей  стоимости  сравнимых  объектов  к  стоимости 

исследуемого объекта. 

Сравнительный подход в наибольшей степени применим для стандартных объектов, 

рынок продаж которых хорошо развит. 

Таким  образом,  сравнительный  подход  –  это  совокупность  методов  оценки 

стоимости  объектов,  основанных  на  сравнении  Объектов  оценки  с  аналогичными 

объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок, либо предложения. 

Он  основан  на  принципе,  согласно  которому  осведомленный  покупатель  не  заплатит  за 

собственность  больше,  чем  цена  приобретения  другой  собственности,  имеющей  равную 

полезность. В условиях «пассивного» рынка продаж некоторые выводы могут быть также 

сделаны  исходя  из  информации  о  ценах  предложения,  которые  демонстрируют  факт 

существования подобных объектов на рынке. 

Доходный подход (Income approach) 

Данный  подход  позволяет  рассчитать  стоимость  объекта  путем  пересчета 

ожидаемых  будущих  доходов  в  оценку  их  стоимости  в  настоящее  время.  В  этом 

отношении данный процесс очень похож на любой процесс установления цен на рынках 

капитала.  Инвестор  сегодня  приобретает  приносящий  доход  актив  в  обмен  на  право 

37  

 

 

 

получать  в  дальнейшем  доход  от  его  использования  и/или  от  последующей  продажи 

актива. 

Доходный  подход  требует  тщательной  оценки  будущих  доходов  и  расходов, 

связанных  с  функционированием  объекта  в  соответствии  с  вариантом  наиболее 

эффективного  использования.  Доходный  подход  соединяет  в  себе  оправданные  расчеты 

будущих доходов и расходов с требованиями инвестора к конечной отдаче на вложенный 

капитал.  

Для  приведения  будущих  доходов  к  текущей  стоимости  актива обычно  применяют 

один из двух методов: 

·  Метод капитализации дохода. В этом методе стоимость объекта определяется 

путем  деления  величины  годового  дохода  на  общий  коэффициент 

капитализации,  который  определяется  либо  по  результатам  статистической 

обработки данных рынка, либо по соответствующим расчетным формулам. 

·  Метод  анализа  дисконтированных  денежных  потоков.  Техника  данного 

метода подразумевает: 

o  составление  прогноза  функционирования  объекта  в  будущем,  на 

протяжении установленного Оценщиком периода владения; 

o  оценку  стоимости  будущей  продажи  (стоимости  реверсии)  в  конце 

периода владения; 

o  пересчет  потока  периодических  доходов  и  реверсионной  стоимости в 

текущую стоимость, используя метод дисконтирования. 

Метод  анализа  дисконтированных  потоков  дает  наилучшую  возможность  учесть 

тенденции  изменения  доходов  и  расходов  в  прогнозируемый  период  владения объектом 

оценки. 

К  недостаткам  доходного  подхода  можно  отнести  возможность  неточного 

определения 

ставки 

дисконтирования 

и 

денежных 

потоков, 

связанных 

с 

функционированием объекта, которая связана со сложностью прогнозирования в быстро 

меняющейся ситуации. 

Затратный подход (Сost approach) 

Расчет  рыночной  стоимости  затратным  подходом  основывается  на  принципе 

замещения,  который  гласит,  что  благоразумный  покупатель  не  заплатит  за  имущество 

дороже,  чем  ему  обойдется  создание  в  приемлемые  сроки  объекта,  обладающего 

равнозначной полезностью.  

 

38  

 

 

 

Согласование полученных результатов 

В результате применения разных подходов Оценщик получает несколько ориентиров 

рыночной  стоимости,  на  основании  которых  делает  итоговое  заключение  о  величине 

рыночной стоимости. Наиболее часто при согласовании результатов применяется аппарат 

математического взвешивания. При этом веса назначаются экспертно с учетом: 

·  цели оценки; 
·  вида оцениваемого имущества; 
·  достоверности данных, использованных при расчетах; 
·  других факторов. 

4.4.

 Анализ  наиболее  эффективного  использования  при  оценке  недвижимого 

имущества 

Оценка  рыночной  стоимости  доходной  недвижимости  производится  исходя  из 

принципа наилучшего использования оцениваемого объекта. 

Наилучшее  и  наиболее  эффективное  использование  означает  такое  разумное  и 

возможное  использование  объекта,  которое  способствует  установлению  и  поддержанию 

максимальной стоимости объекта на дату проведения оценки. 

Наилучшее  использование  собственности  определяется  исходя  из  экономических 

условий,  состояния  рынка  и  его  тенденций.  Существующее  на  момент  оценки 

использование объекта может не быть наиболее эффективным из возможных.  

Вариант  наилучшего  и  наиболее  эффективного  использования  имущества  должен 

отвечать следующим четырем критериям: 

·  он должен быть физически возможным; 
·  законодательно разрешенным; 
·  экономически оправданным; 
·  приносить максимальную прибыль. 

При  этом  в  соответствии  с  определением  рыночной  стоимости,  способ 

использования  земельного  участка  должен  быть  типичен  для  района,  в  котором 

расположен  участок,  и  должен  отражать  типичные  для  данного  рынка  мотивации 

участников. 

В  рамках  настоящего  Отчета,  объект  оценки  №1  представляет  собой  помещения, 

нежилого  назначения,  для  торговых  и/или  административных  целей.  Таким  образом,  в 

соответствие  с  критериями,  приведенными  выше,  обозначенное  использование 

помещений Оценщик считает наилучшим и наиболее эффективным. 

39  

 

 

 

4.5.

 Выбор подходов к оценке 

По  результатам  проведенного  анализа,  с  учетом  информации,  которой  владел 

Оценщик,  было  принято  решение  об  использовании  следующих  подходов  для  оценки 

рыночной стоимости Объектов оценки:  

·  Сравнительного и доходного для оценки Объекта оценки №1; 
·  Сравнительного для оценки Объект оценки №2; 
·  Доходного для оценки Объекта оценки №3. 

Обоснование выбора подходов и методов оценки Объекта оценки №1 

В  оценочной  практике  затратный  подход,  как  правило,  не  применяется  при оценке 

доходной недвижимости у которой существует рынок купли-продажи/аренды. Затратный 

подход наиболее применим при оценке строящихся и построенных объектов, сооружение 

которых основывалось на обстоятельном анализе наиболее эффективного использования 

застраиваемой  территории,  а  также  при  оценке  уникальных  или  специализированных 

объектов, для которых отсутствует развитый рынок. Дополнительно,  учитывая тот факт, 

что  в  рамках  настоящего  Отчета  оцениваются  помещения,  т.е.  только  часть  здания,  то 

корректно  определить  величину  затрат  на  создание  этой  части  не  представляется 

возможным.  Т.о.,  по  мнению  Оценщика  применение  затратного  подхода,  может 

существенно  снизить  достоверность  результатов оценки,  поэтому  Оценщик отказался от 

применения данного подхода. 

Сравнительный подход был реализован методом сравнения продаж в виду наличия 

достаточной информации на рынке о предложениях и сделках о купле-продажи схожих по 

своим характеристикам объектов недвижимого имущества. 

Доходный  подход  был  реализован  методом  прямой  капитализации  чистого 

операционного  дохода,  поскольку,  Оценщик  полагает,  что  объект  оценки  может 

генерировать  постоянный  доход  за  счет  его  сдачи  в  аренду.  На  рынке  аренды  объектов 

недвижимого  имущества  существуют  предложения/сделки  по  аренде  схожих  по  своим 

характеристикам объектов недвижимого имущества. 

Обоснование выбора подходов и методов оценки Объекта оценки №2 

Автотранспортные средства сами по себе не могут генерировать доход, а затраты на 

их  создания  отражены  в  стоимости  новых  объектов,  Оценщик  принял  решение  не 

использовать данные подходы для оценки, т.к. их реализация может существенно снизить 

достоверность результатов оценки.  

40  

 

 

 

Сравнительный подход был реализован методом сравнения продаж в виду наличия 

достаточной информации на рынке о предложениях и сделках о купле-продажи схожих по 

своим характеристикам объектов. 

Обоснование выбора подходов и методов оценки Объекта оценки №3 

Расчет  рыночной  стоимости  затратным  подходом  основывается  на  принципе 

замещения,  который  гласит,  что  благоразумный  покупатель  не  заплатит  за  имущество 

дороже,  чем  ему  обойдется  создание  в  приемлемые  сроки  объекта,  обладающего 

равнозначной полезностью.  

Поскольку, векселя - это форма существования капитала, отличная от его товарной, 

производительной  и  денежной  формы,  которая  может  передаваться  вместо  него  самого, 

обращаться  на  рынке  как  товар  и  приносить  доход,  затратный  подход  применительно  к 

такому активу как вексель не может быть реализован в чистом виде и по сути совпадает со 

сравнительным  подходом.  Это  определяется  материально-вещественной  и  правовой 

природой  актива,  а  также  финансовым  характером  его  полезности.  Определение 

стоимости  на  создание  замещающей  полезности  фактически  сводится  к  определению 

стоимости получения будущего эквивалентного дохода и, таким образом, вырождается в 

доходный подход.  

Следуя  теории  затратного  подхода,  затраты  на  воспроизводство  векселя  состоят  в 

покупке бланка, его оформления и уплаты за вексель определенной суммы. Такой подход 

не  дает  представление  о  доходности  ценной  бумаги,  что  является  ее  основным 

ценообразующим параметром. 

Таким  образом,  для  оценки  простых  векселей  возможно  применение 

исключительно  методологии,  основанной  на  совокупности  доходного  и 

сравнительного подходов. 

Использование  сравнительного  подхода,  по  мнению  Оценщика,  теоретически 

возможно для котируемых векселей, либо для векселей, по которым достоверно известны 

цены достаточного количества сделок. При этом, необходимо убедится в том, что:  

·  вексельные суммы и условия сопоставимы;  
·  в  данных  сделках  не  было  негласных  условий,  заинтересованных  лиц  и 

всякого рода дополнительных обязательств. Такая информация, как правило, 

сторонами не разглашается;  

·  стратегии, реализованные сторонами, являются оптимальными с точки зрения 

каждого из них; 

·  индивидуальные истории векселей сопоставимы.