Отчет об оценке рыночной стоимости
2017 г.
стр. 97
предложению внимания достаточного числа потенциальных покупателей требуется адекватная довольно-
таки значительная скидка, отражающая возможный разбег цен предложений от среднерыночного уровня.
Исследования рынка показали, что по производственным базам разбег цен составляет не менее 20%.
Таким образом, для достаточно быстрой продажи объекта оценки требуется снизить
стоимость на 20%. Соответственно, увеличение ставки капитализации на риск ликвидности должно
составить 2,6%.
3. Премия за управление инвестициями зависит от того, насколько инвестиционные вложения в
объекты недвижимости аналогичные оцениваемому объекту требуют сложного компетентного управления
или чрезвычайных капитальных затрат.
Риск управления недвижимостью. Доход, который инвестор планирует получать от инвестиций в
недвижимость, в существенной степени гарантируется грамотным управлением объекта инвестиций. В
первую очередь, под управлением недвижимостью понимается соответствующая организация арендных
денежных потоков. Максимально возможное заполнение объекта арендаторами, выбор и привлечение
новых арендаторов, контроль поступления арендных платежей, гибкая политика стимулирования
арендаторов, поддержание высокого уровня предоставляемых услуг, контроль соблюдения арендаторами
обязательств, обеспечение эффективной эксплуатации и ремонта объекта – эти и многие аналогичные
позиции являются предметом управления недвижимостью. Риск управления недвижимостью почти
уникален для недвижимости, так как для альтернативных инвестиций на финансовом рынке риск
управления минимален.
Риск управления инвестициями принимаем равным 1,3% (скидка на риск 10%).
7.3.5 Расчет ставки капитализации
Некоторые специалисты в области оценки (см.
http://www.labrate.ru/leifer/lev_leifer_article-stavka-
diskonta-vo-vremya-krizisa.htm
) придерживаются мнения, что ставка дисконтирования и соответственно
коэффициент капитализации, используемые при оценке недвижимости в рамках доходного подхода, в
условиях кризиса снизились. И объясняют это тем, что снижение ставки дисконтирования естественное
следствие общего падения доходности бизнеса в результате кризиса во всех сферах экономики. Если бы на
практике данная мысль «работала», то в следствие так называемого «общего падения доходности бизнеса
во всех сферах экономики» кредитные учреждения стали бы выдавать кредиты по более низким ставкам.
Но в жизни этого не происходит. Поэтому оценщик придерживается профессионального мнения той части
оценочного сообщества (дискуссии на ресурсах: LABRATE.RU и Appraiser.ru), которые ссылаются на
повышение ставки дисконтирования и ставки капитализации по сравнению с докризисным периодом. В
качестве основания для этого приводят известные факты: в кризис повысились риски и повысились
банковские ставки.
Не всегда в основе типичной мотивации субъектов рынка лежит получение дохода и не только
возможность получения дохода определяет стоимость объекта. Поэтому метод рыночной экстракции
применим для расчета ставки капитализации только по тем объектам, которые носят ярко выраженный
доходный характер. Т.е. когда большая часть участников рынка при принятии решения о цене объекта
ориентируется именно на доходность актива. На практике все же основой при принятии решения для
большинства участников выступает прямое сравнение. Причем сектор доходной недвижимости и сектор
некоммерческой недвижимости взаимосвязаны. Поэтому результаты метода рыночной экстракции не
могут служить обоснованием того, что ставка дисконтирования в условиях кризиса снизилась.
Считаем, что в нынешних условиях для расчета ставки капитализации и ставки дисконтирования
применим именно кумулятивный метод, т.к. метод рыночной экстракции дает по ним заниженный
результат.
Стоимость реверсии (перепродажи) объекта недвижимости представляет собой рыночную стоимость
на начало постпрогнозного периода. Данная величина может быть определена либо методом
капитализации, либо на основе стоимости, полученной затратным подходом или подходом сравнительного
анализа продаж, с учетом предполагаемого ежегодного износа объекта и уровня инфляции в течение