Отчёт № 01/2018 об итогах государственной кадастровой оценки на территории Смоленской области

1.9. Сведения о допущениях, использованных при определении кадастровой сто-

имости.

1. В процессе подготовки отчета Исполнитель исходят из достоверности информации,

предоставленной Росреестром.

2. Исполнитель не несет ответственности за юридическое описание имущественных прав

на объект оценки. Объект оценки и имущественные права на него рассматриваются свободными
от каких-либо претензий или ограничений.

3 Передача исходной информации производится в исходном виде, полученном от Росре-

естра.

4. Мнение Оценщика относительно кадастровой стоимости действительно только на дату

оценки. Исполнитель не принимает на себя ответственность за последующие изменения соци-
альных, экономических, юридических, технических и природных условий, которые могут повли-
ять на кадастровую стоимость объекта оценки.

5. Перечень объектов оценки, включая количественные и качественные характеристики,

для целей проведения оценки сформирован на основе данных Государственного кадастра недви-
жимости.

6. При проведении работ учитываются иные ограничения, предусмотренные законода-

тельством РФ исходя из цели предполагаемого использования результатов оценки.

В данном разделе приводится перечень всех допущений и ограничительных условий, ис-

пользованных оценщиков при проведении оценки (за исключением допущений и ограничений,
приведенных и содержащихся в задании на оценку).

1.9.1. Общие допущения

Полученная в рамках данного Отчета кадастровая стоимость может быть использована

только для целей налогообложения и предполагаемого использования, установленного в рамках
данного Отчета.

Данные, приведенные в отчете об оценке, являются достоверными, точными и могут быть

использованы только для цели (задачи) настоящей оценки.

Содержащиеся в Отчете об оценке анализ, мнения и заключения принадлежат оценщикам

и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью
Отчета об оценке.

Оценщики не имеют ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в объектах оценки

и действуют непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам.

Не допускается вмешательство Заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятель-

ность оценщиков, если это может негативно повлиять на достоверность результата оценки объ-
ектов оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определе-
нию при проведении оценки объекта оценки, за исключением ограничительных условий, содер-
жащихся в Задании на оценку.

Отчет об оценке представляет собой профессиональное мнение оценщиков относительно

кадастровой стоимости объектов оценки без каких-либо гарантий с их стороны в отношении по-
следующей сделки с объектами оценки.

Отдельные части настоящего отчета об оценке не могут трактоваться раздельно, а только

в связи с полным текстом отчета об оценке, с учетом всех содержащихся в нем допущений и
ограничений.

Ни весь отчет об оценке, ни любая его часть (особенно любые заключения о стоимости и

данные об оценщиках, принимавших участие в работе), не могут быть предоставлены Заказчиком
для использования в целях рекламы, для мероприятий по связи с общественностью без предва-
рительного письменного разрешения оценщиков.

Оценщики не принимают на себя ответственность за достоверность качественной и коли-

чественной информации, содержащейся в государственном кадастре недвижимости и представ-
ленной в перечне объектов оценки, предоставленном Заказчиком.

Данная оценка отражает стоимость объектов оценки по состоянию на 01.01.2018 г. Изме-

нение состояния рынка после даты оценки может привести к уменьшению или увеличению сто-
имости, установленной на фактическую дату оценки.

При определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижи-

мости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату про-
ведения оценки.

В рамках настоящего Отчета объектами оценки являются здания, помещения, сооруже-

ния, объекты незавершенного строительства.

Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих

на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсут-
ствует.

При формировании Перечня объектов недвижимости указываются количественные и ка-

чественные характеристики объектов недвижимости, необходимые для проведения государ-
ственной кадастровой оценки и содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, а
также в иных фондах данных, базах данных и документах, имеющихся в распоряжении Управ-
ления Росреестра по Смоленской области. Информация, переданная исполнителю работ Заказчи-
ком работ, представлена Управлением Росреестра по Смоленской области, подписана уполномо-
ченным на то лицом и заверена в установленном порядке. В связи с чем, информация об объектах
оценки, полученная от Заказчика, считается достаточной и достоверной для целей проведения
государственной кадастровой оценки.

Отсутствие копий правоустанавливающих и право подтверждающих документов, копий

технических паспортов, экспликаций, выписок БТИ и иных документов не оказывает существен-
ного влияния на точность и обоснованность результатов оценки для целей установления кадаст-
ровой стоимости для целей налогообложения и не может служить причиной признания резуль-
татов проведенной оценки для целей установления кадастровой стоимости для целей налогооб-
ложения недостоверными.

При определении кадастровой стоимости при применении методов массовой оценки, в

случае отсутствия у оценщика такой информации, не учитываются виды прав и ограничений
(обременения) на объекты оценки, за исключением ограничений (обременений), установленных
в публично-правовых интересах в отношении объекта недвижимости, связанных с регулирова-
нием использования (в том числе, зонированием) территорий, государственной охраной объектов
культурного наследия, охраной окружающей среды, обеспечением безопасности населения или
Российской Федерации. При оценке определялась стоимость исходя из права собственности на
объекты оценки.

В связи с тем, что в рамках массовой оценки объективно измерить влияние сервитута на

стоимость объекта оценки не представляется возможным, то принималось, что влияние серви-
тута стремится к нулю, ввиду того, что он одновременно является как ценоповышающим, так и
ценопонижающим фактором. Таким образом, учет сервитута проводился в размере ноль рублей.

Оценщик исходит из допущения, что представленная Заказчиком работ информация, со-

ответствует действительности и позволяет делать правильные выводы о характеристиках, иссле-
довавшихся Оценщиком при проведении оценки и определения итоговой величины стоимости
объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Исходные данные, которые получены Исполнителем для проведения оценки из открытых

общедоступных источников, отражаются Исполнителем в Отчете полностью, в неискаженном
виде, и считаются достоверными.

Осмотр объекта оценки не проводился.
Оценщик не отвечает за результаты предыдущих туров кадастровой оценки и за резуль-

таты инвентаризации объектов, в том числе, за установление инвентаризационной стоимости.
Возможные существенные отклонения результата настоящей кадастровой оценки от результата
предыдущей кадастровой оценки или от инвентаризационной стоимости не являются обоснова-
нием некорректно выполненных расчётов кадастровой стоимости.

Вся информация, полученная в письменном или электронном виде и не вступающая в про-

тиворечие с профессиональным опытом исполнителя работ, рассматривалась как достоверная.

Данные, использованные Оценщиком при подготовке настоящего отчета, были получены

из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гаранти-
ровать их абсолютную точность и во всех возможных случаях указывает источник информации.

Отчёт основан на допущении соблюдения в отношении Объектов оценки действующих и

применимых в конкретной ситуации федеральных, региональных, местных земельных, природо-
охранных и иных нормативных актов, за исключением специально оговорённых в Отчёте слу-
чаев.

Оценщик не занимался перепроверкой полученной информации и не проводил специали-

зированных исследований:

–

определение кадастровой стоимости Объектов оценки осуществлялось исходя из

количественных и качественных характеристик объектов, указанных в перечне Объектов оценки,
а также информации, необходимой для проведения оценки Объектов оценки, сбор и анализ ко-
торой осуществлял Исполнитель;

–

Оценщик не принимает на себя ответственность за достоверность качественной и

количественной информации, содержащейся в государственном кадастре недвижимости и пред-
ставленной в перечне Объектов оценки, предоставленном Заказчиком;

–

вся информация, полученная Исполнителем от сотрудников Заказчика в письмен-

ном, устном или электронном виде и не вступающая в противоречие с профессиональным опы-
том сотрудников Исполнителя, ответственных за подготовку Отчёта, рассматривалась как досто-
верная;

–

информация, полученная от организаций и учреждений субъекта Российской Фе-

дерации и муниципальных образований, Росреестра и иных источников, содержащих сведения
доказательного значения, после даты оценки, но отражающая информацию по состоянию на дату
оценки в отношении количественных или качественных характеристик Объектов оценки (в том
числе информация о наличии технических ошибок, содержащихся в Перечне, предоставленном
ранее), отражается в Отчёте, считается достаточной и достоверной для целей проведения госу-
дарственной кадастровой оценки и может использоваться при проведении оценки;

1.9.2. Допущения, касающиеся информации об объектах оценки

Оценка проводится исходя из количественных и качественных характеристик, предостав-

ленных Заказчиком, а также на основе открытой и доступной информации, без обязательного
предоставления копий правоустанавливающих и право подтверждающих документов, копий тех-
нических паспортов, экспликаций, выписок БТИ и иных документов. При этом информация,
предоставленная Заказчиком, признается достаточной для проведения оценки для целей установ-
ления кадастровой стоимости для целей налогообложения. Оценщиком, в случае наличия выше-
перечисленных документов, могут быть использованы в дальнейшем для оценки.

Оценка объектов оценки проводится из допущения, что наиболее эффективное использо-

вание объектов оценки совпадает с видом их разрешенного и/или фактического использования

В случае если в перечне объектов оценки присутствуют несоответствие характеристик

(кадастровый номер, код КЛАДР, адрес) или присутствуют объекты с отсутствующими или не-
корректными адресными характеристиками, за основу принимался адрес, исходя из которого
уточнялся кадастровый квартал и код КЛАДР.

Для определения значений ценообразующих факторов для объектов оценки, исходя из ме-

стоположения объекта оценки, Оценщик руководствовался следующим:

– на территории городских населенных пунктов принято:


местоположение здания на адресно-цифровом плане, при наличии адресно-цифро-

вого плана на городской населенный пункт и наличии соответствующего здания на адресно-циф-
ровом плане;



в случае невозможности использования адресно-цифрового плана, местоположе-

ние центра земельного участка, на территории которого расположен объект оценки;



в случае невозможности использования данных (отсутствия данных) о земельном

участке, на территории которого расположен объект оценки, местоположение центра кадастро-
вого квартала, в котором расположен объект оценки.

– для сельских населенных пунктов ввиду однородности социально-экономических пара-

метров и компактности населенных пунктов, значения ценообразующих факторов принимались
едиными для всех объектов, расположенных на территории сельского населенного пункта.

В случае если объект оценки относится к объектам незавершенного строительства, сте-

пень готовности объекта принимается на основании данных приведенных в Перечне объектов
оценки. В случае отсутствия информации степень готовности объекта принимается на уровне
50% – среднее между 0 и 100%. Полученная стоимость корректируется на степень готовности
объекта.

Для объектов оценки не имеющих числовых характеритсик (площадь, протяженность, вы-

сота и т.д.) установлен удельный показатель равный единице.

В Исходном перечне объектов недвижимости в столбце «Материал стен» содержится мно-

жество вариантов наименования материала стен. Для корректного применения методов модели-
рования сведения о материале стен были закодированы.

1.9.3. Допущения, касающиеся информации об объектах-аналогах

Сбор рыночной информации об объектах-аналогах осуществлялся по объектам недвижи-

мости жилого и нежилого назначения по всей территории Смоленской области. Анализ полноты
и качества собранной информации об объектах аналогах позволяет сделать вывод о том, что ко-
личество объектов аналогов по объектам недвижимости многоквартирной жилой застройки до-
статочно для построения моделей расчета кадастровой стоимости.

При расчёте значений ценообразующих факторов объектов-аналогов Оценщик для опреде-

ления местоположения использовал данные Перечня, геоинформационные слои, а также данные
из открытых источников, в том числе, публичные карты.

Для описания исходной рыночной информации в разрезе ценообразующих факторов, в слу-

чае отсутствия сведений о значениях ценообразующих факторов, производилось наследование
характеристик объектов оценки объектам-аналогам. Отбор объектов оценки для наследования
характеристик производился исходя из следующих критериев: кадастровый номер объекта-ана-
лога, адрес объекта-аналога, назначение объекта-аналога, площадь объекта аналога.

Уточнение исходной рыночной информации в разрезе ценообразующих факторов, в случае

отсутствия сведений о значениях ценообразующих факторов, производилось с помощью Пуб-
личной кадастровой карты (http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/), карт http://maps.yandex.ru,
https://www.google.ru/maps, картографических материалов 2_Gis и других открытых источников

1.9.4. Допущения, касающиеся количественных и качественных характеристик объек-

тов оценки

При проведении государственной кадастровой оценки Оценщик исходит из допущения,

что объекты оценки являются типичными и схожими с объектами-аналогами, представленными
на рынке, имеют схожие характеристики, что позволяет проводить группировку. Иными сло-
вами, при определении кадастровой стоимости не учитываются уникальные характеристики каж-
дого конкретного объекта оценки, если данные характеристики не были предоставлены Заказчи-
ком.

Оценка объектов оценки проводится исходя из допущения, что состояние объекта оценки

соответствует состоянию объектов-аналогов. Данное допущение исходит из того, что соотноше-
ние основной и вспомогательной площади, электроснабжения, водоснабжения, канализации, си-
стемы дополнительной безопасности и контроля, дополнительные удобства, наличие лифтов и
т.п. является типичным (аналогичным) и характерным как для объектов оценки, так и для объек-
тов-аналогов. Иными словами, в рамках настоящей оценки оценщик исходит из того, что состо-
яние объектов оценки сопоставимо с состоянием объектов-аналогов, если иное не оговорено в
Отчете.

При расчете физического износа принимаем допущение, что в случае, если хронологиче-

ский возраст объекта недвижимости составляет 60 и более процентов нормативного срока его
службы, предполагается, что объект поддерживался в рабочем состоянии за счет периодического

ремонта, при котором объект не восстанавливался до нового состояния, а устранялись лишь ви-
димые дефекты и существующие недостатки, способные повлиять на эксплуатационные харак-
теристики. При этом, если хронологический возраст составляет от 60 до 100 процентов от нор-
мативного срока его службы, величина накопленного износа принимается равной 60 процентам,
а если хронологический возраст превышает нормативный срок службы объекта недвижимости,
то величина накопленного износа принимается равной 70 процентам.

В целях сбора сведений об аварийном жилье были направлены письма в адреса глав му-

ниципальных районов/городских округов Смоленской области, в ответ на которые были предо-
ставлены сведения о ветхом и аварийном жилье на территории муниципальных районов/город-
ских округов Смоленской области (Приложение 1.2.2. Запросы и ответы).

Аварийное состояние, согласно Методическому пособию по содержанию и ремонту жи-

лищного фонда МКД 2-04.2004 (утвержденное Госстроем РФ), это состояние здания, при кото-
ром более половины жилых помещений и основных несущих конструкций здания (стен, фунда-
ментов) отнесены к категории аварийных и представляют опасность для жизни проживающих.
При этом аварийное состояние несущих конструкций здания - состояние несущих конструкций
здания, при котором конструкции или их часть вследствие естественного износа и внешних воз-
действий имеют сверхнормативные деформации и повреждения, потеряли расчетную прочность
и без принятых мер по укреплению могут вызвать аварийное состояние жилого помещения или
всего жилого здания и представляют опасность для проживающих. Отдельная несущая конструк-
ция здания, находящаяся в состоянии, описанном выше, если ее обрушение не затрагивает другие
конструкции или не влечет за собой изменения условий проживания или эксплуатации жилого
здания в целом, считается предаварийной. Необходимо заметить, если ветхое жилье (ветхое со-
стояние здания) характеризуется высокой степенью износа его конструкций без опасности их
обрушения и соответственно, не представляет опасности для жизни, то аварийное жилье имеет
деформации и повреждения несущих конструкций и проживание в данном жилом помещении
опасно для жизни ввиду реальной возможности обрушения.

Таблица 5. Ориентировочная оценка физического износа недвижимости

Физический

износ, %

Состояние несменяемых конструкций

зданий

Состояние внутренних конструктив-

ных элементов



Повреждений и деформаций нет. Нет
также следов устранения дефектов

Полы и потолки ровные, горизонтальные,
трещины в покрытиях и отделке отсут-
ствуют



Повреждений и дефектов, в том числе и
искривлений, нет. Имеются местами
следы различных ремонтов, в том числе
небольших трещин в простенках и пере-
мычках

Полы и потолки ровные, на потолках воз-
можны  волосяные  трещины.  На  ступе-
нях  лестниц  небольшое число  поврежде-
ний.  Окна  и  двери  открываются  с  неко-
торым усилием



Имеется  много  следов  ремонтов,  тре-
щин  и  участков  наружной  отделки.
Имеются  места  искривления  горизон-
тальных  линий  и  следы  их  ликвидации.
Износ  кладки  стен  характеризуется
трещинами между блоками

Полы в отдельных местах зыбкие и с от-
клонениями по горизонтали. В потолках
много трещин, ранее заделанных и по-
явившихся вновь. Отдельные отставания
покрытия пола (паркета, плиток). Боль-
шое число поврежденных ступеней



Имеются открытые трещины различ-
ного происхождения, в том числе от из-
носа и перегрузки кладки поперек кирпи-
чей. Большое искривление горизонталь-
ных линий и местами отклонение стен
от вертикали

Большое  число  отклонений  от  горизон-
тали в полах, зыбкость. Массовое повре-
ждение и отсутствие покрытия пола. В
потолках  много  мест  с  обвалившейся
штукатуркой. Много перекошенных окон
и  дверей.  Большое  число  поврежденных
ступеней, перекосы маршей, щели между
ступенями



100

Здание в опасном состоянии. Участки
стен разрушены, деформированы в про-
емах. Трещины по перемычкам,

Полы с большими перекосами и уклонами.
Заметные прогибы потолков. Окна и
двери с гнилью в узлах и брусьях. В мар-

Физический

износ, %

Состояние несменяемых конструкций

зданий

Состояние внутренних конструктив-

ных элементов

простенкам и по всей поверхности стен.
Возможны большие искривления гори-
зонтальных линий и выпучивание стен

шах лестниц не хватает ступеней и пе-
рил. Внутренняя отделка полностью раз-
рушена

Источник информации: Кутуков В.Н. Реконструкция зданий: Уч. для строительных вузов.

М., 1981.

Для объектов оценки, имеющих характеристику состояния «Аварийное», значение физи-

ческого износа принимается равным 100%, кадастровую стоимость принимаем равной 1 рублю
за весь объект (Протокол заседания рабочей группы от 08 июня 2018 г., приложение 1.6.4.)

В представленном перечне объектов оценки у помещений отсутствуют сведения о физи-

ческих характеристиках (этажность, год постройки, материал стен и т.д.). Оценщиками произве-
дено наследование указанных характеристик от родительского объекта (здания). Отбор объектов
оценки для наследования характеристик производился исходя из кадастрового номера родитель-
ского объекта. Кадастровые номера родительских объектов определены по полю «Кадастровый
номер здания, в котором находится помещение».

Для объектов оценки не имеющих числовых характеритсик (площадь, протяженность, вы-

сота и т.д.) установлен удельный показатель равный единице.

При отсутствии функционального назначения объекта оценка производится в жилых до-

мах-1 этаж по стоимости магазинов, на других этажах - по стоимости квартир.

При отсутствии года ввода в эксплуатацию, либо года постройки принимаем год, равный

среднему году для района расположения в разрезе кадастровых кварталов и групп.

При отсутствии материала стен или указан некорректно оцениваем материал стен как

«смешанные».

При отсутствии степени готовности объектов незавершенного строительства принимаем

степень готовности объекта принимается на уровне 50% – среднее между 0 и 100%. Полученная
стоимость корректируется на степень готовности объекта.

Допущения, относящиеся к характеристикам объектов оценки, предоставленные в пе-

речне объектов оценки, приведены в Таблице 6.

Протокол заседания рабочей группы по координации мероприятий, направленных на

определение кадастровой стоимости расположенных на территории Смоленской области объек-
тов недвижимости (за исключением земельных участков) от 08 июня 2018 г. (Приложение 1.6.4.)

Протокол заседания рабочей группы по координации мероприятий, направленных на

определение кадастровой стоимости расположенных на территории Смоленской области объек-
тов недвижимости (за исключением земельных участков) от 15 июня 2018 г. (Приложение 1.6.4.)

Таблица 6. Допущения, принятые в Отчете

Количественные и качественные характеристики объ-

ектов оценки

Наличие информации в пе-

речне объектов оценки

Допущения Оценщика, принятые в настоящем От-

чете

Уникальные характеристики (в соответствии с п. 4 ст.8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ)

1.1.

Вид объекта недвижимости (земельный участок, здание,
сооружение, помещение, машино-место, объект незавер-
шенного строительства, единый недвижимый комплекс,
предприятие как имущественный комплекс или иной вид)

Учтено при группировке объектов оценки

1.2.

Кадастровый номер объекта недвижимости и дата его
присвоения

Учтено при группировке объектов оценки: в случае от-
сутствия информации об объекте - помещении, позво-
ляющей отнести объект в ту или иную группу, группа
определяется исходя из группы здания, в котором рас-
положено данное помещение

1.3.

Описание местоположения объекта недвижимости

Учтено при группировке объектов оценки

1.4.

Ранее присвоенный государственный учетный номер (ка-
дастровый, инвентарный, условный номер или номер учет-
ной записи в государственном лесном реестре), если такой
номер был присвоен до присвоения в соответствии с Феде-
ральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О госу-
дарственном кадастре недвижимости" кадастрового но-
мера либо если условный номер был присвоен при государ-
ственной регистрации права (ограничения права) на объ-
ект недвижимости до дня вступления в силу настоящего
Федерального закона, дата присвоения такого номера, све-
дения об организации или органе, которые присвоили такой
номер в установленном законодательством Российской
Федерации порядке

Нет данных

Не оказывает влияние на стоимость

1.5.

Кадастровый номер объекта недвижимости, из которого
в результате раздела, выдела или иного соответствую-
щего законодательству Российской Федерации действия с
объектом недвижимости (далее - исходный объект недви-
жимости) образован новый объект недвижимости

Нет данных

Не оказывает влияние на стоимость

1.6.

Кадастровые номера помещений, машино-мест, располо-
женных в здании или сооружении, если объектом недвижи-
мости является здание или сооружение

Учтено при группировке объектов оценки

1.7.

Сведения о прекращении существования объекта недви-
жимости и дата снятия с государственного кадастрового

Нет данных

Не оказывает влияние на стоимость

Количественные и качественные характеристики объ-

ектов оценки

Наличие информации в пе-

речне объектов оценки

Допущения Оценщика, принятые в настоящем От-

чете

учета, если объект недвижимости прекратил существо-
вание

1.8.

Кадастровые  номера  иных  объектов  недвижимости,  в
пределах которых расположен объект недвижимости (ка-
дастровый номер земельного участка, в пределах которого
расположены здание, сооружение или объект незавершен-
ного строительства, если объектом недвижимости явля-
ется  здание,  сооружение  или  объект  незавершенного
строительства,  либо  кадастровый  номер  здания  или  со-
оружения,  в  которых  расположено  помещение,  машино-
место,  если  объектом  недвижимости  является  помеще-
ние, машино-место, либо кадастровый номер квартиры, в
которой расположена комната, если объектом недвижи-
мости  является  комната),  а  также  кадастровый  номер
единого недвижимого комплекса или предприятия как иму-
щественного комплекса, если объект недвижимости вхо-
дит в состав единого недвижимого комплекса или предпри-
ятия как имущественного комплекса

Нет данных

Не оказывает влияние на стоимость

1.9.

Площадь, если объектом недвижимости является земель-
ный участок, здание, помещение или машино-место

Не везде есть площадь или

есть объекты с неадекват-

ной площадью

Оцениваются в соответствии с допущениями.

1.10. Основная характеристика объекта недвижимости (про-

тяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем,
высота, площадь застройки) и ее значение, если объектом
недвижимости является сооружение

Не везде есть или есть объ-

екты с неадекватной площа-

дью

Оцениваются в соответствии с допущениями.

1.11. Степень готовности объекта незавершенного строитель-

ства в процентах

Отсутствует

Степень готовности объекта принимается на уровне
50%

1.12. Основная характеристика объекта недвижимости (про-

тяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем,
высота, площадь застройки) и ее проектируемое значение,
если объектом недвижимости является объект незавер-
шенного строительства

Не везде есть

Объекты, у которых отсутствует информация о ха-
рактеристиках, оцениваются в соответствии с допу-
щениями.

1.13. Проектируемое назначение здания, сооружения, строи-

тельство которых не завершено, если объектом недвижи-
мости является объект незавершенного строительства

Отсутствует

Объекты, у которых отсутствует информация о
назначении, оцениваются в соответствии с допущени-
ями, как объекты производственного назначения.

Количественные и качественные характеристики объ-

ектов оценки

Наличие информации в пе-

речне объектов оценки

Допущения Оценщика, принятые в настоящем От-

чете

1.14. Количество этажей, в том числе подземных этажей, если

объектом недвижимости является здание или сооружение
(при наличии этажности у здания или сооружения)

Учтено при группировке объектов оценки

1.15. Номер этажа здания или сооружения, на котором распо-

ложено помещение или машино-место

Частично

В случае отсутствия сведений об этаже расположения
объекта  оценки  или  если  сведения  некорректные,  объ-
екты включаются в расчет. Если данный показатель яв-
ляется  ценообразующим  фактором  и  используется  в
модели расчета, то стоимость таких объектов опреде-
ляется  через  среднее  значение  УПКСОН  в  расчетной
группе  путем  умножения  УПКСОН  на  площадь  объ-
екта.

1.16. Сведения о местоположении в здании и площадях помеще-

ний, относящихся к общему имуществу собственников по-
мещений в здании, если объектом недвижимости является
помещение в здании, общее имущество в котором в соот-
ветствии с федеральным законом находится в общей доле-
вой собственности собственников помещений в таком зда-
нии

Не оказывает существенного влияния на стоимость

1.17. Материал наружных стен, если объектом недвижимости

является здание

Частично, присутствуют

неадекватные и некоррект-

ные значения

В случае, если у объекта оценки сведения о материале
стен  записаны  не  однозначно,  например,  гибридно:
«кирпич-панель»  или  «бетон-монолит»,  при  оценке  ка-
дастровой стоимости такие объекты отнесены в ка-
тегорию объектов с материалом стен «иное».
В случае если у объекта оценки отсутствуют сведения
о материале стен, объекты включаются в расчет. Если
данный  показатель  является  ценообразующим  факто-
ром  и  используется  в  модели  расчета,  то  стоимость
таких  объектов  определяется  через  среднее  значение
УПКСОН в расчетной группе путем умножения УПК-
СОН на площадь объекта.

1.18. Год ввода в эксплуатацию здания или сооружения по завер-

шении его строительства, если объектом недвижимости
является здание или сооружение, либо год завершения
строительства таких объектов недвижимости, если в со-
ответствии с федеральным законом выдача разрешения
на ввод объекта в эксплуатацию не предусматривается

Частично, присутствуют

неадекватные и некоррект-

ные значения

В случае, если у объекта оценки сведения о годе по-
стройки признаны некорректными (указано «-1»), при
оценке кадастровой стоимости приняты допущения по
принципу осторожности, и такие объекты отнесены в
категорию объектов «с годом постройки до 1970г.»
В случае если у объекта оценки отсутствуют сведения
о годе постройки, объекты включаются в расчет. Если

Количественные и качественные характеристики объ-

ектов оценки

Наличие информации в пе-

речне объектов оценки

Допущения Оценщика, принятые в настоящем От-

чете

данный  показатель  является  ценообразующим  факто-
ром  и  используется  в  модели  расчета,  то  стоимость
таких  объектов  определяется  через  среднее  значение
УПКСОН в расчетной группе путем умножения УПК-
СОН на площадь объекта.

1.19. Сведения о том, что помещение в соответствии с преду-

смотренными законодательством о градостроительной
деятельности документами, в том числе с проектной до-
кументацией, предназначено для обслуживания всех
остальных помещений и (или) машино-мест в здании, со-
оружении или такое помещение относится к имуществу
общего пользования в многоквартирном доме, если объек-
том недвижимости является помещение

Нет данных

Не оказывает влияние на стоимость

1.20. Номера регистрации в государственном реестре лиц, осу-

ществляющих  кадастровую  деятельность,  кадастровых
инженеров,  которые  выполняли  кадастровые  работы  в
отношении  объекта  недвижимости,  номера  и  даты  за-
ключения договоров на выполнение кадастровых работ

Нет данных

Не оказывает влияние на стоимость

1.21. Кадастровые номера объектов недвижимости, входящих

в состав единого недвижимого комплекса, если объектом
недвижимости является единый недвижимый комплекс

Нет данных

Не оказывает влияние на стоимость

1.22. Кадастровые номера объектов недвижимости, входящих

в состав предприятия как имущественного комплекса, если
объектом недвижимости является предприятие как иму-
щественный комплекс и в его состав входят объекты не-
движимости

Нет данных

Не оказывает влияние на стоимость

1.23. Вид жилого помещения в соответствии с жилищным за-

конодательством

Учтено при группировке объектов оценки

1.24. Сведения о части объекта недвижимости, за исключением

случая, если объектом недвижимости является объект не-
завершенного строительства

Нет данных

Не оказывает влияние на стоимость

1.25. Кадастровый номер образованного объекта недвижимо-

сти - в отношении исходного объекта недвижимости

Нет данных

Не оказывает влияние на стоимость

1.26. Кадастровые номера расположенных в пределах земель-

ного участка объектов недвижимости, если объектом не-
движимости является земельный участок

В рамках данной оценки земельный участок не является
объектом оценки и оценке не подлежит

Количественные и качественные характеристики объ-

ектов оценки

Наличие информации в пе-

речне объектов оценки

Допущения Оценщика, принятые в настоящем От-

чете

1.27. Номер кадастрового квартала, в котором находится объ-

ект недвижимости

Учтено при группировке объектов оценки

Дополнительные сведения (в соответствии с п. 4 ст.8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ)

2.1.

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимо-
сти

Нет данных

Не оказывает влияние на стоимость

2.2.

Сведения  о  включении  объекта  недвижимости  в  единый
государственный  реестр  объектов  культурного  наследия
(памятников истории и культуры) народов Российской Фе-
дерации, требования к сохранению, содержанию и исполь-
зованию  указанных  объектов,  требования  к  обеспечению
доступа к таким объектам, наименование и реквизиты до-
кумента, на основании которого внесена запись об указан-
ных  требованиях  или  об  отнесении  объекта  недвижимо-
сти к выявленным объектам культурного наследия, подле-
жащим  государственной  охране  до  принятия  решения  о
включении его в единый государственный реестр объектов
культурного  наследия  (памятников  истории  и  культуры)
народов Российской Федерации, либо об отказе включить
их в данный реестр, с указанием требования к содержанию
и использованию выявленного объекта культурного насле-
дия, наименование  и  реквизиты  документа,  на  основании
которого внесена запись об указанных требованиях

Нет данных

Не оказывает влияние на стоимость

2.3.

Назначение здания (нежилое, жилое, многоквартирный
дом, жилое строение), если объектом недвижимости яв-
ляется здание

Частично

Учтено при группировке объектов оценки

2.4.

назначение помещения (жилое, нежилое), если объектом
недвижимости является помещение

Учтено при группировке объектов оценки

2.5.

Наименование здания, сооружения, помещения, единого не-
движимого комплекса, предприятия как имущественного
комплекса при наличии такого наименования

Учтено при группировке объектов оценки

2.6.

Назначение сооружения, если объектом недвижимости яв-
ляется сооружение

Учтено при группировке объектов оценки

2.7.

Назначение единого недвижимого комплекса, если объек-
том недвижимости является единый недвижимый ком-
плекс

Учтено при группировке объектов оценки

Количественные и качественные характеристики объ-

ектов оценки

Наличие информации в пе-

речне объектов оценки

Допущения Оценщика, принятые в настоящем От-

чете

2.8.

Назначение  предприятия  как  имущественного  комплекса
(основной  вид  деятельности,  осуществляемый  собствен-
ником  с  использованием  данного  предприятия,  либо  (при
наличии)  коммерческое  обозначение,  используемое  соб-
ственником предприятия для индивидуализации предприя-
тия),  если  объектом  недвижимости  является  предприя-
тие как имущественный комплекс

Нет данных

Не оказывает влияние на стоимость

2.9.

Сведения об отнесении жилого помещения к определен-
ному виду жилых помещений специализированного жилищ-
ного фонда, к жилым помещениям наемного дома социаль-
ного использования или наемного дома коммерческого ис-
пользования

Нет данных

Не оказывает влияние на стоимость

2.10. Адрес объекта недвижимости (при его наличии)

Справочные характеристики (данные Единого государственного реестра объектов капитального строительства (далее – ЕГРОКС) по объ-

екту учета - зданию, сооружению, объекту незавершенного строительства)

3.1.

Сведения о вещных правах на объект недвижимости в объ-
еме сведений, определенных порядком ведения государ-
ственного кадастра недвижимости

Отсутствуют

В соответствии с ФСО №4 «Определение кадастровой
стоимости объектов недвижимости» при применении
методов массовой оценки, в случае отсутствия у оцен-
щика такой информации, не учитываются виды прав и
ограничения (обременения) на объекты оценки.

3.2.

Сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на
объект недвижимости в объеме сведений, определенных
порядком ведения государственного кадастра недвижимо-
сти

Отсутствуют

Оценщик не берет на себя ответственность за юриди-
ческое описание имущественных прав на объекты
оценки. Объекты оценки и имущественные права на них
рассматриваются свободными от каких-либо претен-
зий или ограничений.

3.3.

Сведения о прекращении существования объекта недви-
жимости, если объект недвижимости прекратил суще-
ствование

Отсутствует

В расчетах не используется

3.4.

Инвентарный номер здания или сооружения, присваивае-
мый организациями технического учета и технической ин-
вентаризации объектов капитального строительства (да-
лее – ОТИ) по результатам технического учета и техни-
ческой инвентаризации

Отсутствует

Не оказывает влияние на стоимость

Количественные и качественные характеристики объ-

ектов оценки

Наличие информации в пе-

речне объектов оценки

Допущения Оценщика, принятые в настоящем От-

чете

3.5.

Кадастровый номер здания, сооружения, в котором нахо-
дится помещение (при его наличии)

Частично

Не оказывает влияние на стоимость

3.6.

Наименование объекта учета

Учтено при группировке объектов оценки

3.7.

Адрес (в т.ч. почтовый индекс, наименование субъекта
Российской Федерации, наименование района, наименова-
ние и тип населенного пункта, наименование и тип улицы,
дом, корпус, строение, квартира (помещение)) или место-
положение объекта учета)

Частично

3.8.

Литера

Отсутствует

Не оказывает влияние на стоимость

Тип и значение основного параметра

Для зданий

4.1.

общая площадь

Частично

Используется с допущениями (см. выше)

4.2.

для помещений

Частично

Используется с допущениями (см. выше)

4.3.

тип этажа

Частично

Не оказывает существенного влияния на стоимость

4.4.

номер этажа

Частично

Используется с допущениями (см. выше)

4.5.

номер помещения на поэтажном плане

Отсутствует

Не оказывает влияние на стоимость

4.6.

общая площадь помещения

Частично

Используется с допущениями (см. выше)

4.7.

жилая площадь/основная площадь

Отсутствует

Не оказывает существенного влияния на стоимость

4.8.

количество жилых комнат

Отсутствует

Не оказывает существенного влияния на стоимость,
т.к. при расчетах используется площадь

Описание конструктивных элементов

Для зданий

5.1.

материал и конструкция фундамента в соответствии с
перечнем, указанным в приложении N 4 Приказа Минэконо-
мразвития РФ № 268 от 08.09.2006 г.

Частично

В расчетах используется материал стен (с допущени-
ями см. выше)

5.2.

материал стен, перекрытий, крыши в соответствии с пе-
речнем, указанным в приложении N 4 Приказа Минэконо-
мразвития РФ № 268 от 08.09.2006 г.

Частично

В расчетах используется материал стен (с допущени-
ями см. выше)

5.3.

этажность, этажность подземная

Частично

Используется с допущениями (см. выше)

5.4.

площадь застройки

Отсутствует

Не оказывает существенного влияния на стоимость

5.5.

год строительства (ввода в эксплуатацию) объекта учета

Частично

Используется с допущениями (см. выше)

5.6.

год реконструкции/капитального ремонта объекта учета

Отсутствует

В расчетах не используется

5.7.

процент износа

Отсутствует

В расчетах не используется

5.8.

инвентаризационная стоимость

Отсутствует

В расчетах не используется

5.9.

дата проведения технического учета и технической инвен-
таризации объекта учета

Отсутствует

Не оказывает влияние на стоимость

Количественные и качественные характеристики объ-

ектов оценки

Наличие информации в пе-

речне объектов оценки

Допущения Оценщика, принятые в настоящем От-

чете

5.10. сведения о благоустройстве (только для объектов жилищ-

ного фонда): наличие и тип отопления в соответствии с
перечнем, указанным в приложении N 4 Приказа Минэконо-
мразвития РФ № 268 от 08.09.2006 г., наличие электро-
снабжения, газоснабжения, водопровода, горячего водо-
снабжения, канализации, лифтов, мусоропроводов и ванн

Отсутствует

Техническое состояние объекта оценки соответствует
состоянию  объектов  аналогов,  в  том  числе  отделка,
планировка  объекта  оценки,  соотношение  основной  и
вспомогательной (жилой и нежилой) площади, электро-
снабжения, водоснабжения, канализации, системы до-
полнительной  безопасности  и  контроля,  дополнитель-
ные удобства, наличие лифтов и т.п. является типич-
ным  (аналогичным)  и  характерным  для  аналогичных
объектов. Иными словами, в рамках настоящей оценки
не предусматриваются улучшения или ухудшения объек-
тов оценки отличные от сложившихся на рынке объек-
тов (техническое состояние объектов оценки сопоста-
вимо  с  техническим  состоянием  объектов-аналогов),
если иное не оговорено в Отчете.

5.11. Примечание (сведения о нарушении градостроительных и

строительных норм и правил, наличие разрешения на стро-
ительство и прочие сведения, имеющие существенное зна-
чение для ведения реестра)

Отсутствует

В расчетах не используется

5.12. Примечание (сведения о нарушении градостроительных и

строительных норм и правил, наличии разрешения на стро-
ительство и прочие сведения, имеющие существенное зна-
чение для ведения реестра)

Отсутствует

В расчетах не используется

5.13. Сведения об ограничениях/обременениях (при их наличии)

Отсутствует

Ограничения/обременения (сервитуты),
распространяющиеся на объекты оценки не выявлены

5.14. Наименование ограничения/обременения и его характери-

стики

Отсутствует

Ограничения/обременения (сервитуты), распространя-
ющиеся на объекты оценки не выявлены

1.9.5. Допущения, касающиеся группировки объектов оценки

При группировке объектов недвижимости Оценщик руководствовался комплексной ин-

формацией и в каждом конкретном случае принимал решение в зависимости от объема и харак-
тера предоставленной информации.

В случае невозможности однозначного отнесения объекта оценки – помещения в ту или

иную группу, группа наследовалась исходя из группы объекта оценки – здания, в котором распо-
ложено данное помещение.

В случае невозможности установления назначения объекта оценки – нежилого помеще-

ния, расположенного в многоквартирном жилом доме, такие объекты относились в зависимости
от этажа расположения объекта. Так объекты на первых этажах зданий относились к коммерче-
ской недвижимости, а на других этажах к жилым домам со встроенными нежилыми помещени-
ями.

В случаях невозможности установления уровня комфортности жилых помещений объ-

екты относились к домам с минимальным уровнем комфорта.

В случае наличия противоречивых характеристик у объектов оценки оценщик принимал

решение об отнесении к той или иной группе по совокупности характеристик: материал стен,
площадь, наименование, назначение, адрес, этажность, этаж. Кроме того, Оценщик использовал
сведения из открытых источников, например, http://maps.yandex.ru.

При отнесении многофункциональных зданий в ту или иную группу Оценщик использо-

вал сведения из открытых источников информации.

В случае невозможности однозначного отнесения жилого объекта незавершенного строи-

тельства в ту или иную группу, Оценщик руководствовался сведениями, полученными из откры-
тых источников.

1.9.6. Допущения, касающиеся методов (способов) определения кадастровой стоимости

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, представленных на откры-

том рынке, осуществляется методами статистического моделирования (1 группа, 2 группа).

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, рынок которых ограничен

или отсутствует, осуществляется на основе затратного подхода путем определения затрат на за-
мещение - 3 группа, 4 группа, 5 группа, 6 группа, 7 группа, 8 группа, 9 группа, 10 группа.

1.9.7. Допущения, касающиеся моделирования

В процессе анализа качества статистических моделей расчета кадастровой стоимости объ-

ектов недвижимости осуществляется проверка статистической значимости моделей, на обучаю-
щей выборке с использованием критерия Фишера. При этом обучающая выборка представляет
собой выборку объектов-аналогов, на основе которой проводится калибровка статистической мо-
дели оценки кадастровой стоимости. Контрольная выборка – это выборка объектов-аналогов, не
входящих в состав обучающей выборки, на основе которой проводится проверка качества стати-
стической модели оценки кадастровой стоимости.

Обучающая и контрольная выборка формируются следующим образом:
– объекты исходной выборки упорядочиваются по возрастанию их зависимой перемен-

ной;

– из упорядоченной подобным образом выборки объекты поочередно относятся к обуча-

ющей и к контрольной выборкам.

Для построения модели необходимо, чтобы всем значениям качественных ценообразую-

щих факторов были приписаны числовые значения, в связи с чем используется преобразование с
помощью введения меток. Значение меток качественных факторов при построении модели рас-
считывается как среднее медианное значение по объектам обучающей выборки имеющейся ры-
ночной информации.

Отчёт № 01/2018 об итогах государственной кадастровой оценки на территории Смоленской области - часть 2