ОТЧЕТ № 223-ДО/16 от 12.04.2016 г. ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА ООО «БАНК РАЗВИТИЯ БИЗНЕСА» - часть 6

 

  Главная      Учебники - Разные     ОТЧЕТ № 223-ДО/16 от 12.04.2016 г. ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА ООО «БАНК РАЗВИТИЯ БИЗНЕСА»

 

поиск по сайту           правообладателям

 

 

 

 

 

 

 

 

содержание      ..     4      5      6      7     ..

 

 

ОТЧЕТ № 223-ДО/16 от 12.04.2016 г. ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА ООО «БАНК РАЗВИТИЯ БИЗНЕСА» - часть 6

 

 

41  

 

 

 

Учитывая,  что  оцениваемые  векселя  не  обращаются  свободно  на  рынке  ценных 

бумаг,  и  сравнить  результаты  торгов  такими  бумагами  не  представляется  возможным, 

Оценщик пришел к выводу об отказе от применения сравнительного подхода

Доходный  подход  теоретически  является  основным  для  оценки  векселей,  так  как 

единственной  полезностью  данного  актива  является  возможность  получения  либо 

экономии финансовых средств. Особое значение данный подход имеет для некотируемых 

векселей, либо для котируемых веселей с особой индивидуальной историей. 

Можно  выделить  основные  принципы  ценообразования:  простые  векселя 

реализуются со скидкой от вексельной суммы; в свою очередь, эта скидка в зависимости 

от  срока  погашения  векселя  (оплаты  вексельной  суммы)  переводится  в  годовую 

доходность,  которая  характеризует  риск  вложения  в  такой  финансовый  инструмент  с 

учетом доверия эмитенту. 

Рыночная  стоимость  векселей  определяется  в  зависимости  от  вида,  надежности 

эмитента, срока обращения, условий погашения, ликвидности, доходности.  

Векселя  первоклассных  эмитентов  котируются  на  биржах.  Котировка  векселей 

определяет  цену  спроса  и  предложения  и  одновременно  отражает  наивысшую  цену 

покупателя и наименьшую цену продавца в момент купли-продажи.  

Акционерные общества могут выпускать товарные и финансовые векселя. Курсовая 

стоимость  товарных  векселей  обычно  ниже  их  номинальной  стоимости,  так  как  такие 

векселя  обычно  используются  в  малоэффективных  товарообменных  схемах  и 

выпускаются  в  качестве  заменителей  денег.  Финансовые  векселя,  как  правило, 

размещаются  с  дисконтом,  погашаются  строго  в  срок  и  имеют  повышенную  курсовую 

доходность.  Это  связано  с  тем,  что  финансовые  векселя  являются  одним  из  основных 

финансовых  инструментов  современного  фондового  рынка  России  и  активным 

платежным средством.  

Ликвидность 

векселей 

намного 

выше 

иных 

ценных 

бумаг. 

Высокая 

конвертируемость, 

возможность 

передаваться 

по 

индоссаменту, 

отсутствие 

государственной  регистрации  и  необходимости  разработки  проспекта  эмиссии,  низкая 

себестоимость обращения повышают уровень стоимости векселя.  

Основой  оценки  векселя  является  определение  его  стоимости  как  финансового 

инструмента,  способного  приносить  прибыль  его  владельцу.  Главными  способами 

извлечения  прибыли  являются  получение  процентов  или  приобретение  векселя  по  цене, 

ниже его номинала. Поэтому, при проведении оценки, Оценщик анализирует доходность 

42  

 

 

 

векселя  и  определяет  степень  надежности  векселедателя,  плательщика  и  иных  лиц, 

ответственных по векселю. 

Исходя  из  вышеизложенного,  единственная  методика  определения  стоимости 

оцениваемых  векселей  основана  на  имеющейся  информации  из  вексельных  надписей 

(вексельная  сумма,  срок  погашения,  статус  эмитента,  его  результаты  финансовой 

деятельности)  и  данных  по  доходности  векселей  сравнимых  по  доверию  эмитентов  – 

векселедателей.  Таким  образом,  для  оценки  рыночной  стоимости  Объекта  оценки  №3 

Оценщик  использовал  исключительно  доходный  подход,  реализованный  методом 

дисконтирования денежных потоков. 

43  

 

 

 

5. ОБЗОР РЫНКА  

5.1.

 Характеристика макроэкономических показателей РФ. 

Предварительные  данные  по  итогам  2015  года  свидетельствуют  о  том,  что 

прошедший  год  был  не  самым  благоприятным  для  российской  экономики.  ВВП  страны 

оказался в области отрицательных значений, снизившись по сравнению с 2014 годом на 

3,7%.  Вместе  с  тем  в  декабре  2014  года  отмечается  остановка  спада  с  устранением 

сезонности. 

График 4.1. Динамика ВВП (с исключением сезонных и календарных факторов (январь 1995=100%). 

 

Источник: МЭР РФ. 

Продолжается сокращение потребительского и инвестиционного спроса.  

Согласно  данных  Росстата  об  использовании  валового  внутреннего  продукта  в  3 

квартале  2015  года  расходы  на  конечное  потребление  сократились  в  годовой  оценке  на 

7,0%.  Потребление  домашних  хозяйств  снизилось  на  9,4%,  сектора  государственного 

управления  –  на  0,4%,  а  расходы  некоммерческих  организаций,  обслуживающих 

домашние хозяйства, выросли на 2,1%. 

Падение  инвестиционного  спроса  (в  отличие  от  потребительского)  замедлилось. 

Валовое накопление сократилось в годовой оценке на 18,1%. Замедление спада связано с 

ростом запасов материальных средств, объем которых достиг 1,6% ВВП, по сравнению с 

их абсолютным сокращением в размере 4,7% ВВП в первом полугодии 2015 года. В то же 

время  динамика  падения  накопления  основного  капитала  почти  не  изменилась  -  8,1% 

против 8,0% в первом полугодии 2015 года. 

Индекс промышленного производства в 2015 г. по сравнению с 2014 годом снизился 

на 3,4%, добыча полезных ископаемых выросла на 0,3%, обрабатывающие производства 

потеряли 5,4%, производство и распределение электроэнергии, газа и воды снизилось на 

1,6%. 

44  

 

 

 

В  сельском  хозяйстве  и  пищевой  промышленности  на  протяжении  2015  года 

наблюдались уверенные темпы роста и планомерное движение к импортозамещению. По 

итогам  года  прирост  производства  продукции  сельского  хозяйства  по  сравнению  с 

аналогичным периодом прошлого года составил 3,0%. 

Номинальный объем инвестиций в основной капитал, по оценке Росстата, за январь-

декабрь  2015  года  составил  14  555,9  млрд.  рублей,  а  физический объем  по  сравнению  с 

соответствующим  периодом  2014  года  снизился  на  8,4%  (в  январе-ноябре  снижение 

составило 8,5%). 

К  основным  факторам  торможения  инвестиционных  процессов  можно  отнести 

снижение  потребительского  спроса,  вызванное  падением  реальных  доходов  населения  и 

ограничения  источников  финансирования  (ограничения  возможности  заимствования 

российскими компаниями кредитных ресурсов за рубежом и высокие процентные ставки 

по  кредитам  отечественных  банков).  Объем  кредитных  средств,  предоставленных 

нефинансовым  организациям-резидентам  в  рублях  и  иностранной  валюте,  по  данным 

Банка  России,  по  состоянию  на  01.12.2015  г.  в  номинальном  выражении  снизился  на 

12,3%  по  сравнению  с  аналогичным  периодом  прошлого  года,  а  общая  сумма 

задолженности  по  кредитам  выросла  на  9,1%.  При  этом,  средневзвешенная  ставка  по 

рублевым  кредитам  сроком  до  1  года,  предоставленным  нефинансовым  организациям, 

снизилась с января 2015 г. на 6,11 п. пункта, достигнув в ноябре текущего года 13,75% (по 

сравнению с октябрем ставка выросла на 0,17 п. пункта). Для субъектов малого и среднего 

предпринимательства  кредитная  ставка  немного  снизилась  за  месяц  –  16,72%  годовых  в 

ноябре текущего года (в октябре 16,96%). Несмотря на некоторое снижение процентных 

ставок,  их  уровень,  по-прежнему,  остается  достаточно  высоким  для  многих  видов 

экономической деятельности, превышая их уровень рентабельности. 

В  среднем  по  экономике  за  январь-сентябрь  2015  г.  рентабельность  проданных 

товаров, продукции, работ и услуг составила 9,5%. 

Объем  работ  по  виду  деятельности  «Строительство»  в  декабре  прошедшего  года 

снизился по сравнению с декабрем 2014 года на 1,5%, а с начала года – на 7,0%. При этом, 

начиная  с  июня  2015  года,  уже  седьмой  месяц  продолжается  снижение  ввода  жилых 

домов,  которое  в  отчетном  месяце  ускорилось:  в  декабре  снижение  составило  13,2%,  в 

ноябре было 2,0%, в октябре – 12,6% (к объемам соответствующего периода предыдущего 

года).  Несмотря  на  высокие  темпы  роста  в  начале  года,  по  итогам  2015  г.  не  удалось 

сохранить положительный прирост ввода жилья (введено 83,8 млн. кв. м общей площади 

жилых домов, что на 0,5% меньше построенного годом ранее). На спрос на недвижимость 

45  

 

 

 

оказывает  влияние  как  снижение  реальных  доходов  населения,  так  и  сохраняющаяся 

высокая средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным кредитам, выданным в течение 

месяца. Несмотря на снижение ставки в отчетном периоде до уровня более чем годичной 

давности  (до  уровня  1  сентября  2014  г.)  –  12,3%  годовых  (максимальная  ставка 

наблюдалась  в  марте-апреле  2015  года  –  14,73%  годовых),  номинальный  объем 

предоставленных  рублевых  ипотечных  жилищных  кредитов  сократился  на  36,7%  (с  1 

576,7 млрд. руб. до 997,9 млрд. руб. за 11 месяцев 2014 г. и 2015 г. соответственно). При 

этом количество выданных кредитов сократилось за тот же период на 34,2%. 

В 2015 г. произошло резкое сокращение потребительского спроса. При этом большая 

часть населения в 2015 году придерживалось сберегательной модели поведения. Особенно 

данная  тактика  сегодня  присуща  низкодоходным  и  частично  средне  доходным  слоям 

населения. 

В целом за январь–декабрь 2015 г. реальная заработная плата сократилась на 9,5% к 

соответствующему  периоду  2014  года.  Реальные  располагаемые  доходы  населения 

снизились на 4,0% по сравнению с 2014 годом. 

В 2015 году потребительская инфляция по итогам года составила 12,9%. Инфляция 

второй год подряд находится на двухзначном уровне после того как в 2011 – 2013 годах 

удалось  ее  понизить  до  6–6,6%.  В  среднем  за  2015  год  к  предыдущему  году  инфляция 

составила 15,5%  после 7,8%  в 2014 году. Основной вклад в  ускорение инфляции внесла 

девальвация рубля, начавшаяся в конце 2014 года. По оценке Минэкономразвития России, 

вклад девальвации в инфляцию составил в среднем за год около 8 п. пунктов. 

Экспорт товаров в 2015 году, по оценке, составил 339,6 млрд. долл. США (падение 

на  31,8  %  к  2014  году).  Экспорт  в  страны  дальнего  зарубежья  в  2015  году  снизился  по 

сравнению  с  прошлым  годом  на  32,1%  и  составил  291,4  млрд.  долл.  США,  экспорт  в 

страны СНГ сократился на 30,0% (48,2 млрд. долл. США). 

Доля  стран  дальнего  зарубежья  в  общем  объеме  экспорта  России  в  2015  году 

уменьшилась  до  85,8%  (86,2%  в  2014  году),  стран  СНГ  увеличилась  до  14,2%  (13,8%  в 

2014 году). 

 

 

 

 

 

 

 

 

46  

 

 

 

Диаграмма 4.2. Внешняя торговля РФ в 2013-2015 году (млрд. долл. США). 

 

Источник: Банк России. 

В 2015 году цена на нефть марки «Urals» снизилась относительно 2014 года на 47,5% 

и составила 51,2 долл. США за баррель. 

Диаграмма 4.3. Динамика экспорта товаров и мировых цен на нефть Urals (янв. 2010-дек.2015).

 

 

Источник: Банк России.

 

В  2015  году,  по  данным  Лондонской  биржи  металлов,  по  сравнению  с  2014  годом 

ценовые котировки на никель снизились на 29,8%, на медь – на 19,8%, на алюминий – на 

10,9%.  

Средние  контрактные  цены  на  российский  природный  газ,  по  данным 

Международного  валютного  фонда,  на  границе  Германии  в  2015  году  уменьшились  на 

30,2% относительно предыдущего года и составили 263,0 долл. США за тыс. куб. м.  

Импорт товаров в 2015 году, по оценке, составил 194,0 млрд. долл. США (снижение 

на 37,0% к 2014 году). Импорт из стран дальнего зарубежья в 2015 году снизился на 37,2% 

по сравнению с 2014 годом и составил 170,9 млрд. долл. США, из стран СНГ – на 35,8% 

до 23,1 млрд. долларов США. 

47  

 

 

 

5.2.

 Характеристика ситуации на банковском вексельном рынке 

Опасения  по  поводу  новых  отзывов  лицензий  из  топ-100  на  банковском  рынке 

постепенно сошли на нет, что вернуло интерес к вексельному рынку. Однако инвесторы 

тут же столкнулись с проблемой нехватки бумаг. Предложения на первичном рынке либо 

вовсе  отсутствует,  либо  доходности  этих  предложений  не  превышают  уровня  ключевой 

ставки ЦБ. 

В  последнем  случае  единственно  разумными  приобретениями  выглядят  бумаги 

только  трех  крупнейших  госбанков,  а  для  покупки  других  векселедателей  инвесторам, 

очевидно, требуется более привлекательная доходность.  

Среди конкретных бумаг на рынке можно было отметить определенную активность в 

векселях Банка ВТБ и Сбербанка с доходностью 9,5-10,5% годовых на трехмесячных срок. 

Реже, но в бумагах этих же эмитентов проходили сделки на сроках до года по ставкам 9,5-

10,0%  годовых.  Также  достаточно  хорошо  на  первичном  рынке  продавались  бумаги 

Промсвязьбанка с доходностью 11% годовых с плюсом, а также векселя АК Барс Банка со 

ставкой 11,75% годовых.  

В  свою  очередь,  на  вторичном  рынке  выделялись  покупки  в  бумагах  РСХБ

20

Проявлялся  интерес  и  к  бумагам  банка  «Глобэкс»,  готового  привлекаться  под  12% 

годовых,  однако  активность  в  его  векселях  сдерживалась  шумихой  вокруг  возможной 

продажи банка (на ряду со Связь-Банком) с баланса ВЭБа. 

В целом же общая картина в рублевом сегменте представлялась в не самом лучшем 

свете:  привлекательных  ставок,  да  и  самого  желания  привлекаться  у  основной  массы 

участников замечено не было. 

В  валютном  сегменте  поддерживается  спрос,  но  при  этом  ощущается  нехватка 

предложения. На рынке проходят достаточно крупные погашения по вексельным займам 

без  соответствующего  размещения  новых  выпусков.  Среди  интересных  предложений  в 

валютном сегменте уместно отметить векселя Сбербанка с доходностью 2,3-3,4% годовых 

на  1  год,  а  также  бумаги  Бинбанка  с  доходностью  6%  годовых  на  полтора  месяца 

(предложение на вторичном рынке). 

В обозримой перспективе ожидается дальнейшее снижения доходностей на рынке. 

Риски  ужесточения  процентной  политики  ЦБ,  похоже,  полностью  сошли  на  нет  и 

сменились надеждами на смягчение процентной политики. Процентные ставки на рынке 

останутся  низкими  под  влиянием  притока  бюджетной  ликвидности  и  отсутствия 

                                                
 

20

 

АО «Россельхозбанк». 

48  

 

 

 

потребностей  банков  в  привлечении  пассивов.  При  этом  интерес  инвесторов  к 

периодически  возникающим  привлекательным  предложениям  небольших  игроков  будет 

ограничиваться сохраняющимися кредитными рисками на межбанковском рынке. 

График 4.2. Вексельные индексы. 

 

Источник: http://veles-capital.ru/ru/Analytics/DebtMarket/BillsIndex 

5.3.

 Обзор рынка торгово-офисных помещений г. Вологды 

На  протяжении  последних  пяти  лет  самым  динамично  развивающимся  сегментом 

рынка  коммерческой  недвижимости  остается  сегмент  торгово-офисных  площадей.  Его 

развитие обусловлено рядом факторов, основными из которых являются: 

·  острый дефицит площадей, соответствующих международным стандартам 
·  приход  на  рынок  известных  международных  торговых  операторов,  а  также 

поступательное развитие российских торговых сетей. 

По  плотности  размещения  торгово-офисных  площадей  наблюдается  достаточно 

неравномерная картина. Наибольшая плотность фиксируется в центральных частях города 

Вологды.  Однако  на  протяжении  нескольких  лет  стала  прослеживаться  тенденция  к 

выравниванию  плотности  размещения  торгово-офисных  объектов  в  пределах  городской 

черты, и объясняться этот факт может лишь невозможностью нового широкомасштабного 

строительства  в  условиях  предельно  насыщенной  существующей  застройки  центра 

Вологды. 

 

 

 

 

 

 

 

содержание      ..     4      5      6      7     ..