содержание .. 4 5 6 7 ..

Отчёт № 148/1 об оценке рыночной стоимости нежилого здания: г. Казань - часть 6

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 81

Таблица 7.2.1 Продолжение

Корректировка №4

Коэффициент этажности

–

0,96

0,87

0,89

- цокольный

0,0%

24,8%

- 1-й этаж

70,4%

72,0%

0,0%

24,9%

- 2-й этаж и выше

29,6%

28,0%

100,0%

50,3%

Корректировка

–

11%

Скорректированная цена

руб./кв.м

–

40 657

48 881

47 641

48 563

50 059

Корректировка №5

Масштаб

–

0,695

0,640

0,721

0,730

0,708

0,7124

Корректировка

–

-4%

-5%

-2%

Скорректированная цена

руб./кв.м

–

44 168

47 104

45 377

47 643

48 832

Корректировка №6

Тип отделки

–

современный

ремонт

современный

ремонт

современный

ремонт

современный

ремонт

современный

ремонт

современный

ремонт

Коэффициент

1,00

Корректировка

–

Скорректированная цена

руб./кв.м

–

44 168

47 104

45 377

47 643

48 832

Стоимость по методу
сравнения с землей по
площади застройки

руб.

–

103 474 532

- в удельном измерении

руб./кв.м

–

46 625

Стоимость земли свободной от
застройки

руб.

–

67 284 983

- площадь свободной земли

кв.м

–

6 666

- в удельном измерении

руб./кв.м

–

30 318

Стоимость по методу
сравнения (округленно)

руб.

–

170 760 000

- в удельном измерении

руб./кв.м

–

76 943

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 82

7.3 Определение стоимости объекта доходным подходом

7.3.1 Методика оценки стоимости объекта оценки на основе

доходного подхода

Доходный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих

доходов от его использования. Согласно, данному подходу стоимость объекта оценки определяется его
потенциальной способностью приносить доход.

Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных

определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая

прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с
объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих
доходов и расходов и моменты их получения.

Доходный подход соединяет в себе оправданные расчеты будущих доходов и расходов в

соответствии с требованиями инвестора. Требования к конечной отдаче отражают различия в рисках,
учитывая тип недвижимости, местоположение, условия и возможности регионального рынка и др.

Определение текущей стоимости всех будущих доходов может быть осуществлено применением

метода капитализации дохода и метода дисконтирования денежных потоков.

Преимущества методов оценки, используемых в рамках доходного подхода, следующие: только

доходный подход ориентирован на будущее, то есть учитывает будущие ожидания относительно цен,
затрат инвестиций и т. д.; учитывается рыночный аспект, поскольку требуемая ставка дохода вычисляется с
использованием реальных рыночных данных.

Недостатки доходных методов состоят в трудностях, связанных с прогнозированием будущих

событий, в особенности на долгосрочную перспективу.

В соответствии с международными стандартами оценки (ч. 2, доп. 1, п. 8 «Доходная недвижимость и

механизм  инвестиций»),  для  применения  доходного  подхода  в  первую  очередь  необходимо  определить
потенциальную  способность  недвижимости  приносить  доход.  Кроме  того,  основным  обстоятельством,
определяющим  необходимость  и  одновременно  допустимость  применения  доходного  подхода  к  оценке,
являются доминирующие на рынке мотивы приобретения тех или иных объектов.

Мотивы, по которым приобретается недвижимость как таковая, разнообразны и включают:



использование для удовлетворения физиологических запросов (например, в качестве жилья) и
некоторых других потребностей;



использование для удовлетворения психологических запросов (например, из соображений
престижа);



использование для удовлетворения хозяйственных и производственных нужд;



средство страхования сбережений от обесценения (в условиях инфляции);



получение дохода.

В соответствии с международными стандартами оценки (пункт 5.12.2 МР 1 «Оценка стоимости

недвижимого имуществ») доходный подход особенно важен для объектов имущества, которые
покупаются и продаются, исходя из их способности приносить доходы.

Доход, который способен принести объект недвижимости, определяется тем, насколько высоко

рынок оценивает присущие объекту свойства (месторасположение, размер и форма земельного участка,
характеристика улучшений на участке).

Существуют две основные формы получения дохода от операций с недвижимостью: периодический

арендный доход и выручка от продажи объекта в конце периода владения.

Для расчета стоимости объекта доходным подходом, как правило, используется метод

дисконтирования денежных потоков либо метод капитализации дохода.

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 83

Метод дисконтирования денежных потоков (МДДП) подразумевает:

составление прогноза функционирования объекта в будущем, на протяжении установленного
периода владения;

оценку будущей (реверсивной) стоимости в конце периода владения;

выбор соответствующей ставки дисконта;

пересчет потока периодических доходов и реверсивной стоимости в текущую стоимость с
использованием процесса дисконтирования по ставке дисконта.

Оценка рыночной стоимости с использование доходного подхода основана на преобразовании

доходов, которые оцениваемый объект недвижимости сгенерирует в процессе своей оставшейся
экономической жизни, в стоимость.

Возможны следующие источники получения дохода от объекта недвижимости:

аренда объекта в целом (здания, земельного участка);

аренда части объекта (отдельных помещений);

эксплуатация объекта недвижимости по прямому назначению;

продажа объекта по частям.

При использовании того или иного вида дохода для оценки необходимо, чтобы источник дохода был

непосредственно  и  неразрывно  связан  с  оцениваемым  объектом.  Доход,  генерируемый  некоторым
бизнесом,  размещенным  на  объекте  недвижимости,  включает  в  себя  доход,  генерируемый  собственно
объектом  недвижимости  и  активами,  присущими  бизнесу.  В  соответствии  с  теорией  оценки  в  случае
использования  в  качестве  основы  оценки  объекта  недвижимости  дохода,  генерируемого  бизнесом,
необходимо  надлежащим  образом  выделить  в  общем  доходе  от  бизнеса  доход,  приходящийся  на
недвижимость.

Рыночную стоимость объекта недвижимости по методу дисконтирования денежных потоков можно

представить в виде формулы:

)

(

)

(









где



стоимость объекта, рассчитанная методом дисконтированных денежных потоков;



денежный поток в i-ый год прогнозного периода;



число лет прогнозного периода (предполагаемого периода владения);



ставка дисконта;



стоимость перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода
(стоимость реверсии).

Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода

(ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой

сумме стоимости. С экономической точки зрения коэффициент капитализации отражает норму доходности
инвестора.

Ставка капитализации по своему экономическому содержанию соответствует ставке дисконта, а

метод капитализации является частным случаем метода дисконтирования денежных потоков и выводится
из модели Гордона.

Метод капитализации доходов применяется, если:
· потоки доходов – стабильные положительные величины;
· потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.
Для расчета денежного потока по состоянию на дату оценки необходимо определить потенциальный

валовой доход, действительный валовой доход, чистый операционный доход и чистый доход. На основе
последней величины определяется чистая арендная ставка по помещениям объекта оценки, т.е. арендная
ставка без учета налогов и коммунально-эксплуатационных затрат по содержанию помещений.

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 84

Потенциальный валовой доход – максимальный доход, который способен приносить объект оценки

или, иными словами, валовые поступления, которые были бы получены, если бы все имеющиеся в наличии
единицы объекта, подлежащие сдачи в аренду, были бы арендованы и арендаторы вносили бы всю сумму
арендной платы. При расчете потенциального валового дохода, как правило, используются ставки аренды,
определяемые  по  данным  договоров  на  аренду  помещений  объекта  оценки  либо  помещений  объектов-
аналогов.  В  любом  случае  принятые  арендные  ставки  должны  соответствовать  рыночным  ставкам
арендной платы.

Рыночная ставка арендной платы – наиболее вероятная ставка арендной платы, по которой объект

оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки
действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не
отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Действительный валовой доход – это потенциальный валовой доход с учетом потерь от

недоиспользования объекта оценки, неплатежей, а также дополнительных видов доходов.
Недоиспользование объекта оценки может быть связано с хронической незанятостью площадей и/или
промежутками времени между сменой арендаторов на сдаваемых площадях.

Чистый операционный доход – это действительный валовой доход от объекта оценки за вычетом

операционных расходов, т.е. расходов для обеспечения нормального функционирования объекта и
воспроизводства дохода. Чистый же доход определяется также за вычетом расходов по налоговым
платежам.

Выбор арендной ставки при сдаче в аренду площадей объекта производится по среднерыночным

ставкам на соответствующий вид помещений (административные, производственные и складские) с учетом
месторасположения объекта оценки, а также конструктивного исполнения здания (высота помещения,
группа капитальности, обеспеченность инженерно-техническими коммуникациями). Недозагрузка связана
с потерями во время смены арендатора, несвоевременными платежами.

В целях оптимизации расходов от сдачи в аренду нежилого помещения наиболее эффективным будет

применение  упрощенной  системы  налогообложения.  Применение  упрощенной  системы  налогообложения
организациями  предусматривает  их  освобождение  от  обязанности  по  уплате  налога  на  прибыль
организаций,  налога  на  имущество  организаций  и  единого  социального  налога.  Организации,
применяющие  упрощенную  систему  налогообложения,  не  признаются  налогоплательщиками  налога  на
добавленную  стоимость,  за  исключением  налога  на  добавленную  стоимость,  подлежащего  уплате  в
соответствии с налоговым кодексом при ввозе товаров на таможенную территорию Российской Федерации.

В нашем случае небольшая величина единого налога вполне может учитываться в рисках,

закладываемых в величине ставки дисконтирования (капитализации), поэтому в затратах, относимых к
объекту недвижимости, не рассматривается.

7.3.2 Обоснование арендных ставок

По сопоставимым помещениям арендные ставки колеблются в диапазоне 500-700 руб./кв.м.

Учитывая достаточно большую площадь объекта оценки, для расчетов принимаем значение по нижней
границе.

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 85

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 86

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 87

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 88

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 89

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 90

7.3.3 Расчет денежных потоков и чистого операционного дохода

Таблица 7.3.1 Расчет доходов от аренды помещений

№

п/п

Назначение помещений

и объектов

Рыночная

арендная ставка

(по ценам

предложений),

руб./кв.м

Площадь,

кв.м

Потенциальный

валовой доход,

руб.

едо

за

гру

зка

Действительный

валовой доход,

руб.

Арен

дна

ст

авк

а,

прив

еде

нн

ая

об

щей

пл

оща

ди,

ру

б.

/кв

.м

1.1

Арендопригодная площадь

500,0

2 219,3

1 109 650

12,3%

973 163

438,5

1.2

Прочая площадь

0,0

12,3%

ИТОГО:

500,0

2 219,3 1 109 650

12,3%

973 163

438,5

Примечание

Поправка на недозагрузку и торг принята в соответствии со «Справочником оценщика недвижимости»
(научное руководство издания, общее редактирование: Лейфер Л. А., 2016 г., стр. 215, том 2)

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 91

Таблица 7.3.2 Расчет чистого дохода и чистой арендной ставки

№

п/п

Наименование показателя

Ед. изм.

Прогнозное

значение

Потенциальный валовой доход (ПВД)

руб.

1 109 650

- общая площадь

кв.м

2 219,3

- средневзвешенная ставка по площади

руб./кв.м

500

Потери доходов от недозагрузки (недоиспользования)

руб.

136 487

- в относительном выражении

12,3%

Действительный валовой доход (с НДС)

руб.

973 163

- площадь в аренде

кв.м

2 219,3

- средневзвешенная ставка по площади

руб./кв.м

439

Операционные расходы

руб.

211 207

4.1

Постоянные расходы

руб.

149 559

- налог на землю

руб.

20 791

- налог на имущество

руб.

115 435

- страховые платежи

руб.

13 333

4.2

Переменные расходы

руб.

4.3

Затраты на замещение короткоживущих элементов

руб.

61 647

- удельный показатель

руб./кв.м

Общая площадь

кв.м

2 219,3

Операционные расходы на 1 кв.м площади

руб./кв.м

Чистый операционный доход (ЧД)

руб./мес.

761 957

Удельный вес ЧД в ПВД

68,7%

Средневзвешенная чистая арендная ставка

руб./кв.м

343,33

Чистый операционный доход (ЧД)

руб./год

9 143 478

Чистый операционный доход, как уже указывалось, равен разности действительного валового дохода

и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те
операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель.

Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий сдачи в аренду

объектов недвижимости.

Потенциально сдаваемая в аренду площадь объекта оценки должна определяться как общая либо как

полезная в зависимости от типичных условий предоставления в аренду объектов в сегменте рынка, к
которому относится объект оценки.

В нашем случае были рассмотрены ставки аренды, когда сдается общая площадь, т.е. с учетом

площадей общего пользования (коридоров, санузлов, вентиляционных помещений и т.п.).

Наиболее типичные расходы арендодателя представлены следующими позициями:



страхование объектов недвижимости;



налог на землю или арендная плата за земельный участок;



расходы на управление и персонал, обслуживающий объекты недвижимости и территорию
производственной базы;



коммунальные платежи (электроосвещение, отопление, водоснабжение, стоки);



прочие платежи (вывоз мусора, уборка территории, экологические платежи).

Рассмотрим особенности расчета (определения) отдельных показателей.

Налог на за землю

В соответствии со ст. 394 части II Налогового кодекса РФ налоговые ставки устанавливаются

нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и не могут
превышать 1,5 процента в отношении земельных участков под производственные объекты.

В нашем случае ставка земельного налога в процентах от кадастровой стоимости для земельных

участков под подобными объектами установлена в размере 1,3%.

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 92

Сумма налога на землю составит:
=

2400 кв.м * 7996,36 руб./кв.м * 1,3%/12 мес. = 20791 руб. в месяц.

Налог на имущество

Действующее законодательство предполагает постепенный переход на уплату налога, исходя из

кадастровой стоимости. В Республике Татарстан на 2016 год принята ставка в размере 1,2% от кадастровой
стоимости (по торговым объектам площадью свыше 2000 кв.м).

= 115 435 446,96 руб. *1.2% / 100% / 12 мес. ≈ 115 435 руб./мес.

Расходы на страхование

В ходе осуществления хозяйственной деятельности требуется страхование объектов недвижимости.

По договору страхования имущества ″от огня и других опасностей″ предоставляется страховое покрытие в
отношении следующих рисков: пожар; удар молнии; взрыв; стихийные бедствия; повреждение имущества
водой в результате аварий инженерных коммуникаций; кража со взломом, грабеж и разбой; умышленные
противоправные  действия  третьих  лиц  (умышленное  повреждение  или  уничтожение  имущества,
хулиганство,  вандализм);  падение  пилотируемых  летающих  объектов,  их  частей  или  груза;  бой  оконных
стекол,  зеркал,  витрин;  воздействие  электротока  в  форме  короткого  замыкания,  перенапряжения,
повреждения  изоляции  и  других  аналогичных  причин.  Страховая  сумма  устанавливается  в  размере,  не
превышающем  страховую  стоимость  застрахованного  имущества  в  месте  его  нахождения  на  момент
заключения договора страхования. В качестве основания для определения страховой стоимости имущества,
как  правило,  используется  оценочная  стоимость.  Тарифная  ставка  устанавливается  по  результатам
предварительного  осмотра  объекта  страхования  представителем  страховой  компании  (предстраховой
экспертизы) либо по результатам анализа заполненного клиентом заявления-вопросника. Размер тарифной
ставки  зависит  от  конкретного  объекта  страхования,  его  технического  состояния,  характера  и  наличия
систем, обеспечивающих его сохранность и минимизацию ущерба (наличие и характер охраны и охранной
сигнализации, степень пожарной безопасности, условия эксплуатации, подготовленность персонала и т.п.).
Кроме того, тарифные ставки дифференцируются по срокам страхования, по характеру и набору страховых
рисков. К тарифным ставкам могут быть применены понижающие и повышающие коэффициенты, которые
зависят  от  следующих  факторов:  род  деятельности  Страхователя,  тип  здания,  сооружения,  постройки;
наличие пожарной и охранной сигнализации, организация охраны; местоположение объекта страхования;
условия  и  место  эксплуатации  оборудования,  год  выпуска;  вид  сырья,  материалов,  продукции;  условия
хранения, содержания; тип материалов (пожароопасные, горючие и пр.).

Тарифные ставки при страховании имущества подавляющего большинства страховых компаний

колеблются  в диапазоне от 0,1% до 0,5%. На основе консультаций со страховыми компаниями в расчетах
принята  ставка  в  размере  0,2%.  Страховая  сумма  определена,  исходя  из  ориентировочной  рыночной
стоимости объекта оценки.

Страховая премия рассчитана следующим образом (округленно):

= 80 000 000 руб.



0,2% / 100% / 12 мес. = 13 333 руб./мес.

Расходы на управление

Расходы на управление представляют собой вознаграждение менеджера, который будет заниматься

поиском  клиентов  (арендаторов),  размещением  рекламы,  оформлением  договоров  и  прочими
сопутствующими  делами.  Размер  расходов  принят  исходя  из  уровня  средней  зарплаты  управленческого
персонала в регионе.

Прочие переменные расходы

В нашем случае принята схема расчетов, когда все здание сдается целиком. Исходя из такого посыла

определена и арендная ставка. В таких условиях коммунальные расходы берет на себя арендатор.

Затраты на замещение короткоживущих элементов

Система технического обслуживания, ремонта и реконструкции должна обеспечивать нормальное

функционирование зданий и объектов в течение всего периода их использования по назначению.

Сроки проведения реконструкции зданий, объектов и элементов зданий должны определяться их

техническим состоянием с учетом сложившихся социальных потребностей в обществе.

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 93

Расходы на замещение или резервы предполагают расходы на регулярную замену строительных

элементов с коротким сроком службы (кровля, оконные и дверные заполнения, покрытия пола, санитарно -
и электротехнические устройства и т.п.). Размер расходов на замещение определяется как стоимость нового
элемента, деленная на его нормативный срок службы.

Расчет затрат на замещение короткоживущих элементов определен усреднено, исходя из их

величины в размере 5000 руб./кв.м (среднерыночный удельный показатель комплексного ремонта офисов и
торговых объектов). Средний срок службы – 15 лет. В пересчете на месяц составляют 28 руб./кв.м
(=5000/15/12).

Расходы на налоговые платежи

В соответствии с принципом оценки «наилучшего и наиболее эффективного использования»

деятельность по сдаче объектов в аренду рассматривается в рамках упрощенной системы налогообложения.
В нашем случае эти затраты учитываются в рисках, закладываемых в величине ставки дисконтирования
(капитализации).

7.3.4 Расчет ставки дисконтирования

Под термином «ставка дисконта» или «ставка дисконтирования» понимается процентная ставка,

используемая для приведения ожидаемых будущих доходов (расходов) в текущую стоимость.

Ставка дисконтирования отражает, с одной стороны, все связанные с объектом инвестирования

риски, с другой – требуемую инвестором норму прибыли на инвестированный в недвижимость капитал.

Принимая решение об инвестировании средств в недвижимость, предприниматель сравнивает все

альтернативные возможности инвестиций, анализирует доходность по альтернативным инвестициям с
сопоставимым уровнем риска.

Так, участники рынка недвижимости принимают к сведению банковские ставки по кредитам,

которые в настоящее время колеблются от 11% до 20%. Минимальная процентная ставка ограничивается
ключевой ставкой Центрального банка РФ, которая на дату оценки составляет 9,75% годовых (введена с
24.03.2017).

Ставка рефинансирования – процентная ставка, которую использует центральный банк при

предоставлении  кредитов  коммерческим  банкам  в  порядке  рефинансирования.  Ставка  рефинансирования
является  инструментом  денежно-кредитного  регулирования,  с  помощью  которого  центральный  банк
воздействует  на  ставки  межбанковского  рынка,  а  также  на  ставки  по  кредитам  и  депозитам,  которые
предоставляют кредитные организации юридическим и физическим лицам.

В России ставка рефинансирования является фискальной мерой (для расчета налоговых платежей,

штрафов  и  др.),  а  не  функцией  экономического  регулятора,  как  в  других  экономиках.  По  существу  в
российских  условиях  роль  ставки  рефинансирования  играют  процентные  ставки  РЕПО  Банка  России.  На
дату  оценки  они  составляют:  на  1  день  и  7  дней  –  11%  годовых.  Ставка  ROISfix:  на  7  дней  –  10,09%
годовых; на 3 месяца – 10,02% годовых; на 6 месяцев – 9,98% годовых.

Минимальная ставка по банковским кредитам не может быть принята участниками рынка как

достоверная норма доходности, т.к. в этом случае банки распоряжаются не собственными средствами, а
средствами центрального банка либо средствами вкладчиков.

Считаем, что среднерыночный уровень доходности по альтернативным инвестициям, которые по

уровню риска сопоставимы с инвестициями в недвижимость, колеблется около 11-14% годовых.

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 94

В нашем случае, ставка дисконта рассчитывается методом кумулятивного построения. За основу

берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется премия за риск, премия за низкую ликвидность и
премия за управление инвестициями в рассматриваемом секторе рынка.

Считаем, что метод рыночной экстракции в условиях кризиса, а также в отношении объектов,

которые не носят ярко выраженный доходный характер, не применим.

Безрисковая ставка – это норма сложного процента, которую в виде прибыли можно получить при

вложении денежных средств в наиболее надежные активы.

По своему экономическому содержанию безрисковая ставка доходности должна обеспечивать

уровень дохода, достаточный для покрытия уровня инфляции. Уровень инфляции в 2007 году по данным
Росстата  составил  11,9%,  а  в  2008  году  –  13,3%,  в  2009  году  –  8,8%,  в  2010  году  –  8,8%,  в  2014  году  –
11,4%,  в  2015  году  –  12,9%.  В  2016  году уровень  инфляции  в  России составил  5,38%.  Здесь  следует
отметить,  что  общий  рост  уровня  цен  не  должен  рассматриваться  только  в  разрезе  индекса
потребительских  цен,  который  чаще  всего  декларирует  Правительство  РФ.  Для  целей  настоящего  отчета
большее значение имеет прогнозируемый рост цен на строительно-монтажные работы, а также в целом по
всем отраслям экономики.

Риски того, что инфляция не достигнет целевого уровня 4% к концу 2017 года, несколько снизились.

Банк России будет оценивать дальнейшую динамику инфляции и экономики относительно прогноза и
допускает возможность постепенного снижения ключевой ставки во II-III кварталах текущего года.

Безрисковая ставка должна быть выше прогнозируемого уровня инфляции на 1-2 процентных пункта.

Допускается применение в качестве безрисковой ставки долгосрочной ставки ГКО-ОФЗ. Исходя из
предположения, что последняя приблизительно соответствует прогнозируемому уровню инфляции
(средней величине за предстоящих 5 лет + 1-2 процентных пункта).

Расчет ставки дисконта приведен в таблице 7.3.3.

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 95

Таблица 7.3.3 Расчет ставки дисконта

Наименование

показателя

Значение

Диапазон

Скидка от
стоимости

на риск

Безрисковая ставка

9,75%

Суммарная премия за риск инвестиций

7,1%

от 5% до 19%

55%

Премия за риск инвестиций в объект недвижимости

3,2%

от 4% до 10%

25%

Премия за низкую ликвидность

2,6%

от 1% до 8%

20%

Премия за управление инвестициями

1,3%

от 0% до 5%

10%

Примечание: Средняя ставка капитализации

12,9%

Ставка дисконта

16,9%

Повышающие корректировки, вводимые к величине безрисковой ставки и отражающие премии

(компенсации) за риск получения прогнозируемых доходов, заключаются в следующем:

1. Премия за риск инвестиций в объект недвижимости в отличие от ―безрисковых‖ вложений

(например,  депозиты  российских  банков  высшей  категории  надежности,  государственные  облигации)
связана с вероятностью неполучения предполагаемых доходов и невозмещения первоначально вложенных
средств.  Данная  поправка  включает  риски,  связанные  с  опасностью  гибели  или  порчи  недвижимости,
политической  ситуацией,  изменением  законодательства,  маркетингом  (непредсказуемость  изменения
конкуренции со стороны аналогичных объектов, арендных ставок).

Среди источников риска инвестиций в недвижимость, с одной стороны, есть характерные для всех

инвестиций  на  рынке,  а  с  другой  стороны,  есть  уникальные  и  присущие  только  инвестициям  в
недвижимость.  Для  объектов  недвижимости  характерен  секторный  риск,  под  которым  понимается
вероятность того, что соотношение спроса и предложения, а соответственно и колебания цен в конкретном
секторе  (отрасли)  экономики,  а  именно  в  секторе  недвижимости,  могут  повлиять  на  стоимость  объекта.
Более  того,  для  каждого  типа  недвижимости  амплитуды  и  тенденции  ценовых  колебаний  могут
существенно  отличаться  друг  от  друга.  Здесь  следует  заметить,  что  несмотря  на  хорошо  известные
закономерности  цикличности  экономической  активности,  точное  предсказание  моментов  смены  ценовых
тенденций  достаточно  проблематично.  Кроме  того,  внутри  стандартных  циклов  колебаний,  как  правило,
имеют место случайные неожиданные флуктуации, связанные с воздействием различных факторов.

Одним из основных качеств инвестиций в недвижимость является фиксированное местоположение

объекта, что вызывает региональный риск. Вероятность воздействия изменения ситуации в отдельном
регионе на объект недвижимости нельзя устранить путем ее перемещения в другой регион в отличие от
альтернативных инвестиций.

Вероятность возникновения дополнительных издержек на строительные работы по устранению

последствий воздействия физического, функционального и экономического износов недвижимости
вызывает также дополнительный риск.

При эксплуатации недвижимости могут возникнуть экологические факторы, которые повлияют на

стоимость недвижимости. Учитывая возрастающие требования к экологии окружающей среды, в
некоторых случаях данный вид риска может иметь значительную величину.

Существует вероятность изменения законодательства, в том числе налогового. Налоговый риск

отражает вероятность изменения налогового окружения. Недвижимость в высшей степени подвержена
налоговому риску.

Изменения политики зонирования и планирования местных (городских) властей могут также

существенно сказаться на стоимости недвижимости. Это касается, например, решений в области
транспортного строительства и охранных зон.

Другой специфический риск для объектов недвижимости как объектов инвестиций – это

юридический риск. Данный тип риска отражает вероятность юридической несостоятельности титула на
недвижимость, некорректности отдельных статей договоров аренды, например, о пересмотре арендной
платы или о распределении расходов по эксплуатации, и т. п.

По результатам финансово-экономического кризиса 2008-2009 г.г. наглядно можно проследить

влияние данного риска. В некоторых сегментах рынка арендные ставки снизились до 70%. Цены же упали

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 96

не пропорционально арендным ставкам. Падение цен в разных сегментах составляло до 40%. Именно эта
величина как раз и отражает влияние рисков инвестиций в объекты недвижимости. Считаем, что в
нынешних условиях не приходится ожидать падения цен более чем на 25%.

Считаем, что скидка на данные факторы риска должна составить 25%.
Рыночная стоимость недвижимости методом капитализации определяется по формуле: PV = I/R, где

PV – рыночная стоимость, I – доход, R – ставка капитализации. На основе соотношения премии за риск и
ставки капитализации без учета данной премии можно определить вводимую скидку к получаемой
величине стоимости. Так, если PV

представить как стоимость без учета соответствующей премии за тот

или иной риск в ставке капитализации, то введение соответствующей премии снижает стоимость в
процентном выражении на величину, определяемую по формуле:

/ PV – 1 =

)



= (

R- P

)/ R - 1 .

Таким образом, скидку от стоимости по доходному подходу в результате введения той или иной

премии за риск со знаком «плюс» можно определить по следующей формуле:





где



скидка от стоимости на риск инвестирования, %;



ставка капитализации (с учетом всех рисков);



премия за определенный риск.

Учитывая, что среднерыночная норма доходности составляет 13% годовых, а скидка на риск

инвестиций в подобную недвижимость принята в размере 25%, исходя из практики прошедшего кризиса
2008-2009 г.г., то безрисковая ставка должна быть увеличена ориентировочно на 3,2% (=13%*25%/100%).

Поэтому принимаем премию за риск инвестиций в объект недвижимости равной 3,2 %.
2. Премия за низкую ликвидность отражает положение оцениваемого объекта на рынке

недвижимости с точки зрения его ликвидности. Для индивидуального инвестора риск низкой ликвидности
может иметь критическое значение, так как при необходимости реструктурировать или оставить бизнес он
не  сможет  продать  недвижимость  относительно  быстро  и  без  финансовых  потерь.  На  рынке  нежилой
недвижимости  наиболее  ликвидным  товаром  являются  помещения  с  небольшой  площадью.  Крупные
нежилые  объекты  имеют  крайне  низкую  ликвидность  и  требуют  от  3  до  6  месяцев  для  проведения
адекватного  маркетинга  в  соответствии  с  концепцией  определения  рыночной  стоимости.  Также  данная
поправка учитывает местоположение объектов и привлекательность их с точки зрения будущих доходов.
Исходя из вышеизложенного, считаем, что время продажи объекта оценки составит

12 месяцев.

На основе соотношения премии за риск и ставки капитализации без учета данной премии можно

определить вводимую скидку к получаемой величине стоимости. При этом расчет ведется по следующей
формуле:





где



скидка от стоимости на риск инвестирования;



ставка капитализации (с учетом всех рисков);



премия за определенный риск.

Учитывая, что среднерыночная норма доходности составляет 13% годовых, то скидка от стоимости

на фактор времени должна составить 13% (=13%/12мес.*12 мес.), т.е. ставка капитализации должна быть
увеличена ориентировочно на 1,7% (=13%*13%/100%).

В тоже время это будет действовать только в том случае, если участники рынка достаточно

достоверно представляют себе средний уровень цен на данный тип недвижимости. Считаем, что для
производственных объектов это не вполне оправдано. Чем меньше на рынке предложений определенного
типа недвижимости, тем сложнее потенциальному покупателю и в целом участникам рынка определиться в
среднем уровне цен. Относительно производственных баз участникам рынка крайне тяжело определиться,
насколько заявленная цена соответствует среднерыночному уровню цен. Поэтому для привлечения к

содержание .. 4 5 6 7 ..