Отчёт № 148/1 об оценке рыночной стоимости нежилого здания: г. Казань - часть 7

 

  Главная      Учебники - Разные     Отчёт № 148/1 об оценке рыночной стоимости нежилого здания по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. Маршала Чуйкова, д. 54В

 

поиск по сайту            правообладателям  

 

 

 

 

 

 

 

 

содержание      ..     5      6      7     

 

 

 

Отчёт № 148/1 об оценке рыночной стоимости нежилого здания: г. Казань - часть 7

 

 

Отчет об оценке рыночной стоимости    
 

 

2017 г. 

стр. 97 

 

предложению  внимания достаточного числа потенциальных покупателей требуется адекватная довольно-
таки значительная скидка, отражающая возможный разбег цен предложений от среднерыночного уровня. 
Исследования рынка показали, что по производственным базам разбег цен составляет не менее 20%.    

Таким  образом,  для  достаточно  быстрой  продажи  объекта  оценки  требуется  снизить  

стоимость  на  20%.  Соответственно,    увеличение  ставки  капитализации  на  риск  ликвидности  должно  
составить  2,6%. 

3.  Премия  за  управление  инвестициями  зависит  от  того,  насколько  инвестиционные  вложения  в 

объекты недвижимости аналогичные оцениваемому объекту требуют сложного компетентного управления 
или чрезвычайных капитальных затрат.  

Риск  управления  недвижимостью.  Доход,  который  инвестор  планирует  получать  от  инвестиций  в 

недвижимость,  в  существенной  степени  гарантируется  грамотным  управлением  объекта  инвестиций.  В 
первую  очередь,  под  управлением  недвижимостью  понимается  соответствующая  организация  арендных 
денежных  потоков.  Максимально  возможное  заполнение  объекта  арендаторами,  выбор  и  привлечение 
новых  арендаторов,  контроль  поступления  арендных  платежей,  гибкая  политика  стимулирования 
арендаторов,  поддержание  высокого  уровня  предоставляемых  услуг,  контроль  соблюдения  арендаторами 
обязательств,  обеспечение  эффективной  эксплуатации  и  ремонта  объекта  –  эти  и  многие  аналогичные 
позиции  являются  предметом  управления  недвижимостью.  Риск  управления  недвижимостью  почти 
уникален  для  недвижимости,  так  как  для  альтернативных  инвестиций  на  финансовом  рынке  риск 
управления минимален. 

Риск управления инвестициями принимаем равным 1,3% (скидка на риск 10%). 
     

7.3.5  Расчет ставки капитализации   

Некоторые  специалисты  в  области  оценки  (см. 

http://www.labrate.ru/leifer/lev_leifer_article-stavka-

diskonta-vo-vremya-krizisa.htm

)  придерживаются  мнения,  что  ставка  дисконтирования  и  соответственно 

коэффициент  капитализации,  используемые  при  оценке  недвижимости  в  рамках  доходного  подхода,  в 
условиях  кризиса  снизились.  И  объясняют  это  тем,  что    снижение  ставки  дисконтирования  естественное 
следствие общего падения доходности бизнеса в результате кризиса во всех сферах экономики. Если бы на 
практике данная мысль «работала», то в следствие так называемого «общего падения доходности бизнеса 
во всех сферах экономики» кредитные учреждения стали бы выдавать кредиты по более низким ставкам. 
Но в жизни этого не происходит. Поэтому оценщик придерживается профессионального мнения той части 
оценочного  сообщества    (дискуссии  на  ресурсах:  LABRATE.RU  и  Appraiser.ru),  которые  ссылаются  на 
повышение  ставки  дисконтирования  и  ставки  капитализации  по  сравнению  с  докризисным  периодом.  В 
качестве  основания  для  этого  приводят  известные  факты:  в  кризис  повысились  риски  и  повысились 
банковские ставки. 

Не  всегда  в  основе  типичной  мотивации  субъектов  рынка  лежит  получение  дохода  и  не  только 

возможность  получения  дохода  определяет  стоимость  объекта.  Поэтому  метод  рыночной  экстракции 
применим  для  расчета  ставки  капитализации  только  по  тем  объектам,  которые  носят  ярко  выраженный 
доходный  характер.  Т.е.  когда  большая  часть  участников  рынка  при  принятии  решения  о  цене  объекта 
ориентируется  именно  на  доходность  актива.  На  практике  все  же  основой  при  принятии  решения  для 
большинства  участников  выступает  прямое  сравнение.  Причем  сектор  доходной  недвижимости  и  сектор 
некоммерческой  недвижимости  взаимосвязаны.    Поэтому  результаты  метода  рыночной  экстракции  не 
могут служить обоснованием того, что ставка дисконтирования в условиях кризиса снизилась.  

Считаем,  что  в  нынешних  условиях  для  расчета  ставки  капитализации  и  ставки  дисконтирования 

применим  именно  кумулятивный  метод,  т.к.  метод  рыночной  экстракции  дает  по  ним  заниженный 
результат.  

Стоимость реверсии (перепродажи) объекта недвижимости представляет собой рыночную стоимость 

на  начало  постпрогнозного  периода.  Данная  величина  может  быть  определена  либо  методом 
капитализации, либо на основе стоимости, полученной затратным подходом или подходом сравнительного 
анализа  продаж,  с  учетом  предполагаемого  ежегодного  износа  объекта  и  уровня  инфляции  в  течение 

Отчет об оценке рыночной стоимости    
 

 

2017 г. 

стр. 98 

 

прогнозного периода. 

Метод  капитализации  является  частным  случае  метода  дисконтирования.  В  рамках  данного  метода 

ставка  капитализации  может  быть  получена  методом  рыночной  экстракции,  либо  расчетным  путем  на 
основе математической зависимости со ставкой дисконта (модель Гордона). 

В  данном  случае  мы  использовали  модель  Гордона,  которая  отражает  зависимость  между  ставкой 

дисконта и ставкой капитализации. 

Ставка  капитализации  по  своему  экономическому  содержанию  соответствует  ставке  дисконта,  а 

метод капитализации является частным случаем метода дисконтирования денежных потоков. 

При использовании модели Гордона должны быть соблюдены следующие условия: 

 

темпы роста дохода должны быть стабильны; 

 

темпы роста дохода не могут быть больше ставки дисконта. 

В  случае  соблюдения  данных  условий  традиционная  формула  ценообразования  по  доходному 

подходу преобразуется следующим образом:  

g

r

CF

g

r

g)

(

CF

r)

(

CF

PV 

i

i

i

1

0

1

1

1

где 

CF

1

  

– денежный поток в первый год постпрогнозного периода; 

g  

– ожидаемые темпы роста денежного потока в постпрогнозном периоде. 

Данная  формула  получила  название  модели  Гордона.  В  соответствии  с  классической  моделью 

Гордона предполагается получение дохода в течение неограниченного периода времени.  

Стоимость  объектов  недвижимости  изменяется  под  влиянием  физического  износа  и  инфляции, 

поэтому необходимо ввести корректировку, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств 
(норму возврата капитала) и дополнительный доход от роста цен на саму недвижимость. 

Выведем  формулу,  чтобы  при  расчете  ставки  капитализации  учесть  данные  обстоятельства: 

одновременно снижение стоимости под влиянием физического износа и ее рост под влиянием инфляции.  

 В  этом  случае  традиционная  формула  ценообразования  по  доходному  подходу  преобразуется 

следующим образом:  

2

1

2

2

1

1

1

1

1

1

0

0

1

1

1

1

g

r

Y

g

r

CF

g

r

)

g

(

Y

g

r

)

g

(

CF

r)

(

Y

r)

(

CF

PV 

i

i

i

i

i

i

где 

CF

1

  

–   денежный поток (чистый операционный доход) в первый год постпрогнозного периода; 

Y

1

  

–   дополнительный  доход  от  роста  цен  на  недвижимость  также  в  первый  год  постпрогнозного 

периода; 

g

1

 и g

2

  –  

ожидаемые  темпы  роста  денежного  потока  и  самой  недвижимости  соответственно  в 
постпрогнозном периоде. 

Т.к. мы приняли допущение, что цены на недвижимость растут с постоянным (стабильным) темпом  

g

, то дополнительный доход Y

 должен быть равен PV ∙ g

2

. 

Соответственно, вышеприведенная формула упрощается до следующего вида: 

2

2

1

2

1

*

1

1

1

g

r

g

PV

g

r

CF

g

r

Y

g

r

CF

PV 

 

Преобразуем равенство таким образом, чтобы величину PV выразить через  CF

1

)

1

2

2

1

1

g

r

g

)*(

g

(r

CF

PV 

 

 
 
Стоимость реверсии объекта недвижимости определяется по формуле: 

Отчет об оценке рыночной стоимости    
 

 

2017 г. 

стр. 99 

 

R

G

 

V

где 

V  

– стоимость реверсии объекта недвижимости; 

G  

– денежный поток, который может быть получен в первый год постпрогнозного периода; 

R  

– ставка капитализации. 

Соответственно, ставка капитализации определяется по формуле: 

)

1

2

2

1

g

r

g

)*(

g

(r

.

 

Данная формула исходит из допущения, что объект недвижимости будет приносить доход в течение 

неограниченного  периода  времени.  Если  принять,  что  по  истечении  n  лет  объект  оценки  полностью 
утрачивает  способность  приносить  доход  от  аренды  и  дополнительный  доход  от  роста  цен  на  рынке 
недвижимости, то формула будет иметь более сложный вид.    

2

2

2

2

2

1

1

1

1

)

1

(

)

1

(

)

1

(

)

1

(

1

1

0

g

r

r

g

g

PV

g

r

g

PV

g

r

r

g

CF

g

r

)

g

(

CF

PV 

n

n

n

n

 

n

n

n

n

r

g

r

g

g

r

g

g

r

g

g

r

CF

PV 

)

1

(

)

1

(

1

)

1

(

)

1

(

1

*

)

(

1

2

2

2

2

2

1

/

1

 

Соответственно, ставка капитализации определяется по формуле: 

)

)

1

(

)

1

(

1

(

*

)

1

(

)

1

(

1

1

*

)

(

2

2

2

2

2

1

1

n

n

n

n

r

g

g

r

g

g

r

g

r

g

g

r

 

)

)

1

(

)

1

(

1

(

*

1

*

)

1

(

)

1

(

1

1

*

)

(

2

2

2

1

1

n

n

n

n

r

g

g

r

g

r

g

g

r

 

Первый множитель в выражении отражает влияние того фактора, что доходы от аренды с течением 

времени  увеличиваются.  Второй  множитель  –  то,  что  доходы  недвижимость  приносит  в  течение 
ограниченного  периода  времени.  А  третий  множитель  учитывает  одновременно  возможность 
дополнительного дохода от роста цен на недвижимость также в течение определенного периода времени. 
Аналогичная  формула  приведена  в  «Справочнике  оценщика  недвижимости»  (научное  руководство 
издания,  общее  редактирование:  Лейфер  Л.  А.,  кандидат  технических  наук,  научный  руководитель  ЗАО 
«Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», 2014 г., Том. 2, стр. 168).  

Т.е. ставка капитализации конструируется на основе ставки дисконтирования с учетом  принимаемой 

в расчет модели возврата капитала, ожидаемых изменений дохода и стоимости недвижимости в будущем. 

Расчет ставки капитализации приведен в таблице 7.3.4. 
 
     

Отчет об оценке рыночной стоимости    
 

 

2017 г. 

стр. 100 

 

Таблица 7.3.4 Расчет ставки капитализации  

№ 

п/п 

Наименование показателя, 

характеристика  

Формула расчета / 

Источник информации 

Ед. изм. 

Значение  

показателя 

Влияние фактора темпов роста ЧОД  

Ставка дисконта  

r  

16,9% 

Среднегодовой темп роста чистого операционного дохода в постпрогнозный период 

g

1

 

2,0% 

Ставка капитализации без учета темпов роста стоимости объекта оценки 

r-g

1

 

14,9% 

Влияние фактора ограниченности доходов во времени   

Оставшийся экономический срок жизни к концу прогнозируемого периода владения 

лет 

30 

Промежуточный расчет 

((1+g

1

)/(1+r))^n 

0,0169 

Промежуточный расчет 

1-((1+g

1

)/(1+r))^n 

0,9831 

Коэффициент, учитывающий ограниченность доходов во времени 

1/(1-((1+g

1

)/(1+r))^n) 

1,0172 

Ставка капитализации без учета темпов роста стоимости объекта оценки 

п. 3 * п. 7 

15,1% 

Влияние фактора роста цен на рынке недвижимости  

Оставшийся экономический срок жизни к концу прогнозируемого периода владения 

лет 

30 

10 

Среднегодовой темп роста цен на рынке недвижимости в постпрогнозный период 

g

2

 

2,0% 

11 

Промежуточный расчет 

g

2

/(r-g

2

0,135 

12 

Промежуточный расчет 

((1+g

2

)/(1+r))^n 

0,0169 

13 

Промежуточный расчет 

1-((1+g

2

)/(1+r))^n 

0,9831 

14 

Промежуточный расчет 

п. 11 * п. 13 

0,1324 

15 

Коэффициент приведения, учитывающий влияние роста цен на рынке недвижимости  

1 - п. 14 

0,8676 

16 

Ставка капитализации (R) 

R = п.8 * п. 15 

13,1% 

 
 
 
 
 
 
 

Отчет об оценке рыночной стоимости    

 

 

2017 г. 

стр. 101 

 

Эффективный срок жизни (или эффективный возраст) – это срок жизни объекта, определенный на 

аналитической  основе  (экспертным  путем)  исходя  из  его  внешнего  вида,  технического  состояния, 
экономических  и  других  факторов.  Эффективный  возраст  объекта  недвижимости  должен  учитывать  его 
экономическую полезность. 

Эффективный возраст объекта оценки принимается:  

 

равным  его  фактическому  (хронологическому)  возрасту  при  условии  нормальной 
технической  эксплуатации  по  соответствующим  нормам  и  правилам  и  при  условии 
надлежащего технического состояния; 

 

больше  его  фактического  (хронологического)  возраста  при  условии  плохой  технической 
эксплуатации и техническом состоянии ниже, чем надлежащее;  

 

и  меньше  его  фактического  возраста  при  условии  хорошей  технической  эксплуатации  и 
техническом состоянии выше, чем надлежащее. 

В  настоящем  расчете  вместо  эффективного  срока  жизни  принимается  оставшийся  экономический 

срок жизни к концу прогнозируемого периода владения. Для целей приведенной формулы значение  имеет 
не срок жизни здания как таковой, а срок получения стабильного и гарантированного дохода.   

 

7.3.6  Капитализация чистого дохода   

Метод  капитализации  дохода определяет  рыночную  стоимость  недвижимости  путем  конвертации 

дохода за один год, ближайший к дате оценки, в стоимость при помощи коэффициента капитализации. 

Этапы оценки рыночной стоимости методом капитализации дохода следующие: 

 

расчет годового чистого операционного дохода; 

 

расчет коэффициента (ставки) капитализации; 

 

расчет рыночной стоимости недвижимости по формуле 

C = ЧОД / R, где С – рыночная стоимость недвижимости; ЧОД – чистый операционный доход; R – 

коэффициент капитализации. 

Понятие  чистого  операционного  дохода,  его  составляющие  и  расчет  уже  рассмотрены  в 

предыдущих разделах. 

Коэффициент  капитализации  (R)  – это  процентная  ставка,  которая  используется  для  конвертации 

годового дохода в стоимость.  

Как  уже  было  указано,  капитализация  является  частным  случаем  дисконтирования  при 

определенных  условиях.  По  той  причине,  что  принимаемые  при  выводе  формулы  данного  метода 
допущения  на  практике  не  реализуемы,  то  для  нивелирования  возникающих  несоответствий  в  ставку 
доходности на вложенный капитал вводятся поправки.  

Т.е.  ставка  капитализации  конструируется  на  основе  ставки  дисконтирования  с  учетом  

принимаемой  в  расчет  модели  возврата  капитала,  ожидаемых  изменений  дохода  и  стоимости 
недвижимости в будущем. 
 

Коэффициент капитализации включает ставку доходности инвестора на вложенный капитал, норму 

возврата  капитала,  поправку  на  ожидаемые  изменения  дохода,  поправку  на  инфляционные  ожидания  в 
секторе  недвижимости,  а  в  ряде  случае  и  поправку,  отражающую  отсутствие  прямой  зависимости между 
доходами и рыночной стоимостью.   

Ставка  доходности  инвестора на  вложенный  капитал  –  это  норма  дохода,  которую  владелец 

недвижимости  рассчитывает  получить,  исходя  из  уровня  рисков,  присущих  оцениваемой  недвижимости. 
Экономическое содержание данного показателя и методы его расчета были рассмотрены ранее. 

Таким  образом,  на  основе  рассчитанного  чистого  дохода  в  первый  год  и  ставки  капитализации 

определяется стоимость объекта оценки.  

 

Отчет об оценке рыночной стоимости    

 

 

2017 г. 

стр. 102 

 

Таблица 7.3.5 Расчет стоимости по методу капитализации 

№ 

п/п 

Наименование показателя 

Ед. изм. 

Прогнозное  

значение 

Чистый операционный доход (ЧД) 

руб./год 

9 143 478 

Ставка капитализации 

13,106% 

Стоимость методом капитализации  
(округленно) 

руб. 

69 765 000 

  

    - здания 

руб. 

45 540 000 

  

    - земельного участка  

руб. 

24 225 000 

 

Выведенная стоимость относится не ко всему объекту оценки, а только лишь к зданию с той частью 

земельного участка, которая необходима для нормальной его эксплуатации. Как уже было указано, ранее в 
качестве  таковой  принята  площадь  в  размере  2400  кв.м.    Стоимость  последней  составляет  24,3  млн.  руб. 
(=2400 * 10 094 руб./кв.м).  

 

7.3.7  Сводный расчет по доходному подходу    

 

Таблица 7.3.6 Расчет стоимости с учетом свободной земли 

№  

п/п 

Наименование  

объекта 

Общая  

площадь, 

кв.м  

Стоимость по  

доходному     

подходу, руб. 

Удел

ьн

ый

 по

ка

за

те

л

ь 

ст

оим

ост

и,

 ру

б.

/кв

 

Нежилое здание 

2 219,3 

45 540 000 

20 520 

Земельный участок  

9 066 

91 510 000 

10 094 

  

ИТОГО: 

 

137 050 000 

61 754 

  

 

7.4  Согласование (обоснованное обобщение) результатов 

по подходам к оценке 

Согласование  –  получение  итоговой  величины  стоимости  объекта  оценки  как  обоснованного 

обобщения  результатов  расчетов  стоимости  объекта  оценки  при  использовании  различных  подходов  к 
оценке и методов оценки. 

В соответствии с п.28 Федерального стандарта оценки №7 в процессе согласования промежуточных 

результатов  оценки  недвижимости,  полученных  с  применением  разных  подходов,  следует 
проанализировать  достоинства  и  недостатки  этих  подходов,  объяснить  расхождение  промежуточных 
результатов
 и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости. 

Оценщик  определяет,  в  какой  степени  результат  того  или  иного  подхода  соответствует  данным 

рынка,  не  противоречит  ли  им,  руководствуясь  критериями  согласования,  такими  как:  соответствие 
используемого  подхода  цели,  назначению  оценки,  типу  оцениваемой  недвижимости  и  т.п.;  точность 
расчетов, прогнозов, предположений, проведенных в рамках применения каждого подхода, достоверность и 
актуальность  использованной  информации.  На  основании  проведенного  тщательного  анализа  и 
профессионального  опыта  оценщик  определяет  окончательное  значение  стоимости  путем  взвешивания 
результатов, полученных применением различных подходов. 

Отчет об оценке рыночной стоимости    

 

 

2017 г. 

стр. 103 

 

Имевшиеся  в  распоряжении  оценщиков  данные  о  состоянии  оцениваемого  объекта  позволили 

использовать при выполнении данной работы затратный подход. Затратный подход в наибольшей степени 
учитывает затраты на создание подобного объекта. В отличие от подхода сравнительного анализа продаж 
он  не  может  в  полном  объеме  учесть  затруднения  в  поисках  потенциального  покупателя,  которому 
необходим  был  бы  объект  именно  с  таким  функциональным  назначением,  а  также  с  особенностями 
конструктивных  и  планировочных  решений  и  с  данным  местоположением.  Результат  стоимости, 
полученный  применением  затратного  подхода  к  оценке  недвижимости,  не  учитывает  его  коммерческую 
привлекательность и состояние рынка недвижимости в регионе.  

Как правило, отсутствие  дефицита земельных участков и каких-либо существенных экономических 

выгод  в  зависимости  от  конкретного  местоположения  приводит  к  тому,  что  цены  предложений 
устанавливаются  по  принципам  затратного  подхода.  В  том  случае,  если  покупатель  не  находится,  цена 
постепенно снижается. Однако предугадать развитие ситуации, т.е. в какой момент  покупатель и продавец 
сойдутся в цене на пути ее движения вниз, практически невозможно.  

Объект оценки фактически размещается в деловой зоне города Казани, вдоль основной транспортной 

магистрали.  По  существу  здесь  имеются  определенные  условия,  которые  делают  район  особо 
привлекательным  для  размещения  торговых  объектов:  близость  к  центральным  магистралям,  наличие 
централизованных коммуникаций, парковки.  

В  тоже  время  анализ  рынка  показал,  что  в  городе  наблюдается  определенный  дефицит  земель, 

пригодных под застройку подобными объектами в центральных частях либо вдоль основных транспортных 
магистралей. Оцениваемое здание носит универсальный характер, не имеет принципиальных недостатков 
по  планировке,  конструктивному  исполнению  и  местоположению.  Поэтому  результат  по  затратному 
подходу  в  большей  степени  отражает  минимально  возможную  величину  рыночной  стоимости.  Т.е.  по 
логике  рыночная  стоимость  может  быть  выше  результата  по  затратному  подходу  в  результате 
конъюнктуры рынка – превышения спроса над предложением.  

Степень развития рынка недвижимости на дату оценки, наличие достаточного объема информации по 

сделкам с объектами торгово-офисного назначения для проведения достоверного сравнительного анализа, 
положительно  влияет  на  достоверность  результата  сравнительного  подхода.  Оценщик  считает,  что  в 
данном  случае,  исходя  из  анализа  выявленных  и  подобранных  аналогов,    результат  по  сравнительному 
подходу достаточно достоверно отражает рыночную стоимость объекта оценки.   

Другим использованным подходом является доходный. Существенным подкреплением результатов, 

полученных  данным  подходом,  является  достоверность  данных,  использованных  в  расчетах  и 
основывающихся  на  рыночной  информации.  Доходный  подход  отражает  намерения  потенциального 
инвестора.  Кроме  того,  анализ  рынка  показал,  что  большая  часть  потенциальных  покупателей  объектов 
коммерческой недвижимости ориентируется именно на возможные доходы от объекта в будущем. В тоже 
время  при  использовании  доходного  подхода  применяется  достаточно  много  субъективных 
предположений, что можно отнести к недостаткам данного подхода.  

Приведенные расчеты доказывают, что рынок аренды испытывает не лучшие времена, а доходность 

коммерческой  недвижимости  существенным  образом  упала.  В  тоже  время  цены  на  недвижимость  не 
падают  столь  стремительно,  как  арендные  ставки.  Это  говорит  о  том,  что  в  сложившихся  условиях 
большинство участников рынка арендную доходность объекта не воспринимают как ключевой показатель 
при  принятии  решения  о  цене  покупки.  Соответственно,  результат  по  доходному  подходу  формирует 
итоговую величину стоимости с существенными ограничениями.  

Считаем,  что  отклонение  с  результатом  по  доходному  подходу  носит  существенный  характер.    В 

тоже время принимая решение о цене покупки потенциальный покупатель подсознательно ориентируется и 
на  затраты  по  созданию  аналогичного  объекта,  и  на  его  доходность,  и  на  цены  других  сопоставимых 
объектов.  Поэтому  результаты  по  всем  подходам  должны  участвовать  в  формировании  итоговой 
стоимости.  

В  целом  результат  по  затратному  подходу  признается  как  достоверный  и  отражающий  затраты  на 

создание аналогичного объекта. Однако не учитывает состояние рынка и кризисные явления в экономике, 
спад на рынке недвижимости. 

Отчет об оценке рыночной стоимости    

 

 

2017 г. 

стр. 104 

 

Удельный  вес,  присваиваемый  результату  по  тому  или  иному  подходу,  напрямую  зависит  от 

вероятности  появления  потенциального  покупателя,  который  бы  ориентировался  именно  на 
соответствующие мотивы приобретения: строительство необходимого аналогичного объекта, приобретение 
уже предлагаемых на рынке, поиск объектов для инвестирования.  

Отклонение  между  результатами  по  подходам  к  оценке  может  отражать  разницу  между  ценами 

предложения  и  спроса.  В  разделе  анализа  рынка  показано,  что  подобные  значительные  отклонения  на 
рынке  имеют  место  быть.  Теоретически  это  означает,  что  объект  оценки  с  равной    степенью 
вероятности может быть продан по значительно отличающимся ценам
.      

В  соответствии  с  п.30  Федерального  стандарта  оценки  №  7  после  проведения  процедуры 

согласования  оценщик,  помимо  указания  в  отчете  об  оценке  итогового  результата  оценки  стоимости 
недвижимости,  приводит  свое  суждение  о  возможных  границах  интервала,  в  котором,  по  его  мнению, 
может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное. 

Относительно  оцениваемого  здания  считаем,  что  в  нашем  случае  таковой  интервал  –  это  диапазон 

между стоимостью по доходному и затратному подходам.  

 

Согласование полученных результатов производится по формуле:  

(Сз*Rз + Ср*Rр + Сд*Rд)/ (Rз + Rр + Rд), где 

С - стоимость объекта, рассчитанная по одному из методов;  
R - рейтинг каждого метода.
 

Отчет об оценке рыночной стоимости 
 

 

2017 г. 

стр. 105 

 

Таблица 7.4. Согласование результатов 

№  

п/п 

Наименование  

объекта 

Площадь,  

кв.м 

Результаты расчетов по 

Рыночная  

стоимость, 

руб. 

Удел

ьн

ый

 по

ка

за

те

л

ь 

рыно

чн

ой 

ст

оим

ост

и

,  

ру

б.

/ед.

 

за

тра

тн

ом

у 

 

по

дх

оду

, ру

б.

 

уд.

ве

с 

сра

вн

ит

ел

ьн

ом

у 

по

дх

оду

, ру

б.

 

уд.

ве

с 

до

хо

дно

м

у 

 

по

дх

оду

, ру

б.

 

уд.

ве

с 

Нежилое здание 

2 219,3 

82 181 000 

0,20 

79 250 000 

0,60 

45 540 000 

0,20 

73 094 000 

32 936 

Земельный участок  

9 066,0 

91 510 000 

0,20 

91 510 000 

0,60 

91 510 000 

0,20 

91 510 000 

10 094 

  

ИТОГО: 

 

173 691 000 

170 760 000 

137 050 000 

164 604 000 

74 169 

 
 

 

 

Отчет об оценке рыночной стоимости    
 

 

2017 г. 

стр. 106 

 

8

8

.

.

 

 

П

П

е

е

р

р

е

е

ч

ч

е

е

н

н

ь

ь

 

 

и

и

с

с

п

п

о

о

л

л

ь

ь

з

з

о

о

в

в

а

а

н

н

н

н

ы

ы

х

х

 

 

п

п

р

р

и

и

 

 

п

п

р

р

о

о

в

в

е

е

д

д

е

е

н

н

и

и

и

и

 

 

о

о

ц

ц

е

е

н

н

к

к

и

и

 

 

о

о

б

б

ъ

ъ

е

е

к

к

т

т

а

а

 

 

о

о

ц

ц

е

е

н

н

к

к

и

и

 

 

д

д

а

а

н

н

н

н

ы

ы

х

х

 

 

с

с

 

 

у

у

к

к

а

а

з

з

а

а

н

н

и

и

е

е

м

м

 

 

 

 

и

и

с

с

т

т

о

о

ч

ч

н

н

и

и

к

к

о

о

в

в

 

 

и

и

х

х

 

 

п

п

о

о

л

л

у

у

ч

ч

е

е

н

н

и

и

я

я

 

 

8.1  Источники информации об объекте оценки 

Оценщик при проведении оценки использовал следующие документы, предоставленные Заказчиком: 

1.  Свидетельство  о  государственной  регистрации  права  16-АН  406121  от  18.03.2014,  запись 

регистрации № 16-16-01/070/2014-663 от 18.03.2014; 

2.  Технический 

паспорт 

на 

здание 

автоцентра, 

подготовленный 

Филиалом 

ФГУП 

«Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Республике Татарстан Отделением по г. Казани (по 
состоянию на 06.03.2013); 

3.  Свидетельство  о  государственной  регистрации  права  16-АН  406122  от  18.03.2014,  запись 

регистрации № 16-16-01/070/2014-667 от 18.03.2014. 

8.2  Используемая информация   

Осмотр  внутренних  помещений  здания  произведен  непосредственно  оценщиком.  Объект  оценки 

внешне  осмотрен оценщиком также  лично. При проведении оценки  оценщик использовал полученные от 
заказчика технические параметры и характеристики оцениваемого имущества. В случае отсутствия таковых 
производились собственные замеры, но с точностью достаточной для целей настоящего отчета.  

Анализ  рынка  был  проведен  преимущественно  на  основе  открытых  источников  в  сети  Интернет. 

Информация по объектам-аналогам, использованным при проведении оценки,  соответствующие ссылки на 
адреса  страниц  и  копии  распечаток  (так  называемые  скриншоты,  т.е.  снимки  экранов)  приведены  в 
разделах отчета, в которых непосредственно применялись.  

Иные  использованные  информационно-аналитические  материалы,  нормативная  и  методическая 

литература  представлены  в  расчетных  таблицах  и  тексте  отчета  также  в  тех  его  частях,  где 
непосредственно  применяются.  Из  наиболее  важных  следует  указать  «Справочник  оценщика 
недвижимости» 2014-2016 г.г., Нижний Новгород, под редакцией Лейфера Л.А.    
 

9

9

.

.

 

 

П

П

р

р

и

и

н

н

я

я

т

т

ы

ы

е

е

 

 

п

п

р

р

и

и

 

 

п

п

р

р

о

о

в

в

е

е

д

д

е

е

н

н

и

и

и

и

 

 

о

о

ц

ц

е

е

н

н

к

к

и

и

 

 

о

о

б

б

ъ

ъ

е

е

к

к

т

т

а

а

 

 

о

о

ц

ц

е

е

н

н

к

к

и

и

 

 

д

д

о

о

п

п

у

у

щ

щ

е

е

н

н

и

и

я

я

 

 

В рамках настоящей оценки под допущениями понимается то, что изначально принимается за истину 

и  не  требует  проверки.  Допущение  –  предположение,  принимаемое  как  верное  и  касающееся  фактов, 
условий  или  обстоятельств,  связанных  с  объектом  оценки  или  подходами  к  оценке,  которые  не  требуют 
проверки оценщиком в процессе оценки.  

Ограничительные условия – это пределы применения полученного результата. Принятые допущения 

непосредственно влияют на ограничения, поэтому данные формулировки приводятся в комплексе.  

Сертификат  качества  оценки,  являющийся  частью  настоящего  отчета,  ограничивается  следующими 

условиями  (принятые  допущения  при  оценке  объекта,  ограничения  и  пределы  применения  полученного 
результата, общие условия о применении полученного результата): 

1. 

Оценщик  не  несет  ответственности  за  достоверность  установленных  юридических  прав  на 

оцениваемое  имущество,  вывод  о  которых  был  сделан  на  основании  документов,  предоставленных 
заказчиком.  Проверка  правового  положения  объекта  не  проводилась.  При  оценке  оценщики  исходили  из 
предположения,  что  объект  оценки  не  заложен  и  не  обременен  долговыми  обязательствами  и 
ограничениями на возможное использование (правами третьих лиц). 

2. 

Оценщик  не  несет  ответственность  за  дефекты  имущества,  которые  невозможно  обнаружить 

иным  путем,  кроме  как  при  обычном  визуальном  осмотре  или  путем  изучения  предоставленной 
документации или другой информации. 

Отчет об оценке рыночной стоимости    
 

 

2017 г. 

стр. 107 

 

3. 

Оцениваемые  права собственности  рассматриваются  свободными  от каких-либо  претензий  или 

ограничений, кроме оговоренных в отчете. 

4. 

От  оценщика  не  требуется  появляться  в  суде  или  свидетельствовать  иным  образом  по  поводу 

отчета  или  оцененного  имущества,  кроме  как  на  основании  отдельного  договора  с  заказчиком  или 
официального вызова суда. 

5. 

При  проведении  оценки  оценщик  предполагал  отсутствие  каких-либо  скрытых  факторов, 

влияющих  на  стоимость  оцениваемого  имущества.  На  оценщике  не  лежит  ответственность  по 
обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов. 

6. 

Исходные  данные,  использованные  оценщиком  при  подготовке  отчета,  были  получены  из 

надежных  источников  и  считаются  достоверными.  Тем  не  менее,  оценщик  не  может  гарантировать  их 
абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации. 

7. 

Обмерные работы оценщиком не выполнялись. При расчетах площадей и объемов использована 

техническая документация, предоставленная заказчиком. 

8. 

Ни  заказчик,  ни  оценщик  не  могут  использовать  отчет  (или  любую  его  часть)  иначе,  чем  это 

предусмотрено договором об оценке. 

9. 

Мнение  оценщика  относительно  стоимости действительно  только  на  дату  оценки.  Оценщик  не 

принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических 
и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества. 

10.  Отчет  об  оценке  содержит  профессиональное  мнение  оценщиков  относительно  стоимости 

оцениваемого  имущества  и  не  является  гарантией  того,  что  оно  перейдет  из  рук  в  руки  по  цене,  равной 
указанной в отчете стоимости. 

11.  Относительно  косвенных  налогов  (НДС  и  т.п.).  Поскольку,  «Рыночная  стоимость  понимается, 

как  стоимость  имущества,  рассчитанная  безотносительно  торговых  издержек  и  без  учета  каких-либо 
сопутствующих  налогов»  (Стандарт  №  1  «Международных  стандартов  оценки»  п.п.  3.3),  оценщик  не 
обязан  выделять  налог  на  добавленную  стоимость    (или  какие-либо  другие  налоги  и  начисления)  в 
определенной  стоимости  объекта  оценки.  В  связи  с  этим  подразумевается,  что  оценочная  стоимость 
является  окончательной  стоимостью  реализации  имущества  (окончательной  ценой  сделки),  то  есть  в  тех 
случаях, когда действия с объектом оценки предусматривают необходимость начисления НДС (или других 
аналогичных налогов и начислений), следует принимать стоимость объекта оценки, указанную в отчете об 
оценке, как стоимость, включающую НДС (или другие аналогичные налоги и начисления); в тех случаях, 
когда  действия  с  объектом  оценки  не  предусматривают  необходимость  начисления  НДС  (или  других 
аналогичных налогов и начислений), следует принимать стоимость объекта оценки, указанную в отчете об 
оценке, как стоимость, не включающую НДС (или другие аналогичные налоги и начисления). 

12.  Исполнитель провел анализ рынка в регионе расположения объектов недвижимого имущества, а 

также  проинтервьюировал  представителей  риэлтерских  и  консалтинговых  агентств.  Некоторые  данные 
(например, площадь, цена, точный адрес, наличие коммуникаций) по объектам-аналогам могут отличаться 
от информации, опубликованной на интернет-страницах и в периодической печати. Это связано с тем, что в 
процессе  проведения  оценки  Исполнителем  производились  телефонные  переговоры  с  собственниками  и 
представителями  собственников  объектов-аналогов  на  предмет  уточнения  характеристик  подобранных 
объектов-аналогов.  При  определении  стоимости  оцениваемых  объектов,  а  также  в  Отчете  Исполнитель 
использовал  уточненные  данные  по  объектам-аналогам,  выявленные  в  процессе  проведения  телефонных 
переговоров. 
 

1

1

0

0

.

.

 

 

П

П

р

р

и

и

м

м

е

е

н

н

я

я

е

е

м

м

ы

ы

е

е

 

 

с

с

т

т

а

а

н

н

д

д

а

а

р

р

т

т

ы

ы

 

 

о

о

ц

ц

е

е

н

н

к

к

и

и

 

 

 

 

Оценка была произведена, а отчет составлен в соответствии с требованиями Федерального Закона от 

29.07.1998  №  135-ФЗ  «Об  оценочной  деятельности  в  Российской  Федерации»  и  федеральных  стандартов 
оценки: 

 

ФСО № 1  «Общие  понятия  оценки,  подходы  и  требования  к  проведению  оценки», 
утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 297; 

Отчет об оценке рыночной стоимости    
 

 

2017 г. 

стр. 108 

 

 

ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ 
от 20.05.2015 №298; 

 

ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ 
от 20.05.2015 № 299;  

 

ФСО № 7  «Оценка  недвижимости»,  утвержденного  Приказом  Минэкономразвития  РФ  от 
25.09.2014 № 611. 

При  оценке  земельных  участков,  которые  занимают  объекты  недвижимости  из  состава  объекта 

оценки, были использованы: 

 

Методические  рекомендации  по  определению  рыночной  стоимости  земельных  участков, 
утвержденные Распоряжением Минимущества РФ от 07.03.2002 №568-р; 

 

Методические    рекомендациями    по  определению  рыночной  стоимости  права  аренды 
земельных  участков, утвержденные Распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003 №1102-р. 

Стандарты  и  правила  оценочной  деятельности  саморегулируемой  организации  оценщиков,  членом 

которой является оценщик, осуществивший оценку в рамках настоящего отчета, идентичны федеральным 
стандартам оценки.  

 

  

 

1

1

1

1

.

.

 

 

Д

Д

е

е

к

к

л

л

а

а

р

р

а

а

ц

ц

и

и

я

я

 

 

к

к

а

а

ч

ч

е

е

с

с

т

т

в

в

а

а

 

 

о

о

ц

ц

е

е

н

н

к

к

и

и

 

 

Подписавший данный отчет оценщик настоящим удостоверяет, что в соответствие с имеющимися у 

него данными: 

1. 

Содержащиеся  в  отчете  анализ,  мнения  и  заключения  принадлежат  самому  оценщику  и 

действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего 

отчета. 

2. 

Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе, 

и действует непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам. 

3. 

Вознаграждение оценщика и юридического лица, с которым он заключил трудовой договор, не 

зависит от итоговой величины стоимости объекта оценки, а также тех событий, которые могут наступить в 

результате  использования  заказчиком  или  третьими  сторонами  выводов  и  заключений,  содержащихся  в 

отчете. 

4. 

Оценка  была  произведена,  а  отчет  составлен  в  соответствии  с  требованиями  Федерального 

Закона  от  29.07.1998  №  135-ФЗ  «Об  оценочной  деятельности  в  Российской  Федерации»  и  федеральных 

стандартов оценки. 

5. 

Оценщик лично произвел осмотр оцениваемого имущества. 

 
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

содержание      ..     5      6      7