ОТЧЕТ № 163/2 об оценке рыночной стоимости встроенных нежилых: г. Казань, ул. Галимджана Баруди, дом 4 корпус 2 - часть 5

Отчет об оценке рыночной стоимости    
 

 

2018 г. 

стр. 65 

 

Под  накопленным  износом  понимается  общая  потеря  стоимости  объектом  недвижимости  на 

момент  оценки  в  процентном  выражении  под  действием  физических,  функциональных  и  внешних 
факторов. 

7.2.1  Методика оценки стоимости объекта оценки на основе 

затратного подхода  

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости: 



 

определить  стоимость  соответствующего  права  на  земельный  участок  (права  аренды, 
права собственности или другой совокупности имущественных прав); 



 

рассчитать затраты на строительство аналогичных (идентичных) улучшений, входящих в 
состав объекта оценки, как новых; 



 

определить величину накопленного износа; 



 

вычесть  величину  износа  из  стоимости  нового  строительства  и  определить  стоимость 
замещения (воспроизводства) улучшений с учетом износа; 



 

определить  стоимость  объекта  оценки  по  затратному  подходу  путем  суммирования 
стоимости  земельного  участка  и  стоимости  замещения  (воспроизводства)  улучшений  с 
учетом износа. 

7.2.2  Обоснование отказа от использования подхода  

В  распоряжении  оценщика  отсутствовали  данные,  необходимые  для  применения  затратного 

подхода,  а  именно:  площадь  застройки,  строительный  объем  здания  в  целом  и  оцениваемого 
помещения в частности, высота каждого из этажей и т.п.   

Кроме  того,  оцениваемое  помещение  является  лишь  частью  достаточного  крупного  здания, 

причем  занимает  в  нем  по  площади  лишь  незначительную  часть.  Разделение  общих  затрат  на 
возведение аналогичного здания по частям, а также расчет физического износа лишь в части здания, 
приведет к существенным погрешностям.   

   

7.3  Определение стоимости объекта доходным подходом    

7.3.1  Методика оценки стоимости объекта оценки на основе 

доходного подхода 

Доходный  подход  –  способ  оценки  имущества,  основанный  на  определении  стоимости 

будущих  доходов  от  его  использования.  Согласно,  данному  подходу  стоимость  объекта  оценки 
определяется его потенциальной способностью приносить доход. 

Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных 

определении ожидаемых доходов от объекта оценки. 

Доходный  подход  применяется,  когда  существует  достоверная  информация,  позволяющая 

прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с 
объектом  оценки  расходы.  При  применении  доходного  подхода  оценщик  определяет  величину 
будущих доходов и расходов и моменты их получения. 

Доходный  подход  соединяет  в  себе  оправданные  расчеты  будущих  доходов  и  расходов  в 

соответствии с требованиями инвестора. Требования к конечной отдаче отражают различия в рисках, 
учитывая тип недвижимости, местоположение, условия и возможности регионального рынка и др. 

Определение  текущей  стоимости  всех  будущих  доходов  может  быть  осуществлено 

применением метода капитализации дохода и метода дисконтирования денежных потоков. 

Преимущества методов оценки, используемых в рамках доходного подхода, следующие: только 

доходный подход ориентирован на будущее, то есть учитывает будущие ожидания относительно цен, 

Отчет об оценке рыночной стоимости    
 

 

2018 г. 

стр. 66 

 

затрат  инвестиций  и  т.  д.;  учитывается  рыночный  аспект,  поскольку  требуемая  ставка  дохода 
вычисляется с использованием реальных рыночных данных. 

Недостатки доходных методов состоят в трудностях, связанных с прогнозированием будущих 

событий, в особенности на долгосрочную перспективу. 

В  соответствии  с  международными  стандартами  оценки  (ч.  2,  доп.  1,  п.  8  «Доходная 

недвижимость  и  механизм  инвестиций»),  для  применения  доходного  подхода  в  первую  очередь 
необходимо  определить  потенциальную  способность  недвижимости  приносить  доход.  Кроме  того, 
основным  обстоятельством,  определяющим  необходимость  и  одновременно  допустимость 
применения  доходного  подхода  к  оценке,  являются  доминирующие  на  рынке  мотивы 
приобретения тех или иных объектов.  

Мотивы, по которым приобретается недвижимость как таковая, разнообразны и включают: 



 

использование  для  удовлетворения  физиологических  запросов  (например,  в  качестве 
жилья) и некоторых других потребностей; 



 

использование  для  удовлетворения  психологических  запросов  (например,  из  
соображений престижа); 



 

использование для удовлетворения хозяйственных и производственных нужд; 



 

средство страхования сбережений от обесценения (в условиях инфляции); 



 

получение дохода. 

В соответствии с международными стандартами оценки (пункт 5.12.2 МР 1 «Оценка стоимости 

недвижимого  имуществ»)  доходный  подход  особенно  важен  для  объектов  имущества,    которые  
покупаются  и  продаются,  исходя  из их способности приносить доходы.  

Доход, который способен принести объект недвижимости, определяется тем, насколько высоко 

рынок  оценивает  присущие  объекту  свойства  (месторасположение,  размер  и  форма  земельного 
участка, характеристика улучшений на участке). 

Существуют  две  основные  формы  получения  дохода  от  операций  с  недвижимостью: 

периодический арендный доход и выручка от продажи объекта в конце периода владения. 

Для  расчета  стоимости  объекта  доходным  подходом,  как  правило,  используется  метод 

дисконтирования денежных потоков либо метод капитализации дохода. 

Метод дисконтирования денежных потоков (МДДП) подразумевает: 

- 

составление  прогноза  функционирования  объекта  в  будущем,  на  протяжении 
установленного периода владения; 

- 

оценку будущей (реверсивной) стоимости в конце периода владения; 

- 

выбор соответствующей ставки дисконта; 

- 

пересчет потока периодических доходов и реверсивной стоимости в текущую стоимость с 
использованием процесса дисконтирования по ставке дисконта. 

Оценка рыночной стоимости с использование доходного подхода основана на преобразовании 

доходов,  которые  оцениваемый  объект  недвижимости  сгенерирует  в  процессе  своей  оставшейся 
экономической жизни, в стоимость. 

Возможны следующие источники получения дохода от объекта недвижимости: 

- 

аренда объекта в целом (здания, земельного участка); 

- 

аренда части объекта (отдельных помещений); 

- 

эксплуатация объекта недвижимости по прямому назначению; 

- 

продажа объекта по частям. 

При  использовании  того  или  иного  вида  дохода  для  оценки  необходимо,  чтобы  источник 

дохода  был  непосредственно  и  неразрывно  связан  с  оцениваемым  объектом.  Доход,  генерируемый 
некоторым бизнесом, размещенным на объекте недвижимости, включает в себя доход, генерируемый 
собственно  объектом  недвижимости  и  активами,  присущими  бизнесу.  В  соответствии  с  теорией 
оценки  в  случае  использования  в  качестве  основы  оценки  объекта  недвижимости  дохода, 
генерируемого  бизнесом,  необходимо  надлежащим  образом  выделить  в  общем  доходе  от  бизнеса 

Отчет об оценке рыночной стоимости    
 

 

2018 г. 

стр. 67 

 

доход, приходящийся на недвижимость.   

Рыночную  стоимость  объекта  недвижимости  по  методу  дисконтирования  денежных  потоков 

можно представить в виде формулы: 

n

n

i

i

r

1

V

r

1

CF

 

PV

i

)

(

)

(

1













, 

где 

PV

 



 

стоимость объекта, рассчитанная методом дисконтированных денежных потоков; 

CF

i

 



 

денежный поток в i-ый год прогнозного периода; 

n 



 

число лет прогнозного периода (предполагаемого периода владения); 

r 



 

ставка дисконта; 

V 



 

стоимость перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода  
(стоимость реверсии). 

 

Метод  капитализации  доходов основан  на  прямом  преобразовании  чистого  операционного 

дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации. 

Коэффициент  капитализации –  это  ставка,  применяемая  для  приведения  потока  доходов  к 

единой  сумме  стоимости.  С  экономической  точки  зрения  коэффициент  капитализации  отражает 
норму доходности инвестора. 

Ставка капитализации по своему экономическому содержанию соответствует ставке дисконта, 

а  метод  капитализации  является  частным  случаем  метода  дисконтирования  денежных  потоков  и 
выводится из модели Гордона. 

Метод капитализации доходов применяется, если: 
·      потоки доходов – стабильные положительные величины; 
·      потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. 
Для  расчета  денежного  потока  по  состоянию  на  дату  оценки  необходимо  определить 

потенциальный  валовой  доход,  действительный  валовой  доход,  чистый  операционный  доход  и 
чистый доход. На основе последней величины определяется чистая арендная ставка по помещениям 
объекта оценки, т.е. арендная ставка  без учета налогов и коммунально-эксплуатационных затрат по 
содержанию помещений. 

Потенциальный  валовой  доход  –  максимальный  доход,  который  способен  приносить  объект 

оценки  или,  иными  словами,  валовые  поступления,  которые  были  бы  получены,  если  бы  все 
имеющиеся  в  наличии  единицы  объекта,  подлежащие  сдачи  в  аренду,  были  бы  арендованы  и 
арендаторы  вносили бы всю  сумму  арендной  платы.  При  расчете  потенциального  валового дохода, 
как правило, используются ставки аренды, определяемые по данным договоров на аренду помещений 
объекта  оценки  либо  помещений  объектов-аналогов.  В  любом  случае  принятые  арендные  ставки 
должны соответствовать рыночным ставкам арендной платы.  

Рыночная  ставка  арендной  платы  –  наиболее  вероятная  ставка  арендной  платы,  по  которой 

объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны 
сделки  действуют  разумно,  располагая  всей  необходимой  информацией,  а  на  величине  ставки 
арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. 

Действительный  валовой  доход  –  это  потенциальный  валовой  доход  с  учетом  потерь  от 

недоиспользования  объекта  оценки,  неплатежей,  а  также  дополнительных  видов  доходов. 
Недоиспользование объекта оценки может быть связано с хронической незанятостью площадей и/или 
промежутками времени между сменой арендаторов на сдаваемых площадях. 

Чистый  операционный  доход  –  это  действительный  валовой  доход  от  объекта  оценки  за 

вычетом  операционных  расходов,  т.е.  расходов  для  обеспечения  нормального  функционирования 
объекта  и  воспроизводства  дохода.  Чистый  же  доход  определяется  также  за  вычетом  расходов  по 
налоговым платежам. 

Отчет об оценке рыночной стоимости    
 

 

2018 г. 

стр. 68 

 

Выбор  арендной  ставки  при  сдаче  в  аренду  площадей  объекта  производится  по 

среднерыночным 

ставкам 

на 

соответствующий 

вид 

помещений 

(административные, 

производственные  и  складские)  с  учетом  месторасположения  объекта  оценки,  а  также 
конструктивного  исполнения  здания  (высота  помещения,  группа  капитальности,  обеспеченность 
инженерно-техническими  коммуникациями).  Недозагрузка  связана  с  потерями  во  время  смены 
арендатора, несвоевременными платежами. 

 

7.3.2  Обоснование отказа от использования подхода    

Основной мотив отказа от применения  доходного подхода связан с нецелесообразностью или 

плохой применимостью результатов подхода для данного типа объекта оценки.   

Отказ  от  того  или  иного  подхода  к  оценке  допустим,  если  мотивы  поведения  участников 

данного  сегмента  рынка  не  имеют  никакого  отношения  к  принципам,  на    которых  основывается 
соответствующий  подход  к  оценке.  Необходимость  применения  методов  того  или  иного  подхода 
снижается  в  той  степени,  в  какой  они  перестают  отражать  модель  поведения  участников  рынка. 
Результат по доходному подходу в максимальной степени соответствует рыночной стоимости только 
в  том  случае,  когда  потеря  арендного  дохода  неизбежно  ведет  к  полной  или  достаточно 
существенной потере стоимости объекта.   

Подобная офисная недвижимость формально позиционируется как коммерческая, учитывая ее 

явное  противопоставление  жилой  недвижимости.  Однако  не  всякая  офисная  недвижимость 
позиционируется  как  доходная.  Зачастую  она  преимущественно  приобретается  и  возводится  для 
хозяйственных целей. Участники рынка при принятии решения о цене такой недвижимости не всегда 
ориентируются на ее доходность.  

Мотивы  приобретения  подобной  недвижимости  большинства  участников  рынка  не  связаны  с 

извлечением  дохода  непосредственно  от  арендной  деятельности.  Возможность  сдачи  в  аренду 
помещения  является  лишь  дополнительным  привлекательным  фактором.  На  дату  оценки  арендные 
ставки по офисной недвижимости существенным образом снизились в результате кризисных явлений 
в экономике. Однако цены на офисную недвижимость не снизились в той же пропорции. Т.е. рынок 
воспринимает  текущую  ситуацию  как  достаточную  временную.  Для  применения  же  доходного 
подхода  требуется  стабильность  арендных  отношений  между  основной  массой  участников  рынка. 
Большое значение имеет прогнозируемость на долгосрочную перспективу.   

Учитывая  то  обстоятельство,  что  доходному  подходу  и  без  того  присущи  недостатки 

субъективности,  применение  доходного  подхода  в  данном  случае  приведет  к  существенным 
погрешностям (заведомо низкому результату).  

 

7.4  Согласование (обоснованное обобщение) результатов 

по подходам к оценке 

Согласование  –  получение  итоговой  величины  стоимости  объекта  оценки  как  обоснованного 

обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов 
к оценке и методов оценки. 

В  соответствии  с  п.28  Федерального  стандарта  оценки  №7  в  процессе  согласования 

промежуточных  результатов  оценки  недвижимости,  полученных  с  применением  разных  подходов, 
следует  проанализировать  достоинства  и  недостатки  этих  подходов,  объяснить  расхождение 
промежуточных  результатов  и  на  основе  проведенного  анализа  определить  итоговый  результат 
оценки недвижимости. 

Оценщик определяет, в какой степени результат того или иного подхода соответствует данным 

рынка, не противоречит ли им, руководствуясь критериями согласования, такими как: соответствие 
используемого подхода цели, назначению оценки, типу оцениваемой недвижимости и т.п.; точность 

Отчет об оценке рыночной стоимости    
 

 

2018 г. 

стр. 69 

 

расчетов,  прогнозов,  предположений,  проведенных  в  рамках  применения  каждого  подхода, 
достоверность  и  актуальность  использованной  информации.  На  основании  проведенного 
тщательного  анализа  и  профессионального  опыта  оценщик  определяет  окончательное  значение 
стоимости путем взвешивания результатов, полученных применением различных подходов. 

Имевшиеся  в  распоряжении  оценщиков  данные  позволили  применить  лишь  сравнительный 

подход. Учитывая то обстоятельство, что объектом оценки выступают лишь помещения в достаточно 
большом  здании,  отказ  от  применения  затратного  подхода  достаточно  очевиден,  т.к.  не  может 
отражать  мотивацию  наиболее  вероятного  покупателя.  Крайне  затруднительно,  представить  себе 
возможность  инициировать  строительство  для  дольщика,  которому  будет  принадлежать  лишь 
незначительная часть здания по окончании проекта.  

Состояние рынка, его конъюнктура не позволяют с надлежащей степенью точности применить 

доходный подход к оценке. Сложившийся уровень арендных ставок таков, что без детализированных 
расчетов  позволяет  прийти  к  выводу  о  том,  что  применение  доходного  подхода  даст  заведомо 
заниженный результат.  

 
Согласование полученных результатов производится по формуле:  

(Сз*Rз + Ср*Rр + Сд*Rд)/ (Rз + Rр + Rд), где 

С - стоимость объекта, рассчитанная по одному из методов;  
R - рейтинг каждого метода. 

Отчет об оценке рыночной стоимости 
 

 

2018 г. 

стр. 70 

 

Таблица 7.4. Формирование итоговой стоимости  

№  

п/п 

Наименование  

объекта 

Кадастровый  

номер 

Этаж 

Площадь, 

кв.м  

Рыночная  

стоимость,  

руб. 

Удел

ьн

ый

 по

ка

за

те

л

ь 

рыно

чн

ой 

ст

оим

ост

и

,  

ру

б.

/кв

.м

 

Техническое подполье 

1 

Нежилое помещение №3003 

16:50:090510:351 

подвал 

1 028,2 

5 721 000 

5 564 

2 

Нежилое помещение №3004 

16:50:090510:352 

подвал 

6,5 

36 000 

5 538 

  

ИТОГО: 

  

  

1 034,7 

5 757 000 

5 564 

1-й и 2-й этажи 

3 

Нежилое помещение №3001 

16:50:090510:347 

1, 2 

1 828,3 

78 582 000 

42 981 

4 

Нежилое помещение №3009 

16:50:090510:356 

1 

14,6 

628 000 

43 014 

5 

Нежилое помещение №3007 

16:50:090510:354 

1 

4,7 

202 000 

42 979 

6 

Нежилое помещение №3008 

16:50:090510:355 

1 

68,6 

2 949 000 

42 988 

7 

Нежилое помещение №3011 

16:50:090510:357 

1 

16,4 

705 000 

42 988 

8 

Нежилое помещение №3014 

16:50:090510:360 

2 

20,8 

894 000 

42 981 

  

ИТОГО: 

  

  

1 953,4 

83 960 000 

- 

3-й этаж с антресолью 

9 

Нежилое помещение №3002 

16:50:090510:349 

3, антресоль 

1 481,8 

61 018 000 

41 178 

10 

Нежилое помещение №3005 

16:50:090510:348 

1, 2, 3, антресоль 

117,3 

4 830 000 

41 176 

11 

Нежилое помещение №3017 

16:50:090510:363 

3 

20,7 

852 000 

41 159 

  

ИТОГО: 

  

  

1 619,8 

66 700 000 

- 

  

ВСЕГО: 

  

  

4 607,9 

156 417 000 

- 

 
 
 
 
 
 

 

 

Отчет об оценке рыночной стоимости    
 

 

2018 г. 

стр. 71 

 

8

8

.

.

 

 

П

П

е

е

р

р

е

е

ч

ч

е

е

н

н

ь

ь

 

 

и

и

с

с

п

п

о

о

л

л

ь

ь

з

з

о

о

в

в

а

а

н

н

н

н

ы

ы

х

х

 

 

п

п

р

р

и

и

 

 

п

п

р

р

о

о

в

в

е

е

д

д

е

е

н

н

и

и

и

и

 

 

о

о

ц

ц

е

е

н

н

к

к

и

и

 

 

о

о

б

б

ъ

ъ

е

е

к

к

т

т

а

а

 

 

о

о

ц

ц

е

е

н

н

к

к

и

и

 

 

д

д

а

а

н

н

н

н

ы

ы

х

х

 

 

с

с

 

 

у

у

к

к

а

а

з

з

а

а

н

н

и

и

е

е

м

м

 

 

 

 

и

и

с

с

т

т

о

о

ч

ч

н

н

и

и

к

к

о

о

в

в

 

 

и

и

х

х

 

 

п

п

о

о

л

л

у

у

ч

ч

е

е

н

н

и

и

я

я

 

 

8.1  Источники информации об объекте оценки 

Оценщик  при  проведении  оценки  использовал  следующие  документы,  предоставленные 

Заказчиком: 

1.  Выписки 

из  Единого  государственного  реестра  недвижимости  об  основных 

характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 13.06.2018, от 
05.07.2018. 

8.2  Используемая информация   

Объект оценки осмотрен оценщиком лично. При проведении оценки оценщик использовал 

полученные  от  заказчика  технические  параметры  и  характеристики  оцениваемого  имущества.  В 
случае отсутствия таковых производились собственные замеры, но с точностью достаточной для 
целей настоящего отчета.  

Анализ  рынка  был  проведен  преимущественно  на  основе  открытых  источников  в  сети 

Интернет.  Информация  по  объектам-аналогам,  использованным  при  проведении  оценки,  
соответствующие ссылки на адреса страниц и копии распечаток (так называемые скриншоты, т.е. 
снимки экранов) приведены в разделах отчета, в которых непосредственно применялись.  

Иные  использованные  информационно-аналитические  материалы,  нормативная  и 

методическая  литература  представлены  в  расчетных  таблицах  и  тексте  отчета  также  в  тех  его 
частях,  где  непосредственно  применяются.  Из  наиболее  важных  следует  указать  «Справочник 
оценщика недвижимости» 2014-2016 г.г., Нижний Новгород, под редакцией Лейфера Л.А.    
 

9

9

.

.

 

 

П

П

р

р

и

и

н

н

я

я

т

т

ы

ы

е

е

 

 

п

п

р

р

и

и

 

 

п

п

р

р

о

о

в

в

е

е

д

д

е

е

н

н

и

и

и

и

 

 

о

о

ц

ц

е

е

н

н

к

к

и

и

 

 

о

о

б

б

ъ

ъ

е

е

к

к

т

т

а

а

 

 

о

о

ц

ц

е

е

н

н

к

к

и

и

 

 

д

д

о

о

п

п

у

у

щ

щ

е

е

н

н

и

и

я

я

 

 

В рамках настоящей оценки под допущениями понимается то, что изначально принимается 

за  истину  и  не  требует  проверки.  Допущение  –  предположение,  принимаемое  как  верное  и 
касающееся  фактов,  условий  или  обстоятельств,  связанных  с  объектом  оценки  или  подходами к 
оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки.  

Ограничительные  условия  –  это  пределы  применения  полученного  результата.  Принятые 

допущения непосредственно влияют на ограничения, поэтому данные формулировки приводятся в 
комплексе.  

Сертификат  качества  оценки,  являющийся  частью  настоящего  отчета,  ограничивается 

следующими  условиями  (принятые  допущения  при  оценке  объекта,  ограничения  и  пределы 
применения полученного результата, общие условия о применении полученного результата): 

1. 

Оценщик не несет ответственности за достоверность установленных юридических прав 

на  оцениваемое  имущество,  вывод  о  которых  был  сделан  на  основании  документов, 
предоставленных  заказчиком.  Проверка  правового  положения  объекта  не  проводилась.  При 
оценке  оценщики  исходили  из  предположения,  что  объект  оценки  не  заложен  и  не  обременен 
долговыми обязательствами и ограничениями на возможное использование (правами третьих лиц). 

2. 

Оценщик  не  несет  ответственность  за  дефекты  имущества,  которые  невозможно 

обнаружить  иным  путем,  кроме  как  при  обычном  визуальном  осмотре  или  путем  изучения 
предоставленной документации или другой информации. 

Отчет об оценке рыночной стоимости    
 

 

2018 г. 

стр. 72 

 

3. 

Оцениваемые  права  собственности  рассматриваются  свободными  от  каких-либо 

претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете. 

4. 

От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по 

поводу  отчета  или  оцененного  имущества,  кроме  как  на  основании  отдельного  договора  с 
заказчиком или официального вызова суда. 

5. 

При  проведении  оценки  оценщик  предполагал  отсутствие  каких-либо  скрытых 

факторов,  влияющих  на  стоимость  оцениваемого  имущества.  На  оценщике  не  лежит 
ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов. 

6. 

Исходные данные, использованные оценщиком при подготовке отчета, были получены 

из  надежных  источников  и  считаются  достоверными.  Тем  не  менее,  оценщик  не  может 
гарантировать  их  абсолютную  точность,  поэтому  там,  где  это  возможно,  делаются  ссылки  на 
источник информации. 

7. 

Обмерные  работы  оценщиком  не  выполнялись.  При  расчетах  площадей  и  объемов 

использована техническая документация, предоставленная заказчиком. 

8. 

Ни заказчик, ни оценщик не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем 

это предусмотрено договором об оценке. 

9. 

Мнение  оценщика  относительно  стоимости  действительно  только  на  дату  оценки. 

Оценщик  не  принимает  на  себя  ответственность  за  последующие  изменения  социальных, 
экономических,  юридических  и  природных  условий,  которые  могут  повлиять  на  стоимость 
оцениваемого имущества. 

10.  Отчет  об  оценке  содержит  профессиональное  мнение  оценщиков  относительно 

стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки 
по цене, равной указанной в отчете стоимости. 

11.  Относительно  косвенных  налогов  (НДС  и  т.п.).  Поскольку,  «Рыночная  стоимость 

понимается,  как  стоимость  имущества,  рассчитанная  безотносительно  торговых  издержек  и  без 
учета каких-либо сопутствующих налогов» (Стандарт № 1 «Международных стандартов оценки» 
п.п. 3.3), оценщик не обязан выделять налог на добавленную стоимость  (или какие-либо другие 
налоги и начисления) в определенной стоимости объекта оценки. В связи с этим подразумевается, 
что  оценочная  стоимость  является  окончательной  стоимостью  реализации  имущества 
(окончательной  ценой  сделки),  то  есть  в  тех  случаях,  когда  действия  с  объектом  оценки 
предусматривают  необходимость  начисления  НДС  (или  других  аналогичных  налогов  и 
начислений),  следует  принимать  стоимость  объекта  оценки,  указанную  в  отчете  об  оценке,  как 
стоимость,  включающую  НДС  (или  другие  аналогичные  налоги  и  начисления);  в  тех  случаях, 
когда  действия  с  объектом  оценки  не  предусматривают  необходимость  начисления  НДС  (или 
других  аналогичных  налогов  и  начислений),  следует  принимать  стоимость  объекта  оценки, 
указанную  в  отчете  об  оценке,  как  стоимость,  не  включающую  НДС  (или  другие  аналогичные 
налоги и начисления). 

12.  Исполнитель  провел  анализ  рынка  в  регионе  расположения  объектов  недвижимого 

имущества, а также проинтервьюировал представителей риэлтерских и консалтинговых агентств. 
Некоторые данные (например, площадь, цена, точный адрес, наличие коммуникаций) по объектам-
аналогам  могут  отличаться  от  информации,  опубликованной  на  интернет-страницах  и  в 
периодической  печати.  Это  связано  с  тем,  что  в  процессе  проведения  оценки  Исполнителем 
производились  телефонные  переговоры  с  собственниками  и  представителями  собственников 
объектов-аналогов  на  предмет  уточнения  характеристик  подобранных  объектов-аналогов.  При 
определении  стоимости  оцениваемых  объектов,  а  также  в  Отчете  Исполнитель  использовал 
уточненные  данные  по  объектам-аналогам,  выявленные  в  процессе  проведения  телефонных 
переговоров. 
 
 
 

Отчет об оценке рыночной стоимости    
 

 

2018 г. 

стр. 73 

 

1

1

0

0

.

.

 

 

П

П

р

р

и

и

м

м

е

е

н

н

я

я

е

е

м

м

ы

ы

е

е

 

 

с

с

т

т

а

а

н

н

д

д

а

а

р

р

т

т

ы

ы

 

 

о

о

ц

ц

е

е

н

н

к

к

и

и

 

 

 

 

Оценка была произведена, а отчет составлен в соответствии с требованиями Федерального 

Закона  от  29.07.1998  №  135-ФЗ  «Об  оценочной  деятельности  в  Российской  Федерации»  и 

федеральных стандартов оценки: 



 

ФСО № 1  «Общие  понятия  оценки,  подходы  и  требования  к  проведению  оценки», 

утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 297; 



 

ФСО № 2  «Цель  оценки  и  виды  стоимости»,  утвержденный  Приказом 

Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 №298; 



 

ФСО № 3  «Требования  к  отчету  об  оценке»,  утвержденный  Приказом 

Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299;  



 

ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ 

от 25.09.2014 № 611. 

При  оценке  земельных  участков,  которые  занимают  объекты  недвижимости  из  состава 

объекта оценки, были использованы: 



 

Методические  рекомендации  по  определению  рыночной  стоимости  земельных 

участков, утвержденные Распоряжением Минимущества РФ от 07.03.2002 №568-р; 



 

Методические  рекомендациями  по определению рыночной стоимости права аренды 

земельных  участков, утвержденные Распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003 

№1102-р. 

Стандарты  и  правила  оценочной  деятельности  саморегулируемой  организации  оценщиков, 

членом  которой  является  оценщик,  осуществивший  оценку  в  рамках  настоящего  отчета, 

идентичны федеральным стандартам оценки.  

  

 

Отчет об оценке рыночной стоимости    
 

 

2018 г. 

стр. 74 

 

1

1

1

1

.

.

 

 

Д

Д

е

е

к

к

л

л

а

а

р

р

а

а

ц

ц

и

и

я

я

 

 

к

к

а

а

ч

ч

е

е

с

с

т

т

в

в

а

а

 

 

о

о

ц

ц

е

е

н

н

к

к

и

и

 

 

Подписавший  данный  отчет  оценщик  настоящим  удостоверяет,  что  в  соответствие  с 

имеющимися у него данными: 

1. 

Содержащиеся в отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самому оценщику и 

действительны  строго  в  пределах  ограничительных  условий  и  допущений,  являющихся  частью 

настоящего отчета. 

2. 

Оценщик  не  имеет  ни  настоящей,  ни  ожидаемой  заинтересованности  в  оцениваемом 

имуществе,  и  действует  непредвзято  и  без  предубеждения  по  отношению  к  участвующим 

сторонам. 

3. 

Вознаграждение  оценщика  и  юридического  лица,  с  которым  он  заключил  трудовой 

договор,  не  зависит  от  итоговой  величины  стоимости  объекта  оценки,  а  также  тех  событий, 

которые  могут  наступить  в  результате  использования  заказчиком  или  третьими  сторонами 

выводов и заключений, содержащихся в отчете. 

4. 

Оценка  была  произведена,  а  отчет  составлен  в  соответствии  с  требованиями 

Федерального  Закона  от  29.07.1998  №  135-ФЗ  «Об  оценочной  деятельности  в  Российской 

Федерации» и федеральных стандартов оценки. 

5. 

Оценщик лично произвел осмотр оцениваемого имущества.