Отчёт № 01/2018 об итогах государственной кадастровой оценки на территории Смоленской области

ОБЛАСТНОЕ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТ-

НОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

“ФОНД ГОСУДАРСТВЕННОГО ИМУЩЕСТВА СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ”

214018, Россия, Смоленская область, г. Смоленск, ул. Тенишевой, д. 22

=Утверждаю=

Директор _____________ Ю. А. Рубекина

05 октября 2018 г.

ОТЧЕТ

№ 01/2018

об итогах государственной кадастровой оценки

(об определении кадастровой стоимости объектов недвижимого

имущества (кроме земельных участков), расположенных на территории

Смоленской области, в том числе зданий, помещений, сооружений, объектов

незавершенных строительством, машиномест,

единых недвижимых комплексов)

Заказчик: Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области.

Исполнитель: ОСГБУ “Фонд государственного имущества Смоленской области”.

Дата определения стоимости объекта оценки: По состоянию на 01 января 2018 г.

Дата составления отчета: 05 октября 2018 г.

Работники, осуществлявшие определение кадастровой стоимости:

Демьянов В. А.       ________________
Лакин Д. Л.                  ________________
Кошелев А. В.      ________________
Вишневская Ю. И.      ________________

г. Смоленск

2018

Аннотация

Настоящий Отчет об определении кадастровой стоимости объектов недвижимого имуще-

ства (кроме земельных участков), расположенных на территории Смоленской области, в том
числе зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенных строительством, машиномест,
единых недвижимых комплексов состоит из листов, а также содержит 212 таблиц, 10 рисунков,
включая графики и 6 приложений.

В Отчете имеется три основных раздела. В вводной главе основной части Отчета указано:
а) наименование субъекта Российской Федерации, на территории которого проводилась

государственная кадастровая оценка;

б) реквизиты (наименование, дата подписания (утверждения), номер) решения о проведе-

нии государственной кадастровой оценки, вид или виды объектов недвижимости, в отношении
которых принято решение о проведении государственной кадастровой оценки, категория или ка-
тегории земель в случае, если объектами недвижимости, подлежавшими государственной кадаст-
ровой оценке, являлись земельные участки;

в) реквизиты (наименование, дата подписания (утверждения), номер) Отчета;
г) дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижи-

мости;

д) перечень документов, которые использовались при определении кадастровой стоимо-

сти объектов недвижимости, содержащий их наименования и иные реквизиты (дата подписания
(утверждения), номер);

е) схема организации проведения работ по определению кадастровой стоимости и их опи-

сание;

ж) сведения о работниках бюджетного учреждения, непосредственно осуществивших

определение кадастровой стоимости, руководителе такого бюджетного учреждения;

з) сведения о допущениях, использованных при определении кадастровой стоимости.
В расчетной главе основной части Отчета приводится:
а) анализ информации о рынке объектов недвижимости (в том числе анализ информации,

не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, подлежащим государственной ка-
дастровой оценке, но влияющей на их стоимость), информация об определении ценообразующих
факторов и источниках сведений о них, обоснование моделей оценки кадастровой стоимости;

б) описание и обоснование подходов к выбору типового объекта недвижимости в целях

проведения оценочного зонирования;

в) обоснование подходов к сегментации объектов недвижимости, подлежащих государ-

ственной кадастровой оценке, в целях их группировки;

г) обоснование отказа от использования ценообразующих факторов, предусмотренных ме-

тодическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом
Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. N 226 "Об утверждении методических указаний о
государственной кадастровой оценке";

д) обоснование использования ценообразующих факторов, не предусмотренных Методи-

ческими указаниями;

е) обоснование выбора подходов и методов, использованных для определения кадастро-

вой стоимости объектов недвижимости;

ж) информация об определении кадастровой стоимости индивидуально в отношении объ-

ектов недвижимости.

В заключительной главе основной части Отчета представлена информация об итогах кон-

троля качества результатов определения кадастровой стоимости.

Основные термины, используемые в Отчете, и их определения

Понятие государственной кадастровой оценки установлено Федеральным законом от

03.07.2016 №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке":

1) государственная кадастровая оценка - совокупность установленных частью 3 статьи 6

настоящего Федерального закона процедур, направленных на определение кадастровой стоимо-
сти и осуществляемых в порядке, установленном настоящим Федеральным законом;

2) кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке,

предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной
кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой
оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включа-

ющих в себя:

1) принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
2) определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах государственной

кадастровой оценки;

3) утверждение результатов определения кадастровой стоимости.

Вид объекта недвижимости – функциональное назначение (использование) объекта не-

движимости. В рамках данного отчета работы выполняются для следующих видов объектов не-
движимости, включая объекты незавершенного строительства:



квартиры, комнаты в квартирах в многоквартирных жилых домах;



индивидуальные жилые дома, в том числе части индивидуальных жилых домов,
комнаты в индивидуальных жилых домах;



объекты для хранения индивидуального транспорта;



объекты садового, огородного, дачного строительства;



объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, сервиса, от-
дыха и развлечений;



объекты, предназначенные для временного проживания;



объекты делового и коммерческого назначения;



объекты рекреационного назначения;



объекты производственного назначения;



объекты социальной инфраструктуры;



объекты иного назначения;



сооружения.

Группировка объектов оценки – при определении кадастровой стоимости с использованием

методов массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения
государственной кадастровой оценки, разбиваются на группы объектов оценки на основании ана-
лиза информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости,
состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов
оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки.

Земельный участок – часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены

в установленном порядке.

Здание – результат строительства, представляющий собой объемную строительную си-

стему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети ин-
женерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предна-
значенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения
продукции или содержания животных.

Исходный перечень – перечень объектов оценки, сформированный на основе сведений гос-

ударственного кадастра недвижимости, по состоянию на дату оценки, содержащий сведения об
объектах недвижимости.

Кадастровая стоимость (КС) – стоимость объекта недвижимости, определенная в по-

рядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государ-
ственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной

кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 Федерального закона N 237-
ФЗ.

Контрольная выборка – выборка объектов-аналогов, не входящих в состав обучающей вы-

борки, на основе которой проводится проверка качества статистической модели оценки кадаст-
ровой стоимости.

Критерий достаточности (R

) – достаточность связи между рыночной ценой и (или) ры-

ночной стоимостью объектов недвижимости и ценообразующими факторами на основе уравне-
ния связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью объектов недвижимости и цено-
образующими факторами.

Массовая оценка недвижимости – процесс определения стоимости при группировании

объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математи-
ческие и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Метод оценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к

оценке.

Моделирование – построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости объ-

ектов недвижимости на основе установления уравнения связи между рыночной ценой и (или)
рыночной стоимостью объектов недвижимости и ценообразующими факторами.

Модель оценки кадастровой стоимости – уравнение, отражающее зависимость кадастро-

вой стоимости объекта недвижимости от ценообразующих факторов.

Обучающая выборка – выборка объектов-аналогов, на основе которой проводится калиб-

ровка статистической модели оценки кадастровой стоимости.

Объект-аналог – объект недвижимости, по которому имеются сведения о рыночной цене и

сходный по ценообразующим факторам с объектом недвижимости, в отношении которого уста-
навливается кадастровая стоимость.

Объекты недвижимости (недвижимые вещи, недвижимое имущество, недвижимость) –

земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемеще-
ние которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, соору-
жения, объекты незавершенного строительства.

Объекты оценки – объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государствен-

ном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.

Объект незавершенного строительства – здание или сооружение, строительство которого

не завершено.

Перечень объектов оценки – перечень объектов недвижимости, подлежащих государствен-

ной кадастровой оценке, содержащий непротиворечивые сведения обо всех учетных характери-
стиках объектов недвижимости, код классификатора адресов России (код КЛАДР) и расположен-
ных на оцениваемой территории, сформированный по состоянию на дату проведения работ по
государственной кадастровой оценке.

Помещение – часть объема здания, имеющая определенное назначение и ограниченная

строительными конструкциями.

Рыночная информация – цены сделок, спроса и предложения по объектам, близким по ха-

рактеристикам к оцениваемым объектам, и иные показатели, используемые для определения ры-
ночной стоимости объектов недвижимости.

Рыночная оценка – определение рыночной стоимости объекта в соответствии с законода-

тельством об оценочной деятельности.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки

может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки дей-
ствуют разумно, располагая всей информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо
чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:



Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не

обязана принимать исполнение;



Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют каждая в

своих интересах;



Объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты,

типичной для аналогичных объектов оценки;



Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и при-

нуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;



Платеж за объект оценки предполагается в денежной форме.

Статистическая модель расчета кадастровой стоимости – модель, отражающая зави-

симость кадастровой стоимости или удельного показателя кадастровой стоимости от значений
ценообразующих факторов.

Сооружение – результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную

или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части,
состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и
предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения про-
дукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) – расчетная величина, представ-

ляющая собой кадастровую стоимость единицы площади объекта недвижимости (1 кв. м.).

Улучшения земельного участка – здания, строения, сооружения, объекты инженерной ин-

фраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных
воздействий изменяющих качественные характеристики земельного участка.

Ценообразующий фактор – качественная или количественная характеристика, влияющая

на стоимость объекта недвижимости, выраженная в конкретных единицах измерения или в фор-
мализованном виде.

Цифровые тематические карты – карты, сформированные в целях определения значений

ценообразующих факторов объектов недвижимости, и отображения результатов государствен-
ной кадастровой оценки объектов недвижимости.

Использованные в Отчете сокращения

БД – база данных;
ГКО – государственная кадастровая оценка;
ГКО ОКС – государственная кадастровая оценка объектов капитального строительства;
ЕГРОКС – Единый государственный реестр объектов капитального строительства;
ЕОН – единый объект недвижимости;
ЖК РФ – Жилищный кодекс Российской Федерации;
КЛАДР – классификатор адресов России;
КС – кадастровая стоимость;
МО – муниципальное образование;
НП – населенный пункт;
НЭИ – наиболее эффективное использование;
ОА – объект-аналог;
ОКТМО – общероссийский классификатор территорий муниципальных образований;
ОН – объект недвижимости;
ОО – объект оценки;
ОТИ – организации технического учета и технической инвентаризации объектов капи-

тального строительства;

Росреестр – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии;
РС – рыночная стоимость;
СРФ – субъект Российской Федерации;
УПКС – удельный показатель кадастровой стоимости;
ФД ГКО

- Фонд данных государственной кадастровой оценки

ЦФ – ценообразующий фактор.

I. ВВОДНАЯ ЧАСТЬ

1.1. Наименование субъекта Российской Федерации, на территории которого

проводилась государственная кадастровая оценка

Работы по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости проводились на

всей территории Смоленской области.

1.2. Реквизиты решения о проведении государственной кадастровой оценки, вид

или виды объектов недвижимости, в отношении которых принято решение о про-

ведении государственной кадастровой оценки

-Постановлением Администрации Смоленской области от 10.08.2017 № 511 установлена

дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным
законом «О государственной кадастровой оценке» на территории Смоленской области 01 августа
2018 года;

-Приказ Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области от

14 ноября 2017 г. № 881 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижи-
мости (кроме земельных участков), расположенных на территории Смоленской области»;

-Приказ Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области от

11.12.2017 № 0932 «О наделении полномочиями, связанными с определением кадастровой стои-
мости».

1.3. Реквизиты Отчета

Отчет № 01/2018 об определении кадастровой стоимости объектов недвижимого имуще-

Дата утверждения отчета: 05 октября 2018 г.

1.4. Объекты оценки

Объектами оценки являются объекты недвижимости (кроме земельных участков), распо-

ложенные на территории Смоленской области; сведения о которых содержатся в государствен-
ном кадастре недвижимости на дату проведения оценки – 01.01.2018 г.

Перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке и учтенных в гос-

ударственном кадастре недвижимости Смоленской области, приведен в Приложении 1.3. «Окон-
чательный перечень ОО».

Таблица 1. Перечень объектов оценки, переданных Управлением Росреестра для государ-

ственной кадастровой оценки, в разрезе кадастровых районов на территории Смоленской

области

№ п/п

Наименование

муниципального

района (город-

ского округа)

Наименование муниципаль-

ного района (городского

округа)

Кол-во объектов

недвижимости в

исходном перечне

67:00

67:01

Велижский район

4967

67:02

Вяземский район

54002

67:03

Гагаринский район

34350

67:04

Глинковский район

1979

67:05

Демидовский район

9091

67:06

Дорогобужский район

14700

67:07

Духовщинский район

7611

67:08

Ельнинский район

6017

67:09

Ершичский район

2274

67:10

Кардымовский район

5135

67:11

Краснинский район

7434

67:12

Монастырщинский район

4701

67:13

Новодугинский район

3895

67:14

Починковский район

14157

67:15

Рославльский район

36208

67:16

Руднянский район

13750

67:17

Сафоновский район

30183

67:18

Смоленский район

37033

67:19

Сычёвский район

5254

67:20

Тёмкинский район

6115

67:21

Угранский район

8380

67:22

Хиславичский район

3715

67:23

Холм-Жирковский район

3924

67:24

Шумячский район

4197

67:25

Ярцевский район

31411

67:26

г. Десногорск

16078

67:27

г. Смоленск

191399

Итого по Смоленской области

558 019

1.5. Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов

недвижимости

Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимо-

сти: на 01 января 2018 г.

1.6. Перечень документов, которые использовались при определении кадастро-

вой стоимости объектов недвижимости, содержащий их наименования и иные рек-

визиты

1.6.1. Перечень документов, предоставленных Заказчиком и устанавливающих каче-

ственные и количественные характеристики объекта оценки

В ходе проведения оценки использованы следующие источники информации (в том числе

о количественных и качественных характеристиках объектов оценки).

- Общие сведения о перечне недвижимости (за исключением земельных участков), подле-

жащих государственной кадастровой оценке на территории Смоленской области (текстовая и
графическая части), содержащие сведения о количестве объектов недвижимости и дате форми-
рования перечня (01.01.2018 г.), предоставлены Управлением Федеральной службы Государ-
ственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области исх. № 09-3049-ТШ от
19.02.2018.

- Информация областного государственного бюджетного учреждения «Смоленское об-

ластное бюро технической инвентаризации» о годе ввода в эксплуатацию объектов капитального
строительства.

- Информация 27 муниципальных образований о ветхих и аварийных жилых домах.
- Информация 27 муниципальных образований о текущем использовании объектов капи-

тального строительства.

- Информация 27 муниципальных образований и уполномоченного органа о видах исполь-

зования земельных учатсков.

- Информация Департамента экономического развития Смоленской области о текущем

использовании объектов капитального строительства.

1.6.2. Перечень нормативно - правовых актов

Правовыми и методическими основами проведения работ по определению кадастровой

стоимости недвижимости Смоленской области являются:

-Земельный кодекс Российской Федерации №136-ФЗ от 25 октября 2001 года, вступивший

в силу 30 октября 2001 года;

-Федеральный закон от 03.07.2016 №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке";
-Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижи-

мости";

-Приказ Минэкономразвития России от 12.05.2017 №226 "Об утверждении методических

указаний о государственной кадастровой оценке";

-Приказ Минэкономразвития России от 12 апреля 2017 г. N 177 «Об утверждении перечня

областей, в которых работники бюджетного учреждения, созданного субъектом российской фе-
дерации и наделенного полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, при-
влекаемые к определению кадастровой стоимости, должны иметь высшее образование и (или)
профессиональную переподготовку, и порядка подтверждения соответствия требованиям, предъ-
являемым к работникам бюджетного учреждения, созданного субъектом российской федерации
и наделенного полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, привлекае-
мым к определению кадастровой стоимости»;

-Приказ Минэкономразвития России от 20.02.2017 №74 "Об утверждении Порядка фор-

мирования и предоставления перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной ка-
дастровой оценке, в том числе количественные и качественные характеристики объектов недви-
жимости, подлежащие указанию в перечне объектов недвижимости, подлежащих государствен-
ной кадастровой оценке, требования к содержанию запроса о предоставлении перечня объектов
недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке";

-Приказ Минэкономразвития России от 9 июня 2017 года N 284 «Об утверждении Требо-

ваний к отчету об итогах государственной кадастровой оценки»;

-Постановление Правительства РФ от 04.05.2017 №523 " Об утверждении Положения об

осуществлении федерального государственного надзора за проведением государственной ка-
дастровой оценки";

-Приказ Минэкономразвития России от 27.12.2016 №846 "Об утверждении Порядка рас-

смотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее формы";

-Приказ Минэкономразвития России от 6 июня 2017 года N 270 «Об утверждении формы

предписания об устранении выявленных нарушений, связанных с несоблюдением порядка про-
ведения государственной кадастровой оценки, в том числе методических указаний о государ-
ственной кадастровой оценке»;

-Приказ Минэкономразвития России № 291 от 16 июня 2017 года «Об утверждении по-

рядка ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений,
включенных в этот фонд, а также перечня иных сведений о кадастровой стоимости, о порядке и
об основаниях ее определения, требований по их включению в фонд данных государственной
кадастровой оценки»;

-Приказ Минэкономразвития России от 30 июня 2017 г. N 317 «Об утверждении порядка

рассмотрения обращений о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой
стоимости, в том числе формы предоставления таких разъяснений»;

-Закон Смоленской области от 28.12.2004 N 120-з (ред. от 12.07.2007) "об администра-

тивно-территориальном устройстве Смоленской области";

-Иные методические и нормативно-технические документы по государственной кадастро-

вой оценке.

1.6.3. Перечень внешних источников информации

- Официальный сайт «Министерство экономического развития Российской Федерации»

http://economy.gov.ru/minec/activity/sections/macro/monitoring;

- Официальный сайт Администрации Смоленской области www.admin-smolensk.ru.

- Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии

по Смоленской области rosreestr.ru;

- Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Смолен-

ской области. Сайт http://sml.gks.ru/;

- Информация от администраций муниципальных районов Смоленской области;
- Письмо о предоставлении перечня объектов недвижимости № 09-3049-ТШ от 19.02.2018
г.;
- Письмо удостоверения перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной
кадастровой оценке объектов недвижимости № 09-7353-АЗ от 28.04.2018 г.;
- Публичная кадастровая карта (maps.rosreestr.ru);
- Википедия https://ru.wikipedia.org/;
- Сайт бесплатных объявлений https://smol.kvadroom.ru/smolensk/kupit-kvartiru/;
- Сайт бесплатных объявлений http://bankstep.ru/smolensk/kvartira.php;
- Сайт бесплатных объявлений http://www.rlt24.com/primary/smolensk;
- Сайт бесплатных объявлений https://www.cian.ru;
- Сайт бесплатных объявлений http://www.avito.ru;
- Сайт «Индикаторы рынка недвижимости» (http://www.irn.ru);
- Сайт «РосРиэлт-Недвижимость» (http://www.rosrealt.ru);
- Сайт бесплатных объявлений http://homeclube.ru/smolensk/price/kvartira;
- Архив сайта Авито https://ruads.org/ или https://avito.io/;
- Сайт бесплатных объявлений http://tebiz.ru/realty/rynok-nedvizhimosti-smolenska.php?_;
- Официальный сайт Национальной единой риэлторской сети (http://news.ners.ru/);
- Общероссийский классификатор основных фондов* ОК 013_94 дата введения 01.01.1996

(в ред. Изменения 1/98, утв. Госстандартом РФ 14.04.1998);

- Яндекс карты (http://maps.yandex.ru/);
- 2 ГИС (http://2gis.ru/);
- Гугл карты (https://www.google.ru/maps.ru);
Все прочие источники информации, использованные при написании Отчета, приведены

далее в тексте отчета.

1.7. Схема организации проведения работ по определению кадастровой стоимо-

сти и их описание на территории Смоленской области

Схема организации работ по КО ОКС на территории Смоленской области приводится в

Приложении 2.7. к отчету.

Описание последовательности определения кадастровой стоимости осуществляется в со-

ответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке, утвержден-
ных Приказом Минэкономразвития РФ № 226 от 12.05.2017 г.

Перечень работ по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости приве-

ден в таблице 2.

Таблица 2. Перечень работ по государственной кадастровой оценке объектов недви-

жимости

№ п/п

Наименование этапа работ

Анализ перечня объектов оценки, подлежащих государственной кадастровой оценке,
на полноту и непротиворечивость указанных в нем сведений

Определение ценообразующих факторов объектов оценки (в том числе анализ пе-
речня ценообразующих факторов на полноту и достаточность для целей оценки и,
при необходимости, внесение изменений)

Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки на дату фор-
мирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной
кадастровой оценки

Определение значений ценообразующих факторов объектов оценки по Смоленской об-
ласти

Группировка объектов недвижимости

№ п/п

Наименование этапа работ

Сбор рыночной информации

6.1

Сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимо-
сти на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения
государственной кадастровой оценки

6.2

Определение значений ценообразующих факторов объектов-аналогов по Смоленской
области

6.3

Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости на территории Смоленской
области, в случае недостаточности рыночной информации

Выбор методов определения кадастровой стоимости

Построение модели оценки и анализ качества модели оценки

8.1

Выбор структуры модели оценки (формы связи кадастровой стоимости и ценообра-
зующих факторов)

8.2

Выбор окончательного вида модели оценки, в том числе на основе анализа достовер-
ности использованной информации и точности моделей оценки

8.3

Построение моделей оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости

Расчет кадастровой стоимости на основе построенных моделей оценки

Расчет кадастровой стоимости на основе иных методов массовой оценки

10.1

Сбор информации, необходимой для определения кадастровой стоимости иными ме-
тодами массовой оценки

10.2

Расчет кадастровой стоимости на основе иных методов массовой оценки

Расчет средневзвешенных по площади объектов оценки значений удельных показате-
лей кадастровой стоимости

Проведение анализа соответствия значений кадастровой стоимости объектов
оценки собранной ценовой информации с указанием причин в случае несоответствия

Проведение сравнительного анализа полученных значений кадастровой стоимости
объектов оценки со значениями, используемыми на дату формирования Перечня

Составление Проекта отчета об определении кадастровой стоимости объектов не-
движимости, расположенных на территории Смоленской области

Анализ замечаний, полученных по итогам размещения Проекта отчета об определе-
нии кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на террито-
рии Смоленской области в Фонде данных государственной кадастровой оценки

Составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов недвижимо-
сти, расположенных на территории Смоленской области

1.7.1. Подготовка к проведению государственной кадастровой оценки

Подготовка к проведению государственной кадастровой оценки включает в себя сбор и

обработку информации, необходимой для определения кадастровой стоимости.

Сбор информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, осуществля-

ется с участием уполномоченного органа. В ходе подготовки к государственной кадастровой
оценке также осуществляется сбор информации об объектах недвижимости.

Материалы, формируемые в ходе подготовки к проведению государственной кадастровой

оценки, актуализировались после 1 января 2018 года.

1.7.2. Обработка информации, содержащейся в Перечне объектов недвижимости, под-

лежащих государственной кадастровой оценке

При обработке информации, содержащейся в Перечне объектов недвижимости, подлежа-

щих государственной кадастровой оценке, сформированном в соответствии со статьей 13 Феде-
рального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", указанный
Перечень преобразуется в формат xls, xlsx и дополняется столбцами "Вид использования объек-
тов недвижимости" и "Источник информации о виде использования объектов недвижимости".

После формирования информации о виде использования объектов недвижимости Пере-

чень дополняется информацией об основных характеристиках объектов недвижимости и источ-
нике информации об основных характеристиках объектов недвижимости.

Учитывались максимально полные сведения, полученные в том числе с привлечением

уполномоченного органа, о местоположении, физических, технических и эксплуатационных ха-
рактеристиках, степени благоустройства объектов недвижимости, ограничениях в их использо-
вании, иных характеристиках, необходимых для определения кадастровой стоимости.

1.7.3. Сбор и анализ информации о рынке объектов недвижимости. Определение цено-

образующих факторов и обоснование моделей оценки кадастровой стоимости

Для определения кадастровой стоимости осуществлялся сбор и анализ информации о

рынке объектов недвижимости, а также анализ информации, не относящейся непосредственно к
объектам недвижимости, но влияющей на их стоимость, в том числе:

1) информации об экономических, социальных, экологических и прочих факторах, оказы-

вающих влияние на стоимость объектов недвижимости;

2) информации о рынке объектов недвижимости, в том числе о сделках (предложениях)

на рынке объектов недвижимости, включая информацию о факторах, влияющих на цены и объем
сделок (предложений);

3) иной информации, необходимой для определения стоимости объектов недвижимости в

рамках различных подходов к оценке.

Информация о внешней среде получена из официальных источников.
Результатом сбора и анализа информации о внешней среде объектов недвижимости явля-

ется краткий обзор об экономических, социальных, экологических и прочих факторах, оказыва-
ющих влияние на стоимость объектов недвижимости.

К информации о рынке объектов недвижимости относится информация, характеризующая

функционирование рынка объектов недвижимости, в том числе его специфические особенности.

Результатом сбора и анализа информации о рынке объектов недвижимости является:
1) обзор состояния рынка недвижимости (в целом);
2) обзор сегмента (сегментов) рынка объектов недвижимости.
В обзор состояния рынка объектов недвижимости включен анализ уровня цен в строитель-

ной отрасли, особенностей кредитования рынка недвижимости и его финансовых показателей,
тарифов за пользование водо-, газо-, электро-, тепло- и иными видами снабжения, а также затрат
на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения.

На основе проведенного анализа информации о внешней среде объектов недвижимости

были определены ценообразующие факторы, характеризующие объекты недвижимости.

На основе проведенного анализа информации о рынке, сегменте рынка объектов недви-

жимости определены ценообразующие факторы, характеризующие непосредственное окружение
и сегмент рынка объектов недвижимости.

1.7.4. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов

Ценообразующие факторы предоставлены в унифицированном виде, например, расстоя-

ние - в км; площадь - в кв. метрах; материал стен - согласно классам конструктивных систем.

Источниками информации о значениях ценообразующих факторов послужили в том

числе:

1) данные, имеющиеся в распоряжении организаций, подведомственных органам испол-

нительной власти субъекта Российской Федерации или органам муниципальных образований;

2) данные Росреестра, в том числе из фонда данных государственной кадастровой оценки,

автоматизированной информационной системы "Мониторинг рынка недвижимости", дежурных
кадастровых карт государственного фонда данных, сформированного в результате проведения
землеустройства;

3) адресные цифровые планы и цифровые тематические карты;
4) архивы органов и организаций технической инвентаризации;

5) иные источники информации, представленные в информационных системах, пример-

ный перечень которых для целей Указаний приведен в приложении N 5 к Указаниям.

Результатом собранной информации о ценообразующих факторах являются сведения,

представленные в семантическом и графическом виде (Приложение № 1.6.).

1.7.5. Проведение оценочного зонирования

Оценочное зонирование проводилось только в отношении тех сегментов рынка недвижи-

мости, по которым существует достаточная рыночная информация.

Для проведения оценочного зонирования использовался кадастровый план территории

муниципальных образований на дату определения кадастровой стоимости, отражающий в том
числе:

1) административно-территориальное деление, в том числе границы населенных пунктов;
2) сведения об утвержденных документах территориального планирования и правилах

землепользования и застройки;

3) сведения о проектах планировки территорий;
4) сведения об особо охраняемых природных территориях и зонах с особым режимом ис-

пользования территорий;

5) сведения о территориях общего пользования, в том числе дорожно-транспортной ин-

фраструктуре;

6) сведения об объектах социальной и инженерно-технической инфраструктуры.
По результатам оценочного зонирования составлены цифровые тематические карты

(схемы) ценовых зон и установлены удельные показатели средних рыночных цен в расчете на
единицу площади, объема, иной характеристики типового объекта недвижимости, а также затрат
на создание типового объекта недвижимости в границах этих зон.

1.7.6. Определение кадастровой стоимости с применением методов массовой оценки

При определении кадастровой стоимости проводится группировка объектов недвижимо-

сти.

Для целей определения кадастровой стоимости методами массовой оценки объекты не-

движимости объединяются в группы и подгруппы (при необходимости).

Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется в рамках каждой из групп

(подгрупп).

По итогам группировки проводится ее анализ в разрезе кадастровых кварталов на досто-

верность и непротиворечивость.

1.7.7. Определение кадастровой стоимости в рамках индивидуального расчета

Индивидуальный расчет может применяться при определении кадастровой стоимости в

следующих случаях:

1) требуется определение стоимости эталонного (типового) объекта с заданными характе-

ристиками, относительно которого будут моделироваться стоимости объектов недвижимости;

2) требуется определение стоимости конкретных объектов недвижимости с целью обеспе-

чения достаточного количества информации о рынке (сегменте рынка) объектов недвижимости
или в случае невозможности продолжения фактического использования объекта недвижимости;

3) невозможности расчета с применением моделирования стоимости, в том числе стати-

стической обработки объектов, в силу недостаточного количества информации о рынке (сегменте
рынка) объектов недвижимости;

4) определение кадастровой стоимости особо сложных объектов недвижимости, обладаю-

щих уникальными характеристиками.

Индивидуальный расчет осуществляется исходя из вида фактического разрешенного ис-

пользования оцениваемого объекта.

1.7.8. Группировка объектов недвижимости

Для целей определения кадастровой стоимости объекты недвижимости, подлежащие

оценке, объединены в группы (подгруппы) на основе сегментации объектов недвижимости.

Группировка объектов недвижимости ориентируется на сложившиеся сегменты рынка не-

движимости и быть основана на результатах анализа информации о рынке объектов недвижимо-
сти, модели оценки кадастровой стоимости, составе ценообразующих факторов и сведений о зна-
чениях ценообразующих факторов объектов недвижимости для каждого исследуемого объекта
недвижимости.

1.7.9. Контроль качества результатов определения кадастровой стоимости

Контроль качества результатов определения кадастровой стоимости включает ряд проце-

дур, осуществляемых с участием уполномоченного органа:

1) проверку исходных данных об объектах недвижимости, организацию их сверки и уточ-

нения;

2) анализ рынка, сбор и верификацию (в том числе путем осмотра) данных о сделках и

предложениях.

Контроль качества результатов определения кадастровой стоимости должен осуществ-

ляться на каждом этапе определения кадастровой стоимости.

Проверка результатов определения кадастровой стоимости:
1) проверка корректности результатов определения кадастровой стоимости в целом осу-

ществляется путем анализа соотношений минимальных, средних и максимальных УПКС:

- в разрезе групп (подгрупп) объектов недвижимости в каждом из муниципальных обра-

зований субъекта Российской Федерации сравниваются УПКС каждой группы (подгруппы) объ-
ектов, расположенных в разных муниципальных образованиях субъекта Российской Федерации;

- в разрезе муниципальных образований для разных групп (подгрупп) - сравниваются

УПКС разных видов использования, расположенные в границах одного муниципального образо-
вания.

2) дополнительно проводится проверка с использованием результатов оценочного зони-

рования территории с целью выявления результатов оценки, существенно отличающихся от
уровня цен для каждого вида использования объектов.

Результат считается подтвержденным, если результат выборочной проверки совпадает с

результатом определения кадастровой стоимости в пределах округления итогового значения.

1.8. Сведения о работниках бюджетного учреждения, непосредственно осуще-

ствивших определение кадастровой стоимости, руководителе бюджетного учрежде-

ния

Таблица 3. Сведения о бюджетном учреждении

Наименование параметров

Описание, значение параметров

Полное наименование

Областное Специализированное Государственное Бюд-
жетное Учреждение “Фонд государственного имуще-
ства Смоленской области”

Сокращенное наименование

ОСГБУ “Фонд государственного имущества Смолен-
ской области”

ИНН

6730001858

КПП

673101001

ОГРН

1026701436695

Дата присвоения ОГРН

29.10.2002г.

Почтовый адрес (с индексом)

214018, г. Смоленск, ул. Тенишевой, д. 22

Адрес местонахождения

214018, г. Смоленск, ул. Тенишевой, д. 22

Адрес эл. почты

gsuf@mail.ru.

Адрес интернет-сайта

smolfond.ru

Телефон/ Факс

8(4812) 38-38-82, 31-52-90

Должность руководителя

Директор

ФИО руководителя

Рубекина Юлия Александровна

Кол-во в штате работников, имеющих право
подписи отчета о кадастровой стоимости

Таблица 4. Сведения о работниках бюджетного учреждения, имеющих право

подписи отчета о кадастровой стоимости

Наименование параметров

Описание, значение параметров

Фамилия, имя, отчество

Демьянов Виктор Александрович.

Должность

Начальник отдела оценки.

Местонахождение

214018 г. Смоленск, ул. Тенишевой, д. 22, офис 418.

Информация о высшем образовании

Диплом ИВ № 772114 от 18.06.1983 г., выдан с/х академией
им. К. А. Тимирязева, специальность «Агрономия».

Номер, дата документа, подтверждающего
получение профессиональных знаний в обла-
сти оценочной деятельности

Диплом  о  высшем  образовании  №  ДВС  1019972  от
18.05.2001 г., выдан Московским Государственным универ-
ситетом  экономики,  статистики  и  информатики,  специ-
альность  «Финансы  и  кредит», специализация  «Оценочная
деятельность».

Стаж работы в оценочной деятельности

С 1997 года.

Фамилия, имя, отчество

Лакин Дмитрий Леонидович.

Должность

Заместитель начальника отдела оценки.

Местонахождение

214018 г. Смоленск, ул. Тенишевой, д. 22, офис 418.

Номер, дата документа, подтверждающего
получение

профессиональных

знаний

области оценочной деятельности

Диплом о профессиональной переподготовке № ПП-1 665776
от 19.06.2012 г., выдан НОУ ВПО “Смоленским гуманитар-
ным университетом”, по программе «Оценка стоимости
предприятия (бизнеса)».

Номер, дата документа, подтверждающего
получение

профессиональных

знаний

области кадастровой оценки

Диплом о профессиональной переподготовке 772403843044
от 27 марта 2018г выданный НОУ ДПО “Институт про-
фессионального образования”.

Стаж работы в оценочной деятельности

с 2012 года.

Фамилия, имя, отчество

Кошелев Александр Владимирович.

Должность

Консультант – оценщик

Местонахождение

214018 г. Смоленск, ул. Тенишевой, д. 22, офис 418.

Номер, дата документа, подтверждающего
получение

профессиональных

знаний

области оценочной деятельности

1)  Диплом  о  профессиональной  переподготовке  ПП  №
847169, выдан 28.04.2006 г. Академией народного хозяйства
при  Правительстве  Российской  Федерации  по  программе
«Оценка стоимости предприятия (бизнеса)».
2)  Диплом  о  высшем  образовании  №  ВСГ  3510009  от
07.05.2009  г.,  выдан  НОУ  ВПО  Смоленским  институтом
бизнеса и предпринимательства, специальность «Финансы
и кредит», специализация «Оценка собственности».

Номер, дата документа, подтверждающего
получение

профессиональных

знаний

области кадастровой оценки

Диплом о профессиональной переподготовке 772403843047
от 27 марта 2018г выданный НОУ ДПО “Институт про-
фессионального образования”.

Стаж работы в оценочной деятельности

С ноября 2005 года.

Фамилия, имя, отчество

Вишневская Юлиана Игоревна.

Должность

Главный специалист – оценщик.

Местонахождение

214018 г. Смоленск, ул. Тенишевой, д. 22, офис 418.

Номер, дата документа, подтверждающего
получение

профессиональных

знаний

области оценочной деятельности

Диплом о профессиональной переподготовке № ПП-1 665778
от 19.06.2012 г., выдан НОУ ВПО “Смоленским гуманитар-
ным университетом”, по программе «Оценка стоимости
предприятия (бизнеса)»

Номер, дата документа, подтверждающего
получение

профессиональных

знаний

области кадастровой оценки

Диплом о профессиональной переподготовке 772403843045
от 27 марта 2018г выданный НОУ ДПО “Институт про-
фессионального образования”.

Стаж работы в оценочной деятельности

с 2014 года.

Отчёт № 01/2018 об итогах государственной кадастровой оценки на территории Смоленской области - часть 1