ОТЧЕТ № 01.01.17-229 ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Дата составления 28.11.2017 г.
Рег. № 01.01.17-229

Сопроводительное письмо

В соответствии с договором на проведение оценки №01.01.17-229 от 20.11.2017 г. и

заданием на оценку и заданием на оценку ООО "Урало-Сибирский центр независимой
экспертизы" провело независимую оценку справедливой стоимости объекта оценки.

ООО "Урало-Сибирский центр независимой экспертизы" осуществляет свою дея-

тельность в соответствии с Законом РФ "Об оценочной деятельности в Российской Феде-
рации" (Федеральный Закон от 29.07.98 № 135-Ф3), стандартами оценки, утвержденными
Приказами Министерства экономического развития и торговли РФ, № 297-299 от
20.05.2015

г., №611 от 25.09.2014г.

Эксперт-оценщик Безденежных М.С. является членом саморегулируемой органи-

зации оценщиков Российское общество оценщиков, номер в реестре 002555 от
03.

01.2008г. Профессиональная ответственность застрахована в СПАО «Ингосстрах»,

полис № 433-741-048698/17 от 17.08.2017 на 100.000.000 (Сто миллионов) рублей, пери-
од страхования с 17.08.2017 по 16.08.2018г.

Ответственность ООО “Урало-Сибирский центр независимой экспертизы” за нару-

шение договора на проведение оценки и ответственность за причинение вреда имущест-
ву  третьих  лиц  в  результате  нарушения  требований  настоящего  Федерального  закона
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оцен-
ки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной дея-
тельности,  стандартов  и  правил оценочной  деятельности застрахована  в  СПАО  «Ингос-
страх»,  договор  обязательного  страхования  ответственности  №433-741-018639/17  от
29.03.2017г. на 5 000 000 рублей, период страхования с 31.03.2017г. по 30.03.2018г.

В результате проведенных расчетов установлено, что справедливая стоимость

объекта оценки, по состоянию на 20.11.2017 г., составляет (без учета НДС

Наименование объекта

Справедливая стоимость,

руб. (округленно)

29310/952200  доли  в  праве  общей  долевой  собственности  на  земельный
участок  кад.№  66:41:0401033:16,  категория  земель  –  земли  населенных
пунктов,  виды  разрешенного  использования  -  земли  населенных  пунктов,
виды  разрешенного  использования  -  для  строительства  зданий  торгово-
общественного  назначения,  площадь  общая  1240  кв.м.,  расположенный  по
адресу: обл. Свердловская, г. Екатеринбург, ул. Радищева, дом 25 А.

638 000

Характеристика объекта оценки, необходимая информация и расчеты представлены

в отчете об оценке, отдельные части которого не могут трактоваться раздельно, а только
в связи с полным его текстом, с учетом всех принятых допущений и ограничений.

С уважением,
Директор

Р. Т. Мухаметдинов

в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 ст.146 НК РФ, операции по реализации земельных участков (долей в них) не признаются

объектом налогообложения НДС, поэтому стоимость земли не содержит НДС

1. ОБЩАЯ ЧАСТЬ

Последовательность определения стоимости Объекта заключается в выпол-

нении следующих этапов проведения оценки Объекта:


заключение Договора;



установление количественных и качественных характеристик Объекта, в том чис-

ле сбор и обработка:
-

правоустанавливающих документов, сведений об обременении Объекта правами

иных лиц;
-

данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к Объекту;

информации о технических и эксплуатационных характеристиках Объекта;

иной информации, необходимой для установления количественных и качественных

характеристик Объекта с целью определения его стоимости, а также другой инфор-
мации (в том числе фотодокументов), связанной с Объектом.


анализ рынка, к которому относится Объект;



выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуще-
ствление необходимых расчетов;



обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и
определение итоговой величины стоимости Объекта;



составление и передача Заказчику настоящего отчета.

1.1.

ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

В соответствии с Договором Оценщиком оказаны услуги по оценке Объекта.

Общая информация об объекте, результаты применения подходов и итоговый ре-
зультат представлены в таблице 1.
Таблица 1 - Основные положения об оценке Объекта

Основание для проведения оценщи-
ком оценки объекта оценки

Договор №01.01.17-229 от 20.11.2017 г. и задание на оценку

Общая информация, идентифици-
рующая объект оценки:

29310/952200  доли в праве общей  долевой собственности на
земельный участок кад.№ 66:41:0401033:16, категория земель
– земли населенных пунктов, виды разрешенного использова-
ния - земли населенных  пунктов,  виды разрешенного  исполь-
зования  -  для  строительства  зданий  торгово-общественного
назначения,  площадь  общая  1240  кв.м.,  расположенный  по
адресу:  обл.  Свердловская,  г.  Екатеринбург,  ул.  Радищева,
дом 25 А.

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке и итоговая
величина стоимости (без учета НДС

Наименование объекта

Затратный

подход,

руб.

Сравнительный

подход, руб.

Доходный

подход, руб.

Справедливая

стоимость,

руб.

29310/952200 доли в праве общей
долевой собственности на зе-
мельный

участок

кад.№

66:41:0401033:16,  категория  зе-
мель – земли населенных пунктов,
виды  разрешенного  использова-
ния  -  земли  населенных  пунктов,
виды  разрешенного  использова-
ния  -  для  строительства  зданий
торгово-общественного

назначе-

ния, площадь общая 1240 кв.м.,
расположенный по адресу: обл.
Свердловская, г. Екатеринбург, ул.
Радищева, дом 25 А.

не

применялся

638 000

не

применялся

638 000

в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 ст.146 НК РФ, операции по реализации земельных участков (долей в них) не призна-

ются объектом налогообложения НДС, поэтому стоимость земли не содержит НДС

Ограничения и пределы применения
полученной итоговой стоимости

Предполагаемое использование  результатов оценки  - Опре-
деление  справедливой  стоимости  для  целей  совершения
сделки купли-продажи
Ни Заказчик, ни Оценщик, ни любой иной пользователь отче-
та  не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе

1.2.

ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

Задание на оценку представлено в таблице 2.

Таблица 2 – Задание на оценку (в соответствии с ФСО №1, ФСО №).

Положение

Значение

Основание для проведения Оценщиком оценки
Объекта:

Договор №01.01.17-229 от 20.11.2017 г. и задание
на оценку

Точное описание Объекта:

29310/9

52200 доли в праве общей долевой собст-

венности

на

земельный

участок

кад.№

66:41:0401033:16,  категория  земель  –  земли  насе-
ленных  пунктов,  виды  разрешенного  использова-
ния  -  земли  населенных  пунктов,  виды  разрешен-
ного  использования  -  для  строительства  зданий
торгово-общественного  назначения,  площадь  об-
щая  1240  кв.м.,  расположенный  по  адресу:  обл.
Свердловская, г. Екатеринбург,  ул. Радищева, дом
25 А.

Имущественные права и ограничения на объ-
ект оценки

Собственность, регистрационная запись:

№ 66-66-01/595/2006-184 от 14.12.2006

Субъект права собственности:

Муниципальное образование "город Екатеринбург"

Ограничения и обременения права:
аренда, регистрационная запись:

№ 66-66-01/600/2008-081 от 27.11.2008

Лицо, в пользу которого установлено обременение:
Общество с ограниченной ответственностью
"Проект-консалтинг", ИНН: 6671204010

Цели проведения оценки Объекта:

определение справедливой стоимости

Назначение (предполагаемое использование)
оценки Объекта:

Определение справедливой стоимости для целей
совершения сделки купли-продажи

Вид определяемой стоимости Объекта

справедливая

Дата определения стоимости Объекта (дата
проведения оценки):

20.11.2017

г.

Период проведения оценки

20.11.2017

г. – 28.11.2017 г.

Дата составления отчета:

28.11.2017

г.

Допущения и ограничения, на которых должна
основываться оценка:

Допущения и ограничения, на которых основывает-
ся оценка, приведены в полном объеме в разделе
1.4 настоящего отчета

1.3.

СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ

Реквизиты Заказчика представлены в табл. 3.

аблица 3 - Сведения о Заказчике

Реквизит

Значение

Наименование

Негосударственный пенсионный фонд «Профессиональный»
(Акционерное общество)
Сокращенное наименование: НПФ «Профессиональный» (АО)

Реквизиты

Юридический адрес: 105062, г.Москва, ул.Чаплыгина, д. 11
ИНН 7701109908/КПП 770101001
ОГРН 1147799010325 от 02.07.2014г.
Банковские реквизиты:
р/с 40701810895000001960 Банк ГПБ (АО)
к/с 30101810200000000823 БИК 044525823

Таблица 4 - Сведения о юридическом лице, заключившем трудовой договор с оцен-
щиком

Реквизит

Значение

Полное наименование:

Общество с ограниченной ответственностью "Урало-

Сибирский центр независимой экспертизы"

Место нахождения, почтовый ад-
рес (совпадает с юридическим ад-
ресом):

640000, г. Курган, ул. Пушкина, 114А, офис 3

Телефон:

(3522) 60-10-67

Основной государственный реги-
страционный номер (далее -
ОГРН), дата присвоения ОГРН

ОГРН 1054500141541 от 01.12.2005г. в ИФНС по г. Кургану

Банковские реквизиты:

ИНН 4501117367/КПП 450101001
р/с 40702810895290000076 в УРАЛЬСКИЙ ФИЛИАЛ ПАО
"РОСБАНК" Г. ЕКАТЕРИНБУРГ, БИК 046577903, к/с
30101810200000000903

Полис страхования ответствен-
ности юридического лица

СПАО «Ингосстрах», договор обязательного страхования от-
ветственности №433-741-018639/17 от 29.03.2017г. на 5 000
000 рублей, период страхования с 31.03.2017г. по 30.03.2018г.

Таблица 5 - Сведения о специалистах – оценщиках, производивших оценку

Имя

Образование, иная информация

Безденежных
Михаил Семено-
вич – оценщик

Действительный  член  Российского  Общества  Оценщиков,  номер  в  реестре  чле-
нов РОО –002555, от 03.01.2008г.
Диплом  Курганский  государственный  университет,  диплом  о  профессиональной
переподготовке,  ПП  №  448527,  выдан  19.12.2001:  Курганский  государственный
университет,  свидетельство  о  повышении  квалификации  №168  выдано
15.12.2

012 г.

Страхование профессиональной ответственности

в СПАО «Ингосстрах», полис

№ 433-741-048698/17 от  17.08.2017 на 100.000.000 (Сто миллионов) рублей, пе-
риод  страхования  с  17.08.2017  по  16.08.2018г.  Стаж  работы  в  оценочной  дея-
тельности –  15 лет.

Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организа-
циях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объек-
та оценки:

Оценка проведена Оценщиком Безденежных М.С. лично без привлечения сторонних специалистов.

Сведения о контролирующем органе Оценщика

Контроль

за

осуществлением

оценочной

деятельности

членами

саморегулируемой  организации  оценщиков  проводится  ее  соответствующим
структурным  подразделением,  состоящим  из  работников  саморегулируемой
организации  оценщиков,  путем  проведения  плановых  и  внеплановых  проверок
(Ст. 24.3  Федерального  закона  от  29  июля  1998г.  №135-ФЗ  «Об  оценочной
деятельности в Российской Федерации»).

Мотивированные

жалобы

на

нарушения

Оценщиком

требований

Федерального  закона  от  29  июля  1998  №135-ФЗ,  других  федеральных  законов  и
иных  нормативных  правовых  актов  Российской  Федерации,  федеральных
стандартов  оценки,  стандартов  и  правил  оценочной  деятельности,  а  также  правил
деловой  и  профессиональной  этики,  допущенные  при  составлении  настоящего
отчета, следует направлять по адресу:

Общероссийская общественная организация Российское общество

оценщиков.

Юридический адрес: г. Москва, ул. Новая Басманная, д. 21, стр. 1
Адрес местонахождения: г. Москва, 1-й Басманный переулок, д. 2а.
Телефоны: (499) 261-67-10, 261-45-09, 261-44-96. Официальный сайт:

www.sroroo

.ru

Курганское региональное отделение Российского общества оценщиков
Адрес: 640000, Курганская обл., г. Курган, ул. Коли Мяготина, д. 111/1

Телефон/факс: 8 (3522) 60-13-78, Электронная почта:

anoexpert@gmail.com

1.4

. ПРИНЯТЫЕ ДОПУЩЕНИЯ, ОГРАНИЧЕНИЯ И ПРЕДЕЛЫ ПРИМЕНЕНИЯ РЕ-

ЗУЛЬТАТА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА

При проведении оценки Объекта Оценщик принял следующие допущения, а

также установил следующие ограничения и пределы применения полученного ре-
зультата оценки Объекта:

Настоящий отчет не может быть использован иначе, чем в соответствии с

целями и задачами проведения оценки Объекта.

2. При проведении оценки Объекта предполагалось отсутствие каких-либо

скрытых факторов, прямо или косвенно влияющих на итоговую величину стоимости
Объекта. Оценщику не вменялся в обязанность поиск таких факторов.

3. Оценщик, используя при проведении оценки Объекта документы и инфор-

мацию, полученные от Заказчика, а также из иных источников, не удостоверяет фак-
тов, изложенных в таких документах либо содержащихся в составе такой информа-
ции.

4. Использованные при проведении оценки Объекта данные принимаются за

достоверные, при этом ответственность за соответствие действительности и фор-
мальную силу таких данных несут владельцы источников их получения.

5. Оценщику не вменяется в обязанность доказывание существующих в отно-

шении Объекта прав.

6. Права на Объект предполагаются полностью соответствующими требова-

ниям законодательству Российской Федерации и иным нормативным актам, за ис-
ключением случаев, если настоящим отчетом установлено иное.

7. Объект предполагается свободным от прав третьих лиц, за исключением

случаев, если настоящим отчетом установлено иное

8. Итоговая величина стоимости Объекта является действительной исключи-

тельно на дату определения стоимости Объекта (дату проведения оценки), при этом
итоговая величина стоимости Объекта может быть признана рекомендуемой для це-
лей совершения сделки с Объектом, если с даты составления настоящего отчета до
даты совершения сделки с Объектом или даты представления публичной оферты
прошло не более 6 месяцев. Оценщик не принимает на себя ответственность за по-
следующие изменения внешних и внутренних условий, которые могут повлиять на
стоимость объекта оценки.

9. Сведения, выводы и заключения, содержащиеся в настоящем отчете, ка-

сающиеся методов и способов проведения оценки, а также итоговой величины стои-
мости объекта оценки, относятся к профессиональному мнению Специалистов, ос-
нованному на их специальных знаниях в области оценочной деятельности и соот-
ветствующей подготовке.

10.

В рамках данного отчета расчеты проведены с использованием программ-

ного комплекса MicrosoftOfficeExcel и могут незначительно отличаться при пересче-
те на других вычислительных устройствах.

11. В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 ст.146 НК РФ, операции по реали-

зации земельных участков (долей в них) не признаются объектом налогообложения
НДС, поэтому стоимость земли не содержит НДС.

11. Оценка произведена без осмотра, на основании материалов и сведений

предоставленных Заказчиком. В связи с этим, оценщик не несет ответственности за
любые недостоверные данные об основных количественных и качественных харак-
теристиках оцениваемых объектов.

Составивший настоящий отчет Оценщик гарантирует, что в соответствии с

имеющимися у него данными:

1. Содержащиеся в настоящем отчете расчеты, выводы, заключения и мнения

принадлежат Специалистам и действительны с учетом оговоренных допущений, ог-
раничений и пределов применения полученного результата проведения оценки
Объекта.

2. Оценка Объекта проводилась Оценщиком при соблюдении требований к

независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Феде-
рации об оценочной деятельности.

Приведенные в настоящем Отчете данные, на основе которых проводилась

оценка Объекта, были собраны Оценщиком и обработаны добросовестно и основа-
тельно, в связи с чем обеспечивают достоверность настоящего Отчета как докумен-
та, содержащего сведения доказательственного значения.

. Оценщик имеет в своем штате специалиста, для которого данное место ра-

боты является основным, и который имеет документ об образовании, подтверждаю-
щий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в со-
ответствии  с  согласованными  с  уполномоченным  Правительством  Российской  Фе-
дерации органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности профес-
сиональными  образовательными  программами  высшего  профессионального  обра-
зования,  дополнительного  профессионального  образования  или  программами  про-
фессиональной переподготовки работников.

1.5.

ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, ПОДХОДЫ И

МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА

Основным документом, регулирующим оценочную деятельность, является

Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в
Российской Федерации".
Применяемые стандарты оценочной деятельности:



Федеральный стандарт оценки №1 (ФСО№1) «Общие понятия оценки, подходы к
оценке и требования к оценке», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ
№297 от 20.05.2015 г.



Федеральный стандарт оценки №2 (ФСО№2) «Цель оценки и виды стоимости»,
утвержденного приказом Минэкономразвития РФ №298 от 20.05.2015 г.



Федеральный стандарт оценки №3 (ФСО№3) «Требования к отчету об оценке»,
утвержденного приказом Минэкономразвития РФ №299 от 20.05.2015 г.



Федеральный стандарт оценки №7 «Оценка недвижимости», утвержден Приказом
Министерства экономического развития и торговли РФ № 611 от 25.09.2014г.



Свод стандартов оценки 2010 Общероссийской общественной организации
'

Российское общество оценщиков', сокращенное наименование: ССО РОО 2010.

Использование перечисленных стандартов обязательно в соответствии со ст.15 Фе-
дерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в
Российской Федерации".

Ниже приведены основные понятия, используемые в процессе оценки в соот-

ветствии с Федеральным законом ФЗ-135 и Федеральными стандартами оценки
ФСО №№1-3:

Объекты оценки - объекты гражданских прав, в отношении которых законо-

дательством Российской Федерации установлена возможность их участия в граж-
данском обороте.

Цена объекта оценки - денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или

уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

Стоимость объекта оценки - расчетная величина цены объекта оценки, оп-

ределенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совер-
шение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установ-
ления его стоимости.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимо-

сти объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщи-
ком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения раз-
личных подходов к оценке.

Подход к оценке – совокупность методов оценки, объединенных общей мето-

дологией.

Метод оценки – последовательность процедур, позволяющая на основе су-

щественной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки
в рамках одного из подходов к оценке.

Дата оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) явля-

ется дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

При установлении затрат определяется денежное выражение величины ре-

сурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, упла-
ченную покупателем за объект оценки.

Наиболее эффективное использование объекта оценки - использование объ-

екта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

Цель оценки - определение стоимости объекта оценки, вид которой опреде-

ляется в задании на оценку.

Результат оценки - итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат

оценки  может  использоваться  при  определении  сторонами  цены  для  совершения
сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок
купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении
в  уставный  (складочный)  капитал,  для  целей  налогообложения,  при  составлении
финансовой  (бухгалтерской)  отчетности,  реорганизации  и  приватизации  предпри-
ятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных
случаях.

Согласование результатов - получение итоговой оценки имущества на осно-

вании  результатов,  полученных  с  помощью  различных  методов  оценки  в  рамках
примененных подходов.  Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оцен-
ки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта
оценки  при  использовании различных подходов к  оценке и  методов оценки.  Если в
рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного ме-
тода  оценки,  результаты  применения  методов  оценки  должны  быть  согласованы  с
целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате приме-
нения  подхода.  При  согласовании  результатов  расчета  стоимости  объекта  оценки
должны  учитываться  вид  стоимости,  установленный  в  задании  на  оценку,  а  также
суждения  оценщика  о  качестве  результатов,  полученных  в  рамках  примененных
подходов.  Выбранный  оценщиком  способ  согласования,  а  также  все  сделанные
оценщиком  при  осуществлении  согласования  результатов  суждения,  допущения  и
использованная  информация  должны  быть  обоснованы.  В  случае  применения  для
согласования  процедуры  взвешивания  оценщик  должен  обосновать  выбор  исполь-
зованных весов.

Также использовался МЕЖДУНАРОДНЫЙ СТАНДАРТ ФИНАНСОВОЙ ОТ-

ЧЕТНОСТИ (IFRS) 13 "ОЦЕНКА СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТИ".

В соответствии с ним могут применяться следующие термины, понятия и оп-

ределения

Справедливая стоимость - оценка, основанная на рыночных данных, а не

оценка,  специфичная  для  организации.  В  отношении  некоторых  активов  и  обяза-
тельств могут быть доступны наблюдаемые рыночные сделки или рыночная инфор-
мация.  В  отношении  других  активов  и  обязательств  могут  не  быть  доступными  на-
блюдаемые рыночные сделки или рыночная информация. Однако цель оценки спра-
ведливой  стоимости  в  обоих  случаях  одна  -  определить  цену,  по  которой  была  бы

осуществлена обычная сделка между участниками рынка с целью продажи актива
или передачи обязательства на дату оценки в текущих рыночных условиях (то есть
цену выхода на дату оценки с позиции участника рынка, который удерживает указан-
ный актив или является должником по указанному обязательству).

Справедливая стоимость - цена, которая была бы получена при продаже ак-

тива или уплачена при передаче обязательства в ходе обычной сделки на основном
(или наиболее выгодном) рынке на дату оценки в текущих рыночных условиях (то
есть цена выхода), независимо от того, является ли такая цена непосредственно на-
блюдаемой или рассчитывается с использованием другого метода оценки.

Методы оценки



Организация должна использовать такие методы оценки, которые уме-

стны  в  данных  обстоятельствах  и  для  которых  доступны  данные,  достаточные  для
оценки  справедливой  стоимости,  и  при  этом  позволяют  максимально  использовать
релевантные  наблюдаемые  исходные  данные  и  свести  к  минимуму  использование
ненаблюдаемых исходных данных.



Цель использования какого-либо метода оценки заключается в том,

чтобы  расчетным  путем  определить  цену,  по  которой  обычная  сделка  по  продаже
актива или передаче обязательства была бы осуществлена между участниками рын-
ка  на  дату  оценки  в  текущих  рыночных  условиях.  Тремя  наиболее  широко  исполь-
зуемыми  методами  оценки  являются  сравнительный  подход,  затратный  подход  и
доходный подход.

Указанный перечень содержит основные наиболее общие понятия. Далее в

отчете могут быть использованы различные иные общеупотребительные тер-
мины и понятия.

2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

2.1. ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА

Расположение оцениваемого объекта на карте города Екатеринбург приведе-

но рисунке ниже

Расположение объекта и сведения о нем по данным справочной системы Рос-

реестра (публичная кадастровая карта) приведены на рисунке ниже

http://pkk5.rosreestr.ru/#x=6745641.4546081545&y=7725451.783590453&z=16&text=66%3A41%3A401033%3A16&type=1&app=sear
ch&opened=1

В таблице ниже приведены количественные и качественные характеристики объекта
оценки на основании информации, предоставленной Заказчиком:

Объект оценки

29310/952200 доли в праве общей долевой собственности на
земельный участок

Кадастровый номер земельного
участка, доля которого подлежит
оценке

66:41:0401033:16

Общая площадь земельного уча-
стка, кв.м.

1240

± 12

Кадастровая стоимость, руб.

15197440

Категория земель

Земли населѐнных пунктов

Вид разрешенного использова-
ния

для строительства зданий торгово-общественного назначения

Права на земельный участок, ог-
раничения и обременения права
на момент оценки

Собственность, регистрационная запись:

№ 66-66-01/595/2006-184 от 14.12.2006

Субъект права собственности:

Муниципальное образование "город Екатеринбург"

Ограничения и обременения права:
аренда, регистрационная запись:

№ 66-66-01/600/2008-081 от 27.11.2008

Лицо, в пользу которого установлено обременение:

Общество с ограниченной ответственностью "Проект-

консалтинг", ИНН: 6671204010

Фактическое использование зе-
мельного участка

Застроено зданием торгово-общественного назначения (на зе-
мельном участке расположена часть многоэтажного здания)

Наличие благоустройств

Все коммуникации, асфальтовое покрытие

Балансовая стоимость, руб.

Сведения отсутствуют

Источник и получения информа-
ции

Выписка из Единого государственного реестра недвижи-
мости об основных характеристиках и зарегистрирован-
ных правах на объект недвижимости от 09.03.2017 №
99/2017/11438750

Выписка из Единого государственного реестра недвижи-
мости об основных характеристиках и зарегистрирован-
ных правах на объект недвижимости от 30.05.2017г.
№77/100/092/2017-543

Сведения справочной системы Росреестра

Негосударственный пенсионный фонд «Профессиональный» (Акционерное

общество)  является  собственником  объекта  недвижимости  (встроенные  помеще-
ния),  расположенного  в  здании,  возведенном  на  земельном  участке,  подлежащем
оценке:
Помещение, назначение: нежилое помещение. Площадь 293,1 кв.м. Этаж №1, этаж
№2.  Адрес:  620014,  Свердловская  область,  г.  Екатеринбург,  ул.  Радищева,  д.25.
Кадастровый номер: 66:41:0401033:1313

Доля в праве на земельный участок определена для целей выкупа (купли-

продажи)пропорционально  величине  занимаемого  встроенного  помещения,  поме-
щения расположены на 1 и 2 этаже здания, имеется отдельный вход. В помещениях
выполнена  высококачественная  отделка  с  применением  современных  материалов
высокого  качества  (отделка  по  дизайн-проекту  класса  «люкс»),  подведены  все  ос-
новные коммуникации, имеется парковка.  Текущее использование  объекта  – ресто-
ран.

Общие сведения о здании, которое расположено на земельном участке

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 09.03.2017 № 99/2017/11438750

https://rosreestr.ru

https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/online_request/!ut/p/c5/hY3LDoIwFEQ_6d5KH7hsSqRFigVNFDakMQRJeLgwJv6
9oBs36szy5MxABXNHf-9af-
um0fdwgorXjFlltjHB0G1CNGsmqNUZoRGfeclrEydOLzzOU0Sjoj1xUiA6_GMflz9eI2GSaIpmZwOGUqpDYkWxwpC--



Год завершения строительства 2012г.



Наименование объекта: торгово-общественное здание с встроенной

трансформаторной подстанцией;



Материал стен: каменные и бетонные.



Общая площадь 9754,9 кв.м.



Кадастровая стоимость 716 657 385,36 руб.

Возможность осмотра оцениваемого имущества не предоставлялась¸ оценка

произведена без проведения осмотра. Количественные и качественные характери-
стики объекта, техническое состояние и текущее использование определены на ос-
новании документации и сведений, предоставленных Заказчиком, а также на осно-
вании документов.

Следует отметить, что местоположение застроенного земельного участка ха-

рактеризуется исключительной выгодностью для недвижимости торгово-офисного
назначения. Участок находится в центральной части города Екатеринбург, на первой
линии застройки по ул. Радищева, что означает повышенную проходимость. В непо-
средственном окружении объекта находятся современные многоэтажные жилые до-
ма, административные здания, учреждения, ТРЦ «Гринвич», Бизнес – центр «Парус»
и прочие объекты.

Иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толко-

вания результатов оценки

В ходе выполнения настоящей работы, Оценщик пришел к выводу, что ника-

ких иных сведений, необходимых для полного и недвусмысленного толкования ре-
зультатов настоящей оценки, нет.

a_9l_8lEiHT09BACZX4fFEKpSq0TFMboCRQ9k3rzw-
4Difs3CV_Aoq1GjQ!/dl3/d3/L0lJSklna21BL0lKakFBTXlBQkVSQ0pBISEvNEZHZ3NvMFZ2emE5SUFnIS83XzAxNUExSDQwSU9NQ0M
wQUNSSEFMTE0zMEExL1RuSUJTNzA4OTAwNDE!/?PC_7_015A1H40IOMCC0ACRHALLM30A1000000_ru.fccland.ibmportal.spring.
portlet.handler.BeanNameParameterHandlerMapping-PATH=%2fObjectDataController&object_data_id=66:41:401033:1111

3. ОПИСАНИЕ ОКРУЖЕНИЯ ОБЪЕКТА

3.1. ОСНОВНЫЕ МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗ РАЗВИТИЯ
РФ

Тенденции мировой экономики

Во втором квартале 2017 г. мировой ВВП достиг самой высокой отметки за

период с конца 2010 года. Ускорение роста было практически повсеместным: укреп-
ление экономики наблюдалось в США, еврозоне, Японии, Восточной Европе и Цен-
тральной Азии. В середине сентября цены на нефть повысились почти до 55 долла-
ров  за  баррель,  что  было  обусловлено  перебоями  в  поставках  нефти  в  Мексикан-
ском  заливе,  вызванными  ураганом,  а  также  известиями  о  том,  что  увеличение
предложения нефти в США происходит медленнее, чем ожидалось, в том числе, из-
за временной приостановки роста добычи сланцевой нефти в США. После периода
оживленного роста, отмечавшегося во втором квартале 2017 года, в июле рост эко-
номической  активности в России  замедлился на  фоне  слабых показателей обраба-
тывающей промышленности. Вследствие устойчивого замедления инфляции 15 сен-
тября Банк России снизил ключевую ставку на 50 процентных пунктов до 8,5%. Бла-
годаря позитивной динамике нефтяных цен в первом полугодии федеральный бюд-
жет был исполнен с нулевым первичным дефицитом при том, что за тот же период
прошлого  года  дефицит  федерального  бюджета  составил  2,4%  ВВП.  Несмотря  на
ряд  нормативно-правовых  мер,  принятых  правительством  с  целью  повышения  ус-
тойчивости  банковской  системы,  сохранение  ее  стабильности  остается  одной  из
главных задач ввиду того, что в последнее время целый ряд крупных банков оказа-
лись  неспособными  выполнять  свои  обязательства,  включая  крупнейший  частный
системообразующий банк «Открытие».

Последние тенденции экономического развития в России

В августе курс рубля к доллару оставался без изменений, несмотря на рост

нефтяных  цен  и  продолжающийся
приток  капитала  в  страны  с  форми-
рующимся рынком.

При том, что средняя цена

нефти  (Brent)  выросла  в  августе  на
5,5%  по  сравнению  с  июлем,  рубль
укрепился  всего  на  0,03%.  Поскольку
пятилетний  CDS-спред России  упал  с
166 б.п. в июле до 150 б.п. в августе,
что  свидетельствовало  об  улучшении
восприятия рисков инвесторами,  фак-
тором, который оказал понижательное
давление на рубль в августе, возмож-

но,  является  выплата  корпоративных  дивидендов.  Во  втором  квартале  2017  года
главным  двигателем  экономического  роста  были  неторгуемые  сектора.  Росстат
опубликовал  статистические  данные  о  производстве  за  второй  квартал  2017  года.
Общий  вклад  неторгуемых  секторов  в  экономическое  развитие  составил  1,6  про-
центных пункта и превысил вклад торгуемых секторов (0,6 процентных пункта). Наи-
больший вклад в экономический рост внес сектор оптовой торговли, однако, возмож-
но, этот эффект носит разовый характер. При этом мы ожидаем, что во втором полу-
годии экономический рост будет опираться на строительную отрасль, которая нахо-
дится в процессе восстановления.

В июле рост экономической активности замедлился. В июле индекс производ-

http://www.vsemirnyjbank.org/ru/country/russia/brief/monthly-economic-developments

ства в основных направлениях экономической деятельности1 вырос на 1,8% в годо-
вом  выражении (в июне  –  на  4,5%) и  сократился на  0,9%  в месячном выражении с
учетом  сезонности.  Несмотря  на  положительный  эффект,  обусловленный  значи-
тельным ростом в строительной отрасли (7,1% к соответствующему периоду преды-
дущего  года),  что  свидетельствовало  о  дальнейшем  увеличении  объема  инвести-
ций, и рост в транспортном секторе (6,2% к соответствующему периоду предыдуще-
го  года),  показатели  производства  в  основных  направлениях  экономической  дея-
тельности  ухудшало  промышленное  производство.  В  июле  объем  промышленного
производства вырос на 1,1% в годовом выражении (в июне – на 3,5%) и сократился
на 0,5% в  месячном выражении с учетом сезонности. В обрабатывающих отраслях
сокращение  составило  0,8%  к  соответствующему  периоду  предыдущего  года,  что
было  связано  с  падением  объема  производства  прочих  транспортных  средств  (-
33,3%  к  соответствующему  периоду  предыдущего  года),  которое  носит  крайне  из-
менчивый характер. В августе показатель PMI в обрабатывающих отраслях составил

51,6  (в  июле  –  52,7),  что  свидетель-
ствует  об  устойчивом,  хотя  и  более
медленном,  улучшении  условий  про-
изводства  в  обрабатывающих  отрас-
лях.

В августе потребительская

инфляция  замедлилась  до  рекордно
низкого  уровня  и  составила  3,3%  (в
июле  –  3,9%).  Продовольственная
инфляция  снизилась  с  3,8%  (к  соот-
ветствующему периоду предыдущего
года)  в  июле  до  2,6%  (к  соответст-
вующему  периоду  предыдущего  го-
да)  в  августе  и  стала  главным  фак-
тором  замедления  потребительской

инфляции.  Базовый  индекс  потребительских  цен  сократился  с  3,3%  (к  соответст-
вующему  периоду  предыдущего  года)  в  июле  до  3%  (к  соответствующему  периоду
предыдущего  года)  в  августе,  что  свидетельствовало  о  снижении  инфляционного
давления. Благодаря устойчивому замедлению инфляции 15 сентября Банк России
смог  снизить  ключевую  ставку  на  50  процентных  пунктов  до  8,5%.  При  этом  Банк
России  указал  на  то,  что  в  среднесрочной  перспективе  существуют  такие  факторы
инфляционного риска, как внешняя волатильность, колебания обменного курса, воз-
можное уменьшение склонности к сбережению, структурный дефицит рабочей силы
в  некоторых  секторах  экономики,  а  также  сохранение  значительной  чувствительно-
сти  инфляционных  ожиданий  к  изме-
нениям  цен  на  отдельные  группы  то-
варов  и  услуг.  Банк  России  отметил,
что  в  течение  двух  следующих  квар-
талов  возможны  дальнейшие  сниже-
ния ключевой ставки.

В июле показатели рынка труда

оставались  без  изменений.  Продол-
жающийся  рост  реальной  заработной
платы  подкреплял  потребительский
спрос.  В  июле  безработица  остава-
лась на том же уровне, что и в преды-
дущем месяце (5,1%). Уровень безра-
ботицы  с  учетом  сезонности  тоже  не

изменился (5,3%). Реальная заработная плата продолжала расти и в июле увеличи-
лась  на  4,6%  по  сравнению  с  аналогичным  периодом  предыдущего  года;  однако  с
учетом сезонности она сократилась по сравнению с июнем на 0,3%. В июле реаль-
ные  располагаемые доходы  сократились  на  0,9%  по  сравнению  с  аналогичным  пе-
риодом 2016 года и не изменились по сравнению с предыдущим месяцем с учетом
сезонности.  За  первые  семь  месяцев  2017  года  сокращение составило,  в  среднем,
0,9% по сравнению с аналогичным периодом 2016 года. В начале года пенсии были
проиндексированы по уровню инфляции, и это означало, что реальный рост пенсий

был близок к нулю. 4

В период с января по июль

2017 года на фоне более высоких
цен на нефть первичный дефицит
федерального  бюджета  сокра-
тился  до  нуля  (за  аналогичный
период  прошлого  года  он  соста-
вил  2,4%  ВВП).  В  январе-июле
2017  года  доходы  федерального
бюджета  составили  16,6%  ВВП,
что  на  1,5%  ВВП  больше,  чем  за
тот  же  период  прошлого  года,
причем  нефтяные  доходы  увели-
чились на 1% ВВП. По сравнению
с аналогичным периодом прошло-
го  года  первичные  расходы  со-

кратились на 0,9% ВВП до 16,6% ВВП за счет сокращения расходов на националь-
ную оборону (-0,5% ВВП), национальную безопасность (-0,2% ВВП) и здравоохране-
ние (-0,2% ВВП). Благодаря увеличению ненефтяных доходов федерального бюдже-
та  (налог  на  прибыль  предприятий,  акцизы,  НДС)  первичный  ненефтяной  дефицит
сократился  с  8%  ВВП  до  6,6%  ВВП.  В  целом,  дефицит  федерального  бюджета  со-
кратился с 3,1% ВВП в предыдущем году до 0,7% ВВП.

На фоне восстановления экономики улучшились показатели банковского сек-

тора. Возобновление экономического роста и стабилизация макроэкономических ин-
дикаторов способствовали  улучшению конъюнктуры  рынка в банковском  секторе. В
июле  отмечался  дальнейший  рост  рублевых  кредитов  населению,  опиравшийся  на
медленно  восстанавливающийся  потребительский  спрос.  Рост  рублевых  кредитов
населению  ускорился  в  июле  до  7,6%  (к  соответствующему  периоду  предыдущего
года), в то время как в июне он со-
ставил  6,6%.  Отмечался  дальней-
ший рост рублевых кредитов пред-
приятиям,  выражавшийся  неболь-
шими

однозначными

числами.

Ключевые  показатели  кредитного
риска  и  эффективности  банковско-
го  сектора  оставались  стабильны-
ми.  По  состоянию  на  1  июля  2017
года совокупный показатель доста-
точности  капитала  банковского
сектора  составлял  12,9%.  Объем
проблемных  кредитов  стабилизи-
ровался на уровне, близком к 10%.
Уровень  рентабельности  банков
продолжал  повышаться,  и  по  со-

ОТЧЕТ № 01.01.17-229 ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ - часть 1