ОТЧЕТ № 01.01.17-229 ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

3.4. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
ОБЪЕКТА

Наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как наи-

более  вероятное  использование  имущества,  являющееся  физически  возможным,
разумно  оправданным,  юридически  законным,  осуществимым  с  финансовой  точки
зрения  и  в  результате  которого  стоимость  оцениваемого  имущества  будет  макси-
мальной  (Общие  принципы  и  понятия,  глава  6,  п.6.6  Международные  стандарты
оценки).

На практике анализ оптимального использования объекта недвижимости вы-

является путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования
следующим четырем критериям:



быть физически возможным, т.е. соответствовать ресурсному потенциа-

лу;



быть законодательно допустимым, т.е. срок и форма предполагаемого

использования не должны подпадать под действие правовых ограничений, сущест-
вующих либо потенциальных;



быть финансово состоятельным, т.е. использование должно обеспечить

доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, фи-
нансовых обязательств и капитальных затрат;



быть максимально эффективным, т.е. иметь наибольшую продуктив-

ность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтвер-
ждается рынком.

Исходя из ситуации, которая сложилась на рынке в данном секторе рынка,

анализа характеристик оцениваемых объектов, месторасположения, физического
состояния, оценщик пришел к следующему выводу: оптимальным, то есть наилуч-
шим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является ис-
пользование в соответствии с разрешенным использование, поскольку:



объект оценки представляет собой долю в праве на земельный участок,

выделенный в соответствии с долей помещений в здании, возведенном
на этом земельном участке;



земельный участок относится к категории земель населенных пунктов,

разрешенное использование: для строительства зданий торгово-
общественного назначения. В настоящее время участок используется в
соответствии с разрешенным использованием – на нем возведено зда-
ние торгово-общественного назначения.

3.5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТИПА СТОИМОСТИ И ОБОСНОВАНИЕ ЕЁ ВЫБОРА
В соответствии с ФСО №2, при использовании понятия стоимости при осуще-

ствлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который
определяется предполагаемым использованием результата оценки.

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды

стоимости объекта оценки:



рыночная стоимость;



инвестиционная стоимость;



ликвидационная стоимость;



кадастровая стоимость.

Данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. Оценщик

вправе использовать другие виды стоимости в соответствии с действующим законо-
дательством Российской Федерации, а также международными стандартами оценки.

В данном случае, в соответствии с целями оценки и заданием на оценку, оп-

ределению подлежит справедливая стоимость в соответствии с нормативным доку-
ментом: "Международный стандарт финансовой отчетности (IFRS) 13 "Оценка спра-
ведливой стоимости" (введен в действие на территории Российской Федерации При-
казом Минфина России от 28.12.2015 N 217н.):



Справедливая стоимость - цена, которая была бы полу-

чена при продаже актива или уплачена при передаче обязательства в
ходе обычной сделки на основном (или наиболее выгодном) рынке на да-
ту оценки в текущих рыночных условиях (то есть цена выхода), незави-
симо от того, является ли такая цена непосредственно наблюдаемой или
рассчитывается с использованием другого метода оценки.

4. ОБОСНОВАНИЕ ВЫБОРА ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ
В соответствии с ФСО №1, оценщик при проведении оценки обязан использо-

вать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ
от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно опреде-
лять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

В соответствии с ФСО №1:
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,

основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта

оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта
оценки,  в  отношении  которых  имеется  информация  о  ценах.  Объектом  -  аналогом
объекта  оценки  для  целей  оценки  признается  объект,  сходный  объекту  оценки  по
основным  экономическим,  материальным,  техническим  и  другим  характеристикам,
определяющим его стоимость.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,

основанных на  определении затрат, необходимых для воспроизводства либо  заме-
щения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводст-
во объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объ-
екта  оценки  с  использованием  применявшихся  при  создании  объекта  оценки  мате-
риалов  и  технологий.  Затратами  на  замещение  объекта  оценки  являются  затраты,
необходимые  для  создания  аналогичного  объекта  с  использованием  материалов  и
технологий, применяющихся на дату оценки.

Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в

рамках применения каждого из подходов.

Условия и последовательность применения методов доходного подхода

в соответствии с ФСО №1

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация,

позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен
приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доход-
ного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и момен-
ты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:
а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования пони-

мается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирова-
ние количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих дохо-
дов;

б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в тече-

ние периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта
приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в

сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, исполь-
зуемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период

прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на
дату оценки.

Условия и последовательность применения методов сравнительного

подхода в соответствии с ФСО №1

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступ-

ная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Приме-
няя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта

оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объ-

екту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц срав-
нения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от ис-
пользования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связан-
ных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по

каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта
оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректи-
ровок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяс-
нение  того,  при  каких  условиях  значения  введенных  корректировок  будут  иными.
Шкала  и  процедура  корректирования  единицы  сравнения  не  должны  меняться  от
одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по

выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования
скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-
аналогов.

Условия и последовательность применения методов затратного подхода

в соответствии с ФСО №1

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объ-

ект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки,
либо имеет аналогичные полезные свойства.

Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физиче-

ским состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при примене-
нии затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний

Также, в соответствии с ФСО №1, для получения итоговой стоимости объекта

оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости
объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более од-
ного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласо-
ваны с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате
применения подхода.

При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны

учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения
оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов.

Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщи-

ком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и исполь-
зованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласо-
вания процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных
весов.

Поскольку объектом оценки является земельный участок, Оценщик при при-

менении подходов к оценке руководствуется Методическими рекомендациями по
определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряже-
нием Минимущества России от 6 марта 2002 года №568-р в части, не противореча-
щей действующему законодательству, регулирующему оценочную деятельность.

Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к

оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность
доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков использу-

ются:



метод сравнения продаж,



метод выделения,



метод распределения,



метод капитализации земельной ренты,



метод остатка,



метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны:



метод сравнения продаж,



метод выделения,



метод распределения.

На доходном подходе основаны:



метод капитализации земельной ренты,



метод остатка,



метод предполагаемого использования.

Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства

или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и ме-
тоде выделения.

Далее приведено содержание перечисленных методов применительно к оцен-

ке рыночной стоимости земельных участков, занятых зданиями, строениями, соору-
жениями или предназначенных для их размещения.

1. Метод сравнения продаж

Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями,

строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и
земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее
-

незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие ин-

формации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оце-
ниваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками
допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:



определение элементов, по которым осуществляется сравнение объек-

та оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);



определение по каждому из элементов сравнения характера и степени

отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;



определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен

аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцени-
ваемого земельного участка;



корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого анало-

га, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;



расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного

обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факто-

ры, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложив-
шиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:



местоположение и окружение;



целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на

земельный участок;



физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);



транспортная доступность;



инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия

подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:



условия финансирования сделок с земельными участками (соотноше-

ние собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);



условия платежа при совершении сделок с земельными участками (пла-

теж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);



обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли

земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты,
аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);



изменение цен на земельные участки за период с даты заключения

сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка ус-

танавливаются  в  разрезе  элементов  сравнения  путем  прямого  сопоставления  каж-
дого  аналога  с  объектом  оценки.  При  этом  предполагается,  что  сделка  с  объектом
оценки  будет  совершена  исходя  из  сложившихся  на  рынке  характеристик  сделок  с
земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены

как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так
и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном
или процентном выражении.

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими спосо-

бами:



прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от

друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной
таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;



прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающих-

ся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капи-
тализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;



корреляционно - регрессионным анализом связи между изменением

элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и
определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной
рыночной стоимости земельного участка;



определением затрат, связанных с изменением характеристики элемен-

та сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;



экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы

измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значи-
тельных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие
аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

2. Метод выделения

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.
Условия применения метода:



наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимо-

сти, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оценивае-
мый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается
использование цен предложения (спроса);



соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффектив-

ному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:



определение элементов, по которым осуществляется сравнение едино-

го объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с
объектами - аналогами;



определение по каждому из элементов сравнения характера и степени

отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя
оцениваемый земельный участок;



определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен

аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от едино-
го объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;



корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого анало-

га, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в се-
бя оцениваемый земельный участок;



расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включаю-

щего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения
скорректированных цен аналогов;



расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучше-

ний оцениваемого земельного участка;



расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем

вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в
себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости вос-
производства улучшений земельного участка.

Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определять-

ся с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей.

К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характе-

ризующие параметры объекта в целом - квадратный, кубический, погонный метр, так
и показатели по комплексам и видам работ.

К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и рас-

ценки, используемые при определении суммы затрат на создание улучшений.

Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитанные в зафик-

сированном на конкретную дату уровне цен (базисном уровне цен), могут быть пере-
считаны в уровень цен на дату оценки с использованием системы текущих и про-
гнозных индексов изменения стоимости строительства.

Расчет суммы затрат на создание улучшений с использованием элементных

стоимостных показателей может осуществляться также с использованием ресурсно-
го и ресурсно-индексного методов. Ресурсный (ресурсно-индексный) метод состоит в
калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов
затрат), необходимых для создания улучшений.

При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка

следует  учитывать  прибыль  инвестора  -  величину  наиболее  вероятного  вознаграж-
дения  за  инвестирование  капитала  в  создание  улучшений.  Прибыль  инвестора  мо-
жет  рассчитываться  как  разность  между  ценой  продажи  и  затратами  на  создание
аналогичных объектов. Прибыль инвестора также может быть рассчитана как отдача
на  капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестиро-
вании.

При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учи-

тывается величина накопленного износа улучшений.

Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном

выражении как сумма физического, функционального и части экономического изно-
са, относящегося к улучшениям.

Физическим износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная

ухудшением их физических свойств.

Функциональным износом является потеря стоимости улучшений, обуслов-

ленная несоответствием объемно - планировочного решения, строительных мате-
риалов и инженерного оборудования улучшений, качества произведенных строи-
тельных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требо-
ваниям, предъявляемым к данному типу улучшений.

Экономическим износом является потеря стоимости единого объекта недви-

жимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к
нему факторов.

Физический и функциональный износ могут быть устранимыми и неустрани-

мыми. Экономический износ, как правило, является неустранимым. При этом износ
является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение
стоимости объекта недвижимости в результате его устранения.

3. Метод распределения

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.
Условия применения метода:



наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимо-



наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в

рыночной стоимости единого объекта недвижимости;



соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффектив-

ному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:



определение элементов, по которым осуществляется сравнение едино-

го объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с
объектами - аналогами;



определение по каждому из элементов сравнения характера и степени

отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя
оцениваемый земельный участок;



определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен



корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого анало-



расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включаю-

щего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения
скорректированных цен аналогов;



расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем

умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в се-
бя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земель-
ного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

4. Метод капитализации земельной ренты

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных уча-

стков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от
оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:



расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;



определение величины соответствующего коэффициента капитализа-

ции земельной ренты;



расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации

земельной ренты.

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату про-

ведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с
одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет
производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты про-

ведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффици-
ент капитализации.

В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться

как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке
земли.

Основными способами определения коэффициента капитализации являются:



деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участ-

кам на цену их продажи;



увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии

за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отда-

чи при наименее рискованном инвестировании капитала (например, ставка доходно-
сти по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к по-
гашению по государственным ценным бумагам).

5. Метод остатка

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных уча-

стков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земель-
ного участка улучшениями, приносящими доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:



расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответ-

ствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участ-
ка;



расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости

за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;



расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за

определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или
замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от
улучшений;



расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного

дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чисто-
го операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период
времени;



расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации

земельной ренты.

Метод допускает также следующую последовательность действий:



расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответ-

ствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участ-
ка;



расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости

за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;



расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капи-

тализации чистого операционного дохода за определенный период времени;



расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из

рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или
замещения улучшений.

Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохо-

да и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычи-
таются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендода-
тель.

Действительный валовой доход равен разности потенциального валового до-

хода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду.

Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сда-

чи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от
невыплат  арендной  платы.  При  оценке  земельного  участка  арендные  ставки  за
пользование  единым  объектом  недвижимости  рассчитываются  на  базе  рыночных
ставок  арендной  платы  (наиболее  вероятных  ставок  арендной  платы,  по  которым
объект  оценки  может  быть  сдан  в  аренду  на  открытом  рынке  в  условиях  конкурен-
ции,  когда  стороны  сделки  действуют  разумно,  располагая  всей  необходимой  ин-
формацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрез-
вычайные обстоятельства).

Для пустующих и используемых собственником для собственных нужд поме-

щений также используются рыночные ставки арендной платы. В потенциальный до-
ход включаются и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений не-
движимости, но не включенные в арендную плату.

Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий

сдачи в аренду единых объектов недвижимости. Операционные расходы подразде-
ляются на: постоянные - не зависящие от уровня заполняемости единого объекта
недвижимости, переменные - зависящие от уровня заполняемости единого объекта
недвижимости и расходы на замещение элементов улучшений со сроком использо-
вания меньше, чем срок использования улучшений в целом (далее - элементов с ко-
ротким сроком использования). В состав операционных расходов не входят аморти-
зационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обя-
зательств по недвижимости.

Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком ис-

пользования производится путем деления суммы затрат на создание данных эле-
ментов улучшений на срок их использования. В процессе выполнения данных расче-
тов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных
средств для замены элементов с коротким сроком использования.

Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов неза-

висимо от того, кто управляет объектом недвижимости - собственник или управляю-
щий.

При расчете коэффициента капитализации для улучшений земельного участка

следует  учитывать  наиболее  вероятный  темп  изменения  дохода  от  улучшений  и
наиболее  вероятное  изменение  стоимости  улучшений  (например,  при  уменьшении
стоимости  улучшений  -  учитывать  возврат  капитала,  инвестированного  в  улучше-
ния).

6. Метод предполагаемого использования

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных уча-

стков.

Условие применения метода - возможность использования земельного участ-

ка способом, приносящим доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:



определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для

использования  земельного  участка  в  соответствии  с  вариантом  его  наиболее  эф-
фективного  использования  (например,  затрат  на  создание  улучшений  земельного
участка  или  затрат  на  разделение  земельного  участка  на  отдельные  части,  отли-
чающиеся формами, видом и характером использования);



определение величины и временной структуры доходов от наиболее

эффективного использования земельного участка;



определение величины и временной структуры операционных расходов,

необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования зе-
мельного участка;



определение величины ставки дисконтирования, соответствующей

уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;



расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех до-

ходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех буду-

щих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком
ставке дисконтирования.

Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки

используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отда-
чи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.

Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использова-

ние земельного участка или единого объекта недвижимости либо продажа земель-
ного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по ры-
ночной стоимости.

Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусмат-

ривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного
периода.

Иные методы расчета рыночной стоимости земельных участков применитель-

но к объекту оценки не рассматривались и не анализировались.
Согласование результатов

Итоговая величина стоимости оцениваемого объекта недвижимости получается

в результате согласования скорректированных результатов, полученных разными
подходами оценки. Согласование результатов тестирует адекватность и точность
применения каждого из подходов.

Простой расчет среднего арифметического между скорректированными ценами

аналогов, как правило, в данном случае неприменим. В практике оценки итоговая
величина оцениваемого объекта чаще всего рассчитывается как средневзвешенная
величина скорректированных результатов. Она определяется по следующей форму-
ле:

где:
С

– рыночная стоимость;

С1

–стоимость, рассчитанная затратным подходом;

С2

–стоимость, рассчитанная сравнительным подходом;

С3

–стоимость, рассчитанная доходным подходом;

К1; К2; К3 – весовые коэффициенты.

Весовые коэффициенты по тому или иному подходу определяются в зависимо-

сти от достоверности информации используемой в том или ином подходе, как по са-
мому объекту оценки, так и исходной рыночной информации и определяются сами-
ми оценщиками исходя из своего опыта практической работы.

Обоснование выбора подхода оценки
Расчет стоимости объекта

29310/952200 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок кад.№
66:41:0401033:16, категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования
-

земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - для строительства зданий торгово-

общественного назначения, площадь общая 1240 кв.м., расположенный по адресу: обл. Свердлов-
ская, г. Екатеринбург, ул. Радищева, дом 25 А.

производился:



сравнительным подходом, моделирующим поведение рынка путем

сравнения оцениваемого объекта с аналогичными объектами, которые были недав-
но проданы или по которым поступили заявки на продажу. Реализация сравнитель-
ного подхода производилась путем применения метода сравнения продаж с учетом
имеющейся доступной информации.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация,

позволяющая  прогнозировать  будущие  доходы,  которые  объект  экспертизы  спосо-
бен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении до-
ходного  подхода  эксперт  определяет  величину  будущих  доходов  и  расходов  и  мо-
менты  их  получения.  Анализ  предоставленной  документации,  свидетельствует  об
отсутствии  достаточной  и  достоверной  информации  для  построения  долгосрочного
прогноза доходов и расходов, связанных с улучшениями земельного участка, поэто-
му методы доходного подхода не применимы.

Затратный подход в чистом виде не применим к расчету стоимости прав на

земельный участок в связи со специфичность самого актива (земля –
невоспроизводима.)

Элементы затратного подхода используются в методе остатка, методе выде-

ления лишь в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений
земельного  участка.  Однако  в  данном  случае,  объект  оценки  представляет  собой
долю  в  праве  на  земельный  участок,  занятый  частью  здания,  достаточная    инфор-
мация  о  технических  характеристиках  и  конструктивных  особенностях  улучшений,
позволяющая с высокой  степенью достоверности определить стоимость  их воспро-
изводства отсутствует.

Таким образом, затратный подход для расчета рыночной стоимости объекта

не применялся ввиду отсутствия экономического смысла применения подхода непо-
средственно к расчету стоимости земли.

. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

Сравнительный подход оценки рыночной стоимости основан на сравнении

объекта оценки с аналогичными объектами.

Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объ-

екта  оценки  непосредственно  связана  с  ценой  продажи  аналогичных  объектов  не-
движимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Необходи-
мой  предпосылкой  для  применения  методов  сравнительного  подхода  является  на-
личие  информации  о  сделках  с  аналогичными  объектами  недвижимости  (которые
сопоставимы  по  назначению,  размеру  и  местоположению),  произошедших  в  сопос-
тавимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки). В
цену сопоставимой продажи вносят поправки, отражающие существенные различия
между ними.

Следует отметить, что сведения о реально совершенных сделках купли-

продажи на рынке недвижимости носят конфиденциальный характер. В основном
Оценщик ориентируется на цены предложения с применением необходимых коррек-
тировок. Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель
прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует те-
кущее состояние рынка и придет к заключению о возможной цене предлагаемого
объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно других объектов.

Расчет рыночной стоимости участка земли с использованием метода сравне-

ния продаж основан на принципе замещения.

Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями,

незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие ин-

Метод предполагает следующую последовательность действий:



определение элементов, по которым осуществляется сравнение

объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);



определение по каждому из элементов сравнения характера и

степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;



определение по каждому из элементов сравнения корректировок

цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого ана-
лога от оцениваемого земельного участка;



корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого

аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;



расчет рыночной стоимости земельного участка путем обосно-

ванного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факто-

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:



местоположение и окружение;



целевое назначение, разрешенное использование, права иных

лиц на земельный участок;



физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и

др.);



транспортная доступность;



инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и усло-

вия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:



условия финансирования сделок с земельными участками (соот-

ношение собственных и заемных средств, условия предоставления заем-
ных средств);



условия платежа при совершении сделок с земельными участка-

ми (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бар-
тер и т.п.);



обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был

ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной
оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях
банкротства и т.п.);



изменение цен на земельные участки за период с даты заключе-

ния сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка ус-

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими спосо-

бами:



прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от

друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе получен-
ной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;



прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающих-

ся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем ка-
питализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;



корреляционно - регрессионным анализом связи между изменением

элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения анало-
гов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и
величиной рыночной стоимости земельного участка;



определением затрат, связанных с изменением характеристики элемен-

та сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;



экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы

При отсутствии или недостатке данных о ценах сделок с земельными участка-

ми в районе оценки, целесообразно использовать информацию о ценах на земель-
ные участки, сложившиеся в других районах, схожих по ценообразующим факторам
с территорией оценки (численность, состав и структура населения, инфраструктур-
ная обеспеченность, природные особенности, транспортная доступность и т.п.).

При отсутствии достоверной информации о ценах сделок с земельными уча-

стками допускается использование цен предложений с корректировкой на разницу
между ценой предложения и ценой сделки, полученной на основе анализа рыночных
данных.

Наиболее схожи с объектом оценки по основным ценообразующим факторам,

4 объекта-аналога, представляющие собой земельные участки, расположенные в
сопоставимых по привлекательности районах города, позиционируемые продавцами
в качестве территорий для строительства коммерческих объектов.

Описание примененных корректировок:
Для определения величины скидки на возможное уторгование были примене-

ны результаты исследования, опубликованные в издании «Справочник оценщика
недвижимости. Том 3. Земельные участки. Издание четвертое. Нижний Новгород,
2016».

В соответствии с систематизированными результатами опроса экспертного

мнения, скидка на уторгование к ценам на земельные участки под офисно-торговую
застройку изменяется в интервале от 9,3% до 10,1%. В данном отчете было принято
решение использовать среднюю величину уторгования 9,7%.

Корректировка на вид разрешенного использования
Для формирования рыночной стоимости подбирались объекты аналоги сопос-

тавимой категории земель и разрешенного использования, поэтому корректировка
на вид использования равна 1.

Корректировка на масштаб объекта. Данная корректировка применяется,

если площадь оцениваемого объекта существенно отличается от площади объекта-
аналога.  Рыночные  данные  свидетельствуют,  что  стоимость  удельной  единицы  (1
кв.  м,  1  га  и  т.п.)  объекта  недвижимости  зависит  от  величины  самого  объекта,  то
есть,  при  прочих  равных  условиях,  цена  единицы  площади  больших  по  площади
объектов, ниже, чем меньших.

Как правило, большие по размеру земельные участки стоят несколько дешев-

ле в расчете на единицу площади, чем меньшие по размеру участки, поэтому в цены
аналогов вносились корректировки.

По данному фактору корректировка в случае необходимости может быть оп-

ределена на основании результатов исследования, опубликованных в издании
«Справочник оценщика недвижимости. Том 3. Земельные участки. Издание чет-
вертое. Нижний Новгород, 2016»

В соответствии с результатами исследования, в

зависимости от площади земельного участка под офисно-торговую застройку, дей-
ствуют следующие коэффициенты (матрица)

Площадь, га

аналог

меньше 0,1

0,1-0,5

0,5-1

1-3

больше

об

ъек

оц

енк

меньше 0,1

1,11

1,21

1,33

1,38

0,1-0,5

0,9

1,09

1,2

1,24

0,5-1

0,83

0,92

1,1

1,14

1-3

0,75

0,84

0,91

1,04

больше 3

0,73

0,81

0,88

0,96

Корректировка на передаваемые имущественные права
По данному фактору корректировка в случае необходимости может быть рас-

считана на основании результатов исследования, опубликованных в издании «Спра-
вочник оценщика недвижимости. Том 3. Земельные участки. Издание четвертое.
Нижний Новгород, 2016»

Отношение удельной цены земельных участков в долго-

срочной аренде к цене аналогичных участков в собственности изменяется в довери-
тельном интервале от 0,85 до 0,86, среднее значение, равное 0,86. В данном случае,
значение корректировки равно 1 для всех аналогов, поскольку все подобранные

стр. 279, т. 77

Стр.176 т..53

Стр.143, т.41

аналоги предлагаются к продаже в собственность, что сопоставимо с оцениваемым
объектом.

Корректировка по фактору местоположения относительно первой линии

застройки (красная линия)

Для объекта офисно-торгового назначения фактор расположения относитель-

но красной линии имеет существенное значение, поскольку влияет на степень до-
ходности объекта.

По данному фактору корректировка в случае необходимости может быть оп-

Отношение удельной цены земельных участков под офисно-торговю застрой-

ку, граничащих с красной линией к удельной цене аналогичных участок, удаленных
от красной линии изменяется в доверительном интервале от 1,31 до 1,35, среднее
значение, равное 1,33. В данном случае, значение корректировки равно 1 для всех
аналогов, поскольку все подобранные аналоги предлагаются к продаже в собствен-
ность, что сопоставимо с оцениваемым объектом.

Заключительным этапом является установление стоимости объекта оценки на

основе сравнительного анализа выбранных аналогов в результате согласования.

Согласование – это не усреднение полученных промежуточных результатов, а

процесс взвешивания и сравнения показателей в соответствии с их характеристика-
ми. Согласование скорректированных цен аналогов проводится в соответствии с
имеющимися отличиями от объекта оценки.

В процессе согласования необходимо выявить причины различий промежу-

точных результатов, учесть количество поправок, внесенных в цену сопоставимой
продажи. При согласовании следует учитывать следующее основное правило

: Чем

меньше количество и величина корректировок, внесенных в цену конкретного объек-
та сравнения, тем больший «вес» имеет данная продажа в процессе формирования
стоимости оцениваемого объекта.

При наличии обширной информации о большом количестве похожих продаж,

небольшом различии величин скорректированных цен применяются статистические
методы. В частности, суждение о стоимости объекта недвижимости на основе срав-
нительного анализа продаж можно принять в результате анализа четырех показа-
телей:

1) среднеарифметического значения скорректированных цен сопоставимых

продаж;

2) моды;
3) медианы;
4) скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога.
Мода – наиболее часто встречающее значение в числовом ряду.
Медиана – середина ранжированного числового ряда.
При  логическом  анализе  вышеперечисленных  показателей  необходимо

учесть, что на значение среднеарифметического могут повлиять разбросы крайних
значений.

Для каждой из скорректированных цен аналогичных объектов выбирается ве-

совой  коэффициент.  Для  этого  целесообразно  применять  теорию  нечетких  мно-
жеств,  в  частности  метод  расстановки  приоритетов.  Метод  позволяет  сравнивать
пары продаж с учетом их похожести на объект экспертизы, в чем находит отражение
степень влияния соответствующих им цен на формирование результата оценки, по-

Стр.120 т..30

Щербакова Н.А. Экономика недвижимости. Учебное пособие. Ростов н/Д, 2002. – 320 с,

Щербакова Н.А. Экономика недвижимости. Учебное пособие. Новосибирск, 2009г.

ОТЧЕТ № 01.01.17-229 ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ - часть 3