Отчёт № 01/2018 об итогах государственной кадастровой оценки на территории Смоленской области - часть 18

 

  Главная      Учебники - Разные     Отчёт № 01/2018 об итогах государственной кадастровой оценки на территории Смоленской области

 

поиск по сайту            правообладателям  

 

 

 

 

 

 

 

 

содержание      ..     16      17      18      19     ..

 

 

Отчёт № 01/2018 об итогах государственной кадастровой оценки на территории Смоленской области - часть 18

 

 

273 

Поправки:  
0,69 - на удельный вес

42

 конструктивных элементов здания приемно-моечного отделения 

(фундаменты – 23%; стеныы – 16%, перекрытия – 8%, крыша - 5%, полы - 3%, проемы - 14%, 
итого - 69%);  

0,87 - на удельный вес конструктивных элементов здания вспомогательного корпуса (фун-

даменты – 14%; стены – 27%, перекрытия – 27%, крыша - 7%, полы - 6%, проемы - 6%, итого - 
87%);  

0,83  -  на  удельный  вес  конструктивных  элементов  канализационно-насосной  станции 

(фундаменты – 15%; стены – 7%, перекрытия – 53%, крыша - 2%, полы - 4%, проемы - 2%, итого 
- 83%);  

0,72  -  на  удельный  вес  конструктивных  элементов  здания  главного  производственного 

корпуса (фундаменты – 11%; стены – 17%, перекрытия – 7%, крыша - 26%, полы - 7%, проемы - 
4%, итого - 72%);  

0,58 - на удельный вес конструктивных элементов сепараторного отделения (фундаменты 

– 9%; стены – 36%, перекрытия – 13%, итого - 58%);  

0,69 - на удельный вес конструктивных элементов здания АБК (фундаменты – 4%; стены 

– 26%, перекрытия – 11%, крыша - 8%, полы - 11%, проемы - 9%, итого - 69%). 

0,352  -  на  удельный  вес

43

  конструктивных  элементов  здания  телятника  (фундаменты  – 

12%; стены – 23,2%, итого -35,2%);  

0,358 -  на  удельный вес конструктивных элементов  здания мастерской (фундаменты – 

7%; стены – 17,2%, перегородки – 2,8%, перекрытие – 8,8%, итого-35,8%); 

0,1989 - на удельный вес конструктивных элементов арочной животноводческой фермы 

(фундаменты – 10%; ж/б конструкции – 9,89%, итого-19,89%); 

0,80 - на удельный вес конструктивных элементов здания станции перекачки мазута, ну-

левая емкость, цилиндрические резервуары промышленные (станция перекачки – 52%; каналы и 
колодцы – 11%, нулевая емкость: резервуар ж/бетонный – 17%, итого - 80%);  

0,55  -  на  удельный  вес  конструктивных  элементов  здания  распределительной  станции 

(фундаменты – 15%; стены – 29%, перекрытия -11%); 

0,55 - на удельный вес конструктивных элементов здания ТП (фундаменты – 18%; стены 

и перегородки – 26%, перекрытия -11%). 

Удельный вес стен и перегородок был скорректирован по группе капитальности на осно-

вании  учебного  пособия  Александрова  В.  Т.  Ценообразование  в  строительстве,  -  СПб:Питер 
2001, стр. 65, таблица № 2.4. 

Для ж/б конструкций арочной животноводческой фермы, ввиду отсутствия стен было при-

нято 50% удельного веса (19,78/2=9,89). 

 

                                                 

42Удельный вес приемно-моечного отделения, вспомогательного корпуса, АБК, канализационно-насосной 

станции, сепараторной, главного производственного корпуса, станции перекачки мазута, нулевая емкость, цилин-
дрические резервуары промышленные принят на основании технических паспортов. 

43Удельный  вес  зданий  телятника,  мастерской,  арочной  животноводческой  феры,  трансформаторной 

подстанции, распределительной станции, принят на основании сборников УПВС и осмотра, скриншоты сборников 
приведены ниже. 

274 

 

 

 

 

275 

 

 

 

 

Расчет прибыли предпринимателя 

Прибыль предпринимателя является фактором вознаграждения инвестора за риск строи-

тельства объекта недвижимости и отражает величину, которую предприниматель рассчитывает 
получить  в  качестве  вознаграждения за  свою реализованную  активную  предпринимательскую 
деятельность. 

276 

Данная  величина  отражает  степень  риска  и  уровень  компетентности  предпринимателя, 

связанные с реализацией строительного проекта, а также тот факт, что возможность использова-
ния объекта откладывается по сравнению с приобретением готового. 

Согласно приказу Минэкономразвития России от 12.05.2017 №226 "Об утверждении ме-

тодических  указаний  о  государственной  кадастровой  оценке"  при  расчете  величины  прибыли 
предпринимателя методом компенсации вмененных издержек необходимо учитывать все инве-
стиции, связанные с созданием объекта недвижимости, включая инвестиции, необходимые для 
приобретения прав на земельный участок, время, необходимое для проведения инженерно-изыс-
кательских и проектных работ, а также согласования проекта. 

Формула расчета прибыли предпринимателя: 

, где 

ПП - прибыль предпринимателя, %; 
∆𝑖 - доля инвестиций в i-тый период в объект недвижимости (%);  
i - порядковый номер периода; 
n - количество периодов инвестирования (продолжительность строительства); 
Y - норма доходности для инвестиций в строительство (процент в рассматриваемый пе-

риод (месяц, квартал, год). 

Затраты на проектно-изыскательские работы и строительно-монтажные работы при про-

ведении массовой оценки принимаются равномерными за весь период их проведения. При про-
ведении индивидуальной оценки используются приближенные к рынку графики инвестирования 
средств. 

Норма доходности для инвестиций в строительство при использовании данных о затратах 

на создание объектов недвижимости, приведенных к дате определения кадастровой стоимости, 
рассчитывается без учета инфляции. 

Возможно использовать норму доходности для инвестиций в строительство на уровне де-

позитов коммерческих банков со сроком вложения, сопоставимым со сроком строительства объ-
ектов недвижимости, а инфляцию для получения чистой (реальной) доходности принимать по 
отраслевой инфляции в строительстве. 

Ввиду отсутствия необходимой информации для расчета величины прибыли предприни-

мателя методом компенсации вмененных издержек данный метод не использовался. 

В данном случае прибыль предпринимателя принята на основании справочника оценщика 

недвижимости под редакцией Л. А. Лейфера «Производственно-складская недвижимость и сход-
ные типы объектов», Нижний Новгород 2017г. и составляет 15,3%

44

Таблица №201. Прибыль предпринимателя 

 

 

                                                 

44

Источник информации: Лейфер Л. А. Справочник  оценщика недвижимости «Производственно-склад-

ская недвижимость и сходные типы объектов», Нижний Новгород,  2017. 

 

277 

Таблица № 202. Учет прибыли предпринимателя 

№ 

п/п 

 

Наименование 

объекта оценки 

Затраты строи-

тельства на дату 

оценки, руб. 

Прибыль пред-

принимателя, 

Прибыль пред-

принимателя, 

руб. 

Стоимость 

нового строи-

тельства, руб. 

1. 

Телятник 

1 688 785 

15,3 

258 384 

1 947 169 

2. 

Мастерская 

2 228 361 

15,3 

340 939 

2 569 300 

3. 

Арочная  животно-
водческая ферма 

1 514 017 

15,3 

231 645 

1 745 662 

4. 

Здание приемно-мо-
ечного отделения 

4 365 240 

15,3 

667 882 

5 033 122 

5. 

Здание вспомога-
тельного корпуса 

22 431 119 

15,3 

3 431 961 

25 863 080 

6. 

Канализационно-
насосная станция 

1 738 691 

15,3 

266 020 

2 004 711 

7. 

Здание главного про-
изводственного кор-
пуса 

47 799 912 

15,3 

7 313 387 

55 113 299 

8. 

Мазутонасосная 
станция 

2 110 877 

15,3 

322 964 

2 433 841 

9. 

Сепараторное отде-
ление 

5 430 382 

15,3 

830 848 

6 261 230 

10.  Здание АБК 

22 941 679 

15,3 

3 510 077 

26 451 756 

11.  Здание распредели-

тельной станции 

914 987 

15,3 

139 993 

1 054 980 

12.  Здание  трансформа-

торной подстанции 

970 849 

15,3 

148 540 

1 119 389 

13.  Нежилое здание 

3 654 370 

15,3 

559 119 

4 213 489 

14.  Нежилое здание 

6 613 895 

15,3 

1 011 926 

7 625 821 

15.  Здание станции пере-

качки  мазута,  нуле-
вая  емкость,  цилин-
дрические 

резерву-

ары промышленные 
 

342 369 

15,3 

52 382 

 
 
 
 
 

394 751 

 
 
 
 

Расчет совокупного износа 
Износ  и  устаревания  определяются  снижением  стоимости  объекта  недвижимости  из-за 

воздействия различных факторов. Накопленный износ принято делить на три группы: 

физический износ; 
функциональное устаревание; 
экономическое устаревание. 
Физический износ для целей Указаний - утрата полезности объекта недвижимости или его 

компонентов, связанная с временным фактором (естественное старение) или условиями эксплу-
атации, которая приводит к потере стоимости. 

Физический износ рассчитывается на основании данных технической документации. При 

использовании данных технической документации следует учитывать дату заполнения этой до-
кументации. При использовании ретроспективных данных (дата заполнения которых отстоит бо-
лее чем на 1 год от даты определения кадастровой стоимости) необходимо ввести корректировку 
на состояние. При наличии достаточного количества данных о физическом износе объектов ре-
комендуется построить модель накопления износа объектами одной группы (подгруппы) в раз-
бивке по однотипным объектам в подобных условиях эксплуатации (развитые центры субъекта 
Российской Федерации, депрессивные территории). 

Физический износ  строения  (здания,  сооружения)  –  это  потеря  стоимости  за  счёт  есте-

ственных  процессов  старения  во  время  эксплуатации,  разложения  (ветхости),  сухого  гниения, 
коррозии или конструктивных дефектов, а также механических повреждений элементов строе-

278 

ния, то есть снижение физико-механических характеристик объекта – ухудшение, способное от-
разиться на долговечности, надёжности, удобстве и затратах эксплуатации, а также на эстетиче-
ских характеристиках объекта. 

Физический  износ  для  объектов  оценки  был  принят  на  основании  осмотра  и  методики 

определения физического износа гражданских зданий, утвержденной приказом по Министерству 
коммунального хозяйства РСФСР 27.10.1970 Г. № 404, таблица для наглядности представлена 
ниже.  

Таблица №203. Шкала состояния зданий/строений 

 

Определение функционального и внешнего устаревания 

Определение функционального устаревания проводилось в соответствии с письмом Гос-

строя СССР от 15.10.81 г. № 79-Д «О поправках к стоимости строительства, учитывающих изме-
нение ценообразующих факторов». Изменение стоимости зданий и сооружений, вызванное вли-
янием научно-технического прогресса может составлять до 3% в год. 

Учитывая влияние ускорения научно-технического прогресса (по сравнению с датой по-

стройки), а также особенности объекта оценки, примем функциональное устаревание объектов 
оценки в размере 1% в год с даты завершения строительства, в зависимости от технического со-
стояния объекта. 

Итф 1977 = [1-(1-0,01)^(2017-1977)] х 100% = 33,10% 

   Таким образом, функциональное устаревание составило: 

Таблица № 204. Расчет функционального износа 

№ 

п/п 

Наименование объекта оценки 

Год постройки/ввода 

в эксплуатацию 

Износ в % 

 

1. 

Телятник 

1 977 

33,10 

2. 

Мастерская 

1 980 

31,06 

3. 

Арочная животноводческая ферма 

1 995 

19,84 

4. 

Здание приемно-моечного отделения 

1 979 

31,74 

5. 

Здание вспомогательного корпуса 

1 979 

31,74 

6. 

Канализационно-насосная станция 

1 979 

31,74 

7. 

Здание главного производственного корпуса 

1 979 

31,74 

8. 

Мазутонасосная станция 

1 979 

31,74 

9. 

Сепараторное отделение 

1 965 

40,70 

10. 

Здание АБК 

1 979 

31,74 

11. 

Здание распределительной станции 

1 991 

23,00 

12. 

Здание трансформаторной подстанции 

1 991 

23,00 

13. 

Нежилое здание 

1 971 

37,02 

279 

14. 

Нежилое здание 

1 971 

37,02 

15. 

Здание  станции  перекачки  мазута,  нулевая 
емкость,  цилиндрические  резервуары  про-
мышленные 
 

1 979 

 
 
 

31,74 

 
 
 

Принимая во внимание наличие информации

45

 о средней стоимости домов индивидуаль-

ной жилой застройки в столице субъекта (г. Смоленск), рассчитав отношение средней стоимости 
жилья к аналогичному показателю в городских/сельских населенных пунктах Смоленской обла-
сти, можно сделать вывод о величине экономического устаревания, вызванного неразвитым рын-
ком недвижимости, низкими заработными платами, демографическими проблемами и прочими 
внешними факторами. 

Экономическое  устаревание  (падение  рыночных  цен  объектов  недвижимости  относи-

тельно столицы субъекта в процентах) рассчитано по формуле: 

ЭУ = 1 − (

С

НП

Сстолица

)

𝑁

, где: 

С

столица

 - средняя стоимость жилой недвижимости за квадратный метр в столице субъекта; 

С

нп

 – средняя стоимость жилой недвижимости за квадратный метр в городских/сельских 

населенных пунктах. 

N - коэффициент торможения. 
Коэффициент  торможения  позволяет  учесть  эффект  непрямой  пропорциональности 

между средней стоимостью недвижимости и экономическим устареванием. При этом подразуме-
вается, что значение такого коэффициента должно быть меньше или равно единице, т.е. с умень-
шением стоимости недвижимости на 1% экономическое устаревание увеличивается не более чем 
на 1%. Иными словами, стоимость недвижимости в нижеприведенной пропорции является пер-
вичной, а экономическое устаревание ее следствием.  

При расчете величины внешнего устаревания на основании экспертной оценки индексов 

рынка недвижимости, приведенной в аналитической статье некоммерческого партнерства «Но-
восибирская Региональная Коллегия Оценщиков» (НП «Новосибирская РКО»)

46

, выявлено суще-

ствование абсолютного диапазона значений величины внешнего устаревания. Согласно которой 
диапазон величин внешнего устаревания составляет от 0% до 56%. Внешнее устаревание в раз-
мере 0% соответствует столице субъекта, где наблюдается наиболее высокий уровень жизни и 
максимальная стоимость недвижимости, а внешнее устаревание в других населенных пунктах в 
размере от 10 до 56% (и до 80% для заброшенных строений). Таким образом, максимальное внеш-
нее устаревание в размере 56% соответствует отдаленным или экономически депрессивным рай-
онам, где наблюдается минимальная стоимость недвижимости. 

Коэффициент «торможения цены» можно рассчитать, если известна информация о стои-

мости и каком-либо параметре хотя бы двух объектов. Максимальное значение коэффициента 
торможения = 1, т.к. в противном случае он выполняет обратную функцию. 

Для расчета коэффициента в настоящей оценке работники бюджетного учреждения, осу-

ществляющие определение кадастровой стоимости объектов оценки, принимают максимальное 
значение экономического устаревания = 56%, а для столицы субъекта = 0%, т.к. в столице наблю-
дается максимальная стоимость жилой недвижимости. 

С

столица

С

𝑀𝐼𝑁

= (

1−ЭУ

столица

1−ЭУ

𝑀𝐼𝑁

)

(

1

𝑁

)

, где: 

ЭУ

столица

 -  показатель экономического устаревания в столице субъекта; 

ЭУ

MIN

 – показатель экономического устаревания в городских/сельских населенных пунк-

тах.   

Преобразуя предыдущую формулу, получаем: 

                                                 

45 Данные анализа рынка жилой недвижимости Смоленской области. 
46 Фонд данных государственной кадастровой оценки (https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO) 

280 

𝑁 =

ln⁡(

1 − ЭУ

столица

1 − ЭУ

𝑀𝐼𝑁

)

ln⁡(

С

столица

С

𝑀𝐼𝑁

)

 

Результаты расчета величины экономического устаревания по районам Смоленской обла-

сти представлены в таблице № 205. 

Таблица 205. Экономическое устаревание по районам Смоленской области  

Населенный пункт 

Средняя стоимость 

1 кв. м жилой недвижи-

мости (2 группа)

47

 

Экономический 

(внешний) износ 

г. Смоленск 

17 007 

0% 

Ельнинский район 

5 675 

44,23% 

Угранский район 

5 674 

44,23% 

Угранский район (с. Угра) 

5 934 

42,89% 

Починковский район 

7 919 

33,41% 

Величина накопленного износа рассчитывалась  мультипликативным

48

 методом по фор-

муле: 

Кнак. = 1-(1-Куфи)*(1-Кнфи)*(1-Кфу)*(1-Кви), где: 
Кнак – накопленный износ; 
Куфи – устранимый физический износ; 
Кнфи – неустранимый физический износ; 
Кфу – функциональный износ; 
Кви – внешний износ. 

Таблица № 206. Расчет совокупного износа 

№ 

п/п 

Наименование объекта 

оценки 

Физический 

износ, коэфф. 

 
 

Экономиче-
ский (внеш-

ний)износ, ко-

эфф. 

Функциональ-
ный износ, ко-

эфф. 

 

Совокупный из-

нос, коэфф. / % 

 
 

1. 

Телятник 

0,705 

0,4423

 

0,3310 

0,8899 или 88,99% 

2. 

Мастерская 

0,60 

0,4423

 

0,3106 

0,8462 или 84,62% 

3. 

Арочная  животноводче-
ская ферма 

0,60 

 

0,4423

 

0,1984 

 

0,8212 или 82,12% 
 

4. 

Здание приемно-моечного 
отделения 

0,705 

 

0,4289 

 

0,3174 

 

0,8850 или 88,5% 

 

5. 

Здание вспомогательного 
корпуса 

0,705 

 

0,4289 

 

0,3174 

 

0,8850 или 88,5% 

 

6. 

Канализационно-насосная 
станция 

0,60 

 

0,4289 

 

0,3174 

 

0,8441 или 84,41% 

 

7. 

Здание главного производ-
ственного корпуса 

0,60 

 

0,4289 

 

0,3174 

0,8441 или 84,41% 

 

8. 

Мазутонасосная станция 

0,905 

0,4289 

0,3174 

0,9630 или 96,30% 

9. 

Сепараторное отделение 

0,905 

0,4423 

0,4070 

0,9686 или 96,86% 

10.  Здание АБК 

0,60 

0,4289 

0,3174 

0,8441 или 84,41% 

11. 

Здание распределитель-
ной станции 

0,60 

 

0,4423 

 

0,2300 

 

0,8282 или 82,82% 

 

12. 

Здание  трансформатор-
ной подстанции 

0,60 

 

0,4423 

 

0,2300 

 

0,8282 или 82,82 

 

13.  Нежилое здание 

0,80 

0,3341 

0,3702 

0,9161 или 91,61 

14.  Нежилое здание 

0,80 

0,3341 

0,3702 

0,9161 или 91,61 

15. 

Здание станции перекачки 
мазута,  нулевая  емкость, 

0,705 

 
 

0,4289 

 
 

0,3174 

 
 

0,8850 или 88,5% 

 
 

                                                 

47

 Стоимость приведена только за ОКС (без учета земельного участка и скидки на торг). 

48В. Т. Александров «Ценообразование в строительстве». - СПб: Питер, 2001, глава 2, стр. 100-101. 

281 

цилиндрические  резерву-
ары промышленные 
 

 
 

 
 

 
 

 
 

Таблица №207. Итоговый расчет стоимости замещения с учетом накопленного из-

носа 

№ 

п/п 

 

Наименование объекта 

оценки 

Стоимость 

нового строи-

тельства, 

руб. 

Совокупный 

износ, % 

Совокупный 

износ, руб. 

Стоимость 

замещения, 

руб. 

1. 

Телятник 

1 947 169 

88,99 

1 732 786 

214 383,00 

2. 

Мастерская 

2 569 300 

84,62 

2 174 142 

395 158,00 

3. 

Арочная  животноводче-
ская ферма 

1 745 662 

 

82,12 

 

1 433 538 

 

312 124,00 

 

4. 

Здание приемно-моечного 
отделения 

5 033 122 

 

88,5 

 

4 454 313 

 

578 809,00 

 

5. 

Здание вспомогательного 
корпуса 

25 863 080 

 

88,5 

 

22 888 826 

 

2 974 254,00 

 

6. 

Канализационно-насосная 
станция 

2 004 711 

 

84,41 

 

1 692 177 

 

312 534,00 

 

7. 

Здание главного производ-
ственного корпуса 

55 113 299 

 

84,41 

 

46 521 136 

 

8 592 163,00 

 

8. 

Мазутонасосная станция 

2 433 841 

96,30 

2 343 789 

90 052,00 

9. 

Сепараторное отделение 

6 261 230 

96,86 

6 064 627 

196 603,00 

10.  Здание АБК 

26 451 756 

84,41 

22 327 927 

4 123 829,00 

11.  Здание распределитель-

ной станции 

1 054 980 

 

82,82 

 

873 734 

 

181 246,00 

 

12.  Здание  трансформатор-

ной подстанции 

1 119 389 

 

82,82 

 

927 078 

 

192 311,00 

 

13.  Нежилое здание 

4 213 489 

91,61 

3 859 977 

353 512,00 

14.  Нежилое здание 

7 625 821 

91,61 

6 986 015 

639 806,00 

15.  Здание станции перекачки 

мазута,  нулевая  емкость, 
цилиндрические  резерву-
ары промышленные 
 
 

394 751 

 
 
 
 
 

88,5 

 
 
 
 
 

349 355 

 
 
 
 
 

45 396,00 

 
 
 
 
 

Таким образом, кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2018 г. в рамках инди-

видуального расчета затратным подходом составила: 

Таблица №208. Результат определения кадастровой стоимости индивидуально 

№ 

п/п 

Наименование 

объекта оценки 

Кадастровый 

номер 

Площадь  

кв. м. 

Кадастровая 

стоимость, 

руб. 

УПКС, 

руб. /кв. м 

1. 

Телятник 

67:08:0020104:354 

665,4 

214 383,00 

322,19 

2. 

Мастерская 

67:08:0020104:352 

331,7 

395 158,00 

1 191,31 

3. 

Арочная  животновод-
ческая ферма 

67:08:0020104:353 

1055,8 

312 124,00 

 

295,63 

 

4. 

Здание приемно-моеч-
ного отделения 

67:21:0010103:200 

330,7 

578 809,00 

 

1 750,25 

 

5. 

Здание вспомогатель-
ного корпуса 

67:21:0010103:199 

1 347,70 

2 974 254,00 

 

2 206,91 

 

6. 

Канализационно-
насосная станция 

67:21:0010103:203 

65,1 

312 534,00 

 

4 800,83 

 

7. 

Здание главного произ-
водственного корпуса 

67:21:0010103:198 

3 470,3 

8 592 163,00 

 

2 475,91 

 

282 

8. 

Мазутонасосная 
станция 

67:21:0010103:204 

65,60 

90 052,00 

 

1 372,74 

 

9. 

Сепараторное отде-
ление 

67:21:0080101:69 

489,4 

196 603,00 

 

401,72 

 

10. 

Здание АБК 

67:21:0010103:44 

1 177,1 

4 123 829,00 

3 503,38 

11. 

Здание распредели-
тельной станции 

67:08:0020104:350 

 

51,7 

181 246,00 

 

3 505,73 

 

12. 

Здание  трансформа-
торной подстанции 

67:08:0020104:349 

 

43,9 

192 311,00 

 

4 380,66 

 

13. 

Нежилое здание 

67:14:1960101:104 

142,0 

353 512,00 

2 489,52 

14. 

Нежилое здание 

67:14:1960101:105 

257,0 

639 806,00 

2 489,52 

15. 

Здание  станции  пере-
качки  мазута,  нулевая 
емкость,  цилиндриче-
ские  резервуары  про-
мышленные 
 

67:21:0010103:215 

 
 
 
 
 

13,3 

45 396,00 

 
 
 
 
 

3 413,23 

 
 
 
 
 

Результаты определения кадастровой стоимости индивидуально вышеописанных объек-

тов недвижимости приведены в Приложении № 3. 

2.11. Сведения и материалы, содержащие информацию, доступ к которой огра-

ничен. 

В ходе анализа перечня и обработки результатов запросов, объектов, информация о кото-

рых имеет ограниченный доступ, не выявлено. 
 

 

283 

III. Заключительная часть 

3.1. Итог проведения работ 

В результате выполнения работ по определению кадастровой стоимости объектов недви-

жимости (зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства) на терри-
тории  Смоленской  области  к  рассчету  было  предоставлено  558 019  объектов  недвижимости, 
учтенных в государственном кадастре недвижимости, из них кадастровая стоимость определена 
у всех объектов недвижимости. 

Работы по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории 

Смоленской области были выполнены в соответствии с:  

-Федеральный закон от 03.07.2016 №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"; 
-Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижи-

мости"; 

-Приказ Минэкономразвития России от 12.05.2017 №226 "Об утверждении методических 

указаний о государственной кадастровой оценке"; 

-Приказ Минэкономразвития России от 12 апреля 2017 г. N 177 «Об утверждении перечня 

областей, в которых работники бюджетного учреждения, созданного субъектом российской фе-
дерации и наделенного полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, при-
влекаемые к определению кадастровой стоимости, должны иметь высшее образование и (или) 
профессиональную переподготовку, и порядка подтверждения соответствия требованиям, предъ-
являемым к работникам бюджетного учреждения, созданного субъектом российской федерации 
и наделенного полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, привлекае-
мым к определению кадастровой стоимости»; 

-Приказ Минэкономразвития России от 20.02.2017 №74 "Об утверждении Порядка фор-

мирования и предоставления перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной ка-
дастровой оценке, в том числе количественные и качественные характеристики объектов недви-
жимости, подлежащие указанию в перечне объектов недвижимости, подлежащих государствен-
ной кадастровой оценке, требования к содержанию запроса о предоставлении перечня объектов 
недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке"; 

-Приказ Минэкономразвития России от 9 июня 2017 года N 284 «Об утверждении Требо-

ваний к отчету об итогах государственной кадастровой оценки»; 

-Постановление Правительства РФ от 04.05.2017 №523 " Об утверждении Положения об 

осуществлении  федерального  государственного  надзора  за  проведением  государственной  ка-
дастровой оценки"; 

-Приказ Минэкономразвития России от 27.12.2016 №846  "Об утверждении Порядка рас-

смотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее формы"; 

-Приказ Минэкономразвития России от 6 июня 2017 года N 270 «Об утверждении формы 

предписания об устранении выявленных нарушений, связанных с несоблюдением порядка про-
ведения  государственной  кадастровой  оценки,  в  том  числе  методических  указаний  о  государ-
ственной кадастровой оценке»; 

-Приказ Минэкономразвития России № 291 от 16 июня 2017 года «Об утверждении по-

рядка ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений, 
включенных в этот фонд, а также перечня иных сведений о кадастровой стоимости, о порядке и 
об основаниях ее определения, требований по их включению в фонд данных государственной 
кадастровой оценки»; 

-Приказ Минэкономразвития России от 30 июня 2017 г. N 317 «Об утверждении порядка 

рассмотрения обращений о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой 
стоимости, в том числе формы предоставления таких разъяснений»; 

-Закон  Смоленской  области  от  28.12.2004  N 120-з  (ред.  от  12.07.2007)  "об  администра-

тивно-территориальном устройстве Смоленской области"; 

-Иные методические и нормативно-технические документы по государственной кадастро-

вой оценке. 

284 

В рамках проведенных работ были собраны и проанализированы, в том числе на полноту 

и актуальность: 

 

сведения  о  политических,  экономических,  социальных,  экологических  и  прочих 

факторах, оказывавших влияние на рынок объектов оценки; 

 

сведения, характеризовавшие объекты оценки, в том числе количественные и каче-

ственные  параметры,  местоположение,  использование,  о  ценообразующих  факторах  объектов 
оценки; 

 

сведения о рыночной информации об объектах недвижимости, в том числе о сдел-

ках с объектами недвижимости, а также иных сведений, требовавшихся для использования в рам-
ках примененных подходов к оценке. Все необходимые для оценки сведения, имевшиеся в рас-
поряжении органов государственной власти и органов местного самоуправления в период про-
ведения  работ  по  определению  кадастровой  стоимости,  были  использованы  Оценщиком.  По-
дробная  информация  приведена  в  соответствующих  разделах  Расчетной  (основной)  части  От-
чета. 

Рассчитанная кадастровая стоимость объектов недвижимости Смоленской области в сред-

нем по сформированным группам соответствует сложившемуся уровню рыночных цен на объ-
екты недвижимости на дату оценки. 

Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории 

Смоленской области после их утверждения нормативным актом исполнительной власти субъекта 
Российской  Федерации  могут  быть  использованы  для  целей  налогообложения  и  иных  целей, 
установленных законом. Возможным вариантом применения кадастровой стоимости также явля-
ется использование ее в качестве базы для расчета выкупных цен и арендных платежей за объ-
екты недвижимости в связи с тем, что в настоящее время это единственный показатель, макси-
мально приближенный к уровню рыночных цен и рассчитанный для всей территории Российской 
Федерации. 

3.2. Проверка результатов определения кадастровой стоимости 

Проверка результатов определения кадастровой стоимости: 
1) проверка корректности результатов определения кадастровой стоимости в целом осу-

ществляется путем анализа соотношений минимальных, средних и максимальных УПКС: 

- в разрезе групп (подгрупп) объектов недвижимости в каждом из муниципальных обра-

зований субъекта Российской Федерации сравниваются УПКС каждой группы (подгруппы) объ-
ектов, расположенных в разных муниципальных образованиях субъекта Российской Федерации; 

-  в  разрезе  муниципальных  образований  для  разных  групп  (подгрупп)  -  сравниваются 

УПКС разных видов использования, расположенные в границах одного муниципального образо-
вания. 

Результаты  сравнения предоставляются  в  виде  табличных  значений,  а  также  диаграмм. 

Проверка проводится на непротиворечивость данных с точки зрения логики ценообразования; 

2) дополнительно проводится проверка с использованием результатов оценочного зони-

рования  территории  с  целью  выявления  результатов  оценки,  существенно  отличающихся  от 
уровня цен для каждого вида использования объектов. 

3.2.1  Проверка с использованием результатов оценочного зонирования 

Проверка результатов определения кадастровой стоимости с использованием результатов 

оценочного зонирования территории выполняется с целью выявления результатов оценки, суще-
ственно отличающихся от уровня рыночных цен. 

Осуществление  данного  контроля  обусловлено  проведением  дополнительной  проверки 

качества результатов определения кадастровой стоимости с учетом результатов оценочного зо-
нирования.  

При проведении данной проверки выбран объект капитального строительства с кадастро-

вым номером 67:27:0020417:751, расположенный по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, 
Краснинское шоссе, д 18, кв. 460, тип объекта недвижимости -  помещение, назначение помеще-
ния – жилое (квартира), площадь объекта недвижимости – 43,4 кв. м.  

285 

Данный объект капитального строительства отнесен к группе «1. Многоквартирные дома 

(дома  средне-  и  многоэтажной  жилой  застройки)»  и  расположен  в  кадастровом  квартале 
67:27:0020417. 

Определение  местоположения  кадастрового  квартала,  в  котором  расположен  проверяе-

мый объект недвижимости с кадастровым номером 67:27:0020417:751 и ценовой зоны на Тема-
тической  схеме  ценового  зонирования  г.  Смоленск,  выполнено  с  использованием  программы 
Mapinfo Pro версии 16.0 путем наложения цифровой тематической схемы ценовых зон на дежур-
ную кадастровую карту. Результаты наложения приведены на рисунке ниже. 

 

Рисунок  10  –  Обзорная  схема  расположения  объекта  недвижимости  с  кн 

67:27:0020417:751 на Тематической схеме ценового зонирования г. Смоленск 

 
По  результатам  наложения,  объект  недвижимости  с  кадастровым  номером 

67:27:0020417:751 расположен в границах кадастрового квартала 67:27:0020417, в ценовой зоне 
со средним диапазоном рыночных цен на единицу площади 25000-35000 руб. , что соответствует 
его рассчитанному удельному показателю кадастровой стоимости –32 317,66 руб./кв. м.  

Таким образом, можно сделать вывод, что кадастровая стоимость объекта недвижимости 

с  кадастровым  номером  67:27:0020417:751  определена  верно  и  соответствует  сложившемуся 
рынку. 

 

Проверка качества процессов определения кадастровой стоимости группы 1 «Мно-

гоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)» 

 
Для проверки качества процессов определения кадастровой стоимости проводится выбо-

рочная проверка индивидуальных расчетов и моделей определения кадастровой стоимости. Ре-
зультат считается подтвержденным, если результат выборочной проверки совпадает с результа-
том определения кадастровой стоимости в пределах округления итогового значения. 

Для выборочной проверки статистических моделей определения кадастровой стоимости 

определен объект оценки с кадастровым номером 67:27:0020417:751 в составе группы 1 «Много-
квартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)» подгруппы 1.6. «г. Смоленск, 
Козинское с/п, Корохоткинское с/п, Михновское с/п, Печерское с/п». Информация по данному 
объекту недвижимости приведена в таблице ниже. 

Таблица 209. Информация об объекте недвижимости 

Характеристика 

Значение 

Кадастровый номер 

67:27:0020417:751 

286 

Населенный пункт 

г. Смоленск 

Вид жилого помещения 

Квартира 

Назначение помещения 

Жилое 

Площадь 

43,4 

В результате статистического анализа рыночных цен и ценообразующих факторов, выпол-

ненного с использованием ПК «Массовая оценка» для построения статистической модели были 
отобраны следующие факторы, оказывающие существенное влияние на рыночные цены объек-
тов  недвижимости  в  составе  группы  1  Многоквартирные  дома  (дома  средне-  и  многоэтажной 
жилой застройки)»  подгруппы 1.6. «г. Смоленск, Козинское с/п, Корохоткинское с/п, Михнов-
ское с/п, Печерское с/п»: 

Год постройки; 
Класс конструктивной системы; 
Площадь; 
Расстояние от объекта до Административного центра; 
Этажность. 
При проведении работ по кадастровой оценке, по проверяемому объекту определены зна-

чения перечисленных ценообразующих факторов: 

Таблица 210. Значения ценообразующих факторов объекта недвижимости с кадаст-

ровым номером 67:27:0020417:751 

Наименование фактора 

стоимости 

Значение фактора сто-

имости 

Значения меток 

Год постройки 

2016 

1,01963423903468 

Класс  конструктивной  си-
стемы 

КС-1 

1,03993928113618 

Площадь 

43,4 

0,53053224270751 

Расстояние  от  объекта  до 
Административного центра 

3971 

0,451268686834235 

Этажность 

11 

1,61269673397253 

 
По результатам статистического (регрессионного) анализа рыночных цен и факторов сто-

имости, оказывающих существенное влияние на рыночные цены в ПК «Массовая оценка» для 
группы 1 Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой застройки)»  подгруппы 
1.6. «г. Смоленск, Козинское с/п, Корохоткинское с/п, Михновское с/п, Печерское с/п» была по-
строена мультипликативная модель расчета УПКС.  

Параметры, полученные при построении модели для подгруппы 1.6. «г. Смоленск, Козин-

ское с/п, Корохоткинское с/п, Михновское с/п, Печерское с/п», также используемые для опреде-
ления удельного показателя кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номе-
ром 67:27:0020417:751 приведены в таблице ниже. 

Таблица 211. Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости 

объектов недвижимости группы 1 Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной 

жилой застройки)»  подгруппы 1.6. «г. Смоленск, Козинское с/п, Корохоткинское с/п, 

Михновское с/п, Печерское с/п» 

Название 

модели 

Формула модели 

Ценообразу-

ющий фак-

тор для по-

строения 

модели 

Коэффици-

ент при це-

нообразую-

щем фак-

торе в мо-

дели 

Значение це-

нообразую-

щего фак-

тора (диа-

пазон значе-

ний) 

Значение 

меток цено-

образующего 

фактора 

(диапазон 
значений) 

Y=34139.1*((48.8833/(Пл

ощадь+48.74)+0.4)^0.566

Свободный 

член 

34139,1                           

 

 

287 

Мультипли-

кативная 

модель 

66)*((((Год_число-

вой+20)/1996.79)+0)^7.9

4231)*((3153.74/(Рассто-

яние от объекта до Ад-

мин цен-

тра+3017.6)+0)^0.27767

3)*((метка(Класс кон-

структивной си-

стемы)+0)^0.754657)*(((

(Этажность в рас-

чет+4)/9.30119)+0)^0.04

79354)                                                                                                                                                                                                                                                                                      

Год по-

стройки 

7,942311                          

1917-2017 

0,970054774

562958-

1,020135041

70612 

Площадь 

0,56666                           

8,3-252 

0,856999611

337684-

0,162543252

745566 

Расстояние 
от объекта 

до Админи-

стратив-

ного центра 

0,277673                          

259-15347 

0,962502699

386478-

0,171729106

25931 

Класс кон-
структив-

ной системы 

0,754657                          

КС-1 

1,039939281

13618 

КС-3 

0,960060718

863824 

КС-7 

0,960060718

863824 

Этажность 

0,047935                          

1-21 

0,535655779

90843-

2,687827889

95422 

 
Расчет  УПКС  объекта  недвижимости  с  кадастровым  номером  67:27:0020417:751  осу-

ществлялся путем подстановки значений ценообразующих факторов в статистическую модель:  

УПКС=34139.1*((48.8833/(0,53053224270751+48.74)+0.4)^0.56666)*(((( 

1,01963423903468+20)/1996.79)+0)^7.94231)*((3153.74/(0,451268686834235+3017.6)+0)^0.27767
3)*(((1,03993928113618)+0)^0.754657)*(((( 
1,61269673397253+4)/9.30119)+0)^0.0479354)=32317,66 руб./кв. м  

Кадастровая  стоимость  объекта  недвижимости  определяется  путем  умножения  УПКС 

объекта недвижимости на его площадь: 

КС(67:27:0020417:751) = 32317,66*43,4=1 402 586,44 руб. 
Согласно результатам кадастровой оценки объекта недвижимости, с кадастровым номе-

ром 67:27:0020417:751, кадастровая стоимость объекта также означает 1 402 586,44 руб.   

Таким образом, полученные результаты являются верными, рассчитанная стоимость по-

лучена без ошибок, связанных с ошибками алгоритмов вычисления удельного показателя кадаст-
ровой стоимости для группы 1 Многоквартирные дома (дома средне- и многоэтажной жилой за-
стройки)» подгруппы 1.6. «г. Смоленск, Козинское с/п, Корохоткинское с/п, Михновское с/п, Пе-
черское с/п».  

3.2.2  Проверка корректности результатов определения кадастровой стоимости в целом 

путем анализа соотношений минимальных, средних и максимальных удельных пока-

зателей кадастровой стоимости 

По итогам выполненных работ был проведен анализ соотношений минимальных, средних 

и максимальных УПКС: 

- в разрезе групп (подгрупп) объектов недвижимости в каждом из муниципальных обра-

зований Смоленской области (сравнение УПКС каждой группы (подгруппы) объектов, располо-
женных в разных муниципальных образованиях субъекта Российской Федерации); 

- в разрезе муниципальных образований для разных групп (подгрупп) объектов недвижи-

мости (сравнение УПКС разных видов использования, расположенные в границах одного муни-
ципального образования). 

Результаты сравнения предоставлены в следующей таблице: 

 

288 

Таблица 212. Анализ средних значений УПКС в разрезе Муниципальных образований и групп 

№ 

п/п 

Наименование муни-

ципального образова-

ния 

Значение 

 УПКС по группам объектов недвижимости, руб./кв.м  

 1  

 2  

 3  

 4  

 5  

 6  

 7  

 8  

 9  

 10  

Муниципальное обра-

зование Велижский 

район 

Минимальное 

5 404 

4 433 

444 

2 840 

7 267 

3 346 

1 386 

5 610 

1 838 

Среднее 

12 646 

7 692 

4 274 

14 520 

9 833 

11 205 

8 253  12 179 

4 268 

47 835 

Максимальное 

16 780  15 539  11 670 

41 869  10 696 

24 291 

34 564  29 090  14 039 

530 823 

Муниципальное обра-

зование Вяземский 

район  

Минимальное 

332 

3 332 

6 316 

4 520 

1 626 

2 644 

2 156 

Среднее 

19 870 

7 874 

4 238 

19 197  13 541 

13 186 

10 268  13 798 

5 221 

11 414 

Максимальное 

30 685  20 130  22 511 

63 853  22 060 

37 066 

41 458  68 183  19 190 

742 824 

Муниципальное обра-

зование Гагаринский 

район 

Минимальное 

4 060 

4 233 

370 

5 304 

7 144 

5 035 

813 

2 945 

1 629 

Среднее 

28 284  11 306 

4 481 

20 088  14 865 

14 539 

11 465  15 605 

5 865 

14 205 

Максимальное 

42 974  25 791  19 522 

70 773  35 910 

29 792 

46 882  52 366  32 277 

614 063 

Муниципальное обра-

зование Глинковский 

район 

Минимальное 

5 054 

1 632 

3 802  12 618 

3 910 

550 

3 019 

2 380 

Среднее 

7 926 

8 995 

5 209 

11 646  12 618 

10 417 

6 704 

9 224 

4 932 

42 483 

Максимальное 

11 828  18 883  17 091 

23 794  12 618 

20 925 

24 794  22 711 

6 633 

402 849 

Муниципальное обра-

зование Демидовский 

район 

Минимальное 

2 899 

3 902 

531 

4 136 

6 461 

6 578 

977 

3 380 

2 649 

Среднее 

15 606 

8 751 

5 214 

15 543  13 128 

12 129 

9 898  14 333 

6 123 

11 657 

Максимальное 

20 891  15 822  17 620 

48 708  24 174 

20 570 

33 353  41 760  20 847 

437 893 

Муниципальное обра-

зование Дорогобуж-

ский район 

Минимальное 

2 832 

2 203 

447 

3 203 

6 537 

4 679 

954 

5 682 

1 514 

Среднее 

11 757 

8 926 

4 755 

15 367  13 002 

11 564 

8 035  12 979 

7 133 

10 313 

Максимальное 

16 520  23 593  15 355 

44 681  26 463 

23 903 

29 204  35 262  28 034 

488 740 

Муниципальное обра-

зование Духовщинский 

район 

Минимальное 

916 

3 275 

7 145 

4 039 

399 

3 626 

2 704 

Среднее 

12 791 

8 763 

3 107 

11 665  10 868 

8 570 

6 030  10 800 

3 650 

6 469 

Максимальное 

19 877  19 906 

9 760 

44 834  16 418 

19 494 

14 406  38 879 

5 611 

507 284 

Муниципальное обра-

зование Ельнинский 

район 

Минимальное 

1 332 

3 351 

8 381 

6 240 

328 

3 434 

3 574 

Среднее 

14 534 

8 127 

4 916 

15 462  11 156 

12 034 

9 489  12 962  10 632 

5 576 

Максимальное 

19 433  15 795  17 102 

48 357  21 243 

22 412 

35 874  56 383  23 180 

45 948 

Минимальное 

4 896 

4 056 

2 234 

4 067  22 592 

4 183 

1 505 

5 080 

1 996 

58 

 

 

 

 

 

 

 

содержание      ..     16      17      18      19     ..