содержание .. 2 3 4 5 ..
ОТЧЕТ № 163/2 об оценке рыночной стоимости встроенных нежилых: г. Казань, ул. Галимджана Баруди, дом 4 корпус 2 - часть 4
Отчет об оценке рыночной стоимости
2018 г.
стр. 49
рынка и его участников. Этим обеспечивается реализация объекта по цене, наилучшей из
достижимых, по разумным соображениям, для продавца и наиболее выгодной из достижимых, по
разумным соображениям, для покупателя (принцип продажи наиболее эффективным образом).
В том случае, когда ликвидность в силу ряда индивидуальных свойств, не характерных для
широко представленных на рынке объектов, серьезным образом снижена, то она становиться
самостоятельной ценовой характеристикой. При этом речь не идет о расчете так называемой
ликвидационной стоимости, а также о рыночной, но учитывающей принципиальную возможность
реализации в адекватные сроки.
На основе анализа того, как изменение площади и некоторых других характеристик, сужает или
увеличивает число потенциальных покупателей определяется необходимость введения
соответствующей корректировки.
Если объект по своим характеристикам значительно уступает широко представленным на
рынке объектам, то вероятность его продажи значительно снижается. А потому для привлечения к
нему внимания потенциальных покупателей и в целях повышения способности конкурировать с
другими объектами потребуется дополнительная скидка.
По той причине, что в федеральных стандартах оценки обособленно закреплено понятие
ликвидационной стоимости, но при этом не раскрыты критерии определения "типичности" для срока
экспозиции, в оценочной практике ликвидность как характеристика цены рассматривается лишь в
разрезе эффекта масштаба, который по сути является частным случаем эффекта ликвидности.
В оценочной практике к одному из ценообразующих факторов зачастую относят «размер или
масштаб объекта оценки». Это обусловлено объективными причинами. Небольшие объекты более
ликвидны, т.к. количество потенциальных покупателей небольших объектов больше. Крупные
объекты недвижимости в состоянии приобрести крайне ограниченное количество лиц.
Необходимость внесения поправки на масштаб обусловлена лишь в тех случаях, когда по
данным рынка четко прослеживается закономерность, отражающая снижение удельной стоимости
единицы площади объекта при увеличении его общей площади.
Следует отметить, что скидка на масштаб снижается с увеличением площади объекта.
Подтвердить корректировки на масштаб рыночными данными, в силу слаборазвитого ранка, не
имелось возможности. Поэтому корректировка на масштаб определена на основе справочных
данных.
В справочнике приведена зависимость удельной цены от величины площади, построен график с
наложением степенной линии тренда. Полученная зависимость имеет следующий вид: 1.7653*
S
-0.121
.
На основе данной зависимости рассчитываются корректировки на масштаб по формуле:
(1.7653*
S
оо
-0.121
)/(1.7653*
S
оа
-0.121
)-1, где S
оо
и S
оа
– площадь объекта оценки и объекта-аналога
соответственно.