Отчёт № 148/1 об оценке рыночной стоимости нежилого здания: г. Казань

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 65

7.1.5 Анализ признаков функционального износа

Функциональный износ – это потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием

объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений,

качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным

рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений.

Факторы, вызывающие физический и функциональный износы, присущи самому объекту

недвижимости.

Считаем, что оцениваемый объект носит универсальный характер и не имеет принципиальных

недостатков по планировке и конструктивному исполнению.

7.1.6 Анализ признаков функционального и внешнего (экономического)

износа улучшений

Внешний износ (экономическое устаревание) характеризует потерю ценности объекта из-за

внешних по отношению к нему факторов, находящихся вне контроля собственника. Под внешним

(экономическим) износом понимают уменьшение полезности (стоимости) объекта недвижимости в

результате изменения таких внешних условий, как социально-экономическая обстановка в регионе,

отрасли, экологическое окружение, нормативно-законодательная база, состояние рынка недвижимости,

окружение объекта, транспортная и иная инфраструктура района.

Считаем, что риски возникновения внешнего (экономического) износа в данном случае минимальны.

Расчет накопленного износа производится по следующей формуле:

)

внеш

функ

физ

нак







где

нак



накопленный износ улучшений, выраженный в долях;

физ



физический износ улучшений, выраженный в долях;

функ



функциональный износ улучшений, выраженный в долях;

внеш



внешний (экономический) износ улучшений, выраженный в долях.

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 66

7.1.7 Определение стоимости замещения улучшений с учетом износа

Таблица 7.1.4 Расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа

Наименование

объекта

Общая

площадь,

кв.м

Стоимость

замещения

объектов

как новых,

руб.

изиче

ск

ий

изно

не

шни

(эк

оно

ич

ес

ки

й)

изно

ако

пл

ен

ны

изно

Стоимость

улучшений,

руб.

Удел

ьн

ый

по

ка

за

те

ст

оим

ост

и,

ру

б.

/кв

.м

Нежилое здание

2 219,3

92 663 320

11,3%

0,0%

11,3%

82 181 000

37 030

7.1.8 Сводный расчет стоимости объекта оценки по затратному подходу

Таблица 7.1.5 Расчет стоимости объекта оценки по затратному подходу

№

п/п

Наименование

объекта

Общая

площадь,

кв.м

Стоимость

по затратному

подходу

(с НДС), руб.

Удел

ьн

ый

по

ка

за

те

ст

оим

ост

и,

ру

б.

/кв

.м

Нежилое здание

2 219,3

82 181 000

37 030

Земельный участок

9 066

91 510 000

10 094

ИТОГО:

173 691 000

78 264

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 67

7.2 Определение стоимости объекта сравнительным подходом

7.2.1 Методика оценки стоимости объекта оценки на основе

сравнительного подхода

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на

сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах
сделок с ними.

Это способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после

проведения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними.

Этот подход основан на принципе замещения, который в контексте данного подхода гласит, что

максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может
быть приобретен другой объект эквивалентной полезности.

Данный подход к оценке рыночной стоимости предполагает, что рынок установит цену для

оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных аналогов, недавно
проданных на данном сегменте рынка или включенных в реестр на продажу. Поэтому применение данного
метода возможно только при наличии достоверной и полной информации о недавних сделках купли-
продажи и выставленных на продажу аналогичных объектах недвижимости.

Применение подхода сравнения продаж предполагает определенную последовательность действий:



изучение рынка и выбор объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом;



сбор и проверка данных о сделках по купле-продаже объектов, избранных в качестве сопоставимых
с объектом оценки;



анализ и сравнение полученных данных; проведение на этой основе корректировок цен по каждому
сравниваемому объекту, исходя из выявленных различий;



согласование корректировок цен по каждому сопоставимому объекту и установление стоимости
оцениваемого объекта.

Все методы расчета корректировок можно разделить на две категории: количественные и

качественные. В соответствии с пунктом 22д ФСО № 7 в зависимости от имеющейся на рынке исходной
информации  в  процессе  оценки  недвижимости  могут  использоваться  качественные  методы  оценки
(относительный  сравнительный  анализ,  метод  экспертных  оценок  и  другие  методы),  количественные
методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а
также их сочетания.

Количественные методы анализа предусматривают использование математических методов.

К количественным методам относят следующие: анализ пар данных; анализ групп данных; статистический
анализ (техники факторного анализа); графический анализ; анализ чувствительности; анализ затрат; анализ
вторичных данных и капитализация арендных различий; техники компенсационных корректировок цен и
др. Качественные методы опираются в большей степени на логику участников рынка и/или специалистов
(экспертов, риэлтеров). Возможность их применения объясняется несовершенным характером рынка.

К качественным методам относятся: 1) относительный сравнительный анализ — качественный

классификационный  анализ  относительного  сходства  сравниваемых  объектов  без  вычисления  точных
корректировок, а с использованием стандартных терминов качества, например качественной шкалы вида:
— много лучше,  — значительно лучше,  — немного лучше,  — равный, — немного хуже,  — значительно
хуже,  —  много  хуже. Качественная  классификация такого  рода  часто  используется  в  комбинации  с
количественными  методами;  2)  метод  общей  группировки  —  когда  на  активном  рынке  есть  много
аналогичных  продаж  с  узким  разбросом  цен,  например  участки  в  садоводстве.  Оценщик  не  производит
отдельные  корректировки,  а  сравнивает  объект  недвижимости  в  целом,  чтобы  определить,  лучше  он  или
хуже  каждого  из  сопоставимых  объектов.  Затем  в  рамках  выделенной  группы  производится  совокупная
группировка.  Таким  образом,  отпадает  необходимость  отдельно  рассматривать  каждую  черту;  3)  метод
персональных  интервью  —  применяется  для  активного  рынка  и  несложных  объектов  и  заключается  в

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 68

беседах  со  специалистами  (юристами,  районными  архитекторами,  управляющими  и  др.);  4)  метод
экспертных  оценок  (ранговый  анализ);  5)  техника  качественного  сравнения  цен;  6)  техника
квалиметрического моделирования и др.

Основной недостаток качественных методик состоит в субъективности. Кроме того, для каждого

элемента сравнения зачастую возникает необходимость введения экспертно оцениваемых коэффициентов
значимости (коэффициенты важности или условных весов). Однако, отсутствие достаточного обоснования
выбора коэффициентов значимости не только не гарантирует улучшения результата расчета, но может даже
усугубить ошибку.

С целью обоснования выбора применяемого метода измерения корректировок поясняем следующее.
В расчетах при определении рыночной стоимости следует в наибольшей мере исходить из рыночных

данных.  Все  методы,  способы  и  процедуры  оценки  должны  основываться  на  критериях,  имеющих
рыночное происхождение. Логика оценщика должна следовать логике основных субъектов анализируемого
сегмента  рынка.  Принципы,  лежащие  в  основе  применяемых  методов  оценки,  в  максимальной  степени
должны  соответствовать  типичной  мотивации  основных  субъектов  соответствующего  сегмента  рынка
недвижимости.

В условиях, когда большинство участников рынка не принимают решений на основе строго

выверенных математических моделей, выявление последней на основе эмпирических данных может носить
случайный характер для конкретного периода времени. Т.е. применяемые количественные методы должны
быть  на  вооружении  участников  рынка.  Тоже  самое  касается  и  качественных  методов,  в  особенности
применения метода анализа иерархий (МАИ).  Построение той или иной модели должно отвечать самому
простому критерию: модель должна быть понимаема и одобряема широким кругом участников рынка.

В нашем случае преимущественно используется метод количественных корректировок в сочетании

с методом экспертных оценок. Количественные методы предпочтительнее, т.к. носят более объективный
характер и опираются на данные рынка. Качественные методы используются в случае невозможности
применения количественных.

7.2.2 Расчет по единому объекту оценки

Для определения стоимости объекта оценки по сравнительному подходу воспользуемся методом

корректировок.

В качестве критериев сравнения оцениваемого объекта и аналогов выделены лишь те факторы,

которые имеют наиболее существенное значение для целей настоящей оценки и по которым сравниваемые

объекты отличаются между собой.

Подберем несколько объектов для сравнения по выделенным параметрам и произведем расчет

стоимости объекта.

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 76

Рассмотрим особенности корректировок по отдельным элементам сравнения.
Поправка на уторгование определялась на основе «Справочника оценщика недвижимости – 2016.

Том  II  Офисно-торговая  недвижимость  и  сходные  типы  объектов»  (научное  руководство  издания,  общее
редактирование:  Лейфер  Л.  А.,  кандидат  технических  наук,  научный  руководитель  ООО  «Приволжский
центр  методического  и  информационного  обеспечения  оценки»,  2016  г.,  ISBN  978-5-9908029-6-4,  Том  2,
стр. 299) и составила 10,2% по торгово-офисным объектам.

Остальные корректировки также были приняты с учетом данных указанного справочника.

Использованные корректировки проверены экспертом на адекватность рынку и соответствие сложившимся
на дату оценки рыночным реалиям.

Корректировка на расположение в пределах города.
Сопоставимые объекты могут находиться в разных районах, различающихся по уровню цен, и иметь

отличное друг от друга окружение, влияющее на уровень конкуренции (между сопоставимыми объектами)
и экономическую привлекательность.

На стоимость торгово-офисных объектов существенное влияние оказывают местоположение

(расположение  на  1  линии  проездной/проходной    улицы  или  внутриквартально,  близость  остановок
общественного  транспорта  и  т.д.),  доступ  в  помещение  (наличие  отдельного  входа  с  улицы  или
расположение на огороженной территории и т.д.) и т.д.

Корректировка определена с учетом данных в Справочнике оценщика недвижимости (редактор –

Лейфер Л.А., том II «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», 2016 г., стр. 92, табл. 23):

В нашем случае один из аналогов (аналог № 4) расположен в историческом центре города (код I).

Объект оценки можно отнести либо к центру административного района (код II), либо к спальному
микрорайону высотной застройки (код III).

Оценщик принял поправку в размере 20%.
Корректировка на расположение относительно красной (первой) линии. Объект оценки

расположен в первой линии от магистрали с интенсивными транспортно-пешеходными потоками.
Последние размещаются около транспортных автомагистралей.

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 77

В нашем случае один из аналогов (аналог № 5) расположен во второй линии. Оценщик принял

поправку в размере 27% (=1/0,79-1).

Корректировка на наличие свободной от застройки земли. Площадь занимаемого объектом

оценки земельного участка составляет 9066 кв.м. Оцениваемое здание занимает всего около 2400 кв.м, т.е.
6666 кв.м свободно, что наделяет объект оценки дополнительной привлекательностью. Это связано также с
тем, что земельный участок может быть дополнительно застроен либо существующее здание может быть
реконструировано с увеличением лощади.

Стоимость свободной земли добавляется к объекту оценки после всех предшествующих поправок.

Изначально  рассчитывается  так  называемая  «стоимость  объекта  с  участком  по  площади  застройки».
Оценщик  прибавил  к  фактической  площади  застройки  часть,  занимаемую проездами с  западной  стороны
здания.

Аналог № 1 также имеет свободную от застройки часть земли площадью 4392 кв.м. С учетом того,

что перед этим поправка на местоположения уже была введена, то стоимость земли аналога
приравнивается к стоимости земли объекта оценки. Соответственно, корректировка составила
44,3 млн. руб. (=4392*10094).

Аналог № 5 также имеет свободную от застройки часть земли площадью 1387 кв.м. Соответственно,

корректировка составила 14 млн. руб. (=1387*10094).

Корректировка на поэтажное размещение. Цены помещений в одном здании различаются в

зависимости от этажа, на котором они расположены. В отдельные ценовые группы выделяются помещения
на 1-м этаже, цокольном, подвальном, средних и мансардных этажах.

За базовые цены принят 1-й этаж. Цены средних этажей приблизительно на 13% дешевле

(коэффициент 0,87), подвала – на 29% (коэффициент 0,71).

По каждому из объектов рассчитывался коэффициент этажности, т.е. средневзвешенное значение. На

основе соотношений данного коэффициента рассчитывалась в свою очередь поправка.

Корректировка на ликвидность (масштаб). В качестве характеристики ликвидности объекта

рассматривается  типичный  срок  его  рыночной  экспозиции  на  открытом  рынке,  в  течение  которого  он
может  быть  реализован  по  рыночной  стоимости.  Ликвидность  того  или  иного  объекта  может  быть
существенным  образом  снижена  в  виду  его  ряда  индивидуальных  характеристик,  серьезным  образом
отличающих его от широко представленных на рынке объектов. Это удлиняет требуемый срок экспозиции.
Однако  в  соответствии  с  концепцией  рыночной  стоимости  продолжительность  выставления  объекта
должна  лишь  быть  достаточной  для  того,  чтобы  объект  привлек  к  себе  внимание  достаточного  числа
потенциальных  покупателей,  и  не  может  быть  чрезмерной,  свидетельствующей  о  принципиальной
невозможности реализации объекта.

То есть срок экспозиции объекта должен быть обычным для аналогичных объектов. При этом

критерий аналогичности в этом случае должен учитывать характеристики наиболее широко
представленных на рынке объектов. По-другому, срок экспозиции должен быть приемлемым для рынка и
его участников. Этим обеспечивается реализация объекта по цене, наилучшей из достижимых, по

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 78

разумным соображениям, для продавца и наиболее выгодной из достижимых, по разумным соображениям,
для покупателя (принцип продажи наиболее эффективным образом).

В том случае, когда ликвидность в силу ряда индивидуальных свойств, не характерных для широко

представленных на рынке объектов, серьезным образом снижена, то она становиться самостоятельной
ценовой характеристикой. При этом речь не идет о расчете так называемой ликвидационной стоимости, а
также о рыночной, но учитывающей принципиальную возможность реализации в адекватные сроки.

На основе анализа того, как изменение площади и некоторых других характеристик, сужает или

увеличивает число потенциальных покупателей определяется необходимость введения соответствующей
корректировки.

Если объект по своим характеристикам значительно уступает широко представленным на рынке

объектам, то вероятность его продажи значительно снижается. А потому для привлечения к нему внимания
потенциальных покупателей и в целях повышения способности конкурировать с другими объектами
потребуется дополнительная скидка.

По той причине, что в федеральных стандартах оценки обособленно закреплено понятие

ликвидационной стоимости, но при этом не раскрыты критерии определения "типичности" для срока
экспозиции, в оценочной практике ликвидность как характеристика цены рассматривается лишь в разрезе
эффекта масштаба, который по сути является частным случаем эффекта ликвидности.

В оценочной практике к одному из ценообразующих факторов зачастую относят «размер или

масштаб объекта оценки». Это обусловлено объективными причинами. Небольшие объекты более
ликвидны, т.к. количество потенциальных покупателей небольших объектов больше. Крупные объекты
недвижимости в состоянии приобрести крайне ограниченное количество лиц.

Необходимость внесения поправки на масштаб обусловлена лишь в тех случаях, когда по данным

рынка четко прослеживается закономерность, отражающая снижение удельной стоимости единицы
площади объекта при увеличении его общей площади.

Следует отметить, что скидка на масштаб снижается с увеличением площади объекта. Подтвердить

корректировки на масштаб рыночными данными, в силу слаборазвитого ранка, не имелось возможности.
Поэтому корректировка на масштаб определена на основе справочных данных.

В справочнике приведена зависимость удельной цены от величины площади, построен график с

наложением степенной линии тренда. Полученная зависимость имеет следующий вид: 1.7653*

-0.121

. На

основе

данной

зависимости

рассчитываются

корректировки

на

масштаб

по

формуле:

(1.7653*

оо

-0.121

)/(1.7653*

оа

-0.121

)-1, где S

оо

и S

оа

– площадь объекта оценки и объекта-аналога соответственно.

Корректировка на состояние отделки. Согласно исследованию «Справочник оценщика

недвижимости  -  2016.  Том  2.  Офисно-торговая  недвижимость  и  сходные  типы  объектов»  (Приволжский
центр  методического  и информационного обеспечения оценки, г. Нижний Новгород, 2016 год, под ред.
Л.А.  Лейфера.  ISBN  978-5-9908029-6-4)  имеют  место  следующие  корректирующие  коэффициенты  на
состояние отделки

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 80

Таблица 7.2.1 Расчет стоимости единого объекта

(здание с земельным участком)

Наименование

показателя

Ед.

изм.

Объект оценки

Сопоставимые объекты

г. Казань,

ул. Маршала

Чуйкова, 54В

Автосалон

г. Казань,

пр. Амирхана, 12А
Здание свободного

назначения

г. Казань,

пр. Ямашева, 51б

Торговое

помещение

г. Казань,

ул. Ак. Парина, 3

Торговое

помещение

г. Казань,

ул. Петербургская,

д. 9

Торговое

помещение

г. Казань,

ул. Чуйкова, д.58б

Торгово-офисное

здание

Источник информации:

см под табл

Цена аналога

руб.

–

249 000 000

80 474 500

71 246 400

115 900 000

86 000 000

Общая площадь помещений

кв.м

2 219,3

4 400,0

1 634,0

1 484,3

1 895,0

1 807,8

Цена в удельном измерении

руб./кв.м

–

56 591

49 250

48 000

61 161

47 572

Корректировка №1

Торг

–

не уместен

уместен

Корректировка

–

-10,2%

Скорректированная цена

руб./кв.м

–

50 819

44 227

43 104

54 923

42 719

Корректировка №2

Расположение

–

вдоль транспортной

магистрали

спальный район,

первая линия

вдоль транспортной

магистрали

вдоль транспортной

магистрали

исторический центр,

первая линия

спальные районы,

вторая линия

Корректировка

–

-20%

27%

Скорректированная цена

руб./кв.м

–

50 819

44 227

43 104

43 938

54 075

Корректировка №3

Площадь земельного участка

кв.м

9 066

8 494

2 017

- стоимость земли

руб./кв.м

10 094

- площадь занятая застройкой

кв.м

2 400

4 102

630

- площадь земли свободная от застройки

кв.м

4 392

1 387

- корректировка к цене объекта в целом

руб.

44 331 780

14 000 041

- удельная корректировка

руб./кв.м

-10 075

-7 744

Корректировка

–

-20%

-14%

Скорректированная цена

руб./кв.м

–

40 743

44 227

43 104

43 938

46 331

https://www.domofond.ru/kommercheskayanedvizhimost-na-prodazhu-kazan-154301195

https://www.domofond.ru/kommercheskayanedvizhimost-na-prodazhu-kazan-187303112

https://www.domofond.ru/kommercheskayanedvizhimost-na-prodazhu-kazan-178372470

https://www.domofond.ru/kommercheskayanedvizhimost-na-prodazhu-kazan-167467923

https://www.domofond.ru/kommercheskayanedvizhimost-na-prodazhu-kazan-160850219

Отчёт № 148/1 об оценке рыночной стоимости нежилого здания: г. Казань - часть 5